編

號：xx(估)字2014第0697號

陜西xxx房地產評估有限公司房

地

產

抵

押

估

價

報

告

委托估價方：xxx

估價

對象：

西安市曲江新區匯新路與會展東路交匯處曲江國際金融中心寫字樓，建筑面積56486平方米。

估價人員：

xxx

xxx

估價作業日期：2014.11.27—2014.11.30

陜西xx房地產評估有限公司

電話：xxxxxxx

地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

郵編：710000目

錄

致委托方函……………………3估價師聲明……………………4第一部分

房地產估價結果報告……………5

第二部分

假設和限定條件…………………10第三部分

房地產估價技術報告……………11第四部分

附件………………28赫區位，緊鄰曲江國際會展中心與會議中心，領馭城市繁華和交通動脈。1分鐘車程到達南三環、繞城高速，5分鐘車程到達南二環，10分鐘到西高新，15分鐘到達鐘樓，40分鐘直達機場，緊鄰地鐵2號線，出入城市方便快捷。曲江國際金融中心以繁華的生活坐標和立體交通網，構筑貫通曲江的10分鐘生活圈，這里有曲江國際會展中心，曲江國際會議中心等會展配套，這里有影響世界的風景，影響世界的企業文化，這里有頂級星級酒店，奢享商務高度，這里有大唐不夜城，曲江音樂廳，曲江美術館，太平洋影城，大雁塔北廣場，曲江海洋館等國際級文化配套，精彩無處不在。2.房地產狀況曲江國際金融中心整體29層（地上27層，地下2層），1-3層為商鋪，4-27層為寫字樓。占地面積5460㎡，總建筑面積56486㎡，標準層面積1745㎡，開間面積300-1775平方米，電梯配置客梯8部、貨梯2部，建筑結構使用框架核心筒設計，并且核心筒采用目前國際領先的背向設計技術，大大提高辦公空間使用率與內部昭示性；標準層采用無柱無次梁設計，使辦公空間更加寬敞開揚并且可以自由分割自由組合，同時立面采用荷蘭飛利浦公司傾情打造的泛光照明系統綠化設施完善；物業管理為長城物業管理有限公司，物業管理較好，綠化率率較高，辦公環境優良，建成于2014年。曲江國際金融中心擁有西安市寫字樓絕無僅有的600平米、10米挑高精裝雙大堂設計，從入口處即體現企業家尊貴的身份，10+2部國際一線品牌-瑞士迅達電梯、并且兩部專供總裁獨立使用。每層特設4個總裁獨立盥洗室，提高私密性和安全性，頂樓總裁專屬俱樂部，彰顯高貴身份。西安首創可開啟式恒溫天幕泳池，私享特權，讓商務辦公更加精彩。同時項目引進奧運金牌物管-長城物業，傾力打造西安商用物業服務新標準。曲江國際金融中心外立面采用Low-E玻璃加高檔石材，具備絕佳的保溫、隔熱、防噪特性。每戶配有VRV分戶變頻中央空調、做到分戶控制分戶計量，市政地輻熱供暖。全面降低企業能耗，實現經濟辦公。電梯分流設計，候梯時間大大縮短。曲江國際金融中心以世界者的姿態，傾力打造曲江商務頂級標準。3權屬狀況根據委托方提供的有關資料《房屋所有權證》，確認委托方為此次評估物業權利人，權屬來源：購買商品房；用途：寫字樓十一、價值定義

房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設定法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

十二、估價原則

本估價報告在堅持公平、公正、公開的工作原則的基礎上，遵循以下原則:

1、

合法原則；

2、

最高最佳使用原則；3、

替代原則；

4、

估價時點原則等。

十三、估價方法

根據估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法三種。

估價對象所在區域住宅類房地產交易實例較多，可比實例易于選擇，因而采用市場比較法評估為最佳方法。

十四、房地產變現能力分析

變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。房地產的變現能力與宏觀經濟環境、該房地產的區域房地產價格走勢、房地產自身特性以及變現方式等有密切的關系。

