華潤置地華東大區(qū)【架空層模塊研發(fā)課題組工作匯報】策略與組織研發(fā)框架|組織架構|破題思路|研發(fā)要素客戶與產品研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出標準與模塊標準體系|模塊體系|模塊建立|模塊落位設計與呈現平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究成果清單|實踐計劃|后續(xù)安排|研發(fā)小結研發(fā)框架|組織架構|破題思路|研發(fā)要素研發(fā)框架|組織架構|破題思路|研發(fā)要素·課題的研發(fā)與實施處于大區(qū)“十三五”向“十四五”過渡期，課題組一致認為架空層作為住宅產品中的一環(huán)是無法獨立于產品的，架空層設計研發(fā)應源于生活并高于生活，它是一種通過設計美學向業(yè)主傳達生活態(tài)度的載體。研發(fā)系統框架研發(fā)系統框架1、制定研發(fā)思路；2、明確課題成員及職責；3、頭腦風暴梳理破題點；4、聚焦破題點正式要素；破題要素破題要素1、友商標桿產品；2、客戶核心訴求；3、內部規(guī)劃限定；4、匯總設計提資；維度需求維度需求1、制定產品實施體系；2、明確成本體系；3、梳理建筑標準空間；4、模塊的落位標準；制定規(guī)則制定規(guī)則1、典型平面規(guī)劃；2、確定意向效果；3、深化效果實現；4、二次專項研究；美學加工美學加工1、產品手冊制定；2、試點項目實施；3、迭代更新安排；4、研發(fā)過程小結；總結維護總結維護設計顧問研發(fā)比重40%【自主研發(fā)：頂層設計、研發(fā)思路、市場調研、落位規(guī)劃】【顧問輔助：基礎模塊平面設計、效果設計、產品手冊】研發(fā)框架|組織架構|破題思路|研發(fā)要素盤課題研發(fā)執(zhí)行組長：袁怡總8室內組：沈斐建筑組：袁文君景觀組：王新民設計負責人：楊晨(南京)室內：梅竹(南京)大區(qū)組：汪嵐城市組：夏成超、翁重陽(南京)成本：馬飛物業(yè)：苗勇設計要素/DESIGNPHILOSOPHY在設計理念中，通過獨具匠心的全年齡段社區(qū)配套設計描摹出一幅品質、舒適、溫馨的生活在設計理念中，通過獨具匠心的全年齡段社區(qū)配套設計描摹出一幅品質、舒適、溫馨的生活一處匯集全齡需求的復合型社區(qū)文化交流場所。策略與組織|市場與產品|體系與模塊|設計與呈現|成果與總結【產品破局思考】:架空層研發(fā)的三條出路需21向上走：發(fā)力營銷產品價值+價格+競爭向下走：夯實價值現華東架空層遇到了瓶頸，首要是反思架空層產品存在的意義架空層是客戶生活必備嗎，架空層是否有地域差異，架空層能對銷售有所幫助嗎?所以本次架空層研發(fā)在前端即需往回挖掘，重新梳理產品與客戶價值認知/產品品質與成本適配/華潤系架空層與友商競爭三者之關系華東現有架空層市場表現具有兩極分化的特征，原有架空層多類景觀手法處理，大多體現戶外娛樂功能，功能已有深度的驗證，最近幾年新興的友商架空層逐漸室內化，多處于營銷主題包裝，但實際使用驗證較弱；現有市場的架空層已經得到了相應的驗證。所以華東架空層研發(fā)需要的是要從驗證的使用痛點出發(fā)，不斷夯實產品價值.當開發(fā)商均在重點突破架空層時，基礎功能大多能滿足大的眾基本價值需求，產品沒有短板時轉而發(fā)力營銷，改變消費態(tài)度。對他們而言，并非產品不好，而是營銷包裝成為致勝因素。越是想要保持可持續(xù)產品力，越需要靠產品更新、產品迭代，產品包裝來獲取競爭優(yōu)勢。華東市場客戶極度成熟，產品的硬件、軟件、特色都將是客戶衡量產品品質的標準，開發(fā)商投入的成本也越來越高，項目利潤率也大幅縮小，根據市場研究，除極個別項目外，華東區(qū)域覆蓋項目均為成本敏感型項目，可供架空層單項使用的成本極其有限；華東江浙滬對于架空層的地方政策因地而異，其中浙江區(qū)域架空層局部已經變成標準配置且占75%規(guī)模，而江蘇和上海則較為多變，政策方面對于封閉的限制也因地而異，故架空層在地域層面呈現多樣化局面；華東市場客戶極度成熟，各大標桿開發(fā)商都在梳理全產品線上的盲區(qū)，搶先塑造盲區(qū)此外利用項目凈利潤來打造架空層也成為華潤社會責任感的一部分。合理的成本分配及使用華東架空層無法進行常規(guī)的批量復制需要IP性質的架空空間、實現品牌溢價營銷“大江大河”品牌戰(zhàn)略即將啟動新生泛會所研發(fā)框架|組織架構|破題思路|研發(fā)要素[總有一個理由讓您擁有它]標準化標準化產品力速高品質復制推進架空層科目形成成本敏感型項目的架空層產品形成成本敏感型項目的架空層產品體系，并將此成本科目、界面分判在一線房企中的產品競爭力02市場研析研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出產品現狀|破題思路|研發(fā)要素|研發(fā)團隊【外部】產品現狀結論1:市場產品力競爭領域越發(fā)精細，作為配套的架空層成為其中之一；景觀模塊原聚場SUnac融創(chuàng)架空盒子招商地産想新6?？