天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告天津國信資產評估有限公司2025年5月26日肆第1頁共1頁2025/5/2610:17Firefox/report/Repo法定評估業務資產評估報告津國信評報字(2025)第0042號天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目2,592,643,086.23元2025年05月26日天津國信資產評估有限公司韓雙洋(資產評估師)正式會員編號：11190248劉瑩(資產評估師)正式會員編號：13200016(可掃描二維碼查詢備案業務信息)說明：報告備案回執僅證明此報告已在業務報備管理系統進行了備案，不作為協會對該報告認證、認可的依據，也不作為資產評估機構及其簽字資產評估專業人員免除相關法律責任的依據。備案回執生成日期：2025年05月26日ICP備案號京ICP備2020034749號天津國信資產評估有限公司I揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告 1資產評估報告摘要 2資產評估報告正文 6一、委托人、被評估單位和資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用 6 三、評估對象和評估范圍 2 八、評估程序實施過程和情況 九、評估假設 42十一、特別事項說明 4 十三、評估報告日 49資產評估報告附件 天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告天津國信資產評估有限公司第1頁一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定和本資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違反前述規定使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產評估專業人員不承擔責任。三、資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。四、本資產評估機構及資產評估專業人員提示資產評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。五、資產評估報告使用人應當關注評估結論成立的假設前提、資產評估報告特別事項說明和使用限制。六、資產評估機構及其資產評估專業人員遵守法律、行政法規和資產評估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。七、評估對象涉及的資產、負債清單由委托人、被評估單位申報并經其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人需依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。八、資產評估機構及資產評估專業人員與資產評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。九、資產評估專業人員已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗。十、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告天津國信資產評估有限公司津國信評報字(2025)第0042號天津國信資產評估有限公司接受貴公司的委托，遵守法律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀、公正的原則，履行適當的資產評估程序，采用公認的評估方法，對天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益在評估基準日的市場價值進行了評估。現將資產評估評估目的：為天津泰達股份有限公司擬轉讓股權事宜提供價值參考。評估范圍：揚州萬運建設發展有限公司的全部資產及負債，具體包括流動資產、非流動資產(投資性房地產、固定資產、在建工程、無形資產、遞延所得稅資產、其他非流動資產)、流動負債和非流動負債。評估基準日：2025年4月30日揚州萬運建設發展有限公司于評估基準日的總資產賬面價值為407,533.27萬元，評估價值為407,688.28萬元，增值額為155.01萬元，增值率為0.04%;總負債資產評估結果匯總表(資產基礎法)天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 天津國信資產評估有限公司第3頁金額單位：人民幣萬元AB流動資產1非流動資產2其中：債權投資3-其他債權投資4-5-長期股權投資6--其他權益工具投資7-其他非流動金融資產8--投資性房地產9固定資產生產性生物資產-油氣資產-使用權資產--無形資產開發支出--商譽--長期待攤費用-遞延所得稅資產-其他非流動資產資產總計-非流動負債--負債總計-本資產評估報告僅為資產評估報告中描述的經濟行為提供價值參考，評估結論的使用有效期為自評估基準日起一年。即自2025年4月30日起至2026年4月29日止。本報告及其結論僅用于本報告設定的評估目的1.被評估單位主要資產為揚州Y-MSD項目。該項目由廣陵區政府平臺公司揚限公司實施開發運營，廣江資產對建成后總物業的80%予以定向回購(一期回購面積占實際建成面積的67%),回購價格由回購物業總成本費用加成16%管理費用構成，雙方簽訂了《揚州現代服務業集聚區(YMSD)項目委托投資建設運營協議》,同時約定了項目回購結算時間節點以及逾支付的利息。被評估單位根據項目的結算時間節點計提政府應支付的回購本金，同時根據歷史年度政府支付回購天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第4頁本金時間節點計提相應的罰息，截至評估基準日，被評估單位賬面核算的應收揚中核算的應付揚州市廣陵新城投資發展有限公司426,124,234.76元以及揚州市廣管理有限公司以及揚州萬運建設發展有限公司共同委托的第三方審計江蘇東衡會計師事務所審計并出具的蘇東會專審字(2023)第003號《關于“揚州泰達Y-MSD現代產業服務區一期項目投資支出情況審核報告》專項審計報告，同時核實被評估單位根據回購本金時間節點計算的至評估基準日罰息的合理性以及準確性，本次評估對相應的往來款按照賬面值確認。資產評估人員對往來款準確性及合理性年度金額(萬元)-揚州萬運建設發展有限公司領導層每年度會與揚州市廣江資產經營管理有限公司洽談回款進度并確認可支付金額，且年度審計機構以訪談形式通過揚州萬運建設發展有限公司領導層與政府領導層確認賬面計提應收回購款本金及逾期支付金，歷史年度被評估單位依據法律判決或和解協議進行賠付，被評估單位依據預出于謹慎性考慮對于賬面預提的未來公寓涉及的賠付金額按照賬面值確認，未來實際發生的賠付金額應以對應房產訴訟判決以及和解協議為準，提請報告相關使天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第5頁達Y-MSD現代產業服務區項目(一期)C2-1#及C2-2#樓的存貨房地產未辦理不動產權證，坐落于揚州泰達Y-MSD現代產業服務區文昌東路12號(文昌東路以北、沙灣路以西)的C1-5A及C1-5C投資性房地產未辦理不動產權證，坐落于揚州市文昌東路12號泰運商務中心C1-3幢第1-5、15、27-40層的在建工程房地產未辦理不動產權證；評估人員取得相關的《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《銷售許可證》、《測繪報告》及《建筑工程竣工驗收備案表》,被評估單位出具聲明其權屬歸被評估單位所有，且不存在抵押、擔保、涉訴等權屬瑕疵，未來不影響其正常銷售。