目錄第一章項目總論5一、項目概況5二、業主簡介5三、編制主要依據及范圍8四、項目主要技術經濟指標10五、簡要結論12第二章項目建設背景及必要性13一、項目建設背景13二、項目建設必要性24第三章市場預測26一、宏觀調控下的重慶房地產市場趨勢28二、項目所在區域環境分析36三、周邊典型樓盤分析39四、項目SWOT分析41五、項目定位43六、商品房銷售價格分析預測44第四章建設規模與建設方案46一、工程概況46二、建設內容、建設規模47三、建設方案49第五章場址選擇50一、項目位置50二、工程地質51三、氣候條件方面51四、水文地質51五、市政基礎設施52第六章工程方案52一、建筑設計52二、景觀設計53三主要經濟技術指標54四、結構設計55第七章總圖與公用輔助工程59一、總圖方面59二、公用輔助工程63第八章節能措施76一、設計依據76二、設計范圍及主要原則77三、主要節能措施77第九章環境保護與綠化79一、設計環保措施80二、施工期環境保護82三、營運期環境保護85四、綠化86第十章勞動安全與消防87一、設計87二、工程在施工期間勞動安全與消防97三、營運期間安全與消防98第十一章項目進度計劃與組織機構98一、項目建設周期及進度計劃98二、項目組織機構99三、組織機構人員配備100第十二章投資估算及資金籌措100一、估算依據及條件101二、投資估算101三、資金籌措及使用計劃102第十三章財務評價103一、評價依據、原則和假設條件103二、基礎數據及其測算103三、財務分析105四、財務評價結論107第十四章風險分析107一、項目主要風險因素識別107二、風險程度分析107三、防范和降低風險的對策108第十五章社會評價108一、社會影響分析109二、項目互適性分析109三、社會風險分析110第十六章結論與建議110一、主要結論110二、建議111附表附表1投資估算表附表2投資計劃及資金籌措表附表3收入及稅金測算表附表4總成本費用測算表附表5利潤測算表附表6現金流量表全部投資附表7現金流量表自有資金附表8貸款償還計劃表附表9資金來源與運用表附表10敏感性分析表一一一項目總論一、項目概況項目名稱一期建設地址用地面積14644平方米建設規模總建筑面積66012平方米業主名稱業主地址項目法人司設計單位設計研究院項目投資元人民幣資金來源自籌萬元，銀行貸款萬元，預售資金投入萬元二、業主簡介（含聯建單位介紹）一公司基本情況簡介重慶有限公司以下簡稱“我司”成立于1997年12月9日（前身由變更，），具有完全民事行為能力的獨立法人資格，經濟性質為民營企業，公司已成立黨支部7年。具有二級房地產開發資質，注冊資本5100萬元，法人代表，人大常委，市人大代表，市黨代表，巴南區界石桂花村黨委書記。公司自成立以來，始終堅持以住宅開發建設為主，經濟效益、社會效益、環境效益并重，以“建設新重慶,打造新民居”為己任，秉承“與時俱進、求實創新，誠信奉獻”的經營理念，以“創公司品牌，辦一流企業”為目標，經過近十年的奮斗，公司已發展成為總資產15億元、從業人員100余人左右，集房地產開發、房屋銷售和物業管理于一體的中型企業。二公司規模簡介截止2008年月（可研前），公司現有資產總額16297萬元，其中流動資金10687萬元；負債總額3736萬元；所有者權益總額12560萬元，其中實收資本5100萬元，資本公積3765萬元，累計未分配利潤3695萬元。三公司業績簡介公司成立以來在、開發萬平方米，目前正建近7平方米和5萬余平方米儲備土地。公司內部機構管理健全，具有較強的經營、管理能力和房地產開發經驗，開發后勁較強。目前公司正建設的項目位于巴南，地理位置極為重要及優越。項目集商貿、住宅封閉式于一體的綜合小區，總建筑面積約66萬平方米，其中，住宅49106平方米，商業門面及商場約6309平方米，車庫及其他用房約10597萬平方米。該項目總投資約126億元，于2007年12月正式開工，預計2009年5月完成整個項目建設。項目已投入資金約萬元，目前土石方開挖工程已經完成，正在進行基礎施工，預計2009年5月全面完工，并于2010年上半年完成全部銷售，預計可實現收入約178億元，利潤約4千萬元。四公司人員及組織結構公司現有員工106人，其中管理層人員58人，具有中高級專業技術職稱的人員26人，平均年齡43歲，整個公司人才濟濟，具有良好的技術資質。技術職稱文化程度人數高級工程師大學、大專3工程師大學、大專15經濟師大學、大專6會計師大學、大專2公司組織結構圖五公司股東情況公司注冊資本5100萬元，股東為三個自然人股東構成，其中出資3300萬元，占647；出資1560萬元，占306；出資240萬元，董事會總經理行政部財務部研發部項目管理部合同造價部材料設備部營銷部營銷后勤部物業管理部占47。注冊資本總額實際出資情況股東名稱金額比例（）貨幣實物小計合計三、編制主要依據及范圍一報告編制主要依據1、重慶市國土資源和房屋管理局與公司簽訂的重慶市國有土地使用權出讓合同（渝地號）房地產權證100房地證2007字第號。2、重慶市工商行政管理局核發“發有限公司”變更為“有限公司”的企業（字號）名稱核準通知書（渝名稱核準字2007渝直第號）3、建設工程選址意見書渝規選2007巴字第號。4、重慶市巴南區發展計劃委員會簽發的重慶市企業投資項目備案證（備案項目編碼）。5、重慶有限公司章程。6、重慶市巴南區發展計劃委員會簽發的重慶市企業投資項目備案證（備案項目編碼6）。