拉薩市城關區哈達納金廣場

新建項目

風

險

評

估

報

告

編制單位：西藏建科裝飾設計有限公司

編制日期：2014年07月

托付書

西臧建科裝飾設計有限公司：

現托付你單位對拉薩市城關區哈達納金廣場新建項

目及配套設施建設項目進行風向評估報告的編制，請貴

單位依據國家現行相關規范法規進行編制。

托付單位：拉薩市城關區哈達房地產開發有限公司

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簽章:

托付時間:2014年07月

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商業地產行業概述

近年來，商業房地產漸漸成為房地產市場的熱點話題，受到市場的極大

關注。一方面，商業地產自身條件優異，集地產、商業與投資三重特性于一

身，具有拉動投資、刺激需求的雙重功力，是國民經濟發展不行或缺的動力

劑；另一方面，傳統住宅地產的開發已經進入非理性時代，昂揚的地價，緊

鑼密鼓的宏觀調控政策，無一不進一步逼迫地產開發商找尋新的藍海。

商業地產基本概念

一、商業地產定義

商業地產的定義分為廣義與狹義，廣義的商業地產，是指各種非

產業性，非居住性物業。包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業服務

業經營場所等。而狹義的商業地產，特指用于各種零售、批發、餐飲、

消遣、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式，功能和用途上，

區分于一般住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產。本報告所探討的商業

地產，主要為廣義商業地產。

二、商業地產分類

商業地產的分類，依據行業類型，消費行為，建筑形式等可以分為很多種，

本文主要依據其開發形式，暫將其分為3類。

表1商業地產分類表

專業市場指某類或綜合商品批發、零售、經營的商業。

大型購物中心集購物、休閑、美食與一站式的大型商業地產模式

4

百貨商場主要在大中型城市繁華地帶。

休閑、消遣商業以休閑、消遣為主要依托的商業地產形式。

三、商業地產的特點

相較于住宅地產，商業地產具有很多特點：

（一）收益性強，但具有不確定性

住宅地產的收益來源于售價和建立成本之差，房屋交割完畢后，交易

也就結束了，其現金流是確定并且是一次性的。而商業也產的收益不但有銷

售收入，還有租金。租金是一個持續的現金流，隨著周邊環境的不斷變更，

其租金也是變更的，因而具有不確定性和高收益性。

（二）投資規模大

大型購物中心，等的建設都須要大量資金，并且商業地產經營須要有

年的過渡才能比較成熟，加之其回報周期又比較長，因而其所需資金

量相較住宅地產要高。

（三）投資風險大

住宅地產在房屋出售后就可以得到價格補償，并且由于其是一次性交

易，短時間內，周邊環境不易變更，因而簡潔限制成本，而商業地產的回

報期可以說是貫穿整個地產生命周期，其價格受周邊環境影響巨大，又因其

須要過渡期，在過渡時間內極簡潔由于虧損而倒閉，風險較大。

（四）經營方式、內容多樣，管理要求高

在經營方式上，商業地產可以敏捷選擇租售方式，但是主要仍以出租為主。

而經營形式上，同一個商業地產內可以涵蓋餐次、消遣、金融服務等多種內

容。鑒于此，商業地產的管理要求較高，由于其干脆面對市場，競爭激烈，

成敗干脆關系到商業地產的盈利狀況

四、商業地產在城市經濟中的位置

詳細說來，商業房地產主要在以下幾個方面影響城市經濟的發展。

（一）帶動第三產業發展

城市化是中國將來的必定趨勢，而第三產業的發達程度是體現城市化

水平的重要標記，商業地產的發展正是帶動第三產業發展以及消費率

提升的有效推動力。我國的消費率低于世界平均水平（依據世界銀行

資料，2002年，世界平均水平為80.1%）,消費有大幅增長的潛力，

這也預示著商業地產的廣袤發展空間。

（二）改善人們生活品質

商業地產簡潔的說就是指用于商業用途或者具備商業功能的地產。包

括寫字樓、商場、MALL、購物中心、酒店等等，這些地產不僅是一

