報告思路市場分析FOCUS1項目發展策略FOCUS4項目物業發展建議FOCUS5項目分析FOCUS２項目定位FOCUS３1宏觀經濟分析宏觀政策分析房地產發展態勢個盤分析市場分析FOCUS1片區分析2宏觀經濟分析（惠州市統計局關于2006年國民經濟和社會發展的統計公報）惠州2006年人均GDP25019元，按現行匯率折算達3127美元，突破3000美元大關。住房、汽車等大宗消費開始群體出現。由此表明，惠州的房地產正處于穩定的快速增長階段。

居民消費水平不斷提高，消費結構逐步改變3宏觀經濟分析惠州人口快速增長，住宅市場供應缺口較大

上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢，其中城區人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導致住宅市場的剛性需求增加，按照全國人均居住面積24.97㎡計算，從2005年至2010年間，住宅市場需求為3200萬㎡，以2006年竣工面積來看，住宅市場依然存在較大的市場缺口。

4宏觀經濟分析宏觀政策惠州房地產態勢個盤分析市場分析FOCUS1片區分析5宏觀政策對房地產的影響1、2007年7-9月房地產業的宏觀政策法規及銀行動態推出一系列的新政，顯示了政府對調控房價的決心，一定會影響到投資者的投資熱情，導致市場交易量的暫時放緩。6宏觀政策對房地產的影響2、新證出臺目的9月28日這次新政出臺，調整主要是針對個人住房貸款，打擊房地產投機行為。2.1、對象：已有一套住房使用了貸款，再申請第二套或以上住房貸款的購房者。而對于第一套住房是一次性付款的購房者不適用。2.2、首付、利率雙重調控對于第二套房貸款者，不僅首付提高至4成，而且不使用優惠利率的基礎上還上浮10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調對投機行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤空間。7宏觀政策對房地產的影響3、后市預測3.1、新政對開發商開發資金影響較小，但對于個人住房貸款的影響較大。主要是提高第二套房貸款首付和提高貸款利率同時進行，對投資行為會有所抑制，減少需求。3.2、房地產市場在8月份經歷了銀行房貸緊縮后，深圳市場8月市場進入觀望，而在九月底出臺次提高第二套房首付的政策，其對市場的沖擊已經有所緩解。預計后市成交量會在低位有一個徘徊過程。3.3、2007年底到2008年，新盤推盤量增加，新盤積極入市可望帶來市場的回暖。8宏觀經濟分析宏觀政策惠州房地產態勢個盤分析市場分析FOCUS1片區分析9

惠州房地產態勢

2007年1-9月份惠州房地產市場增長迅猛2007年前八月，惠州房地產開發投資完成72.84億元，增長一倍，其投資額占地三產業投資的比重為62.8%，占比與上年同期相比上升10.8個百分點。1-8月全市商品房銷售面積為217.69萬平方米，增長89.6%，商品房銷售合同金額為82.84億元，增長1.5倍。1-9月，惠城區新盤預售總量較去年增加了48%，共有18810套商品房成功預售，總預售金額是去年前三個季度的兩倍，達到了90多億元。1-9月，惠城區商品房預售均價達到了4567元／平米，較今年6月份統計的上半年預售均價4092元/平米高出了475元。9月份惠城區商品房預售均價達到了5078元/平米，而去年9月份的統計數據為3005元/平米，漲幅高達69%。10惠州房地產態勢2、惠州市房地產價格自2004年之后，持續上漲;2007年第三季度，均價再創新高,為4567元/㎡。

房產交易價格快速上漲11惠州房地產態勢2007年惠州三級市場出現了良性的增長態勢注：以上數據來源于市房產交易中心2007年上半年，惠州房地產供需已在一個新的高價位上運行，帶動了房地產三級市場價格的增長。

