2025年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理項目招投標試題含答案一、單項選擇題（每題1分，共15題）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關規(guī)定，前期物業(yè)管理招投標中，招標人應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書的（）日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。A.3B.5C.10D.15答案：C2.某住宅項目總建筑面積12萬平方米，其前期物業(yè)管理招標中，招標文件要求投標人提供的投標保證金最高不得超過（）萬元。A.5B.10C.15D.20答案：B（依據(jù)《招標投標法實施條例》，投標保證金不得超過招標項目估算價的2%，住宅項目物業(yè)服務費估算通常按2元/㎡/月計算，12萬㎡×2元×12月=288萬元，2%為5.76萬元，但實踐中住宅項目投標保證金一般不超過10萬元，故本題選B）3.招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要澄清或修改時，若澄清內容影響投標文件編制，應在投標截止時間（）日前以書面形式通知所有獲取招標文件的潛在投標人。A.3B.5C.10D.15答案：D4.下列情形中，不屬于投標文件無效的是（）。A.投標文件未按要求密封B.投標文件未經(jīng)投標人蓋章和單位負責人簽字C.投標報價低于成本價但提供了合理說明D.同一投標人提交兩份不同內容的投標文件且未聲明哪份有效答案：C（低于成本價且無合理說明才無效）5.評標委員會成員中，招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的（）。A.1/3B.2/3C.1/2D.3/4答案：B6.某物業(yè)項目招標公告規(guī)定投標截止時間為2024年11月15日17:00，投標人甲于11月15日16:50將投標文件送達招標人，但因封裝不符合要求被拒收。根據(jù)規(guī)定，招標人的做法（）。A.合法，因投標文件封裝不符合要求可拒收B.不合法，封裝問題可由投標人當場補正C.合法，需書面說明拒收理由D.不合法，應接收后由評標委員會判定答案：A7.前期物業(yè)管理招標中，招標人應當自確定中標人之日起（）日內，向物業(yè)項目所在地的房地產行政主管部門提交招標投標情況的書面報告。A.5B.10C.15D.30答案：C8.某商業(yè)綜合體物業(yè)管理招標，招標文件要求投標人具有“近3年管理過5萬平方米以上商業(yè)物業(yè)”的業(yè)績。投標人乙提供了2021年管理6萬平方米商業(yè)物業(yè)的合同，但該合同履行至2022年因甲方違約提前終止。此業(yè)績（）。A.有效，因合同約定面積達標B.無效，因未完整履行合同期限C.有效，只要實際管理過即可D.無效，需提供業(yè)主滿意度證明答案：A（業(yè)績要求通常以合同約定面積和服務期限為準，提前終止不影響業(yè)績真實性）9.評標過程中，發(fā)現(xiàn)投標人丙的投標文件中，物業(yè)服務費用測算表未加蓋公章但有項目經(jīng)理簽字。評標委員會應（）。A.視為無效投標B.要求投標人當場補蓋公章C.認定為細微偏差，允許補正D.由評標委員會集體表決是否接受答案：C（測算表屬于投標文件組成部分，未蓋章但有簽字可視為細微偏差，允許補正）10.下列關于中標通知書的說法，正確的是（）。A.中標通知書發(fā)出后，招標人可因資金問題取消中標B.中標通知書對招標人和中標人具有法律效力C.中標通知書發(fā)出后30日內，雙方可協(xié)商修改招標文件實質性內容D.未中標的投標人無需通知答案：B11.某小區(qū)業(yè)主大會決定采用邀請招標方式選聘物業(yè)企業(yè)，應當向（）個以上具備承擔該項目能力、資信良好的特定法人發(fā)出投標邀請書。A.2B.3C.4D.5答案：B12.投標文件中，物業(yè)服務方案的核心內容是（）。A.人員配置計劃B.財務管理方案C.服務質量目標及保障措施D.社區(qū)文化活動計劃答案：C13.招標人在招標文件中明確“本項目不接受聯(lián)合體投標”，投標人丁與戊組成聯(lián)合體投標。評標委員會應（）。A.接受投標，聯(lián)合體投標更具優(yōu)勢B.拒絕接受，聯(lián)合體投標違反招標文件要求C.要求聯(lián)合體提交共同投標協(xié)議后接受D.由招標人現(xiàn)場決定是否接受答案：B14.某項目評標結束后，評標委員會推薦了3名中標候選人。招標人應在（）日內公示中標候選人，公示期不得少于（）日。A.1；3B.3；3C.5；5D.10；5答案：B15.投標人在投標截止時間前撤回投標文件的，招標人應當（）。A.