個地區或城市繁華程度的標記，也是提升人們生活品質的基礎之一。

（三）吸納社會就業人口

第三產業是吸納社會就業最多的產業。商業地產的發展將有利促進第

三產業的發展，從而促進中國就業率的提高。

（四）承載城市景觀功能

大型購物中心、商業街不僅是商業地產的重要開發形式，也是城市景

觀的重要組成部分。“不到南京路就沒有到上海，不到王府井就沒有

到北京”這樣的印象已深化人心。

商業地產主要風險分析

一、宏觀經濟波動風險

房地產行業對宏觀經濟波動的反應比較敏感，受國際經濟環境和

宏觀經濟波動的影響明顯。

2008年美國爆發的次貸危機引起全球金融市場動蕩風險依舊存

在，隨著金融創新和金融衍生產品交易規模快速擴大，一些發達國家

利用金融優勢向發展中國家轉嫁風險，將對中國經濟發展帶來不利影

響。

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次貸危機引發全球性金融危機，我國宏觀經濟增長速度減緩，房

地產行業的經濟發展環境不斷惡化，這將對商業地產行業的發展帶來

諸多風險。最干脆的影響就是下游需求的削減，對商業地產需求大幅

下滑，導致商業地產價格的下跌，商品房空置面積增加，企業資金鏈

斷裂而導致企業破產。

風險防范措施

宏觀經濟波動風險可以說是最難防范的風險，因為其具有明顯的

突發性和不行限制性，面對惡劣的經濟環境，銀行不能故步自封，仍

須要進行業務的拓展，此時只能以微觀層面（目標客戶）為主，以宏

觀層面（宏觀經濟）為輔，對各項業務進行謹慎的分析評價，而后確

定資金和服務投向。

二、需求風險

07年7月爆發的美國次貸危機，導致全球信用緊縮及金融市場

動蕩，并漸漸演化為全球性的金融危機。隨著金融危機的擴散，實體

經濟也受到嚴峻影響，經濟增長速度下滑。在全球經濟狀況惡化的狀

況下，中國的經濟增長速度也受到影響，各行業的增長速度普遍下降，

房地產行業的下游需求削減，行業面臨需求風險。

居民收入增速放緩，消費乏力。2010年年末居民儲蓄存款余額

22.15萬億元，比上年末增加4.37萬億元。城鎮登記失業率為4.2%,

比上年底增加0.2個百分點。受金融危機影響，我國企業裁員顯著增

加，新聘請員工數量明顯削減，高校生就業率較以往大幅降低，但是

由于這次危機對就業沖擊的一個顯著特點是，失業主要發生在農夫工

的就業市場上，因而城鎮登記失業率表現尚不明顯。據估計，2010

年失業會傳導到城鎮職工就業市場上，從而推動城市失業率上升。失

7

業率的上升將干脆影響居民收入的增加，進而影響居民對餐飲、購物、

消遣等商業需求，因此，不利于商業房地產的發展。

商業行業不景氣，企業家信念偏低。我國很多企業，特殊是東南

沿海出口導向型企業受到金融危機的沖擊比較嚴峻，企業效益明顯下

滑，由于對預期宏觀經濟走勢缺乏信念，企業家信念指數從2007年

第四季度起先，連續下滑，到2008年底，已經從本年度第一季度的

140.6滑落到94.6。其中，與商業房地產行業干脆相關的社會服務業、

批發零售業、住宿餐飲業的企業家信念指數也紛紛大幅下滑，另夕卜，

房地產業企業家信念指數下滑幅度最大，從年初的131.1下滑到年底

的81.9,2008年-2009年被稱為房地產業的寒冬期。

風險防范措施

從目前國內外經濟形勢和下游行業的發展趨勢分析，商業地產行

業的需求增長受到很大影響，在經濟持續低迷的狀況下，商業房地產

市場的運行不樂觀，銷售量上漲動力不足。在行業處于市場低潮時，

銀行應謹慎對待商業地產行業的信貸需求，調整信貸發放標準，避開

增加不良資產。

三、政策風險

為了幫助房地產企業渡過寒冬，防止房地產市場不景氣對宏觀經

濟造成過大的不利影響，促進房地產行業的健康發展，2008年國家

出臺了一系列扶持房地產市場發展的產業政策和配套政策，相對寬松

的政策環境預示著較低的市場準入門檻，短期來看，市場上簡潔存在

房地產企業良莠并存的狀況，須要銀行花大力氣進行篩選鑒別。

2008年央行多次下調存貸款利率，延長房地產企業的最低還款

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期限，延長房地產開發企業的貸款期限，降低對房地產開發企業建設

