物業(yè)糾紛100問(wèn)答（第5輯）1問(wèn)：管理規(guī)約的意義是什么？答：管理規(guī)約作為小區(qū)的“憲法”，其在填補(bǔ)法律漏洞，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)尺度，約束業(yè)主行為，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，減少矛盾糾紛，實(shí)現(xiàn)有效管理，規(guī)范小區(qū)治理，建設(shè)和諧小區(qū)等方面具有重要的意義。2問(wèn)：前期物業(yè)服務(wù)合同為什么對(duì)業(yè)主具有法律約束力？答：根據(jù)合同相對(duì)性原理，一般情況下，依法成立的合同，也僅在當(dāng)事人之間具有法律約束力，而對(duì)合同之外的第三人不具有法律約束力。那么，在業(yè)主沒(méi)有與物業(yè)服務(wù)人訂立合同的情況下，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同為什么會(huì)對(duì)業(yè)主具有法律約束力呢？對(duì)此，逸嬌君分析認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力的原因，首先是源于法律的直接規(guī)定，民法典第939條和物業(yè)管理?xiàng)l例第21條明確規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力；其次，業(yè)主以與建設(shè)單位訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的行為表明，其已間接認(rèn)可接受了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中包含的前期物業(yè)服務(wù)的條款；再次，由于前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主大會(huì)成立前的過(guò)渡性安排，目的是保障物業(yè)交付后的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和維護(hù)小區(qū)整體利益的目的考量。若業(yè)主不滿(mǎn)意物業(yè)服務(wù)，可以在業(yè)主大會(huì)成立后，通過(guò)法定程序另聘物業(yè)服務(wù)人的方法進(jìn)行補(bǔ)救。綜上，盡管業(yè)主未直接與物業(yè)服務(wù)人訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，但前期物業(yè)服務(wù)合同仍然對(duì)業(yè)主具有法律約束力。3問(wèn)：前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力來(lái)源的觀點(diǎn)有哪些？答：關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力的來(lái)源，在理論和實(shí)務(wù)界主要存在以下觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)：合同轉(zhuǎn)讓說(shuō)。轉(zhuǎn)讓說(shuō)認(rèn)為，房屋出售給業(yè)主后，建設(shè)單位就將與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同概括轉(zhuǎn)讓給了業(yè)主，業(yè)主取代建設(shè)單位后，也就默示接受了合同的權(quán)利義務(wù)，所以前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力；第二種觀點(diǎn)：委托代理說(shuō)。代理說(shuō)認(rèn)為，建設(shè)單位在與物業(yè)服務(wù)人訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，是以不確定未來(lái)業(yè)主的身份與物業(yè)服務(wù)人訂立合同的，之后通過(guò)業(yè)主與建設(shè)單位購(gòu)買(mǎi)房屋的行為，對(duì)建設(shè)單位的代理進(jìn)行了追認(rèn)授權(quán)，所以前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力；第三種觀點(diǎn)：代為履行說(shuō)。履行說(shuō)認(rèn)為，基于建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人的約定，由業(yè)主代建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)人履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，則由建設(shè)單位向業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)，然后再由物業(yè)服務(wù)人向建設(shè)單位主張物業(yè)費(fèi)，所以前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力；第四種觀點(diǎn)：合同涉他說(shuō)。涉他說(shuō)認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同是屬于涉及第三人的合同，雖然業(yè)主未參與合同的訂立過(guò)程，但合同卻賦予了業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，所以前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力；第五種觀點(diǎn)：成員繼受說(shuō)。繼受說(shuō)認(rèn)為，在物業(yè)銷(xiāo)售前，建設(shè)單位是唯一業(yè)主，而在物業(yè)銷(xiāo)售后，業(yè)主就分散繼受了建設(shè)單位對(duì)建筑物專(zhuān)有部分的所有權(quán)，同時(shí)也就分散繼受了建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)和成員權(quán)，所以前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力。以上觀點(diǎn)，雖然是“公說(shuō)公有理”，但都不能完美詮釋前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力的來(lái)源，還有待專(zhuān)家學(xué)者的進(jìn)一步探索研究。4問(wèn)：全體業(yè)主為什么會(huì)成為物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人？答：法律規(guī)定全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，既是對(duì)業(yè)主物權(quán)的尊重，也是維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)小區(qū)治理的必然要求。因?yàn)樵诮ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)制度下，單個(gè)業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分，無(wú)法獨(dú)立行使和實(shí)現(xiàn)共同管理的權(quán)利，其還必須通過(guò)集體決策機(jī)制，即業(yè)主大會(huì)形成選聘物業(yè)服務(wù)人的統(tǒng)一意志，并由業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同才能實(shí)現(xiàn)，而物業(yè)服務(wù)合同正是業(yè)主集體意志的法律表現(xiàn)形式，全體業(yè)主才是實(shí)質(zhì)上的物業(yè)服務(wù)合同指向的權(quán)利享有者和義務(wù)承擔(dān)者。所以，《中華人民共和國(guó)民法典》第939條突破了合同相對(duì)性原則，直接將業(yè)主列為物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人，明確規(guī)定建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。5問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)出具欠費(fèi)證明，需承擔(dān)付款責(zé)任嗎？答：據(jù)岱岳法院消息，2021年3月12日，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為物業(yè)服務(wù)人出具了《欠費(fèi)證明》，“經(jīng)結(jié)算，應(yīng)付物業(yè)費(fèi)62730.62元，分2次付清，3月12日付30000元，12月31日付32730.62元。業(yè)主未交納的物業(yè)費(fèi)，由物業(yè)公司起訴業(yè)主”。當(dāng)日，業(yè)主委員會(huì)即向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)30000元。因業(yè)主委員會(huì)逾期未支付余款32730.62元，物業(yè)服務(wù)人將業(yè)主委員會(huì)訴至法庭，請(qǐng)求人民法院判令業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)32730.62元和利息。業(yè)主委員會(huì)抗辯稱(chēng)，業(yè)主委員會(huì)不是欠費(fèi)主體，請(qǐng)求人民法院判決駁回物業(yè)服務(wù)人的訴訟請(qǐng)求。法院審理認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，業(yè)主有向物業(yè)服務(wù)人交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，逾期交納的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)督促業(yè)主限期交納。本案中，業(yè)主委員會(huì)幫助物業(yè)服務(wù)人催交物業(yè)費(fèi)的行為，并不能證明是業(yè)主委員會(huì)拖欠了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向欠費(fèi)業(yè)主主張權(quán)利。況且業(yè)主委員會(huì)在出具的證明中明確載明：“業(yè)主未交納的物業(yè)費(fèi)，由物業(yè)公司起訴業(yè)主”。所以，物業(yè)服務(wù)人要求業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)付款責(zé)任沒(méi)有事實(shí)法律依據(jù)，遂根據(jù)民事訴訟法和民法典等法律規(guī)定，判決駁回了物業(yè)服務(wù)人的訴訟請(qǐng)求。6問(wèn)：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組中的業(yè)主代表是如何產(chǎn)生的？答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第11條的規(guī)定和地方法規(guī)的規(guī)定，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組中的業(yè)主代表，是由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生的。而業(yè)主推薦產(chǎn)生的方式，通常是由業(yè)主聯(lián)名推薦和業(yè)主自薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生。在推薦產(chǎn)生業(yè)主代表后，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)將業(yè)主代表以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主如對(duì)公告的業(yè)主代表有異議，可以提請(qǐng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。7問(wèn)：街道辦事處可以建議物業(yè)服務(wù)人酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)嗎？答：據(jù)網(wǎng)絡(luò)，2024年4月18日，臺(tái)江區(qū)某街道辦事處向某小區(qū)物業(yè)服務(wù)人發(fā)出了調(diào)減物業(yè)費(fèi)的函，建議物業(yè)服務(wù)人考慮業(yè)主反映物業(yè)費(fèi)過(guò)高的實(shí)際，予以酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)。那么，街道辦事處可以建議物業(yè)服務(wù)人酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)嗎？對(duì)此，逸嬌君分析認(rèn)為，雖然目前法律未明確街道辦事處有建議物業(yè)服務(wù)人酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)的權(quán)力，但從法律賦予街道辦事處對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)具有的指導(dǎo)監(jiān)督權(quán)看，則是存在建議可行性的。在物業(yè)服務(wù)水平不達(dá)標(biāo)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不匹配，業(yè)主與物業(yè)矛盾激化，進(jìn)而影響社會(huì)安定的情況下，為了規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，街道辦事處作為政府派出機(jī)構(gòu)，是應(yīng)當(dāng)依法行使職權(quán)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，協(xié)調(diào)解決糾紛并提出酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)建議的。應(yīng)當(dāng)指出，雖然街道辦事處可以建議物業(yè)服務(wù)人酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)，但街道辦事處的建議是不具有強(qiáng)制性的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人依法不具有強(qiáng)制執(zhí)行的法律效力。如果物業(yè)服務(wù)人拒絕采納街道辦事處酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)的建議，則街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)通過(guò)法定程序討論是否由物業(yè)服務(wù)人酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)，或者及時(shí)引導(dǎo)矛盾雙方通過(guò)訴訟仲裁方式解決調(diào)減物業(yè)費(fèi)的爭(zhēng)議。8問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)，其召集業(yè)主大會(huì)作出的選聘物業(yè)服務(wù)人決定有效嗎？答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第32條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過(guò)5年。那么問(wèn)題來(lái)了，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)后，其召集業(yè)主大會(huì)作出的選聘物業(yè)服務(wù)人決定有效嗎？