房地產(chǎn)估價理論與方法《成本法及其運用試題預測》模擬卷含答案一、單項選擇題（每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意）1.成本法中的“成本”（）通常意義上的成本。A.是B.不是C.有聯(lián)系但不等同于D.沒有關(guān)系答案：C。成本法中的“成本”與通常意義上的成本有聯(lián)系但不等同于，它是按照社會一般的、平均的生產(chǎn)要素消耗量來估算的，并非個別企業(yè)的實際成本。2.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本不包括（）。A.土地取得成本B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費C.公共配套設(shè)施建設(shè)費D.勘察設(shè)計和前期工程費答案：A。開發(fā)成本包括勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費等，而土地取得成本是與開發(fā)成本并列的房地產(chǎn)價格構(gòu)成要素。3.某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/㎡。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82答案：B。土地取得費用在開發(fā)期開始時一次性投入，計息期為2年；第一年開發(fā)費在年初投入，計息期為2年，第二年開發(fā)費在年中投入，計息期為1年。土地取得費利息=540×[(1+8%)21]=540×0.1664=90.856（元/㎡）第一年開發(fā)費利息=90×[(1+8%)21]=90×0.1664=14.976（元/㎡）第二年開發(fā)費利息=60×[(1+8%)11]=60×0.08=4.8（元/㎡）投資利息=90.856+14.976+4.8=103.22（元/㎡）4.新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可運用（）進行估價。A.市場法B.收益法C.假設(shè)開發(fā)法D.成本法答案：D。成本法適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)等的估價。市場法適用于具有交易性的房地產(chǎn)；收益法適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。5.某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為（）萬元。A.30.0B.40.0C.50.0D.60.0答案：B。門窗等損壞的修復費用2萬元；裝飾裝修的折舊額=30×3/5=18（萬元）設(shè)備的折舊額=60×10/15=40（萬元）除門窗、裝飾裝修和設(shè)備外的建筑物主體折舊額=（18023060）×10/50=18.8（萬元）物質(zhì)折舊額=2+18+4018.8=40（萬元）6.某房地產(chǎn)的土地面積為500㎡，土地價格為2000元/㎡；建筑面積為1000㎡，成本法估算的建筑物重置價格為1800元/㎡；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/㎡，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低（）元/㎡。A.200B.300C.700D.1000答案：B。房地總價=2500×1000=2500000（元）土地總價=2000×500=1000000（元）建筑物實際價值=25000001000000=1500000（元）建筑物實際單價=1500000÷1000=1500（元/㎡）建筑物重置單價為1800元/㎡，則建筑物的實際價值比重置價格低18001500=300（元/㎡）7.成本法是以（）為理論依據(jù)的。A.預期原理B.生產(chǎn)費用價值論C.替代原理D.適合原理答案：B。成本法是以生產(chǎn)費用價值論為理論依據(jù)的，該理論認為商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。預期原理是收益法的理論依據(jù)，替代原理是市場法的理論依據(jù)，適合原理是最高最佳利用原則的相關(guān)理論依據(jù)。8.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地取得費用為1000萬元，開發(fā)成本為2000萬元，管理費用為300萬元，銷售費用為200萬元，投資利息為200萬元，銷售稅費為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元。則該項目的投資利潤率為（）。A.15.71%B.16.67%C.17.24%D.18.18%答案：B。投資利潤率=開發(fā)利潤÷（土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）×100%=500÷（1000+2000+300+200）×100%=500÷3500×100%≈16.67%9.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2000年1月的重置價格為500萬元，2010年1月的評估價值接近（）萬元。A.392B.400C.402D.390答案：A。建筑物已使用年限=20101990=20（年）年折舊額=500×（12%）÷50=9.8（萬元）折舊總額=9.8×20=196（萬元）評估價值=500196=392（萬元）10.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元/㎡，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/㎡。若按折現(xiàn)率10%和風險補償值100元/㎡計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應為（）元/㎡。A.4400B.4409C.4445D.4455答案：C。該房地產(chǎn)目前價格=（5000500÷（1+10%））100=（5000454.55）100=4445.45≈4445（元/㎡）二、多項選擇題（每題2分，每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，全部選對的得2分，錯選或多選的不得分，少選且選擇正確的每個選項得0.5分）1.下列屬于房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的有（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.銷售稅費E.開發(fā)利潤答案：ABCDE。房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤等。2.成本法中的投資利息的應計息項目包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.銷售費用E.銷售稅費答案：ABCD。投資利息的應計息項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費是在銷售時才發(fā)生的，一般不計息。3.物質(zhì)折舊可進一步從（）方面來認識和把握。A.自然環(huán)境的惡化B.自然經(jīng)過的老化C.正常使用的磨損D.意外破壞的損毀E.延遲維修的損壞殘存答案：BCDE。物質(zhì)折舊可進一步從自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存等方面來認識和把握。自然環(huán)境的惡化可能會影響房地產(chǎn)價值，但不屬于物質(zhì)折舊的范疇。4.功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于（）等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫嫦鄬埲薄⒙浜蠡虿贿m用所造成的價值損失。A.消費觀念變更B.技術(shù)進步C.建筑設(shè)計更新D.建筑材料更新E.周圍環(huán)境改變答案：ABCD。