XX企業物業管理部工作方案

虎門XX投資有限企業下設職能部門物業管理部，是負責統籌

XX企業屬下全資企業物'業的全面管理工作，并對其參股企業物業的

協助管理工作。為加強各企業的規范化管理，完善目前物.業管理各項

工作，增進企業發展壯大，提高經濟效益，物業管理部擬制定如下工

作方案，并根據各企業的經營實際狀況，深入完善工作方案。

一、建立檔案

1、對XX企業管轄W、j企業、物業進行建檔，全面掌握企業、物

業的狀況，并進行分類管理。

2、制定各類走訪、巡查、檢查登記表格、建檔造柵。

3、對上級部匯下發日勺文獻、屬下企業的往來文獻、會議記錄、

總結、計劃等建檔保留。

二、平常工作事項

1、做好與屬下企業日勺溝通協調工作，摸清現時屬下企業的資源

狀況，包括人員狀況、設備、設施等資源狀況，根據實際需要進行合

理調配使用，實現資源共享。

2、對由物業管理部直接管理日勺出租物業，實行每月兩次巡查；

空置物業每月進行一次巡查，對發現日勺問題及時整改記錄。

3、對下屬全資企業日勺物業實行每月一次全面巡查，對部分經營

性質復雜、安全隱患較大日勺物業實行每月兩次全面巡查工作；對參股

類企業日勺物業原則上每兩個月進行走訪巡查一次，有需要時可每月巡

查一次。對發現的問題督促其及時整改，并跟蹤整改狀況，需要大整

改時及時上報企業商討處理。

4、參與和配合安所有門、集團企業日勺安全綜合檢查工作。

5、做好每次走訪巡查工作的登記立案。

6、做好物業修^工作，對細小日勺物業、設施維修工作原則上由

各企業具有有關能力的人員進行維修，大宗維修必須聘任有關資質單

位進行維修施工，并合理控制好維修費用。

7、做好物業出租的各項工作，對由物業管理部直接管理的物業

做好到期續租工作；空置日勺、到期不續租日勺、違約遷走的物業做好衛

生、修復必要設施及招租等工作；對屬下企業的物業出租做好監督管

理工作；掌握好目前市場上的租金水平，合理調整租金，提高經濟效

o

8、完畢企業交給的其他工作。

三、平常檢查內容

1、治安狀況：有關企業、物業位置及周圍口勺治安狀況，企業、

物業的防盜工作狀況，安全保衛工作等。

2、建筑物構造安全狀況：檢查建筑物口勺內、外墻面與否存在剝

落、露根、移位等安全隱患；樓頂、墻面與否存在滲漏，與否存在違

章加建等狀況。

3、經營狀況：理解物業日勺出租狀況，租戶繳納租金狀況、用工

狀況，發放工人工資狀況，與否合法經營等狀況。

4、消防安全狀況：消防多種設施日勺正常使用狀況，維護保養狀

況，消防通道與否暢通，消防演習狀況、從業人員的有關消防知識，

應急預案制定狀況等。

5、其他設備、設施使用狀況：對排水、排污等多種設施與否正

常使用，其他設備與否正常使用及維護，對特種設備與否有專人持證

操作。

6、用火、用電狀況：各企業、物業日勺用火、用電與否按規定使

用。

7、衛生狀況：企業、物業內外及周圍的環境衛生狀況。

8、其他重點部位、重大危險源的安全隱患狀況。

XX企業屬下物業管理處管理方案

根據XX企業屬下企業現時普遍以出租物業為主日勺實際狀況，為

更好地完善既有日勺管理模式，下屬企業將根據實地狀況進行合并辦

公，實行資源共享，將各個相鄰企業原有的辦公場地整合建6個物業

管理處，由XX投資企業實行統籌管理，各物業管理處作為統一辦公

場所（個別物業管理處可根據實際管理狀況增長辦公場地），6個物

業管理處的安排如下：

1、虎門房地產企業、百家商場、虎門大酒店三家企業成立一種

物業管理處，地點設在百家商場既有的辦公場地（如有需要另增長辦

公場地）。

2、電子工業企業、東泰工業企業兩家企業成立一種物業管理處,

辦公地點設在東泰工業企業目前的辦公場地。

3、虎門外經企業、新灣外經企業、新灣房地產企業三家企業成

