PAGEPAGE5XX房屋征收項目房屋價值實施方案為規范XX房屋征收項目評估行為，維護房屋征收當事人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》和《房地產估價規范》等法律、法規和技術標準的有關規定，結合本市實際情況，制定本規范。一、適用范圍XX房屋范圍內被征收房屋價值評估、用于產權調換房屋價值評估、其他補償價值評估，以及相關評估結果的復核評估和鑒定。二、評估實施原則房地產價格評估機構（以下簡稱估價機構）和注冊房地產估價師應當獨立、客觀、公正地開展評估工作，并對出具的評估報告負責；不得對評估對象隨意設定假設條件，不得虛構評估對象，不得根據預先設定的結果進行評估，出具評估報告。三、評估工作流程房屋征收評估應當按照下列工作流程進行：（一）確認評估范圍和內容；（二）接受評估委托書及簽訂評估委托合同；（三）與房屋征收部門（以下簡稱委托人）交接評估對象資料；（四）制定評估工作方案；（五）實地查勘和市場調查；（六）價值測算；（七）撰寫評估報告；（八）評估報告內部審核；（九）提交評估報告；（十）評估資料歸檔。四、評估時點被征收房屋價值、用于產權調換房屋價值和其他補償價值評估的評估時點應當為房屋征收決定公告之日。五、實地查勘與市場調查注冊房地產估價師應當按照備案的評估工作方案，對房屋征收范圍內的評估對象進行全面、詳盡的實地查勘，并以圖、表、文字和影像等形式記錄、留存實地查勘資料。實地查勘內容應當包括房屋及其占用范圍內土地的現狀特征、四至、配套設施情況、使用狀況等，以及其他補償評估項目的現狀情況、使用和維護保養狀況等。對房屋征收范圍內的市場進行調查，收集如下資料：1、對房地產價格有普遍影響的資料；2、對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；3、類似房地產的交易、成本、收益實例資料；4、反映估價對象狀況的資料。六、房屋評估6.1評估方法被征收房屋價值應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法進行評估。有條件同時選用兩種以上方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當考慮選用假設開發法評估。同一征收項目范圍內，存在被征收房屋建筑類型相同、功能完整性相同或者相似的多套房屋的，可以采用標準價調整法評估各套（戶）房屋的價值。6.1.1市場法采用市場法評估的，應當在征收范圍相同或者鄰近的區域，搜集與被征收房屋的區位、用途、建筑類型和結構等相同或相似的類似房地產的交易實例，選取不少于3個符合要求的可比實例?？杀葘嵗某山蝗掌谂c評估時點相差一般應當收范圍內，并在對應企業的會計報表的資產明細賬目登記；資產明細賬目未登記或者缺乏有效證明的機器設備、物資，經委托人認定后，由估價機構評估。機器設備的基礎、房屋建成后安裝的中央空調等設施，可以與機器設備的搬遷和安裝費用一并評估。8.2可恢復使用機器設備搬遷和安裝費用可恢復使用機器設備是指經清理拆卸、包裝運輸、安裝調試后可恢復并繼續使用的機器設備，搬遷與安裝費用一般由運雜費、拆卸費和安裝調試費構成。計算公式為：機器設備搬遷與安裝費用=運雜費+拆卸費+安裝調試費可恢復使用機器設備的搬遷和安裝費用，應當根據每臺機器設備的實際情況，逐項判斷，一般按照評估時點的市場價格評估。8.2.1機器設備的重新購置價機器設備的重新購置價是指評估時點于公開市場重新購買該全新狀態機器設備的市場價格或者重新生產該機器設備的重置成本。對具有通用性質的機器設備，應當通過市場法求取重新購置價；對企業自行研制的機器設備，一般采用成本法計算重新購置價。1.市場法市場法是根據公開市場上與評估對象相似或可比的參照物價格，通過比較分析，確定評估對象重新購置價的方法。采用市場法評估機器設備的重新購置價的程序如下：（一）調查和收集同類型機器設備參照物的市場價格信息。（二）統一價格內涵。價格是指機器設備本體的價格，不包含運輸費和安裝費等費用；對于進口機器設備還應當統一貨幣單位。（三）調整價格時點。采用相關價格指數，將參照物的價格調整到評估時點的價格。（四）對參照物價格進行個別因素、地域因素等調整，求取機器設備的重新購置價。對于進口機器設備應當以到岸價為基礎計算關稅以及其他費用，一并計入機器設備的重新購置價。2.成本法成本法是通過估算被評估機器設備的重置成本來確定其重新購置價的方法，一般按照下列程序進行：（一）收集該機器設備的設計圖紙并實地查勘、核對；（二）核算制造相同機器設備所需的直接成本，包括直接材料費、燃料動力費、直接人工費、制造費用、期間費用分攤等；（三）計算開發設計等其它間接成本，以及管理費、稅金、利息和合理的利潤；（四）將直接成本、間接成本、管理費、稅金、利息和利潤累加，求得機器設備的重新購置價。