近幾年惠城區二手房市場交易情況表12

惠州房地產態勢

品牌開發商陸續進駐惠州，未來大盤競爭激烈。據市調顯示，2007年中信集團通過建設投資三環路，從政府手里優惠取得湯泉、文頭嶺、金山湖三塊寶地；雅居樂已獲得100萬平米開發土地；萬科取得了惠州江北40號小區40萬建面的土地；佳兆業取得至少100萬平方的土地開發;……大盤規劃，居住品質成為樓盤開發的新方向。歐式建筑仍然是樓市的主流風格，戶型創新是市場的趨勢，板樓、南北通透、入戶花園、廊院、可變戶型等。未來價格繼續上揚，銷售速度相對放緩。13宏觀經濟分析宏觀政策惠州房地產態勢個盤分析市場分析FOCUS1片區分析14片區分析江北片區東平片區下角片區龍豐、鵝嶺、上排片區河南岸、金山湖片區西片區水口片區本項目15片區分析江北片區：占據地段優勢，定位為惠州未來的CBD，集辦公、商業、金融、居住、休閑以及娛樂為一體,未來發展前景巨大。現階段已形成了以開發高檔樓盤為主的區域特征——CBD行政商務中心；水口片區：作為惠州市區的東大門，水口正在打造惠州市區東部區域性城市中心，成為魅力新水口——惠州未來的CLD中心；金山湖片區：作為惠州未來惠城商品房主要供應區域，土地儲備量大，在地段及配套等資源不足的條件下，項目憑借自身的營造來提升項目的檔次——文體景觀板塊。16麥地、河南岸：占據地段優勢，為惠州成熟區，定位為以居住為主，集休閑、購物、娛樂為一體的健康居住家園——商住板塊；東平片區：占據新開河和東江天然水景資源優勢，為惠州新世紀居住文明的現代化生態型的居住區——優質人居板塊；下角片區：本片區是惠州最老的城區，土地供應量有限并且周圍市政配套落后，推出產品的檔次不高，片區的房地產發展有待于政府強有力的政策支持和資金投入，如舊城改造等——舊城板塊；

片區分析17片區分析江北片區5300東平片區6500下角片區3800龍豐、鵝嶺、上排片區4500河南岸、金山湖片區4800西片區5800水口片區9000麥地片區520018片區分析江北片區東平片區下角片區龍豐鵝嶺上排片區河南岸金山湖片區本項目水口片區19片區分析本項目片區：山景資源豐富，交通便利，位于惠州西部，現階段產品供應量不多。市政規劃為物流中心——西部生態板塊。項目所在片區目前市場供應較少。2007年底到2008年初，有一定數量的供應量，目前供應的樓盤除了城市原筑和湖畔新城外，其他的樓盤整體形象不高。項目所在片區不是熱點片區，區域配套也不成熟，但是山景資源資源優越，南靠高榜山，臨近西湖片區，惠城區山景資源主要集中在本片區；

20片區分析——交通及周邊環境豐山鱷湖路下角南路菱湖鱷湖高榜山虎頭山新聯路至龍豐上排、麥地至下角、江北21片區分析——交通及周邊環境22片區未來供應

區域未來供應約177萬平米，未來市場競爭激烈；深業項目華軒紫韻臺鵬達糖廠項目江南麗苑鵬達機械廠項目湖畔新城城市原筑景億鳳凰谷23片區未來供應9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景億鳳凰谷167套泰富禹山郡，約547套華軒紫韻臺，約385套南山公館二期，約800套鵬達糖廠項目24宏觀經濟分析宏觀政策惠州房地產態勢個盤分析市場分析FOCUS1片區分析25個盤分析

湖畔新城(二期)26個盤分析城市原筑27個盤分析美林玉桂山28個盤分析景億鳳凰谷29個盤分析鵬達糖廠項目30

個盤主力戶型一覽面積項目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑美林玉桂山景億鳳凰谷鵬達糖廠中高檔次樓盤戶型以大三房和四房為主體,主力戶型都在130平米以上,這個是目前市場客戶需要的主流區間;31個盤客戶分析客戶主要以二次以上置業，企事業單位管理人員，私營企業主，政府公務員和投資客戶等為主。32

市場小結

1、宏觀市場整體良好上揚，微觀市場競爭激烈；2、新政出臺，銷售速度明顯放緩，隨著房價的攀升和首付的提升，預計市場戶型有變小的趨勢。3、三、四房戶型為片區市場主流，其中三房140-157平米，四房約為180平米左右。4、客戶主要以二次以上置業，企事業單位管理人員，私營企業主，政府公務員等為主。5、價格不斷攀升，城市原筑1期均價達到6000元/㎡，預計湖畔新城2期均價也將突破6000元/㎡。33項目分析FOCUS２項目概況項目界定項目ＳＷＯＴ分析項目核心問題34項目位于火車西站，由HCXZ1-1、HCXZ1-4、HCXZ1-6三塊地構成，其中HCXZ1-6規劃為經濟適用房。項目總占地面積為171937.9萬，商業面積1.5萬平米。項目基本經濟指標一覽表

項目經濟技術指標35項目區位

項目位于惠州市惠城區城市中心西部山嶺地帶，南臨高榜山和紅花湖風景區，北靠沙帽嶺，東連下角片區，西接惠河高速公路，交通通達性強，其中：地塊至深圳，車程1個小時；地塊至江北，車程２０分鐘；地塊至麥地，車程２０分鐘；地塊至東平，車程２0分鐘；地塊至水口，車程３０分鐘；公共交通貧乏，僅９路公共汽車抵達市區．36

項目四至

東鄰惠州市四中學校用地，南臨高榜山景區山林地，西至共聯村村莊用地和空曠地，北達火車西站站房和鐵路用地。地塊周邊略顯陳舊，四至缺乏視覺吸引力，但整體自然環境優越?；疖囄髡菊痉亢丸F路用地高榜山景區山林地共聯村村莊用地和空曠地市四中學校用地37項目分析FOCUS２項目概況項目界定項目ＳＷＯＴ分析項目核心問題38

區域規劃定位：惠城中心區對外交通樞紐，以現代工業、商貿物流和房地產業為主導產業，功能齊全、配套完善、環境優美的現代生態型綜合性城區。人口：規劃區人口規?？刂茷椋担溉f至６．８萬人，人均城市建設用地９１．３５平方米。具體規劃：“一心三軸五組團”“一心”是指火車西站站前地區商貿服務中心；“三軸”是指鐵路與半徑瀝防護綠軸，鐵路線南側沿共聯路東西向的商貿、居住發展軸，鐵路線北側沿規劃三、四環連接道東西向的工業、居住發展軸；“五組團”則是指東部生態居住組團、西部工業組團、北部小瑤池環保工業組團、富之頁居住組團和大小新村居住組團。本項目39區域環境生態資源豐富：區域自然環境優越，擁有良好的自然山景資源，區域規劃建設中高榜山公園將以廣州白云山公園的標準打造，為惠州山景資源最豐富的區域；高檔住宅區：區域開發項目定位高端，如城市原筑、湖畔新城等，本項目有望與其連成一片，帶動整體區域價值提升，形成惠州西部的高檔住宅區；人口：規劃區人口規模控制為５．８萬至６．８萬人，人均城市建設用地９１．３５平方米；40

項目價值判研界定關鍵詞：新區、交通便捷、景觀資源、規模

41

項目界定城市山景生態規模大盤42項目分析FOCUS２項目概況項目界定項目ＳＷＯＴ分析項目核心問題43

項目優勢

規模優勢：總建面40萬平方米，具備規模開發優勢。區位優勢：隨著三環路的延伸，交通四通八達，到江北、麥地、下角都及其便利，屬于CBD中心擴張第一站；景觀優勢：三面環山，擁有良好的山景資源。地塊優勢：地塊方正，平整，是城市大盤開發的優良地塊。路網優勢：周邊路網發達，車行可以較方便的到達市區。品牌優勢：深業地產是深圳的品牌開發企業教育優勢：周邊為惠州四中，擁有良好的教育配套44