亓稀⒍貋砬嘁翰ｋ姰嬆２夹卤救f科蘇州翡翠四季萬科合肥未來之光旭萬科蘇州翡翠四季萬科合肥未來之光旭輝蘇州鉑悅犀湖共性特點：1、主題區(qū)分割較為碎片化；2、多采用地面彩墊，彌補功能；3、低標主題區(qū)均采用外墻漆；4、均未進行封閉處理；5、兒童主題區(qū)比重大；個性特點：1、旭輝核心圍繞兒童視角展開；2、架空層成本投入差異明顯；3、旭輝較為關注架空層打造；策略制定|市場研析|研發(fā)解題|設計實現|后續(xù)計劃產品現狀|破題思路|研發(fā)要素|研發(fā)團隊【外部】產品現狀結論3:選材方面標桿企業(yè)均采用架空層項目實地考察~無錫萬科翡翠東方無錫綠城鳳起和鳴策略制定|市場研析|研發(fā)解題|設計實現|后續(xù)計劃產品現狀|破題思路|研發(fā)要素|研發(fā)團隊【外部】產品現狀結論4:成本方面標桿房企硬軟裝綜合成本投入集中在900~1200元/m2左右(已交付項目),局部標桿做重點成本投入，高限值達2000元/m2以上，對后續(xù)研發(fā)模塊成本限額提供數據支撐，考慮本次模塊面向后續(xù)項目，初步設想在現有市場水平線上浮15%;磁量村料選用相對比牧集中，且價格較為透明，突做點在于不日情施下材料搭配：0深圳中海鹿璞蘇州旭輝鉑悅犀湖璽寧波龍湖天宸寧波龍湖春泰州新城榮樾張家港新城一硬裝部分 1,華東區(qū)域內架空層硬/軟裝單方成本集中在500-700元/m2分位；放易主要家具選用相對比拉集中，按盟主路配2、硬裝高限值處于2000元/m,軟裝低限制處于300元/m2?可作為成本分檔限值放易主要家具選用相對比拉集中，按盟主路配策略制定|市場研析|研發(fā)解題|設計實現|后續(xù)計劃產品現狀|破題思路|研發(fā)要素|研發(fā)團隊【內部】產品現狀結論：架空層設計從屬潤享家，缺少主題標簽、體系性規(guī)劃；體系內架空層調研數據梳理|HD積就腔ue8ME得新國媒端4:5噸密m=LE娜期a1修購x端1e四品加2asBGl址5上1047m路相鍋大大R口-粥國a三ZA5描a的團團研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出調研原則圍繞中高端已交付小區(qū)具有完善架空層功能的小區(qū)針對已入住具備架空層使用經驗的客戶圍繞架空層的使用痛點及功能需求針對有無架空層使用經驗的客戶均可重點了解其需求及痛點調研數量30組實際738組(有效378組)調研方式線下訪談一對一入小區(qū)深訪問卷星網絡調研調研內容架空層的使用場景架空層的痛點及功能需求客戶需求挖掘驗證定性結果調研目的洞察客戶行為習慣和生活場景大數據分析，驗證定性研究結果樣本篩選條件樣本配置策略制定樣本篩選條件樣本配置研發(fā)解題設計實現研發(fā)解題設計實現后續(xù)計劃3、品企開發(fā)項目，小區(qū)架4、非地產相關行業(yè)；5、善于表達、思維清晰；6、年齡在20-60歲之間；2、第一階段16組，第二階段14組，共計30組；姓名性別1女44歲家庭主婦改善居住高層四人，兩夫妻+女兒13歲+兒子6歲2女50歲教師改善居住高層三口之家，孩子24歲3水沁女27歲網店店主婚房高層三口之家，孩子2歲4張倩女西餐店店主改善居住高層孕中5女44歲改善居住高層一家三口，女兒14歲6鄭女士女50多歲家庭主婦改善居住高層歲*★**★*郭先生男38歲改善居住高層女35歲教師學區(qū)房高層一家三口女60歲家庭主婦改善居住高層一家五口子策略制定市場研析|研發(fā)解題|設計實現|后續(xù)計劃一客戶需求調查一客戶需求調查架空層管理及收費調查_s一產付P客戶屬性調查Pe.e4網.-研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出點①架空層小區(qū)排查②被訪客戶篩選邀約3架空層情況了解4一對一面對面訪談⑤資料錄入登記鞋鞋8-比ea8Be1*mm□暖s期t地8□樹1atr1紙質填寫的兩種方式開展，40分鐘訪談地點均設置在架空層，客訪前均提前了解該小區(qū)架空層相應情況，功能設置、軟硬件配置等便于客訪深入針對該小區(qū)已入住客戶進行篩選排摸，滿足非業(yè)內、已入住、具備使用性等硬性條件之后明確約訪對象并確定訪談計劃及時保存和上傳訪談相關物料，并及時做好每一個小區(qū)架空層情況，每一組客戶的訪談錄入登記。排查寧波中高端已交付小區(qū)的架空層情況，鎖定可調研的小區(qū)設計實現后續(xù)計劃研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出◆選取寧波市品企開發(fā)中高端項目/交付5年以內次新房/架空層功能豐富且使用頻次較高的小區(qū)業(yè)主為研究對象客戶訪談小區(qū)統計(組)客戶訪談小區(qū)統計(組)■高檔小區(qū)■中高檔小區(qū)高檔—兒童游樂區(qū)、練功虜、小型會議室、健身區(qū)、乒乓球室、會客區(qū)、茶室、架龍湖一高檔—兒童活動場所、多功能活動室，簡易的健身場所、休閑會客區(qū)龍湖出狼的中高檔兒童游樂區(qū)、休閑會客區(qū)融創(chuàng)高檔運動健身器材、兒童游樂設施、休閑交談座椅、蜂巢快遞柜、信報箱封閉式：書享空間、茶鑒空間高新區(qū)高檔兒童活動區(qū)，健身區(qū)(老人健身),閱讀/會客區(qū)一中高檔—開放式：兒童活動場所，老年活動室，解壓區(qū)、藝術長廊，乒乓臺，每封閉式：四點半學堂(未運營).健身房中檔兒童區(qū)、閱讀室、快遞柜、活動室、乒乓球室、休閑區(qū)研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出面積(m2)面積(m2)(單位：米)各功能面積室外場地面積是否涉及后期(全封閉式泛會所)兒童區(qū)程兒童游藝設施(海洋球、秋千、木馬、座椅)0騎L位：※行今高強00室0桿健身區(qū)0乳膠漆+鏡面無跑步機、動感單車、橢圓融創(chuàng)合計2750m21371戶3.3米否否防腐木-查否書享空間(封閉式125m2)-韋架+沙發(fā)座椅+坐墊+大茶鑒空間(封閉式125m2)7的書架+吧臺+沙發(fā)座椅+棋木馬.