四川大學(xué)錦城學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)外文翻譯與文獻(xiàn)綜述TheAnalysisoftheIssueRelatedtotheFeasibilityofStudytheRealEstateProjectontheBasisoftheImplicitCostAbstract:Itisknownthatthefeasibilitystudyofrealestateprojectplaysanimportantroleinrealestatedevelopment.Nevertheless,therestillremainsmanyproblemsinthefeasibilitystudy.Inthispaper,theconceptofimplicitcostwillbeintroduced,whichwillbeusedtoanalysetheseproblems.Meanwhile,someusefulstrategieswillberaisedfortheseproblems,whichintendstofurtherimprovethefeasibilitystudyoftherealestateprojects.Keywords:realestateproject;feasibilitystudy;implicitcost;problems1.IntroductionThefeasibilitystudyisthedecisionsciencehasbeenusedinprojectarea,andthebasictargetisonthebasisofthecomprehensiveinvestigatingandresearchingtoidentifyaconstructionobjectwhetherhavethecharacteristicsofprogressive,realityandreliableinthewholeprosessfrompreviouslyprojectconstructiontolineoperation.Wealsoneedtoknowthosewhethercanpayofffromthefinanceandthecredibilityintheeconomytogiveabighelpfortheinvestatingdecisions.Itisrealrolethataframeworktoinvestingproject,andisthekeyfactorsthatcandecidetheprojectcanbeinvestedornottogivesomesupportsontheprojectdecisions.Therealestateischaracteristicofaccountingforhugefinancing,alongperiodrelativetotheinvestingandeasilyinfluencedbytheinstablefactors.Therefore,thethefeasibilitystudyisveryimportantfortherealestate.However,currentlywearemoreandmorefocusingontheexplicitcostinthefeasibilitystudyandignoringtheintangiblecost.Theintangiblecostis,asopposedtoexplicitcostandhidedamongthetotalcostofenterprise,causedbythedecisionmakercharacterizedbylowerdiathesis,wrongconcept,andthedeficiencyofinformations,coupledwiththenon-marketfactorstoleadtothetotalcostincreaseingdirectlyorindirectly.Theamountofeconomicbenefitsoftheprojectlargelydependongettingfullknowledgeoftheintangiblecostintherealestate.2.TheExistenceoftheQuestionsLiedintheFeasibilityStudyontheBasisoftheIntangibleCostRecently,therealestatehavegotabigimprovementinthefeasibilitystudy.Asthemaincontentsandmethods,ithavebeennormedandstabilizedgraduallytouseintheprojectdecisions.Butthatisfactthatthefeasibilitystudycannotplaytheroleabovementionedintherealcase.Theworstcaseisthatthereisnothefeasibilitystudybeforestartingthework.Andanothereventsisthatthefeasibilitystudyhadbeendone,buttheresultwasnotfittotherequestions.Themainproblemsarefollowing:2.1.TheInvestorwithLowDiathesisDidNotPayMoreAttentionsonitUntilnow,anumberoftheinvestorsdidnotgetaclearclueandrealizetheimportantancerelatedtothefeasibilitystudy.Theyhadmadeadecisionwhetherbuildingtherealestatereliedontheirownwish,andreckonedthefeasibilitystudywasjusta“payablepaper”tosubmittolendinginstitution,investorandgovernment.Thereisnomeaninginthefeasibilitystudybecauseofcarryingonisnotthorough,focusingontheformat.Therefore,the“feasibilitystudy”istheaimthathowtogetapermissionfromtherelateddepartmentandaloanfromthebank,sothedatacannotbeusedtoreflecttherealconditions.Theeconomicbenefitsofthewholerealestateprojecthavedecreased,evenfailedthatwasmainlyascribedtotheinvetor’sattitude,ignoringtheimportanceoffeasibilitystudy.Thosearecalledtheintangiblecost.Theotherfactorsislinkedcloselywithcalibrethataexcellentdecisionmakershouldbecharacterizedbydetermination,confidence,far-sighted.ect.Whenafavoriteinvestingprojectlieinfrontofainvestor,hemustbeconfidenceanddeterminationtomakeadecisionassoonaspossible,ortheproblemsrelativetotheeconomicbenefits′lostwouldbehappenedtocreatetheintangiblecost.Moreover,theinvestorshouldhavethecharactersoffar-sightedtoconsidertheinvestingprocess,andnotcarethe“gainandloss”inasmalleventstomakeawrongdecision.Itisobviouslythatthehigh-calibreisanveryimportantfactortotheinvestortoavoidtheintangiblecost.2.2.TheFeasibilityStudyRelatedtotheConstructionProjectisMainlyCompletedbytheConsultantAgencyandDesignDtheDeviserHasLow-CalibreDepartmentofconstructionentrustedbyinvestor.Itispossiblethattheaccuracylargelydependonthoseinstitutions′levelcontrolledbythedeviser’scalibre.Unfortunately,ahugenumberofdevisersarelackingoftheattitudeonseektruthfromfacts.Theyhavepartiallyusedthedatatooptimisticallyevaluatethemarketpricemovement.Theyalsodidnotexploitthemarketsurveyindetailstopredictthemarketprospect;atthesametime,theydidnotcareaboutsomefaults,however,morelightsshedinexaggerateingtheadvantagesoftechnologyandproductthatreducingthesuccessrateofinvesting.Onthebasisofthedevisershavinglow-calibre,thefeasibilitystudycannotbecompletedbycourseofcorrectwayandcanonicalprocessthatthedecisionmakergotawrongjudgementtoresultinlostingtheeconomicbenefits,eventhewholeproject’sdepleting.2.3.TheAnalysisandForecastingoftheMarketisnotEnoughTheearningpowerofinvestingprojectisnotonlydependingontheallkindsofavailableresources,butalsorelyingonthecurrentandpotentialrequestsneededbysociety.Currently,therearenomoreattenions項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益在房地產(chǎn)上，很大程度上取決于隱形成本。2對(duì)隱形成本存在的問(wèn)題為基礎(chǔ)的可行性研究。近年來(lái)，房地產(chǎn)的可行性研究有一個(gè)很大的改進(jìn)。它已成為主要內(nèi)容和方法，逐步使用在項(xiàng)目決策。但是，可行性研究事實(shí)上并不能發(fā)揮在實(shí)際案例中提到的作用。最糟糕的是還開始工作前的沒有進(jìn)行可行性研究。另一個(gè)事件是，可行性研究已經(jīng)完成，但效果不符合要求。存在的主要問(wèn)題如下：2.1低素質(zhì)的投資者并沒有對(duì)它進(jìn)行更多的關(guān)注直到現(xiàn)在,很多投資者并沒有得到一個(gè)明確的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品相關(guān)的可行性研究。他們依賴他們自己的希望,對(duì)于是否建立房地產(chǎn)已經(jīng)做了一個(gè)決定,認(rèn)為可行性研究只是一個(gè)“支付紙”提交貸款機(jī)構(gòu)、投資者和政府。因?yàn)檫M(jìn)行不徹底,只關(guān)注該格式，可行性研究是沒有意義的。因此,“可行性研究”的目標(biāo)是如何從相關(guān)部門和銀行貸款獲得許可,所以數(shù)據(jù)不能用來(lái)反映實(shí)際狀況。整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益減少了,即使失敗了,主要是歸因于勞動(dòng)者的態(tài)度,而忽略了可行性研究的重要性。那些被稱為隱形成本與其他因素密切相關(guān)，一個(gè)優(yōu)秀的決策者應(yīng)該體現(xiàn)出的品質(zhì)是有決心、有信心、目光長(zhǎng)遠(yuǎn)正常等。當(dāng)一個(gè)最喜歡的投資項(xiàng)目躺在投資者面前時(shí)，他一定是有信心和決心盡快做決定，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)利益是否會(huì)發(fā)生創(chuàng)建隱形成本。此外,投資者在投資過(guò)程應(yīng)該有遠(yuǎn)見,不在乎在一個(gè)小事件做出錯(cuò)誤的決定的得失。很明顯,這個(gè)品質(zhì)是投資者避免隱形成本的一個(gè)非常重要的因素。2.2建設(shè)項(xiàng)目可行性研究主要完成顧問(wèn)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)者水準(zhǔn)過(guò)低。委托投資建設(shè)部，這是可能的。其精度在很大程度上取決于這些機(jī)構(gòu)′設(shè)計(jì)者質(zhì)量控制的水平。不幸的是，大多數(shù)的設(shè)計(jì)者缺乏實(shí)事求是的態(tài)度。他們用部分已使用的數(shù)據(jù)，樂觀的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)動(dòng)。他們還沒有開發(fā)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景；同時(shí)，他們不關(guān)心一些故障，更多的目光放在技術(shù)和產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，減少投資的成功率。在設(shè)計(jì)者具有低水平的基礎(chǔ)上，在可行性研究的過(guò)程中不能用正確的方法和規(guī)范，決策者的一個(gè)錯(cuò)誤的判斷甚至導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的消耗過(guò)度，失去經(jīng)濟(jì)利益。