項目資金占項目總投資的比例等等一系列信貸實惠政策的出臺，是政

府幫助房地產開發商渡過寒冬的有利措施，但是對銀行而言，則蘊含

了較大的風險。

風險防范措施

國家的產業政策是規范行業發展的主要標準，銀行應親密留意行

業的產業政策，避開參加與國家產業政策不符的項目，從而避開政策

風險。

商業地產次要風險分析

哈達納金廣場新建工程風險分析主要從市場風險、技術風險、工

程風險、資金風險、政策風險、外部協作條件風險、社會風險、工傷

風險以及其他風行綻開分析，揭示風險的來源、判別風險程度并提出

規避風險的對策，從而降低風險造成的損失。

一、項目風險因素識別

1.市場風險

哈達納金廣場新建工程市場風險主要表現為該項目建成后的市

場需求與預料值發生較大的偏離；二是項目的市場競爭力與競爭對手

狀況發生重大變更；三是該開發項目的未知條件變更使得成本與預料

價格發生較大偏離。

2.技術風險

哈達納金廣場新建工程技術風險表現為供應的物業管理、詢問服

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務以及技術專家人員的先進性、牢靠性、適用性和和可得性與項目預

料方案發生重大變更。從而導致建筑質量，預期目標，及合理性與目

標有較大差距，由此增加投資。

3.工程風險

哈達納金廣場新建工程技術風險表現為擬建地點的工程地質條

件、水文地質條件與預料發生重大變更，導致工程量增加、投資增加、

建設工期延長。

4.工傷風險

哈達納金廣場新建工程技術風險表現為項目在建設期與運營期

階段，工人因工傷及自身或他人的風險，從而導致項目的成本增加甚

至造成項目被迫終止建設或者運營。

5.資金風險

哈達納金廣場新建工程技術風險表現為資金供應不足或者夾源

中斷，從而導致項目工期拖延甚至被迫終止。

6.政策風險

哈達納金廣場新建工程政策風險表現為國內政治經濟條件發生

重大變更或者政府政策作出重大調整，從而導致項目原定目標難以實

現甚至無法實現。

7.外部協作條件風險

哈達納金廣場新建工程政策風險表現為項目的交通運輸、供水、

供電等主要外部協作配套條件發生重大變更，給項目的建設和運營帶

來困難。

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8.其他風險

國內商業地產開發商多從住宅地產轉來，項目開發過程中，沒有

考慮不同業態和不同的商業形態對商業地產有不同的需求，而是盲目

的套用自己熟識的住宅開發模式，按同一模式開發，最終導致開發與

經營脫軌，開發出來的商業地產如出一轍，沒有新意不能吸引消費者,

同事由于沒有依據不同業態差別對待，開發出來的物業不適合商業發

展，導致招商難度進一步加大，空置率上升，對商業地產將來產生不

利影響，并引發較高的運營成本。

二、風險程度分析

將哈達納金廣場新建工程可能出現的風險依據風險等級劃分為

一般風險、較大風險、嚴峻風險和災難性風險四類。

表6,風險因素和風險程度分析表

風險程度

序

風險因素名稱災難說明

號嚴峻較大一般

性

1市場風險★

1.1市場需求量★

1.2競爭實力★

1.3價格★

2技術風險★

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2.1先進性★

2.2適用性★

2.3牢靠性★

2.4可得性★

3工傷風險★

3.1建設期★

3.2運營期★

4工程風險★

4.1工程地質★

4.2水文地質★

5資金風險★

5.1資金來源中斷★

5.2資金供應不足★

6政策風險★

6.1政治條件變更★

6.2經濟條件變更★

6.3政策調整★

7外部協作條件★

風險

7.1交通運輸★

7.2供水★

7.3供電★

8社會風險★

9其他風險★

三、防范和降低風險對策