本次抵押的房地產用途為商業服務，根據估價人員市場調查分析，目前該區域對寫字樓類房地產需求較為穩定，價格波動不大，未來價格下降可能性不大，根據估價對象的地理位置、使用用途、周邊自然人文環境狀況、建筑面積等情況，確定估價對象房地產的變現能力較好。

十五、房地產抵押估價報告使用提示

(一)、估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生影響，在估價對象實物及區域因素不受意外損害，能正常維護使用，且未增加法定優先償款，房地產市場沒有大的波動的情況下，預計估價報告使用有效期內，房地產抵押價值基本保持穩定。

(二)、對抵押期間可能產生的房地產信貸風險，估價報告使用者應給予關注:

估價對象可能會由于房屋現狀變更、環境變化以及房地產市場價格波動、房地產稅費調整等原因導致房地產抵押價值減損。

(三)、估價報告使用者應合理使用評估價值,關注處置房地產時快速變現及費用的影響,

定期或者在房地產市場價格變化比較快時對房地產抵押價值進行再評估。

十六、估價結論

經評估人員綜合分析，結合估價目的，房地產最終抵押價值可以確定為693591594元(大寫：人民幣陸億玖仟叁佰伍拾玖萬壹仟伍佰玖拾肆元整)

陜西xx房地產評估有限公司

二O一四年十一月三十日第二部分

假設和限定條件一、估價報告結論成立的假設前提：

1、委托方提供資料屬實。

2、估價對象在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。

3、本估價報告估價結果是在公開市場前提下求取的房地產抵押價值，未考慮快速變現等處分方式帶來的影響。

二、估價報告使用的限制條件：

1、估價結論為滿足全部假設與限制條件下的價值。2、本估價報告按照既定目的提供給委托方使用，若改變估價目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要修正甚至重新估價。

3、本估價報告自出具之日起有效期限為一年，若有效期之內估價對象或國家經濟形勢、城市規劃、房地產稅費政策等發生變化，對估價結果產生明顯影響時，委托方應及時聘請房地產評估機構對估價結果作相應調整或重新估價。

4、未經估價機構書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發表第三部分

房地產估價技術報告一區位因素分析1.

