2024年9月不動產估價理論與方法題庫（附參考答案）一、單選題（共20題，每題1分，共20分）1.耐用年限有自然耐用年限與經濟耐用年限之分，對于房地產評估來說，采用耐用年限評估時一般采用()。A、自然耐用年限B、兩種耐用年限根據不同情況分別使用C、兩種耐用年限相結合D、經濟耐用年限2.在層數一定的條件下，容積率與建筑密度呈()關系。A、正比B、不相關C、反比D、互補3.某公司的預期年收益率為32萬元，該企業的各單項資產的重估價值之和為120元，企業所在行業的平均收益率為20％，以此為本金化率計算的該公司商譽為()。A、160B、40C、80D、1204.城市建設的每個項目，每幢建筑都將是百年大計，具有長期性和永久性的特點，這就要求城市規劃工作具有()。A、預見性B、政策性C、地區性D、綜合性5.某建筑物建筑面積為1000平方米，于1996年1月1日建成，耐用年限為50年，殘值率為4％，重置價格為1500元／平方米，按平均年限折舊法計算折舊，則該建筑物在評估基準日2004年1月1日的現值為()萬元。A、120.B、126C、136D、126.6.單層廠房是典型的()。A、框架結構B、框架一剪力墻結構C、磚混結構D、排架結構7.土地需求的一個重要特點是，土地需求是一種（）需求。A、生產B、生存C、引致D、直接8.如某一城市由縣級市上升為地級市，稱之為()。A、級別不變B、級別升格C、級別增加D、級別上升9.()是與建筑已使用年限關系最密切的。A、經濟折舊B、功能折舊C、物質折舊D、技術折舊10.按()劃分，城市中心可分為行政中心、體育中心、科技中心等。A、級別B、服務范圍C、使用性質D、規模11.根據地租理論，最劣等的土地（）A、有級差地租和絕對地租B、無級差地租，有絕對地租C、無級差地租和絕對地租D、有級差地租，無絕對地租12.一般說來，鋼筋混凝土結構的房屋的殘值率等于()。A、重置成本乘以折舊率。B、10％C、2％D、013.農業區位論的創始人是()。A、馮·杜能B、阿爾申爾德·韋伯C、大衛·李嘉圖D、亞當·斯密14.城市近期規劃是總體規劃的組成部分，其規劃期限一般為()年。A、10B、15C、20D、515.土地自然條件的差別是()形成的自然條件或自然基礎。A、農業地租B、壟斷地租C、級差地租D、絕對地租16.土地價格的高低取決于可以獲取的()高低。A、成本B、勞動產品C、價值D、地租17.在城市規劃中，過境公路的布置一般采用()形式。A、切線和環線B、斜交和正交C、平面交叉D、立體交叉18.對具有市場流動性的建筑物估價，應以()為基礎，采用對照法、殘余法、比較法等評估出建筑物的價格。A、重置成本B、重建成本C、建筑成本D、成新度19.因利用肥沃程度較高和位置較好的土地所創造的超額利潤而轉化的地租叫()。A、壟斷地租B、絕對地租C、級差地租ID、級差地租Ⅱ20.()是影響土地區位的最重要因素。A、繁華程度B、社會經濟因素C、行政因素D、自然因素二、多選題（共20題，每題1分，共20分）1.需求規律的基本內容，包括（）A、替代效應B、收入效應C、價格效應D、市場效應2.影響土地區位的主要因素包括()。A、自然因素B、行政因素C、交通因素D、社會經濟因素3.影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關系及影響范圍，總體上可分為（）。A、個別因素B、區域因素C、一般因素D、共性因素4.根據中心地理論，中心地產品和勞務的需求門檻、利潤和服務范圍與()及產品與服務的種類密切相關。A、中心地規模B、人口分布密度C、居民收入水平D、人均消費水平5.按城市性質劃分，我國城市大體可分幾類，其中包括()。A、工業城市B、中心城市C、交通港口城市D、縣城6.下列建筑物的耐久等級為一級耐久年限的有（）A、大劇院B、國際賓館C、紀念館D、博物館7.地價的特點是()。A、地價高低主要由土地供給決定B、地價具有明顯的地區性和個別性C、地價呈明顯上升趨勢，上升速度通常高于一般商品價格上升速度D、土地價格是土地價值的貨幣表現，其高低由生產成本決定8.根據我國現行《城市用地分類與規劃建設用地標準》，下列各項中屬于城市公共設施用地的有()。A、公共綠地B、文化娛樂用地C、商業金融業用地D、體育用地9.影響建筑物價格的主要因素有()等。A、建筑物用途B、建筑物朝向C、建筑物高度D、建筑物重置價10.下列屬于公共建筑的有()。A、食堂B、體育館C、宿舍D、住宅11.城市布局規劃研究城市空間布局，包括()內容。A、專業工程B、用地結構C、功能分區；D、城市布局形式12.目前我國需要建立的地價管理制度主要有()。A、基準地價、標定地價定期公布制度B、地價評估制度C、土地使用權出讓的計劃管理D、土地交易價格申報制度13.影響土地區位的主要因素包括（）A、社會經濟因素B、行政因素C、自然因素D、人口因素E、個別因素14.