立一種物業管理處，辦公地點設在虎門外經企業目前的辦公場地。

4、太平水泥制品廠、福利化工廠兩家企業成立一種物業管理處,

辦公地點設在太平水泥制品廠目前的辦公場地。

5、先河企業企業成立一種物業管理處，辦公地點為目前的場地。

6、永聯工業企業、友利達織造廠成立一種物業管理處，辦公地

點為友利達織造廠目前口勺辦公場地。

各物業管理處管理方案如下：

崗位架構

1、物業管理處負責人（1-2人），

2、安全生產負責人（1-2人），

3、消隊安全管理員（1-2人）

4、物業管理員（1-2人），

5、物業維修人員（含建筑維修、設備維修、水電維修等，根據

物業管理處人員狀況確定，可由其他物業管理處維修人員兼任），

6、辦公室人員（1-2人），

7、保安人員（根據物業管理處人員狀況確定，個別物管處可不

設置此崗位），

8、后勤人員（含清潔、廚房等內務工作，根據物業管理處人員

狀況確定，個別物業管理處可不設置此崗位）。

以上崗位可根據各物業管理處的實際狀況由1人兼故多種崗位。

二、崗位職責

1、負責人：對所屬企業、物業全面管理。

2、安全生產負責人：主管安全生產工作，負責所屬企業、物業

的安全生產全面管理，包括維穩、治安、消防、經營、用火、用電、

構造等安全面的工作，并建全好安全生產檔案。

3、消隊安全管理員：主管消防安全，保障企業各項消防安全工

作的正常開展，參與安所有門的消防安全培訓，持證上崗。

4、物業管理員：負責企業、物業的巡查、衛生、出租工作。

5、物業維修人員：對所屬企業、物業口勺修^工作，包括建筑、

設備、水電、及其他設施的維修、維護工作。

6、辦公室人員：負責物業管理處平常辦公時正常開展工作。

7、保安人員：負責所屬企業、物業日勺安全保衛、防盜等工作。

8、后勤人員：包括清潔、廚房及平常其他工作。

以上崗位除負責所屬企業、物業的管理工作外，由XX企業進行

資源統籌，根據實際狀況合理分派、合理使用，實現資源共享。

三、物業管理處規章制度

1、上班時間：每周實行五天工作制，每天上班時間即上午

8:30-12:00,下午14:00-17:30到所屬物業管理處上班（各物業管理

處可根據經營類別和實際狀況，合理安排工作時間），上班時間為工

作人員因當日工作原因不能完全以固定工作時間在崗的，工作時間根

據實際工作靈活安排。

2、假期規定：按各企業與員工有關約定執行，但必須得到所屬

企業負責人同意并交接好工作事項。

3、安全生產制度：根據企業的自身狀況，做好安全生產各項工

作，建立好安全生產檔案，按規定執行平常各項巡查制度，做好巡查

記錄，并配合XX企業、集團企業、安所有門的聯合檢查，發現多種

安全問題及時做好整改工作。

4、辦公室工作制度：對寄存于各企業的檔案資料需做好文獻管

理，對上級下發文獻、企業各類制度文獻、政策指導類文獻等。辦公

用品管理，須規范辦公用品管理各項程序，節省辦公經費，提高運用

效率辦公用品的采購、保管、發放和辦公設備的入庫日勺登記事項。對

企業的業務用車做好使用登記，車輛維護等工作。

5、物業管理制度：對自身物業、設備進行建檔，分類管理，常

常開展對承租戶經營狀況的理解，掌握租戶n勺經營狀況，用工狀況，

發放工資狀況，租金的繳納狀況；每月檢查租賃協議的到期狀況，按

規定及時辦理到期出租事項；空置物業、到期不續租物業、違約遷走

物業需做好簡樸清潔，必要日勺設施進行修復，理順遺留問題，并做好

招租宣傳工作，出租必須按鎮有關規定，到虎門鎮集體資產交易中心

進行公開競投；對新租戶，做好交接各項工作，跟進租戶的裝修事務,

保證裝修期間安全，以及裝修符合消防安全的有關規范；物業各項設

施、設備的細小維修工作原則上由各企業自行安排進行修復，對自身

不能處理的可報XX企業物業管理部進行評估，提出維修提議，大宗

