物業維修設施管理制度一、總則（一）目的為加強物業維修設施的管理，確保設施設備正常運行，保障業主的正常生活和工作秩序，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所管理的各類物業項目中的維修設施管理工作。（三）基本原則1.預防性維護原則：通過定期巡檢、保養等措施，預防設施設備故障的發生，延長其使用壽命。2.及時維修原則：對出現故障的設施設備及時進行維修，確保其盡快恢復正常運行。3.安全第一原則：在維修設施設備過程中，嚴格遵守安全操作規程，確保維修人員和使用人員的安全。4.質量保證原則：維修工作要保證質量，符合相關標準和規范，滿足業主需求。二、維修設施管理職責（一）維修部門職責1.負責制定維修設施年度、月度維修計劃，并組織實施。2.對物業區域內的各類維修設施進行日常巡檢、保養和維修工作。3.建立維修設施檔案，記錄設施設備的基本信息、維修記錄等。4.負責維修工具、設備和材料的管理。5.對維修人員進行培訓和考核，提高其業務水平和工作能力。（二）其他部門職責1.協助維修部門做好維修設施的管理工作，如提供設施設備使用情況反饋等。2.負責本部門所使用設施設備的日常維護和簡單故障處理，并及時通知維修部門進行維修。3.配合維修部門進行設施設備的更新改造等工作。（三）物業項目經理職責1.全面負責物業維修設施的管理工作，確保制度的有效執行。2.審核維修計劃和費用預算，協調維修工作中的各項資源。3.對維修設施管理工作進行監督和檢查，及時解決存在的問題。4.向上級領導匯報維修設施管理工作情況。三、維修設施分類及管理（一）房屋建筑維修設施1.屋頂：定期檢查屋頂防水層是否有滲漏、損壞等情況，及時進行修補。2.外墻：檢查外墻是否有裂縫、脫落等現象，根據情況進行維修或翻新。3.地面：包括室內外地面，及時修復破損、起砂等問題。4.門窗：對門窗進行日常檢查，維修或更換損壞的五金配件，確保門窗開關靈活、密封良好。5.樓梯及扶手：定期檢查樓梯踏步、扶手是否牢固，進行必要的維修和保養。（二）電氣維修設施1.高低壓配電柜：定期巡檢，檢查設備運行狀態，進行維護保養和故障排除。2.變壓器：監測變壓器的溫度、聲音等參數，確保其正常運行。3.配電箱：檢查配電箱內電器元件的工作情況，及時更換損壞的元件。4.照明系統：包括公共區域照明和室內照明，定期檢查燈具的完好情況，及時更換損壞的燈泡等。5.電梯：按照規定進行定期維護保養，確保電梯安全運行。配備專業的電梯維修人員，嚴格遵守電梯安全操作規程，做好電梯故障的應急處理。（三）給排水維修設施1.生活水泵：定期檢查水泵的運行狀況，進行維護保養，確保供水正常。2.排水管道：檢查排水管道是否暢通，及時清理堵塞物，維修滲漏的管道。3.消防水池及水箱：定期檢查消防水池及水箱的水位、水質等情況，確保消防用水的正常供應。4.衛生間設施：包括馬桶、洗手盆、水龍頭等，及時維修損壞的設施，保證正常使用。（四）消防設施1.火災報警系統：定期進行測試和維護，確保其靈敏可靠。2.消火栓系統：檢查消火栓的配件是否齊全，水壓是否正常，保證隨時可用。3.自動噴水滅火系統：進行日常巡檢和維護，確保噴頭無堵塞、閥門無漏水等。4.滅火器：定期檢查滅火器的壓力、有效期等，及時更換過期或損壞的滅火器。（五）其他設施1.監控系統：保證監控設備正常運行，存儲數據完整，以便在需要時能夠提供有效的監控資料。2.門禁系統：維護門禁設備的正常使用，及時處理門禁卡丟失、損壞等問題。3.綠化灌溉設施：定期檢查灌溉管道、噴頭等，確保綠化用水正常供應。四、維修設施巡檢與保養（一）巡檢計劃1.維修部門應根據設施設備的特點和使用情況，制定詳細的巡檢計劃，明確巡檢的內容、周期和責任人。2.巡檢周期分為每日巡檢、每周巡檢、每月巡檢和每季度巡檢等，對于重點設施設備應適當增加巡檢次數。（二）巡檢內容1.設施設備的運行狀況，如溫度、壓力、聲音、振動等。2.設備的外觀是否有損壞、變形、腐蝕等情況。3.連接部件是否松動、脫落。4.電氣系統是否正常，有無漏電、短路等現象。5.潤滑、冷卻等系統是否正常。（三）保養措施1.日常保養：由維修人員在巡檢過程中進行，主要包括清潔、緊固、潤滑等簡單維護工作。2.一級保養：以維修人員為主，操作人員參加，一般每月或每季度進行一次。主要內容包括設備的局部解體檢查和清洗，調整設備各部位的配合間隙，緊固設備的各個部位。3.二級保養：以維修人員為主，操作人員參加，一般每年進行一次。