評估是在承認上述資產為企業資產的前提下而進行的，亦未考慮將來辦理產權時需要支付的費用。評估機構及資產評估師對相關資產的法律權屬狀況給予了必要的關注，但不對其的法律權屬作任何形式的保證。4.納入評估范圍內的企業計提的應交稅費涉及的應交增值稅以及所得稅，金額較大，增值稅主要為計提的罰息收入確認的銷項稅，因一致未取得發票未予繳納；所得稅主要是因為被評估單位聘請的專業稅務機構對其認定為房地產開發企業，按其納稅方式，應采用預繳稅費規定執行，相關稅項已經向稅務機關申報。本次評估取得相關的所得稅匯算清繳資料，同時核實其稅項計提明細賬，按照核實后的賬面價值確認，實際稅負應以稅局最終核定為準，提請報告使用者注意。5.納入評估范圍內的政府回購資產對應的土地增值稅，企業按照已取得政府回購本金部分進行了預繳，因被評估單位未與企業進行關于政府回購資產的結算，且部分資產尚未與政府辦理移交手續，無法準確計算政府回購資產涉及的土地增值稅，且根據天津市廣江資產經營管理有限公司與揚州萬運建設發展有限公司簽訂的《揚州現代服務業集聚區(YMSD)項目委托投資建設運營協議》第七條回購結算成本中包含項目建設期產生的稅費，故回購部分資產對應的土地增值稅額應以最終結算后稅局審核認定為準，提請報告使用者注意。資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明對評估結論的影響。以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估業務的詳細情況和正確理解評估結論，應當閱讀資產評估報告正文。天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告天津國信資產評估有限公司第6頁天津國信資產評估有限公司接受貴公司的委托，遵守法律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀、公正的原則，履行適當的資產評估程序，采用資產基礎法，對貴公司擬轉讓股權所涉及的揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益在2025年4月30日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下：人本次資產評估的委托人為天津泰達股份有限公司，被評估單位為揚州萬運建設發展有限公司，資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人包括天津泰(一)委托人概況類型：股份有限公司(上市)住所：天津開發區第三大街16號注冊資本：147557.3852萬元經營范圍：一般項目：以自有資金從事投資活動；自有資金投資的資產管理天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第7頁服務；非居住房地產租賃；信息咨詢服務(不含許可類信息咨詢服務);金屬材料銷售；金屬礦石銷售；高性能有色金屬及合金材料銷售。(除依法須經批準的項目外，憑營業執照依法自主開展經營活動)股東類型股份類型持股比例持股數(股)1天津泰達投資控股有限公司2中央匯金資產管理有限責任公司3香港中央結算有限公司4閆峰自然人股東5陳晉源自然人股東6自然人股東7章劍濤自然人股東8自然人股東9全學藝自然人股東自然人股東(二)被評估單位概況統一社會信用代碼：91321000677013452R類型：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)住所：揚州市信息服務產業基地內1號樓法定代表人：刁立夫營業期限：2008-06-17至無固定期限經營范圍：投資置業、市政基礎設施建設；建筑材料銷售、國內貿易(國家有專項規定的除外)。房地產開發與經營；自有房屋出租；房產中介；物業服務；樓盤代理；房屋征收(拆遷)服務；道路與土石方工程施工；室內裝修工程施工；機電工程施工；水電安裝；酒店企業管理；自有資產管理；建筑設備、裝飾材料銷售。(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動)天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司(1)公司成立2008年6月17日揚州萬運建設發展有限公司由揚州市廣陵新城投資發展有限公司出資并在揚州工商行政管理局廣陵分局登記元人民幣，實繳注冊資本6300.00萬元人民幣，該出限公司審驗并出具楊正會驗[2008]第103號《驗資報告》,設立時股東股權結構如序號(萬元)認繳持股比例(%)實繳出資額(萬元)1有限公司(2)第一次股權轉讓2008年6月19日，根據揚州萬運建設發展有限公司股東會決定，同意揚州市廣陵新城投資發展有限公司將其持有的95%的股權以人民幣5985.00萬元人民幣(萬元)認繳持股比實繳出資額(萬元)實繳出資占比1有限公司2司(3)第二次股權轉讓2008年12月22日，根據揚州萬運建設發展有限公司股東會決定，同意揚州泰達發展建設有限公司將其持有的95%的股權以人民幣5985.00萬元人民幣的價款轉讓給揚州市廣陵新城投資發展有限公司，本次股權轉讓后的股權結構如下所(萬元)認繳持股比實繳出資額(萬元)實繳出資占比1有限公司(4)第一次增資2009年5月6日，根據揚州萬運建設發展有限公司股東會決定，同意將公司天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第9頁注冊資本由6300.00萬人民幣增加至29976.84萬元人民幣，增資部分由揚州市廣陵新城投資發展有限公司出資，其中以五宗土地使用權作價出資，本次出資經揚州正信會計師事務所有限公司審驗并出具楊正會驗[2009]第126號《驗資報告》,(萬元)認繳持股比實繳出資額(萬元)實繳出資占比1有限公司(5)第三次股權轉讓2009年6月2日，根據揚州萬運建設發展有限公司股東會決定，同意揚州市廣陵新城投資發展有限公司將其持有的100%的股權轉讓給揚州泰達發展建設有序號(萬元)認繳持股比例(%)實繳出資額(萬元)實繳出資占比(%)1限公司(6)第四次股權轉讓2009年8月10日，根據揚州泰達發展建設有限公司股東會決定，同意揚州泰達發展建設有限公司將其持有的100%的股權轉讓給天津泰達股份有限公司，雙方簽訂股權轉讓協議，協議約定股權轉讓價款為29,976.84(萬元)認繳持股比例(%)實繳出資額(萬元)實繳出資占比(%)1天津泰達股份有限公司(7)第二次增資股份有限公司對揚州萬運建設發展有限公司持有的債權轉為股權，本次債權經第三方評估機構評估并出具津國信評報字(2025)第0011號《天津泰達股份有限公司天津國信資產評估有限公司擬實施債轉股所涉及的其持有的揚州萬運建設發展有限公司債權價值項目》資產評估報告，本次增資后揚州萬運建設發展有限公司注冊資本由29,976.84萬元人民幣增加至248,186.808463萬元人民幣，本次增資后股權結構如下所示：序號(萬元)認繳持股比例實繳出資額(萬元)實繳出資占比1天津泰達股份有限公司截至評估基準日，上述股權結構未發生變更。截至評估基準日，被評估單位組織架構如下所示：辦公室總揚州萬運主要資產為揚州Y-MSD項目。