房地產稅收檢查指南一、行業經營管理現狀和征管現狀

（一）經營管理現狀

房地產業的主要生產經營活動是從事土地、房屋開發和銷售業務，一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：第一階段（開工前期），通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發的正式計劃書→規劃部門批準的→建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證→土地主管部門核發的建設用地批準書→建設局核發的建筑工程施工許可證（其中在核發施工許可證時，建設局將對房地產企業所開發項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。第二階段（組織施工期），通過正式的招標程序，組織安排施工企業進場施工。第三階段（預售期和產權轉移期），根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續。

一般房地產開發企業內部管理機構主要有董事會、總經理、發展計劃部、工程管理部、采購部、銷售部、財務部、辦公室等。房地產業的外部監管部門主要有發改委、土地管理部門、拆遷管理部門、規劃部門、建設主管部門、建筑工程質量監督部門、房產管理部門等，這些部門按照各自法定職責分別從不同角度對房地產行業進行監督管理，而這些部門在工作過程中形成的大量信息與稅務稽查密切相關。其他還有一些中介機構，如工程監理公司和會計師（造價師）事務所。

（二）征管現狀

房地產業的稅收已成為地稅部門的重要收入來源，是征管的重點行業。由于房地產開發與土地的一致性，各地政府一般都要求以項目成立項目公司，獨立進行辦證、核算、納稅等，稅務部門對項目公司進行征管。房地產開發企業涉及的稅收主要有營業稅、個人所得稅、企業所得稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、土地增值稅等，其中個人所得稅以代扣代繳為主，企業所得稅實行查賬征收，銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，印花稅采取預繳和自貼申報，土地增值稅（增額沒超過原價50%的稅率為30%；50%-100%-40%；100%-200%-50%；200%以上60%）采取預繳和清算方式。房地產業涉及的稅收政策多，且變化多，特別是企業所得稅，主要有國稅發[2006]31號和國稅發[2009]31號兩個重要文件，注意兩者區別和銜接。

（三）行業存在的主要涉稅問題

從手段上來看，房地產業存在的主要稅收問題有：

7、自用房、出租房保留成本明顯偏低，多結轉銷售成本，造成少繳企業所得稅；

8、甲料直接進開發成本，再全額取得施工方發票重復入賬，及非法取得假發票、虛開發票進開發成本，造成少繳企業所得稅；

9、借給關聯方的資金不收取利息，未作納稅調整，造成少繳企業所得稅；

10、將開發期的利息入“財務費用”，多轉當期成本；

11、前面營業稅方面的問題中有關企業所得稅的問題，如：1、3、7、11、14點。

個人所得稅方面：

1、發放工資、獎金，支付集資利息，未按規定代扣代繳個人所得稅；

2、股東分紅或利潤分配增加股東個人投資額，未按規定代扣代繳個人所得稅；

3、為職工個人購買商業保險，未按規定代扣代繳個人所得稅；

4、在福利費、工會經費等科目中支付給個人的應稅項目，未按規定代扣代繳個人所得稅；

5、公司管理人員在兩處以上取得收入，未按規定合并申報；

6、員工的旅游費未并計個人收入按規定代扣代繳個人所得稅；

7、在“應付工資”等科目為員工支付個人所得稅，未按含稅金額計算。

其他小稅種方面：

1、建筑安裝合同、租賃合同、廣告合同、設計合同、保險合同、銀行借款合同未按規定申報繳納印花稅；

2、實收資本、資本公積未繳少繳印花稅；

3、取得土地使用權，在開發期未按規定及時申報繳納城鎮土地使用稅；

4、公司自用房及出租房租金收入未按規定申報繳納房產稅；

二、檢查工作思路及方法

（一）工作思路

對于實行會計電算化的單位，有條件的可試行“查賬軟件”。

對房地產開發業的檢查，應以已完工或階段性完工的開發項目為重點，從立項、開發、竣工、銷售四個環節入手，全面調取銷控臺賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標合同、施工預決算書、監理記錄等資料，運用建安成本分析控制、利潤率控制、實際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準疑點，采用實地檢查與詢問調查相結合、賬內檢查與外調相結合的方法，全面審核項目的收入和成本費用支出的真實性和準確性。