該項目通過從市場風險、技術風險、工傷風險以及、工程風險、

資金風險、政策風險、外部協作條件風險、社會風險其他風行綻開分

析并判別風險程度。該對策主要對較大和嚴峻的風險提出規避風險的

對策，從而降低風險造成的損失。

1）加大和拉薩市城關區市政公司的溝通與合作，減小市場風險

可能性

該商場建成后，務必加大管理和物業服務安保工作，加強商場建

設發展。

2）以防為主，提高風險意識

項目管理的各級人員，必需樹立高度的風險意識和危機意識，面

對困難多變的市場影勢，要時刻保持醒悟的頭腦，把可能產生的方方

面面的風險，超前分析透徹，做好風險預料。合同管理人員，必需

熟識和駕馭國家有關法律法規，仔細研讀條款；分析合同文本，通過

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合同談判的方式，對條款進行拾遺補缺，避開損害自身利益的條款存

在。

3）當風險不能避開或有可能獲利時，實行措施保留風險

在買方市場條件下，風險是客觀存在且無法避開的，當風險與收

益共存時，我們應奇妙把握獲利的機會。

4）對項目管理的風險，實現風險轉移

通過合理合法的專業分包，找尋有實力、信譽好的合作伙伴，把

部分專業性極強的工程分包給專業施工企業，選擇、管理、利用好專

業勞務分包企業，實現合理的風險轉移。既可以提高專業施工的質量，

也有利于提高整個工程的利潤。

5）強化管理，降低管理風險

抗險實力衡量一個企業或機構管理水平的凹凸。因此，強化管理,

提高管理水平，不僅能夠有效地抵擋風險，還能減小風險造成的損失。

工程項目作為施工企業效益的源頭，是管理的動身點和落腳點。

因此，項目管理應以確保工程質量為前提，以追求利潤最大化為主線，

以貫標和成本限制為切入點，走質量效益型之路。

成本限制是項目管理最終實現效益最大化的關鍵。在競爭激烈的

市場環境下，低價中標已成為不行抗拒的潮流，要生存就要順應這個

潮流，為此，在項目管理上，應實行項目經理管理目標責任制、施工

前成本分析預料制、財務審計定期制、預算財會人員公司委派制、項

目管理績效全員考核制等，有效降低效益風險，使施工的成本管理呈

現良性發展的態勢。如京福高速馬路福建某標段，由于投標前對深水

基礎施工難度估計不足，造成這一項預料虧損1000萬元。開工后，

項目部深挖管理潛力，多次分析合同條款，找尋薄弱環節，制定變更

方案；合理低價進行工程勞務分包，嚴把材料進價關口，盡可能利用

自有資源，削減新購材料的投入，杜絕材料的奢侈：優化橋梁的施工

方案，縮短工期，增大效益。目前，該項目已經按期竣工，通過上述

措施，該項目非但沒有虧損，還略有盈余。

通過上述分析認為：對工程風險的限制，應以管理制度的創新

為基礎，通過設立風險預料、風險識別、風險分析、風險防范等制度，

建立相應階段具有前瞻性動態決策機制，以風險管理為核心內容，對

施工以及運營管理過程中的潛在風險因素和有關細微環節，進行科學

的管理和限制，以降低風險帶來的損失，提高盈利實力和資本效率。

四、項目風險市場評估

市場評估

（一）市場報告

縱觀拉薩商業地產市場，一方面，拉薩商業地產市場是一個新興

的產業，而將來市場將面臨“井噴式”的發展態勢，各種商業形態將

層出不窮；一方面，拉薩房地產的啟動與發展，帶動了冶金、化工、

建材、輕工、家電、汽車等相關產業的發展，另一方面，傳統住宅地

產的開發已經進入非理性時代，昂揚的地價，對于推動拉薩商業地產市場

的旺盛是一個長期利好消息，市場前景看好。可以說，拉薩房商業地

產市場是壓力與機遇并存。因此，在探討拉薩商業經營的基礎上，尋

求產品經營的差異性與產品經營的創新，將成為本商業項目經營權銷

售勝利的關鍵。

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因此，本項目的突破點在于跳出拉薩現有小商業模式與產品形式,