該項目由廣陵區政府平臺公司揚州市廣江資產經營管理有限公司(以下簡稱“廣江資產”)委托揚州萬運建設發展有限公司實施開發運營，廣江資產對建成后總物業的80%予以定向回購(一期回購面積占實際建成面積的67%),回購價格由回購物業總成本費用加成16%管理費用構Y-MSD項目位于揚州市廣陵新城文昌路北側沙灣路西側，整體業態包含：酒店、寫字樓、SOHO辦公、酒店式公寓、商業廣場。項目計劃總用地面積255畝，總建筑面積101萬平米，整體預計總投資79.43億元，分兩期建設，其中一期計劃投資39.4億元，二期計劃投資約40億元。項目一期用地面積116.4畝，規劃建筑面積51.74萬平米，實際建成面積51萬平米，其中政府回購部分34.15萬平米，主要為寫字樓、SOHO辦公及地下車庫；自持部分16.85萬平米，主要為酒店、酒店式公寓及商業廣場。具體如下：天津國信資產評估有限公司天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 單位：平米規劃面積建成面積備注1辦公23地下車庫4酒店自持5自持6公寓自持小計5.主要會計政策及稅項(1)主要會計政策①被評估單位執行企業會計準則，按照財政部頒布的《企業會計準則基本準則》和各項具體會計準則、企業會計準則應用指南、企業會計準則解釋及其他相關規定編制財務報表。②被評估單位會計年度為公歷年度，即每年1月1日起至12月31日止。③被評估單位以人民幣為記賬本位幣。④被評估單位會計核算以權責發生制為記賬基礎，以持續經營假設為基礎編制財務報表。(2)主要稅項被評估單位主要稅種及法定稅率列示如下表：稅種具體稅率情況企業所得稅房地產項目核定增值額(超率累進稅率30%-60%)房屋的計稅余值或租金收入(1.2%或12%)6.近兩年一期的資產、負債和財務狀況近兩年及評估基準日的資產、負債和財務狀況如下表：近兩年一期的資產負債情況歷史數據貨幣資金天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告天津國信資產評估有限公司歷史數據預付款項存貨其它流動資產投資性房地產固定資產無形資產遞延所得稅資產其他非流動資產-四、流動負債合計預收款項應付職工薪酬應交稅費一年內到期的非流動負債預計負債七、凈資產(所有者權益)歷史數據2025年1-4月--二、營業總成本稅金及附加銷售費用管理費用研發費用--財務費用資產減值損失------------公允價值變動收益資產處置收益--天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第13頁歷史數據2025年1-4月三、營業利潤-減：營業外支出-四、利潤總額減：所得稅費用五、凈利潤以上評估基準日財務數據已經中審亞太會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并出具了無保留意見的《審計報告》(中審亞太審字(2025)007417號);2023年、2024年度財務數據已經中審亞太會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并分別出具了無保留意見的中審亞太審字(2024)005476號、中審亞太審字(2025)002568號審計報告。揚州萬運建設發展有限公司資產總額中占比較大的主要為應收賬款中確認的政府回購剩余本金及按照協議約定應計提的罰息。評估人員取得經揚州市廣江資產經營管理有限公司以及揚州萬運建設發展有限公司共同委托的第三方江蘇東衡會計師事務所審計并出具的蘇東會專審字(2023)第003號《關于“揚州泰達Y-MSD現代產業服務區一期項目投資支出情況審核報告》專項審計報告，并核實歷次本金收回金額及時點，同時重新核實企業計提的罰息準確性及合理性。揚州萬運建設發展有限公司收入明細如下所示：歷史數據(金額單位：元)2025年1-4月一1234二1付款利息其中房產收入主要為被評估單位公寓銷售收入，公寓總建筑面積66,912.63m2,截至評估基準日，尚余34套公寓未售，未售面積合計為2,105.01m2(實測),已售部分占比97%,未來房產銷售收入占比較小；主營業務收入中的其他收入為投資性房地產業務租金收益；其他業務收入為企業按期計提的Y-MSD項目政府逾期付款利息確認的收入，該部分收入受政府支付回購資產本金金額以及時點影響較天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第14頁委托人天津泰達股份有限公司擬轉讓被評估單位揚州萬運建設發展有限公司的100.00%股權。被評估單位揚州萬運建設發展有限公司為委(三)資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人本資產評估報告僅供委托人和國家法律、法規規定的資產評估報告使用人使二、評估目的天津國信資產評估有限公司接受天津泰達股份有限公司的委托，對天津泰達股份有限公司擬以非公開協議轉讓方式轉讓揚州萬運建設發展有限公司100%股權，需對所涉及的揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益價值進行評估，為天上述經濟行為，已經天津泰達股份有限公司2025年3月27日津泰股總紀三、評估對象和評估范圍(一)評估對象(二)評估范圍評估范圍為揚州萬運建設發展有限公司的全部資產及負債。評估基準日，評估范圍內的資產包括流動資產、非流動資產(投資性房地產、固定資產、在建工程、無形資產、遞延所得稅資產、其他非流動資產)。總資產賬面價值為4,075,332,701.04元；負債包括流動負債和非流動負債，總負債賬面價值為貨幣資金天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第15頁存貨其他流動資產投資性房地產固定資產無形資產遞延所得稅資產其他非流動資產四、流動負債合計預收款項應付職工薪酬應交稅費一年內到期的非流動負債預計負債七、凈資產(所有者權益)委托人和被評估單位已承諾本次委托評估對象和評估的評估對象和評估范圍一致，并出具了無保留意見的《審計報告》(中審亞太審字(2025)007417號)。(三)企業主要資產情況納入評估范圍的實物資產包括：存貨、投資性房地產、機器設備、在建工程納入評估范圍的非實物資產主要為：無形資產等。以上資產的類型及特點如下：納入評估范圍的存貨為房地產開發產品，評估基準日，賬面價值15,257,292.28天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第16頁元。存貨-開發產品為坐落于江蘇省揚州市文昌東路Y-MSD現代產業服務區項目(一期)C2-1#及C2-2#樓的未售房地產(共計34套),主要核算內容為項目土地取得成本、前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施建設揚州泰達Y-MSD現代產業服務區項目(一期)C2-1#及C2-2#樓未售房地產匯序號名稱房號建筑面積(m2)建成年月所在樓層總層數12018年04月122018年04月132018年04月142018年04月252018年04月262018年04月372018年04月382018年04月392018年04月42018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月12018年04月12018年04月12018年04月22018年04月32018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月(1)項目簡介“Y-MSD”是揚州現代服務產業區的英文字母縮寫，項目坐落于江蘇省揚州市文昌東路以北、沙灣路以西，項目總占地面積7.7萬平方米，一期項目由7棟高樓天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告天津國信資產評估有限公司和2棟裙樓組成，包括商業綜合體、5A甲級寫字樓、商務酒店和人才公寓等，總建筑面積52萬平方米，建成于2018年。