上海維修資金管理制度總則目的為加強本市維修資金的管理，保障維修資金的安全，規范維修資金的使用，維護業主的合法權益，根據國家和本市有關法律法規，結合本市實際情況，制定本制度。適用范圍本制度適用于本市行政區域內各類住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、使用、管理和監督?；驹瓌t1.專戶存儲：維修資金應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。維修資金應當存入市、區（縣）房屋維修資金管理中心（以下簡稱管理中心）在銀行開設的維修資金專戶。2.?？顚Ｓ茫壕S修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。3.所有權人決策：維修資金的使用應當經業主大會依法通過后實施。未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。4.公開透明：管理中心應當建立維修資金信息公開制度，定期公布維修資金的交存、使用、增值收益和結存情況，接受業主監督。維修資金的交存交存主體1.商品住宅的業主：應當在辦理房屋入住手續前，將首期維修資金存入維修資金專戶。2.已售公有住房的業主：應當在辦理房屋入住手續前，將首期維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。交存標準1.商品住宅：首期維修資金的交存標準為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。具體標準由市、區（縣）人民政府制定。2.已售公有住房：首期維修資金的交存標準為當地房改成本價的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。交存方式1.業主自行交存：業主可以直接將維修資金存入管理中心指定的銀行專戶。2.委托房地產開發企業代收：房地產開發企業應當在與業主簽訂購房合同之日起30日內，將業主交存的維修資金存入管理中心指定的銀行專戶。3.委托公有住房售房單位代收：公有住房售房單位應當在收到業主交存的維修資金之日起30日內，將維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。維修資金的使用使用范圍1.住宅共用部位：是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.住宅共用設施設備：是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。使用程序1.提出使用建議：物業服務企業或者相關業主根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。2.制定使用方案：使用建議經業主委員會審核同意后，由業主委員會組織制定使用方案。使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、施工單位選擇、質量監督、驗收等內容。3.公示使用方案：使用方案應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不得少于7日。業主對使用方案有異議的，應當在公示期內提出。業主委員會應當對業主提出的異議進行核實，并將核實情況告知業主。業主對核實情況仍有異議的，可以向區（縣）房屋行政管理部門申請調解。4.通過使用方案：使用方案應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。5.組織實施：業主委員會應當委托具有相應資質的施工單位實施維修和更新、改造項目，并與施工單位簽訂維修和更新、改造合同。維修和更新、改造合同應當包括項目名稱、內容、范圍、工期、質量要求、費用結算等內容。6.竣工驗收：維修和更新、改造項目竣工后，業主委員會應當組織相關業主、物業服務企業對維修和更新、改造項目進行驗收。驗收合格的，業主委員會應當將驗收情況在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不得少于7日。7.結算費用：維修和更新、改造項目驗收合格后，業主委員會應當按照維修和更新、改造合同的約定與施工單位進行費用結算，并將結算情況在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不得少于7日。業主對結算情況有異議的，應當在公示期內提出。業主委員會應當對業主提出的異議進行核實，并將核實情況告知業主。業主對核實情況仍有異議的，可以向區（縣）房屋行政管理部門申請調解。8.劃轉資金：維修和更新、改造項目費用結算后，業主委員會應當按照規定將維修資金劃轉至施工單位。緊急使用程序1.發生危及房屋安全等緊急情況：當出現電梯故障、消防設施故障、屋面外墻滲漏、二次供水水泵運行中斷、排水管道堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險、共用護（圍）欄破損嚴重、其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況時，物業服務企業或者相關業主應當立即采取應急措施，并及時通知業主委員會。