維修工作，必須按XX企業有關規定上報審批。

6、印章使用制度：各企業的印章已由XX企業行政部歸檔保管,

文獻需用印時，需報XX企業負責人核準后，連同經審核的文獻文稿

等交XX企業行政部方可用印。

7、費用支出制度：平常辦公、維護等常規性支出金額不超過500

元的，由各企業負責人審批。超過500元的費用支出需由企業經辦人

填寫《資金使用申請表》報XX企業審批后，方能支出。應急超支費

用必須先報XX企業經營負責人，再報經理同意后方能支出，并需在

5個工作日內保辦手續。

附錄

安全生產管理細則

一、下屬物業管理處工作人員嚴格遵照上、下班時間，早上

8:30^12:00,下午2:00~5:30分，各物業管理處口勺企業負責人，

安全生產管理人24小時開機。

二、各物業管理處應確定安全生產管理人一名，物業管理負責人一

名，各企業應當建立健全安全生產檔案。安全生產檔案應當包

括安全生產安全基本狀況和安全生產安全管理狀況。安全生產

檔案應當詳實，全面反應企業安全生產工作的基本狀況，并附

有必要時圖表，根據狀況變化及時更新。

三、企業應當對安全生產檔案統一保管、備查，并交副件由XX企業

存檔，安全生產安全管理人應明確安全生產檔案管理口勺責任部

門和負責人。

四、安全生產檔案管理應符合下列規定：

?按照有關規定建立紙質安全生產檔案和電子檔案。

?安全生產檔案應包括安全生產安全基本狀況、安全生

產安全管理狀況、滅火和應急疏散預案。可結合本企

業實際增長檔案種類。

?安全生產檔案內容應詳實，全面反應安全生產工作的

基本狀況，并附有必要口勺圖紙、圖表。

?安全生產檔案應由專人管理，按檔案管理規定裝訂成

冊，建立統一的檔案盒。并寄存在本企業安全生產管

理部門。

五、安全生產檔案內容應包括企業基本狀況、企業安全生產管

理、消防“四個能力建設與管理三個類別歸檔。

1、企業基本狀況

?基本狀況簡介。企業日勺簡介、企業建筑構造狀況、地理

位置狀況、經營狀況等。

?企業證照狀況。包括企業的營業執照、稅務登記證、特

殊行業有關資格證以及消防有關文獻。

?有關圖紙。包括企業宗地圖、四置平面圖、各類設施配

置圖等。

?負責人狀況。包括企業法人、安全負責人的基本資料和

聯絡。

?企業內大型設備狀況。設備規模、配置時間、保養狀況

等

?企業內消防設備狀況。記錄、列明企業內的消防設備數

量、分布、使用、保養狀況。

?企業內崗位分布狀況。包括辦公、保安、保潔人員的崗

位分派值班狀況。

2、企業安全生產管理

?企業安全生產管理機構圖。包括企業組織架構圖、部門

人員分布圖、安全生產管理機構架構圖、安全生產巡查

網絡圖、事故應急救援網絡圖。

?企業人事檔案。包括企業員工有關資料、企業安全生產

人員檔案。

?資格與資質證明。企業安全生產主任證書、特種操作證

書（例如電工、焊工證等）

?責任書。上級部門與企業簽訂的安全生產責任書，以及

企業內各級貫徹到位日勺責任書。

?各項管理制度。各級負責人職責、考勤制度、各部門管

理制度、財務制度、管轄租賃管理制度、巡查檢查制度、

特種設備管理制度、特種工作人員持證上崗制度、電工

安全操作規程、電梯安全操作規程、員工培訓制度、設

施保養維修規程等。

?平常工作規定與日程。包括平常工作（包括衛生、冶安、

安全）、巡查、管理維修日勺編制與記錄資料。

3、消防安全“四個能力”建設與管理。

1）消防安全“四個能力”建設：檢查消除火災隱患能力

?防火檢查、巡查制度

?安全隱患整改制度

?安全檢查、巡查安全隱患整改記錄

2）消防安全“四個能力”建設：撲救初起火災能力

?消防設施明細

?消防裝備與義務消防員狀況記錄

?消防安全管理人、消防設施操作人員持證上崗狀況