滑梯否固定式健身器材否防胞木/水泥地磚否0乳膠漆、花崗巖兒童休閑空間0否梯塑冷高員0路沿石+木質地板否策略制定市場研析研發(fā)解題|設計實現|后續(xù)計劃策略制定市場研析研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出市場中高端項目可對應我司BC檔，注重基礎功能配套，裝修用材及檔次一般面積(m2l面積(m2)(單位：米)吊頂材質水吧等)526戶0否0否龍湖736戶0是兒童活動區(qū)是(簡易器械)0否399戶四點半學堂③是兒童活動區(qū)設否3是否a否否皇無否否龍湖281戶兒童區(qū)無否0無否339戶兒童區(qū)無椅否0否0無否0否0否無否策略制定市場研析研發(fā)解題|設計實現|后續(xù)計劃策略制定市場研析客戶特征|需求分析條件輸出②定量研究：樣本篩選樣本篩選條件樣本配置1、剔除無效問卷(亂填、錯填、漏填、前后矛盾等情2、非地產相關行業(yè)從業(yè)人1、樣本城市分布廣，避免單一城市主導結果；2、樣本需覆蓋不同年齡和家庭結構；3、樣本量>300組；累計問卷738組，其中剔除36組無效，242組地產相關從業(yè)人員，實際回收有效問卷378組星標操作序號。提交答卷時間所用時間來源來源詳情來自IP(?)★1242秒浙江杭州★41427秒浙江杭州★5322秒★6浙江杭州★8182秒浙江杭州★★224秒浙江杭州★253秒★浙江杭州★553秒··總問卷數·剔除無效問卷·剔除地產相關從業(yè)人員·242組·有效問卷數2研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出②定量研究：問卷設計客戶屬性調查客戶需求調查架空層管理及收費調查行了相應的調研。4.針列深空的“童享模映”,家宜需求的必不可少的話會鐘畫可有可無不繼量OOoOOOOO區(qū)OO◎O◎OOoOOOOOO0◎OOO◎OOO(5.針對架空層的童享模塊，恨據您家庭的晝用頻次或露求度進行排序?(從高到任》【排序題】舞蹈練習空間兒童四點半學量涂聘塘家長休息區(qū)讀書區(qū)*6.針對梁空居重享模塊，您的關注廈?【比重題】顧研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出②定量研究：客戶分有效問卷分布集中在華東區(qū)域，江浙滬地區(qū)客戶共計356組，占比94%0布0百分比江蘇安徽9廣東421四川廣西1北京1江西山東陜西②定量研究：研究方法通過排序及矩陣列表等題型，對于各功能模塊的必要需求、驚喜需求、彈性需求、抗性點等進行調研，運用統計學模型分析方法，對指標進行歸類、排序等綜合運算1、排序題計算邏輯1、排序題計算邏輯表示綜合排序越靠前。計算方法：選項平均綜合得分=(2頻數×權值)/本題填寫人次。權值由選項被排列的位置決定：例如有3個選項參與排序那排在第一個位置的權值為3.第二個位置權值為2.第三個位置權值為1。2、需求度矩陣列表測試說明2、需求度矩陣列表測試說明彈性需求：可根據項目成本及客群確定是否配置，該4646研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出占比68%,三代同堂家庭占比66√調研客戶中女性占比57%,男性占比43%;50歲-50歲-√年齡以中青年客群為主.單親+孩子+老人夫妻+孩子單親+孩子結構以0-6歲為主，部分6-12歲0-6歲6-12歲12-18歲18歲以上研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出業(yè)占比55%;√使用過架空層的客戶占比33.6%,未使用過架空層的市場研析研發(fā)解題設計實現后續(xù)計劃1、架空層需求偏好架空層功能對于多數客戶來說是架空層功能對于多數客戶來說是“驚喜需求”,使用過架空層客戶對架空層需求度更高。對于架空層的功能偏好，童享模塊>>青年社交模塊≈頤養(yǎng)模塊。架空層的必要性(使用過架空層)架空層的必要性(未使用過架空層)青年社交·瑜伽空間≈.….市場研析研發(fā)解題設計實現后續(xù)計劃1、架空層需求偏好有孩家庭對童享模塊需求度更高，單身家庭對青年社交模塊需求度更高，有老人家庭頤養(yǎng)模塊需求度大于青年社交模塊。(48組)夫妻二人(72組)夫妻+孩子(孩子未成年)(124組)夫妻+孩子(孩子已成年)(23組)夫妻+孩子+老人(109組)青年社交模塊2.25頤養(yǎng)模塊1.25青年社交模塊1.63頤養(yǎng)模塊1.48研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出童享模塊中，兒童活動設施及家長休息區(qū)為“必要需求”,讀書區(qū)、科普長廊、四點半學堂、涂鴉墻為“驚喜需求”,舞蹈練習空間為需求排序加權得分客戶原聲客戶原聲需求必要性需求必要性喜需求”“必要需求”童享模塊中，客戶主要痛點為安全性不足、功能豐富度不夠、空間擁擠、材質不環(huán)保、空間通風性差、設施簡陋、物業(yè)管理不當等。設備太簡易，客戶原聲王女士(35歲，夫妻+孩子):“兒童區(qū)最注重安全性問題，有些器械對于小孩子存在一定的隱患，存在空間上的安全盲區(qū)，建議可以粘貼公示牌進行安全警示。"客戶原聲朱女士(35歲，夫妻+孩子):“兒童活動區(qū)空間太小，太過壓抑、擁擠，如果能選擇，更希望放在室外，空間更大，至于功能方面沒有太多要求，關鍵在于安全性要高。"客戶原聲陳女士(37歲，夫妻+孩子):“兒童空間去過一兩次，再也沒去了。