建成后將打造集總部經濟、休閑娛樂、(2)權益狀況評估基準日，項目已取得了《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《銷售許可證》、《測繪序號主要信息1土地使用權人：揚州萬運建設發展有限公司坐落：揚州市文昌東路以北、沙灣路以西終止日期：2054年10月8日使用權面積：32041.69m2發證日期：2014年12月31日2用地單位：揚州萬運建設發展有限公司期(二標段)用地面積：32575平方米發證日期：2014年12月26日3建字第3210002015G0090號建設單位：揚州萬運建設發展有限公司目(一期)(C2-1#樓，補辦)建設位置：沙灣路西側、文昌東路北側103.8米(女兒墻)發證日期：2015年11月9日建字第3210002015G0091號建設單位：揚州萬運建設發展有限公司目(一期)C2-2#樓(補辦)建設位置：沙灣路西側、文昌東路北側面積33999.35平方米，其中：公寓式辦公面積103.8米(女兒墻)發證日期：2015年11月9日4編號設單位：揚州萬運建設發展有限公司工程名稱：揚州泰達Y-MSD現代產業服務區項目(一期)C2-1#樓、C2-2#樓、C3-1#樓、C3-2#樓、土建、安裝、鋼結構(補辦)東路北側建設規模：219394.33平方米發證日期：2016年4月14日天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第18頁序號5(揚)房銷證第2019015號售房單位：揚州萬運建設發展有限公司項目名稱：泰達C2-1#房屋坐落地點：揚州市信息服務產業基地內1號房屋用途性質：辦公用房銷售總建筑面積：33443平方米發證日期：2019年1月29日(揚)房銷證第2016376號售房單位：揚州萬運建設發展有限公司項目名稱：泰運商務中心C2-2房屋用途性質：辦公用房發證日期：2016年10月27日6項目地址：文昌東路12號(揚州泰達Y-MSD現代產業服務區)工程幢號：C2-1#,公安幢號：8,建筑結構：鋼筋混凝土，層數：地上29層，合計面積33449.6平方工程幢號：C2-2#,公安幢號：9,建筑結構：鋼筋日期：2018年10月25日7編號：建設單位名稱：揚州萬運建設發展有限公司工程名稱：揚州泰達Y-MSD現代產業服務區項目一工程地點：沙灣路西側、文昌東路北側開工日期：2015年01月20日完工日期：2018年04月30日建設內容：揚州泰達Y-MSD現代產業服務區項目(一期)C2-1#樓、C2-2#樓、C3-1#樓、C3-2#樓、備案日期：2018年12月20日(3)實物狀況1)土地實物狀況①坐落：江蘇省揚州市文昌東路以北、沙灣路以西；②四至：東至沙灣北路，南至文昌東路，西至福康路，北至興泰路；③用途：商務金融用地；④土地權利類型、權利性質：國有出讓；⑤土地面積：項目總土地面積為77,557.15平方米(其中：1號地土地面積32,041.69平方米、2號地土地面積45,515.46平方米)。根據項目《建設用地規劃許可證》,揚州泰達Y-MSD現代產業服務區項目(一期)一標段用地面積44,982天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告天津國信資產評估有限公司⑧土地使用期限：至2054年10月8日，于評估基準日2025年4月30日的剩余土地使用年限為29.46年；⑨地勢、地質等：評估對象所在地塊地勢平坦，水文狀況良好，工程地質條2)建筑物實物狀況納入存貨評估范圍的C2-1#及C2-2#樓未售房地產總建筑面積為2,105.04平方米(測繪報告面積),共計34套，框架結構，C2-1#及C2-2#樓總層數均為29層，C2-1#所在層數分別為1、2、3、4、10、12、13、14、28、21層，C2-2#所在層數分別為1、2、3、12、17、18、20、22、25、27、28層，建成于2018年，房屋設投資性房地產核算的內容是坐落于揚州泰達Y-MSD現代產業服務區文昌東路12號(文昌東路以北、沙灣路以西)的C1-4、C1-5A及C1-5C商業房地產，總建結構1泰達Y-MSDC1-41層3層2泰達Y-MSDC1-5A1-2層3泰達Y-MSDC1-5C1-2層(1)車輛運輸車輛共5輛，購置于2014年至2015年。車輛類型為小型轎車等，品牌為別克、豐田等，車輛在設計許可的負荷下運行，日常維護保養正常，并經過年天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第20頁檢合格，可以繼續上路正常行駛。(2)電子設備電子設備主要有辦公家具、電腦、打印復印一體機、空調、考勤機等。部分設備購置使用時間較長。至評估基準日，部分設備閑置存放于版倉庫內，其余設備使用、維護、保養正常，能夠滿足日常辦公需求。納入評估范圍的在建工程資產為坐落于揚州市文昌東路12號泰運商務中心C1-3幢第1-5、15、27-40層，總建筑面積為42042.16平方米的商業房地產，其中：酒店及客房建筑面積為37592.08平方米，銀行建筑面積為759.48平方米，避難區面積為3497.22平方米，公共設施分攤面積為193.38平方米。委估房地產于2018年8月竣工驗收合格，評估基準日，賬面價值341,226,900.39元，具體如下：房號建筑面積(m2)所屬功能區11層酒店1公共設施分攤122層酒店33層酒店4避難區015避難區避難區避難區28層客房29層客房30層客房31層客房32層客房33層客房34層客房35層客房36層客房37層客房38-40層客房38-40層客房38-40層客房天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 天津國信資產評估有限公司企業申報納入評估范圍賬面記錄的無形資產包括：辦公軟件等。上述其他無取得日期用年限原始入賬1-2-3平臺V1.0,4套)-4新點造價軟件V10.0(1套)5新點造價軟件(定額庫)V10.0(1套)(四)企業申報的表外資產的類型、數量評估范圍包含揚州萬運建設發展有限公司申報的表外1項商標，具體情況如商標圖樣注冊證號核定使用商品1第15348801號36類金融物管2015-10-28至展有限公司(五)利用(引用)其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額(或者評估值)本次評估利用中審亞太會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并出具了無保留意見的《審計報告》(中審亞太審字(2025)007417號)。四、價值類型資產評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值類型。經資產評估師市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況五、評估基準日本項目評估基準日是2025年4月30日。評估基準日是由委托人根據有利于經濟行為實現的原則及相關會計核算因天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司六、評估依據(一)經濟行為依據天津泰達股份有限公司2025年3月27日津泰股總紀[2025]10號會議紀要。(二)法律法規依據1.