7、建設用地規劃許可證（編號渝規地證2007巴字第號）8、建設工程規劃許可證（編號渝規建證（2007）巴字第號）。9、重慶市公安局消防局建筑工程消防設計的審核意見書（巴公消（建擴）字2007第號）10、重慶市建設項目環境保護批準書（渝巴環準2007號）11、重慶市建設項目防雷工程設計審核書（2007渝氣雷審第號）12、重慶市巴南區地震局的建設工程抗震設防標準審批意見書（巴南震審（2007）字第號）13、重慶市巴南區建委關于項目工程初步設計的批復巴南建委初發2007號14、2000年重慶市建筑工程綜合基價表。15、2000年重慶市安裝工程單位基價表。16、1999年重慶市建筑工程費用定額。17、重慶市工程造價信息及有關配套文件。18、同類項目開發的經驗和資料。19、有關工程造價分析資料。20、2006年重慶市概算定額，重慶市有關部門制定的相關文件及規定。（二）可行性研究范圍本報告通過對本期項目的必要性進行論證，通過市場分析及對區域資源狀況進行分析后，確定建設項目建設規模及銷售方案。研究本項目方案的技術可行性、經濟可行性，對經濟效益和社會效益進行了分析和評價。四、項目主要技術經濟指標項目主要技術經濟指標匯總表序號項目技術經濟指標單位備注一項目概況1總用地面積2居住戶（套）數3總建筑面積1004按功能性質劃分41住宅建筑面積744042商業面積95043地下車庫及其他面積154044配套設施0705按地上地下劃分51地上建筑面積853052地下車庫建筑面積14706停車泊位10000611地面1545622地下84557容積率8建筑密度9綠地率二投資數據1總投資11固定資產投資111靜態投資112建設期利息三籌資數據1總籌資11業主自籌12銀行貸款13滾動開發資金四經濟指標1銷售收入2財務凈現值IC103投資利潤率全部投資4靜態投資回收期全部投資5動態投資回收期全部投資6投資利潤率自有資金7財務內部收益率自有資金8財務凈現值IC10靜態投資回收期自有資金9動態投資回收期自有資金10投資凈利潤自有資金五、簡要結論目前，重慶正處于西部大開發、全國城鄉統籌綜合配套試驗區的戰略機遇期，能否抓住這個難得的歷史機遇，實現區域經濟的跨越式發展，需要各行各業全方位的支持和全面協調發展。房地產作為一項新興的高速發展的行業，必然作為經濟發展的龍頭之一，對拉動社會經濟的全面發展，起著至關重要的作用。開發項目位于重慶市，地理位置十分優越處于魚洞長江大橋引橋，3號輕軌車站旁，扼守主城區經大渡口區進入巴南新的主要道路之咽喉，公交線路790,798,308往解放碑起點站，地理位置極為重要及優越。項目前臨長江濱江路公園路，項目交通起點直通各內環大道，成為巴南的重要門戶。項目往巴縣中學、人民廣場、魚洞公園、體育中心、區政府1分鐘車程。周邊以西云集了眾多魚洞行政部門單位，如氣象局、教委、環保局、藥監局、地稅局、以及建設中的區人民醫院等，具有一定的行政辦公氛圍。項目規劃用地地形平整，占地面積14644平方米。項目規劃布局遵循以人為本，追求自然，最大限度地提升環境品質。充分發揮黃金地段優勢，鞏固強化商業氛圍；利用原始地貌的高差，規劃設計高起點、高標準的居住社區一體化形象工程。項目擁有得天獨厚的自然位置、優美的景觀環境、完善的基礎設施、方便快捷的交通條件使得它具有某些先天的、無可比擬的巨大優勢。同時，隨著家長們對教育的重視程度不斷提高，擁有“名校”概念的物業已成為房地產市場熱點。已擁有就讀名校“巴縣中學的”先決條件，這將推動物業成為該地區的市場銷售熱點。通過技術上和經濟上的論證，本項目在技術上和經濟上可行。一一一項目建設背景及必要性（所參照的政策應取現行的、最新政策，數據取2007年政府公布數據）一、項目建設背景2006年國家對房地產領域的相關政策、法規2006年上半年，國家對房地產領域的宏觀調控在2005年以“調整和控制為基調”的基礎上，進一步得到加強，尤其是5月17日，具有針對性措施的“新六條”的誕生，出臺了關于住房供應結構、稅收信貸、土地政策、房地產市場秩序等方面的強令性措施，同時提出了控制城市房屋拆遷規模和進度、完善信息統計與披露的新措施，并將發展住房二級市場和租賃市場正式提出。之后，“新六條”各項執行政策陸續出臺，個別地方政府政策也紛紛亮相。建設部、發改委、財政部、監督部、國土資源部、稅務總局、人民銀行、銀監會、統計局等九部委，為貫徹5月17日頒布的“國六條”，于5月29日聯合制定了關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見。其中包含8項硬指標1、近期經濟適用房建設目標9月底前公布；2、90平方米以下住房須占項目總面積七成以上；3、購房不足5年轉讓須交營業稅；4、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；5、個人房貸首付比例不低于三成；6、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型；7、土地閑置2年將被收回使用權；8、各地城市年內建立廉租住房制度。此政策頒布之后，深圳、廣州、北京等城市也陸續制定了貫徹“國六條”的實施細則。8月8日，重慶市政府辦公廳轉發了由重慶市國土房管局等部門制定的關于調整住房供應結構穩定住房價格促進房地產市場健康發展的實施意見，其中對集資房、閑置地、公積金等政策。1土地調控政策與房地產業密不可分的土地市場，則是房地產發展的奠基石，為促進房地產市場持續健康的發展，需合理利用土地，因此，加大對土地市場的監控力度就成為了政府穩定國民經濟重要手段之一。