〔二〕開展的三個階段1、第一階段保安效勞的發端〔1981年3月—1994年3月〕〔辭源：治安：政治清明國家安定〕1981年3月深圳市第一家涉外商業房管理專業公司—深圳市物業公司成立。對住宅小區實施專業管理提出“護一方熱土，保一方平安〞的保安效勞宗旨，1994年，建設部在總結我國物業管理行業開展實踐的根底上公布建設部第33號令?城市新建住宅小區管理方法?，該方法規定：本方法所稱住宅小區管理，是指對住宅小區內的房屋建筑及公共設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理工程進行維護、修繕與整治。該方法以建設部令的形式明確了保安效勞具有治安管理的法律責任，在客觀上起到擴大保安效勞法律責任的誤導作用3、第三階段保安效勞開始正本清源走出誤區〔2003年9月—〕?物業管理條例?關于保安效勞法律責任的規定:〔1〕、條例有關規定：第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。第四十七條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的平安防范工作。發生平安事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。第三十六條物業管理企業應當按照物業效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業管理企業未能履行物業效勞合同的約定，導致業主人身、財產平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。關于物業責任糾紛物業管理企業未按合同約定提供效勞或者提供效勞不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。物業效勞合同約定有財物保管效勞，在發生財物喪失或損毀時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。物業效勞合同沒有約定財物保管效勞但物業管理企業在其職責范圍內未盡到平安防范義務或未配置應有的平安防范設備，對財務喪失或損毀有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。物業管理企業在其物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛喪失或損毀時，按照雙方簽訂的車輛管理效勞協議確定賠償責任。沒有簽訂車輛管理效勞協議的，物業管理企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他平安措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。物業管理企業的受雇人員在履行職務中給業主人身或財產造成損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

〔3〕?北京市前期物業效勞合同?京工商號[2021]49號〔4〕?北京市物業效勞合同?京工商號[2021]49號〔5〕合同約定的保安效勞內容五、保安效勞法律責任擴大化的主要原因第一、把物業保安效勞完全等同于物業保潔、綠化、工程維修等一般性物業效勞于1981年3月發端于我國改革開放先驅城市深圳的物業管理，從一開始就把為新興一代涉外商品房業主提供保安、保潔、綠化、工程維修、客服等全方位效勞作為了物業企業的效勞宗旨并作為先進的物業效勞理念迅速向全國傳播，得到了全國城市商品房業主的普遍接受和認可，已成為提高城市管理水平的重要途徑之一。在這一階段，物業管理企業不切實際的夸大了保安效勞的作用，片面的將所管區域內一時的平安定視為常治久安，并歸功于物業保安效勞的突出作用。因此，物業管理企業、業主以及新聞媒體、社會輿論都在不同程度上認為物業保安效勞承擔了社區治安管理的責任。第二、1994年建設部公布的?城市新建小區管理方法?以政府部門規章的形式提出物業保安效勞包括對小區交通、治安等管理工程進行整治的要求在我國第一家物業公司組建13年后，建設部總結了深圳、廣州物業管理經驗，于1994年公布了?城市新建住宅小區管理方法?〔以下簡稱?方法?〕，該?方法?提出“住宅小區管理是指對住宅小區的房屋建筑及其設備市政公用設施、綠化、衛生交通、治安和環境容貌等管理工程進行維護修繕和整治。〞對于物業保安效勞具有治安管理作用提出了明確的要求，賦予了物業保安效勞社區治安管理的職責，也賦予了業主要求物業保安效勞履行社會治安管理職責的權利。在當時的時代背景下，對物業保安效勞提出的這種要求無疑是正常的。