更多的與國內商業經營市場發展趨勢接就，結合城市發展目標，充分

考慮新經濟時代下投資者和消費者對商業經營形態的更高需求，對目

前所存在的市場需求進行高度概括與提升。通常的策劃過程是通過基

本的市場調查，然后干脆提出項目定位。本報告采納全新的分析方法，

在全面、詳實的市場調查的基礎上，對市場供求關系進行深化分析，

并找到市場飽和點，進而剖析目前產品經營的局限性，從而找到市場

空白點，再通過市場空白點，分析出可以為本項目所用的市場機會點，

并通過全新的項目分析論證模式——“NMN矩陣分析模型”，找到項

目的突破點，同時通過我們創建性的勞動，策劃出拉薩首個商業市場

經營產權銷售的引領型物業，并旨在通過切實可行的新概念的提出，

引起拉薩投資型房地產業經營模式的革命，最終達到項目勝利銷售的

目的。

（二）市場現狀調查

1、調查綜述

1.1.調查目的

對拉薩商業地產市場及區域房地產業狀況進行針對性的調查探討分

析，最終形成分析成果，旨在為本項目的定位論證供應決策參考依據。

1.2.調查原則

客觀、全面、深化、有效。

1.3.調查范圍

區域范圍：神力時代廣場、拉薩百貨、樂百隆超市等

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1.4.調查方式

實地考察、目標訪談。

1.5.調查周期

前期調查：2013年3月18日至3月21日。

后續調查：2014年4月5日至4月10日。

2、拉薩房商業地產市場整體現狀分析

2.1.相對而言的滯后性

拉薩的整體旅游開發開放成果斐然，但相對于它的商業開發功能,

其配套服務仍舊顯得相對滯后。隨著拉薩發展駛入快車道。如何合理

有序地配置完整、成熟的商業地產及配套并使其有機互動組合，形成

不同檔次、錯位經營，已經被提上了拉薩進一步發展的議事日程。

2.2.地塊增值帶動商鋪升值

眾所周知，地塊的增值則將持續至整個區域的地產市場，則使得

區域內的商業價值的飆升。

目前，大量的地產投資建設使得拉薩房地產與商業的聯系愈加緊

密，尤其是布達拉宮的后期形象工程再建，毫無置疑將使拉薩城市中

心地塊價值再度強勁上揚。而對于寸土寸金的拉薩環內區域而言，其

地塊的增值程度勢必明顯高于周邊區域，這對拉升其區域的商業地產

價值的增長起到了極佳的催化作用。

2.3.新拉薩經濟開發區域帶動地段增值

除去老城區，象征拉薩地產繁華的就是太陽島，柳梧新區，東嘎

新區。

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目前，柳梧新區，太陽島，納金鄉……“炙手可熱的房地產開發

焦點、得天獨厚開發價值”使得本區域形成了拉薩最為成熟的房地產

配套、升值空間與居住條件完善的較好選擇。

隨著小區的開發，人口的入住，商業空間也有很大的發展潛能，

更帶動了拉薩周邊地區的旺盛發展和城鄉一體化。

結論：這說明白各投資者對房地產及商業市場前景的預料是好的,

這與近年中心區大規模開發建設的刺激作用有關，也與城市建設的進

程相吻合，眾聯風行認為是一種正常的市場反映。

2.4.商業地產投資市場現狀

2.4.1.小面積商鋪市場接受度高

你從去年舉辦的成渝兩地2場房展中的客戶意向調查統計明顯

可見，目前拉薩商鋪需求面積集中在50平方米左右，多以投資客作

為主要購買群體。一些業內人士指出，商鋪中的“小戶型”和公寓中

的中戶型與發達城市小、中戶型白領公寓的熱銷原理相同：在單價漸

漸走高的時候，限制面積降低總價、降低支付風險不失為投資的可取

之道。

2.4.2.投資對象較單一

據我司調查數據反映，目前的地產投資主要集中于城市中心區域

的房地產，總價相對較低。而小戶型出售投資現象目前在拉薩特別少

見。

2.4.3.獲益方式較為單一

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目前的房地產投資主要以自主經營為主。除少量出租的客戶以外,

