徐州大修基金管理辦法總則目的與依據為了加強徐州市住宅專項維修資金（以下簡稱大修基金）的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護大修基金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等相關法律法規和行業標準，結合徐州市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于徐州市行政區域內商品住宅、售后公有住房大修基金的交存、使用、管理和監督。定義本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。共用部位一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。管理原則大修基金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。交存交存范圍凡商品住宅、售后公有住房的業主應當按照本辦法的規定交存大修基金。交存標準1.商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存大修基金，每平方米建筑面積交存首期大修基金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。徐州市房地產行政主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期大修基金的數額，并適時調整。2.售后公有住房的業主按照所擁有物業的建筑面積交存大修基金，每平方米建筑面積交存首期大修基金的數額為當地房改成本價的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取大修基金。交存方式1.商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期大修基金存入大修基金專戶。2.已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期大修基金存入公有住房大修基金專戶或者交由售房單位存入公有住房大修基金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的大修基金存入公有住房大修基金專戶。賬戶管理1.徐州市房地產行政主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內大修基金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立大修基金專戶。開立大修基金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。2.公有住房大修基金專戶應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的大修基金，按房屋戶門號設分戶賬。續交業主分戶賬面大修基金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由徐州市房地產行政主管部門會同財政部門制定。使用使用原則大修基金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。使用范圍1.住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，從大修基金中列支。2.下列費用不得從大修基金中列支：（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；（3）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（4）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。使用程序1.計劃制定（1）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。（2）使用建議應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用大修基金的情況的處置辦法等。2.業主決策（1）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。（2）業主大會成立前，或者業主大會成立后未委托物業服務企業管理的，由相關業主在當地房地產行政主管部門指導下，組織實施使用方案。3.審核（1）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支。（2）申請列支公有住房大修基金的，向負責管理公有住房大修基金的部門申請列支。4.資金劃轉（1）房地產行政主管部門或者負責管理公有住房大修基金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉大修基金的通知。（2）專戶管理銀行將所需大修基金劃轉至維修單位。緊急使用發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支大修基金：1.住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，由物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，涉及已售公有住房的，向負責管理公有住房大修基金的部門申請列支。2.住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，由物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，涉及已售公有住房的，向負責管理公有住房大修基金的部門申請列支。3.房地產行政主管部門或者負責管理公有住房大修基金的部門收到申請后，應當立即進行審核。經審核符合規定的，應當立即通知專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。管理與監督管理主體1.業主大會成立前，大修基金由徐州市房地產行政主管部門代管。2.業主大會成立后，經業主大會決定，可以自行管理大修基金，也可以繼續委托徐州市房地產行政主管部門代管。業主大會決定自行管理大修基金的，應當在徐州市房地產行政主管部門委托的商業銀行開立大修基金專戶，并接受其監督。財務管理1.大修基金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。2.財政部門應當加強對大修基金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。審計監督大修基金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。信息公開1.專戶管理銀行應當每年至少一次向徐州市房地產行政主管部門、負責管理公有住房大修基金的部門及業主委員會發送大修基金對賬單。2.徐州市房地產行政主管部門、負責管理公有住房大修基金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。3.專戶管理銀行應當建立大修基金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中大修基金使用、增值收益和賬面余額的查詢。投訴處理業主、業主委員會、物業服務企業、公有住房售房單位對大修基金的交存、使用、管理有異議的，可以向徐州市房地產行政主管部門、財政部門投訴；對處理結果有異議的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。法律責任建設單位、售房單位責任1.建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，由徐州市房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。2.公有住房售房單位未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存大修基金的，由徐州市房地產行政主管部門會同財政部門責令限期改正；逾期仍不交存的，除按規定交存外，另按每日萬分之三的比例加收滯納金。挪用責任1.挪用大修基金的，由徐州市房地產行政主管部門追回挪用的大修基金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。2.物業服務企業挪用大修基金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。3.房地產行政主管部門、負責管理公有住房大修基金的部門挪用大修基金的，由上一級主管部門追回挪用的大修基金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。管理部門責任徐州市房地產行政主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，