據(jù)網(wǎng)絡(luò)，浦東新區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)因在任期屆滿(mǎn)后，召集業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)了續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人的決定，而引起部分業(yè)主的不滿(mǎn)。部分業(yè)主認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿(mǎn)后，無(wú)權(quán)再召集業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人的決定，故提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)作出的續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人決定。法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其有權(quán)召集業(yè)主大會(huì)，并由業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人的決定。本案中，業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿(mǎn)前四個(gè)月曾以口頭方式報(bào)告街道辦事處，要求換屆改選，后以書(shū)面報(bào)告進(jìn)行了確認(rèn)。街道辦事處在知曉業(yè)主委員會(huì)任期即將屆滿(mǎn)的情況下，客觀上未及時(shí)啟動(dòng)組建換屆改選的程序，故新一屆業(yè)主委員會(huì)未及時(shí)成立的責(zé)任不能歸咎于業(yè)主委員會(huì)。在無(wú)地方法規(guī)明令禁止且程序合法的情況下，業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿(mǎn)后，為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，其仍然有權(quán)召集業(yè)主大會(huì)，并由業(yè)主大會(huì)作出續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人的決定。據(jù)此根據(jù)民法典等法律規(guī)定，判決駁回了部分業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。9問(wèn)：什么是業(yè)主監(jiān)事會(huì)？答：所謂業(yè)主監(jiān)事會(huì)，又稱(chēng)業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)，是指為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，而由全體業(yè)主共同推舉部分業(yè)主組成的，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行日常監(jiān)督的，以確保物業(yè)管理活動(dòng)合法合規(guī)的，業(yè)主大會(huì)的常設(shè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)。10問(wèn)：物業(yè)服務(wù)人違規(guī)備案怎么辦？答：針對(duì)物業(yè)服務(wù)人的違規(guī)備案行為，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方性法規(guī)的規(guī)定，在調(diào)查確認(rèn)物業(yè)服務(wù)人確有違規(guī)備案事實(shí)的基礎(chǔ)上，責(zé)令物業(yè)服務(wù)人限期整改，逾期未整改的，可以對(duì)物業(yè)服務(wù)人處以警告、罰款等行政處罰。11問(wèn)：業(yè)主監(jiān)事會(huì)與業(yè)主大會(huì)之間是一種什么關(guān)系？答：業(yè)主監(jiān)事會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，其與業(yè)主大會(huì)之間是一種相互依存、相互制約的監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。業(yè)主監(jiān)事會(huì)通過(guò)行使監(jiān)督權(quán)，可以促進(jìn)業(yè)主大會(huì)的民主管理和規(guī)范運(yùn)轉(zhuǎn)，保證業(yè)主大會(huì)決議的合法合規(guī)和順利執(zhí)行，進(jìn)而更好地維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。而業(yè)主大會(huì)通過(guò)決議決定的形式，又有效規(guī)范約束了業(yè)主監(jiān)事會(huì)及其成員的監(jiān)督行為，促進(jìn)了業(yè)主監(jiān)事會(huì)在監(jiān)督的軌道上健康良性運(yùn)行。12問(wèn)：業(yè)主可以擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)嗎？答：建筑主體是建筑實(shí)體的主架結(jié)構(gòu)，承重結(jié)構(gòu)是承受傳遞建筑主體載荷的連接點(diǎn)。建筑主體和承重結(jié)構(gòu)對(duì)于建筑物安全和使用壽命起著至關(guān)重要的作用。因此，在沒(méi)有設(shè)計(jì)方案和未經(jīng)審查批準(zhǔn)的情況下，任何人均不得擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，否則將埋下安全隱患，還極有可能釀成難以預(yù)料的重大安全事故。對(duì)于業(yè)主在裝飾裝修房屋過(guò)程中，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的違法行為，行政主管部門(mén)有權(quán)根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第69條的規(guī)定，責(zé)令業(yè)主改正，并處業(yè)主以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。13問(wèn)：房屋未實(shí)際入住，可以減免業(yè)主的物業(yè)費(fèi)嗎？答：全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)在審查地方性法規(guī)時(shí)指出，根據(jù)民法典第944條的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照合同約定和有關(guān)規(guī)定為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的情況下，業(yè)主不得以未接受或無(wú)需接受物業(yè)服務(wù)的理由拒交物業(yè)費(fèi)。對(duì)于房屋未實(shí)際入住，一律按物業(yè)費(fèi)總額70%交納物業(yè)費(fèi)的地方性法規(guī)規(guī)定，法制工作委員會(huì)認(rèn)為，這不僅缺乏上位法依據(jù)，實(shí)踐中也較難操作，還極易引發(fā)糾紛，所以地方性法規(guī)不宜對(duì)減免物業(yè)費(fèi)問(wèn)題直接作出規(guī)定。14問(wèn)：樓道物品丟失，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)賠償嗎？答：據(jù)驛城法院消息，某小區(qū)業(yè)主黃先生在把使用了幾年的茶臺(tái)搬進(jìn)9樓新家時(shí)，因茶臺(tái)大不能進(jìn)入電梯，而把茶臺(tái)放在了一樓樓道。兩月后，不見(jiàn)了茶臺(tái)蹤跡。聯(lián)想到前不久物業(yè)曾張貼過(guò)清理雜物通知，黃先生即認(rèn)定茶臺(tái)是被物業(yè)給清理了。在與物業(yè)服務(wù)人交涉無(wú)果后，黃先生一紙?jiān)V狀將物業(yè)服務(wù)人訴至法庭，請(qǐng)求人民法院依法判令物業(yè)服務(wù)人賠償其經(jīng)濟(jì)損失3500元。法院審理認(rèn)為，樓道是公共區(qū)域，屬于全體業(yè)主所有。本案中，黃先生長(zhǎng)時(shí)間將茶臺(tái)棄置在公共區(qū)域，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到可能丟失的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)服務(wù)人依法對(duì)樓道雜物進(jìn)行清理，不僅未侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，而且是履行對(duì)包括黃先生在內(nèi)的全體業(yè)主安全保障義務(wù)所采取的必要措施。況且黃先生也無(wú)證據(jù)證實(shí)，茶臺(tái)丟失就是物業(yè)服務(wù)人清理樓道雜物的行為所致。因此，黃先生主張物業(yè)服務(wù)人賠償其經(jīng)濟(jì)損失3500元沒(méi)有事實(shí)法律依據(jù)。遂根據(jù)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定，判決駁回了黃先生的訴訟請(qǐng)求。15問(wèn)：什么是業(yè)主大會(huì)跑票志愿者？答：所謂業(yè)主大會(huì)跑票志愿者，是指在業(yè)主大會(huì)會(huì)議期間，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的安排，負(fù)責(zé)上門(mén)或定點(diǎn)向業(yè)主發(fā)放會(huì)議通知、投票規(guī)則及表決票等會(huì)議材料，提示業(yè)主參與投票，征集業(yè)主表決意見(jiàn)，協(xié)助處理投票相關(guān)事宜，自愿無(wú)償為業(yè)主大會(huì)提供公益服務(wù)的人。16問(wèn)：什么是信托制物業(yè)服務(wù)模式？答：所謂信托制物業(yè)服務(wù)模式，是指根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定和信托物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)費(fèi)和公共收益作為信托財(cái)產(chǎn)存入信托賬戶(hù)，由物業(yè)服務(wù)人或者第三人作為受托人對(duì)賬戶(hù)進(jìn)行管理，業(yè)主通過(guò)信息平臺(tái)可以查看監(jiān)督每筆財(cái)務(wù)收支和賬目憑證，以確保財(cái)務(wù)公開(kāi)透明，服務(wù)質(zhì)價(jià)相符，業(yè)主當(dāng)家做主，降低物業(yè)成本的一種新型的物業(yè)服務(wù)模式。17問(wèn)：街道辦事處不給業(yè)主委員會(huì)備案構(gòu)成行政不作為嗎？答：據(jù)網(wǎng)絡(luò)，在杏花嶺區(qū)某街道辦事處不給某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)備案，而復(fù)議申請(qǐng)又被區(qū)政府駁回的情況下，業(yè)主委員會(huì)向人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求人民法院依法確認(rèn)街道辦事處不予備案的行政行為違法并請(qǐng)求依法撤銷(xiāo)區(qū)政府的行政復(fù)議決定。街道辦事處和區(qū)政府抗辯稱(chēng)，業(yè)主委員會(huì)不具有合法的主體資格。不予備案的行政行為也不可訴，本案不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。請(qǐng)求駁回業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。晉源區(qū)法院審理認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉的解釋》等法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)自選舉成立之日起，即具有合法的主體資格。街道辦事處對(duì)業(yè)主委員會(huì)的選舉成立，依法具有指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督和備案的法定職責(zé)，而不履行法定職責(zé)的行為就屬于人民法院行政訴訟的受案范圍，業(yè)主委員會(huì)對(duì)于行政機(jī)關(guān)作出的涉及業(yè)主共有利益的行政行為，可以以自己的名義向人民法院提起行政訴訟。本案中，街道辦事處對(duì)原告提出的備案申請(qǐng)既不蓋章也不答復(fù)的行為構(gòu)成了行政的不作為。在街道辦事處未提交任何證據(jù)的情況下，區(qū)政府即認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)未按法定程序成立，并駁回業(yè)主委員會(huì)的復(fù)議申請(qǐng)于法無(wú)據(jù)，其作出的復(fù)議決定應(yīng)予撤銷(xiāo)。遂根據(jù)行政訴訟法第72條和第79條的規(guī)定，判決責(zé)令街道辦事處在判決生效之日起30日內(nèi)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否符合備案條件進(jìn)行審核并作出書(shū)面答復(fù)，同時(shí)判決撤銷(xiāo)了區(qū)政府的行政復(fù)議決定。18問(wèn)：街道辦事處可以隨意叫停業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議嗎？答：根據(jù)法律規(guī)定，街道辦事處對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)具有指導(dǎo)監(jiān)督的權(quán)力，但法律并未賦予街道辦事處有隨意叫停業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的權(quán)力。雖然街道辦事處不具有隨意叫停業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的權(quán)力，但如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的流程不規(guī)范，或者會(huì)議的內(nèi)容違法違規(guī)，或者會(huì)議決議的事項(xiàng)侵害他人權(quán)益，可能造成激化矛盾，影響安定團(tuán)結(jié)等嚴(yán)重后果時(shí)，則街道辦事處應(yīng)當(dāng)通過(guò)合理化建議的方式，及時(shí)提示業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)高度重視，立即糾正，而不可以以指導(dǎo)監(jiān)督的名義，隨意叫停業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議。19問(wèn)：什么是增值物業(yè)服務(wù)？答：所謂增值物業(yè)服務(wù)，是指為了滿(mǎn)足業(yè)主的個(gè)性化、多樣性、選擇性需求，物業(yè)服務(wù)人在為業(yè)主提供保安、保潔、維修、綠化等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之外，又為業(yè)主提供的旨在提升業(yè)主生活品質(zhì)和滿(mǎn)意度的，具有附加價(jià)值和優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)的額外的物業(yè)服務(wù)。