土地自然供給的制約因素有（）A、礦產資源B、交通運輸條件C、適宜人類生活的氣候條件D、動植物資源15.常見的工程圖紙圖例有()。A、定位軸線和編號B、尺寸標注、標高C、指南針D、剖面線和編號16.機器設備評估的基本方法有()。A、殘余法B、市場法C、收益法D、成本法17.影響地價的區域因素包括()。A、繁華程度B、交通條件C、人口因素D、城市規劃限制18.影響地價的交通條件包括()。A、對外聯系便利程度B、路網密度C、公共交通狀況D、道路狀況19.影響地價的人文環境條件包括（）A、居住區域治安環境B、居民職業類別C、居住地繁華程度D、居民教育程度和收入水平20.土地價格是（）A、土地權利和收益的購買價格B、土地經濟價值的反映C、土地自身價值的體現D、地租的資本化答案與解析一、單選題答案1.參考答案：【D】說明：耐用年限分為自然耐用年限和經濟耐用年限。自然耐用年限是指物品從全新狀態開始使用，直到不能正常使用而報廢所經歷的時間。經濟耐用年限是指從成本效益的角度出發，使投入使用的房地產每年分攤成本最低的使用年限。對于房地產評估來說，一般采用經濟耐用年限，因為它更能反映房地產在經濟上的合理使用期限，考慮了房地產的使用成本和經濟效益等因素，能更準確地評估房地產的價值。2.參考答案：【A】說明：容積率是指一個小區的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。建筑密度是指建筑物的基底面積總和與規劃建設用地面積之比。在層數一定的情況下，地上總建筑面積與基底面積總和成正比關系，所以容積率與建筑密度呈正比關系。3.參考答案：【B】說明：32/20％＝160160-120＝40萬元4.參考答案：【A】說明：城市建設項目和建筑具有長期性和永久性，這就需要城市規劃工作提前進行預測和規劃，充分考慮未來的發展需求和變化，所以要有預見性。綜合性強調的是對多種要素的整合；地區性側重于特定區域的特點；政策性主要是遵循相關政策規定，均不符合題意。5.參考答案：【D】說明：建筑物重置價格=1000*1500=150萬元，建筑物折舊總額=150*（1-4%）*8/50=23.04萬元，建筑物現值=150-23.04=126.96萬元。6.參考答案：【D】說明：排架結構采用柱和屋架構成的排架作為其承重骨架，外墻起圍護作用，單層廠房是其典型。7.參考答案：【C】說明：土地需求是一種引致需求，是由于對土地產品的需求才有對土地的需求。8.參考答案：【B】說明：行政隸屬變更一般都會引起當地土地價格的變動。通常分為以下兩類，一是級別升格，如某一城市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮上升為建制鎮等等；另一類是級別不變，其管轄權由原地區劃歸另一地區。9.參考答案：【C】說明：物質折舊是指建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失，與建筑已使用年限關系最為密切。隨著使用年限的增加，建筑物的結構、設施等會逐漸磨損、老化，從而導致物質折舊的增加。功能折舊主要是指建筑物功能不足或過剩等帶來的價值影響，與使用年限并非直接緊密相關；經濟折舊是由建筑物以外的各種不利因素所造成的價值損失，和使用年限沒有直接的緊密聯系；技術折舊這種說法不準確。所以與建筑已使用年限關系最密切的是物質折舊。10.參考答案：【C】說明：城市中心按使用性質劃分，可分為行政中心、體育中心、科技中心等，不同的使用性質決定了其功能和用途的差異。11.參考答案：【B】說明：最劣等土地沒有級差地租，因為級差地租是由于土地的肥沃程度、地理位置等不同而產生的超額利潤，最劣等地不具備這些優勢。但只要使用土地，就必須繳納絕對地租，絕對地租是由于土地所有權的存在，租種任何土地都必須繳納的地租，所以最劣等土地有無級差地租，有絕對地租。12.參考答案：【D】說明：根據《經租房屋清產估價原則》中對房屋建筑物耐用年限、殘值率的評定，鋼筋混凝土結構的房屋的殘值率等于0，磚混結構為2%。13.參考答案：【A】說明：農業區位論的創始人是馮·杜能。他在1826年出版了《孤立國同農業和國民經濟的關系》，提出了農業區位論。亞當·斯密是古典經濟學的代表人物；阿爾申爾德·韋伯是工業區位論的奠基人；大衛·李嘉圖是古典政治經濟學的代表人物之一，他們都與農業區位論無關。14.參考答案：【D】15.參考答案：【C】說明：級差地租是與土地等級相聯系的地租形式，它是由農產品的個別生產價格低于社會生產價格的超額利潤所構成的。土地自然條件的差別是級差地租形成的自然條件或自然基礎。由于土地自然條件不同，導致勞動生產率和農產品的個別生產價格也不同。優等地和中等地的農產品個別生產價格低于社會生產價格，從而產生超額利潤，形成級差地租。