《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日，中華人民共和國主席令第46號，中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過);2.《中華人民共和國公司法》(2018年10月26日，中華人民共和國主席令第15號，2023年12月29日第十四屆全國人大常務委員會第七次會議修訂);3.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過);4.《中華人民共和國企業所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議第二次修正);5.《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》(2008年國務院令第512號、2024年國務院令第797號修改);6.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(2011年財政部、國家稅務總局令第65號);稅〔2016〕36號);8.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年國務院令第691號);9.《財政部稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》(財稅[2018]32號2019年第39號);11.《中華人民共和國城市維護建設稅法》(2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過);12.《中華人民共和國車輛購置稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議通過);13.《中華人民共和國企業國有資產法》(2008年10月28日第十一屆全國人民天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第23頁14.《國有資產評估管理辦法》(國務院令第91號，國務院令第732號修訂);15.《企業國有資產監督管理暫行條例》(國務院令第378號，國務院令第709號修訂));36號);17.《國有資產評估管理若干問題的規定》(財政部令第14號);18.《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國資委第12號令);19.《企業國有資產交易監督管理辦法》(國資委、財政部第32號令);20.《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》(國資委產權[2006]274號);941號);22.國務院辦公廳轉發財政部《關于改革國有資產評估行政管理方式、加強資產評估監督管理工作意見》的通知(2001年12月31日，國辦發[2001]102號);39號);24.《資產評估行業財政監督管理辦法》(2017年4月21日財政部令第86號，2019年中華人民共和國財政部令第97號修訂);25.《天津市國資委監管企業國有資產評估管理辦法》(津國資[2018]5號);26.《天津市國資委關于優化監管企業資產評估管理資產權〔2024〕13號);27.《天津市國資委監管企業國有資產評估項目審核資產權[2024]14號);28.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十五次會議修訂);30.《中華人民共和國城市房地產管理法》(2019年8月26日修訂);天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 天津國信資產評估有限公司第24頁31.《中華人民共和國城鄉規劃法》(2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議第二次修正);32.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日修訂);33.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號，2020年11月29日《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》修訂);34.《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(2013年12月7日國務院令第645號第三次修訂);35.國土資源部辦公廳《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》(國土資廳發(2018)4號);36.《中華人民共和國契稅法》(2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過);(三)評估準則依據1.《資產評估基本準則》(財資〔2017〕43號);2.《資產評估職業道德準則》(中評協〔2017〕30號);3.《資產評估執業準則——資產評估程序》(中評協〔2018〕36號);4.《資產評估執業準則——資產評估報告》(中評協〔2018〕35號);5.《資產評估執業準則——資產評估委托合同》(中評協〔2017〕33號);6.《資產評估執業準則——資產評估檔案》(中評協〔2018)37號〕;7.《資產評估執業準則——資產評估方法》(中評協〔2019〕35號);8.《資產評估機構業務質量控制指南》(中評協〔2017〕46號);9.《資產評估價值類型指導意見》(中評協〔2017)47號〕;10.《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協〔2017〕48號);11.《資產評估準則術語2020》(中評協〔2020〕31號);12.《企業國有資產評估報告指南》(中評協〔2017〕42號);13.《資產評估執業準則企業價值》(中評協〔2018)38號〕:14.《資產評估執業準則——不動產》(中評協〔2017)38號〕;15.《資產評估執業準則——機器設備》(中評協〔2017〕39號);16.《資產評估執業準則——無形資產》(中評協〔2017〕37號);(四)權屬依據天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告天津國信資產評估有限公司第25頁2.國有土地使用權出讓合同);(五)取價依據3.中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率6.《機動車強制報廢標準規定》(商務部、發改委、公安部、環境保護部令2012年第12號);(六)其他依據七、評估方法(一)評估方法的選擇依據資產評估基本準則，確定資產價值的評估方法包括市場法、收益法和成資產評估專業人員應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，選擇評估方天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第26頁(1)評估對象的可比參照物具有公開的市場，以及活躍的交易；(2)有關交易的必要信息可以獲得。(1)評估對象的未來收益可以合理預期并用貨幣計量；(2)預期收益所對應的風險能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預期。成本法(資產基礎法)適用的前提條件是：(1)評估對象能正常使用或者在用；(2)評估對象能夠通過重置途徑獲得；(3)評估對象的重置成本以及相關貶值能夠合理估算。