20問(wèn)：什么是增值物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答：所謂增值物業(yè)服務(wù)費(fèi)，又稱(chēng)特約物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是指根據(jù)《增值物業(yè)服務(wù)合同》的約定，物業(yè)服務(wù)人在為業(yè)主提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目后，又向業(yè)主收取的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外增加的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。21問(wèn)：什么是增值物業(yè)服務(wù)合同？答：所謂增值物業(yè)服務(wù)合同，是指為了滿(mǎn)足業(yè)主的主個(gè)性化、多樣性和選擇性需求，提升業(yè)主的生活品質(zhì)和滿(mǎn)意度，而在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間訂立的，約定物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人交納增值物業(yè)服務(wù)費(fèi)，用以明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。22問(wèn)：《人防車(chē)位平時(shí)使用證》能證明人防車(chē)位使用權(quán)的歸屬嗎？答：根據(jù)《人民防空工程平時(shí)開(kāi)發(fā)利用管理辦法》第9條的規(guī)定，人民防空主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)使用單位提交的備案資料，經(jīng)審查合格后發(fā)給《人民防空工程平時(shí)使用證》。使用單位必須持有《人民防空工程平時(shí)使用證》，方可使用人民防空工程。因此，《人民防空工程平時(shí)使用證》是能夠證明人防車(chē)位使用權(quán)歸屬的，持有《人民防空工程平時(shí)使用證》的人，就是人防車(chē)位的使用權(quán)人。23問(wèn)：物業(yè)服務(wù)人有主管部門(mén)嗎？答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第5條的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和縣以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。因此，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和縣以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)就是物業(yè)服務(wù)人的主管部門(mén)。此外，根據(jù)法律規(guī)定，國(guó)務(wù)院價(jià)格行政主管部門(mén)和縣以上地方人民政府價(jià)格主管部門(mén)雖然有權(quán)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理，街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府雖然有權(quán)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，但他們都不是物業(yè)服務(wù)人的主管部門(mén)。24問(wèn)：公共收益可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)費(fèi)嗎？答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條的規(guī)定，公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的不足，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。因此，逸嬌君認(rèn)為，公共收益在彌補(bǔ)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的不足，并經(jīng)過(guò)法定程序和業(yè)主大會(huì)的討論決定后，公共收益的余額部分是可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)費(fèi)的。25問(wèn)：業(yè)主監(jiān)事會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間是一種什么關(guān)系？答：業(yè)主監(jiān)事會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，其與業(yè)主委員會(huì)之間是一種監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。業(yè)主監(jiān)事會(huì)通過(guò)行使監(jiān)督權(quán)，可以警示約束業(yè)主委員會(huì)委員的行為，推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范高效運(yùn)轉(zhuǎn)，督促其不折不扣地執(zhí)行好業(yè)主大會(huì)的決議，進(jìn)而更好地維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。26問(wèn)：業(yè)主監(jiān)事會(huì)與物業(yè)服務(wù)人之間是一種什么關(guān)系？答：業(yè)主監(jiān)事會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，其與物業(yè)服務(wù)人之間是一種監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。業(yè)主監(jiān)事會(huì)通過(guò)行使監(jiān)督權(quán)，可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)工作中存在的問(wèn)題，及時(shí)提示物業(yè)服務(wù)人擺正位置，正視問(wèn)題，糾正不足，改進(jìn)工作，督促物業(yè)服務(wù)人履行好合同義務(wù)，以實(shí)際行動(dòng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，業(yè)主監(jiān)事會(huì)通過(guò)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人定期將服務(wù)事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況和業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，及對(duì)報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行審查評(píng)議，又增強(qiáng)了物業(yè)服務(wù)工作的透明度，擴(kuò)大了物業(yè)服務(wù)人的社會(huì)影響，從而有利于物業(yè)服務(wù)人的規(guī)范健康可持續(xù)發(fā)展。27問(wèn)：什么是建筑物架空層？答：所謂建筑物架空層，是指在建筑物的深基礎(chǔ)或建筑物的吊腳架空部位，僅有主體結(jié)構(gòu)支撐，而不回填土石方和無(wú)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞式空間層。28問(wèn)：建筑物架空層應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)所有？答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第274條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地屬于業(yè)主共有，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有。因此，建筑物架空層作為小區(qū)公共區(qū)域不可分割的一部分，是依賴(lài)于建筑物整體而存在的，其與小區(qū)的道路、綠地、公用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房等具有相同的性質(zhì)，所以，建筑物架空層應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，全體業(yè)主對(duì)建筑物架空層享有共有和共同管理的權(quán)利。29什么是物業(yè)管理區(qū)域？答：所謂物業(yè)管理區(qū)域，是指根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人或由一個(gè)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)對(duì)一個(gè)物業(yè)紅線范圍內(nèi)的所有建筑物及其設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)地等進(jìn)行統(tǒng)一管理和統(tǒng)一服務(wù)的責(zé)任邊界。30問(wèn)：物業(yè)管理區(qū)域的法律意義有哪些？答：根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，逸嬌君認(rèn)為，物業(yè)管理區(qū)域?qū)τ诿鞔_建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主等主體間的權(quán)利義務(wù)，統(tǒng)一管理維護(hù)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，規(guī)范籌集、管理和使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金及規(guī)范管理小區(qū)公共收益等費(fèi)用，維護(hù)好各方權(quán)益具有重要的法律意義。31問(wèn)：建筑物架空層的法律意義有哪些？答：根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，逸嬌君認(rèn)為，建筑物架空層在提升建筑物美感，擴(kuò)大業(yè)主活動(dòng)空間，便利業(yè)主溝通交流，改善業(yè)主居住環(huán)境，保障小區(qū)消防安全等方面具有重要的法律意義。32問(wèn)：什么是家長(zhǎng)制業(yè)主委員會(huì)？答：所謂家長(zhǎng)制業(yè)主委員會(huì)，是指業(yè)主委員會(huì)在作出決策和執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)主任大小權(quán)獨(dú)攬，采取“家長(zhǎng)一言堂”“拍板定案”的，違反民主協(xié)商原則的，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，傳統(tǒng)迂腐的業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作模式。33問(wèn)：什么是共用設(shè)施設(shè)備？答：根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第3條第二款的規(guī)定，所謂共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。34問(wèn)：業(yè)主家的上下水管道屬于共用設(shè)施設(shè)備嗎？答：業(yè)主家的下水管道是貫穿于多個(gè)樓層的，歸全體業(yè)主所有的，小區(qū)整體排水系統(tǒng)不可分割的公共通道。根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第3條第二款的規(guī)定并結(jié)合司法判例，逸嬌君認(rèn)為業(yè)主家的上下水管道是屬于共用設(shè)施設(shè)備的。35問(wèn)：什么是住宅共用部位？答：根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第3條第一款的規(guī)定，所謂共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。36問(wèn)：什么是物業(yè)高新技術(shù)企業(yè)？答：所謂物業(yè)高新技術(shù)企業(yè)，是指在物業(yè)管理行業(yè)中，通過(guò)科技創(chuàng)新，能夠?qū)F(xiàn)代科技手段與物業(yè)管理服務(wù)深度融合的，可以提升小區(qū)智能化管理服務(wù)水平的，獲得國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)證證書(shū)的物業(yè)管理公司。37問(wèn)：無(wú)車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛可以進(jìn)小區(qū)嗎？答：在目前無(wú)明確法律規(guī)定的情況下，無(wú)車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛是否可以進(jìn)小區(qū)，主要是取決于小區(qū)是否有公共停車(chē)位和物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約對(duì)此是否有約定。如果小區(qū)有公共停車(chē)位，則物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將無(wú)車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛信息輸入道閘自動(dòng)識(shí)別信息中，無(wú)條件允許無(wú)車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛自動(dòng)進(jìn)入。在小區(qū)沒(méi)有公共停車(chē)位，且物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約對(duì)無(wú)車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛是否可以進(jìn)小區(qū)有約定的情況下，則物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定，視情決定無(wú)車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛是否可以進(jìn)小區(qū)。應(yīng)當(dāng)指出，即便是物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約明確約定無(wú)車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛一律不得進(jìn)小區(qū)，但在業(yè)主搬家、接送病人等特殊緊急情況下，則物業(yè)服務(wù)人也是不可以阻擋無(wú)車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛進(jìn)小區(qū)的。38問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)備案的性質(zhì)是什么？答：根據(jù)法律規(guī)定和司法判例，逸嬌君認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)備案的性質(zhì)是在其選舉產(chǎn)生后，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主委員會(huì)履行告知義務(wù)進(jìn)行的一種合法性形式審查和行政確認(rèn)，而非是準(zhǔn)予其從事物業(yè)管理活動(dòng)的一種行政許可。