2006年上半年國家有關部門相繼出臺了不少土地監控方面的政策和規定。市政府常務會審議通過了重慶市人民政府關于調整城鎮土地使用稅等級稅額標準的通知，從2006年1月1日起，應稅土地等級由原來的12級調整為8級，將最高等級土地每平方米的年稅額由原來的700元調整為1000元，最低等級土地由原來的020元調整為100元。8月8日，重慶市政府辦公廳轉發了由重慶市國土房管局等部門制定的關于調整住房供應結構穩定住房價格促進房地產市場健康發展的實施意見，其中對閑置地作出具體規定。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。2房地產信貸政策隨著中國住房制度的改革，越來越多的消費者采取按揭貸款的方式購房，調節貸款利率順理成章的成為政府調控房地產市場的一把“利劍”。貸款利率的不斷上調對購房者產生了一定的影響。從4月28日起，金融機構一年期貸款基準利率上調027個百分點，其他各檔次貸款利率也相應調整。同時公積金個人住房貸款利率已在現行利率的基礎上上調了018個百分點。從6月1日起，個人住房按揭貸款首付比例不得低于30，同時，考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20的規定。中國人民銀行從2006年7月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率05個百分點。8月15日起，中國人民銀行上調存款類金融機構存款準備金率05個百分點，農村信用社含農村合作銀行存款準備金率暫不上調，繼續執行現行存款準備金率。8月19日起，中國人民銀行將上調金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期存款、貸款基準利率均上調027個百分點。深圳發展銀行2月28日率先在全國實行“雙周供”。建行5月23日宣布，即日起，該行固定利率房貸將在全國范圍推廣，定息房貸分為3年期、5年期和10年期三個檔次。8月8日，重慶市政府辦公廳轉發了由重慶市國土房管局等部門制定的關于調整住房供應結構穩定住房價格促進房地產市場健康發展的實施意見重慶國六條實施細則規定住房公積金繳存職工在購買住房時，可全額提取本人及直系親屬的公積金帳戶金額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請住房公積金貸款。8月16日，中國銀行業監督管理委員會出臺具體措施，督促銀行業金融機構加強和改進房地產信貸管理。其中規定，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35不含經濟適用房等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。對于囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發企業，要嚴格限制新增房地產貸款。3房地產稅收政策對于近年暴露出來的偷稅漏稅、投機取巧的行為，國家對于房地產稅收的執行政策一直都沒有停止過，出臺了一系列關于企業稅收優惠、營業稅、個人所得稅等相關稅收政策。3月21日，財政部、國家稅務總局聯合下發通知，從4月1日起，我國將對現行消費稅的稅目、稅率及相關政策執行1994年稅制改革以來最大規模的調整。本次新增的稅目中沒有高檔住房。國家稅務總局發布文件，對房地產企業預售收入的預計營業利潤率做出了調整，按不同區域分別確定房地產企業預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區將由目前的15提高到不得低于20。該通知還規定，今后新辦房地產開發企業不得再享受新辦企業的稅收優惠。同時，以銷售房地產開發產品包括代理銷售為主的新辦企業，也不得再享受新辦企業的稅收優惠。2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。我市房產贈與契稅將全面恢復到3。自8月1日開始，國內居民在進行個人二手房轉讓時，所得收益須按照“財產轉讓所得”項目繳納個稅，該稅率固定為20。4住房供應與銷售政策國務院規定，自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方以下的住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建筑總面積的70以上。7月6日，國家建設部165號文件對新建住房結構比例和套型建筑面積等問題提出了具體意見90平方米是指套型建筑面積，而70的比例要求則是針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。7月3日，市規劃委網站發布相關文件規定，住宅建筑標準層高超過49米，房屋面積將按底層面積的2倍算。此前，市規劃委規定開發商不能通過打通相鄰房屋的方式突破“套型建筑面積90平方米”的規定。2月9日起，重慶市國土房管局嚴禁商業、服務用房類的商場、商鋪、賓館、寫字樓及農貿市場等在預售期間分零銷售。同時，商服用房分零銷售需取得房地產權證，分零銷售的單元套內建筑面積不小于4平方米。完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。