但此后的物業保安效勞開展的實踐證明，這一要求確實超越了物業保安效勞的責任。是物業保安效勞不能履行的法律責任。第三、物業管理企業之間不正當市場競爭所致如前所述，有些物業管理企業在有意無意之間擴大了物業保安效勞的責任。其中無意之中擴大物業保安責任的物業管理企業是少數，大概屬于無知者無畏，更多情況是物業管理企業擴大了自己本不能承擔的物業保安效勞責任，目的是期望用無法實現的承諾，取悅業主以贏得業主的支持和選擇，忽略了如此不切實際的承諾所須承擔的經濟責任和法律責任，這是物業管理企業之間不正當競爭的結果。第四、社會治安問題。尤其是社會惡性案件的發生導致業主對物業保安效勞的心理期望過高隨著構建和諧社區工作的大力推進，社會秩序、社區治安也日趨正常穩定，但不可否認的是社會治安問題依然是重大的社會問題，少量社會惡性案件的發生對業主和住戶的人身財產和心理平安產生很大的沖擊。在單個業主面對外部復雜的治安環境而處于弱勢地位時，從實際需要和心理需要兩方面都把自己的人身財產平安、社區和諧平安寄托于物業保安效勞，在有意無意之中擴大了物業保安效勞的法律責任。1、協助做好平安防范工作的責任。2、發生平安事故時采取應急措施的責任。3、及時報告的責任。4、協助救助的責任。

六、物業保安效勞的法律責任(一)、物業管理企業對違法行為予以制止和報告的法定義務物業管理企業應當依據物業效勞合同，對物業實施系統的、全面的管理，為業主和物業使用人提供優質效勞。在管理效勞中，對于物業管理區域內出現的違法行為，物業管理企業應當及時予以制止。同時，物業管理企業不具有行政管理職能，不能行使行政管理權和執法權，本條要求物業管理企業應當及時將有關情況向有關行政管理部門報告，以便有關部門及時處理，這是本?條例?設定的物業管理企業的法定義務。本款規定的違法行為主要包括：違反?住宅室內裝飾裝修管理方法?的行為主要包括：1〕未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；2〕將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；3〕擴大承重墻上原有的門窗尺寸，撤除連接陽臺的磚、混凝土墻體；4〕損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；5〕其他影響建筑結構和使用平安的行為。〔二〕、有關行政管理部門在接到報告后應當依法對違法行為予以制止或者依法處理有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當根據有關法律法規的規定，切實履行自己的職責，依法對物業管理區域內的違法行為進行查處，維護物業管理區域正常的生活和工作秩序。如果有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，沒有根據有關法律法規的規定作出處理，屬于行政不作為，應當依照本?條例?第六十九條的規定，承擔相應的責任。〔三〕、物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的平安防范工作居民住宅區的平安防范工作，是社會治安工作的重點之一，不僅關系到人民群眾的安居樂業，關系到人民群眾的生命財產平安，而且關系到社會穩定和改革開展的大局。近年來，隨著住房制度改革的不斷深化和住宅建設的迅速開展，住房產權呈多元化趨勢，居民之間了解不多，往來較少，這對居民住宅的平安防范工作提出了新的要求。關于物業管理企業在物業管理區域內實施平安防范工作的責任問題，應當適用本?條例?第三十六條第二款的規定“物業管理企業未能履行物業效勞合同的約定，導致業主人身、財產平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。〞〔五〕、保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益實踐中一些物業管理企業聘請的保安人員，在維護公共秩序和處理問題時，不依法履行職責，甚至出現毆打業主、沒收業主財務等侵害公民合法權益的行為，在社會上造成了極其惡劣的影響。為此，本條規定：“保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。〞這里的職責，包括?條例?規定的物業管理企業在平安防范方面的職責，也包括物業效勞合同中約定的物業管理企業應盡的平安方面的義務。物業管理企業對雇請的保安人員要切實加強思想政治和業務技能等方面的教育和培訓，注重提高保安人員的政治素質和業務水平。本條規定的法律責任屬于違約的民事責任。根據民法的根本理論，有權利必有義務，而責任是違反義務的結果。?