因此，業(yè)主委員會(huì)的備案不會(huì)改變其非法人組織和不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法律性質(zhì)，未經(jīng)備案的業(yè)主委員會(huì)仍然是具有根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，與物業(yè)服務(wù)人訂立合同和參與訴訟仲裁等民事主體資格的。39問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)備案的意義有哪些？答：業(yè)主委員會(huì)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，是證明其已經(jīng)成立，確保業(yè)主自治組織規(guī)范運(yùn)作的重要環(huán)節(jié)，根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，逸嬌君認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)備案的意義主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的地位合法。業(yè)主委員會(huì)的成立程序、成員資格和職權(quán)范圍等在得到行政部門(mén)的審核確認(rèn)并頒發(fā)證明后，業(yè)主委員會(huì)也就具有了法律確認(rèn)的主體地位，可以依法享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)；二是規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。業(yè)主委員會(huì)通過(guò)整理、提交業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和會(huì)議記錄等有關(guān)材料，可以明確業(yè)主委員會(huì)委員的職責(zé)權(quán)限，推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)的透明管理，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)；三是得到行政部門(mén)的監(jiān)督支持。業(yè)主委員會(huì)在備案后，行政部門(mén)即具有了對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)。通過(guò)行政部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督，可以有效避免業(yè)主委員會(huì)的工作偏差。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)向行政部門(mén)報(bào)告工作，特別是在小區(qū)發(fā)生重大糾紛、重大事件或存在重大困難，亟需行政部門(mén)關(guān)懷支持時(shí)，行政部門(mén)的及時(shí)介入，不僅增強(qiáng)了業(yè)主委員會(huì)的底氣，也有利于問(wèn)題的及時(shí)妥善解決；四是便利與外部開(kāi)展合作交流。業(yè)主委員會(huì)在領(lǐng)取備案證明后，其具有的合法身份，不僅有助于業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行好合同義務(wù)，而且有助于業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)人等外部單位人員的合作交流中建立信任，降低疑慮，達(dá)成共識(shí)，實(shí)現(xiàn)共贏；五是確保維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。備案使得業(yè)主委員會(huì)的工作規(guī)范透明，可以便利業(yè)主了解監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)及其成員的工作。而業(yè)主參與小區(qū)事務(wù)積極性的提升，又促進(jìn)了業(yè)主委員會(huì)的正確履職。業(yè)主委員會(huì)通過(guò)處理小區(qū)事務(wù)，參與訴訟仲裁，追討公共收益等的積極作為，又較好的維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。40問(wèn)：什么是物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)？答：所謂物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)，是指在法律法規(guī)中明確規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)人“生來(lái)具有”的且不能由合同約定免除的，物業(yè)服務(wù)人必須對(duì)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)提供安全保障、對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、對(duì)環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序進(jìn)行管理維護(hù)等強(qiáng)制性、基礎(chǔ)性和普遍性的各種義務(wù)。41問(wèn)：什么是物業(yè)服務(wù)人的法定權(quán)利？答：所謂物業(yè)服務(wù)人的法定權(quán)利，是指在法律法規(guī)中明確規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)人“生來(lái)具有”的且不能由合同約定免除的，物業(yè)服務(wù)人所享有的諸如自行制定小區(qū)管理制度、請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理小區(qū)、采取合理措施制止違反治安、環(huán)保、消防等違法行為、向業(yè)主收取并向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)、對(duì)欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁等不容他人非法限制剝奪的各種權(quán)利。42問(wèn)：合同約定可以免除物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)嗎？答：法定義務(wù)是由法律法規(guī)明確規(guī)定的各種強(qiáng)制性義務(wù)。從法律原理上講，合同約定應(yīng)在不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的前提下才具有法律效力。因此，如果允許通過(guò)合同約定免除物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)，則必然會(huì)損害社會(huì)的公共利益和侵害業(yè)主的合法權(quán)益。大量的司法仲裁判例表明，合同約定免除物業(yè)服務(wù)人法定義務(wù)的條款是非法的、無(wú)效的，自始對(duì)業(yè)主不具有法律的約束力。43問(wèn)：有犯罪記錄的人可以擔(dān)任物業(yè)公司的經(jīng)理嗎？答：對(duì)于有犯罪記錄的人是否可以擔(dān)任物業(yè)公司的經(jīng)理，《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)并沒(méi)有禁止性規(guī)定。因此，在無(wú)法律禁止性規(guī)定的情況下，有犯罪記錄的人是否可以擔(dān)任物業(yè)公司的經(jīng)理，主要是取決于物業(yè)公司的選人用人標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)實(shí)中，基于風(fēng)險(xiǎn)防控的考慮，絕大多數(shù)的物業(yè)公司是不愿意聘用有犯罪記錄的人擔(dān)任公司經(jīng)理的。而個(gè)別的物業(yè)公司或者是出于人情關(guān)系的考慮，或者是出于“特殊能力”的需要，或者是有犯罪記錄的人隱瞞了犯罪記錄，以致于有犯罪記錄的人會(huì)成為物業(yè)公司的經(jīng)理。雖然有犯罪記錄的人在法律上可以擔(dān)任物業(yè)公司的經(jīng)理，但根據(jù)公司法第146條第一款（二）項(xiàng)和市場(chǎng)主體登記管理?xiàng)l例第12條（二）項(xiàng)，因貪污、賄賂、侵占財(cái)產(chǎn)、挪用財(cái)產(chǎn)或者破壞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序被判處刑罰，執(zhí)行期滿(mǎn)未逾5年，或者因犯罪被剝奪政治權(quán)利，執(zhí)行期滿(mǎn)未逾5年，不得擔(dān)任公司、非公司企業(yè)法人法定代表人的規(guī)定，逸嬌君認(rèn)為，有上述犯罪記錄的人在不得擔(dān)任公司、非公司企業(yè)法人法定代表人的同時(shí)，也是不宜擔(dān)任物業(yè)公司經(jīng)理的。此外，對(duì)于有侵害公民人身權(quán)利的殺人、強(qiáng)奸、搶劫等嚴(yán)重暴力型犯罪記錄的人，逸嬌君認(rèn)為更是不宜擔(dān)任物業(yè)公司經(jīng)理的，否則將會(huì)給物業(yè)服務(wù)人帶來(lái)難以預(yù)料的法律風(fēng)險(xiǎn)。44問(wèn)：家長(zhǎng)制業(yè)主委員會(huì)的危害有哪些？答：簡(jiǎn)單講，家長(zhǎng)制業(yè)主委員會(huì)的危害主要體現(xiàn)在：無(wú)視法規(guī)紀(jì)律，潛在法律風(fēng)險(xiǎn)；權(quán)力高度集中、排斥民主協(xié)商；缺乏監(jiān)督制約、極易滋生腐敗；決策暗箱操作、偏離業(yè)主意愿；濫用決策權(quán)力、侵害業(yè)主權(quán)益；管理能力不足、問(wèn)題成堆惡化；衙門(mén)霸道作風(fēng)、不利物業(yè)服務(wù)；業(yè)主怨聲載道、小區(qū)關(guān)系緊張；矛盾糾紛不斷、影響安定團(tuán)結(jié)。45問(wèn)：常見(jiàn)的物業(yè)違法違約行為有哪些？答：根據(jù)法律規(guī)定和司法仲裁判例，逸嬌君認(rèn)為，常見(jiàn)的物業(yè)違法違約行為主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）在違法行為方面。一是物業(yè)服務(wù)人未定期將服務(wù)事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主大會(huì)公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告；二是物業(yè)服務(wù)人采取以停水、停電、停熱、停燃?xì)猓Ｓ瞄T(mén)禁卡，捆綁收費(fèi)、半夜收費(fèi)、恐嚇收費(fèi)，以及以將《催款函》《律師函》《起訴通知書(shū)》等貼到業(yè)主家門(mén)的不正確方式向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)；三是物業(yè)服務(wù)人未按約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的基本秩序，未采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。例如，不及時(shí)檢查維護(hù)消防、電梯、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備。對(duì)業(yè)主反映的高空拋物墜物等現(xiàn)象充耳不聞視而不見(jiàn)；四是對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)違反治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人未及時(shí)采取必要合理措施和未及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理；五是在物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人未在約定期限或合理期限退出物業(yè)管理區(qū)域，未將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或其指定的人；六是未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)人擅自改變物業(yè)用途，將綠地、停車(chē)場(chǎng)等公共區(qū)域改建為商業(yè)設(shè)施自用或出租牟利；七是在物業(yè)費(fèi)之外，物業(yè)服務(wù)人巧立名目違規(guī)向業(yè)主收取代收水電費(fèi)等手續(xù)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)、裝修管理費(fèi)、物業(yè)增值費(fèi)等費(fèi)用；八是物業(yè)服務(wù)人不向業(yè)主公示公共收益的收支明細(xì)，甚至是挪用、侵占公共收益；九是物業(yè)服務(wù)人違規(guī)使用、挪用、侵占住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。（二）在違約行為方面。一是物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主提供的保安、保潔、綠化、安全等物業(yè)服務(wù)不及時(shí)、不規(guī)范、不專(zhuān)業(yè)，不盡責(zé)，致使物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量達(dá)不到合同要求的標(biāo)準(zhǔn)；二是物業(yè)服務(wù)人“看人下菜”，區(qū)分業(yè)主三六九等，不為業(yè)主提供平等的物業(yè)服務(wù)，甚至成為個(gè)別業(yè)主看家護(hù)院的“家丁”；三是物業(yè)服務(wù)人在收取物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的過(guò)程中，不向業(yè)主解釋收費(fèi)依據(jù)，不提供詳細(xì)的收費(fèi)明細(xì)，收費(fèi)過(guò)程極其缺乏透明度；四是物業(yè)服務(wù)人以強(qiáng)硬手段非法限制業(yè)主權(quán)利。例如，不同意業(yè)主安裝充電樁、禁止業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)、不讓欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)小區(qū)、進(jìn)車(chē)庫(kù)等；五是未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)人擅自侵占、出租公共設(shè)施設(shè)備、擅自將物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包給第三方等；六是物業(yè)服務(wù)人隨意收集、泄露業(yè)主的個(gè)人信息，甚至是非法出售業(yè)主的個(gè)人信息從中牟利；七是物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主態(tài)度蠻橫霸道，對(duì)業(yè)主合理訴求敷衍塞責(zé)，甚至是對(duì)維權(quán)業(yè)主進(jìn)行辱罵恐嚇。46問(wèn)：業(yè)主大會(huì)是一個(gè)會(huì)議嗎？答：業(yè)主大會(huì)不是一個(gè)會(huì)議，而是一個(gè)組織機(jī)構(gòu)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。因此，業(yè)主大會(huì)作為小區(qū)自治的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，其在依法成立后，就與小區(qū)一直同時(shí)存在，除非小區(qū)合并或被拆除。雖然業(yè)主大會(huì)不是一個(gè)會(huì)議，但是業(yè)主大會(huì)卻是通過(guò)一個(gè)個(gè)會(huì)議的形式，議決小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)重大事項(xiàng)的。