功能折舊是指由于消費觀念變更、技術(shù)進步、建筑設(shè)計更新、建筑材料更新等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫嫦鄬埲薄⒙浜蠡虿贿m用所造成的價值損失。周圍環(huán)境改變引起的價值損失屬于外部折舊。5.運用成本法評估新建房地產(chǎn)價格時，一般將開發(fā)成本分為（）。A.土地開發(fā)成本B.建筑物建造成本C.管理費用D.銷售費用E.投資利息答案：AB。運用成本法評估新建房地產(chǎn)價格時，一般將開發(fā)成本分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。管理費用、銷售費用、投資利息是與開發(fā)成本并列的房地產(chǎn)價格構(gòu)成要素。6.下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有（）。A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建價格是在價值時點的價格C.重新購建價格是客觀的價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格答案：ABCD。重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出及應獲得的正常利潤，是在價值時點的價格，是客觀的價格。建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格。土地的重新購建價格是在價值時點狀況下的價格，不一定是法定最高出讓年限狀況下的價格。7.下列屬于土地取得成本的有（）。A.土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費C.拆遷安置補償費D.土地開發(fā)費E.土地投資利息答案：ABC。土地取得成本包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、拆遷安置補償費等。土地開發(fā)費屬于開發(fā)成本，土地投資利息是與土地取得成本、開發(fā)成本等并列的價格構(gòu)成要素。8.成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括（）。A.營業(yè)稅B.城市維護建設(shè)稅C.教育費附加D.印花稅E.銷售代理費答案：ABCD。成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅等。銷售代理費屬于銷售費用，不屬于銷售稅費。9.影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素包括（）。A.位置B.交通條件C.外部配套設(shè)施D.環(huán)境狀況E.土地使用年限答案：ABCD。影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、環(huán)境狀況等。土地使用年限屬于權(quán)益因素。10.下列關(guān)于成本法估價的說法中，正確的有（）。A.成本法適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值B.成本法一般不適用于評估學校、圖書館等公共建筑的價值C.成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的計算通常要以客觀成本為基礎(chǔ)D.成本法估價結(jié)果的準確性主要取決于各項成本的估算是否準確E.成本法中投資利息的計算要考慮資金的時間價值答案：ACDE。成本法適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值，如新建房地產(chǎn)、舊房地產(chǎn)等。成本法也適用于評估學校、圖書館等公共建筑的價值，因為這些房地產(chǎn)往往缺乏市場交易實例，難以采用市場法和收益法估價。成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的計算通常要以客觀成本為基礎(chǔ)，估價結(jié)果的準確性主要取決于各項成本的估算是否準確，投資利息的計算要考慮資金的時間價值。三、判斷題（每題1分，正確的打“√”，錯誤的打“×”）1.成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。（）答案：√。這是成本法的基本定義，先確定重新購建價格，再考慮折舊，用重新購建價格減去折舊得到估價對象價值。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等。（）答案：√。房地產(chǎn)開發(fā)成本就是在取得土地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)過程中所需的直接費用、稅金等各項支出。3.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。（）答案：√。在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，投資利息和開發(fā)利潤都已隱含在折現(xiàn)過程中，不需要單獨測算；而在傳統(tǒng)方法中需要分別測算投資利息和開發(fā)利潤。4.物質(zhì)折舊是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。（）答案：√。物質(zhì)折舊就是由于自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存等導致建筑物在實體上的老化、損壞所造成的價值損失。5.功能折舊是指建筑物因功能落后而造成的價值損失，主要是由于建筑設(shè)計的原因?qū)е碌摹＃ǎ┐鸢福骸痢９δ苷叟f是指由于消費觀念變更、技術(shù)進步、建筑設(shè)計更新、建筑材料更新等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫嫦鄬埲薄⒙浜蠡虿贿m用所造成的價值損失，不只是建筑設(shè)計的原因。6.外部折舊是指因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值損失。（）答案：√。外部折舊又稱經(jīng)濟折舊，是指因建筑物以外的各種不利因素，如周圍環(huán)境改變、經(jīng)濟衰退等造成的建筑物價值損失。7.重新購建價格是指假設(shè)在價值時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出。（）答案：√。重新購建價格是在價值時點重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出及應獲得的正常利潤。8.成本法中的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等，都應按照它們在過去發(fā)生時的實際或正常水平來估算。（）答案：×。成本法中的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等，都應按照它們在價值時點的客觀成本來估算，而不是過去發(fā)生時的實際或正常水平。9.開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終實際獲得的利潤。（）答案：√。開發(fā)利潤是在正常市場條件下，該類房地產(chǎn)開發(fā)項目所能獲得的平均利潤，反映的是行業(yè)平均水平，不是個別開發(fā)商的實際利潤。10.對于新開發(fā)的房地產(chǎn)，其成本法估價中的開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等。（）答案：√。新開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)成本就是在取得土地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)過程中所需的直接費用、稅金等各項支出。四、計算題（每題10分）1.某房地產(chǎn)土地面積為2000㎡，土地取得成本為2500元/㎡，已取得規(guī)劃許可，可建建筑面積6000㎡的寫字樓。已知建筑安裝工程費為1500元/㎡，管理費用為建筑安裝工程費的6%，銷售費用為樓價的2%，投資利息為200萬元，銷售稅費為樓價的5.5%，開發(fā)利潤為樓價的15%。試采用成本法估算該寫字樓的價值。解：（1）土地取得成本=200