年房產中介產業布局分析：房產中介行業在變革中找到新的增長點2025年，房地產市場持續從增量向存量轉變，房產中介行業競爭愈發激烈。合富置業與貝殼的合作，如同投入安靜湖面的一顆石子，在行業內激起層層漣漪，也折射出老牌房產中介在當前市場環境下謀求破局的迫切需求。

一、合富置業牽手貝殼，聚焦存量房合作

近段時間，“合富置業攜60家廣州門店與貝殼開展合作”的消息在房地產中介行業引發廣泛關注。合富置業作為國內首家上市房地產服務商旗下的房地產交易服務平臺，自1997年創立起便深耕廣州市場，是廣州近3年六大傳統大型中介機構之一。

此次合作專注于存量房領域，涉及合富置業位于廣州的60家門店。貝殼方面表示，雙方合作能使合富置業的強大業脈與貝殼平臺的線上資源深度聯動，擴大服務掩蓋面。通過貝殼的數字化工具提升交易效率，同時發揮合富置業在高端市場、簡單交易中的專業優勢，實現服務升級。

合富置業業務涵蓋一手營銷代理、二手物業買賣和租賃等，多年來專注深耕中高端物業和豪宅市場，業務范圍遍及廣州乃至粵港澳大灣區主要城市，其由資深從業人員組成的豪宅銷售團隊實力強勁，中高端物業成交量占比超過45%。截至2024年年末，其母公司合富輝煌代理業務掩蓋全國約40個大中型城市，代理專案約600個，二手分行數量約70家。

值得一提的是，合富置業瞄準的存量房業務正是貝殼的基本盤。貝殼2024年總交易額達33494億元，其中存量房交易額為22465億元，占比達67%。2024年，貝殼凈收入同比增長20.2%至935億元，其中存量房業務凈收入為282億元，占比約30%。而在與其他品牌合作上，貝殼通常通過共享行業理解、運營專長等，關心房產經紀品牌成長，經紀品牌則需遵守相關網絡及協議并支付費用。

二、房產中介市場競爭白熱化，格局生變

房地產行業向存量市場的轉型，讓房產中介機構之間的競爭進入白熱化階段。在廣州市場，合富置業作為老牌中介，聲量卻漸漸減弱。《2025-2030年中國房產中介行業市場深度討論及進展前景投資可行性分析報告》數據顯示，截至2025年3月末，合富置業門店數量從2024年年末的106家削減至92家。與之形成鮮亮對比的是德佑品牌，其門店數量達1008家，遠超其他中介機構。今年一季度，鏈家下屬中介機構二手住宅網簽記錄總量為1414宗，德佑、中原地產、樂有家、住商不動產分別為104宗、86宗、46宗、30宗，依次位列其次至第五名，而合富置業二手住宅網簽量僅有10宗。從店均網簽量來看，鏈家旗下門店平均簽約6.5宗，中原地產和樂有家分別為1.4宗和1宗，其余品牌店均網簽量寥寥無幾。

在從業人員數量上，截至2025年一季度末，鏈家記錄在職從業人員多達8403人，排名第一;德佑、裕豐地產、置家地產分列其次至第四位，記錄在職從業人員均有上千人;合富置業在職從業人員為834人，店均人員數為9.1人。此外，整個廣州房產中介行業也呈現出明顯變化。近兩年，備案中介機構數量小幅增加，但備案門店數量連續下探，2023年削減355家，2024年削減160家。從備案中介機構平均擁有門店數量來看，從2022年平均每家中介機構擁有2.1間門店，下降至2024年的1.3家，行業“小微化”特征更加明顯。2024年，廣州市房地產中介行業中，直營品牌門店數量普遍下降，包括合富置業、裕豐地產、樂有家等;加盟類品牌門店數量則普遍上升，其中德佑、住商不動產分別增加273家、93家。截至2024年年末，廣州市共有備案中介機構3459家，全市備案門店(包括備案中介機構和分支機構)為4444家，規模與2022年相當，且備案門店數排名前20的中介機構中，大多數門店數量呈下降態勢，6家傳統大型中介機構備案門店總量占比近幾年連續下降，2022-2024年，廣州6家傳統大型中介機構備案門店數合計占比分別為28.2%、26.6%、24.3%、20%、15.1%，2022-2024年，合富置業備案門店數量分別為162家、129家、97家，其中2024年同比下降24.8%。

三、老牌房產中介合富輝煌面臨業績壓力

作為合富置業母公司，合富輝煌已連續4年虧損。財報顯示，合富輝煌主要從事物業代理服務等多項業務，其中物業代理業務是公司主要收入來源，近年來該業務收入占比保持在95%以上。2021年，合富輝煌增收不增利，且由盈轉虧，當年營收約71.66億港元，同比增長16%，股東應占虧損達5.45億港元。2022-2024年，營收分別為15.17億港元、12.95億港元、9.47億港元，連年下滑，股東應占虧損分別為5.8億港元、5.31億港元、2.8億港元。截至2024年年末，合富輝煌持有現金及銀行存款約2.11億港元，借貸總額約1.23億港元;2021-2024年，全職員工人數從1.93萬人持續削減至4000人。在持續虧損的這些年，合富輝煌雖有明星經理人加盟，也有股權收購意向消失，但最終都未能扭轉局面。

2025年，房產中介行業正處于關鍵轉型期，老牌房產中介合富置業與貝殼的合作，是其在激烈競爭和業績壓力下尋求突破的重要舉措。存量房市場成為競爭焦點，頭部企業憑借資源和數字化優勢占據先機，中小中介機構生存空間被進一步壓縮。行業“小微化”趨勢明顯，直營與加盟模式呈現不同進展態勢。合富輝煌的逆境也是眾多老牌房產中介面臨問題的縮影，將來，房產中介行業如何在變革中找到新的增長點，實現可持續進展，值得持續關注。

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