項目劣勢規劃滯后：處于待發展區域，在惠州市民心目中處于偏僻地段；區域人不旺，生活配套設施缺乏；缺乏公交體系，往來市區不方便；噪音：靠近惠州火車西站，臨近的項目的共聯東路，新聯路等經常有大型貨柜車經過，對本項目有較大噪音影響；規劃：地塊被“名家花園”分成兩個部分，對項目的整體規劃布局不利；45項目機會市場：整體市場近幾年惠州地產市場高速發展，但整體市場仍運行良好，整個市場后期看好；深惠一體化：2010年地鐵三號線、深惠輕軌列車的開通，“一小時生活圈”將使越來越多的深圳投資客戶涉足惠州地產投資，這將強力拉動惠州地產的發展；交通不斷完善：中信大橋與東江大橋的建成：區域和其他區域聯系更加緊密；區域發展：高榜山、紅花湖片區與西湖周邊區域的開發，將帶動整體區域的成熟；整體市場水平較低：市場開發水平不高，惠城區近郊缺乏品質規模大盤，市場缺乏真正將品質演繹到極致的項目，這給品質大盤的開發帶來機會。46項目威脅政策：國家近年固定資產投資的姿態及出臺的政策，一定程度上制約了地產市場的發展；競爭：惠州房地產市場快速發展，未來市場推盤量較大，市場競爭激烈；經濟適用房：少量經濟適用房的開發，低廉價格及產品形象將給項目形象帶來一定威脅；47項目ＳＷＯＴ分析對策發揮優勢：A、突出項目景觀資源優勢（南臨高榜山，北靠沙帽嶺）；B、發揮大盤運作的營銷張力，借助城市運營的新城建運動大概念，建立大盤形象；C、通過創新突破，打造片區乃至整個惠州市品質標桿，塑造獨特個性的品質名盤；規避劣勢：A、科學合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出；B、先進超前產品規劃，加以專業營銷推廣以產品和人文來提升項目的品質；C、通過品質展示，配套先行，情景體驗，弱化片區生活不便的劣勢；D、合理的產品創新，如雙層隔音玻璃等；E、保障經濟適用房的外觀形象以及品質，使經濟適用房產品不影響項目形象。

發揮優勢，規避劣勢，抓住機會，化解威脅，是本項目開發過程中應遵守的原則。48項目分析FOCUS２項目概況項目界定項目ＳＷＯＴ分析項目核心問題49

核心問題面對惠州市場競爭激烈和項目區域相對偏遠的現狀，如何在競爭格局中尋求突破，樹立項目獨特定位。本項目４０萬的體量，如何在實現利潤最大化的前提下快速的銷售，形成良好的品牌效應核心問題50項目發展策略FOCUS３開發理念啟動策略項目定位經濟適用房啟動策略51開發理念

中原認為，在惠州城市正處于大拓展、惠州房地產正處于升級換代的市場環境下，在片區綜合性生態城區的良好規劃下條件下，本項目的開發應跳出傳統住宅開發的路子，放棄過分保守做法，從區域戰略的高度對項目進行全新定位，以提升區域價值為目標進行項目操作模式設計和配套功能定位。只有這樣，才能最大限度的提升項目價值，才能夠取得超常規的戰略成功！項目帶動區域52開發理念新城市主義項目所在的區域，雖然與市區有一定距離，但不是郊區，而是一個新城區的概念。中原認為，項目應提出新市鎮主義理念，參照歐洲小鎮的做法，將優美的環境、繁榮的商業、便捷的交通、文明的社區和時尚的生活方式等等集合起來，將本項目建設成為一個環境品質高、建筑特色強、人文氣息濃郁的居住景區和人文住區，追求一種現代歐洲小鎮的最本初的風格，營造一種強烈的城鎮生活和居住的氛圍。53開發理念中原認為，項目應注重對配套設施的提煉，通過對周圍以及社區本身的文化概念提煉與挖掘，通過對社區配套、景觀小品、戶型設計、社區視覺系統、營銷推廣等各個節點和環節的整合和提煉，形成獨特鮮明的主題概念，塑造項目的核心競爭力。主題地產54項目發展策略FOCUS３開發理念啟動策略項目定位經濟適用房啟動策略55