1、請企業負責人介紹企業的基本情況、開發項目、房屋銷售情況；調閱企業各項會議記錄、董事會決議，看有無特殊事項發生（如抵債、贈送、分配、轉作固定資產等）；向財務負責人解釋企業財務核算、成本結轉方法及交稅情況等，掌握第一手資料。

2、要求提供項目立項證明、設計平面圖、銷售圖紙、銷售合同、預決算書等相關資料，并進行實地察看（完工程度、是否已交付使用等）。

3、審核賬簿憑證等相關資料。

（二）檢查方法

采取詢問、審查賬簿及實地察看相結合，必要時可外調有關單位。房地產開發企業一般項目跨期長，檢查工作量大，應確定以審核賬簿憑證及相關資料為主，實地察看、詢問為輔的檢查方式。仔細審核涉稅相關賬戶的明細分類賬，及相關合同、預決算書、房屋銷售圖紙等，對大宗業務往來及重要經濟業務抽查其記賬憑證和原始憑證。要關注：

1、收入包括商品房銷售收入、商品房預售收入、視同銷售收入、出租收入、其他收入，如合作、合股投資房地產項目，投出方提供勞務服務取得的收入。主要注意以下幾個方面：①將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上隱瞞收入體外循環，或者將部分收入核算混入其他他往來賬戶偷逃營業稅和企業所得稅。②有的企業項目滾動開發，雖然房屋已全部售完，但不按時進行工程結算，銷售商品房收入一直掛在“應收賬款”或“預收賬款”上，不結轉收入，導致其成本也無法結轉，賬面出現虧損，無法真實反映企業的盈虧，影響了企業所得稅的征收。③有些企業在房地產銷售時，向住戶收取的價外費用或代收費用，在會計上不計或少計收入，導致收入減少，偷逃營業稅和企業所得稅。

2、成本的組成的合法性、真實性和成本結轉的合理性。即成本的匹配。主要注意以下幾個方面：①查資金流：特別強調發票與實際付款情況進行比對檢查，對單張發票在10萬元以上和單個單位年度入賬額在100萬元以上的情況應進行重點核實。與收到款項的單位核對，看是否反映在賬上，沒有或不符必須采集證據；是否有現金實物等返回經辦人員，如有必須采集證據，提供案源。是否通過第三方賬戶轉賬，或將賬戶借給他人使用。②查業務真實性：發生的建筑、購買材料等業務是否真實；取得的發票中有無假票。③查匹配：成本結轉和項目完工、銷售收入是否匹配、合理。

3、費用是否和生產經營有關，是否真實。主要注意以下幾個方面：①列支與生產經營無關的費用。②報銷企業股東的個人和家庭生活費用。如個人的電話費、水電費、交通費、餐飲費、家用電器、服裝、高檔消費品等。③發生的辦公用品、會議費、差旅費等費用沒有明細清單或相應記錄，是否存在虛列行為。

三、各稅種的檢查要點

（一）營業稅方面

1、營業稅計稅收入的檢查。除了會計上確定收入計稅外，還包括：⑴采取預收款項銷售不動產，收到款項時納稅，在申報繳納時，一般會計處理為借：應交稅金——營業稅，貸：銀行存款，即繳納以后在應交稅金賬戶反映為借方余額，被查人是否正確繳納，應根據預收賬款賬戶年末余額×5%與應交稅金借方余額比較，若兩者不相等，則責令被查單位說明原因，做更詳細的分析。⑵各種代收代付款項一般并計收入納稅，應從“其他應付款”賬戶統計代收代付款項與營業稅申報表數據比較，若不一致的必須查明原因。⑶贈送或價格明顯偏低分配給員工、股東、合作建房單位等，應合理調整計稅價格征稅。贈送屬于開發產品非銷售行為，稽查人員除了檢查“存貨項目”、“主營業務收入”等，還必須查閱“商品房開發項目”有關可售面積資料、查閱所有發票存根聯來核實是否同銷售數量、價格一致，特別注意有否開具發票而不作收入；價格是否明顯偏低，通過銷售部門的銷售臺賬來核對每張發票內容，查明有否關聯交易、有否為購買者逃避契稅形式上壓低價格等情況，以及結合市場價格來判斷。（4）以房抵債。房地產企業占用資金較大，拖欠銀行、非金融機構貸款和拖欠施工企業工程款的現象比較普遍。為還貸款和欠款，直接將等值的房屋轉讓給貸款單位或施工企業，采取不做收入直接抵減企業的負債或不做賬行為。檢查時注意開發商與施工企業簽訂的合同、結算方式；調閱所有借款合同，注意還款期限和利息，是否有貸款長期不還現象。涉及到訴訟的，應注意了解法院判決書內容。相關的會計科目為“開發產品”、“長期借款”、“財務費用”等。