47問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)擅自聘用專(zhuān)職人員的決定會(huì)被人民法院判決撤銷(xiāo)嗎？答：據(jù)網(wǎng)絡(luò)，珠海某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)因在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的情況下，擅自決定聘用程某為業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)，并與程某簽訂了《秘書(shū)聘用協(xié)議書(shū)》，而引起部分業(yè)主的不滿(mǎn)。在向街道辦事處投訴無(wú)果后，部分業(yè)主一紙?jiān)V狀將業(yè)主委員會(huì)訴至法庭，請(qǐng)求人民法院依法判決撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)作出的聘用程某的決定。業(yè)主委員會(huì)抗辯稱(chēng)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的《業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行規(guī)則》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)聘用專(zhuān)職人員，請(qǐng)求人民法院依法判決駁回部分業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)聘用專(zhuān)職人員，是業(yè)主大會(huì)的職權(quán)，而非是業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)。本案中，業(yè)主委員會(huì)未能舉證證實(shí)聘用程某已經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)。其提交的《業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行規(guī)則》，雖然被業(yè)主大會(huì)采納，但規(guī)則中關(guān)于秘書(shū)薪酬的決定權(quán)卻是與法律規(guī)定相悖的。據(jù)此，部分業(yè)主的訴請(qǐng)于法有據(jù)，應(yīng)予支持。業(yè)主委員會(huì)擅自聘用程某的決定，因違反《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)職工作人員薪酬發(fā)放，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定”的規(guī)定而應(yīng)予撤銷(xiāo)。據(jù)此根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，判決撤銷(xiāo)了業(yè)主委員會(huì)聘用程某的決定。48問(wèn)：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主可以單獨(dú)與物業(yè)服務(wù)人訂立合同嗎？答：從法律的規(guī)定看，前期物業(yè)服務(wù)合同是由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立的，具有委托合同的性質(zhì)。普通物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，與物業(yè)服務(wù)人訂立的，具有集體合同的性質(zhì)。所以單個(gè)業(yè)主作為合同當(dāng)事人，只需遵守合同的約定即可，而無(wú)需單獨(dú)與物業(yè)服務(wù)人訂立合同。如果允許一個(gè)個(gè)的業(yè)主單獨(dú)與物業(yè)服務(wù)人訂立合同，勢(shì)必造成小區(qū)秩序的混亂，是不利于小區(qū)作為一個(gè)整體對(duì)共有部分進(jìn)行管理維護(hù)的，最終損害的必然是一個(gè)個(gè)單個(gè)業(yè)主的合法權(quán)益，所以法律也就不規(guī)定單個(gè)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人訂立合同的問(wèn)題。雖然法律不規(guī)定單個(gè)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人訂立合同的問(wèn)題，但逸嬌君認(rèn)為，在以下兩種特殊情況下，單個(gè)業(yè)主單獨(dú)與物業(yè)服務(wù)人訂立合同，法律又是不禁止的。一是在單個(gè)業(yè)主擁有獨(dú)棟別墅或獨(dú)棟商鋪等獨(dú)立物業(yè)，且又不涉及小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備和公共區(qū)域管理維護(hù)時(shí)；二是在業(yè)主大會(huì)決議允許單個(gè)業(yè)主自行管理專(zhuān)有部分，或者合同未覆蓋單個(gè)業(yè)主的個(gè)性化服務(wù)需求時(shí)，單個(gè)業(yè)主在遵守原合同的前提下，也是可以單獨(dú)與物業(yè)服務(wù)人訂立補(bǔ)充合同的。49問(wèn)：可以不讓拒交車(chē)位管理費(fèi)的業(yè)主車(chē)輛進(jìn)車(chē)庫(kù)嗎？答：據(jù)網(wǎng)絡(luò)，海門(mén)某小區(qū)業(yè)主成先生在收房后，因發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在與物業(yè)服務(wù)人交涉維修事宜無(wú)果后，即拒絕向物業(yè)服務(wù)人交納車(chē)位管理費(fèi)。而物業(yè)服務(wù)人為迫使成先生交費(fèi)，便將成先生的車(chē)輛號(hào)牌移出了車(chē)庫(kù)道閘自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)，造成成先生的車(chē)輛不能進(jìn)車(chē)庫(kù)。在雙方協(xié)商達(dá)不成一致的情況下，物業(yè)服務(wù)人一紙?jiān)V狀將成先生訴至法庭，請(qǐng)求人民法院依法判令成先生向其支付車(chē)位管理費(fèi)。成先生抗辯稱(chēng)，拒交車(chē)位管理費(fèi)是事出有因的，實(shí)乃物業(yè)服務(wù)人拒絕履行維修房屋的合同義務(wù)所致。故請(qǐng)求人民法院依法判令物業(yè)服務(wù)人恢復(fù)其車(chē)輛車(chē)庫(kù)的道閘自動(dòng)識(shí)別信息，同時(shí)判令物業(yè)服務(wù)人酌情減免其車(chē)位管理費(fèi)。法院審理認(rèn)為，業(yè)主有按合同約定向物業(yè)服務(wù)人支付車(chē)位管理費(fèi)的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)人有按合同約定向業(yè)主催交車(chē)位管理費(fèi)的權(quán)利，但物業(yè)服務(wù)人不得采取非法方式向業(yè)主催交車(chē)位管理費(fèi)。本案中，雖然成先生欠交車(chē)位管理費(fèi)的情況屬實(shí)，但物業(yè)服務(wù)人采取不讓成先生車(chē)輛進(jìn)車(chē)庫(kù)的方式向成先生催交車(chē)位管理費(fèi)不僅于法無(wú)據(jù)，而且是對(duì)成先生物權(quán)使用權(quán)的侵犯。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)成先生車(chē)輛車(chē)庫(kù)的道閘自動(dòng)識(shí)別信息，允許成先生的車(chē)輛進(jìn)車(chē)庫(kù)。因物業(yè)服務(wù)人阻擋成先生車(chē)輛進(jìn)車(chē)庫(kù)，造成成先生的車(chē)輛數(shù)天不能在車(chē)庫(kù)停放，故物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)酌情減免成先生的車(chē)位管理費(fèi)。至于房屋質(zhì)量問(wèn)題，成先生應(yīng)向建設(shè)單位主張權(quán)利，而不是向物業(yè)服務(wù)人主張權(quán)利。據(jù)此，人民法院根據(jù)民法典等法律規(guī)定，判令物業(yè)服務(wù)人在判決生效后的十日內(nèi)，恢復(fù)成先生車(chē)輛車(chē)庫(kù)的道閘自動(dòng)識(shí)別信息，并判決物業(yè)服務(wù)人酌情減免了成先生的車(chē)位管理費(fèi)。50問(wèn)：什么是業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛？答：所謂業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛，是指在業(yè)主委員會(huì)選舉過(guò)程中，因程序缺陷、候選人資格、計(jì)票不實(shí)、外部干預(yù)等問(wèn)題引發(fā)的，進(jìn)而影響選舉結(jié)果是否公平公正合法有效的各種爭(zhēng)議。51問(wèn)：刁難欠交車(chē)位管理費(fèi)的業(yè)主車(chē)輛進(jìn)車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)受行政處罰嗎？答：據(jù)網(wǎng)絡(luò)，青島某小區(qū)物業(yè)服務(wù)人在刪除了欠交車(chē)位管理費(fèi)業(yè)主車(chē)輛車(chē)庫(kù)道閘自動(dòng)識(shí)別信息后，要求欠費(fèi)業(yè)主必須每次下車(chē)登記，才為欠費(fèi)業(yè)主的車(chē)輛抬桿放行。針對(duì)物業(yè)服務(wù)人的刁難，欠費(fèi)業(yè)主向綜合行政執(zhí)法局投訴，請(qǐng)求調(diào)查處理。綜合行政執(zhí)法局調(diào)查后認(rèn)為，欠費(fèi)業(yè)主反映的情況屬實(shí)。即便是業(yè)主欠交了車(chē)位管理費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人也不應(yīng)該采取以業(yè)主下車(chē)登記才抬桿放行車(chē)輛，侵犯業(yè)主自由通行權(quán)的違法方式向業(yè)主催交車(chē)位管理費(fèi)。據(jù)此，綜合行政執(zhí)法局根據(jù)民法典第944條第三款和《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，責(zé)令物業(yè)服務(wù)人立即恢復(fù)欠費(fèi)業(yè)主車(chē)輛車(chē)庫(kù)道閘自動(dòng)識(shí)別信息，并對(duì)物業(yè)服務(wù)人作出了罰款1萬(wàn)元的行政處罰。52問(wèn)：業(yè)主占用公共綠地應(yīng)當(dāng)受行政處罰嗎？答：據(jù)網(wǎng)絡(luò)，南通某小區(qū)業(yè)主李某以其住宅地下室滲水為由，擅自將住宅西側(cè)的綠化景觀水池拆除，并通過(guò)建設(shè)圍欄、硬化場(chǎng)地等形式，占用公共綠地332.23平方米。綜合行政執(zhí)法局在調(diào)查確認(rèn)李某的違法事實(shí)后認(rèn)為，李某所在的小區(qū)綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地，任何單位和個(gè)人都不得擅自占用。本案中，李某擅自占用城鎮(zhèn)公共綠地的行為，侵害了國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)公共綠地的所有權(quán)，危害了社會(huì)的公共利益。對(duì)李某的違法行為，應(yīng)當(dāng)予以處罰。據(jù)此，綜合行政執(zhí)法局根據(jù)《江蘇省城市綠化管理?xiàng)l例》第24條第一款的規(guī)定，對(duì)李某下達(dá)了行政處罰決定書(shū)，責(zé)令李某于15日內(nèi)退還占用的332.23平方米綠化用地、恢復(fù)原狀，并對(duì)李某處以265784元的罰款。53問(wèn)：小區(qū)綠地屬于誰(shuí)所有？答：根據(jù)民法典第274條的規(guī)定，逸嬌君認(rèn)為，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地原則上是屬于業(yè)主共有的。但例外情況是，如果規(guī)劃文件中明確小區(qū)綠地是屬于城鎮(zhèn)公共綠地的，則小區(qū)綠地屬于國(guó)家所有。如果規(guī)劃文件中明示小區(qū)綠地是屬于個(gè)人的，例如獨(dú)棟別墅附帶的花園等，則小區(qū)綠地屬于個(gè)人所有。因此，確定小區(qū)綠地的歸屬，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)小區(qū)時(shí)的規(guī)劃文件為核心依據(jù)。54問(wèn)：車(chē)位管理費(fèi)屬于公共收益嗎？答：關(guān)于車(chē)位管理費(fèi)是否屬于公共收益的問(wèn)題，逸嬌君認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)車(chē)位產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行分析判斷。如果車(chē)位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所改建的非產(chǎn)權(quán)車(chē)位，根據(jù)民法典第275條第二款的規(guī)定，車(chē)位的所有權(quán)屬于全體業(yè)主所有，其產(chǎn)生的車(chē)位管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)屬于公共收益。物業(yè)服務(wù)人可以在扣除合理成本后，按照一定的程序，將公共收益返還給業(yè)主。但如果車(chē)位是屬于建設(shè)單位所有的或者是屬于業(yè)主所有的產(chǎn)權(quán)車(chē)位，其產(chǎn)生的車(chē)位管理費(fèi)則不屬于公共收益，而通常視為物業(yè)服務(wù)人的營(yíng)業(yè)收入，可用于物業(yè)服務(wù)人的清潔、照明、安保等成本補(bǔ)償。55問(wèn)：什么是業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)？答：所謂業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)，是指業(yè)主依法享有的，在認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或違反了法律規(guī)定的程序時(shí)，而請(qǐng)求人民法院依法判決撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定的民事權(quán)利。56問(wèn)：業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的行使期限是多久？答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條的規(guī)定，業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑罁?jù)民法典第280條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。因此，業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的行使期限是一年。該期間為除斥期間，不適用中止、中斷或延長(zhǎng)的規(guī)定。業(yè)主如認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或違反了法律規(guī)定的程序的，應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使撤銷(xiāo)權(quán)。