物業(yè)用房管理管理辦法一、前言親愛的各位同事，物業(yè)用房是我們物業(yè)服務工作開展的重要物質(zhì)基礎，它對于保障物業(yè)服務的正常運行、提升服務質(zhì)量以及維護小區(qū)的整體秩序都有著至關(guān)重要的作用。在過去二十年的工作經(jīng)歷中，我深刻體會到規(guī)范管理物業(yè)用房的重要性。為了更好地對物業(yè)用房進行管理，使其發(fā)揮最大的效用，同時確保我們的管理行為符合相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，特制定本管理辦法。希望大家認真學習并遵守，共同做好物業(yè)用房的管理工作。二、適用范圍本辦法適用于公司所服務的[具體小區(qū)名稱或多個小區(qū)統(tǒng)稱]內(nèi)所有物業(yè)用房的管理。這里的物業(yè)用房包括但不限于物業(yè)服務企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)經(jīng)營用房以及其他用于物業(yè)管理服務相關(guān)用途的房屋。三、管理職責劃分（一）公司管理層1.負責對物業(yè)用房管理工作進行整體規(guī)劃和決策，確保管理工作符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略以及法律法規(guī)要求。2.協(xié)調(diào)解決物業(yè)用房管理過程中出現(xiàn)的重大問題，例如與相關(guān)部門或業(yè)主之間的重大爭議等。（二）物業(yè)管理部門1.具體負責物業(yè)用房的日常管理工作，包括房屋的分配、使用監(jiān)督、維護保養(yǎng)等。2.建立物業(yè)用房管理檔案，詳細記錄每一處物業(yè)用房的基本信息（如位置、面積、用途等）、使用情況、維修記錄等。3.定期對物業(yè)用房進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理房屋損壞、違規(guī)使用等問題。若發(fā)現(xiàn)重大問題，應及時向公司管理層匯報。（三）財務部門1.負責對物業(yè)經(jīng)營用房的租金收入進行核算與管理，確保租金按時足額收繳，并按照財務制度進行規(guī)范入賬。2.對物業(yè)用房維修、改造等費用進行預算編制、審核與控制，保證費用支出合理合規(guī)。（四）法務部門1.負責對物業(yè)用房管理過程中的各類合同、協(xié)議進行法律審核，確保公司的權(quán)益得到有效保障，同時避免出現(xiàn)法律風險。2.在涉及物業(yè)用房的糾紛處理中，提供專業(yè)的法律支持和指導，維護公司的合法權(quán)益。四、物業(yè)用房的規(guī)劃與配置（一）規(guī)劃原則1.滿足服務需求原則：物業(yè)用房的規(guī)劃應充分考慮小區(qū)規(guī)模、業(yè)主數(shù)量以及物業(yè)服務內(nèi)容等因素，確保能夠滿足日常物業(yè)管理服務工作的開展。例如，較大規(guī)模的小區(qū)可能需要設置專門的設備維修間、保潔工具存放間等。2.合理布局原則：物業(yè)用房應合理分布在小區(qū)內(nèi)，方便物業(yè)服務人員開展工作，同時盡量減少對業(yè)主生活的影響。一般來說，物業(yè)服務企業(yè)辦公用房可設置在小區(qū)出入口附近，便于與業(yè)主溝通和處理事務；而業(yè)主委員會辦公用房則可選擇相對安靜、獨立的位置。3.符合法規(guī)標準原則：物業(yè)用房的規(guī)劃必須嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準執(zhí)行，確保用房面積、配套設施等符合要求。例如，根據(jù)《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，新建住宅小區(qū)物業(yè)用房的配置比例應不低于總建筑面積的一定比例（具體比例根據(jù)當?shù)胤ㄒ?guī)確定）。（二）配置要求1.物業(yè)服務企業(yè)辦公用房：應配備基本的辦公設施，如桌椅、文件柜、電腦、打印機等，以滿足日常辦公需求。同時，應設置接待區(qū)域，方便業(yè)主來訪咨詢和投訴處理。2.