它那邊有些空間都是封閉的，空氣流通性不好：另外設施設備太簡陋，玩?zhèn)€幾次就沒興趣了客戶原聲勵女士(40歲，夫妻+兩個孩子):“那么大的架空層兒童空間那么小氣，設施又簡單，而且像海洋球這種不定期消毒，小朋友壓根不敢玩的“市場研析研發(fā)解題設計實現后續(xù)計劃研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出3、青年社交模塊青年社交模塊中，閱覽區(qū)及健身區(qū)為“必要需求”,會客空間、電影放映區(qū)、水吧為“驚喜需求”,瑜伽空間、共享餐廚為“彈性需求”,共享餐廚存在一定抗性。閱讀區(qū)注重環(huán)境舒適安靜、書籍配置充分，健身區(qū)注重器材豐富度、空間感，更傾向于室內。需求加權得分會客空間4.86電影放映區(qū)3.42客戶原聲■平均綜合得分客戶原聲需求必要性“必要需求”“驚喜需求”電影放8785■必不可少有的話會驚喜■可有可無■不接受王女士(35歲，夫妻+孩子+老人):“個人比較喜歡看書，對閱讀區(qū)還是比較看重的，現有的閱讀區(qū)有很多書籍配置就很好：健身區(qū)存在一定需求，小區(qū)內擁有專業(yè)的健身區(qū)阮先生(35歲，夫妻+孩子):“比較看重會客區(qū)，裝修得稍微有點檔次的，放著舒服的沙發(fā)，朋友或者鄰里可以坐坐?！睆埮?50歲，夫妻+孩子):“瑜伽的話更喜歡在外面專業(yè)的地方練有老師教，架空層不會去：共享餐廚沒必要，一般都會在家里燒，架空層里做共享餐廚存在安全隱患?！惫壬?38歲，一個人):"會客室茶室的選擇可能性較大，比較傾向于商業(yè)性質的，比如咖啡館、健身器械類的。見客戶還是會去單位，健身還是會去專業(yè)的地方。"王女士(26歲，夫妻):“本人喜歡健身一些針對性的腹部的健身，水吧感覺用處不大，書畫區(qū)感覺是比較有藝術價值的，但是這種一般展示在博物館等，放這里不合適。”客戶原聲郭先生(38歲，單身):“架空層客戶原聲郭先生(38歲，單身):“架空層層高高一點，類似酒店大堂的打造，擺放沙發(fā)，玻璃移門封閉起來，檔次高一點，有些人也會愿意為這種有逼格的架空層買單，舒適度也重要，會客區(qū)如果檔次太低，使用也不會太客戶原聲郭先生(35歲，單身):"偶來朋友來基本不帶這邊來做，私密性不好，還連接過客戶原聲周女士(40歲，夫妻+孩子):“設備數量太少了，就3-4樣，小區(qū)那么多人，客戶原聲勵女士(40歲，夫妻+孩子):“書籍太少，另外也不歸類，沒有人整理記錄，研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出頤養(yǎng)模塊中，活動器械及休息區(qū)為“必要需求”,醫(yī)療服務空間、茶室、老年課堂為“驚喜需求”,太極瑜伽為“彈性需求”,棋牌娛樂空間、廣場舞空間為“抗性需求”?？蛻糨^為注重老年活動區(qū)域器械的方便實用、簡易操作，老年休息區(qū)環(huán)境清靜。需求加權得分活動器械活動器械醫(yī)療服務空間太極瑜伽棋牌娛樂空間老年課程廣場舞空間■平均綜合得分需求必要性活活動器械體息區(qū)老年課堂太極瑜伽棋牌娛樂空間廣場舞空間彈性蠕求”5.03%必不可少有的話會驚喜■可有可無不接受秦女士(60歲，女兒女婿+孩子):“架空層還是會去的，年紀大了運動活動的空間及休息的空間都是有需求的?！叭闻?40歲，夫妻+孩子):“現在沒有，但是覺得有這個需要，老年人白天或者晚上給他們提供一個場地聊聊天打打麻將?！睆埮?48歲，夫妻+孩子):“老年人健身需求應該有，平常喝喝茶也是需要的，棋牌我們小區(qū)原來有，但一是衛(wèi)生，二是經常三缺一這種從小區(qū)外找人來就不好了；講座純粹就是推銷。"李先生(35歲，夫妻+孩子):“小區(qū)現在沒有醫(yī)療服務，這方面老年人還是有需求的，會方便很多?！敝炫?40歲，夫妻+孩子):"休息區(qū)太極瑜伽這種還可以，棋牌我個人不喜歡，而且若其它小區(qū)的人也進來搓麻將管理也很亂；廣場舞之類的區(qū)域是不能接受的，太吵鬧了，喜歡清靜一些。"錢女士(50歲，夫妻+孩子):“原先我們這是有棋牌的，但物業(yè)管理存在較大問題，容易擾民，后來取消了。養(yǎng)生這些是比較排斥的，講座不需要?！翱蛻粼暼钕壬?40歲，夫妻+孩子):“本人比較喜歡喝茶，也存在一幫興趣愛好相同的朋友，架空層功能以休閑與會客為主，通風性要好，同時希望能有放置燒水的茶幾以及提供電源的地方,可以直接燒水泡茶。"痛點2:噪音影響大痛點2:噪音影響大客戶原聲朱女士(30歲，夫妻+孩子):"原來小區(qū)下面有人跳廣場舞，很吵，不能接受架空層太過對聲音的要求比較高，一定要安靜。"客戶原聲張女士(28歲，夫妻+孩子):"老年人健身和棋牌需求應該有，以前小區(qū)里有，但是很多人玩過棋牌之后不收拾的，弄得很臟亂差，就關掉了。"5、生活配套模塊生活配套模塊中，快遞柜為“必要需求”,自助販賣機、租賃儲物柜為“驚喜需求”,寵物活動區(qū)及非機動車停車區(qū)為“抗性需求”?？蛻魧τ谏钆涮讌^(qū)的衛(wèi)生環(huán)境及檔次較為關注。客戶原聲客戶原聲自助販賣機寵物活動區(qū)0平均綜合得分需求必要性“必要需求”“必要需求”非機動車停車區(qū)33.33%“抗性需求”寵物活動區(qū)17.726□自助販賣機“驚喜需求”張女士(30歲，夫妻):“架空層設置快遞柜還是有需要的，年輕人喜歡買東西，有快遞柜比較方便，自動販賣機也可以考慮。”勵女士(44歲，夫妻+2個孩子):“儲物柜這個東西必要性不是特別大，但如果只是暫時性租賃放置那，有的話倒也方便。”