市場(chǎng)調(diào)研一：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。通俗地說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查就是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的“千里眼”和“順風(fēng)耳”。調(diào)研目的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，把握市場(chǎng)方向（對(duì)公司）。了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，做到知已知彼，方能百戰(zhàn)不殆（對(duì)銷售代表）。c)為公司擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供依據(jù)（對(duì)公司）

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性

a)

市場(chǎng)調(diào)研是一樓盤定位銷售正確決策的前提；

b)

是銷售穩(wěn)定和提高的基礎(chǔ)；

c)

是了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)、劣勢(shì)的有力方法；

d)

是樓盤本身提高經(jīng)濟(jì)效益的主要方法。

三、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容

1．地段（地點(diǎn)、交通、環(huán)境等）

2．公司組成（發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、物業(yè)公司、環(huán)境設(shè)計(jì)等）

3．基本參數(shù)（占地面積、總建筑面積、容積率等）

4．建筑類別（商場(chǎng)、住宅、商住房、別墅等）

5．面積與戶型（面積與戶型配比情況）6．周邊及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施（周邊包括教育、購(gòu)物、醫(yī)療、金融等；區(qū)內(nèi)包括會(huì)所、健身房等）7．價(jià)格（起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)）

8．推廣策略（現(xiàn)場(chǎng)促銷方式、廣告推廣方式）

9．銷售情況（銷售率等）

10．付款方式（一次性付款、銀行按揭、免息分期付款等）

11．客戶群體（客戶群體分布情況）

12．樓盤優(yōu)、劣勢(shì)等四、調(diào)研方法

1．網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法

通過(guò)電腦網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行一些基本資料收集，了解樓盤的概況。2．電話調(diào)查法

直接打電話到售樓處，電話調(diào)查時(shí)可用很客氣的語(yǔ)調(diào)表明自己是同行調(diào)研。3．親臨現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查法

親臨現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查法可采用以下幾種方法：

1)

扮客戶買房：優(yōu)點(diǎn)----可以從銷售人員口中獲得有效信息；缺點(diǎn)----不夠詳細(xì)，只能針對(duì)小范圍了解數(shù)據(jù)，如問(wèn)太專業(yè)太多的問(wèn)題會(huì)讓售樓員察覺(jué)你是同行，反而無(wú)法獲得調(diào)研表需要填寫的內(nèi)容。

2)

以同行身份直接調(diào)研獲取相關(guān)數(shù)據(jù)：優(yōu)點(diǎn)----以同行身份可以直接請(qǐng)銷售人員幫助填寫調(diào)研表的所有內(nèi)容；缺點(diǎn)-----內(nèi)容雖然詳細(xì)，但不夠真實(shí)，實(shí)質(zhì)性的數(shù)據(jù)無(wú)法獲得。

3)以同行身份去買房：同行也要買房，抱著確實(shí)要買房的心態(tài)去踩盤（切記：態(tài)度一定要好）你會(huì)收到意想不到的效果，而且可以間隔性地去調(diào)研。優(yōu)點(diǎn)-----可以用專業(yè)的語(yǔ)言去問(wèn)對(duì)方樓盤的詳細(xì)情況，讓售樓員感覺(jué)你是準(zhǔn)客戶時(shí)，你會(huì)得到樓盤的真實(shí)有效的信息五、房地產(chǎn)市調(diào)方法細(xì)分由于土地和房屋的“不動(dòng)性”，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深的地域特征，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣于依據(jù)地域形態(tài)，先由點(diǎn)（單個(gè)樓盤）到線、面（區(qū)域市場(chǎng)）再由線、面（區(qū)域市場(chǎng)）到體（宏觀環(huán)境），然后再?gòu)捏w回復(fù)到面，從面回復(fù)到點(diǎn)和線，不斷循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握，這點(diǎn)、線、面、體也構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本內(nèi)容。下面，我們就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的點(diǎn)、線、面、體的三個(gè)層次分別加以介紹和說(shuō)明。（一）點(diǎn)——單個(gè)樓盤對(duì)單個(gè)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識(shí)的第一課，而且也是資深人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體最為直接的途徑。單個(gè)樓盤的市場(chǎng)調(diào)查包括六大項(xiàng)：第一項(xiàng)：是了解公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)。監(jiān)理和物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰(shuí)？他們的資質(zhì)如何？彼此間是如何合作的。建設(shè)：魯班獎(jiǎng)、資金實(shí)力，技術(shù)水平監(jiān)理：甲級(jí)資從而評(píng)估樓盤的資信度和品質(zhì)目的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資建設(shè)是資金大，周期長(zhǎng)的一項(xiàng)工程沒(méi)有足夠?qū)嵙Φ墓就顿Y于房地產(chǎn)項(xiàng)目，往往隱藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。第二項(xiàng)：是分析樓盤的地理位置。大的方向講，就是分析（1）樓盤的區(qū)域歷史沿席（2）區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等）（3）了解區(qū)域交通狀況（公交、地鐵、高架、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等）（4）區(qū)域公共配套設(shè)施（水、電、煤等市政配套；公園、學(xué)校醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場(chǎng)館，集貿(mào)市場(chǎng)，著名餐館等生活配套）和人文環(huán)境等。小的方向講，就是樓盤地塊的大小形狀，是臨街地、角地還是袋地…所處位置，它的東西南北鄰居是誰(shuí)？進(jìn)出道路如何？目的：和其它商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價(jià)值。第三項(xiàng)：是分析產(chǎn)品：這是樓盤市調(diào)的主體部分，重點(diǎn)在于了解樓盤的土地、總建面積、產(chǎn)品類別與規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)與外觀，總建套數(shù)與房型、面積、格局配比、建筑用材、公共設(shè)施和施工進(jìn)度…目的：分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把處發(fā)揮最大的潛能。還需具有大肚量和力爭(zhēng)上游的精神。資深市調(diào)人員——