8月8日，重慶市政府辦公廳轉發了由重慶市國土房管局等部門制定的關于調整住房供應結構穩定住房價格促進房地產市場健康發展的實施意見規定重慶市的單位集資建房全面叫停。52006年頒布的建筑規范國家出臺了相關政策規范建筑要求，主要體現在建筑節能及提高住宅性能方面，這些將是未來房地產發展的導向標。2月8日，國家建設部起草的建筑節能管理條例明確提出，達不到節能要求的房地產開發企業將被處以5萬元罰款，情節嚴重的將被吊銷資質。3月1日起，住宅性能評定標準開始實施，其主要反映的是住宅的綜合性能水平，體現節能、節地、節水、節材等產業技術政策，倡導一次裝修，引導住宅開發和住房理性消費，鼓勵開發商提高住宅性能等。重慶投資環境分析重慶作為西部大開發的龍頭城市，近年來，經濟運行態勢良好，各項經濟迅速發展，隨著房地產業政策日趨完善，政府進一步促進經濟發展，擴大消費，加大宏觀調控力度，整頓市場經濟秩序等一系列措施促進經濟發展的政策環境下，我市房地產市場持續升溫，房地產經濟發展態勢良好。目前重慶正處于跨越式發展階段，居民消費能力的不斷提高，政府不斷加大基礎設施的投入，已完成“八小時重慶”和“半小時主城區”工程為主的基礎設施建設。重慶市按區域劃分為渝中、渝北、南岸、江北、沙坪壩等13個區，而房地產市場所形成的格局也類似分成幾大區域。重慶市城市總體規劃確定的城市發展目標為力爭在2020年把重慶都市圈建設成為經濟發達、社會文明、生活富裕、環境優美、富有歷史傳統文化和山水城市特色的現代化城市。重慶市城市總體規劃確定的城市性質為重慶是我國直轄市之一，國家級歷史文化名城，是我國重要的工業城市、交通通信樞紐和貿易口岸；是西南地區和長江上游最大的經濟中心城市和科技、文化、教育事業中心。1997年3月，重慶被批準設立為中國第四個直轄市，由此拉開了國家開發西部的序幕。作為西南地區和長江上游地區最重要的中心城市，全國重要的工業基地、交通樞紐和貿易口岸，再加上優惠的政策，良好的投資環境以及前景廣闊的市場，重慶成為新一輪投資的熱點地區，大量的國內外資金涌入重慶，尋求投資發展機會，激活了重慶的經濟環境，為重慶經濟的迅速發展提供了大量的機遇和條件。國際、國內實力雄厚的財團、公司進入重慶，國內外駐重慶機構代表處的設立以及本地區迅猛發展形成的個人財富，都成為推動重慶房地產產業發展的強大動力。2007年，重慶獲首批城鄉統籌綜合配套改革試驗區。巴南區地處重慶2500平方公里都市圈南部，該區所轄李家沱組團是重慶主城區基本板塊南部新區的重要組成部分。由于巴南區緊鄰重慶主城區，地理位置特殊（見圖21），被列為9大都市發達經濟圈之一（渝中區、大渡口區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區等9個行政區）。全區具有小城市、大農村、城鄉并存、差異較大的特點。區內西部城市發展已有一定規模，城區交通便利，與重慶中心城市緊密相連，大中型企業較多、工業發達、商貿活躍。圖21巴南區相對地理位置國民經濟持續快速增長直轄10年以來，重慶市綜合經濟實力得到了顯著提高，在現代工業、農業、交通、通信、商業等方面取得了長足發展，主要經濟指標在西部12個省區中均在前5位以內，國民經濟步入了持續、快速、健康發展的軌道。2006年重慶市地區生產總值GDP達到348620億元，比2005年增長122，高出全國平均水平16個百分點。按常住人口計算，全市人均GDP達到12437元,比上年增長119。綜合各項宏觀數據指標，2006年重慶市經濟在保持快速增長的情況下表現出以下特點1工業經濟平穩增長2006年全部工業實現增加值123412億元，比上年增長180。規模以上工業實現增加值84538億元，增長206。2投資增長逐步回升2006年全社會固定資產投資245184億元，比上年增長249。建設與改造投資182221億元，比上年增長261。3消費市場依舊旺盛2006年消費市場延續了去年旺盛勢頭，全年實現社會消費品零售總額140358億元，比上年增長154，扣除價格因素，實際增長136。消費對經濟增長的穩定性貢獻逐漸增強。4對外開放繼續擴大2006年全市對外貿易總體呈現“出口增，進口降”格局。全年出口3352億美元，增長330；。5財政收支快速增長2005年全市地方預算內財政收入接近400億，達到39496億元，同比增長306，其中一般性財政收入25681億元，增長290，占財政收入比重達到650。6金融運行總體平穩金融機構存、貸款總量增長加快。截至年末，全市金融機構本外幣存款余額558750億元，比年初增長169。城鄉居民儲蓄存款余額294905億元，增長158。本外幣貸款余額444384億元，增長176，其中個人消費貸款余額52656億元，增長271。人民生活水平日益提高經濟的不斷發展帶來了人們生活水平的日益提升。據資料顯示，2003年重慶市城市居民人均可支配收入9921元，比上年增長2257；2005年城市居民人均可支配收入突破10000元，達到10244元，增長111。扣除價格因素實際增長102，高于全國平均水平（96）。2006年，重慶城市居民可支配收入為11570元，扣除價格因素實際增長103。居民家庭開支分流明顯，“吃、穿、用”消費占總消費支出的比重下降，醫療、交通、教育、住房等消費支出比重普遍上升，城鄉居民生活質量日益提高。同時，通過趨勢分析可以看到，從2002年開始重慶市的人均可支配收入進入了高速增長期，而且這種趨勢在宏觀經濟環境的支撐下，將會長時間的維持下去。