市場客戶分析

客戶群體主要集中為政府公務員、企事業單位的管理人員和職員、私營業主及深圳投資客；

多為二次以上置業，主要為自住性客戶；

來源區域較廣，惠州各個片區均有一定的比例，主要看好片區優越的自然環境；區域類比項目客戶現狀56客戶調查分析典型高端客戶深度訪談客戶入位客戶聚類分析模型客戶定位57調研基于惠州中原代理項目置業群體需求調查問卷而成，其訪談的基本情況如下：訪談時間：2007年9月26日至2007年10月10日調查人員：盧浮公館、佳磊華麗大廈、云天華庭、東方威尼斯、華軒·紫韻臺物業顧問，項目策劃人員。調查對象：惠州中高端置業群體，界定在能承受單價6000元/平米或潛在置業者。調查目的：研究惠州中高端市場置業群體的特性、對產品的喜好、消費購買行為等，了解市場可能的趨勢及消費者潛在的購買動機需求。調查說明58惠州客戶調研問卷分布59210批客戶中，單次購買物業總價分析：40萬以下，2位40-50萬，17位50-60萬21位60-70萬，26位70-80萬，23位80-90萬，49位90-100萬，45位100-150萬，14位150萬以上，3位客戶購買能力客戶需求調查分析60客戶調查成果綜述61項目客戶圈定市民階層富裕市民階層新資產階層穩定資產階層財富階層權利階層赤貧階層階層金字塔體系62城市生態豪宅客戶城市中心豪宅客戶郊區豪宅客戶穩定資產階層財富階層客戶精準鎖定63引領◆分享◆快樂深圳中原◆事業六部目標客戶描述習慣了城市的喧囂，喜歡自然、原生的城市生活，有濃郁“山水情結”，希望在自然環境良好交通便捷的地段有一套房子；平均年齡35－５０，但有較高收入，活躍在政府、服務、IT、貿易等行業；平時工作忙碌，對生活休閑配套設施有較高要求，喜歡登山、網球等戶外運動；有著多次置業經歷，眼光挑剔，置業經驗豐富；多數是1代人或者2代人居住，多代同堂的情況會較少出現。64項目客戶定位20萬以下20~40萬40~70萬70~100萬100~180萬＞200萬核心客戶群重點客戶群邊緣客戶群主力客層：經濟承受能力在40-100萬的客戶群游離客戶群貧民65

項目客戶定位核心客戶重點客戶深、港投資置業客戶惠城區內政府公務員（惠城區政府等）惠城區內企事業單位管理人員（江北、上排等企業）惠城城區內各商業圈個體私營業主（江北、人人樂等）惠城區大中企業高級白領（江北河南岸等寫字樓內）惠城區內:專業技術人員、文化藝術類等自由職業者其他置業人群特殊用途置業人群游離、偶得客戶

本項目同屬于惠州西片區，周邊各項目樓盤客戶群體構成，對本項目客戶定位存在諸多借鑒之處。結合前面的市場調查分析，本項目客戶定位如下：66『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142產品服務人文環境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主流模式：“1+3”客觀性；典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件成本高，對地塊先天條件依賴高——體現“項目價值”[湖畔新城城市原筑]

片區項目核心競爭力矩陣67『客觀性』主動式被動式『主觀性』3１42產品服務人文環境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）山水資源，與片區項目比優勢不明顯初入市場，但品牌優勢明顯本項目的選擇：“1+2+4”（產品+人文+服務）——體現“大盤價值”“4”—“人文性”體現社區價值，增強社區的內聚力和外來客戶牽引力“1”—“產品”以獨特性和創新性成為市場關注的焦點“2”—“服務”以人性化銷售及物管體現“安全”與“尊貴”

本項目的核心競爭方向68

項目決策模型產品形象客戶渠道價格附加值本項目城市原筑湖畔新城突出項目的產品特色，提升產品附加價值69通過高標準、高起點的規劃實現是多層次復合功能的，對客戶具有高輻射特性開發模式具有示范效應充分體現人性關懷的完善的社區服務體系國際化的/多種用途/不同性質人群的交流平臺標桿效應其他項目學習模仿的對象輻射區域廣泛高融合性的可持續發展的示范式的高融合性的、可持續發展的、示范式的都市居住區

項目形象統領70惠州西城●山水生態住宅示范區——我們在這里示范惠州西部的未來！

項目市場定位71指標類別容積率凈密度（戶數/公頃）鄰里密度獨戶住宅0.22012并立式住宅0.320-2515聯排式0.540-6030疊層式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八層電梯公寓1.6170-20085十八層電梯公寓2.7240-280150國際通行的住宅用地指標從土地價值最優實現角度選擇本項目物業開發類型

本項目產品選擇方向72項目2.4的容積率位于8層電梯公寓和18層小高層洋房之間，為提升本項目的檔次及項目產品形態的多元化，建議以聯排＋８層電梯復式洋房提升項目整體的檔次，小高層＋高層填沖項目的容積率．項目沒有限高，可適當增加項目建筑的高度，降低項目建筑覆蓋率，提升項目園林景觀面積，營造良好的居住氛圍．