地理位置曲江國際金融中心寫字樓位于西安市曲江新區匯新路與會展東路東北角，緊鄰曲江國際會展中心與會議中心，領馭城市繁華和交通動脈，商服設施齊全。2．交通便捷度：待估對象位于曲江新區，交通便捷度較高。1分鐘車程到達南三環、繞城高速，5分鐘車程到達南二環，10分鐘到西高新，15分鐘到達鐘樓，40分鐘直達機場，緊鄰地鐵2號線，出入城市方便快捷。3．周邊環境及商業繁華度：估價對象位于正在開發建設中的西安曲江新區，該區域為集娛樂、休閑、旅游、商務、居住為一體的大型度假區，附近有多所著名的大學院校及大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、曲江海洋世界等及人文景觀，國美電器、小寨商業中心，距小寨商業圈僅1.5公里左右。各類物業相輔相成，互為推動，形成規模效應。4．基礎設施條件：區域內基礎設施條件達到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通電、通訊、供暖、供氣及土地平整.二個別因素曲江國際金融中心是位于曲江會展商務板塊的首席5A甲級寫字樓，占據著西安中軸進入曲江的門戶位置，位于曲江CBD會展板塊顯赫區位，緊鄰曲江國際會展中心與會議中心，領馭城市繁華和交通動脈。1分鐘車程到達南三環、繞城高速，5分鐘車程到達南二環，10分鐘到西高新，15分鐘到達鐘樓，40分鐘直達機場，緊鄰地鐵2號線，出入城市方便快捷。曲江國際金融中心以繁華的生活坐標和立體交通網，構筑貫通曲江的10分鐘生活圈，這里有曲江國際會展中心，曲江國際會議中心等會展配套，這里有影響世界的風景，影響世界的企業文化，這里有頂級星級酒店，奢享商務高度，這里有大唐不夜城，曲江音樂廳，曲江美術館，太平洋影城，大雁塔北廣場，曲江海洋館等國際級文化配套，精彩無處不在。曲江國際金融中心擁有西安市寫字樓絕無僅有的600平米、10米挑高精裝雙大堂設計，從入口處即體現企業家尊貴的身份，10+2部國際一線品牌-瑞士迅達電梯、并且兩部專供總裁獨立使用。每層特設4個總裁獨立盥洗室，提高私密性和安全性，頂樓總裁專屬俱樂部，彰顯高貴身份。西安首創可開啟式恒溫天幕泳池，私享特權，讓商務辦公更加精彩。同時項目引進奧運金牌物管-長城物業，傾力打造西安商用物業服務新標準。曲江國際金融中心外立面采用Low-E玻璃加高檔石材，具備絕佳的保溫、隔熱、防噪特性。每戶配有VRV分戶變頻中央空調、做到分戶控制分戶計量，市政地輻熱供暖。全面降低企業能耗，實現經濟辦公。電梯分流設計，候梯時間大大縮短。曲江國際金融中心以世界者的姿態，傾力打造曲江商務頂級標準。三市場背景分析曲江新區自1996年啟動建設以來，先后投入資金10億元用于基礎設施建設，修建開通了雁塔南路、雁南一路、雁南二路、芙蓉西路、環湖路等城市道路。近年來，西安市的寫字樓市場銷售日趨活躍，市場銷售量較大，價格穩中有升，特別是曲江新區，房地產投資項目較多,房地產發展和升值空間看好，是房地產投資和置業的理想區域。可以從以下三個方面詳細分析1.地理位置曲江新區原名西安曲江旅游度假區，是陜西省人民政府于1993年批準設立的省級旅游度假區，2003年7月，經西安市政府批準，更名為“曲江新區”。曲江新區屬于雁塔區，位于西安城東南，區內有大雁塔、大唐芙蓉園、曲江海洋世界、大唐不夜城等旅游點。曲江新區是以文化產業和旅游產業為主導的城市發展新區，它核心區域面積40.97平方公里，同時輻射帶動大明宮遺址保護區、法門寺文化景區、臨潼國家旅游休閑度假區和樓觀臺道文化展示區等區域，發展區域總面積近150平方公里。曲江新區建設以文化、旅游、生態為特色的國際化城市示范新區。2.經濟和社會發展狀況2002年以來，曲江新區先后建成大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、曲江國際會展中心、曲江池遺址公園、大唐不夜城等一批重大文化項目，組建了曲江文化產業投資集團、曲江影視集團、曲江會展集團、曲江演出集團、曲江文化旅游集團、大明宮投資集團等六大產業集團、形成了以文化旅游、會展創意、影視演藝、出版傳媒等產業為主導的文化產業體系，躍升為西部最重要的文化、旅游集散地，陜西文化、旅游產業發展的標志性區域。截至目前，西安曲江文化產業投資集團總資產達158億元，成為我國最大的文化產業投資類企業之一，躋身西部文化產業“巨無霸”行列。2006年5月，曲江文化產業投資集團成為國家級文化產業示范基地；2007年8月，曲江新區成為首批國家級文化產業示范園區；2008年5月，曲江新區又榮獲首屆中國文化產業創新獎。近期，曲江新區將以二期擴區為契機，規劃建設出版傳媒產業園區、會展產業園區、國際文化創意園區、動漫游戲產業園區、文化娛樂產業園區、國際文化體育休閑區。影視娛樂產業園區、藝術家村落等九大文化產業園區，著手打造文化產業門類最齊全、規模最大、效能最優的國家級文化產業示范區，到2013年，曲江新區及其輻射區入區文化企業爭取達到1000家，從業人數達到10萬人，文化產業年產值達到50億元，成為中國文化產業發展第一級。曲江新區位于西安市東南，是陜西省、西安市確立的以文化產業和旅游產業為主導的城市發展新區，它核心區域面積40.97平方公里，同時輻射帶動大明宮遺址保護區、法門寺文化景區、臨潼國家旅游休閑度假區和樓觀臺道文化展示區等區域，發展區域總面積近150平方公里。曲江新區踐行陜西“文化強”戰略和“文化立區、旅游興區”理念，充分依托陜西、西安大文化、大旅游、大文物的優勢，以城市運營收益大力投資文化產業和公共設施，以大項目為帶動，文化產業、公共文化事業和城市新區建設呈現出齊頭并進、協調發展的良好態勢，迅速成為西安乃至全國文化產業發展的新亮點。2011年曲江新區成為國家級文化產業示范區，5A級景區和生態區。3.地產市場分析商業板塊位于曲江新區西南部，西安中軸線長安南部西安未來CBD核心區，占地約3平方公里。在現有西安國際會議展覽中心的基礎上，建設15萬平方米的展館、60萬平方米的建筑群、5500個國際標準展位、3.5萬平方米30個不同規格國際會議中心，同現有的曲江國際會議中心、曲江賓館、惠賓苑酒店、曲江行政商務區一起構成具有國際一流水準的會展產業集群和商務港，整個區域包括展覽中心、會議中心、會展商務寫字樓、星級酒店、餐飲娛樂、商業超市、商務公寓、停車場、物流中心、展覽總部基地、會展科技產業園、會展旅游中心。四、最高最佳使用分析

