新樂市物業管理辦法細則?一、總則（一）目的與依據為了規范新樂市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》以及《河北省物業管理條例》等相關法律法規，結合新樂市實際情況，制定本細則。（二）適用范圍本細則適用于新樂市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。（三）管理原則物業管理應當遵循業主自治、專業服務、公開公平、誠實信用的原則。（四）管理職責新樂市住房和城鄉建設局是本市物業管理的行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內物業管理活動的指導、協助和監督工作。社區居民委員會、村民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。二、業主、業主大會與業主委員會（一）業主權利與義務1.業主權利：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。具體包括提議召開業主大會會議、選舉業主委員會成員、監督物業服務企業履行物業服務合同等權利。2.業主義務：業主應當遵守管理規約、業主大會議事規則，執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定，按時交納物業服務費用等義務。（二）業主大會1.成立條件：物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。2.籌備工作：街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到建設單位報送的文件資料之日起六十日內，組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、社區居民委員會或者村民委員會代表組成，人數應當為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。3.召開與決定：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主大會決定本物業管理區域內的重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。（三）業主委員會1.選舉產生：業主委員會由業主大會會議選舉產生，由五至十一人的單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合相關條件。2.職責權限：業主委員會執行業主大會的決定事項，履行召集業主大會會議、代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同、及時了解業主和物業使用人的意見和建議等職責。3.工作規范：業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員提議，應當在七日內召開業主委員會會議。業主委員會應當建立工作檔案，并定期向業主公布工作情況。三、前期物業管理（一）前期物業服務合同建設單位應當在銷售物業之前，通過招投標的方式選聘前期物業服務企業；投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘前期物業服務企業。建設單位與前期物業服務企業應當簽訂書面的前期物業服務合同。（二）臨時管理規約建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。（三）物業承接查驗1.查驗內容：物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。包括房屋主體結構、共用部位、共用設施設備的運行狀況等。2.資料移交：建設單位應當在物業交付使用十五日前，向物業服務企業移交竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業質量保修文件和物業使用說明文件等資料。3.問題處理：在承接查驗過程中，發現物業共用部位、共用設施設備存在質量問題的，建設單位應當及時整改。四、物業管理服務（一）物業服務企業資質與從業要求從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。物業服務企業應當按照國家有關規定取得相應的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。物業服務企業應當依法經營，誠實守信，為業主提供質價相符的服務。（二）物業服務合同業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。（三）物業服務內容與標準1.服務內容：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供物業共用部位及共用設施設備的維修、養護和管理；環境衛生清潔和綠化養護管理；安全防范和車輛停放管理等服務。2.服務標準：物業服務應當符合國家和地方有關標準和規范。新樂市住房和城鄉建設局可以制定本地區的物業服務標準，供物業服務企業和業主參考。（四）物業服務費用1.收費原則：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。2.收費方式：物業服務費用可以采取包干制或者酬金制等方式約定。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。3.費用調整：物業服務收費標準應當保持相對穩定。確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并經業主大會同意。（五）物業服務企業的退出與交接1.退出情形：物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本細則規定的資料交還給業主委員會。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當提前三個月書面告知業主委員會。2.交接工作：在退出物業管理區域前，物業服務企業應當按照規定向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交物業管理用房、相關資料和財物，并配合做好交接工作。五、物業的使用與維護（一）物業使用的禁止行為業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業。禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：損壞房屋承重結構、主體結構；擅自改變房屋用途；侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備；違反規定飼養動物；隨意傾倒垃圾、雜物等。（二）物業維修養護責任1.專有部分：業主對其專有部分的物業承擔維修養護責任。業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時維修養護。2.共用部分：物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，按照下列規定承擔：屬于保修范圍和期限內的，由建設單位承擔；保修期滿后，由業主共同承擔，從專項維修資金中列支。（三）專項維修資金的管理與使用1.資金交存：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.使用程序：專項維修資金的使用，由物業服務企業提出使用方案，經業主大會討論通過后，報新樂市住房和城鄉建設局審核備案，并按照規定進行列支。3.監督管理：新樂市住房和城鄉建設局應當加強對專項維修資金的管理和監督，確保資金的安全使用。六、監督管理（一）行政主管部門的監督職責新樂市住房和城鄉建設局應當加強對物業管理活動的監督檢查，建立健全物業管理投訴處理機制，及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。（二）街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督職責街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對本轄區內物業管理活動進行指導、協助和監督，協調物業管理與社區建設之間的關系，調解物業管理糾紛。（三）社區居民委員會、村民委員會的協助職責社區居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關工作，引導業主參與社區治理，促進物業管理與社區建設的融合發展。七、法律責任（一）建設單位的法律責任建設單位違反本細則規定，未按照要求報送籌備首次業主大會會議所需文件資料、未通過招投標的方式選聘前期物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業等行為的，由新樂市住房和城鄉建設局責令限期改正，逾期不改正的，依法給予處罰。（二）物業服務企業的法律責任物業服務企業違反本細則規定，未按照物業服務合同的約定提供服務、擅自提高物業服務收費標準、未按照規定進行物業承接查驗、未按照規定退出物業管理區域等行為的，由新樂市住房和城鄉建設局責令限期改正，逾期不改正的，依法給