圖22重慶市歷年人均可支配收入及其增長趨勢單位（元）時間年1997199819992000200120022003200420052006人均可支配收入532265466885895976275986721097238809499211024411570增長率27178564570976911832257111103重慶市城市化進程加速發展重慶直轄之初，在3000萬人口中有73是農村人口，城鎮化水平只有27，直轄以來年均有近46萬農村人口轉化為城鎮人口，2004年底重慶的城鎮化水平已經達到435，重慶的大城市帶動大農村的城市功能已經初步顯現。為力爭在2010年城鎮化率達到50，重慶市建委提出集中力量、重點突破，以大城市帶動大農村、增加對區縣的經濟輻射作用。尤其是通過網絡化發展、力促都市圈經濟先騰飛，以強化都市圈的核心地位帶動區縣城市經濟發展。對此，重慶市建委擬定，近幾年重點發展中小城市和100個重點中心鎮；培育發展100個“超億元強鎮”，建立40個區縣“特色工業園區”。下表為重慶市2000年2010年城鎮化進程。表23重慶市2000年2010年城鎮化進程城鎮人口規模（萬人）等級城鎮名稱2000年2005年2010年渝中區6652九龍坡區含西彭8783江北區含魚嘴6102南岸區含長生5929沙坪壩區含西永7882大渡口區2468460560北碚161822巴南區（漁洞）1213515渝北區（兩路）101112蔡家234界石2253一品2253主城區都市圈小計422165105619城鎮人口102267131461617全市總人口30910931803228城鎮化率（）330941345009至2010年，全市城市化水平將達到50，形成長江上游地區可持續發展的現代化城市（鎮）群，各城市間由快捷通暢、各種運輸方式有機銜接的區域交通網絡連接；城市空間布局合理有序，城市規模適度，城市環境大為改善；城市的發展為農村經濟發展騰出更廣闊的空間，城鄉差別大大縮小。二、項目建設必要性巴南區城市化進程的需要巴南區的經濟社會發展還不平衡，主要表現在郊區發展相對滯后，城市化水平低，且明顯滯后于工業化和經濟發展水平；經濟結構雷同、單一，基礎設施和社會服務設施尚不完善；衛星城發展比較緩慢，缺乏吸引力。目前，與九龍坡隔江而望，與南岸區南坪緊緊相連的李家沱老城區與南坪在城市發展上尚未連成一體，極大的影響了重慶南部主城區的形象，限制了巴南區的整體發展和主城區的向外擴張。重慶市在邁向現代化國際大都市的進程中，肩負著加快郊區農村工業化和城市化的歷史重任，主城周邊區縣新城區的建設和發展是必不可少的重要環節。加快主城周邊區縣新城區建設是實現重慶市市郊區農村工業化、城市化和現代化的重要途徑，是有效吸納農村剩余勞動力，分流城市就業壓力，增加農民收入，帶動農村投資，啟動農村市場，促進農村經濟和社會發展的重大戰略。“”項目的建成，是重慶城市多中心化及北移東下發展戰略的有益補充，對重慶西南片區的城市化進程起到至關重要的作用，最終成為重慶南北城市發展的重要平衡點。此外，“”項目的成功實施，將大大加快重慶南部新城的建設步伐，提高城市化水平，同時也將為項目所在地巴南區乃至全市帶來巨大的經濟效益和社會效益。巴南區城市功能完善的需要由于經濟高速發展，增長能量的釋放，城市形象、經濟拉動的需求等原因，當前新城的建設逐漸成為一股潮流。建設新城以分流老城、減少環境壓力、促進發展逐漸成為業內人士的共識。隨著經濟的高速增長，使得新的城市功能和傳統的城市功能在發展空間上不斷“疊置”，城市內部結構及土地利用現狀日漸構成了發展的約束。這種結構性門檻對于城市整體發展的負作用是顯而易見的一是拆遷補償費用占總投資的比重越來越大；二是城市財富的大量破壞和浪費；三是高漲的地價使市中心區各種產業的經營成本增加。巴南區通過最近十幾年的經濟高速發展，增長能量集聚過多，結構門檻日益凸現，如魚洞中心城區人口密度過大，公共綠地匱乏、傳統街區破壞、交通擁堵、旅游資源萎縮、整體居住環境質量上升壓力大、街道與建筑景觀漸失特色而流于庸俗化等。在區域一體化趨勢中，巴南區為了完善和發展其城市功能，必須置身于城鎮群中尋求發展空間，例如上海通過面向長三角的城市空間結構戰略性調整，真正實現多中心、多軸的發展，構筑整體的、更開放的空間系統。而其他城市則紛紛主動承接和放大上海的輻射作用。針對目前巴南地區人口較集中、居住房屋密集、道路狹窄、園林綠化稀少、居住條件較差、市政基礎設施落后等現狀，公司從商品房的適應性能、安全性能、耐久性能、環境性能和經濟性能進行綜合分析，開發位于巴南區魚洞街道107大江轉盤長江大橋及3號輕軌站處的“”項目。該項目將極大地增強區域的居住、交通等綜合功能，緩解交通壓力，完善城市功能、優化道路布局結構，創建良好生態環境、打造生態居住小區，完備各項配套設施及市政基礎設施。綜上所述，項目的推進實施，對于加快西部房地產健康、穩步發展，構建和諧社會主義社會、提升地方政府形象，拉動主城東南部經濟、促進地塊增值、推進基礎設施建設、保護生態環境、完善城市功能等方面都具有重要推動作用和典范意義。另外，根據對本項目所在地的房地產市場宏觀調查分析及其所處背景環境的論證研究，本項目的開發建設具有較大的必要性。一一一市場預測重慶直轄以來，面臨著加快發展的一系列重大歷史機遇，也為房地產業快速發展注入了新的生機和活力。