業(yè)主委員會辦公用房：應提供必要的辦公桌椅、會議桌椅等設施，以滿足業(yè)主委員會召開會議、處理日常事務的需要。3.物業(yè)經(jīng)營用房：應根據(jù)市場需求和小區(qū)實際情況進行合理規(guī)劃，可用于商業(yè)租賃、社區(qū)服務等用途。經(jīng)營用房應具備良好的通風、采光條件，并符合消防安全等相關(guān)要求。4.其他用房：如設備維修間、保潔工具存放間等，應根據(jù)實際工作需要配備相應的工具、設備和防護用品，并做好安全防護措施。五、物業(yè)用房的使用管理（一）使用申請1.公司內(nèi)部各部門因工作需要使用物業(yè)用房的，應填寫《物業(yè)用房使用申請表》，詳細說明使用用途、使用期限、使用人數(shù)等信息，并提交至物業(yè)管理部門。2.業(yè)主委員會需要使用業(yè)主委員會辦公用房的，應向物業(yè)管理部門提出書面申請，說明使用計劃和安排。3.對于物業(yè)經(jīng)營用房的出租或合作經(jīng)營，由物業(yè)管理部門負責制定招租方案或合作經(jīng)營方案，報公司管理層審批后組織實施。意向承租方或合作方應提交相關(guān)資質(zhì)證明、經(jīng)營計劃等材料，經(jīng)審核通過后簽訂租賃合同或合作經(jīng)營協(xié)議。（二）使用審批1.物業(yè)管理部門收到使用申請后，應進行實地勘查和審核，對申請內(nèi)容的合理性、可行性進行評估。2.對于一般性的使用申請，物業(yè)管理部門負責人審批即可；對于涉及改變物業(yè)用房用途、長期占用較大面積等重大申請，需報公司管理層審批。3.審批通過后，物業(yè)管理部門應與使用方簽訂《物業(yè)用房使用協(xié)議》，明確雙方的權(quán)利和義務，包括使用范圍、使用期限、維修責任、費用承擔等內(nèi)容。（三）使用監(jiān)督1.物業(yè)管理部門應定期對物業(yè)用房的使用情況進行檢查，確保使用方按照協(xié)議約定使用房屋，不得擅自改變用途、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借或進行違法違規(guī)活動。2.若發(fā)現(xiàn)使用方存在違規(guī)行為，物業(yè)管理部門應及時發(fā)出整改通知，要求其限期整改。若整改不力，公司有權(quán)收回房屋使用權(quán)，并依法追究相關(guān)責任。3.使用方應配合物業(yè)管理部門的監(jiān)督檢查工作，如實提供相關(guān)信息和資料。（四）使用變更與終止1.使用方因特殊原因需要變更使用用途、使用期限等內(nèi)容的，應提前向物業(yè)管理部門提出書面申請，經(jīng)審批同意后簽訂變更協(xié)議。2.使用期限屆滿，使用方應及時騰退房屋，并將房屋恢復至交付時的狀態(tài)。若需繼續(xù)使用，應在期滿前[X]個月向物業(yè)管理部門提出續(xù)租申請，經(jīng)審批通過后重新簽訂使用協(xié)議。3.在使用過程中，若因不可抗力、小區(qū)規(guī)劃調(diào)整等原因需要提前終止使用協(xié)議的，公司應提前通知使用方，并按照協(xié)議約定處理相關(guān)事宜。六、物業(yè)用房的維護與保養(yǎng)（一）日常維護1.使用方應負責物業(yè)用房的日常清潔和維護工作，保持房屋及附屬設施設備的整潔、完好。例如，定期打掃室內(nèi)衛(wèi)生，及時清理垃圾；注意檢查門窗、水電設施等是否正常運行，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。2.物業(yè)管理部門應定期對物業(yè)用房進行巡查，重點檢查房屋結(jié)構(gòu)、屋面防水、水電線路等關(guān)鍵部位，及時發(fā)現(xiàn)并處理潛在的安全隱患。對于巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，應做好記錄，并通知相關(guān)部門或使用方進行維修。（二）維修管理1.小修：對于一般性的小修項目，如門窗玻璃更換、水電線路簡單維修等，由物業(yè)管理部門安排維修人員及時處理。維修費用在公司年度維修預算內(nèi)列支。2.中修：當中修項目涉及金額較大或維修范圍較廣時，物業(yè)管理部門應制定維修方案，報公司管理層審批后組織實施。