錢女士(50歲，夫妻+孩子):“雖然我自己養(yǎng)寵物，但寵物活動區(qū)放在架空層不實際，有些寵物還會打架，而且太臟亂差了”郭先生(38歲，單身):“非機動車區(qū)放架空層感覺不是很市場研析研發(fā)解題設計實現后續(xù)計劃研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出6、封閉性偏好客戶認為四點半學堂、閱覽區(qū)需要完全封閉，其他功能區(qū)未達成一致意見，無須完全封閉。阮先生(40歲，夫妻+孩子):四點半學堂肯定是要封閉最好也是封閉的。張先生(36歲，夫妻+孩子):會客區(qū)的話我個人覺得半封李女士(26歲，單身):架空層健身區(qū)這塊我覺得半封研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出58%客戶接受架空層收費，接受收費客戶中，59%客戶傾向于針對使用架空層的業(yè)主收取月費。選擇在物業(yè)費基礎上進行收費的客戶，能接受的費用為1元/m2/月以內，選擇收取固定月費的客戶，能接受的費用為150元/月以內。在訪談中絕大多數客戶只接受對提供專業(yè)的服務(如健身私教、瑜伽老師、咖啡吧等)收費。架空層收費情況接受度架空層收費方式認可情況物業(yè)費基礎上合理費用接受情況針對使用架空層功能區(qū)業(yè)主收費接受情況客戶原聲：王女士：不是很接受架空層收費，體驗度不是很愉快，性價比不高未必會去。之前有其他小區(qū)做過健身房收費，到最后兩敗俱傷，健身所和桑拿房、SPA等到最后都廢棄了，體驗非常差。郭先生：收費性質需要維護好才可以，偏向作為業(yè)主臨時用一下，單次收費。對于經營性健身房開設，存在品牌的問題、師資的問題、經營的問題，如果做的好是肯定有生意的。使用過架空層客戶更能接受架空層溢價。使用過架空層客戶更能接受架空層溢價。使用過架空層客戶57%接受架空層溢價，未使用過架空層客戶47%接受架空層溢價。使用過架空層客戶能承受架空層溢價價格略高于未使用架空層客戶。75%客戶能承受500元/m2以下架空層溢價。是否接受架空層溢價(使用過架空層)是否接受架空層溢價(未使用過架空層)接受接受承受溢價價格--李女士：如果收費性質的架空層，比如增加100-200一平米，總共付個幾萬元還是愿意的，不超過自己的預算都能接受。王女士：有無架空層差價在自己的預算范圍內基本都能接受。勵女士：有架空層那整個都大氣了，500/m2以內都可以的，建造費用都高了嘛。郭先生：我個人覺得架空層有沒有對我敏感度真不大，如果同個價格相似的樓盤有架空層我會有傾向性選擇，但如果要為此付出更多的錢我覺得不會買單，除非打造得特別好。小結小結研究概述|客戶特征|需求分析|條件輸出架空層模塊青年社交模塊生活配套模塊“必要需求”兒童活動設施家長休息區(qū)健身區(qū)活動器械休息區(qū)快遞柜“驚喜需求”科普長廊四點半學堂封閉涂鴉區(qū)會客空間水吧電影放映區(qū)醫(yī)療服務空間茶室老年課堂彈性需求”可配可不配舞蹈練習空間瑜伽空間共享餐廚太極瑜伽自住販賣機租賃儲物柜“抗性需求”旱冰滑板區(qū)棋牌娛樂空間廣場舞空間寵物活動區(qū)安全性、豐富性衛(wèi)生環(huán)境、檔次缺乏管理、影響社區(qū)形象標準體系|模塊體系|模塊建立|模塊落位標準體系|模塊體系|模塊建立|模塊落位架空層五大標準體系架空層五大標準體系1品牌體系1、清晰的架空層產品線；2、泛會所定義再聚焦；3、故事線產品亮點統一；2空間體系1、合理的空間尺度；2、流暢的動線組織；3、統一的設計語言；空間辨識空間辨識33成本體系1、清晰的分級分檔；3、合理的成本規(guī)劃；4運營體系1、清晰的應用導則；2、明確的落地標準；3、便捷的后期維護；產品閉環(huán)產品閉環(huán)55效果體系1、統一的產品氣質；2、創(chuàng)新的效果設計；3、健康的材料使用；設計美學設計美學結標準體系|模塊體系|模塊建立|模塊落位架空層五大標準體系【品牌體系建設】在合理成本預設條件下，提升架空層在歸家動線體系中位度，使架空層成為華潤住宅項目標志性的會所級服務配套，后續(xù)將由結合營銷品牌戰(zhàn)略營造匹配的故事線；架空層五大標準體系IP故事線營銷表達1、清晰的架空層產品線；2、泛會所定義再聚焦；3、故事線產品亮點統一；本非敏感型本非敏感型江河系列江河系列成本紅線型引入泛會所主題概念引入泛會所主題概念場景打造傳遞華潤社會形象品牌溢價彌補產品體系下社區(qū)會所短板場景打造傳遞華潤社會形象品牌溢價彌補產品體系下社區(qū)會所短板結【空間體系建設】架空層空間體系將全新塑造“泛會所”式的空間形態(tài)，利用類建筑手法塑造立體空間，同時利用極具辨識度的拱形要素強化空間效果，此外利用空間體塊穿插，做到耳目一新區(qū)別于傳統架空層的空間效果；架空層五大標準體系架空層五大標準體系平面規(guī)劃空間布局1、合理的空間尺度；2、流暢的動線組織；3、統一的設計語言；空間辨識空間辨識策略與組織|市場與產品標準與模塊|設計與呈現|成果與總結【成本體系建設】設置與項目定檔匹配的成本限額，獨立編入精裝修科目，投研階段即進行成本預留，同時架空層模塊的選擇需與項目回報率進行掛鉤；架空層五大標準體系架空層五大標準體系成本科目分級定檔1、清晰的分級分檔；2、明確的界面分判；3、合理的成本規(guī)劃；投入產出投入產出1、成本限額在900-1300元/m2,根據各項目檔次和利潤情況進行選擇不同檔次的架空層模塊。2、合約分判：由精裝修單位統一施工，減少分判，便于管理。3、成本歸口：并入精裝修工程科目，在投研階段產品定位需明確進行成本單獨預留。4、回報率掛鉤：架空層模塊的設置必須和項目回報率掛鉤。