西藏2025年上半年房地產估價師《制度與政策》：拍賣出讓方式模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、A市B商業商業銀行2025年1月31日，存款余額為8000萬元，其貸款余額不得超過萬元。

A：5000

B：6000

C：8000

D：10000

E：執行層的組織協調2、是指因土地權利的消滅等而進行的登記。

A：土地初始登記

B：土地變更登記

C：土地總登記

D：工地注銷登記

E：執行層的組織協調3、某開發企業申請貸款5000萬元，該企業的信用等級為AA級，以商品房作抵押，期限2年，項目風險等級為A級，該貸款綜合風險度是。

A：18％

B：25％

C：30％

D：50％

E：借款合同4、房地產需求的交叉價格彈性是指__。

A．房地產需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比

B．房地產供給量變化的百分比與其要素價格變化的百分比之比

C．一種房地產需求量變化的百分比與另一種房地產或商品價格變化的百分比之比

D．在一定時期內，一種房地產需求量的相對變化對于該種房地產自身價格的相對變化的反應程度5、對于一個投資項目而言，隨著產銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，這個轉折點被稱為__。

A．拐點

B．盈虧轉化點

C．盈虧平衡點

D．盈虧轉折點6、某綜合樓總建筑面積為10000m2，其中可出售的居住建筑面積為7000m2，可出租的商業建筑面積為1500m2，剩余建筑面積為附屬設備等用房。該綜合樓的有效面積系數為（）。

A．80%

B．90%

C．85%

D．95%7、__是市場調查中成本最高，也最容易出錯的階段。

A．確定問題和調查目標

B．收集信息

C．制訂調查計劃

D．分析信息8、對房地產投資項目進行風險分析時主要是針對可判斷其__的風險因素。

A．變動可能性

B．影響重要性

C．發生經常性

D．類型歸屬性9、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的（）。

A．銷售收入

B．轉讓收入

C．租金收入

D．利息收入10、下列關于房地產投資信托基金(REITs)特征的表述中，不正確的是__。

A．由專業投資管理者負責經營管理

B．收入現金流的主要部分分配給了股東

C．分為權益型和抵押型兩種形式

D．投資流動性好

11、某宗房地產的收益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8％，則該宗房地產的收益價格最接近于萬元。

A：280

B：285

C：290

D：295

E：工業用地的監測點評估價格12、多數估價是對當前的價值進行評估，一般以__之日為估價時點。

A．委托書簽訂

B．實地查勘期某一日期

C．估價報告提交

D．估價作業期13、某宗土地面積2000㎡，土地使用年限為35年，容積率為2，工業用地，該類土地基準地價設定的土地使用年限為最高出讓年限，其他條件相同，樓面基準地價為1600元／㎡，該類土地報酬率為8％，則該土地的價格為。

A：152．43萬元

B：160萬元

C：609．71萬元

D：640萬元

E：工業用地的監測點評估價格14、估價時點為現在，估計對象為歷史狀況下的情形，多出現在__中。

A．房地產損害賠償案件

B．房地產糾紛案件

C．房地產預售

D．房地產預測15、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。

A．租金收入

B．土地出讓收入

C．長期抵押貸款

D．凈經營收入16、廉租住房投資、低碳排放住宅示范項目投資等屬于。

A：固定資產投資、流動資產投資和稀有資產投資等

B：生產性投資和非生產性投資

C：政府投資、非盈利機構投資

D：企業投資和個人投資

E：借款合同17、物業管理工作中的每一部分工作，都應以__為中心。

A．物業的保值增值

B．滿足當前的租戶和新租戶

C．物業的安全

D．實現物業的管理目標18、拍賣的基本原則不包括__。

A．公開原則

B．保留價原則

C．公正原則

D．公平原則19、下列關于房屋租賃期限，表述錯誤的是。

A：房屋租賃期限超過20年的，其房屋租賃合同無效

B：租賃期限屆滿當事人續訂租賃合同，約定的租賃期限自續訂之曰起不得超過20年

C：承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應當事先征得出租人的同意

D：出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意

E：執行層的組織協調20、防范估價風險的最后一道防線是。

A：撰寫估價報告

B：審核估價報告

C：出具估價報告

D：估價資料歸檔

E：工業用地的監測點評估價格21、貨幣供給層次中，為狹義貨幣。

A：=現金流通量

B：=單位和個人的活期存款

C：=+單位和個人的定期存款+其他存款

D：=+++政府存款

E：執行層的組織協調22、運用成本法評估房地產抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產價格構成項目的金額可能會在一定區間波動時，應采用的估計值。

A：正常

B：較低

C：平均

D：較高

E：工業用地的監測點評估價格23、下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是。

A：了解某宗房地產的出租人權益價值

B：了解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值

C：了解某地區地震后房地產價值的變化

D：了解某宗房地產的應納城鎮土地使用稅額

E：工業用地的監測點評估價格24、辦理商品房預售證明時，應提供投入資金達到工程建設總投資以上的證明。

A：50％

B：25％

C：20％

D：15％

E：執行層的組織協調25、已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元／㎡．若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于．【2025年考題】