維修費用根據(jù)實際情況從專項維修資金或公司其他相關(guān)費用中列支。3.大修：對于房屋主體結(jié)構(gòu)損壞、屋面大面積漏水等重大維修項目，物業(yè)管理部門應委托有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定和設計，制定詳細的大修方案，并按照相關(guān)規(guī)定申請使用專項維修資金。在維修過程中，應加強監(jiān)督管理，確保維修質(zhì)量和工程進度。（三）保養(yǎng)計劃1.物業(yè)管理部門應根據(jù)物業(yè)用房的實際情況和使用年限，制定年度保養(yǎng)計劃，包括房屋外觀保養(yǎng)、設施設備維護保養(yǎng)等內(nèi)容。2.按照保養(yǎng)計劃，定期對物業(yè)用房進行保養(yǎng)工作，如對房屋外立面進行粉刷、對電梯進行定期保養(yǎng)、對消防設施進行檢查維護等。保養(yǎng)工作應委托有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)或由公司專業(yè)維修人員進行，確保保養(yǎng)質(zhì)量。七、物業(yè)經(jīng)營用房的經(jīng)營管理（一）經(jīng)營原則1.合法合規(guī)原則：物業(yè)經(jīng)營用房的經(jīng)營活動必須遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，依法辦理各類經(jīng)營手續(xù)，確保經(jīng)營活動合法有序進行。2.效益最大化原則：在保證不影響物業(yè)管理服務正常開展和業(yè)主利益的前提下，通過合理規(guī)劃和經(jīng)營，實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營用房的經(jīng)濟效益最大化，為公司創(chuàng)造更多的收益。3.公開透明原則：物業(yè)經(jīng)營用房的招租、合作經(jīng)營等信息應及時向業(yè)主公開，接受業(yè)主的監(jiān)督。租金收入、經(jīng)營成本等財務信息也應定期公示，確保經(jīng)營活動公開透明。（二）經(jīng)營方式1.出租經(jīng)營：將物業(yè)經(jīng)營用房出租給符合條件的承租方，收取租金。在出租過程中，應通過公開招租、競爭性談判等方式確定承租方，確保租金價格合理、公平。租賃合同應明確租賃期限、租金標準、租金支付方式、雙方權(quán)利義務等內(nèi)容。2.合作經(jīng)營：與其他企業(yè)或個人開展合作經(jīng)營，共同開發(fā)利用物業(yè)經(jīng)營用房。合作經(jīng)營應簽訂詳細的合作協(xié)議，明確雙方的合作方式、收益分配、風險承擔等事項。合作經(jīng)營項目應符合小區(qū)的整體規(guī)劃和業(yè)主的利益需求。（三）租金管理1.財務部門應建立租金臺賬，詳細記錄每一處物業(yè)經(jīng)營用房的租金收入情況，包括承租方名稱、租賃期限、租金金額、收款日期等信息。2.租金應按照租賃合同約定的時間和方式收取，對于逾期未支付租金的承租方，應及時發(fā)出催款通知，并按照合同約定收取違約金。若承租方長期拖欠租金且經(jīng)多次催繳仍不支付的，公司有權(quán)解除租賃合同，收回房屋，并依法追究其違約責任。3.租金收入應按照財務制度及時足額入賬，納入公司統(tǒng)一財務管理。租金收入主要用于彌補物業(yè)管理服務費用不足、物業(yè)用房維修改造以及公司的其他合理支出等。八、監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.公司內(nèi)部審計部門應定期對物業(yè)用房管理工作進行審計監(jiān)督，重點檢查物業(yè)用房的使用情況、租金收入管理、維修費用支出等是否合規(guī)。對于審計中發(fā)現(xiàn)的問題，應提出整改建議，并跟蹤整改落實情況。2.物業(yè)管理部門應定期對物業(yè)用房管理工作進行自查自糾，及時發(fā)現(xiàn)并解決管理過程中存在的問題。同時，應將自查情況定期向公司管理層匯報。（二）業(yè)主監(jiān)督1.公司應主動接受業(yè)主的監(jiān)督，通過定期召開業(yè)主座談會、設立意