以股權收購方式獲取房地產項目的分析項目拓展工作的核心是土地使用權的獲取。自“8?31”大限取消經營性用地協議出讓之后，目前房地產項目土地使用權的獲取方式主要包括通過土地公開市場獲取土地、通過一二級開發聯動獲取土地和通過項目收購方式獲取已出讓土地三種。雖然通過“招拍掛”方式所獲取的土地權利明晰、操作透明、手續簡單，能夠很快地投入項目開發建設階段，但是隨著各地“地王”價格的相繼攀升，從公開出讓方式獲取土地的主要缺陷——優質地塊的競爭者眾多導致價格過高也漸漸顯現。另外，由于信息公開，在一定程度上也導致獲取的不確定性。而一、二級開發聯動方式獲取土地雖然可以很好地控制成本及提高獲取幾率，但是該方式開發周期長、前期投入較大，還存在二級市場出讓中未能成功獲取的風險。與此同時，目前在市場上存在許多優質的已出讓土地，這些土地由于種種原因，原土地方希望通過項目轉讓的方式來解決遺留問題。而由于原獲取方式的多樣化，這些土地價格往往較公開出讓方式獲取更合理。項目轉讓獲取土地的模式漸漸成為近幾年常見的土地獲取方式之一。項目轉讓方式又分為直接進行項目轉讓和股權收購方式兩種。本文主要通過對以股權收購方式獲取房地產項目的法律特點和法律風險進行分析，總結適合我公司項目拓展過程中通過股權轉讓方式收購項目的法律風險規避方式。二、股權轉讓方式收購房地產項目的特點1、房地產項目轉讓的定義收購房地產項目可以采用兩種方式，一種是直接進行項目轉讓（下簡稱“直接轉讓”），即將該項目作為一個整體由原項目所有人轉讓給受讓方，從而實現轉讓；另一種就是通過收購項目公司股權的方式（下簡稱“股權收購”），間接實現該項目公司所有的房地產項目的轉讓。作為房地產項目轉讓方式的一種，在定義何為“股權收購的方式獲取房地產項目”之前，首先要明確房地產項目轉讓的定義。房地產項目轉讓的實質，是土地使用權的轉讓，但又不僅僅如此。因為房地產項目并不是一個嚴格意義上的法律概念，不表現為一種具體的可交易財產，而是房地產項目主體所擁有的以土地使用權為核心的一系列權利。在這些權利中，土地使用權是核心，土地使用權的轉讓必然帶動其他一系列權利的轉讓。因此，與土地使用權出讓不同，土地使用權的轉讓表現為房地產項目的轉讓，兩者不能分別轉讓。2、股權收購方式獲取房地產項目的特點與直接轉讓相比，股權收購不會產生與房地產交易相關的稅、費，僅需繳納印花稅和所得稅。若原項目用地轉讓前獲取的價格較低，則可相應減少土地增值稅。四、股權收購的法律風險及風險防范1、法律風險雖然通過股權收購有著以上諸多優點，但也存在與直接轉讓不同的風險，主要包括：①項目公司手續風險由于股權收購取得項目一般需完全控股或絕大多數控股轉讓方的公司，因此轉讓方公司的成立及相關審批手續是否完備，關系到所收購股權的價值和后續項目進展。轉讓方公司方面的法律風險主要表現為股東出資是否到位、公司成立相關審批手續是否完備等。②轉讓程序風險在某些有多個股東的公司中，股權轉讓不僅要和轉讓方股權之間的協商一致，還要取得其他半數以上股東的同意。在同意的情況下，若其他股東愿意以同等的條件收購該股權，其他股東還具有優先購買權。③債權債務風險股權收購后，被收購公司的原有債權債務情況對今后股東的收益有著巨大影響，因此在股權收購之前，收購公司必須調查清楚目標公司的債權債務狀況。對于目標公司的或有債務在收購時往往難以預料，因此，股權收購存在一定的負債風險。除此之外，在某些特殊情況下，被收購公司原有債權實現的難易程度也影響被收購股權的價值。若被收購公司的債權難以實現，其股權價值勢必降低，影響后續的股東收益。④項目手續風險對于被收購項目，其相關手續是否完善將直接影響收購價值。這些手續包括土地出讓金的繳納、土地證的辦理、相關規劃立項手續的辦理等。其中，項目土地使用權證的辦理是項目手續風險的核心。因為無論是直接轉讓還是股權收購，其核心都是獲取項目土地。土地使用權證的完備是成功獲取項目土地的前提。⑤國有公司股權收購的特殊問題若所收購股權為國有股權，除履行一般的股權收購程序之外，還有轉讓程序的特別規定。首先，需要有國有股東上級主管部門的同意及書面批復；其次，要由國家認可的資產評估機構對其進行資產清查及現值估價；再次，國有股權轉讓要在國有資產產權交易中心進行公示，公示后產生兩個及以上競買者的，還需采取拍賣或招標的形式進行。因此在收購國有公司股權中，不能僅通過與轉讓方達成收購協議而完成股權收購，還需履行相關程序。2、風險防范要防范股權收購風險，在前期調查、合同訂立和合同履行階段需進行以下幾方面的工作：①前期盡職調查階段在此階段，調查工作主要圍繞目標公司和目標房地產項目，調查對象是一切可能影響股權受讓方潛在利益的因素。首先，應對目標房地產公司的外部環境和內部情況進行審慎的調查與評估；其次，應著重針對目標房地產項目本身進行調查，這是是否進行股權轉讓的決定因素。在此階段應審查與項目有關的各類合同和審批文件，并充分考慮可能存在的風險。②合同簽訂階段合同是構建交易模式、設定轉讓方與受讓方法律權利義務的基礎，是交易能否順利達致的關鍵。公司股權轉讓的主要風險是轉讓無效，如主體無效、程序不當等。轉讓無效的直接后果就是受讓方不能實現收購房地產項目的目的。轉讓無效的風險完全可以通過受讓方及其聘請的專業人士的審慎行事得以避免。