絕對地租是由于土地私有權的存在，租種任何土地都必須繳納的地租。壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。農業地租是包含了級差地租、絕對地租等多種地租形式的統稱，范圍太寬泛，不如級差地租能準確體現與土地自然條件差別的聯系。16.參考答案：【D】說明：土地價格是土地經濟價值的反映，其高低取決于可以獲取的地租高低。地租是土地所有者憑借土地所有權而獲得的一種收益，土地價格實際上是資本化的地租，即土地價格相當于一定數額的貨幣資本，把這一定數額的貨幣資本存入銀行所獲得的利息，與這塊土地上每年所得的地租相等。所以土地價格高低取決于地租高低。17.參考答案：【D】18.參考答案：【A】說明：依據建筑物的性質，建筑物估價分為兩類：對具有市場流動性的建筑物估價，應以重置成本為基礎，采用對照法、殘余法、比較法等評估出建筑物的價格。對不具備市場流動性的建筑物，如博物館，用成本法計算重置價格扣除折舊的方法評估。19.參考答案：【C】說明：級差地租I是指由于土地肥沃程度不同或地理位置不同所產生的超額利潤而轉化成的地租。肥沃程度較高和位置較好的土地能帶來更多收益，其產生的超額利潤轉化為級差地租I。級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續追加投資所產生的超額利潤而轉化成的地租。壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。絕對地租是指由于土地私有權的存在，租種任何土地都必須繳納的地租。20.參考答案：【B】說明：社會經濟因素是影響土地區位的最重要因素。它涵蓋了眾多方面，如區域的經濟發展水平、產業結構、交通便利程度、人口密度等。經濟發展水平高的地區往往吸引更多的投資和人口，土地需求大，區位優勢明顯。產業結構合理且發達的區域，能提供更多的就業機會，進一步提升土地的吸引力。交通便利程度直接影響土地的可達性和物流成本等。人口密度大意味著市場需求旺盛，對土地的利用效率和價值提升都有積極作用。相比之下，自然因素主要是為土地利用提供基礎條件，行政因素主要起到調控和規范作用，繁華程度只是社會經濟因素中的一部分表現。所以社會經濟因素是影響土地區位最重要的因素。二、多選題答案1.參考答案：【ABC】說明：需求規律的基本內容包括價格效應、替代效應、收入效應。2.參考答案：【ABD】3.參考答案：【ABC】說明：一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，對土地價格總體水平產生影響；區域因素是指土地所在地區的自然條件、社會經濟條件等方面的因素，對該區域內的土地價格有影響；個別因素是指宗地自身的條件和特征，如宗地面積、形狀等，對宗地地價有影響。而共性因素并非影響土地價格總體分類中的一種，所以選ABD。4.參考答案：【ABC】5.參考答案：【ABCD】說明：我國城市按性質劃分大體可分為多種類型，工業城市是因工業發展而興起和發展的城市；交通港口城市依托交通樞紐和港口優勢發展；中心城市在區域經濟、文化等方面具有核心地位和引領作用；縣城是縣的行政中心，兼具多種功能。這幾個選項都屬于按城市性質劃分的不同類型城市。6.參考答案：【CD】說明：一級耐久年限的是具有歷史性、紀念性、代表性的重要建筑物(如紀念館、博物館、國家會堂等，二級耐久年限的是重要的公共建筑(如一級行政機關辦公樓、大城市火車站、國際賓館、大體育館、大劇院等)，三級耐久年限的是比較重要的公共建筑和居住建筑(如醫院、高等院校以及主要工業廠房等，四級耐久年限的是簡易建筑和使用年限在5年以下的臨時建筑。7.參考答案：【BC】說明：C和D均為明顯錯誤,前面的題中已作分析。8.參考答案：【AB】9.參考答案：【ABD】10.參考答案：【AB】說明：宿舍、住宅屬于民用建筑，但不屬于公共建筑。11.參考答案：【BCD】說明：城市布局規劃研究城市空間布局，主要包括城市布局形式、用地結構、功能分區等內容。專業工程不屬于城市布局規劃中關于城市空間布局的直接內容。12.參考答案：【ABCD】說明：地價管理制度是加強地價管理的重要保障。地價評估制度能準確確定土地價值；土地交易價格申報制度利于掌握土地交易價格動態；基準地價、標定地價定期公布制度可提供價格參考；土地使用權出讓的計劃管理能合理安排土地出讓，促進土地資源合理配置，所以這幾項制度都是目前我國需要建立的地價管理制度。13.參考答案：【ABC】說明：影響土地區位的主要因素包括自然因素、社會經濟因素和行政因素。自然因素如地形、氣候等影響土地的基本條件和利用潛力；社會經濟因素如交通、市場等對土地利用和價值起關鍵作用；行政因素如規劃、政策等調控土地的使用和發展方向。個別因素主要影響特定宗地的具體情況，并非影響土地區位的主要因素范疇；人