絕大多數都是自用、轉讓等手段實現投資差價收益，此類經營方式須

要投資客的頻繁參加，若出租狀況不志向，其投資回報也具有肯定的

風險。

結論：從以上分析可以看出，拉薩商業地產發展尚處在起步階段,

尚應有較大的發展空間。拉薩商業地產行業將來幾年將走向合理化，

理性化成熟化、多樣化，拉薩商業市場需求量將隨經濟旺盛而不斷上

升。

商業地產行業重點企業分析

依據中國房地產業協會，國務院發展探討中心企業探討所，清華

高校房地產探討所和中國指數探討院所進行的“2008中國房地產百

強企業綜合實力T0P10",我們選取其中在滬深股市上市的前三名企

業進行重點分析，分別是萬科企業股份有限公司、北京首都開發控股

集團有限公司和恒大地產集團有限公司。

第一節萬科地產分析

一、萬科集團簡介

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的

專業住宅開發企業。2007年公司完成新開工面積776.7萬平方米，

竣工面積445.3萬平方米，實現銷售金額523.6億元，結算收入351.8

億元，凈利潤48.4億元，納稅53.2億元。2008年萬科集團總資產

94億元，在中國房地產公司50總資產強排行榜中位居第12c

19

萬科1988年進入住宅行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司

核心業務。至2007年末，萬科全國市場占有率為2.1%,業務覆蓋到

以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的二十九個城市。

當年共銷售住宅4.8萬套，銷售套數位居世界前茅，躋身全球最大的

住宅企業行列。

經過多年努力，萬科漸漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”

成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金

色家園”等品牌得到各地消費者的接受和寵愛；公司研發的“情景花

園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項獨創專利；公司物

業服務通過全國首批IS09002質量體系認證；公司創立的萬客會是住

宅行業的第一個客戶關系組織。2007年，萬科工廠化技術的研發和

應用取得重要進展，位于東莞的住宅產業化基地正式投入運作，并被

建設部授牌為“國家住宅產業化基地”，上海新里程項目20號、21

號兩棟工廠化住宅樓已向市場推出。同年，萬科新開工住房中裝修房

的比例達到53.4%,這是公司提倡節能環保、踐行社會責任的重要體

現。

萬科是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿足度

調查的住宅企業。2007年，公司在行業內首先推出“冷靜期”概念，

實行“三天無理由退訂”。依據蓋洛普公司的調查結果，萬科2007年

客戶滿足度提升兩個百分點，達到89%。至2007年底，平均每個老

客戶曾向7.11人舉薦過萬科樓盤。

萬科1991年成為深圳證券交易所其次家上市公司，持續增長的

業績以及規范透亮的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。

過去十年，萬科銷售收入復合增長率為49.9%,凈利潤復合增長率為

20

42.3%;最近三年，萬科銷售收入復合增長率達到93.7%,凈利潤復

合增長率達到88.4%,基本每股收益復合增長率達到67.6%。公司在

發展過程中兩次入選福布斯“全球最佳小企業”；多次獲得《投資者

關系》、《亞洲貨幣》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資

者關系等獎項。

萬科現有員工16000余人。自創建以來，萬科一貫主見“健康豐

富人生”，重視工作與生活的平衡；為員工供應可持續發展的空間和

機會，激勵員工和公司共同成長；提倡簡潔人際關系，致力于營造能

充分發揮員工才能的工作氛圍。2001年起，萬科每年托付第三方顧

問公司對全體職員進行員工滿足度調查。2007年11月，萬科作為唯

一一家房地產企業以“雇主品牌”項目，榮獲由北京高校管理案例探

討中心、《北大商業評論》和企業家與企業管理探討院聯合設立的“中

國管理學院獎〉2008年1月，萬科榮膺第三屆"CCTV年度雇主調查”

評比“最具領袖氣質的年度最佳展主”稱號。

二、股權關系結構

表1萬科集團股權結構

持股數占總股本

報告期股東名稱股份性質

（萬股）比例（%）

2008-12中國人壽保險（集團）公司一傳

7397.48流通A股

-31統一一般保險產品。;

2008-12易方達價值成長混合型證券投

7588.520.69流通A股

-31資基金

2008-12博時價值增長貳號證券投資基

7400.000.67流通A股

-31金

21

國有法人股、

2008-12161909.4

華洞股份有限公司14.73法人股、流通

-318

A股

2008-12博時第三產業成長股票證券投

8209.030.75流通A股

-31資基金

2008-12中國人壽保險股份有限公司一

10139.240.92流通A股

-31分紅一個人分紅-005I-什002深

2008-12

劉元生13379.12r2流通A股

-31

2008-12toyosecuritiesasia

10058.940.91流通B股

-31Iimited-a/ccIient.

