假設開發(fā)法測算土地單價的案例分析目錄TOC\o"1-3"\h\u29481假設開發(fā)法測算土地單價的案例分析 142521.1假設開發(fā)法的理論依據 1264191.2.利用假設開發(fā)法進行測算 11.1假設開發(fā)法的理論依據待開發(fā)土地價值（v）=開發(fā)完成后的房地產銷售價值－房地產開發(fā)成本價值－獲得開發(fā)土地時候稅費－管理費用－銷售費用－開完完成后的土地轉讓稅費1.2.利用假設開發(fā)法進行測算（1）選取最佳開發(fā)模式名流花園位于徐州銅山區(qū)距離秦洪立交300米,該項目占地面積為62771平方米,容積率為2.5，規(guī)劃用途為普通商品住房用地。總的建筑面積為199699。土地使用年限為70年。名流花園項目在徐州北面，位于中心城區(qū)和銅山區(qū)的中間,交通便捷程度高,旁邊有三環(huán)高架和高速路等，計劃建設樓型為高層，小高層和多層。（2）估算后續(xù)開發(fā)經營期估算后續(xù)開發(fā)經營期應該根據估價對象狀況，以及未來該項目完成所對應的一些日期，估價前提，估價對象所處開發(fā)建設狀態(tài)以及未開房地產市場狀況等進行測算。該項目估價時點為2021年6月19日取得土地開始建設，該項目預計到2024年五月結束，開發(fā)經營期為五年。（3）估算項目完成價值①選取可比實例依據名流花園項目開發(fā)完成后的概況，在該項目周圍找到了相似地塊，通過網絡搜集資料和實地勘察，選擇了三個項目作為可比實例，他們分別是萬科·中山都會，德信·未來之翼，九章賦三個項目。通過這三個項目進行可比實例的修正，最后得出平均值作為名流花園項目的銷售價格。a.萬科·中山都會這個項目位于中山路與北三環(huán)交匯處，距離地鐵2號線客運北站600米，小區(qū)旁邊有一個8000平的市政公園,丁萬河風景區(qū),往西有極地海洋世界,植物園,往北有九里湖濕地公園。小區(qū)人車分流，精裝交付，中軸景觀櫻花從,戶型方正,得房率高,四點半學堂,無接觸歸家，健康住宅。占地面積：67921.9

㎡建筑面積：165147.53㎡容率:2.43綠化率：35%，該最新開盤是2020年6月20日，銷售均價是13600元/㎡。周邊配套設施：交通：三星鋼材市場站：105路/105W路，9路李沃站等公交站點；還有地鐵二號線客運北站站。教育：周邊幼兒園眾多，更有許多小學和中學（劉樓小學，悅城小學，鄭集中學等等）醫(yī)療：徐州第三人民醫(yī)院（北院）生活：君盛廣場，周邊還有眾多超市；淮海農商銀行休閑：徐州市防災公園，冠滋牡丹園等區(qū)位圖見圖6-1圖6-1萬科·中山都會區(qū)位圖b.德信·未來之翼該項目位于中山路與北三環(huán)交匯處（地鐵二號線客運北站站西側），該項目占地65591平方米，建筑面積223911平方米，項目容積率2.5,綠化率35%。德信·未來之翼最新開盤時間為2021年1月5日，成交均價為12900元/㎡。項目周邊配套設施：交通狀況：軌交：地鐵2號線（客運北站站）自駕：北三環(huán)高架；汽車站：徐州客運北站。幼兒園：自帶4800平方（15個班）幼兒園中小學：楊西小學，楊屯中學。大馬路小學、鼓樓生態(tài)園小學、北辰小學、徐州二中、樹德中學、崇信學校、徐州26中綜合商場：自帶3萬方綜合商業(yè)圈；客運北站商業(yè)綜合體、君盛廣場、鼓樓廣場、蘇寧廣場、金鷹廣場、德基廣場、中央商場醫(yī)院：徐州三級甲等醫(yī)院—徐州市三院電力醫(yī)院、祥和醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)院具體區(qū)位圖間圖6-2圖6-2德信·未來之翼區(qū)位圖c.九章賦該項目擇址九里山南，項目占地面積41083平方米，建筑面積96957平方米，項目容積率2.31.綠化率35%；外攬約500畝琵琶山公園（規(guī)劃運動休閑公園）；西鄰徐運新河，一脈九龍湖，閱水觀山，天賦宜居之地。九章賦最新開盤時間為2021年2月24日，銷售均價為15900元/㎡。周邊配套設施：交通地鐵2號線四通八達（距離地鐵2號線九里山站約800米，中山路、二環(huán)北路、北三環(huán)快速路、徐沛快速通道、金馬大橋，快速連接，四通八達）幼兒園沈孟路幼兒園——鼓樓區(qū)公辦幼兒園中小學臨近四星級高中徐州二中、崇信學校——保持和鼓樓小學同步教育水平綜合商場大新老商圈環(huán)繞：蘇寧廣場、鼓樓廣場，君盛廣場，醇熟商業(yè)配套其他緊鄰規(guī)劃中的第二個5A景區(qū)九里山、徐運新河景觀帶、規(guī)劃中約500畝琵琶山公園，盡享城市綠意，大組團待確認：時光公園、萌寵樂園、全齡互動、輕氧運動、公園學堂、植物樂園、私語花園，出門就是徐運新河景觀帶、琵琶山公園。