未選用市場法評估的理由：被評估單位行業分類為建筑業，目前主要資產為揚州Y-MSD項目，部分業態涉及政府回購，歷史年度房地產營業收入規模較小，在資本市場和產權交易市場均難以找到足夠的與評估對象相同或相似的可比企業未選取收益法評估的理由：被評估單位歷史年度主要的收入為每年確認的逾歷史數據(金額單位：元)2025年1-4月一1234二1付款利息售部分占比97%,未來房產銷售收入占比較小；主營業務收入占比較大的為Y-MSD項目政府逾期付款利息確認的收入，該逾期利息確認基礎主要為政府逾期未支付天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司年度金額(萬元)一--截至評估基準日，被評估單位賬面記錄應付揚州市廣陵新城投資發展有限公為計算回購本金的扣除基數。根據《委托投資建設運營協議》中約定的項目回購結算時點，結合實際工程進度，截至2021年12月31日，揚州萬運已確認的項目結算時點包括兩項：一是“在委托建設物業封頂日起30日內支付按施工圖階廣陵新城審計單位共同簽署的“主體結構封頂確認單”,最后年11月18日，根據協議約定，2016年12月18日為項目封頂階段30%款項結算項目竣工備案日期為2018年12月20日，根據協議約定，2019年1月20日為項目竣工驗收階段30%款項結算日；三是根據經三方簽字確認的C3-2、C3-3移交清單顯示，交付日期為2019年7月9日，C3-2、C3-3的面積為47,372.50平方米，占回購總面積341,490.79平方米的13.87%。經核實歷史年度政府回購本金被評估單位均已確認收入，相應回購本金均未按期如約支付，未來支付金額及時點具有較大的不確定性，對未來占比較大的政府罰息收入確認影響較大，且未來與政府實際結算情況對整個項目的所得稅、土地增值稅匯算清繳等也具有較大的影響，整體而言，未來的政府回購本金回款時間節點、金額等不確定性較大，未來風險選取資產基礎法評估的理由：揚州萬運建設發展有限公司評估基準日資產負債表內及表外各項資產、負債可以被識別，并可以用適當的方法單獨進行評估，(二)評估方法簡介天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告天津國信資產評估有限公司第28頁(1)貨幣資金包括銀行存款，通過核實銀行對賬單、取得審計銀行函證并且核實詢證函原(2)應賬款項應收款項包括應收賬款和其他應收款。在賬面核實無誤的基礎上，對于期后已收回和有充分理由相信能全額收回的，按賬面余額確認評估值；對于收回的可能性不確定的款項，參照賬齡分析估計可能的風險損失額，以賬面余額扣減估計(3)預付賬款根據所能收回的相應貨物形成資產或權利的價值確定評估值。預付賬款分別為預付國網江蘇省電力公司揚州供電公司電費以及江蘇長江水務股份有限公司的水費，其中電費為代公寓業主(未過戶期間)代墊的電費，賬面金額為當時暫估導致的差異，水費為未取得發票一直掛賬的費用。經核實，該兩筆預付款項相應(4)存貨在核實的基礎上，根據存貨項目的特點確定相應的評估方法對其評估值進行計算，如下：評估對象存貨為房地產開發產品，當資產評估師在執行企業整體價值評估業除必要的銷售費用、稅金及相應比例的稅后凈利潤。具體評估思路為：對于十分暢銷的產品，根據其銷售價格減去銷售費用、全部稅金確定評估值；對于正常銷售的產品，根據其銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數額的稅后凈利潤確定評估值；對于勉強能銷售出去的產品，根據其銷售價格減去銷售費用、全部稅金及稅后凈利潤確定評估值；對于滯銷、積壓、降價銷售產品，根據其收回凈收天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告天津國信資產評估有限公司第29頁存貨評估價值=房地產開發產品市場銷售價值-銷售費用-稅金-適當稅后凈利潤其中：稅金包含增值稅及附加、土地增值稅及企業所得(1)房地產開發產品市場銷售價值的確定1)評估方法的選擇房地產評估的四大基本評估方法有：市場法、收益法、成本法、假設開發法。本次評估結合評估對象特點及評估目的、資料收集情況等相關條件，恰當選擇一①市場法是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估方法的總稱。評估對象所在區域近期與其相②收益法是預測評估對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將具有潛在收益，周邊能夠取得同類型房地產的市場租金，且成本可以量化，因此③成本法是指按照重建或者重置評估對象的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產價值的基礎，扣除相關貶值，以確定資產價值的評估方法的總稱。評估對象為非居住房地產，成本法無法體現樓層、臨街等因素對委估房地④假設開發法是求得評估對象后續開發的必要支出及折現率或后續開發的必要支出及應得利潤和開發完成后的價值，將開發完成后價值和后續開發的必要支出折現到價值時點后相減，或將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤得到評估對象價值或價格的方法。假設開發法適用于具有開發或再開發潛力并且其開發完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產。評估對象為已開發建設完成房地產，評估基準日符合最高最佳利用原則，不適宜采用通過實地查勘和對周邊區域的調查并分析有關資料之后，根據委估房產的特天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 天津國信資產評估有限公司第30頁2)評估方法簡介①市場法市場法是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估方法的總稱。公式如下：評估對象市場價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數×交易日期修正系②收益法本次評估按照客觀租金計算房地產收益價值，將房地產的收益價值折現到基準日價值，并考慮剩余房屋殘余價值，計算房地產收益法價值。計算公式如下：評估值=收益價值+殘余價值收益法公式如下：V=A/(Y-g)×[1-((1+g)/(1+Y))^t]+Vt/(1其中：V——收益價值；A——年凈收益；g——持有期間收益增長率；增長率Y≠g;Y——持有期間報酬率；Yt——第t年折現率；Vt——第t年殘余價值。(2)銷售費用銷售費用是指銷售評估對象的必要支出，包括銷售人員或者銷售代理費、評估費用等。銷售費用一般為項目價值的1%-3%,考慮到評估對象單套建筑面積適中，本次評估銷售費用率取1%。(3)稅金稅金包含：增值稅及附加、土地增值稅及企業所得稅。①增值稅及附加(銷售稅費)銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應由賣方繳納的稅費，具體為：增值天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告天津國信資產評估有限公司第31頁稅及附稅。附稅包含：城市維護建設稅、教育費附加及地方教育附加，稅率分別為增值稅的7%、3%、2%。根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)第八條的規定：一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。