?消防設施保養維修制度與記錄，消防保養協議與檢測保

養記錄

?各類應急救援預案、演習實行方案

3)消防安全“四個能力”建設：組織人員疏散逃生能力

?滅火疏散預案演習記錄

?電梯疏散預案演習記錄

4)消防安全“四個能力”建設：消防宣傳教育培訓能力

?消防上墻制度、標識化。在公共位置設置消防宣傳制度

以及圖示，消防設施設置明確標識與使用闡明。

?消防安全培訓制度與記錄。

?消防設備、設施使用操作技能演習制度與有關記錄

?年度消防培訓計劃

安全巡查制度

一、企業安全巡查工作由安全管理負責人統一領導進行，并

由企業負責人督查實行狀況，消防設施維護保養管理人

及其維護人員詳細貫徹平常巡查、維護保養等工作；

二、企業必須填寫《企業基本信息》表，記錄企業的基本信

息、構造狀況、消防設施、重點部位的信息，便于檢查。

三、建筑安全巡查應按規定貫徹進行，巡查人員在巡查過程

中應填寫有關登記表。巡查發現故障日勺應立即逐層上

報，并及時上報整改維修。

四、巡查內容包括：

1、治安狀況；理解企業及周圍的治安狀況，及時聯絡有關

部門作出反饋

2、衛生狀況；包括企業內外衛生狀況，生活用、排污用管

道口勺暢通狀況。

3、經營狀況；理解企業經營、用工等狀況。作出租住宅用

途日勺理解入住狀況。

4、構造狀況；檢查建筑外墻、內部日勺安全狀況，與否存在

剝落、漏水等，租用單位與否存在改建或內部改造。

5、消防安全狀況；

?用電狀況。重要為供電電源（建筑電源、消防電源、配電房、

備用電源日勺工作狀態）設備以及企業內用多種電器的安全狀

況，電線線路與否存在亂拉亂接，明線與否有裝線槽或線管。

?消防設備、消防聯動控制器、消防栓、滅火器的配置和使用

狀況，消防水源的保障以及消防系統壓力測試。

?消防水源及供水設施，包括消防水池及有關標示狀況。尤其

是消防用水泵，需定期啟動調試。

?消防通道暢通狀況，應急照明和疏散指示標志狀況。

?大型設備和特種設備日勺使用狀況。

?存在特重操作的，核查特種操作人員持證上崗狀況。

?企業消防培訓和宣傳狀況。

四、巡查日程。

1、大檢查。于重大節日前配合集團企業、XX企業、安所有門進

行全面日勺安全生產檢查。

2、屬下企業自查。

?所有企業、物業每周由安全管理員督導和帶領進行一次檢查,

并填寫《XX企業下屬企業安全生產自查表》作記錄入檔。

?商場和人口相對密集企業必須貫徹每日巡查，并填寫《安全

生產每日巡查記錄本》記錄入檔。便如百家商場、虎門大酒

店等。

3、XX企業巡查制度。

根據XX企業屬下企業的經營類別、規模，將進行分類巡查，并

填寫《XX企業安全生產綜合檢查狀況登記表》立案存檔。

?對于規模大、安全患隱患較嚴重、人數多的企業每月進行巡

查2次；如百家商場、虎門大酒店等。

?對于規模小，出租為主的物業、消防設備較完善的企業，每

月進行巡查1次。如友利達、先河、水泥制品廠、外經企業、

東泰等。

?對于參股企業，每月進行一次安全檢查。

?對XX企業自行出租管理的物業進行2次，空置物業每月進行

1次巡查。

?對于有屬下企業進行管理的區域，每月也進行巡查1次。如

外經企業、房產企業等管轄物業。

企業基本信息

單位名稱

單位地址

單位單位

經營類別成立時間

消防驗收狀況消防系統保養狀況

姓名身份證聯絡

法人代表

消防管理人

面積平方米職工人數人

地理狀況

建筑產權狀況樓層數層

電梯數個樓梯數

建筑構造狀況

消防設施

重點部位

XX企業安全生產綜合檢查狀況登記表

時間：______

企業名稱經營類型

企業地址員工人數

項目存在問題需維修、整改事項

治安

狀況

經營

狀況

構造

狀況

衛生

狀況

用火

消用電

防

安

全消防

設施