具體區(qū)位圖間圖6-3圖6-3九章賦區(qū)位圖可比實例具體基本信息見表6-1表6-1可比實例基本信息項目名稱萬科·中山都會德信·未來之翼九章賦具體位置中山路與北三環(huán)交匯處中山路與北三環(huán)交匯處中山北路與沈孟大道交匯東500米容積率2.432.52.36開盤日期2020.62021.12020.2銷售均價136001290015900交易方式出讓出讓出讓項目用途住宅住宅住宅價格公布市場透明市場透明市場透明②比較因素說明修正表6-2名流花園項目與可比實例的比較因素表估價對象萬科·中山都會德信·未來之翼九章賦項目位置秦洪立交向北300米中山路與北三環(huán)交匯處中山路與北三環(huán)交匯處中山北路與沈孟大道交匯東500米項目用途住宅住宅住宅住宅開盤日期2022.72020.62021.12020.2交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素城市中心遠近較遠一般一般較近地段等級一般較好較好較好樓層狀況高層高層高層高層交通便捷程度一般高高高空氣狀況一般好較好好商業(yè)狀況一般好好好基礎設施一般好好較好個別因素景觀狀況小區(qū)園林小區(qū)園林小區(qū)園林小區(qū)園林居住戶型以3居為主以3,4居為主以3居為主以3戶為主配套設施齊全齊全齊全齊全小區(qū)規(guī)模占地：62217㎡建筑面積：199699㎡占地面積：67921.9㎡建筑面積：165147.53㎡占地面積：65591㎡建筑面積：223912㎡占地面積：41083.4㎡建筑面積：96957㎡房屋狀況中裝中裝中裝中裝物業(yè)水平好好好好是否知名開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌開發(fā)商普通開發(fā)商品牌開發(fā)商可比實例比較因素改正三個可比實例的修正以待估價對象為基礎，要是可比實例的因素好于估價對象則予以它正的修正，如果可比實例的因素比估價對象差，則予以負的修正。a.開盤日期的修正根據開盤日期，萬科·中山都會和九章賦分別在2020年6月和2月開盤，兩個項目相差不大，都予以3%的修正；德信·未來之翼在2021年1月，予以1%的修正。具體修正見表6-3表6-3開盤日期修正幅度表項目名稱萬科·中山都會德信·未來之翼九章賦修正幅度3%1%3%b.城市中心遠近修正萬科·中山都會和德信·未來之翼相對于估計對象來說距離市中心和近一點，給予1%修正；九章賦比估價對象和其他兩個項目城市中心更近，修真2%。見表6-4修正后圖6-4距商務中心距離修正表項目名稱萬科·中山都會德信·未來之翼九章賦修正幅度1%1%2%c.地段等級修正三個可比實例的項目相對于待估價項目來說。地段等級較好一些，分別予以他們1%的修正。具體修正情況見表6-5表6-5地段等級修正表項目名稱萬科·中山都會德信·未來之翼九章賦修正幅度1%1%1%d.樓層狀況修正這四個項目的樓層都為高層，所以都對他們不予以修正e.交通便捷程度修正待估價對象周邊雖然有公交站點等交通，但是三個可比實例的周邊不僅僅有公驕交站點，而且有地鐵二號線經過，總的來說，這三個的交通便捷程度高于待估價對象。予以2%修正。具體修正見表6-6表6-6交通便捷程度修正表項目名稱萬科·中山都會德信·未來之翼九章賦修正幅度2%2%2%f.空氣狀況修正中山都會附近有丁萬河公園，九里湖濕地公園環(huán)境質量好，予以3%修正；德信·未來之翼附近環(huán)境狀況略好于待估價項目，予以1%修正；九章賦附近有5A景區(qū)九里山、徐運新河景觀帶、規(guī)劃中約500畝琵琶山公園，環(huán)境狀況好予以3%修正。具體修正見表6-7表6-7環(huán)境狀況修正表項目名稱萬科·中山都會德信·未來之翼九章賦修正幅度3%1%3%g.商業(yè)修正這三個可比實例周邊綜合商業(yè)圈較多、君盛廣場、鼓樓廣場、蘇寧廣場、金鷹廣場、德基廣場、中央商場等等，周邊商業(yè)配套齊全都予以3%修正。具體修正見表6-8表6-8商業(yè)配套修正表項目名稱萬科·中山都會德信·未來之翼九章賦修正幅度3%3%3%h.基礎設施完善度修正萬科·中山都會和德信·未來之翼周邊教育，醫(yī)療等等基礎設施完善，予以2%修正；九章賦附近的基礎設施相對于其他兩個較差一點但是又比估價對象好一點所以予以1%修正。