國際金融一匯豐一jpmorgan

2008-12

chasebank,national7769.810.71流通A股

-31

association

2008-12

融通深證100指數證券投資基金8185.870.74流通A股

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數據來源：中國上市公司詢問網

三、經營狀況分析

（一）經營狀況概述

2008年公司實現營業收入409.9億元，同比增長15.4%,實現凈

利潤40.3億元，同比下降16.7%o營業收入上升而凈利潤出現下降，

主要有如下幾個緣由：

公司2008年凈利潤較2007年削減8.1億元，與計提存貨跌價打

算的影響基本相當。報告期內市場房價、地價均出現明顯調整，基于

審慎的財務策略，公司依據市場狀況對可能存在風險的13個項目計

提存貨跌價打算12.3億元。該等存貨跌價打算考慮遞延所得稅因素

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后，影響本報告期稅后凈利潤9.2億元，影響歸屬于母公司全部者的

凈利潤8.9億元。上述打算的計提雖然基于審慎的財務策略，但部分

反映了公司在該等項目的獲得中，拿地成本偏高。

除存貨跌價打算的影響外，公司2008年結算毛利率較2007年下

降2.34個百分點。2008年公司結算均價與2007年基本持平，而單

方結算成本增加290元，其中單方土地成本增加244元，單方其他成

本增加46元。2008年結算項目中裝修房比例有所上升，因此單純從

數據上看，地價外單方成本46元的增加幅度并不突兀。但考慮到2008

年公司結算項目中一般住宅比例高于往年的特點，這仍舊反映出公司

在牛市氛圍下，對成本的管理實力有所松懈。

報告期內，公司實現銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7

億元，分別比2007年削減9.2%和8.6%。08年底，公司占全國住宅

市場的份額為2.34%,較年初進一步提升。萬科的市場占有率，在深

圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮江、鞍山等9個城市

排名首位；在杭州、蘇州、無錫、東莞、珠海等5個城市排名第2位；

在中山、成都兩個城市排名第3位。

從地域分布看，珠三角區域實現銷售面積182.0萬平方米，銷售

收入176.2億元，分別占公司整體的32.7%和36.8%;長三角區域實

現銷售面積173.6萬平方米，銷售收入166.0億元，分別占公司整體

的31.2%和34.7%；環渤海區域實現銷售面積137.9萬平方米，銷

售收入97.5億元，分別占公司整體的24.8%和20.4%；其它市場實現

銷售面積63.6萬平方米，銷售收入39.0億元，分別占公司整體的

11.4%和8.1%。其中深圳共銷售41.7萬平方米，主要來自深圳萬科

城、第五園等項目；上海共銷售65.6萬平方米，主要來自上海白馬

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花園、新里程等項目；在其他城市，沈陽萬科城、蘇州魅力之城和天