本項目產品選擇方向73

本項目產品選擇方向聯排＋８層電梯復式洋房＋小高層＋高層74

未來市場供應主力戶型面積面積項目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑南山公館鳳凰谷未來市場供應的主力戶型面積為130-180平米?？諜n面積區間空檔面積區間市場供應主力面積75市場熱銷戶型面積根據中原客戶調查:目前惠州樓盤熱銷的戶型面積以120-140㎡為主，其次是100-120㎡，占市場熱銷戶型的65%。76

政策對未來影響預判政府宏觀政策的不斷調控銀行的首付的不斷提高貸款利率的不斷提升

預測未來市場承接力有限，整體熱銷戶型面積有變小的趨勢。77

項目１號地塊戶型面積及配比結合項目市場分析及項目定位，建議項目１號地塊戶型配比如下（項目４號地塊可待１號地塊成熟后考慮，項目經濟適用房戶型按照相關規定）：78

項目形象定位項目案名：

深業·城市風景深業·天籟城項目定位語：

山林·湖泊·西班牙風情小鎮79項目發展策略FOCUS３開發理念啟動策略項目定位經濟適用房啟動策略809-1019分期規模物業類型時間軸2002.102.9-03.72004上半年第一期52003.117.644.3高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花遠洋房、townhouse、house

項目先進行旅游項目的打造，在項目綜合配套設施完善后，再進行住宅項目的開發，典型的旅游+地產模式。萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會所05.10-06.8天鵝堡3500010第三期第四期2007.4波托菲諾大盤啟動策略研究81大盤啟動模式一“以點帶面”模式啟動模式項目主題：教育+休閑、旅游理論基礎：——心理學觀點：當一個人在某方面具有突出的表現時，會被大多數人認為此人在各方面都具有超凡的能力——新經濟學觀點：消費者是有限理性的

大盤啟動策略研究8270套分批規模主力戶型時間軸

70套50套70套價格走勢（均價，元）

首期配置：2.8萬平米健身俱樂部、豪華會所、雙語教育、2個小學、4個幼兒園、風情商業街

惠州奧林匹克花園6000750080009500項目以運動主題，首期打造2.8萬平米健身俱樂部、豪華會所、雙語教育、2個小學、4個幼兒園、風情商業街等休閑配套，以現場實際體驗帶動項目的銷售。第一批2006.12.02第二批第三批第四批2007.2.192007.2.242007.5.3大盤啟動策略研究83大盤啟動模式二“以小博大”模式啟動模式項目主題：運動主題理論基礎：——新經濟學觀點：消費者以廣義的幸福而不以財富為終極需求

大盤啟動策略研究84

8萬分期規模主力戶型時間軸

第一期第二期第三期第四期

20萬16.5萬9.8萬價格走勢（均價，元）

首期配置：夏威夷風情商業街、網球場、100畝高爾夫球場、豪華會所萬M2

五星級酒店（總建面7萬）

星河灣2001執信中學（省一級）20022003200749005500700012，000項目首期啟動豪華會所、100畝高爾夫果嶺、風情商業街、網球場等配套，注重產品細節的打造，通過現場實景展示奠定項目的熱銷。大盤啟動策略研究85大盤啟動模式三（同類項目：半島一號）星河灣“情景營銷”模式：現場實景震撼啟動模式每期開發均值：13.5萬m2啟動規模：20萬m2項目主題：運動+休閑

大盤啟動策略研究86“以點帶面”“情景營銷”體驗經濟的成熟狀態，適用于本項目低成本營銷手法，成為目前主流模式體驗經濟的萌芽狀態啟動規模通常不大于10萬m2，1000套項目啟動策略“以小博大”現有大盤模型的適用性

本項目首期將先啟動項目會所、風情商業街、中心景觀園林等配套，以現場可體驗的高端形象，熱銷未來．87本項目啟動策略調整項目的局部容積率，將地塊一分為二，首期容積率略低，以最優資源高起點啟動，奠定項目的整體檔次；在資源全面整合基礎上，將公共配套完全充分展示，為體驗做足文章，產生震撼效果;啟動區入口處優先規劃和展示非限定性空間，加大想象和體驗力度.別墅類產品樹立價格標桿，小高層類產品聚集人氣；以最優資源高起點啟動,優先規劃和展示非限定性空間,以體驗為目的全面展開88