5、客戶滿意度掛鉤結標準體系|模塊體系|模塊建立|模塊落位架空層五大標準體系架空層五大標準體系e應用守則后期維護二1、清晰的應用導則；二2、明確的落地標準；3、便捷的后期維護；結標準體系|模塊體系|模塊建立|模塊落位【效果體系建設】本次架空層效果將跳出傳統類景觀或全室內的手法，課題組通過比選標簽要素、穿插體塊、解構空間半室內手法處理空效果體系1、統一的產品氣質；2、效果體系1、統一的產品氣質；2、創(chuàng)新的效果設計；3、健康的材料使用；設計美學提取拱形標簽要素室內體塊穿插室內手法塑造架空層五大標準體系結標準體系|模塊體系|模塊建立|模塊落位架空層五大模塊體系架空層五大模塊體系1、軟裝獨立模塊；1、軟裝獨立模塊；2、模塊普適性；3、自由搭配1、清晰的材料搭配；2、綠色健康的材料；3、易維護的材料選擇；1、清晰的基礎功能；2、模塊化體塊設計；3、標準化的嵌套關系；3工藝模塊化1、頂面格柵工藝節(jié)點；2、地面鋪裝工藝節(jié)點；3、拱形要素包裝節(jié)點；標準定量與創(chuàng)新變量1、基礎布局穩(wěn)定；2、組合層次分明；3、具備多種組合；產品閉環(huán)菜單選擇設計美學產品閉環(huán)菜單選擇設計美學結標準體系|模塊體系|模塊建立|模塊落位【平面模塊】再次梳理高頻樓型的基礎平面，描出基礎輪廓，本次研發(fā)平面圍繞“模糊邊界、一體打造”,區(qū)別于傳統架空層平面碎片化的歸置方式，課題組將空間進行整體規(guī)劃，不在強調功能區(qū)劃分，而是進行空間引導，給業(yè)主關于華潤架空層的“獨家記憶”;架空層五大模塊體系架空層五大模塊體系平面模塊化1、儀式門廳塑造；2、重點解決剪力墻支；3、定量與變量；模塊基礎模塊基礎4·4·N上1地7空間梳理型中間主臥雙拼模塊塊案裝飾包裹解決剪力墻支影響開敞活動空間度策略與組織|市場與產品標準與模塊|設計與呈現|成果與總結標準體系|模塊體系|模塊建立|模塊落位【配置模塊】模塊化設計是標準化的高級形態(tài)，將架空層設計進行模塊化更加利于成本節(jié)約、周期縮短、提高效率。通過不同模塊的組合可形成新的系列產品，帶來新的產品體驗；架空層五大模塊體系架空層五大模塊體系2配置模塊化可增減配式清單1、軟裝獨立模塊；2、模塊普適性；菜單選擇菜單選擇細分功能儀式前廳等候區(qū)兒童活動區(qū)1讀書區(qū)軟裝坐墊、兒童茶幾、兒童坐凳、拱形壁燈、圖書角兒童活動區(qū)2滑梯區(qū)地墊裝置、滑梯組合裝置、等候區(qū)坐墊微型體育場球類區(qū)微型足球網、微型籃球框、樂高墻、兒童黑社交中心交流區(qū)花藝、防腐木組合體量、墻面裝飾畫、健身單杠、頂面掛飾裝社交會客區(qū)1會客區(qū)茶幾、坐凳、科普書籍、兒童書籍、快遞柜社交會客區(qū)2會客區(qū)軟裝坐墊、茶幾、坐凳、拱形壁燈策略與組織|市場與產品標準與模塊|設計與呈現|成果與總結標準體系策略與組織|市場與產品標準與模塊|設計與呈現|成果與總結架空層五大模塊體系架空層五大模塊體系3工藝模塊化固化的工藝節(jié)點1、頂面格柵工藝節(jié)點；2、地面鋪裝工藝節(jié)點；3、拱形要素包裝節(jié)點；結標準體系|模塊體系|模塊建立|模塊落位可形成新的系列產品，帶來新的產品體驗；架空層五大模塊體系架空層五大模塊體系材料模塊化合理搭配集中采購1、清晰的材料搭配；2、綠色健康的材料；3、易維護的材料選擇；空間子項B空間子項B瓷磚o·/●OOo●●o●/陶瓷薄板●/外墻漆oO金屬屏風o//設備集采吸頂燈/射燈●●●彩色地墊●O0●●●瓷磚o●0前臺·●o//軟裝滑梯●OOO●乒乓球臺o●防腐木●O/●●O水磨石0//兒童器械●o防水●固定式單杠0軟裝黑板墻O●O跑步機/劃船機O/兒童籃球筐0●O●/結標準體系|模塊體系|模塊建立|模塊落位【模塊體系建設】根據調研高頻的家庭結構，在實際設計中減少強行物理分割，塑造空間，此外注意灰空間的利用；傳統架空層五大模塊體系組合模塊化傳統架空層五大模塊體系量1、1、基礎布局穩(wěn)定；2、組合層次分明；3、具備多種組合；大大產品管控產品管控策略與組織|市場與產品|標準與模塊|設計與呈現|成果與總結【模塊建立】本次架空層研發(fā)圍繞“1個平面體系、5個模塊分區(qū)、3種表現形式”體系化思路，可形成"TA+0○”"“B+0”等多種產品嵌套方空間思考：延續(xù)B檔框架，重點在材料、功能上去做空間思考空間思考：延續(xù)B檔框架，重點在材料、功能上去做空間思考：綜合單價下的成本分配，成本側重配置在前場門廳、拱形區(qū)域的兒童及休閑會客區(qū)等具有空間思考：延續(xù)B檔框架，保留基礎功能配置，重點突出兒童模塊，輕運營、易維護。5個模塊分區(qū)5個模塊分區(qū);式【模塊建立】本次架空層研發(fā)圍繞“1個平面體系、5個模塊分區(qū)、3種表現形式”體系化思路，可形成"TA+0○”"“B+0”;式B前廳兒童滑梯/閱讀區(qū)兒童娛樂區(qū)休閑會客區(qū)社交健身區(qū)33種表現形式策略與組織|市場與產品|標準與模塊|設計與呈現|成果與總結標準體系|模塊體系|模塊建立|模塊落位【模塊落位】投前階段啟動會階段1、確定目標成本；2、1、確定目標成本；2、確定產品線；3、確定產品模塊按項目定檔預留預算確定是否嵌套附加模塊按項目定檔預留預算確定是否嵌套附加模塊確定架空層產品線分級定檔B級城市改善項目銷售需求且利潤支撐項目C級城市剛需項目銷售需求且利潤支撐項目策略與組織|市場與產品|標準與模塊|設計與呈現|成果與總結【模塊落位】Part2:規(guī)劃空間布局類型空間布局類型中庭式現劃布局價值空間布局梳理空類型布局指引：中庭式、主抽式布局院落式布局院落式布局空間序列較短、產品效果不加中直式與王軸式布局，如產品貨笛與場地空間允許，優(yōu)先中庭式和主軸式規(guī)劃布局。