物業前期介入工作方案一、物業前介的四大階段及工作重點（一）規劃設計階段（介入重點：優化設計，避免硬傷）在項目規劃初期，物業公司應參與設計評審，從物業管理角度提出優化建議，重點關注以下方面：1.總體規劃優化動線設計：小區出入口是否滿足人車分流需求？是否設置無障礙通道？垃圾清運路線是否避開主要人行通道？消防通道是否滿足4米凈寬要求？配套設施布局：物業用房（辦公室、員工宿舍、倉庫）是否足夠？一般要求≥0.3%建筑面積。設備房（配電室、水泵房、消防控制室）位置是否合理？是否便于后期檢修？非機動車停放區、充電樁是否預留？2.建筑細節優化地下室與車庫：地坪材料是否防滑、耐磨？建議采用金剛砂或環氧地坪。排水溝是否合理？避免暴雨積水。車位尺寸是否達標？標準車位≥2.4m×5.3m。公共區域：樓道寬度是否≥1.2m（高層）或≥1.0m（多層）？電梯是否滿足高峰期運輸需求？建議高層住宅每80戶配1臺電梯。景觀與綠化：是否選用低維護成本植物？避免過多水系（后期清潔難）。休閑座椅、兒童游樂設施是否避開風口或低洼積水區？3.設備選型建議電梯品牌是否穩定？建議選擇維保服務完善的品牌（如日立、通力）。監控系統是否支持高清、可擴展？門禁系統是否支持人臉識別或手機APP開鎖？（常見問題：開發商為節省成本，可能壓縮物業用房面積或選用低端設備，物業公司需據理力爭并提供數據支撐。）（二）施工建設階段（介入重點：監督質量，預防隱患）物業公司應定期巡查施工現場，重點關注隱蔽工程和易出問題的環節：1.隱蔽工程監督防水工程：地下室、屋頂、衛生間防水層是否按規范施工？建議進行閉水試驗，避免交付后滲漏。管線預埋：水電、燃氣、網絡管線是否標注清晰？避免后期維修誤挖。檢查井、閥門位置是否便于檢修？2.公共設施施工檢查消防系統：噴淋頭、消火栓位置是否符合規范？消防通道是否被臨時占用？電梯安裝：機房通風是否良好？避免高溫死機。底坑排水是否正常？3.分戶施工檢查門窗是否安裝牢固？密封性是否良好？陽臺地漏是否排水順暢？強弱電箱位置是否合理？（常見問題：施工方為趕工期可能偷工減料，物業需拍照記錄并督促整改。）（三）竣工驗收階段（介入重點：嚴把質量，確保達標）物業公司應全程參與分戶驗收和公共設施驗收：1.分戶驗收室內部分：墻面、地面是否有空鼓、裂縫？水電是否正常？測試插座、照明、水壓。衛生間是否做24小時閉水試驗？公共部分：樓道照明、防火門、應急指示燈是否正常？電梯運行是否平穩？緊急呼叫是否暢通？2.設備調試消防系統：測試煙感、噴淋、消防泵聯動。安防系統：測試監控攝像頭、門禁對講系統。（常見問題：開發商可能忽略細節問題，物業需建立問題清單并跟蹤整改。）（四）交付準備階段（介入重點：完善管理，順利交接）1.資料移交要求開發商提供：竣工圖紙（建筑、水電、消防等）。設備說明書、保修合同。業主清冊、產權資料。2.物業籌備制定《業主手冊》《裝修管理規范》。招聘并培訓物業團隊（保安、保潔、工程人員）。建立應急預案（停電、漏水、電梯困人等）。二、物業前介的常見問題及解決方案問題可能后果解決方案開發商壓縮物業用房面積后期辦公、倉儲困難提前溝通，引用地方物業管理條例要求車庫排水設計不合理暴雨積水，車輛泡水建議增加排水泵或調整坡度電梯品牌低端，故障率高后期維保成本高提供對比數據，建議選用可靠品牌綠化水系過多維護成本高，蚊蟲滋生建議減少水系，改用旱