為保障受讓方資金支付的安全，在付款安排上宜拉長付款過程，轉讓方完成一定義務后，收購方才支付一定款項，要注意雙方義務的對接。其中，付款進度的關鍵節點在于土地使用權證的辦理。若所收購公司取得完備的土地使用權，則可相應降低收購股權付款的風險。另外，房地產公司的股權收購并非辦完股權變更手續后即告全部完成，房地產項目開發周期相對較長，很多潛在的問題可能會在開發過程中逐漸暴露。一旦收購方過早地將股權轉讓價款付清，則很可能遭受不必要的損失。在公司股權收購過程中，受讓方面臨的最大風險就是對公司原有的、不可知的債務的承擔以及承擔之后向轉讓方追償不得的風險。為控制這一風險，股權受讓方可要求轉讓方對目標公司情況進行披露并承擔披露不實的違約責任。總之，在簽訂合同時，需要特別注意的重要條款是：付款階段和比例；公司信息的披露義務及披露不實的違約責任；股權轉讓方對違約責任的擔保方式；公司印章的移交以及移交前后的界限劃分；股權轉讓生效前后債務的承擔；合同的生效及公司股權轉讓的生效；工商變更登記手續的辦理主體及時間。3.合同履行階段股權轉讓合同簽訂并生效后，并不會自然發生股權轉讓的法律效果。股權轉讓合同的生效是對合同當事人產生法律約束力的問題，股權轉讓的生效是股權何時發生轉移的問題，即受讓方何時取得股東身份的問題，兩者不能混為一談。即使在股權轉讓合同生效后，也尚需當事人的適當履行，股權轉讓才能實現。在股權轉讓合同的履行方面，轉讓方的主要義務是向受讓方轉移股權，受讓方的主要義務是按照約定向轉讓方支付轉讓款。根據我國《公司法》的相關規定，股權轉讓合同生效，房地產項目公司將新股記載于公司股東名冊，并到公司登記機關辦理變更登記后，股權轉讓生效，并具有對抗第三人的效力。五、總結通過股權收購方式獲取房地產項目，在土地獲取競爭日益激烈的市場現狀下，越來越成為一種常見的土地獲取方式。在嚴格控制風險的前提下，加強前期盡職調查、完善相關合同條款及監督好相應的合同履行過程，以合理的價格獲取項目土地，減少土地獲取的不確定性。對于擴大公司的項目儲備，提高公司利潤，股權收購方式是一種較佳的土地獲取方式。股權轉讓的稅務處理股權轉讓的稅務處理應分別股權的購買方、股權的轉讓方、被轉讓股權的企業（目標企業）進行分析。1.首先分析被轉讓股權的企業（目標企業）。股權轉讓中目標企業可以解散，也可以不解散。如果不解散，則無論股權是部分轉讓還是全部轉讓，目標企業作為法人的地位沒有改變，所有的納稅事項均由目標企業延續，股權轉讓交易不會使目標企業產生納稅事項。如果目標企業解散，其股權轉讓的交易實際上就是收購企業吸收合并目標企業，其稅收處理為：（1）關于企業所得稅。根據財稅[2009]59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》，如果收購企業購買的股權不低于被收購企業全部股權的75%，且收購企業在該股權收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，經稅務機關審核確認，為免稅合并；否則，為應稅合并。（2）關于流轉稅。根據國稅函[2002]165號文《國家稅務總局關于轉讓企業產權不征收營業稅問題的批復》的規定，“轉讓企業產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業銷售不動產，轉讓無形資產的行為完全不同。因此，轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍，不應征收營業稅。”國稅函[2002]420號文《國家稅務總局關于轉讓企業全部產權不征收增值稅問題的批復》規定，“轉讓企業全部產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，因此，轉讓企業全部產權涉及的應稅貨物的轉讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。”（3）關于土地增值稅。根據財稅[1995]48號《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第三條，“在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。”2.再看收購企業。如果目標企業不解散，則無論收購企業是部分還是全部收購股權，收購企業不涉及任何納稅事項。如果目標企業解散，目標企業所有的資產負債都納入到收購企業的賬上。會計上按同一控制還是非同一控制將資產負債按賬面價值(同一控制)或評估價值(非同一控制)入賬，稅收上按免稅合并還是應稅合并將計稅基礎確定為原賬面價值(免稅合并)或評估價值(應稅合并)。此外，根據財稅[2008]175號文《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》第三條的規定：“兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，且原投資主體存續的，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。”3.最后分析轉讓方。股權轉讓方的稅務處理因轉讓方