重慶房地產業目前面臨四大歷史機遇一是西部大開發為加快重慶的城鎮化提供了重大的機遇，也對房地產業發展形成了有力的推動；二是三峽移民的機遇。百萬移民中有85在重慶，大規模移民搬遷，一大批縣城、城鎮和上千家企業遷建，為推動住宅產業的發展提供了難得的機遇；三是老工業基地振興的機遇。國家支持振興老工業基地為加快重慶工業化、城鎮化提供了新的契機，形成了對房地產業的巨大推動；四是重慶直轄的機遇。重慶直轄提升了重慶的行政地位，增強了統籌城鄉經濟發展、整合轄區內資源優勢的能力，有利于在加快城鄉一體化發展中推進房地產業快速發展。從住宅產業發展的城市條件看，重慶還存在著“六大優勢”一是重慶已經初步建成了快捷暢通的現代綜合交通體系，是西部交通區位最好的城市；二是作為老工業基地，勞動力素質較高，而成本比較低；三是有較為發達的現代工業體系和較好的金融商業貿易等服務業配套優勢，聚集、輻射和帶動功能強；四是市場巨大，直接服務本市并輻射周邊地區2億多人口，為各類投資者前來創業、發展提供了廣闊的空間；五是重慶不是“特區”勝似“特區”，有西部大開發和直轄市的政策優勢；六是重慶有眾多的大專院校，可以為投資企業提供建筑規劃、金融貿易、企業管理、技術開發等各種高素質專業人才。在未來20年中，重慶住宅產業將處在一個快速增長時期，市場需求主要來自3個方面一是彌補城市住宅“欠賬”將產生巨大需求。按照人均住房使用面積30平方米的基本消費標準，全市現有1100萬城市人口人均增加13平方米，就是近15億平方米的住房需求；二是加快城鎮化將產生巨大需求。重慶正處在加速城鎮化的過程中，目前城鎮化率是435，到2020年將提高到70，也就是說至少有1300多萬農村人口將轉化為城鎮人口，這又會新增3億多平方米的住房需求；三是舊城改造將產生巨大需求。今后10年，重慶舊城改造將拆遷2000多萬平方米，涉及30萬戶居民拆遷，其中2/3的家庭（即20萬戶左右）會購置新房，按每戶120平方米計算，會有3600萬平方米的新增住房需求。根據上述需求初步測算，未來20年，重慶至少需要再建5億平方米左右的新房，年均新增2500萬平方米，投資潛力十分巨大。2020年建成為長江上游經濟中心，是重慶未來20年發展的戰略目標。為了實現這一目標，重慶市委、市政府立足市情，作出了加快實施城鎮化戰略的決定。即按照構建大都市連綿帶的思路，確立了把重慶建設成為“一個中心、多組團、城鎮群集合的現代化大都市”的城市發展定位，一個中心就是由主城9區構成的都市發達經濟圈；多個組團，是萬州、涪陵、永川、合川、江津、黔江等幾個重要的地區性大城市，加上各種各樣的城鎮形成的群體，共同連接成一個城市群。根據發展要求，今后10年，重慶將完成15萬億的投資總量，其中房地產投資在5000億元左右。大規模的建設和快速發展，無疑會帶來巨大的投資需求，從而給房地產市場帶來無限商機。一、宏觀調控下的重慶房地產市場趨勢2006年5月，針對房地產行業的“國六條”應運而生，中央政府對房地產行業的新一輪調控又拉開大幕。2007年8月1日國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（24號文），表示房地產市場大局初定。中國房地產市場將以廉租房與經濟適用房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人的需求。這是2005年以來中央政府針對房地產行業所進行的第二次大規模的調控。在這次調控下，重慶房地產市場的發展會出現哪些趨勢值得我們思索。小戶型已經是大勢所趨隨著新“國六條”的逐步落實，會引導房地產市場供應結構將發生明顯變化，中小戶型將成為樓市主流，供應結構正朝著有利于中低收入家庭的方向逐步改善，這已是不爭的事實。“9070政策”不僅對開發商是一個信號，對消費者也起到了引導作用，更多的市場眼光將關注于小戶型。1從城市發展看小戶型經濟的持續發展、地產的持續升溫，將進一步帶動小戶型的發展。據了解，目前熱銷中的小戶型幾乎都處于地段好、交通便利的區域。隨著重慶城市化機進程的進一步加快，主城區部分拆遷后就遺留下來的部分土地，為小戶型的發展帶來了寶貴的地理資源。這樣的地方環境、配套設施和交通都十分成熟，再加上小戶型功能齊全，總價低，特別能吸引上班族的眼球。隨著重慶城市發展加快，大量的外地人擁入重慶投資和工作，這樣的小戶型就成為外地人在重慶市生活置業的首選。2從供需關系看一次置業的人群中，比較購買人群拈年齡后我們發現，25歲以下的群體的購房需求在目前表現得格外搶眼，比例比以前增長了兩倍，購房人群的低齡化發展趨勢已經異常明顯。低年齡群體（由于購房能力的有限）的購房需求的崛起必然會對小戶型住宅市場產生巨大的推動作用；另外，從前年和去年購房群體的家庭年收入比較來看，中低收入水平家庭增加，特別是年收入在5萬元及以下的家庭比例，增加幅度超過了5個百分點，而該收入水平的家庭正好是當前購房小戶型住宅的主力人群。綜合以上兩個因素，可以發展，購房者無論是從自身因素“家庭年收入”出發，還是立足于理想因素的“需求總價”，都無法拒絕小戶型住宅的誘惑。3從投資角度看據業內人士介紹，目前購買小戶型的人群中，用于投資和自住的人各占50，投資比例大大的高出了其他戶型的房產。對投資小戶型業主而言，有在未來具有合理投資回報的情況下，他們必然會選擇購買小戶型。因為對于部分經濟實力有限的市民來說，他們總有一段時間要在小戶型中暫住。再加上重慶這個城市正處于一個發展期，大量的人口流動到重慶，他們都需要一種方便快捷的生活方式，小戶型正是他們的首選。