津東麗湖等項目都取得了良好的銷售成果，期內分別售出14.6萬平

方米、13.5萬平方米和13.1萬平方米。報告期內公司實現結算面積

451.4萬平方米，同比增長14.6%,結算收入404.9億元，同比增長

15.1%o截至報告期末，公司尚有346.4萬平方米已銷售資源未竣工

結算，合同金額總計273.4億元。

鑒于市場成交量出現大幅下滑，為使推盤安排和銷售進度相匹配,

合理限制存貨規模，同時也使公司有更充裕的時間依據當前購房者的

主流需求優化產品結構，公司于08年中期和三季度兩度下調開竣工

面積，全年的新開工面積由年初安排的848萬平方米調整為570萬平

方米左右，竣工面積由年初安排的689萬平方米調整為586萬平方米。

截至報告期末，公司實際完成新開工面積523.3萬平方米，比2007

年削減32.6%,比年初的安排數削減38.3%;完成竣工面積529.4萬

平方米，比2007年增加18.9%,比年初的安排數削減23.2%。全年的

開發面積與銷售面積基本匹配。

（二）財務狀況分析

1.盈利實力分析

受金融危機和我國房地產拐點論的影響，2008年萬科的盈利實

力比以往幾年沒明顯下降。2003年至2007年以來，萬科的銷售毛利

率和凈利率均逐年增長。2008年三季度萬科銷售毛利率和凈利均較

2007年年末都有所下降。2008年第三季度總資產收益率和凈資產收

益率同2007年年末相比明顯下滑，其中，總資產收益率由2007年年

末的6.4583%下滑至2008年三季度的2.055%;凈資產收益率由2007

年年末的16.55%下滑到2008年三季度的7.57%。

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2.經營實力分析

2003年至2007年，萬科的應收帳款周轉率逐年提高，存貨周轉

率和總資產周轉率逐年下降。2008年三季度同2007年年末相比，經

營實力大幅下降，應收帳款周轉率、存貨周轉率和總資產周轉率紛紛

下滑。

3.償債實力分析

2003年至2008年，萬科的資產負債比逐年上升，這一方面說明

萬科籌資實力的增加，另一方面也預示著萬科經營風險的加大。此外，

2008年萬科的流淌比率、速動比率和利息保障倍數與前三年相比都

有較大下滑，綜合償債實力較前幾年有所下降。

4.發展實力分析

2003年至2007年以來，萬科的發展實力逐年增加。主營業務收

入增長率、營業利潤增長率、凈利潤增長率、利潤總額增長率、凈資

產增長率每年均有較大幅的的提高。但是，2008年萬科的發展實力

同2007年相比有所下降，收入與利潤率增長率較2007年均有較大幅

度的下滑，凈資產癡總資產增長率發也分別從2007年的96.1252和

100.5103下滑到2008年三季度的15.263和27.8214,不過總的來說,

萬科的增長前景仍舊很好。

2008年受國際金融危機和國內房地產市場下行影響，萬科的各

項財務指標均出現不同程度的下滑，獲利實力、經營實力和發展實力

均比2007年有較大程度的下降。

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表2萬科集團財務指標

2008-92007-122006-122005-122004-122003-12

報告期

-30-31-31-31-31-31

獲利實力：

40.483

銷售毛利率（%）41.994636.147734.794730.908927.2753

4

10.099

銷售凈利率觥）13.635512.824212.788911.45148.4994

1

總資產收益率（%）2.0556.45836.39087.19676.72915.7759

凈資產收益率（%）7.5716.5515.3916.2514.1611.534

經營實力：

應收賬款周轉率27.447

57.790648.302728.068723.792322.3171

伙）4

存貨周轉率（次）0.17440.40950.46680.54220.55130.6335

總資產周轉率

0.20340.47360.49830.56270.58760.6795

（次）

償債實力：

流淌比率（倍）1.72381.95662.19211.8272.40622.1293

速動比率（倍）0.43810.59370.64020.46260.73310.3211

利息保障倍數-297.62-1036.7

14.74522.256225.5055123.008

（倍）22954

69.660

資產負債比率（%）66.112465.036960.980959.416254.9243

7

發展實力：

26

主營業務收入增

59.04398.269669.699637.714120.174839.4743

長率閭

營業利潤增長率26.279123.317

67.755460.66254.419255.7792

(%)49

18.762110,812

凈利潤增長率觥)70.167853.798761.912941.7992

49

利潤總額增長率122.495

26.97573.794456.798851.779859.6824

(%)7

凈資產增長率觥)15.26396.125279.654133.978331.923534.0578

27.821100.510126.986

總資產增長率(%)41.571947.091728.5451

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數據來源：中國上市公司詢問網

四、發展趨勢分析

2007年底以來，房地產行業出現了持續的調整。2009年以來政

策也出現了主動的轉變，萬科對房地產市場的局勢仍舊持比較謹慎的

看法。降息、稅費減免等措施會在肯定程度上都助房地產市場回暖，

但是宏觀經濟的趨勢的不明朗，給房地產市場的企穩和轉暖帶來較大

的不確定性。但長期來看，我們并不認為存在供應與需求的長期沖突，

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