估價對象作為寫字樓使用符合最高最佳使用條件五、估價方法選用

根據估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法三種。六估價測算過程（一）市場比較法1．比較法進行估價的原理市場比較法是根據房地產估價的替代原則，選取相同或相鄰區域相近檔次的房地產近期交易價格進行比較修正，確定估價對象的現時價值。

其基本公式：評估價格=可比實例價格×交易情況修正100/(

)×交易日期修正(

)/100×區域因素修正100/(

)×個別因素修正100/(

)2．選取比準實例

根據評估人員對相同或相鄰區域相近檔次的房地產近期交易價格的調查了解，選取臨近區域類似房地產近期交易實例作為可比實例，具體如下實例一：佳和中心A佳和中心項目位于西安市曲江新區翠華路與會展東路交匯處西北角，坐落于曲江國際會展產業園內曲江會展商務板塊。整體28層，1-2層為商鋪，3-28層為寫字樓。占地面積8671㎡，總建筑面積102429㎡，標準層面積1590㎡，開間面積109-1570平方米，電梯配置客梯8部。2014年11月項目均價13000元/平方米。實例二錦業時代寫字樓B錦業時代寫字樓位于高新錦業路東段32號（高新管委會都市之門以西500米），整體27層，其中1-4層為寫字樓配套商業，主要涵蓋銀行、金融、證券、大型餐飲、高端汽車展廳等，5-6層為創意LOFT辦公，層高5.49米，7-27層為3.4米平層辦公，項目采用新型無梁板結構。占地面積44386㎡，總建筑面積100000㎡，開間面積142-890平方米，2014年11月項目均價13000元/平方米。實例三寶德云谷國際寶德云谷國際寫字樓位于高新錦業一路與丈八三路十字西南角，整體25層，地上22層，地下3層，層高3.9米。占地面積13270㎡，總建筑面積104158㎡，開間面積210-1500平方米，2014年11月項目均價11000元/平方米。比較因素如下表所示項目待估房產佳和中心A錦業時代B寶德云谷國際C交易日期2014.112014.112014.112014.11.交易情況正常正常正常正常地理位置曲江曲江高新高新建筑面積（㎡）56486102429100000104158土地使用權性質出讓出讓出讓出讓區域因素繁華程度優優優較優交通便捷度優優優較優環境優優優較優公共設施配套完備較完備完備完備個別因素土地使用年限40405040停車位充足較充足充足充足物業管理有有有有建筑裝修公共精裝公共精裝公共精裝公共精裝設施設備10部電梯8部電梯4部電梯7部電梯平面布置合理合理合理合理建筑結構框架核心筒無次梁無梁板框架框架剪力墻工程質量良良良良總樓層292827253、比較修正計算如下：