57問(wèn)：物業(yè)經(jīng)理私收物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)據(jù)為己有構(gòu)成什么罪？答：據(jù)網(wǎng)絡(luò)，2024年4月，周某在被聘為虹口某小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理后，先后通過(guò)個(gè)人二維碼收取八十余名業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)共計(jì)20余萬(wàn)元用于購(gòu)買(mǎi)“刮刮樂(lè)”彩票。案發(fā)后，周某如實(shí)供述了犯罪事實(shí)并退賠了全部贓款。法院審理認(rèn)為，周某作為物業(yè)公司經(jīng)理，以非法占有為目的，利用收取物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)的職務(wù)便利，侵占本公司財(cái)產(chǎn)，數(shù)額較大，應(yīng)以職務(wù)侵占罪追究其刑事責(zé)任。鑒于周某到案后能夠如實(shí)供述全部犯罪事實(shí)并退賠全部贓款的事實(shí)情節(jié)，根據(jù)刑法第271條的規(guī)定，以職務(wù)侵占罪判處周某有期徒刑九個(gè)月，并處罰金人民幣1萬(wàn)元。58問(wèn)：常見(jiàn)的業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛有哪些？答：根據(jù)法律規(guī)定并參考司法判例，逸嬌君認(rèn)為，常見(jiàn)的業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛主要有以下幾種：一是因程序違規(guī)產(chǎn)生的糾紛。主要指通知缺陷、投票方式不當(dāng)和業(yè)主身份存疑等。通知缺陷主要包括未提前15日向業(yè)主公示選舉信息或未以合理方式通知到全體業(yè)主等。投票方式不當(dāng)主要包括委托投票、電子投票或現(xiàn)場(chǎng)投票不規(guī)范等。業(yè)主身份存疑主要包括房屋產(chǎn)權(quán)不清晰、承租人是否具備投票權(quán)等；二是因候選人資格產(chǎn)生的糾紛。主要包括候選人拖欠物業(yè)費(fèi)，候選人曾有私搭亂建、占用公共區(qū)域等違規(guī)行為，候選人與物業(yè)服務(wù)人存在親屬、朋友等利益關(guān)系或過(guò)從親密等；三是因計(jì)票結(jié)果存疑產(chǎn)生的糾紛。主要包括選票效力和投票作弊等；四是因外部干預(yù)產(chǎn)生的糾紛。例如物業(yè)服務(wù)人通過(guò)拖延提供業(yè)主名單，或散布不實(shí)信息，或賄賂部分業(yè)主影響選舉，街道辦事處指定候選人或不允許某業(yè)主參選，干擾公正選舉等。59問(wèn)：業(yè)主大會(huì)是行政處罰對(duì)象嗎？答：行政處罰需以明確的法律、法規(guī)、規(guī)章為依據(jù)，且行政處罰的對(duì)象必須具備一定的責(zé)任能力。而業(yè)主大會(huì)作為業(yè)主的自治組織，其沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)和獨(dú)立的法律人格，不具備能夠獨(dú)立承擔(dān)行政責(zé)任的條件，所以業(yè)主大會(huì)一般不是行政處罰的直接對(duì)象。但例外情形是，如果業(yè)主大會(huì)作出的決定違反了法律法規(guī)規(guī)定的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條第二款的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主大會(huì)限期改正或撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)的決定。因此，當(dāng)行政機(jī)關(guān)采取了責(zé)令業(yè)主大會(huì)限期改正或撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)決定的行政措施時(shí)，此時(shí)的業(yè)主大會(huì)也就成為了行政處罰的對(duì)象。60問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)是行政處罰對(duì)象嗎？答：行政處罰需以明確的法律、法規(guī)、規(guī)章為依據(jù)，且行政處罰的對(duì)象必須具備一定的責(zé)任能力。而業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)自治組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)和獨(dú)立的法律人格，不具備能夠獨(dú)立承擔(dān)行政責(zé)任的條件，雖然業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，具備一定的訴訟仲裁能力，但一般不是行政處罰的直接對(duì)象。但例外情形是，如果業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反了法律法規(guī)規(guī)定的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條第二款的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期改正或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)的決定。因此，當(dāng)行政機(jī)關(guān)采取了責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期改正或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)決定的行政措施時(shí)，此時(shí)的業(yè)主委員會(huì)也就成為了行政處罰的對(duì)象。61問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)主任有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？答：根據(jù)法律規(guī)定并參考司法判例，逸嬌君認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)主任作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人，其在履職過(guò)程中可能會(huì)面臨民事、行政和刑事法律風(fēng)險(xiǎn)。一是民事法律風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主委員會(huì)主任若違反法律法規(guī)規(guī)定，或違反業(yè)主大會(huì)決定和小區(qū)議事規(guī)則規(guī)定，不履行或不正確履行職責(zé)義務(wù)，其濫用職權(quán)或超越職權(quán)實(shí)施的給業(yè)主造成損失的行為，則應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。例如業(yè)主委員會(huì)主任擅自與物業(yè)服務(wù)人訂立合同或擅自決定項(xiàng)目改造施工等；二是行政法律風(fēng)險(xiǎn)。如果小區(qū)在財(cái)務(wù)管理、消防管理、綠化管理和業(yè)主委員會(huì)檔案資料財(cái)物印章移交等方面違反行政法規(guī)規(guī)定時(shí)，則業(yè)主委員會(huì)主任可能會(huì)面臨行政主管部門(mén)的行政處罰；三是刑事法律風(fēng)險(xiǎn)。如果業(yè)主委員會(huì)主任利用職務(wù)便利，侵占公共收益，挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，非法索取或收受他人賄賂，則業(yè)主委員會(huì)主任可能會(huì)構(gòu)成職務(wù)侵占罪、挪用資金罪和非國(guó)家工作人員受賄罪等刑事犯罪。62問(wèn)：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主可以提起撤銷(xiāo)權(quán)訴訟嗎？答：根據(jù)民法典第280條第二款的規(guī)定，當(dāng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害了業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)。因此，這意味著單個(gè)業(yè)主的合法權(quán)益在受到業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定侵害時(shí)，其是有權(quán)向人民法院提起撤銷(xiāo)權(quán)訴訟的。63問(wèn)：業(yè)主可以撤銷(xiāo)的具體事項(xiàng)有哪些？答：民法典第280條和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條規(guī)定的業(yè)主可以撤銷(xiāo)的事項(xiàng)，主要是當(dāng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害了業(yè)主合法權(quán)益或作出的決定違反了法律規(guī)定的程序，這是法律劃定的業(yè)主可以行使撤銷(xiāo)權(quán)的范圍。在法律的框架內(nèi)并在總結(jié)司法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，逸嬌君認(rèn)為，業(yè)主可以撤銷(xiāo)的具體事項(xiàng)主要有：一是選聘或解聘的物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人不規(guī)范、不透明；二是與物業(yè)服務(wù)人約定的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、電梯費(fèi)等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)明顯的不公平、不合理；三是制定的議事規(guī)則、管理規(guī)約等內(nèi)容明顯的違法違規(guī)；四是未通知或未提前15日通知業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)、通知送達(dá)不合規(guī)、表決未達(dá)到“雙過(guò)半”要求和偽造業(yè)主簽名表決等；五是未經(jīng)業(yè)主同意，違規(guī)決定使用公共收益或違規(guī)決定籌集、使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；六是違法改變公共區(qū)域用途，例如將小區(qū)綠地改建為停車(chē)場(chǎng)等；七是限制業(yè)主使用共用設(shè)施設(shè)備，強(qiáng)制業(yè)主統(tǒng)一房屋裝修風(fēng)格等。64問(wèn)：業(yè)主在小區(qū)被打可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？答：業(yè)主在小區(qū)被打具有偶發(fā)性，一般也非是物業(yè)服務(wù)人未履行安全保障義務(wù)的行為所致，并且業(yè)主被打與物業(yè)費(fèi)糾紛也不屬于同一法律關(guān)系。所以在通常情況下，業(yè)主在小區(qū)被打并不構(gòu)成業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由，除非物業(yè)服務(wù)合同中有業(yè)主如在小區(qū)被打，被打業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)的特別約定。例外情形是，如果被打業(yè)主有證據(jù)證實(shí)，在小區(qū)被打是由于安保形同虛設(shè)，外人進(jìn)出自由，小區(qū)管理混亂，監(jiān)控模糊不清等，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主遭受他人非法侵害，并且無(wú)法取證的，則說(shuō)明物業(yè)服務(wù)人違反了對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)，在這種情況下，因被打業(yè)主未享受到物業(yè)服務(wù)人提供的基礎(chǔ)居住安全服務(wù)，被打業(yè)主就有權(quán)拒絕向物業(yè)服務(wù)人交納物業(yè)費(fèi)。65問(wèn)：什么是居住權(quán)？答：所謂居住權(quán)，是指房屋所有人以合同方式，或者以遺囑方式設(shè)立，并經(jīng)登記機(jī)構(gòu)登記確認(rèn)的，允許特定人對(duì)自己的住宅享有的占有、使用，以滿(mǎn)足特定人生活居住需要，并排斥他人非法干涉的一種獨(dú)立的用益物權(quán)。66問(wèn)：業(yè)主可以為自己設(shè)立居住權(quán)嗎？答：居住權(quán)是一種用益物權(quán)，其核心目的是為離婚時(shí)的配偶、照顧老人的保姆等特定人，即非房屋所有人提供穩(wěn)定居所的一種居住權(quán)益。居住權(quán)的本質(zhì)是房屋所有權(quán)與使用權(quán)的實(shí)際分離。在業(yè)主已經(jīng)享有所有權(quán)的情況下，業(yè)主無(wú)需再通過(guò)設(shè)立居住權(quán)重復(fù)確認(rèn)自己的居住權(quán)利。在業(yè)主身份與居住權(quán)人身份重合時(shí)，業(yè)主也必然無(wú)法完成在登記機(jī)構(gòu)的居住權(quán)登記，因?yàn)榉梢蟮木幼?quán)人必須是他人。因此，雖然法律未明確禁止業(yè)主為自己設(shè)立居住權(quán)，但現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主為自己設(shè)立居住權(quán)不僅無(wú)意義，而且也缺乏可操作性。67問(wèn)：居住權(quán)人是業(yè)主嗎？答：根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)住宅享有占有、使用、收益和處分完整物權(quán)的人是業(yè)主，以及基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同等民事法律行為，已經(jīng)合法占有住宅，尚未辦理所有權(quán)登記的人，也可以被認(rèn)定為業(yè)主。而居住權(quán)人卻是通過(guò)合同方式或通過(guò)遺囑方式設(shè)立并登記生效的，對(duì)住宅享有占有和使用權(quán)的用益物權(quán)人。居住權(quán)人占有、使用住宅，并不會(huì)改變住宅的所有權(quán)性質(zhì)。實(shí)踐中，雖然居住權(quán)人可以與業(yè)主約定行使部分共同管理權(quán)，例如由居住權(quán)人向物業(yè)服務(wù)人交納物業(yè)費(fèi)等，但業(yè)主卻仍然是對(duì)住宅享有所有權(quán)的人。居住權(quán)人不會(huì)因占有、使用住宅而成為業(yè)主，也不會(huì)成為與原業(yè)主并列的業(yè)主。68問(wèn)：承租人是業(yè)主嗎？答：承租人對(duì)承租的住宅享有用益物權(quán)，但不享有所有權(quán)，所以，承租人不是業(yè)主。而只有通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)買(mǎi)了住宅后，承租人才是業(yè)主。雖然承租人不是業(yè)主，但承租人入住小區(qū)后，即成為了物業(yè)服務(wù)人的管理服務(wù)對(duì)象，承租人在享有業(yè)主享有的物業(yè)服務(wù)等權(quán)利時(shí)，必須履行向物業(yè)服務(wù)人交納物業(yè)費(fèi)、遵守小區(qū)管理規(guī)約等業(yè)主必須履行的法定約定義務(wù)。69問(wèn)：業(yè)主可以通過(guò)哪些方式行使知情權(quán)？答：根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，逸嬌君認(rèn)為，業(yè)主可以通過(guò)以下方式行使知情權(quán)：一是請(qǐng)求義務(wù)人公布有關(guān)信息。