項目啟動策略一期二期建議項目整體分三期開發,其中1號地塊分2期,4號地塊1期開發;首先開發1號地塊臨4中的部分,初步估計總建筑面積約為12萬平米;首期開發產品檔次應相對拔高,大戶型產品比例相應調高;89項目啟動策略建議項目首期開發約12萬平米，其中住宅面積約為11萬平米,建議一期戶型配比如下：90項目發展策略FOCUS３開發理念啟動策略項目定位經濟適用房啟動策略91經濟適用房啟動策略經濟適用房1、啟動時機（在滿足政府規劃要求的前提下）經濟適用房建議在本項目一期銷售完畢后開始啟動。原因：一期銷售后項目的整體風格、形象已經確定。在社會上造成一定的影響，讓市場加深對深業品牌認識。在此時啟動經濟適用房，會得到市場更加高度的關注，提升深業品牌的美譽度。2、整體形象：必須與一期項目的風格一致，但是在此基礎上要與一期項目拉開一定的檔次。在品質方面要達到一定的水平，贏得消費者的信賴，提高深業品牌在市民中的整體形象。92一號地第一期一號地第二期經濟適用房4號地91011122007年1234567891011122008年1234567891011122009年1234567891011122010年項目總體分三期開發.項目整體開發周期93項目物業發展建議FOCUS4總體規劃布局建筑風格建議園林風格建議其他建議戶型功能判斷及亮點建議項目商業建議94總體規劃布局規劃約10000平米人工湖,提升項目的景觀資源優勢,奠定項目核心競爭力;組團圍合式布局,以景觀為導向,堅持資源優先分配給大面積產品原則,多層、高層產品盡量板樓設計;以住區人文景觀、山體自然景觀、小區中心園林構筑整個社區的三大景觀軸線;島式會所設計,會所面積約2000平米,將項目會所、人工湖與中心泳池形成一個整體,形成社區主入口的主要展示面.泳池與湖面相連接,打造無邊際泳池;商業街休閑化,將項目商業設置在共聯路和四中路邊,營造良好的休閑氛圍;規劃路景觀化,周邊種植高大大型喬木,形成一條林蔭大道.項目主入口設置在共聯路上,整個小區實現人車分流;95總體規劃示意項目三房小高層單位/商業項目三房單位/商業小區主入口人工湖+泳池聯排別墅四房單位\復式四房單位\復式聯排別墅四房單位\復式四房單位\復式項目三房小高層單位項目三房小高層單位項目三房小高層單位項目三房小高層單位/商業會所96

總體規劃示意深圳公園大地97

總體規劃示意深圳振業城98

總體規劃示意深圳半山溪谷99

規劃布局借鑒100

島式會所示意消費者調查顯示，高端消費者對小區身份感十分在意，并且認為氣派和開闊的入口景觀是提升社區價值的重要因素.101

山湖會所示意圖消費者調查顯示，高端消費者認為水系是住所加分的重要元素，會所若建在湖邊更能添加其氣派，吸引消費者眼球。102社區標志性的建筑群法洛斯燈塔荷蘭風車103項目物業發展建議FOCUS4總體規劃布局建筑風格建議園林風格建議其他建議戶型功能判斷及亮點建議項目商業建議104市場典型樓盤建筑風格研究現代簡約風格是市場主流,大盤大都選擇歐式建筑風格;從市場反映來看,客戶并不關注建筑風格本身,而關注建筑風格所反映的獨特風情,比較喜歡洋派的風情;市場上缺乏西班牙建筑、海派建筑風格、北美建筑風格、新古典主義建筑等;105建筑風格的成熟度與可行性建筑風格與名盤的執行力對比模型：西班牙建筑，因萬科城的開發成功，在全國各地被瘋狂效仿，因萬科的研究深入，是最為成熟的國外風情元素。海派建筑風格，因綠城集團的開發成功，被江浙一帶的開發商人在各地復制，也取得了較好的市場反響。海派建筑風情也因綠城的深入研究，成熟度較高。106

市場對建筑風格的偏好根據中原的市場調查,選擇最多的為現代簡約風格.客戶選擇僅僅表明現有建筑風格偏好,中原認為:客戶需要引導,市場也需要創新.市場建筑風格偏好107項目建筑風格建議從市場及項目整體考慮,建議本項目建筑風格為:西班牙建筑風格108風格印象109外觀元素：飄檐110鐵藝陽臺111花臺112細部浮雕、入口門廊