方案階段【區(qū)位選擇】策略與組織|市場與產品|標準與模塊|設計與呈現|成果與總結【模塊落位】歸家交通系統布局二8入三參歸家交通系統布局悵理人行流魄布置人行流魄布置機機車能編布置事機動液絕布置控制原則布藍要點控制原則認認控制政4.尿飲入布置，枇單二憂危共城人4控制政控制只則控制只則核心價值區(qū)·珠理用房4、結合出入口大扛右：￥理身合出人口山大五一?；?·珠理用房示公習用斷6.下風口邊球右量，心木鯊于組共下風口邊康，舔爾地參力重認公習用斷方案階段【區(qū)位選擇】方案階段【區(qū)位選擇】策略與組織|市場與產品|標準與模塊|設計與呈現|成果與總結標準體系|模塊體系|模塊建立|模塊落位華東大區(qū)架空層規(guī)劃落位指引(該指引適用于非別墅業(yè)態(tài)產品)類型典型平面主軸式布局二級出入口二級出入口扎畫區(qū)出入口m2+選配項硬裝；石材、薄板、鋁格柵、燈具房式器材、戶外座椅、茶幾、隔斷、包間餐座椅二出入口出入口國/商建具器空網面 二翻出入口空院落式布局二出入口二出入口B+/-m2+選配項燈具斷r中軸式布局些a品黑口nn2品策略與組織|市場與產品|標準與模塊|設計與呈現|成果與總結施工圖階段【落地復制】平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究廠I策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究家長休息區(qū)2350社交健身區(qū)多功能/體閑會客區(qū)社交健身區(qū)核持臺架空星前廳B檔平面布置圖成果與總結設計與呈現成果與總結設計與呈現兒童娛樂區(qū)成人會客區(qū)成人會客區(qū)健身社交區(qū)盈健身社交區(qū)架空層前廳區(qū)兒童學打閱讀區(qū)架空層前廳區(qū)合合策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結策略與組織|市場與產品|標準與模塊平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究3.5m天花區(qū)域原頂格柵天花區(qū)域天花平面圖策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究設計意向1策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究設計與呈現|成果與總結策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結品讀生活每一處尊貴感儀式感體會家的每一刻美好成果與總結策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現成果與總結華東B檔公區(qū)空間解析社對生活的理解和賦能近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級和前沿理念設計與呈現|成果與總結策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級和前沿理念生活美好。策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結健身社交區(qū)lALREA近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級和前沿理念A策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結健身社交區(qū)lALREA近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級和前沿理念CA華東B檔公區(qū)空間解析：健身社交區(qū)人策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成人社交會客區(qū)SOCIALRECEPTIO對生活的理解和賦能近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級和前沿理念設計與呈現|成果與總結策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結社交會客區(qū)(降標方案)對生活的理解和賦能近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級和前沿理念策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結對生活的理解和賦能近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級和前沿理念策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結對生活的理解和賦能近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級和前沿理念成果與總結策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現成果與總結對生活的理解和賦能近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級和前沿理念成果與總結策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現成果與總結兒童娛樂區(qū)對生活的理解和賦能近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級和前沿理念童享時光。