1)交易情況修正：

以上選取的三個可比實例均屬于競爭市場上的平均交易價格，其價格屬正常交易價格，設估價對象為100，則可比實例A、B、C交易情況修正系數均為100。

2)交易日期修正：

三個可比實例成交日期與估價時點相近，設估價對象指數為100，則三個可比實例指數均為100。

3)區域因素修正：

將估價對象與可比實例影響該類房地產價值的區域因素進行比較(包括交通便利程度、繁華程度、環境、公共設施配套等)，依據估價人員現場勘察和所掌握資料，設評估對象區域因素綜合指數為100，三個可比實例綜合指數為：A:99；B:102；C:94；

4)個別因素修正：

將估價對象與可比實例影響該類房地產價值的個別因素(主要包括土地使用年限、停車位、物業管理、建筑裝修、設施設備平面布置等)進行比較依據估價人員現場勘察和所掌握資料，設評估對象個別因素指數為1，可比實例個別因素指數為A:98；B:110；C:97；

確定比較因素系數見下表項目待估房產佳和中心錦業時代寶德云谷國際交易日期100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區域因素繁華程度100/100100/100100/102100/98交通便捷度100/100100/99100/100100/96環境100/100100/100100/100100/100公共設施配套100/100100/100100/100100/100個別因素土地使用年限100/100100/100100/110100/100停車位100/100100/100100/100100/100物業管理100/100100/100100/100100/99建筑裝修100/100100/100100/100100/100設施設備100/100100/100100/100100/100平面布置100/100100/98100/100100/985)求出比準價格

依據比較法的計算公式，綜合計算出可比實例修正后的單價，其計算列表如下：綜合修正計算表項目名稱ABC交易價格

130001300011000交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區域因素修正

100/99100/102100/94個別因素修正100/98100/110100/97比準價格1339911586120644.估價對象現時價值.估價對象單價取可比實例比準平均價：（13399+11586+12064）/3=12350元/㎡（取整）

估價對象總價：12350×56486=697602100元（取整）經估價人員調查,截至估價時點,估價對象房地產無抵押、擔保等法定優先受償權等。

則房地產抵押價值=估價對象現時價值-法定優先受償款=697602100-0=697602100元（二）采用收益法測算估價對象價格估價對象為出租性、收益性房地產，根據《房地產估價規范》的要求，適宜選用收益法估價，依據委托人提供的材料，估價人員對委估對象進行測算。

收益法是指根據預期原理和投資回報理論，求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當的還原利率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即將房地產的價值看成是其未來凈收益的現值之和。

其原理是由于房地產具有連續性，使用期相對較長，其產生的純收益能夠在未來連續獲得（假設在有限年期情況下每年的年凈收益為

A,收益保持相對穩定,并保持n

年不變，資本化率固定為Y）。

其計算公式為：

公式V=

A/Y·[1-1/（1+Y）^n]

其中:

V

──

房地產價格A

──

房地產凈收益

Y

──

資本化率n

──

剩余使用年限1.房地產年租金收入（1）收集資料：搜集同一地區或同一供求范圍內的類似地區寫字樓的出租資料和運行費用有關的數據資料。下面是比較典型的西安甲級寫字樓的一些基礎資料:可比實例—曲江影視大廈，70元/㎡月租金；可比實例B—佳和中心，80元/㎡月租金；可比實例C—曲江國際大廈，78元/㎡月租金，取平均值，估價對象的租金標準為：（70+80+78）/3=76元/㎡（2）估算年潛在毛收入租金按總建筑面積56486平方米計算，根據此租金水平，計算估價對象房地產在充分利用、無空置的情況下的年潛在毛收入為：76*56486*12=51515232元（3）估算年有效毛收入根據估價人員對西安市辦公物業市場的調查，與估價對象區位相近，用途相同的類似房地產，參照可比實例三個物業空置率，確定因空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為年潛在毛收入的2%，則年有效毛收入為：51515232*（1-2%）=50484927.4(元)2.年運營費用的測算運營費用是維持估價對象房地產正常使用所必須支出的費用，包括維修費、管理費、保險費以及稅費等。（1）估算年管理費管理費用為管理估價對象房地產經營活動所發生的費用，包括人員工資、福利費、辦公費、差旅費等，以行業標準，管理費按照估價對象潛在毛收入的2%測算，則年管理費為：51515232*2%=1030304.6（元）(2)估算年維修費估價對象為框架核心筒結構，根據《重置價格標準》，估計對象建筑物的重置單價為960元/㎡。以行業標準，維修費按重置價格的1.5%計算，則年維修費為：56486*960*1.5%=813398.4（元）(3)估算年保險費年保險費按房屋現值的2‰計算，依據標準得框架核心筒結構的殘值率為0，耐用年限為50年，則年保險費為：56486*960*2‰=108453.1（元）（4）估算年稅費估價對象房地產租賃經營過程中應繳納的房產稅，依規定按照估價對象年有效毛收入的12%測算，則年稅費為：50484927.4*12%=6058191.3（元）估價對象房地產租賃經營過程中應繳納的營業稅，城市維護建設稅、教育費附加等，依規定按年有效毛收入的5.85%測算，則年稅費為：50484927.4*5.85%=2953368.3（元）(5)年運營費用合計1030304.6+813398.4+108453.1+6058191.3+2953368.3=10963714.7元4.估算年凈收益50484927.4-10963714.7=39521212.7（元）5．報酬率的確定根據規范，并且根據市場調查并考慮到目前房地產投資的風險，確定估價對象的報酬率為5%.6估價對象價值的確定：

收益還原法計算公式：V＝A/Y×[1-1/（1+Y）^n]

V表示房地產價格；

A表示房地產年純收益；

Y表示房地產資本化率(5%)；根據銀行存貸利率，房地產還原利率取5%。

n表示房地產的剩余使用年限（40年）。

數據代入計算公式,V=39521212.7÷5%×[1-1/（1+5%）^40]=678147901.5元估價對象房地產收益價格為678147901.5元，單價為12006元.（三）采用成本法測算估價對象價格用重置成本法評估房地產，可以按照房地合一的思路進行評估，比如：

新建房地產的積算價格=土地的取得成本+建設成本+管理費用+投資利息+銷售費用+稅費+開發利潤

1.土地取得成本①土地出讓金

根據西安市曲江新區的市場狀況，樓面地價平均為1461~3722元/建筑平方米。按照有關規定適用的樓面地價取平均值，即3600元/建筑平方米，開發用地面積為5460平方米，容積率為10.8，西安市的土地轉讓契約稅率為3%，印花稅為0.05%,則土地取得成本為：3600*5460*10.8*（1+3.05%）=218759486元②拆遷安置補償費

查閱資料，該地區拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積7000元左右，則計算拆遷安置補償費為：7000×5460=38220000元

③綜合配套費

根據西安市政府相關文件規定，綜合配套費為每平方米建筑面積300元左右，則計算此項費用為：

300×56486=16945800元

土地費用合計：218759486＋38220000＋16945800＝273925286元

2.建設成本：(1)前期費用“三通一平”工程費大約50萬元；專業費用包括規劃、勘察設計、可行性研究等費用。參照同類房地產此項費用計算估價對象專業費用為1200萬元。(2)建安工程費根據委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態的建安工程費為每平方米建筑面積3000元左右，則此項費用為：3000*56486=169458000元(3)