A：3816元／㎡

B：3899元／㎡

C：4087元／㎡

D：4920元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列關于敏感性分析的描述正確的是__。

A．敏感性分析是一種動態不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分

B．敏感性分析的準確性是相當高的

C．敏感性分析可以確定各種不確定性因素發生一定幅度的概率

D．敏感性分析通過分析項目經濟指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大變動幅度

E．常用的指標為內部收益率2、確定房地產開發項目，應當符合的要求。

A：國土規劃

B：年度建設用地計劃

C：城市規劃

D：土地利用總體規劃

E：房地產開發年度計劃3、房地產投資的收益包括投資回收和投資回報兩部分，下列有關說法不正確的是__。

A．投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在經營過程中所獲得的報酬

B．等額系列支付的年值與現值之間的關系為：A=P·i+P·i/[(1+n-1)，其中P·i就是投資者投入資本P后所獲得的投資回收，而P·i/[(1+n-1)就是投資者的投資回報，是投資者提取折舊的一個方法，即償債基金法

C．投資回報和投資回收對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則常常表現為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率

D．就房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的總開發成本的回收，而其投資回報則主要表現為開發商利潤4、影響房地產市場轉變的社會經濟力量有幾個方面。

A：金融業的發展

B：經濟發展狀況

C：生產和工作方式的轉變

D：人文環境的變化

E：房地產產權與交易政策5、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6％，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0．2％的個人住房抵押貸款，若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是元。

A：1115．56

B：1111．28

C：1015．56

D：1010．72

E：借款合同6、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括。

A：土地補償費

B：安置補助費

C：地上附著物和青苗的補償費

D：土地使用權出讓金等土地有償使用費用

E：安排被征地農民的社會保障費用7、公開市場價值是指下列條件下最可能實現的價格__。

A．賣方和買方掌握必要的市場信息

B．賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象

C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

D．賣方和買方追求各自利益的最大化

E．賣方和買方急于完成交易8、按稅率和稅基的關系劃分，稅率主要有三類。

A：比例稅率

B：累進稅率

C：累退稅率

D：定額稅率

E：非固定稅率9、在進行市場調查時，第一個原則是要采用的方法，首先要仔細觀察、形成假設、預測并進行檢驗。

A：科學

B：客觀

C：準確

D：全面

E：借款合同10、某宗土地總面積1000m2，容積率為3，對應的土地單價為450元/m2，現允許將容積率提高到5，樓面地價不變。應補地價為（）元/m2。

A．350

B．300

C．200

D．150

11、在房地產抵押估價中，應扣除的法定優先受償款不包括__。

A．拖欠的建筑工程材料費

B．拖欠的建筑工人工資

C．抵押擔保債權

D．出租房屋租金12、關于投資項目資本金的表述錯誤的是__。

A．投資者可以轉讓其出資

B．投資者享有所有者權益

C．投資者不得以任何方式抽出

D．投資者可從項目法人處獲取利息13、城市規劃管理系統由組成。

A：城市規劃發展系統

B：城市規劃執行系統

C：城市規劃反饋系統

D：城市規劃保障系統

E：城市規劃決策系統14、下列關于拍賣行為的表述中，錯誤的是。(2025年試題)

A：拍賣人應公開展示拍賣標的，允許競買人查看、檢驗標的物

B：除法律、法規有規定外，拍賣人不得拒絕競買人的申請

C：委托人可以派人參與競買自身所委托的拍賣標的

D：委托人與拍賣人是平等的民事主體

E：執行層的組織協調15、工業用地不得以方式出讓。

A：招標

B：拍賣

C：掛牌

D：協議

E：執行層的組織協調16、甲房地產估價機構與乙房地產估價機構合作完成估價業務，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是__。

A．經市(縣)人民政府批準

B．經委托人書面同意

C．經房地產行政主管部門批準

D．經省(自治區、直轄市)人民政府批準17、住房公積金制度的作用體現在。

A：是改革住房分配制度，把住房實物分配轉變為貨幣工資分配的重要手段之一

B：增加了職工工資當中住房消費含量，實現分配體制的轉換

C：建立了職工個人住房資金積累機制，增強了職工解決住房問題的支付能力

D：住房公積金制度實行“高存高貸”原則，為繳存職工提供比商業貸款利率低的住房公積金個人住房委托貸款

E：增強了職工解決住房問題的能力18、保險合同的關系人有。

A：被保險人

B：受益人

C：保險人

D：投保人

E：保險代理人19、下列關于價格彈性的表述中，正確的有__。

A．供給價格彈性一般為正值

B．當供給價格彈性為無窮時，稱供給完全無彈性

C．需求價格彈性永遠為負值

D．當需求價格彈性為無窮時，稱需求有完全彈性

E．一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性20、因企業被收購兼并或合并，房地產權屬__。

A．隨之轉移

B．不轉移

C．可轉可不轉

D．由雙方決定21、下列不屬于住房公積金歸集內容的是。

A：繳存住房公積金的對象

B：繳存住房公積金的工資基數

C：繳存比例

D：公積金使用

E：執行層的組織協調22、某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8，則本期預測銷售量為萬臺。

A：102

B：120

C：108

D：88

E：借款合同23、關于個人住房公積金的說法，正確的是。

A：個人住房公積金的利息所得免征個人所得稅

B：住房公積金的繳存比例一般不得低于5％，原則上不得超過15％

C：個人購買商鋪時，可以提取本人住房公積金賬戶內的存儲余額