具體修正見表6-9表6-9基礎設施修正表項目名稱萬科·中山都會德信·未來之翼九章賦修正幅度2%2%1%i個別因素修正（表6-10）表6-10個別因素修正表可比實例比較因素萬科·中山都會德信·未來之翼九章賦景觀狀況000居住戶型1%00配套設施000小區(qū)規(guī)模1%1%2%房屋狀況000物業(yè)水平000是否知名開發(fā)商0-1%0綜合上述的修正得出總修正表6-11表6-11可比實例修正總表估價對象萬科·中山都會德信·未來之翼九章賦項目用途100100100100開盤日期100103101103交易情況100100100100區(qū)域因素城市中心遠近100101101102地段等級100101101101樓層狀況100100100100交通便捷程度100102102102空氣狀況100103103103商業(yè)設施100103103103基礎設施100102102101個別因素景觀狀況100100100100居住戶型100101100100配套設施100100100100小區(qū)規(guī)模100101101102房屋狀況100100100100物業(yè)服務100100100100是否知名開發(fā)商10010099100合計1700171717131713修正系數--0.99000.99240.9900③確定待估價對象開發(fā)完成后平均銷售價格經過上述修正后，三個可比實例的銷售價格是：萬科·中山都會的價格為13464元/㎡；德信·未來之翼的價格為12810元/㎡；九章賦的價格為16741元/㎡。待估價對象開發(fā)銷售價格見表6-12表6-12待估價對象開發(fā)完成后銷售價格萬科·中山都會德信·未來之翼九章賦修正后銷售價格134641281016741權重0.310.300.39估價對象銷售價格14545④確定待估價對象開發(fā)完成后的價值名流花園開發(fā)完成后的可銷售面積為104770平方米，我們計算出開完完成后的總價值。總價值=銷售單價×可銷售面積=14545×104770=1523879650元算出后續(xù)費用和應得利潤=1\*GB3①求出房屋開發(fā)完成后成本名流花園項目共有14棟，由5棟小高層，5棟多層，4棟高層。現估算出名流花園房屋開發(fā)成本。表6-12開發(fā)成本項目單位成本（萬元）（一）前期工程費2657.67（二）建安工程費59470.6合計62,128.27名流花園房屋開發(fā)總成本=前期工程費＋建安工程費=54331100+594706000=621282700②估算不可預見費用查找和分析周邊樓盤得知不可預見費大概為用為總開發(fā)成本2%—5%。名流花園項目項目不可預見費用大約為開發(fā)完成后成本的2%，由此可以計算出名流花園項目的不可預見費：不可預見費就為開發(fā)完成后成本的2%，即：621282700×2%=12425654元③管理費用上網查找后得知，管理費用大概為開發(fā)完成后成本的3%至5%，上述又計算出不可預見費，因此可以得出名流花園項目的管理費用為開發(fā)完成后的成本結合估價經驗，名流花園管理費用為開發(fā)完成后的成本加上不可預見費之和的3%即：（621282700+12425654）×3%=19011250元=4\*GB3④估算投資利息根據互聯網上的信息，央行規(guī)定的1到5年期長期商業(yè)貸款的利率為4.75%。名流花園項目開發(fā)期為2.5年，可以得出貸款利息按復利計算，該項目開發(fā)周期為2.5年，計息為每年的二分之一，由此可以得出貸款利息，即：貸款利息=地價×[(1+利息率)（開發(fā)經營期/2）-1]+（開發(fā)總成本+不可預見費+管理費用）×[(1+利息率)開發(fā)周期-1]=地價×[(1+4.75%)2.5-1]+652719604×[(1+4.75%)（2.5/2）-1]=地價×0.12+38982654=5\*GB3⑤估算投資利潤查找資料和依據其他房地產開發(fā)得出房地產開發(fā)的利潤里大概為11%-15%，根據名流花園項目的實地情況可以得出該項目的投資回報率為銷售收入的13%即：1523879650×13%=198104355元=6\*GB3⑥稅金和銷售費用的估算名流花園項目的稅金和銷售費用大概占收入費用的9.5%（5.5%+4%），即：1523879650×9.5%=144768567=7\*GB3⑦土地取得時稅費計算每一塊土地去的時候都要繳納稅費，名流花園項目取得時的稅費為土地的3%，稅費的計算由稅法以及徐