民法通那么?第一百零六條第一款規定：“公民、法人違反合同或者不履行其義務的，應當承擔民事責任。〞第一百一十一條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償經濟損失。〞違反合同義務的民事責任，法律稱為違約責任。合同義務即是合同債務，違約責任是合同當事人違反合同義務所產生的，具有相對性〔限在合同當事人之間，不涉及第三人〕、法定性和任意性。雖然違約行為可能導致應當承擔行政責任或者刑事責任的后果，如，物業管理企業擅自挪用物業專項維修資金的行為等，但違約責任僅限于民事責任，屬于私法的范疇。違約責任可以由當事人在法定范圍內通過協商在合同中事先作出約定，因而具有任意性。?合同法?第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。〞但是，如果當事人沒有在合同中約定違約責任條款時，也不影響違約責任的成立，當事人仍可以直接依據表達違約責任法定性的?合同法?第一百零七條的規定要求違約行為人承擔違約責任。

本條規定的法律責任是法律責任中的賠償損失，包括對業主各種權利和利益侵害造成的財產損失和人身傷害的后果，但損失賠償主要是指金錢賠償。?合同法?第一百一十三條規定：“損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。〞本條第二款之所以這樣規定，是由于在物業效勞合同中的履行過程中，經常出現業主人身和財產受到侵害的情況，而物業管理企業是否應當承擔責任的問題也經常會被涉及。本條僅對這種情況作出原那么性的規定。這里，關鍵是如何界定物業管理企業沒有履行合同的問題。通常講，如果物業管理企業已按照合同的約定盡到了自己的責任，就不應當承擔責任。物業管理企業是否盡到了責任，是判定物業管理企業對于業主受到人身傷害和財產損失是否承擔責任的標準。八、機動車停車管理協議〔合同〕的法律性質〔一〕、不是保管合同，看管不等于保管。保管合同：a、以存放人交付保管物，保存人直接占有保管物為前提b、存放人未按照約定支付保管費和其他費用，保管人對保管物享有留置權c、保管合同為有償合同時，保管物的價值與保管費多少成正比d、保管人應向存放人給付保管費憑證并隨時返還保管物,同時不得將保管物轉交第三方保管。〔二〕、停車協議〔合同〕不是租賃協議，租賃不排除管理a、停車設施屬開發建設單位所有b、停車設施由相關業主購置所有c、停車設施由全體業主共有九、案例1、租戶吳先生在某大廈辦公已經有一段時間了，與大廈管理公司上上下下都很熟悉。吳先生很支持大廈管理公司的工作。不久前，管理公司在大廈內設立健身室，吳先生曾贊助了一張乒乓球臺。這天，吳先生帶著了幾個人搬出一臺復印機，準備送去大修。大堂崗保安員禮貌地攔住了他，告訴吳先生要辦理物品放行手續才可搬出物品。吳先生來到大廈管理公司效勞中心辦理放行手續，但由于手續不全，未能立刻辦理。吳先生想憑著與管理公司的關系，以已請來搬運工為由，提出先搬出物品再補辦物品手續，但被物業公司效勞中心主任拒絕。吳先生十分氣憤，向物業管理公司主管投訴，稱自己不欠租金又不欠管理費，物業管理公司不予放行真是不近人情，不信任自己。物業管理公司保安員在本領件的處理上是否符合規定？物業管理公司應如何處理此次投訴？2、萬先生從某大廈停車場開車駛出。大廈室內停車場共有8層，萬先生的車停在5樓，車場出口在2樓。萬先生開車順著車道一路拐彎。當車轉到離出車口不遠的彎道時，萬先生一不留神，撞在彎道拐角處，撞損了墻角，車也撞壞了。車場保安員攔住萬先生，要求賠償車場損失。萬先生非常氣憤地向物業管理公司投訴，稱物業管理公司在停車場未設“小心轉彎〞的警示標志，平安措施不當，因此自己不僅不應賠償車場損失，物業管理公司還應賠償自己的撞車損失。物業管理公司在本次車場事件中是否有存在管理不嚴的情況？假設公司無管理上的問題，物業公司應如何處理該投訴？〔1〕原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。〔2〕被告某物業管理公司在本判決生效之日起十日內補償原告人民幣3000元。一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經審理認為，本案雙方在物業效勞合同中沒有關于人身、財產損害賠償的特別約定，故某物業管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。一審法院在實事認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。【案例分析】本案的焦點是物業管理公司是否履行了物業效勞合同約定的保安