8.2.2運雜費、拆卸費和安裝調試費機器設備的運雜費、拆卸費和安裝調試費可以根據機器設備的類型、規格及相應的運輸方式和拆卸、安裝調試工藝等直接評估；也可以采用適當的運雜費率、拆卸費率、安裝調試費率乘以機器設備的重新購置價的方式求取。8.3無法恢復使用機器設備評估無法恢復使用機器設備是指無法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無法恢復使用，或者搬遷和安裝費用大于機器設備殘余價值的機器設備。對于依照建筑物尺寸定制的機器設備，由委托人認定其無法恢復使用后，估價機構按照無法恢復使用機器設備進行評估。無法恢復使用機器設備價值為重置價結合成新，計算公式為：無法恢復使用機器設備價值=重置價×成新率8.3.1無法恢復使用機器設備的重置價無法恢復使用機器設備的重置價由評估時點的重新購置價與購置該機器設備發生的運雜費、安裝調試費組成。8.3.2無法恢復使用機器設備成新率的評定無法恢復使用機器設備成新率，根據機器設備的經濟壽命、已使用年限、以及維護、保養、使用等情況綜合評定。8.3.3機器設備的基礎費機器設備的基礎費是指建造該基礎所發生的材料費、人工費、機械費等全部費用。評估可恢復使用機器設備的基礎工程費時，可以不考慮成新率；評估無法恢復機器設備的基礎工程費時，應當結合成新率。8.4物資的搬遷費用物資主要包括生產原材料、半成品、成品、存貨、外購商品、辦公家具及低值易耗品等。物資的搬遷費用，計算運雜費。運雜費一般通過計車次、計件、計批次、計重量或計體積等計量單位，核算搬遷數量，并根據市場行情確定單位運雜費價格，求算物資搬遷費用。計算公式為：物資搬遷費用=搬遷數量×單位運雜費價格九、停產停業損失評估因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產停業損失的，且被征收人、公有房屋承租人認為其停產停業損失超過被征收房屋的市場評估價10%的，估價機構應當根據被征收人、公有房屋承租人向房屋征收部門提供的房屋被征收前三年的平均效益、停產停業期限等相關證明材料，評估停產停業損失，相關辦法另行制定。十、其他財物價值評估房屋征收范圍內涉及的綠化、苗木等其他財物價值委托估價機構評估的，估價機構應當根據征收雙方當事人書面確認的補償方案，參考相關技術要求進行評估。十一、參照評估被征收房屋確需參照評估的，可以參照被征收房屋同一區域、同種類型的房屋作為參照物，進行參照評估。對于作為參照物的房屋，應當按照本規范第八條的要求進行實地查勘。十二、已滅失房屋的評估征收范圍內已滅失的房屋確需評估的，應當由委托人提供房屋的相關證明文件和經征收雙方當事人書面確認的房屋狀況信息。參照評估的，應當采用由征收雙方當事人書面確認的參照房屋作為參照物。十三、協助評估房屋征收評估中涉及的特殊專業或者專業性較強的評估業務，估價機構可以委托有相應資格（資質）的其他專業機構或者聘請有相應資格從事該類業務的專業人員協助評估，但應當在房屋征收評估報告中予以披露和說明。委托其他專業機構完成的評估業務，應當單獨出具評估報告并作為房屋征收評估報告的附件；估價機構應當將該評估業務的評估結果納入房屋征收評估報告。十四、評估報告被征收房屋價值評估、其他補償價值評估，應當按照不遺漏、不重復的原則進行評估，出具評估報告。被征收房屋價值評估應當單獨出具房屋征收評估報告，有分戶房屋的還應當出具分戶評估報告；其他補償價值評估，除評估委托合同有約定外，應當出具分項評估報告，分項評估報告應當作為房屋征收評估報告的附件，并且分項評估結果應當納入房屋征收評估報告予以分項列明。用于產權調換房屋價值的評估應當單獨出具評估報告。十五、資料交接估價機構應當安排注冊房地產估價師與委托人交接評估對象的基本情況和清單等資料。委托人應當對其所提供資料的真實性承擔責任，估價機構應當對委托人提供的資料進行必要的復核。十六、評估資料歸檔房屋征收評估業務完成后，估價機構應當將包括技術報告、分戶報告在內的評估報告以及下列資料整理、立卷，歸檔保管：（一）評估委托書和評估委托合同；（二）房屋征收決定公告；（三）委托人提供的房屋征收范圍內評估對象的權屬證明材料或者經相關部門認定的證明材料，以及有關房屋基本情況的相關材料；（四）評估對象的實地查勘記錄、影像等資料；（五）可比實例、標準房屋、參照房屋的實地查勘記錄、影像等資料；（六）確定評估結果的有關系數、參數等證明資料；（七）評估過程中重大問題處理的記錄；（八）評估報告內部審核記錄；（九）營業執照、資質證書、房地產估價師注冊證書、經備案的評估工作方案與注冊房地產估價師和輔助人員名單、以及其他涉及評估項目的所有必要資料；房屋征收評估項目的檔案至少應當保存十年。十七、證據保全評估依法代管、