沒收投標保證金B(yǎng).5日內退還投標保證金C.10日內退還投標保證金D.30日內退還投標保證金答案：B（《招標投標法實施條例》規(guī)定，投標人撤回投標文件的，招標人應自收到撤回通知之日起5日內退還投標保證金）二、多項選擇題（每題2分，共10題，每題至少2個正確選項，錯選、漏選均不得分）1.下列屬于物業(yè)管理招標文件必須包含的內容有（）。A.物業(yè)項目基本情況（包括坐落位置、四至、占地面積、建筑面積等）B.投標人資格要求（包括資質、業(yè)績、信譽等）C.評標標準和評標方法D.物業(yè)服務合同的主要條款（包括服務內容、標準、費用等）E.投標保證金的金額和形式答案：ABCDE2.評標委員會在評標時，應當否決投標的情形包括（）。A.投標文件未通過資格預審（適用于資格預審項目）B.投標報價低于成本且無法提供合理說明C.投標文件未對招標文件的實質性要求和條件作出響應D.投標人有串通投標、弄虛作假等違法行為E.投標文件中有個別文字錯誤但不影響實質內容答案：ABCD3.前期物業(yè)管理招標的招標人可以是（）。A.房地產開發(fā)企業(yè)B.業(yè)主大會（適用于已成立業(yè)主大會的項目）C.公有住房出售單位D.街道辦事處（代行業(yè)主大會職責時）E.物業(yè)服務企業(yè)（轉委托時）答案：AC（業(yè)主大會成立后選聘物業(yè)企業(yè)不屬于前期物業(yè)招標，B錯誤；街道辦事處無招標主體資格，D錯誤；轉委托違法，E錯誤）4.投標文件中，物業(yè)服務費用測算應包含的成本項目有（）。A.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費B.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用C.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用D.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用E.物業(yè)服務企業(yè)的利潤答案：ABCDE5.關于投標保證金，下列說法正確的有（）。A.投標保證金可以是現(xiàn)金、銀行保函、保兌支票等形式B.投標保證金有效期應與投標有效期一致C.未中標的投標人的投標保證金應在中標通知書發(fā)出后5日內退還D.中標人的投標保證金應在簽訂合同后5日內退還E.投標保證金最高不得超過50萬元答案：ABD（C應為“中標通知書發(fā)出后5日內退還未中標人”，E錯誤，上限為招標項目估算價的2%）6.招標人在招標過程中不得實施的行為有（）。A.向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量B.設定與項目實際需要不符的資質要求C.組織單個潛在投標人現(xiàn)場踏勘D.在招標文件中明確要求投標人必須使用某品牌電梯維修服務E.對不同的投標人提供有差別的項目信息答案：ABCDE7.物業(yè)服務企業(yè)參加投標時，應重點考察的項目風險包括（）。A.業(yè)主欠費風險（如小區(qū)歷史欠費率高）B.設施設備老化帶來的維修成本風險C.開發(fā)商遺留問題導致的業(yè)主投訴風險D.政府指導價調整帶來的收入波動風險E.競爭對手的報價策略風險答案：ABCD（競爭對手策略屬于市場競爭因素，非項目固有風險）8.評標方法中，綜合評估法的評分因素通常包括（）。A.投標報價（權重一般為30%50%）B.物業(yè)服務方案（權重一般為30%40%）C.企業(yè)資信（包括資質、業(yè)績、信譽等，權重一般為10%20%）D.項目負責人能力（包括經(jīng)驗、資格等，權重一般為5%10%）E.社區(qū)文化活動計劃（權重一般不超過5%）答案：ABCD9.下列關于重新招標的情形，正確的有（）。A.投標截止時間屆滿，投標人少于3個B.所有投標被否決C.中標候選人放棄中標D.中標人因不可抗力不能履行合同E.中標人未按規(guī)定提交履約保證金答案：ABCDE（前兩項必須重新招標，后三項可重新招標或按排序確定其他中標候選人）10.業(yè)主大會組織的物業(yè)管理招標，應當履行的程序包括（）。A.召開業(yè)主大會會議，表決通過招標方式選聘物業(yè)企業(yè)的決議B.制定招標文件，明確服務內容、標準、費用等C.發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書D.組織評標，確定中標人E.與中標人簽訂物業(yè)服務合同，并報房地產行政主管部門備案答案：ABCDE三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：2024年8月，某新建住宅項目（總建筑面積18萬平方米）的開發(fā)企業(yè)甲擬通過公開招標選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。