2.提出緊急使用申請：物業服務企業或者相關業主應當在采取應急措施的同時，向區（縣）房屋行政管理部門提出緊急使用維修資金的申請，并提交相關材料。相關材料應當包括維修和更新、改造項目的情況說明、費用預算、施工單位選擇情況等。3.審核并公示：區（縣）房屋行政管理部門應當在收到緊急使用申請后的2個工作日內進行審核。審核通過的，區（縣）房屋行政管理部門應當在物業管理區域內顯著位置公示緊急使用維修資金的相關情況，公示期不得少于7日。業主對公示情況有異議的，應當在公示期內提出。區（縣）房屋行政管理部門應當對業主提出的異議進行核實，并將核實情況告知業主。業主對核實情況仍有異議的，可以向區（縣）房屋行政管理部門申請調解。4.組織實施：公示期滿無異議或者異議不成立的，區（縣）房屋行政管理部門應當及時通知管理中心劃轉維修資金。管理中心應當在收到通知后的2個工作日內將維修資金劃轉至維修和更新、改造項目的施工單位。維修資金的管理管理機構1.市房屋維修資金管理中心：負責本市維修資金的統一管理和指導工作，主要職責包括：制定維修資金管理制度和相關政策；負責維修資金的交存、使用、增值收益和結存情況的統計分析；負責維修資金專戶的管理和監督；負責維修資金使用的審核和備案等。2.區（縣）房屋維修資金管理中心：負責本轄區內維修資金的具體管理工作，主要職責包括：負責維修資金的交存、使用、增值收益和結存情況的核算；負責維修資金專戶的日常管理；負責維修資金使用的受理和初審；負責維修資金使用情況的跟蹤和監督等。專戶管理1.開設專戶：管理中心應當在銀行開設維修資金專戶，專項存儲維修資金。維修資金專戶應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。2.資金核算：管理中心應當按照國家有關規定，對維修資金進行獨立核算，確保維修資金的安全和完整。維修資金的利息收入應當計入維修資金滾存使用。3.專戶監督：管理中心應當定期對維修資金專戶進行檢查，確保維修資金專戶的資金安全和使用合規。銀行應當按照與管理中心簽訂的協議，對維修資金專戶進行管理和監督，定期向管理中心報送維修資金專戶的資金收支情況。增值收益管理1.增值收益來源：維修資金的增值收益主要來源于維修資金專戶存儲的利息收入、利用維修資金購買國債的利息收入、利用共用部位、共用設施設備進行經營的收入等。2.增值收益分配：維修資金的增值收益應當按照國家有關規定，扣除必要的管理費用后，用于補充維修資金。具體分配比例由市、區（縣）人民政府制定。維修資金的監督業主監督1.知情權：業主有權了解維修資金的交存、使用、增值收益和結存情況，管理中心應當定期公布維修資金的相關信息，接受業主監督。2.表決權：業主大會依法通過維修資金使用方案的，業主有權參與表決，并按照表決結果行使權利。3.監督權：業主有權對維修資金的使用情況進行監督，發現問題的，可以向業主委員會或者管理中心提出意見和建議。行政監督1.主管部門監督：市、區（縣）房屋行政管理部門應當加強對維修資金管理和使用情況的監督檢查，依法查處違法違規行為。2.審計監督：審計部門應當依法對維修資金的管理和使用情況進行審計監督。社會監督1.媒體監督：新聞媒體應當對維修資金的管理和使用情況進行監督，及時曝光違法違規行為。2.行業協會監督：物業管理行業協會應當加強對會員單位維修資金管理和使用情況的自律管理，督促會員單位依法依規使用維修資金。法律責任業主及相關人員責任1.業主違反規定：業主違反本制度規定，挪用維修資金的，由市、區（縣）房屋行政管理部門追回挪用的維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。2.業主委員會成員違規：業主委員會成員違反本制度規定，挪用維修資金的，由市、區（縣）房屋行政管理部門責令其退還挪用的維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。業主委員會成員的行為給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。3.物業服務企業違規：物業服務企業違反本制度規定，挪用維修資金的，由市、區（縣）房屋行政管理部門追回挪用的維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；情節嚴重的，吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。物業服務企業的行為給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。管理中心及相關人員責任1.管理中心違規：管理中心違反本制度規定，未按照規定存儲維修資金、未按照規定使用維修資金、未按照規定進行信息公開等，由市、區（縣）房屋行政管理部門責令其改正，并處以罰款；情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；