2、營業稅計稅扣除額的檢查。房地產企業上述營業收入應全額計稅，一般無扣除額，應核對納稅申報表“收入減項”和調閱“應交稅金——營業稅”賬戶貸方分錄內容，若有否扣除額，則責令被查單位說明理由。

3、營業稅稅目稅率的檢查。房地產企業適用稅目主要是銷售不動產，但也應關注其他營業稅應稅項目，如出租房產等。檢查“應交稅金”賬戶，主要審核：“預收賬款”、“經營收入”、“其他業務收入”、“其他應付款”等往來賬科目以及“應交稅金”、“銀行存款”、“現金”、及部分費用類科目、納稅申報表等，重點注意：①已提稅金是否全額繳納；②將銷售合同與預收賬款科目進行核對，看有無將部分房款直接計入經營收入面未提營業稅的情況；③代收代付款費用有無交稅；④將合同與預付賬款、應付賬款核對，看有無以房抵債或抵工程款、置換房產，商品房出租、合作建房等情況；⑤如有代建合同，關注四個條件是否符合；⑥將房屋銷售圖紙與銷售合同和預收賬款明細賬進行核對，如有必要進行實地察看、看已銷售房屋收入是否全額入賬，⑦關注企業間的業務往來情況；⑧安置過程中的超面積款的核算情況及將不動產作為股利分配或贈送不動產等視同銷售行為。

4、注意其他各種特殊業務，如換購房地產、以房地產抵債、無償贈與房地產、集資建房、委托建房、中途轉讓開發項目、參建聯建、合作建房、拆遷補償（安置）、以投資名義轉讓土地使用權或不動產所有權實為出租等行為是否按規定足額納稅。

（二）企業所得稅方面

企業所得稅是檢查的重點稅種，應根據國稅發[2009]31號的規定（注意與國稅發[2006]31號的銜接與區別），逐條逐項檢查。有總局印發的《企業所得稅管理操作指南（房地產業》的稅務人員，在稽查中，可以學習參考。

1、銷售收入實現、確認的檢查。房地產企業不管以什么方式銷售，銷售的實現必須以完工產品為前提，完工的標準：竣工證明已報房地產管理部門備案；或已開始投入使用；或已取得了初始產權證明。

⑴采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

⑵采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

⑶采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

⑷采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

稽查人員針對稽查準備階段調查掌握的情況，通過查看銷售部門臺賬，清點發票存根聯，審閱房產購銷合同，查看“主營業務收入”賬戶等，核對分析判斷會計人員是否按以上規定確認收入。

2、銷售未完工開發產品取得收入納稅調整的檢查。企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率（3%-15%）分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

3、視同銷售的檢查。企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（2）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（3）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