所以，從這種意義上講，人們對小戶型的需求永遠是存在的，小戶型的投資空間也將是永遠存在的。4從小戶型本身看早期小戶型給人的感覺，除了面積小以外，就并無其他的特點和個性，更談不上亮點，反而是因為設計的不合理，給人以品質低下的印象。但現在，市場風云突變，一大批經過改良的小戶型項目紛紛出籠，以其鮮明的個性吸引著人們的眼球，并產生轟動的市場效應。在環境、配套、戶型設計上變了臉的小戶型帶給人們一種全新的感受和享受。去年的小戶型有一個共同的特點，就是瘦身不減功能，表現出一種減面積不減功能的生活狀態，使房子更加緊湊、實用。從以上四個方面可以看出，小戶型已經逐步成為樓市的主流，而從主城各區前年下半年到去年上半年推出的項目來看，也能證明這一點。渝中區，作為重慶市金融區域，是各行各業精英聚集之地，地產業已經相對飽和。其90平方米以下的中小戶型占總戶型的45。南岸區，后起之秀百事俱興，各路地產業的諸侯在這里跑馬圈地、大刀闊斧，其中小戶型占地面積達41。九龍坡區、大渡口區，這幾個老城區一直未離開地產商的注目，是開發商的們的根據地。中小戶型也在不斷起立，相對其他地區稍顯遜色，其比例為30沙坪壩區、江北區，備受矚目的他們是重慶的新寵，各開發商集中活力不惜余力投資，中小戶型猶如雨后春筍般興起，占地比例為49。中小戶型將面臨同質化競爭中小戶型占據市場的主流，這對開發商而言，將不得不面臨中小戶型同質化競爭的困擾。中小戶型同質化競爭的第一個階段可能將主要表現為對總價的控制，即在面積控制合理的前提下，比誰的戶型面積控制得更小，總價更低。新政對戶型面積規定的宏觀調控效果會在一年左右顯現出來，二次置業需求和投資需求會出現大幅降溫。隨著大量更適應購房者需求和購買力的產品投入市場后，會激發起相當一部分自住型首次置業者的購房熱情，甚至使一些潛在的需求也轉化為現實需求。但這部分目標客戶中，可能有相當一部分其購買力相對較弱，開發商們將不得不制造出一些總價較低的小戶型產品來迎合他們的購買力。這樣的情況下，樓盤之間中小戶型的同質化競爭在一定時期內可能會局部主要表現為比誰的戶型面積控制得更合理、更小，因為在面積控制合理的前提下，同樣是二室戶或三室戶，面積更小就意味著總價更低、首付更低，買得起的人更多，能滿足更多購房目標客群的購買力需求，成交機率更大，可以對銷售產生立竿見影的良性促進作用。小戶型面積控制合理前提下的“趨小性”對設計單位提出了更高要求，從某種程度上說，中小戶型產品品質的競爭在一定程度上就表現為了開發商對優秀設計單位的資源整合力度及資金投入狀況的競爭。對中小戶型設計有獨特見解及設計優勢的設計單位將會走俏，開發商也將為此多買單。地段、交通成為制約中小戶型的兩大殺手锏目前購買中小戶型的多數為自住型購房者，這就決定了中小戶型對地段和交通具有一種天然的依賴性。交通便捷、配套完善、居住條件成熟的區域，在推出中小戶型住宅后，更容易受到購房者的歡迎。相對來說如果生活配套缺乏、交通不便，即使環境再優美也很難使購房者落定。在地段、交通都差不多的情況下，樓盤差異化競爭優勢又顯得非常關鍵，具有不同特色或個性的樓盤，例如江景高層和低密度的建筑，在未來無疑將更具市場競爭力，更容易獲得消費者的青睞。房價將會繼續穩定上漲盡管市場供需博弈激烈，但房價依舊會保持穩中有升的總體發展態勢，預計升幅在5左右。原因如下重慶樓市基本無泡沫業內人士表示，目前重慶房價上升主要是開發等成本的推動，而不是在“吹泡泡”。重慶市的大部分高檔住宅價格還達不到其他城市的中檔住宅價格，而樓盤配套設施卻可與之媲美。隨著住宅節能標準的強制執行以及土地新政執行前開發商獲取土地逐步消化，加上競爭帶來的整體開發水平的提升，重慶房地產開發成本進一步上漲在所難免，必然會對房價造成一定的上漲壓力。而居民可支配收入的持續穩定增長也保證了市場購買力的穩步提升。在這種情況下，重慶的房價不可能在近期下降，而仍將保持小幅上升。自住型購房需求強勁重慶社科院、市政府發展研究中心在近日發布的2006年重慶藍皮書中分析認為，雖然2005年國家采取了一系列針對房價的調控政策，有效抑制了房價。但是，我市房產投資仍將維持較高的增長，同時，消費者和投資者對房地產價格預期也很高，這將推動房地產市場需求的增長。重慶樓市相比深圳、北京、上海來說，炒房現象要少得多，購房以自住型為主，自住型購房者達到80左右，而且絕大部分以本地居民為主。另外重慶還在處于大規模舊城改造和加速城市化進程的階段，這部分穩定的需求也會極大的支撐市場的需求面。新國六條對重慶樓市的影響不大新國六條里最重要的政策莫過于“9070”政策，這個70是針對整個區域的，這一點重慶市政府已經明確，不是對某個樓盤而言。重慶房產行業這幾年開發的小戶型比率就在70左右，基本與這個政策相符合。而新六條對營業稅和個稅的措施對深圳二手房和沿海城市市場影響最大，6月深圳市二手房交易量下降了近三成。重慶樓市相比深圳、北京、上海來說，炒房現象要少得多，購房以自住型為主，自住型購房者達到80左右。所以，這條對重慶樓市也沒多大影響。國六條就主要是針對的是沿海某些城市不正常的房價飆升而出臺的，主要是為了抑制投資性炒房。實際上，國家從2005年起連續出臺了很多政策，從央行的調息，到“國八條”、“新八條”、“七部委八條”，以及后來的一些財稅和金融政策，這些政策對重慶市房地產市場的影響都比較小，房價仍然穩步上升。重慶“國六條”實施細則，叫停單位集資建房全面叫停集資房，減少了低價位和中大戶型房子的市場供應量，在需求不變的情況下，房價必定上漲。