對設備進行全面解體檢查和清洗，修復或更換磨損的零部件，檢查和調整設備的精度、性能，對電氣系統進行全面檢查和維護。五、維修設施報修與處理（一）報修渠道1.業主或使用人可通過電話、上門等方式向物業客服中心報修。2.物業客服中心接到報修后，應詳細記錄報修內容、業主信息等，并及時通知維修部門。（二）報修受理1.維修部門接到報修通知后，應立即安排維修人員前往現場查看情況。2.維修人員到達現場后，應向業主或使用人了解具體故障情況，并進行初步檢查，確定維修方案。（三）維修處理1.對于簡單故障，維修人員應在規定時間內完成維修工作，并向業主或使用人反饋維修結果。2.對于復雜故障，維修部門應制定詳細的維修計劃，明確維修時間、步驟和責任人，并及時向業主或使用人說明情況，爭取其理解和配合。3.在維修過程中，維修人員應嚴格遵守安全操作規程，確保維修質量和安全。如因特殊原因需要延長維修時間，應及時向業主或使用人說明原因。（四）維修記錄1.維修人員應在維修完成后，及時填寫維修記錄，包括維修時間、地點、內容、維修人員等信息。2.維修記錄應妥善保存，作為設施設備檔案的重要組成部分，以便日后查閱和統計分析。六、維修設施材料與備件管理（一）材料與備件采購1.根據維修設施的需求和庫存情況，由維修部門制定材料與備件采購計劃。2.采購計劃應經物業項目經理審核后，報公司相關部門進行采購。3.采購人員應選擇合格的供應商，確保所采購的材料與備件質量符合要求，并具有合理的價格。（二）材料與備件驗收1.材料與備件到貨后，由倉庫管理人員和維修人員共同進行驗收。2.驗收內容包括數量、規格、型號、質量等，確保與采購合同一致。3.對于驗收不合格的材料與備件，應及時與供應商聯系退換貨。（三）材料與備件庫存管理1.建立材料與備件庫存管理制度，明確庫存管理的流程和要求。2.倉庫管理人員應定期對庫存材料與備件進行盤點，確保賬物相符。3.合理控制庫存水平，避免積壓或缺貨現象的發生。對于常用的材料與備件，應保持一定的安全庫存。（四）材料與備件領用1.維修人員因工作需要領用材料與備件時，應填寫領用申請表，經維修部門負責人審批后到倉庫領取。2.倉庫管理人員應按照審批后的領用申請表發放材料與備件，并做好領用記錄。3.對于貴重或特殊的材料與備件，應實行限量領用和跟蹤管理。七、維修設施安全管理（一）安全操作規程1.維修部門應根據各類維修設施的特點，制定詳細的安全操作規程，并組織維修人員學習和培訓。2.維修人員在進行維修工作時，必須嚴格遵守安全操作規程，嚴禁違規操作。（二）安全防護措施1.在維修現場設置明顯的安全警示標志，防止無關人員進入。2.維修人員應配備必要的安全防護用品，如安全帽、安全帶、絕緣手套等。3.對于電氣、高處作業等危險作業，應提前辦理相關審批手續，并采取相應的安全防護措施。（三）安全檢查與隱患排查1.定期對維修設施的安全狀況進行檢查，及時發現和消除安全隱患。2.對檢查中發現的安全問題，應立即采取措施進行整改，確保維修設施的安全運行。（四）安全事故處理1.如發生安全事故，維修人員應立即停止作業，采取有效的應急措施，防止事故擴大。2.及時向上級領導報告安全事故情況，并配合相關部門進行調查處理。3.對安全事故進行分析總結，制定防范措施，避免類似事故的再次發生。八、維修設施檔案管理（一）檔案建立1.維修部門應為每一項維修設施建立獨立的檔案，檔案內容應包括設施設備的基本信息、采購合同、安裝調試記錄、巡檢記錄、保養記錄、維修記錄、故障處理記錄等。2.檔案應采用紙質和電子兩種形式保存，確保檔案的完整性和可查閱性。（二）檔案更新1.隨著維修設施管理工作的開展，及時更新檔案內容，確保檔案信息的準確性和時效性。2.對于設施設備的改造、升級等情況，應詳細記錄相關資料，并補充到檔案中。（三）檔案查閱1.內部人員因工作需要查閱維修設施檔案時，應填寫查閱申請表，經相關負責人審批后進行查閱。2.查閱檔案時應注意保護檔案的完整性，不得隨意涂改、損壞或丟失檔案資料。3.涉及對外提供檔案資料的，應按照公司相關規定辦理審批手續。九、維修設施成本控制（一）預算編制1.維修部門應根據維修設施的運行狀況、維修計劃等，編制年度維修設施成本預算。2.預算內容包括維修費用、材料與備件費用、人工費用等，確保預算的合理性和準確性。（二）成本核算1.建立維修設施成本核算制度，對維修工作所發生的各項費用進行詳細核算。2.定期對成本核算結果進行分析，找出成本控制的關鍵點和