4、開發產品成本的檢查。企業必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。開發產品的計稅成本確認原則，可否銷售原則、分類歸集原則、功能區分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區分原則。成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案，成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。房地產企業開發產品的成本核算復雜，盡管周期較長，應實行全查法。開發產品的計稅成本主要有土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費。稽查人員在查看“存貨項目”、“生產成本項目”等會計事項的基礎上，尤其注意：①土地成本的構成。通過有關渠道，了解被查單位土地來源。通過政府拍賣取得的，核實拍賣成交價及支付方式、支付單位等情況；征用集體土地而取得的，查閱相關征用文件核實征地費的真實性，有否超范圍列支；通過政府舊城改造，出讓土地方式取得，查閱相關拆遷、出讓文件，核實拆遷費用的真實性，有否利用非拆遷人員的身份證或虛構拆遷單位協議，列支拆遷補償費的情況；通過原工業用地變更為商業用地（包括合作單位地塊）取得，核實地塊的歷史成本，有否評估重置價值入賬。②建筑成本。通過查閱建筑合同，了解總承包及分包施工單位的預算造價等情況；檢查原始憑證核對材料發票和建筑發票的有效性，有否假發票、外地發票、票款單位不符、白條或收據代替發票等情況；檢查暫估成本的合理性，房地產企業往往以決算報告尚未通過為理由，完工后仍然拖欠施工單位工程款，而在結算銷售成本時過高的暫估成本。③建設期間接費用。開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制和配比原則計入成本對象。通過查看原始憑證檢查費用的真實性、合法性和有效性，有否與開發項目無關的費用，有否非當期實際發生的費用，設計費用、勞務費用的真實性是檢查重點；檢查費用在各項目之間分配是否合理，有否故意多分配先完工項目成本。④產品的單位成本。屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法（可選）。其他如土地成本、單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本、借款費用、非貨幣交易方式取得土地使用權的，根據國稅發[2009]31號和企業所得稅有關規定確定。

5、銷售成本的檢查。已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

稽查人員應檢查企業是否按照規定正確結轉銷售成本，這里主要是通過計算的單位成本與實際銷售結轉或留存單位成本比較后來判斷是否多列成本，少計利潤。

6、其他納稅調整事項的檢查。其他納稅調整事項難以一一列舉，可按企業所得稅匯算清繳表有關納稅調整事項，結合會計事項檢查進行對應分析，在表上有顯示數據的，需查明具體內容，核對調整數據是否正確；在表上沒有顯示數據的，對經常性發生項目必須通過查看相應的會計賬戶和分錄加以證實。特別注意長期投資和投資收益，有長期投資的應查明有否以不動產等實物投資，有否按公允價值作納稅調整；查看被投資單位報表，是否存在已分利潤而未到賬的等。

（三）個人所得稅方面

1、審核固定資產明細賬及原始憑證，看有無以企業資金為投資者本人、家庭成員及其相關人員支付與企業生產經營無關的消費性支出及購買汽車、住房等財產性支出有無按規定代扣代繳個人所得稅。

2、審核“管理費用”、“財務費用”、“開發成本”、“待攤費用”、“預提費用”等科目及原始憑證，看有無發放獎金、支付集資利息、為個人投保、發放董事獎金、補貼或支付勞務報酬等未按規定代扣代繳個人所得稅。

3、審核“應付職工福利費”、“其他應付款”、“應付股利”等科目及原始憑證，看有無發放補貼、買物、股利等未按規定代扣代繳個人所得稅。

（四）房產稅方面

通過資產類“固定資產”項目檢查，搜索所有不動產資產，通過收入類“其他收入”、“營業外收入”搜索“租賃收入”。審核“固定資產”、“在建工程”明細賬及房屋產權證明等，關注房產投入使用時間、評估情況（有無按評估增值后的價值申報納稅）；已交付使用的房產有無暫估入賬，按規定申報交納房產稅；商品房自用、出租、出借有無按規定申報納稅；構成房產價值的部分附屬設備如暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等高務；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等有無按規定申報納稅、應計入的土地價值是否轉出等等。重點審核固定資產房產原值，房屋出租租金收入、開發產品的出租收入，已交付使用掛“在建工程”房屋，無租使用的房屋，與免稅共同使用的房屋有無未繳或少繳房產稅情況。

（五）城鎮土地使用稅方面

1、征稅范圍的檢查。有否區分征稅區域和不征稅區域，所在地是征稅區域的是否繳納了土地使用稅，有否少繳；

2、計稅依據的檢查。納稅人申報繳納的土地使用稅有否是企業實際占用的土地面積，有否只申報原來的土地面積，而未申報新征用的土地面積。在申報上有土地使用證書的，以土地使用證上的面積為實際占用面積，尚沒有土地使用證以批準文件上的面積為實際占用面積，都沒有的，以實際丈量確定；

3、地段等級及適用稅率的檢查。納稅人應首先搞清所在地址屬土地使用稅征收的哪一個等級，并核實自已相對應的適用稅率，在此基礎上看有否錯用等級，將適用高稅率的土地按低稅率申報納稅現象，同時要注意每期應繳納的稅