集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、個人三方共同承擔，通過籌集資金而建造的房屋。在土地出讓金、配套費、人防費、稅費等方面均享有頗多優惠，其造價遠遠低于商品房。當市場上沒有了低價的集資房，房價上漲的可能性是非常大的。行業洗牌加劇，合作、合資開發模式將更為盛行針對房地產信貸可能帶來的高風險，2006年8月16日，中國銀行業監督管理委員會出臺九大具體措施，督促銀行業金融機構加強和改進房地產信貸管理。其中規定，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35不含經濟適用房等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。對于囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發企業，要嚴格限制新增房地產貸款。隨著各項宏觀調控政策的實施，土地和資金將會進一步向大型開發商集中，房地產業面臨再次洗牌，由于房地產金融門檻的提高和市場的進一步規范，實力不濟的開發商將被淘汰出局，而為了規避風險，生存下來的許多開發商將選擇合作、合資開發項目的模式，而且需要加強成本控制和產品研發，才能繼續立足于市場而不敗。消費者置業心理日趨成熟重慶房地產市場經過這些年的發展，已經步入穩步、健康發展的階段。在國家不斷加強宏觀調控的情況下，消費者的置業心理也逐漸變得成熟和理性。以前買房看中增值空間，片面求大，現在以注重自住型為主，表現為“夠用就好”的理性消費觀念，逐漸向中小戶型傾斜，同時，消費者在考慮房價的同時，也更多的考慮樓盤的綜合生活成本，將生活成本納入到購房決策的重要影響因素之中，不在追求一些虛幻的概念，對生活成本、地段、環境、交通、價格的綜合考慮反映了消費者理性置業心理的形成。注重品牌戰略，創新產品將更為普遍重慶房地產業已進入品牌競爭的時代。品牌是一種無形資產，更是一個整體概念，除有形產品外，還包括附加產品，即消費者購房所得到的附加服務和附加利益。2005年龍湖、金科等企業均突破20億的銷售收入即是其品牌保障的結果。節能、節地、高性價比、舒適度、品質等都將成為2006年產品創新的主要目標。空中院館、小戶型躍層、廊橋、庭院、花園、露臺等將繽紛多彩；室內空間功能將更為細致；家庭智能化夢想為現實；而社區生態環境、鄰里關系、立體景觀更將成為研發的重點。只有不斷的創新，才能在競爭激烈的市場中搶得先機。二、項目所在區域環境分析項目地塊位于重慶市主城區南部的巴南區，全區幅員面積1824平方公里，轄2個街道、19個鎮，總人口88萬，是重慶市南部新興工業大區，近郊短程特色旅游區，重要農副產品生產加基地，屬重慶都市經濟發達圈。圖31項目地理位置項目所在區域社會經濟狀況據初步統計，2005年巴南區生產總值首次突破100億元大關，實現1009億元，按可比價計算，同比增長149，是巴南區撤縣建區以來經濟總量增長最大的一年。其中第一產業實現增加值196億元，同比增長60；第二產業實現增加值5034億元，同比增長193；第三產業實現增加值3093億元，同比增長140。國民經濟三個產業的比例，由2004年212047673113調整為2005年的194349903067。全區人均地區生產總值為12216元，同比增加1884元，達到1489美元。2005年巴南區的城鎮化率全區城鎮化率達到629，比“九五”期末提高86個百分點。項目地塊項目地塊區域的城市定位面對我國加入WTO和實施西部大開發帶來的機遇和挑戰，巴南區確定了“工業強區、農業穩區、三產活區、科教興區“的十六字發展戰略，著力改善投資環境，建立了巴南區行政審批服務中心，對客商開通“綠色通道”，實行“一站式”服務。同時，客商在巴南區投資，還可享受長江三峽庫區、沿江開放城市、國家中西部經濟發展綜合體制改革試點城市、經濟技術開發區等優惠政策。由于投資環境的日臻完善，巴南區吸引了世界500強企業美國BS公司等一大批中外企業來投資展業。巴南區未來的發展目標就是深入實施“工業強區、農業穩區、三產活區、科教興區”發展戰略，加快推進城鎮化進程，努力把巴南建設成為“重慶南部新城，新興工業大區、農產品生產加工區、都市休閑度假旅游區、最佳生態居住區，專業市場群和現代物流中心”（簡稱“一城、四區、一中心”）。到2010年，“一城、四區、一中心”建設取得顯著成效，人均地區生產總值達到22000元，比2000年翻近兩番，實現寬裕型小康。項目地塊區域房地產發展現狀及趨勢分析近年來，巴南區房地產投資額呈逐年上升的趨勢。從2001年開始，房地產投資增長率在28以上，房屋建筑施工面積、竣工面積也呈現逐年增加的勢頭。巴南區2003、2004、2005年、2006年的房地產開發總額分別是1160億、1695億、237億、，2004年，2005年房地產開發增長率分別為4607、3986；2003、2004（最好重點分析2006、2007）年商品房竣工面積分別為5143萬平方米、5976萬平方米；商品房銷售面積分別為3948萬平方米和5468萬平方米。通過對巴南區最近幾年的房地產開發指標進行縱向分析，不難發現巴南區房地產開發投資總額呈逐年增長的趨勢，房地產開發規模繼續擴大。通過對巴南區經濟整體發展狀況進行分析，巴南區房地產投資額及增長率在未來3年內將保持相對較高的速度，其商品住宅是投資主體。但從房地產投資額占GDP的比重來看，巴