招標文件規(guī)定：（1）發(fā)售期：2024年8月10日8月12日（3日）；（2）投標保證金：30萬元（現(xiàn)金形式，須于8月15日前匯入甲企業(yè)賬戶）；（3）投標人資格：具有二級及以上物業(yè)服務企業(yè)資質，近3年管理過10萬平方米以上住宅項目2個；（4）評標方法：經(jīng)評審的最低投標價法；（5）投標截止時間：2024年8月20日9:00。共有4家企業(yè)報名：乙（一級資質，管理過15萬㎡住宅項目3個）、丙（二級資質，管理過8萬㎡住宅項目4個）、丁（二級資質，管理過12萬㎡住宅項目2個）、戊（三級資質，管理過20萬㎡住宅項目1個）。8月20日，丁企業(yè)因交通擁堵于9:05送達投標文件，招標人以遲到為由拒收；戊企業(yè)因資質不符合要求被資格預審淘汰；丙企業(yè)因業(yè)績不達標（管理面積未達10萬㎡）被否決投標。最終有效投標人為乙企業(yè)。問題：1.指出招標文件中存在的違規(guī)之處，并說明依據(jù)。（8分）2.分析各投標人被處理的合法性。（6分）3.針對有效投標人僅1家的情況，應如何處理？（6分）案例二：某小區(qū)（已成立業(yè)主大會）擬通過邀請招標選聘物業(yè)企業(yè)。業(yè)主委員會制定招標文件，其中服務標準部分直接引用了《住宅物業(yè)服務等級規(guī)范（一級）》，但未明確具體考核指標；評標標準中“企業(yè)信譽”項僅規(guī)定“考察企業(yè)信用記錄”，未量化評分細則。投標階段，投標人A提交的投標文件中，物業(yè)服務方案未包含消防設施維護具體流程；投標人B的投標報價為1.8元/㎡/月，低于成本價但提供了與供應商簽訂的長期低價采購協(xié)議作為證明；投標人C的投標文件中，項目負責人簡歷顯示其無物業(yè)管理師資格證書。評標委員會由業(yè)主委員會主任（1人）、業(yè)主代表（2人）、房地產行政主管部門工作人員（1人）、物業(yè)管理專家（1人）組成。評標時，評委認為投標人A的方案“不完整”，投標人B的報價“合理”，投標人C的項目負責人“資格不符合”，最終推薦投標人B為中標候選人。問題：1.分析招標文件編制存在的缺陷。（6分）2.評標委員會組成是否合法？為什么？（6分）3.對各投標人的評標結論是否正確？說明理由。（8分）案例三：2024年10月，某商業(yè)綜合體（建筑面積8萬平方米）完成物業(yè)管理招標，中標人己企業(yè)與招標人簽訂了為期3年的物業(yè)服務合同。2025年1月，業(yè)主發(fā)現(xiàn)己企業(yè)將電梯維護、安保服務分別分包給丙公司和丁公司，且未在投標文件中說明分包計劃。業(yè)主委員會提出異議，認為己企業(yè)違規(guī)分包；己企業(yè)辯稱分包是為提高服務效率，且分包單位具備相應資質。問題：1.己企業(yè)的分包行為是否合法？依據(jù)是什么？（8分）2.若分包行為違規(guī)，招標人可采取哪些補救措施？（6分）3.結合招投標流程，說明投標文件中對分包事項的要求。（6分）答案：案例一答案：1.違規(guī)之處及依據(jù)：（1）招標文件發(fā)售期3日，違反《招標投標法實施條例》第16條“發(fā)售期不得少于5日”；（2）投標保證金30萬元（現(xiàn)金形式），違反“投標保證金不得超過招標項目估算價的2%”（18萬㎡×2元/㎡/月×12月=432萬元，2%為8.64萬元，30萬元超上限），且《招標投標法實施條例》允許銀行保函等非現(xiàn)金形式，現(xiàn)金非唯一要求；（3）評標方法采用“經(jīng)評審的最低投標價法”，前期物業(yè)管理涉及公共服務，應優(yōu)先采用綜合評估法（《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第29條）。2.投標人處理合法性：（1）丁企業(yè)9:05送達被拒收合法，投標截止后送達的投標文件應拒收（《招標投標法》第28條）；（2）戊企業(yè)三級資質被淘汰合法，招標文件要求二級及以上資質，資格預審可排除；（3）丙企業(yè)因管理面積未達10萬㎡被否決合法，業(yè)績要求屬于實質性條件，未響應則無效。3.有效投標人僅1家的處理：根據(jù)《招標投標法》第28條，投標人少于3個的，招標人應重新招標；若重新招標后仍少于3個，屬于必須審批或核準的項目，經(jīng)審批可不再招標，否則可繼續(xù)評標（但前期物業(yè)屬于必須招標項目，需重新組織招標）。案例二答案：1.招標文件缺陷：（1）服務標準未明確具體考核指標，違反“招標文件應包含服務內容、標準的詳細要求”（《物業(yè)管理條例》第25條）；（2）評標標準中“企業(yè)信譽”未量化，違反“評標標準應明確、具體，避免主觀判斷”（《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第20條）。2.評標委員會組成不合法：評標委員會應由5人以上單數(shù)組成，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3（《招標投標法》第37條）。本案例中專家僅1人（總5人），占比20%，低于2/3的要求；且房地產行政主管部門工作人員不得作為評委（行政人員不得參與評標）。3.