評估對象所在項目開工日期在2016年4月30日之前，適用增值稅應納稅額=含稅銷售收入÷(1+5%)×5%銷售稅費=增值稅應納稅額及附加=增值稅應納稅額×(1+7%+3%+2%)②土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》,土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分40%;增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分60%。③企業所得稅根據國家稅務總局《關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發〔2009〕31號)及當地相關文件，被評估單位為一般納稅人，企業所得稅適用稅率為25%,計算公式為：(4)適當稅后凈利潤評估對象為可正常銷售房地產，考慮到項目所處開發階段及暢銷程度，本次評估扣除比例取50%,即：扣除稅后凈利潤=(營業利潤-企業所得稅)×50%(5)其他流動資產其他流動資產主要為企業預繳的政府回購部分資產的土地增值稅，本次評估天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第32頁以經核實無誤的賬面值作為評估值。2.非流動資產(1)投資性房地產1)評估方法的選擇房地產評估的四大基本評估方法有：市場法、收益法、成本法、假設開發法。本次評估結合評估對象特點及評估目的、資料收集情況等相關條件，恰當選擇一種或多種評估方法，具體方法選用理由如下：①市場法是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估方法的總稱。對于泰達Y-MSDC1-5A及C1-5C商業房地產，其所在區域近期與其用途相同、建筑規模相近的類似房地產交易案例較多，適宜采用市場法。對于泰達Y-MSDC1-4商業房地產，因其總建筑規模較大，其所在區位近期與其用途相同、建筑規模相近的類似房地產交易實例較少，不適宜采用市場法。②收益法是預測評估對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到評估對象價值或價格的方法。評估對象泰達Y-MSDC1-5A、C1-5C及C1-4均為非居住房地產，具有潛在收益，考慮到泰達Y-MSDC1-4商業房地產出租具有可分割性，周邊能夠取得同類型房地產的市場租金，且成本可以量化，因此可以采用收益法。③成本法是指按照重建或者重置評估對象的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產價值的基礎，扣除相關貶值，以確定資產價值的評估方法的總稱。評估對象為非居住房地產，成本法無法體現樓層、臨街等因素對委估房地產價格的影響，故未采用成本法。④假設開發法是求得評估對象后續開發的必要支出及折現率或后續開發的必要支出及應得利潤和開發完成后的價值，將開發完成后價值和后續開發的必要支出折現到價值時點后相減，或將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤得到評估對象價值或價格的方法。假設開發法適用于具有開發或再開發潛力并且其開發完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產。評估對象為已開發建設完成房地產，評估基準日符合最高最佳利用原則，不適宜采用天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司通過實地查勘和對周邊區域的調查并分析有關資料之后，根據委估房產的特點和實際情況，本次評估對泰達Y-MSDC1-5A及C1-5C房地產采用市場法、收益法進行評估，泰達Y-MSDC1-4房地產采用收益法進行評估。2)評估方法簡介①市場法市場法是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價評估對象市場價格=可比實例成交價格×交易情況修正②收益法收益法是預測評估對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未泰達Y-MSDC1-4商場原承租人為揚州弘陽商業管理有限公司(以下簡稱弘陽商業),后因承租人原因退租，在營商戶與原承租人簽訂了租賃協議，其中貝逸文化、星巴克、必勝客、肯德基、美宜佳已與委托人重新簽訂租賃協議或三方合品牌12345貝逸文化9網魚網咖78根據揚州萬運建設發展有限公司與浙江銀泰商業集團有限公司簽訂的《商業委托管理服務協議》,協議約定泰達Y-MSDC1-4商業廣場項目由浙江銀泰商業集團有限公司進行商業規劃、招商引店及運營管理，后續將重新簽訂的租賃協議或天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第34頁三方合同主體變更協議。在營商戶必勝客、星巴克、肯德基與原承租人弘陽商業簽訂的租賃合同中租金為提成租金，根據收入按比例計租，委托人未能提供其歷史經營收入情況。因存在上述情況，對于評估基準日存在租約的商戶，在收益法測算時，不考慮租約內租金影響，均以客觀租金進行評估。即：本次評估按照客觀租金計算房地產收益價值，將房地產的收益價值折現到基準日價值，并考慮剩余房屋殘余價值，計算房地產收益法價值。計算公式如評估值=收益價值+殘余價值收益法公式如下：V=A/(Y-g)×[1-((1+g)/(1+Y))^t]+Vt/(1其中：V——收益價值；g——持有期間收益增長率；增長率Y≠g;Y——持有期間報酬率；Yt——第t年折現率；Vt——第t年殘余價值。(2)設備類資產根據本次評估目的和被評估設備的特點，主要采用重置成本法進行評估。對可以搜集二手市場交易信息的設備采用市場法評估。采用重置成本法評估的設備：評估值=重置全價×綜合成新率A.電子設備(1)重置全價重置全價=設備含稅購置價-可抵扣增值稅天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 天津國信資產評估有限公司第35頁(2)成新率的確定主要采用年限成新率確定。年限成新率=(經濟使用年限-已使用年限)/經濟使用年限×100%或年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%B對于待報廢的設備，按可變現凈值確定評估值。C對逾齡電子設備、部分市場流通性好的車輛采用市場法進行評估。D.車輛評估的市場法根據各類車輛的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關條件，主要采用市場法評估車輛。市場法評估公式為：比準價格=交易實例成交單價×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數評估工作主要分以下五個階段進行：第一階段：考察評估對象特征。評估人員根據委托方提供的車輛評估明細表，在委托方資產管理人員的配合下，對車輛進行核實、勘察、鑒定，了解車輛的外觀、內部結構、功能性能等現狀，并作詳細的勘察記錄。第二階段：收集資料。收集評估對象的資料，包括車輛的類別名稱、車輛型號和性能、生產廠家及出廠年月，了解車輛目前使用情況、實際技術狀況以及尚可使用的年限等。第三階段：選擇交易對象。選定舊車交易市場上可進行類比的對象。所選定的類比車輛必須具有可比性，可比性因素包括：車輛型號和制造年份、車輛制造商、車輛來源、車輛使用年限及行駛里程數、車輛技術狀況、車輛所處的地區、成交時間等。按以上可比性因素選擇參照對象。第四階段：分析、類比。