【銀泰中心案例分析】地理位置北京朝陽建外大街2號工程概況用地面積：31305平方米總建筑面積：350000平方米中央主樓地上63層，高249.9米東西兩棟配樓地上42層，高186米裙樓4層，高24米地下3層功能組合物業：公寓、酒店效勞式公寓、寫字樓、商業寫字樓〔東西2棟配樓〕，目前已分別整售給美林集團及中國人保公寓+酒店〔中央主樓〕寫字樓寫字樓銀泰大廈商業配套工程根本情況寫字樓：兩棟44層辦公樓，每棟地上面積7.2萬平米，標準層1849平米〔層高4米〕銀泰大廈柏悅府：主樓50—58層21套，建面17410平米柏悅酒店：34-49層，59—63層酒店配套，237間客房，建面4萬平米柏悅居：7-33層精裝修酒店效勞式公寓，共216套，建面39212平米商業：地下一層至地上3層，裙房連接3棟塔樓，總面積52,199平方米VIP俱樂部：地上5層，會議、餐飲會所：地上6層，游泳、健身功能分區寫字樓寫字樓銀泰大廈商業配套平面布置寫字樓寫字樓銀泰大廈寫字樓獨立入口寫字樓獨立入口中心入口中心入口B1-3F商業配套5F\6F會所，俱樂部縱向功能分區商業裙樓：B1-3F柏悅居、柏悅府配套VIP俱樂部：5F——會議、餐飲會所：6F——游泳、健身柏悅居：

7F-33F柏悅酒店：

34F-49F柏悅府：

50F-58F酒店配套：63F大堂、

59FSPA60F會議室

61F餐廳

62F酒吧*注：銀泰中心樓層設置中取消4、14等特殊數字銀泰大廈酒店配套柏悅府酒店柏悅居柏悅居、柏悅府配套〔Vip俱樂部、會所〕商業平面布置及交通組織柏悅居專享大堂銀泰大廈柏悅酒店專享大堂柏悅府專享大堂銀泰大廈——柏悅居標準層平面圖首層平面圖9#133.58平米8#240.35平米產品特征：建筑面積：39212平米標準層：一梯9戶，戶型面積〔僅兩類〕133平米，一居45%240平米，兩居55%設計風格：簡潔的酒店式設計除電動窗簾、光控、中央空調、石材地采暖等外無高科技使用率：72%柏悅居銀泰大廈——柏悅居價格均價：40000元/平米最低價：25000元/平米最高價：57000元/平米價差：由于可觀看長安街，西北向比東南向單價增加10-15%銀泰大廈——柏悅居銷售策略2005年10月工程內部認購，開始積累客戶，內部定價為25000元/平米2006年3月正式銷售，通過對客戶進行的價格測試，逐步提升客戶對工程售價的心理預期，實現開盤均價到達40000元/平米水平銀泰大廈——柏悅居首層平面圖豎向交通首層獨立大堂，3部專享電梯電梯刷卡進入柏悅居各層電梯不可直接到達酒店配套，前往酒店，需先下一層再另乘電梯至酒店配套銀泰大廈——柏悅居首層獨立大堂交房標準：精裝修標準：6000-7000元/平米全套家具、家電，及完備的設備配置具體交房標準見附件銀泰大廈——柏悅居物業：費用：18元/平米.月管理公司：凱悅酒店管理公司成立物業管理公司提供物業管理物業費用僅包括公共局部的物業管理，酒店效勞另外收費提供房屋租賃效勞，收取中介費用產品特征：建筑面積：17410平米標準層：1700平米，標準層2-3戶戶型面積56-58F：869.43平米戶型，共6套，標準層２戶50-55F：640.52平米〔兩套聯賣〕戶型，共5套；549.17平米戶型，共10套使用率：67%銀泰大廈——柏悅府56-58F869.43平米50-55F640.52平米50-55F549.17平米柏悅府銀泰大廈——柏悅府價格均價：70000元/平米〔毛坯〕目前售出的兩套單價分別為71174元/平米、68416元/平米價差：由于可觀看長安街，西北向比東南向價格增加15%銷售情況目前成交兩套，戶型面積為549.17平米銷售方式先由低層開始銷售購置目的為純自住銀泰大廈——柏悅府首層平面圖豎向交通首層獨立大堂，2部專享電梯電梯刷卡進入柏悅府各層電梯可直接到達上部酒店配套銀泰大廈——柏悅府首層獨立大堂銀泰大廈——柏悅府交房標準：毛坯交房設備配置與柏悅居相同具體設備配置情況見附件物業：費用：18元/平米.月物業管理人員：由柏悅酒店原班人員進行管理，提供更優質的效勞物業費用僅包括公共局部的物業管理，酒店效勞另外收費提供房屋租賃效勞，收取中介費用銀泰大廈——柏悅酒店首層平面圖豎向交通首層獨立大堂，3部專享電梯電梯直達頂層的酒店大堂，不可去往柏悅居、柏悅府首層獨立大堂規劃情況建筑面積：37018平米客房數量：237間樓層：34-49層柏悅酒店，59—63層酒店配套功能分區