中國寫字樓物業管理辦法?一、引言在當今中國經濟快速發展的背景下，寫字樓作為商業活動的重要載體，數量不斷增加且規模日益擴大。寫字樓的物業管理水平直接關系到入駐企業的辦公環境、運營效率以及物業的保值增值。為了規范寫字樓物業管理活動，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據國家相關法律法規和行業標準，結合中國寫字樓物業管理的實際情況，特制定本辦法。二、適用范圍本辦法適用于中國境內各類寫字樓物業的管理活動，包括但不限于商業寫字樓、商務中心、綜合性寫字樓等。三、管理原則（一）依法依規原則嚴格遵守國家和地方有關物業管理的法律法規，確保物業管理活動合法合規。（二）業主至上原則以業主和使用人的需求為導向，提供優質、高效、便捷的物業服務，維護業主和使用人的合法權益。（三）專業化原則引入專業化的物業管理團隊，運用先進的管理理念、技術和方法，提高物業管理的專業化水平。（四）可持續發展原則注重寫字樓的節能減排、環境保護和資源合理利用，實現物業管理的可持續發展。四、管理主體及職責（一）業主大會與業主委員會1.業主大會業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，是物業管理的最高權力機構。業主大會的職責包括制定和修改業主大會議事規則、管理規約，選舉和更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業，決定專項維修資金的使用和續籌方案等。2.業主委員會業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。業主委員會的職責包括召集業主大會會議，代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同等。（二）物業服務企業1.服務內容-房屋及設施設備管理：對寫字樓的房屋建筑、附屬設施設備進行日常維護、保養和管理，確保其正常運行。包括但不限于建筑物的外觀維護、電梯、消防設施、給排水系統、供電系統等的定期檢查和維修。-環境衛生管理：負責寫字樓公共區域的環境衛生清潔，包括大堂、走廊、電梯間、衛生間等的日常清掃、消毒，以及垃圾的收集和清運。-綠化管理：對寫字樓周邊的綠化區域進行養護和管理，包括花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等。-安全管理：建立健全安全管理制度，加強寫字樓的安全保衛工作，包括門禁管理、巡邏檢查、消防管理等，確保業主和使用人的人身和財產安全。-停車管理：對寫字樓的停車場進行規劃、管理和維護，包括車位的分配、停車秩序的維護、停車設施的保養等。-客戶服務：設立客戶服務中心，受理業主和使用人的咨詢、投訴和建議，及時處理各類問題，為業主和使用人提供優質的服務。2.服務標準物業服務企業應按照國家和地方相關標準以及物業服務合同的約定，提供相應的服務。具體服務標準可參考《全國物業管理示范大廈標準及評分細則》等相關文件。3.人員管理物業服務企業應加強對員工的培訓和管理，提高員工的專業素質和服務意識。員工應持證上崗，遵守職業道德和服務規范。（三）政府相關部門房地產行政主管部門負責對寫字樓物業管理活動進行監督管理，包括物業服務企業的資質管理、物業服務合同的備案、物業管理投訴的處理等。同時，公安、消防、環保、衛生等相關部門按照各自職責，對寫字樓物業管理活動進行監督檢查。五、前期物業管理（一）前期物業管理的定義前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。（二）建設單位的職責1.建設單位在銷售寫字樓前，應當制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。2.建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同應當約定服務內容、服務標準、收費標準、服務期限等事項。3.建設單位在物業交付使用前，應當按照規定向物業服務企業移交物業管理用房和相關資料，包括竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料，設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料，物業質量保修文件和物業使用說明文件等。（三）前期物業服務企業的職責1.前期物業服務企業應當按照前期物業服務合同的約定，提供相應的服務。2.在物業交付使用前，前期物業服務企業應當參與物業的承接查驗工作，對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，發現問題及時要求建設單位整改。3.前期物業服務企業應當協助建設單位做好業主入住的相關工作，包括辦理入住手續、提供物業服務咨詢等。六、物業管理服務費用（一）費用構成物業管理服務費用包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。物業服務成本一般包括人員費用、物業共用部位和共用設施設備的日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、辦公費用、固定資產折舊等。（二）收費方式物業管理服務費用可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定的物業管理服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業管理服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。（三）收費標準物業管理服務收費標準應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，根據物業服務的內容、服務標準、物業的類型和規模等因素確定。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示收費項目、收費標準等相關信息。（四）費用調整物業管理服務費用的調整應當按照物業服務合同的約定和相關法律法規的規定進行。如需調整收費標準，物業服務企業應當與業主委員會協商，并經業主大會同意。七、物業的使用與維護（一）物業使用的一般規定1.業主和使用人應當按照規劃設計用途使用物業，不得擅自改變物業的使用性質。2.業主和使用人應當遵守物業管理區域內的管理規約，不得損害公共利益和他人合法權益。3.業主和使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，并遵守相關的裝飾裝修管理規定。物業服務企業應當對裝飾裝修活動進行監督，發現違規行為及時制止。（二）物業的維護1.物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施設備進行日常維護和保養，定期進行檢查和維修，確保其正常運行。2.業主和使用人應當配合物業服務企業的維護工作，不得妨礙物業的正常維護和保養。3.物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，按照規定從專項維修資金中列支。專項維修資金應當專款專用，不得挪作他用。八、物業管理的監督與檢查（一）業主的監督業主有權對物業服務企業的服務質量進行監督，對物業服務企業的服務不滿意的，可以向業主委員會反映，也可以向房地產行政主管部門投訴。（二）業主委員會的監督業主委員會應當定期對物業服務企業的服務質量進行檢查和評估，監督物業服務企業履行物業服務合同。對物業服務企業存在的問題，業主委員會應當及時要求其整改。（三）政府相關部門的監督房地產行政主管部門應當加強對寫字樓物業管理活動的監督檢查，建立健全物業服務企業的信用檔案，對違反法律法規和行業標準的物業服務企業依法進行處罰。同時，公安、消防、環保、衛生等相關部門應當按照各自職責，對寫字樓物業管理活動進行監督檢查。九、法律責任（一）建設單位的法律責任建設單位違反本辦法規定，未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處以罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。（二）物業服務企業的法律責任物業服務企業違反本辦法規定，未按照物業服務合同的約定提供服務，或者擅自提高收費標準的，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處