根據(jù)民法典和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律規(guī)定，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會(huì)定期向業(yè)主公布有關(guān)情況資料；二是請(qǐng)求公開(kāi)、查閱和復(fù)制有關(guān)資料。業(yè)主可以向建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人和有關(guān)行政主管部門(mén)等義務(wù)人，提出公開(kāi)、查閱和復(fù)制建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)和共同管理權(quán)事項(xiàng)資料的請(qǐng)求。例如，請(qǐng)求公開(kāi)、查閱和復(fù)制物業(yè)服務(wù)合同、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用情況、業(yè)主共有部分的收益使用情況和建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)車(chē)位車(chē)庫(kù)的處分情況等；三是向業(yè)主委員會(huì)求助。在知情權(quán)行使受阻的情況下，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)服務(wù)人等義務(wù)人施加壓力的方式，督促義務(wù)人滿(mǎn)足業(yè)主公開(kāi)、查閱、復(fù)制涉及業(yè)主利益的物業(yè)承接協(xié)議、移交資料清單等。如認(rèn)為必要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)還可以聘請(qǐng)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)人的財(cái)務(wù)賬目進(jìn)行審計(jì)；四是通過(guò)參加業(yè)主大會(huì)行使知情權(quán)。在業(yè)主大會(huì)上，業(yè)主不僅可以了解物業(yè)管理服務(wù)情況，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況進(jìn)行監(jiān)督，通過(guò)參與物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)的討論，業(yè)主還可以提出有關(guān)知情權(quán)的意見(jiàn)建議；五是向行政主管部門(mén)投訴。若物業(yè)服務(wù)人等義務(wù)人拒絕提供知情權(quán)信息時(shí)，則業(yè)主可以向有關(guān)行政主管部門(mén)投訴，請(qǐng)求行政主管部門(mén)介入解決；六是向人民法院提起知情權(quán)訴訟。在義務(wù)人拒絕提供知情權(quán)信息，或業(yè)主對(duì)提供的知情權(quán)信息有疑問(wèn)時(shí)，則業(yè)主可以向人民法院提起知情權(quán)訴訟，請(qǐng)求人民法判令義務(wù)人提供知情權(quán)信息；七是申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。在知情權(quán)訴訟獲得了判決支持，而義務(wù)人不主動(dòng)履行義務(wù)時(shí)，業(yè)主可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。由人民法院采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，強(qiáng)制義務(wù)人向業(yè)主提供有關(guān)的知情權(quán)信息。70問(wèn)：協(xié)助業(yè)主安裝充電樁是物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)嗎？答：根據(jù)民法典第9條“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境”的規(guī)定和國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等四部委發(fā)布的《關(guān)于加快居民區(qū)電動(dòng)汽車(chē)充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知》精神，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極配合業(yè)主或其委托的建設(shè)單位，提供圖紙資料，配合并協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)勘查、施工，不得以安全、電力容量不足等理由阻撓業(yè)主安裝充電樁的合法需求。因此，協(xié)助業(yè)主安裝充電樁就是物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)，在業(yè)主有安裝充電樁需求且在合法安全的前提下，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極配合業(yè)主安裝充電樁，并為安裝工作提供圖紙、出具施工許可證明等必要的協(xié)助。71問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)會(huì)喪失訴訟主體資格嗎？答：福建省高級(jí)人民法院在（2022）閩民再304號(hào)再審民事判決中認(rèn)為，在全體業(yè)主未經(jīng)法定程序選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)的情況下，即使業(yè)主委員會(huì)的任期屆滿(mǎn)，但業(yè)主委員會(huì)這一載體、手段、形式卻依然存在，其訴訟主體資格不會(huì)因任期屆滿(mǎn)而喪失。如果否認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的存續(xù)效力，則業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格喪失后產(chǎn)生空白后，必將損害全體業(yè)主的共同利益，也是不利于小區(qū)秩序管理穩(wěn)定的。因此，在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生前，業(yè)主委員會(huì)仍然是具有訴訟主體資格的，并且，業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格將一直持續(xù)到新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日止。72問(wèn)：什么是業(yè)主大會(huì)一事一議？答：所謂業(yè)主大會(huì)一事一議，是指為了避免議題混雜導(dǎo)致的決策不透明、不公正、效率低的問(wèn)題，業(yè)主大會(huì)原則上只討論和表決一個(gè)議題，且每個(gè)議題需要單獨(dú)提出、單獨(dú)討論、單獨(dú)表決，以確保業(yè)主對(duì)議題的知情權(quán)、參與權(quán)和表決權(quán)的，業(yè)主大會(huì)的一種主要的議事方式。73問(wèn)：業(yè)主大會(huì)可以一次討論合并表決多個(gè)議題嗎？答：雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及地方性法規(guī)均未明確禁止業(yè)主大會(huì)一次討論合并表決多個(gè)議題，而且在現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主大會(huì)一次討論合并表決多個(gè)議題也具有普遍性。但根據(jù)物業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并參考司法判例，逸嬌君認(rèn)為，為了確保業(yè)主大會(huì)的程序合規(guī)、議題清晰、表決獨(dú)立，避免因議題混雜導(dǎo)致的不透明、不公正、不合規(guī)、走過(guò)場(chǎng)及作出的決定可能因程序違規(guī)被人民法院撤銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主大會(huì)在討論表決議題時(shí)，應(yīng)在一事一議原則指導(dǎo)下，在對(duì)議題排序后，按照排定的順序，對(duì)每個(gè)議題單獨(dú)提出、單獨(dú)討論、單獨(dú)制票、單獨(dú)表決，也即討論表決完一個(gè)議題，再討論表決下一個(gè)議題，除非多個(gè)議題之間具有不可分割的牽連關(guān)系。74問(wèn)：業(yè)主大會(huì)對(duì)多個(gè)議題合并表決作出的決議會(huì)被人民法院撤銷(xiāo)嗎？答：業(yè)主大會(huì)的一事一議原則，要求業(yè)主大會(huì)在對(duì)多個(gè)議題進(jìn)行討論表決時(shí)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)提出、單獨(dú)表決。若業(yè)主大會(huì)違反一事一議原則，而將多個(gè)議題混雜在一張表決票中合并表決，則可能使得業(yè)主在不了解、不清晰表決議題，或礙于情面的情況下，無(wú)法充分表達(dá)每位業(yè)主對(duì)每個(gè)議題的真實(shí)意愿，從而導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)作出的決議可能因存在程序缺陷或侵害業(yè)主的合法權(quán)益，必然難逃被人民法院撤銷(xiāo)的厄運(yùn)。75問(wèn)：什么是業(yè)主專(zhuān)有部分？答：所謂業(yè)主專(zhuān)有部分，是指對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)具有獨(dú)立構(gòu)造的、可以獨(dú)立利用排他使用的，并能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)客體的房屋、車(chē)位、攤位等特定空間，以及規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位在銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)。76問(wèn)：什么是業(yè)主共有部分？答：所謂業(yè)主共有部分，是指由法律法規(guī)明確規(guī)定的，在業(yè)主專(zhuān)有部分以外，屬于全體業(yè)主共同擁有、共同使用和共同管理的，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、花園、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、物業(yè)服務(wù)用房等公共區(qū)域，和建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂、通道、樓梯、大堂、避難層、設(shè)備層或設(shè)備間、消防、公共照明等基礎(chǔ)公共設(shè)施設(shè)備，以及其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。77問(wèn)：電動(dòng)自行車(chē)進(jìn)樓停放充電應(yīng)當(dāng)受行政處罰嗎？答：根據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第47條的規(guī)定，業(yè)主是不可以將電動(dòng)自行車(chē)進(jìn)樓停放充電的。如果業(yè)主在公共門(mén)廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動(dòng)自行車(chē)或者為電動(dòng)自行車(chē)充電，又拒不改正的，消防救援機(jī)構(gòu)可以對(duì)經(jīng)營(yíng)性單位和個(gè)人處以2000元以上10000元以下的罰款，對(duì)非經(jīng)營(yíng)性單位和個(gè)人處以500元以上1000元以下的罰款。78問(wèn)：攜帶電動(dòng)自行車(chē)或充電電池進(jìn)電梯轎廂應(yīng)當(dāng)受行政處罰嗎？答：根據(jù)新修訂的《北京市消防條例》第97條的規(guī)定，攜帶電動(dòng)自行車(chē)、充電電池進(jìn)入電梯轎廂的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正；拒不改正的，對(duì)單位處以2000元以上10000元以下的罰款；對(duì)個(gè)人處以500元以上1000元以下的罰款。79問(wèn)：拒不維修消防設(shè)施，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)受行政處罰嗎？答：據(jù)網(wǎng)絡(luò)，岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)消防救援大隊(duì)在對(duì)全區(qū)消防設(shè)施進(jìn)行例行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)某小區(qū)的消防設(shè)施存在設(shè)備間消火栓、噴淋設(shè)施、排煙系統(tǒng)、濕式報(bào)警閥不能使用，疏散通道應(yīng)急燈不亮和防火門(mén)開(kāi)關(guān)不靈等問(wèn)題后，即對(duì)物業(yè)服務(wù)人下達(dá)了《責(zé)令限期整改通知書(shū)》，責(zé)令物業(yè)服務(wù)人在一周內(nèi)對(duì)問(wèn)題進(jìn)行整改。一周后，當(dāng)消防救援大隊(duì)在對(duì)整改情況復(fù)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人僅在設(shè)備間增配了滅火器、張貼了警示標(biāo)識(shí)和設(shè)置了微型消防站，而并未對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行整改。對(duì)于物業(yè)服務(wù)人敷衍應(yīng)付，無(wú)視消防安全，拒不整改消防安全隱患的行為，消防救援大隊(duì)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)構(gòu)成了二次違法，遂根據(jù)消防法的規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)人作出了罰款12500元的行政處罰。80問(wèn)：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院判決確認(rèn)合同或合同相關(guān)條款無(wú)效嗎？答：根據(jù)民法典第939條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，是對(duì)業(yè)主具有法律約束力的。所以在一般情況下，在業(yè)主大會(huì)未決定由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主提起訴訟，請(qǐng)求人民法院判決確認(rèn)合同或合同相關(guān)條款無(wú)效的情況下，單個(gè)業(yè)主是不可以請(qǐng)求人民法院判決確認(rèn)合同或合同相關(guān)條款無(wú)效的。例外情形是，如果在合同履行過(guò)程中，單個(gè)業(yè)主在發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人有將小區(qū)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托他人的，或者物業(yè)服務(wù)合同中有免除物業(yè)服務(wù)人責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者加重業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者排除業(yè)主主要權(quán)利條款的特定情形時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條的規(guī)定，除業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求人民法院判決確認(rèn)合同或合同相關(guān)條款無(wú)效外，單個(gè)業(yè)主也是可以請(qǐng)求人民法院判決確認(rèn)合同或合同相關(guān)條款無(wú)效的。