設計與呈現|成果與總結策略與組織|市場與產品設計與呈現|成果與總結兒童娛樂區(qū)(降標方案)對生活的理解和賦能近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級和前沿理念童享時光。成果與總結策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現成果與總結平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究兒童娛樂區(qū)(操場)兒童娛樂區(qū)兒童娛樂區(qū)架空層前廳家長休息區(qū)2兒童閱讀區(qū)02兒童閱讀區(qū)成果與總結策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現成果與總結兒童娛樂區(qū)對生活的理解和賦能近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級和前沿理念童享時光。策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結兒童娛樂區(qū)對生活的理解和賦能近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級和前沿理念童享時光。策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現成果與總結平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究兒童娛樂區(qū)對生活的理解和賦能近距離感受產品服務的創(chuàng)新升級童享時光。設計與呈現|成果與總結策略與組織|市場與產品|標準與模塊平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項設計與呈現|成果與總結8成果與總結策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現成果與總結平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結TA平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究社交空間標準與模塊設計與呈標準與模塊設計與呈現成果與總結策略與組織市場與產品平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究成果與總結策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現成果與總結平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結TA平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究琴房策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結瑜伽室策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究兒童娛樂區(qū)兒童娛樂區(qū)成果與總結策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現成果與總結平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究健身區(qū)成果與總結成果與總結儀式感前廳打造：儀式感前廳打造：◆頂面造型；◆前臺裝置；空他區(qū)次級打造區(qū)次級打造區(qū)次主力打造區(qū)合標簽拱形空間打造：標簽拱形空間打造：◆頂面格柵；◆拱形門洞；◆主體裝置；開敞空間打造：開敞空間打造：◆硬裝打造為主；◆保留大空間；◆墻頂地材質替換；三次級打造區(qū)區(qū)非敏感城市，成本控制(控制項);敏感城市(如溫州)視項目成本可局部提升架空層整體按照900-1300元/m2限額設計B檔高配：目前設計方案成本指標為1900元/m2,總價83萬?！鮾和瘖蕵穮^(qū)1850元/m2兒童娛樂區(qū)1850元/m2社交健身區(qū)1477元/m2架空層前廳兒童閱讀區(qū)景觀景觀成果與總結設計與呈現成果與總結成本材料替換1000*3000*5陶瓷薄板陶瓷薄板/視成本可調整為同色肌理漆成果與總結成果與總結架空層整體按照900-1300元/m2限額設計B檔低配：目前設計方案成本指標為1219元/m2,總價50.2萬。自助水吧913元/m2913元/m2社交健身區(qū)社交健身區(qū)架空層前廳架空層前廳兒童閱讀區(qū)景觀景觀平面規(guī)劃|效果呈現|成本專項|專項研究【限額成本解題思考】為保證成本的適配性，CD檔通過不同成本材料替換以降低成本，同時保證整體的調性和氛圍。同時也給項目有更完整的適配選擇；地面瓷磚鋪設頂面轉印鋁板地面替換為環(huán)氧地坪頂面替換為防水涂料策略與組織|市場與產品|標準與模塊設計與呈現|成果與總結架空層整體按照900-1300元/m2限額設計CD檔：目前設計方案成本指標為900元/m自助水吧兒童娛樂區(qū)兒童娛樂區(qū)社交健身區(qū)社交健身區(qū)架空層前廳兒