綜合上述可比性因素，對待評估的車輛與選定的類比項進行認真的分析類比。第五階段：計算評估值。分析調整差異，做出結論。(3)在建工程委估資產為已完工房地產，評估方法選用如下：天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第36頁(1)評估方法的選擇資產評估專業人員根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析評估方法的適用性，選擇合適的評估方法。房地產評估的四大基本評估方法有：市場法、收益法、成本法、假設開發法。結合評估對象特點及評估目的，本1)市場法是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估方法的總稱。評估對象周邊鄰近及類似區域2)收益法是指將評估對象的預期收益資本化或者折現，以確定其價值的各種評估方法的總稱。評估對象為酒店房地產，該類房地產多為自己經營，與其相同3)假設開發法是指將開發完成后的不動產價值減去后續開發的必要支出及應得利潤從而得到評估對象價值的方法。假設開發法適用于具有開發或再開發潛力并且其開發完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產。委估房地產為已建成并現狀使用良好的房地產，評估基準日符合最高最佳利用原則，實4)成本法是指按照重建或者重置評估對象的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產價值的基礎，扣除相關貶值，以確定資產價值的評估方法的總稱。成本法通常適用于那些沒有交易案例的房地產，或在市場發育程度較低，交易不活躍的情況，不宜選用其他方法時選用。委估房地產為商業類房地產，并且整棟房地產中的部分房地產，成本構成不容易剝離。同時，成本法也無法體現(2)評估方法簡介市場法是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價(1)搜集交易實例；(2)選取可比實例；天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告天津國信資產評估有限公司(3)建立比較基準；(4)進行交易情況修正；(5)進行交易日期修正；(6)進行區位因素修正；(7)進行實物因素修正；(8)進行權屬因素修正；(9)求出比準價格。市場法評估計算公式如下：評估對象市場價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數×交易日期修正系(4)無形資產1)對納入評估范圍內的賬面未記錄的商標，一般可采用市場法、成本法和收益法三種方法進行評估。市場法的適用前提條件是要有相同或相似的交易案例，且交易行為應該是公開公平的。經評估人員調查了解及有關行業內人士介紹，目前國內沒有類似技術的轉讓案例，因此市場法也不適用本次評估。商標資產的價值是通過企業在生產運營過程中產生超過社會平均收益的超額收益來體現的，由于企業所擁有的商標，并未給企業帶來超額收益，因此本次評估采用不采用收益法。本次評估采用成本法，根據實際發生的注冊費、商標的續展情況等基礎上進行核算，再扣減各種貶值。其計算公式為：其中：P為商標權評估價值；W為商標權的重置成本；K為商標權各種貶值之和。其中：W為商標權重置成本；C1….為商標代理費、續展費、注冊費等；根據收費依據：原國家計委、財政部計價格[1995]2404號文件和國家發改天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司第38頁 揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告委、財政部發改價格[2015]2136號文件，財政部、國家發展改革委財稅[2017]20號文件規定、國家發展改革委、財政部發改價格〔2019〕914號文件，國內注①受理商標代理費680元(其中：包含規費300元);②商標設計制作費通常由雙方協商定價，文字商標的設計較為簡單，一般設計制作費為1500元左右；圖形商標就需要較復雜的設計、制作，少則2000元，2)對于外購軟件類無形資產，對于評估基準日市場上有銷售且無升級版本的外購軟件，按照同類軟件評估基準日市場價格確認評估值；對于目前市場上有銷(5)遞延所得稅資產評估范圍的遞延所得稅資產是企業核算資產在后續計量過程中因企業會計準則規定與稅法規定不同，產生資產的賬面價值與其計稅基礎的差異。企業按照暫時性差異與適用所得稅稅率計算的結果，確認的遞延所得稅資產，以核實后賬面(6)其他非流動資產其他非流動資產經核實賬面記錄無誤，經核實，其他非流動資產主要為支付給浙江銀泰投資有限公司關于投資性房地產運營相關的咨詢設計費以及開辦費用，評估人員核實資金去向以及目前對應項目實施進度，對于截至評估基準日時天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的 天津國信資產評估有限公司資產評估專業人員根據中國資產評估準則以及國家資產評估的相關規定，對(一)接受委托我公司與委托人洽談，就評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、資產評估報告使用范圍、資產評估報告提交期限及方式、評估服務費及支付方式、評估工作各方參與人工作配合和協助等資產評估業務基本事項達成一致，簽訂資產評估委托合同，擬定評估計劃。(二)前期準備針對本項目特點和資產分布情況，我公司制定了資產評估方案，組建了評估為便于被評估單位的財務與資產管理人員理解并提交資產評估資料，我公司對被評估單位相關配合人員進行了資產評估資料準備工作培訓，并指派專人指導被評估單位清查資產、準備評估資料、核實資產、驗證資料，對資產評估資料準(三)現場調查(1)指導被評估單位填表和準備應向資產評估機構提供的資料資產評估專業人員指導被評估單位的財務與資產管理人員在自行資產清查的等，對納入評估范圍的資產進行細致準確地填報，同時收集準備資產的產權證明(2)初步審查和完善被評估單位填報的資產評估申報明細表資產評估專業人員通過查閱有關資料，了解納入評估范圍的具體資產的詳細項目不明確等情況，并根據經驗及掌握的有關資料，檢查“資產評估申報明細表”(3)現場實地勘查天津泰達股份有限公司擬轉讓股權所涉及的天津國信資產評估有限公司 揚州萬運建設發展有限公司股東全部權益市場價值項目資產評估報告根據納入評估范圍的資產類型、數量和分布狀況，資產評估專業人員在被評估單位相關人員的配合下，按照資產評估準則的相關規定，對各項資產進行了現(4)補充、修改和完善資產評估申報明細表資產評估專業人員根據現場實地勘查結果，并和被評估單位相關人員充分溝(5)查驗產權證明文件資料評估人員對評估范圍內資產的產權進行了調查，對權屬資料不完善、權屬資資產評估專業人員為了充分了解被評估單位的經營管理狀況及其面臨的風(1)被評估單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產權和經營管理(2)被評估單位的資產、財務、目前相關資產的經營管理狀況；(3)歷史年度政府回購資產的支付情況；(4)評估對象、被評估單位以往的評估及交易情況；(四)資料收集資產評估專業人員根據評估項目的具體情況進行了評估資料收集，包括直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托人等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取的資料，并對收集的評估資料進行了必(五)評定估算資產評估專業人員針對各類資產的