81問(wèn)：收到表決票未投票算參與業(yè)主大會(huì)嗎？答：據(jù)網(wǎng)絡(luò)，海珠區(qū)某小區(qū)業(yè)主大會(huì)在通過(guò)解聘和選聘物業(yè)服務(wù)人的決定后，四位業(yè)主提出質(zhì)疑，認(rèn)為業(yè)主在收到表決票后未明確表示同意或不同意議題的情況下，業(yè)主大會(huì)即作出解聘和選聘物業(yè)服務(wù)人的決定，侵害了業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)和表決權(quán)。在與業(yè)主委員會(huì)交涉無(wú)果后，四位業(yè)主提起訴訟，請(qǐng)求人民法院判決撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)作出的解聘和選聘物業(yè)服務(wù)人的決定。海珠區(qū)法院審理認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)表決議題，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主送達(dá)表決票。在業(yè)主委員會(huì)依法向業(yè)主送達(dá)表決票后，即便是業(yè)主未投票，也可以作為棄權(quán)票計(jì)入到參與表決的面積和人數(shù)中。只要送達(dá)的表決票達(dá)到了雙三分之二的要求，并且經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，則業(yè)主大會(huì)作出的決定就是合法的、有效的。本案中，四位業(yè)主收到表決票未投票的行為，表明其對(duì)議題投的是棄權(quán)票，應(yīng)當(dāng)算作參與了業(yè)主大會(huì)。如果業(yè)主收到表決票都不投票，都不算參與了業(yè)主大會(huì)，那么，業(yè)主大會(huì)將形同虛設(shè)，對(duì)議題形不成決定，最終損害的是包括四位業(yè)主在內(nèi)的全體業(yè)主的合法權(quán)益。據(jù)此，業(yè)主大會(huì)作出的解聘和選聘物業(yè)服務(wù)人的決定合法有效，并無(wú)不當(dāng)。四位業(yè)主的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，不予支持。遂根據(jù)民法典第278條的規(guī)定，判決駁回了四位業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。82問(wèn)：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主有解聘和選聘物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利嗎？答：根據(jù)民法典和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，解聘和選聘物業(yè)服務(wù)人是業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，而非是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，更不是單個(gè)業(yè)主的權(quán)利。所以單個(gè)業(yè)主是不具有解聘和選聘物業(yè)服務(wù)人權(quán)利的。但例外情形是，如果單個(gè)業(yè)主擁有獨(dú)棟別墅或獨(dú)棟商鋪等獨(dú)立物業(yè)，且又不涉及小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備和公共區(qū)域管理維護(hù)時(shí)，單個(gè)業(yè)主也是有權(quán)解聘和選聘物業(yè)服務(wù)人的。83問(wèn)：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主可以與物業(yè)服務(wù)人訂立增值物業(yè)服務(wù)合同嗎？答：根據(jù)民法典和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同未覆蓋單個(gè)業(yè)主的個(gè)性化服務(wù)需求時(shí)，在遵守物業(yè)服務(wù)合同的前提下，單個(gè)業(yè)主也是可以與物業(yè)服務(wù)人訂立增值物業(yè)服務(wù)合同的。應(yīng)當(dāng)注意的是，單個(gè)業(yè)主在與物業(yè)服務(wù)人訂立增值物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，只能與業(yè)主大會(huì)選聘的，即與業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)人訂立增值物業(yè)服務(wù)合同，而不能與新的物業(yè)服務(wù)人訂立增值物業(yè)服務(wù)合同。84問(wèn)：什么是業(yè)主委員會(huì)備案？答：所謂業(yè)主委員會(huì)備案，是指根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)在選舉產(chǎn)生后的法定期間內(nèi)，必須履行的將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)情況資料報(bào)送給房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記存案，以獲得業(yè)主委員會(huì)合法身份，依法行使職權(quán)的一種法定告知義務(wù)。85問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)備案是告知義務(wù)還是申請(qǐng)義務(wù)？答：從《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定看，業(yè)主委員會(huì)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)，只是一個(gè)向行政主管機(jī)關(guān)說(shuō)明依法成立，報(bào)送情況資料，告知存檔備查，獲取合法身份，依法行使職權(quán)的業(yè)主自治行為。所以，業(yè)主委員會(huì)備案的法律性質(zhì)，實(shí)質(zhì)上是無(wú)需行政機(jī)關(guān)審查審批頒發(fā)行政許可或行政審批的一種告知義務(wù)，而非是一種申請(qǐng)義務(wù)。86問(wèn)：小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的基礎(chǔ)條件是什么？答：根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，小區(qū)在滿(mǎn)足以下基礎(chǔ)條件時(shí)，即可成立業(yè)主委員會(huì)：一是物業(yè)管理區(qū)域明確。在一個(gè)明確的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰的共有部分，已經(jīng)享有了共有和共同管理的權(quán)利；二是業(yè)主入住比例達(dá)標(biāo)。通常要求房屋交付使用的建筑面積已經(jīng)達(dá)到總建筑面積的50%以上，且入住率已經(jīng)達(dá)到50%以上，或者首套房屋交付滿(mǎn)2年且入住率已經(jīng)達(dá)到30以上；三是業(yè)主聯(lián)名提出申請(qǐng)。由一定比例的業(yè)主持房產(chǎn)和身份證明聯(lián)名向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)或單個(gè)業(yè)主占全體業(yè)主30%以上投票權(quán)的提議。87問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)備案的目的是什么？答：根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，逸嬌君認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)備案的目的，在于業(yè)主委員會(huì)通過(guò)向行政主體報(bào)送有關(guān)情況資料，領(lǐng)取備案證明，表明業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)依法成立，可以開(kāi)展物業(yè)管理工作，以便于行政機(jī)關(guān)掌握情況，及時(shí)為小區(qū)事務(wù)提供行政監(jiān)督支持，促使業(yè)主委員會(huì)依法履職和規(guī)范運(yùn)轉(zhuǎn)。88問(wèn)：高空拋物墜物屬于無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任嗎？答：法律規(guī)定的無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，是以已經(jīng)發(fā)生的損害結(jié)果為價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)的。即只要行為人的行為與損害結(jié)果有法律上的因果關(guān)系，而無(wú)論行為人的主觀上是否有過(guò)錯(cuò)，行為人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。具體在高空拋物、高空墜物案件中，只要發(fā)生了高空拋物墜物致人損害的結(jié)果，且高空拋物墜物行為與損害結(jié)果之間有法律上的因果關(guān)系，即使行為人無(wú)法證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，為了維護(hù)受害人的合法權(quán)益和維護(hù)公共安全，法律規(guī)定行為人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。89問(wèn)：什么是物業(yè)服務(wù)人的安全保障義務(wù)？答：所謂物業(yè)服務(wù)人的安全保障義務(wù)，是指根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人必須履行的采取一切合理措施，保護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的人身和財(cái)產(chǎn)免受非法侵害的義務(wù)。90問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛屬于人民法院民事案件的受案范圍嗎？答：業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛是因程序是否合法或?qū)嶓w權(quán)益是否被侵害產(chǎn)生的選舉爭(zhēng)議，而非是具體的侵權(quán)或違約等產(chǎn)生的民事責(zé)任爭(zhēng)議。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛應(yīng)當(dāng)由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過(guò)行使指導(dǎo)監(jiān)督等行政職權(quán)解決，而不能通過(guò)人民法院的民事訴訟程序解決。所以在目前無(wú)法律法規(guī)和司法解釋明確依據(jù)的情況下，人民法院尚不能突破因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系產(chǎn)生爭(zhēng)議受理民事案件的原則界限，因而業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛目前仍然是不屬于人民法院民事案件的受案范圍的。如果當(dāng)事人因業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛提起民事訴訟，人民法院一般會(huì)裁定不予受理，即便是不慎受理了，但在經(jīng)過(guò)審理后，發(fā)現(xiàn)案件不屬于人民法院民事案件受案范圍的，人民法院會(huì)向當(dāng)事人予以釋明并建議撤回起訴，如果當(dāng)事人不撤回起訴，人民法院會(huì)根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，判決駁回當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的。91問(wèn)：什么是業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛？答：所謂業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛，是指業(yè)主委員會(huì)在選舉過(guò)程中，因業(yè)主對(duì)選舉規(guī)則、選舉程序、候選人資格、外部干預(yù)和計(jì)票結(jié)果等不滿(mǎn)而引發(fā)的，影響業(yè)主委員會(huì)依法成立的，不涉及業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益和人身權(quán)益的各種爭(zhēng)議。92問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛屬于人民法院行政案件的受案范圍嗎？答：業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛是業(yè)主在自治過(guò)程中，因?qū)x舉程序是否合法或?qū)嶓w權(quán)益是否被侵害產(chǎn)生的選舉爭(zhēng)議，而非是行政機(jī)關(guān)或其工作人員的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益產(chǎn)生的行政爭(zhēng)議。所以，在行政機(jī)關(guān)未介入業(yè)主委員會(huì)選舉的情況下，根據(jù)行政訴訟法和《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛依法不屬于人民法院行政案件的受案范圍。雖然業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛不屬于人民法院行政案件的受案范圍，但如果業(yè)主委員會(huì)在選舉過(guò)程中，行政機(jī)關(guān)或其工作人員以指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督的名義，行使了明顯超越職權(quán)范圍的，或者濫用職權(quán)的干預(yù)選舉、不予備案等行為，并已對(duì)業(yè)主委員會(huì)選舉中業(yè)主的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性影響的，則業(yè)主就可以針對(duì)行政機(jī)關(guān)的具體行政行為提起行政訴訟。93問(wèn)：住宅室內(nèi)裝飾裝修需要申報(bào)登記嗎？答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第13條和第14條的規(guī)定，業(yè)主或住宅使用人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證、申請(qǐng)人身份證明、裝飾裝修方案等資料向物業(yè)服務(wù)人或房屋管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行申報(bào)登記。非業(yè)主的住宅使用人，在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，還需向物業(yè)服務(wù)人或房屋管理機(jī)構(gòu)提供業(yè)主同意裝飾裝修住宅的書(shū)面證明。94