113

小高層114小高層115項目物業發展建議FOCUS4總體規劃布局建筑風格建議園林風格建議其他公共空間建議戶型功能判斷及亮點建議項目商業建議116

市場園林風格主題現狀市場園林風格多樣,除個別樓盤外,實施的不夠精細,造價低廉,談不上風情和感覺.117市場對園林風格的偏好目前市場上客戶對于園林風格，沒有固定偏好，客戶對于市場上的風情主題都不太了解，而是隨意因主題來選擇，發展商說是什么主題，就是什么主題，無法識別，也沒有實質的從園林上感受到太多品質感。市場上除了個別大盤，也缺乏較精致的園林社區。因此，一方面，客戶肯定具備園林品賞能力，好的園林，差的園林，在有比較的情況下是能夠感覺出品質高低的。另一方面，客戶對目前市場的園林沒概念，因為沒有好園林做參照，因此市場需要好園林，同時客戶對主題風格沒有任何限定，園林主題需要市場去引導。作出好的園林，客戶是一定會認識到價值的。118惠州的水土、氣候條件惠州市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，屬亞熱帶季風性濕潤氣候區,雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年平均氣溫22℃，年日照量1600至2100小時左右，(2003年)降水量為1492.8mm，降水天數為119天，降水主要集中在4月份至9月份，無霜期長達350多天。充沛的降水，無霜期長，充足的日照量。119亞熱帶園藝植物注重整體園林的質感和植物的檔次。120亞熱帶園藝植物注重整體園林的質感和植物的檔次。121

項目園林風格建議多組團、溶解式園林有效解決項目景觀均好性的問題,契合項目整體規劃和建筑風格,也能在市場上形成鮮明的主題.項目園林將主要圍繞中心湖和會所展開.122

架空層園林

整體小區首層架空6米,設置架空層園林,提升項目整體的綠化率,也可在架空層設置小區泛會所123

架空層園林124具體園林細項水主題循環流動于層疊式噴水池、噴泉、人工湖、甚至人工瀑布之間，令園區的每一細部都充溢著水的盈動;125具體園林細項景觀軸除了打造重點的園林之外，能讓整個小區的園林進行有效的呼應，更現園林的生命力。景觀軸126具體園林細項注重公共交往的鄰里關系公共空間提示公共空間127具體園林細項立體綠化-----樹多花多草少小溪湖水等水系營造128

園林小品與建筑的搭配129項目物業發展建議FOCUS4總體規劃布局建筑風格建議園林風格建議其他建議戶型功能判斷及亮點建議項目商業建議130

目前市場上已有的戶型創新

凸窗和入戶花園是項目在打造戶型產品時最常見的基本功能設計，這正驗證了消費群體對各式凸窗和入戶花園的青睞；其次是圓弧凸窗、景觀陽臺、落地窗、露臺、私家花園以及空中花園等.131特征1.各種功能房間的面積和比例調整特征2.追求附送面積空間,外圍空間的最大化利用特征3.垂直空間的最大化利用適當減少臥室個數或次臥空間；加大主臥室和客廳的面積，滿足聚會和放松要求；通過大露臺、陽臺、外飄窗、廊院等外圍空間，使室內和外部自然環境更好結合，加大采光、通風效果通過頂層閣樓、底層地下室、躍層、錯層的設計，增加空間層次感市場熱銷產品的共性特征我們對市場熱銷產品進行研究,總結了以下幾種特征:特征4.板式設計,南北通透盡量做到客廳餐廳、主臥南北通透，考慮大多數戶型朝南或東南向，以獲取最佳的陽光日照效果132

美林玉桂山3.9米層高廊院戶型3+1房2廳2衛建筑面積:131平米套內面積:110平米3.9米高調空廊院2.1米多功能影音室項目偶數層與奇數層廊院和影音室位置互換,其中廊院可以單獨隔成一個房間.133

城市原筑空中院館戶型3+1房2廳2衛建筑面積:147平米套內面積:128平米

前后大花園,與室外空間有效溝通,也可單獨的隔成一個房間.134