2.3分析和預(yù)測(cè)的市場(chǎng)不夠完整投資項(xiàng)目的盈利能力不僅取決于可用的各種資源，而且還依賴于現(xiàn)有的和潛在的社會(huì)所需。目前，有沒有更多的目光集中在市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究預(yù)測(cè)。一個(gè)大的數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)是相關(guān)研究人員的經(jīng)驗(yàn)與社會(huì)關(guān)系。盡管他們做了一個(gè)調(diào)查和預(yù)測(cè)市場(chǎng)趨勢(shì)，但是結(jié)果是定性分析多于定量。通過(guò)以上方法測(cè)量的數(shù)據(jù)無(wú)法真正反映市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景。它似乎是喜歡有好處，因?yàn)殄e(cuò)誤預(yù)測(cè)市場(chǎng)導(dǎo)致投資項(xiàng)目分析所面臨的條件存在故障。那些可以根據(jù)研究者的努力避免。2.4沒有在每一個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行比較大量的科研人員更關(guān)注單一項(xiàng)目的可行性，忽略綜合項(xiàng)目的可行性研究。在某些情況下,他們也分析一些項(xiàng)目。但在同一時(shí)間，一個(gè)特定的項(xiàng)目將比另一個(gè)在表面上被分析的更深入。決策者必須采用他們的愿望值接受該項(xiàng)目,然后，綜合研究變成單一項(xiàng)目研究，這將失去可行性研究的意義。因?yàn)槿狈Ρ容^項(xiàng)目,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益過(guò)低，相關(guān)的財(cái)務(wù)將固定失去獲得更多利益的機(jī)會(huì)，從而在市場(chǎng)上創(chuàng)造更多的隱形成本。2.5忽視環(huán)境評(píng)估的價(jià)值評(píng)估顯示的可行性研究報(bào)告，對(duì)于當(dāng)前環(huán)境有許多缺點(diǎn)。在某些情況下,有幾個(gè)內(nèi)容和分析在表面上對(duì)環(huán)境進(jìn)行了評(píng)估,但是因?yàn)闆]有測(cè)量周圍附近的項(xiàng)目，這些評(píng)估是不正確的。很明顯,這些與我國(guó)研制的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略有矛盾。此外,投資者沒有考慮項(xiàng)目之間的環(huán)境和持續(xù)能力就開始。因此,開發(fā)強(qiáng)度將超過(guò)環(huán)境的承載能力，項(xiàng)目將產(chǎn)生嚴(yán)重的環(huán)境污染。這將增加項(xiàng)目完成后環(huán)境保護(hù)成本,如控制環(huán)境污染,加強(qiáng)綠色等費(fèi)用。在環(huán)境保護(hù)上，需要有一個(gè)嚴(yán)格的環(huán)境評(píng)估工作，使用真實(shí)的數(shù)據(jù)反映收入和支出。然而,許多可行性研究忽視了這方面,該項(xiàng)目將把更多的錢放在后期生產(chǎn)和日益增長(zhǎng)的無(wú)形成本上。2.6沒有注意靈敏度分析和風(fēng)險(xiǎn)因素房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有很高的投資風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)樵陧?xiàng)目實(shí)施的過(guò)程有一些不確定的因素。這些不確定性在投資項(xiàng)目中存在風(fēng)險(xiǎn),因此整個(gè)項(xiàng)目的不確定性分析是至關(guān)重要的。如果可行性研究不能對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行準(zhǔn)確分析,將導(dǎo)致項(xiàng)目的額外成本。在實(shí)際工作的可行性研究,分析風(fēng)險(xiǎn)的投入是不足夠的或只停留在定性分析。盡管他們進(jìn)行了一些量化,但是要么是量化方法不合適，要么就是對(duì)定量結(jié)果不重視,沒有很好地了解到項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素,從而使一些項(xiàng)目在具體實(shí)施之前出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，或風(fēng)險(xiǎn)因素變化導(dǎo)致成本增加,經(jīng)濟(jì)效益大幅下降,導(dǎo)致隱性成本的產(chǎn)生。3可行性研究的對(duì)策3.1加強(qiáng)決策者的思想教育和素質(zhì)教育為了使可行性研究進(jìn)展順利,決策者應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到教育的重要性和功能的可行性研究。識(shí)別和明確的意識(shí)形態(tài)卡爾可行性研究的效果,所以,它可以從根本保證可行性研究順利工作。此外，投資者必須具有必要的教育和改善他們自己的專業(yè)技能,所以,當(dāng)他們能果斷正確的決策，就能減少隱性成本從而增加利潤(rùn)。3.2提高設(shè)計(jì)者的能力培訓(xùn)機(jī)構(gòu)必須建立和完善可行性研究專業(yè),相關(guān)部門應(yīng)定期組織專業(yè)培訓(xùn)。職業(yè)道德教育應(yīng)是必要的，要讓專業(yè)人士認(rèn)識(shí)可行性研究的重要性；同時(shí)，由于技能不足，為了減少故障,提高可行性研究的正確性，必須加強(qiáng)專業(yè)技能的學(xué)習(xí)。建立和完善的可行性研究，為員工提供系統(tǒng)的職業(yè)教育培訓(xùn)，通過(guò)相關(guān)部門組織定期為可行性研究人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。3.3重視市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)研究在可行性研究階段,為了避免“沒有可轉(zhuǎn)讓城市”的尷尬局面,更隱含成本，可行性研究專業(yè)人員應(yīng)該做好迎接市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)預(yù)測(cè)工作。這需要相關(guān)人員認(rèn)真采取相關(guān)工作，保證市場(chǎng)信息的正確性，以反映一個(gè)真正的市場(chǎng)前景。并認(rèn)真分析市場(chǎng)消費(fèi)水平,準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求。為了保持商品消費(fèi)群體,避免隱性成本,可行性研究專業(yè)人員必須認(rèn)真分析市場(chǎng)消費(fèi)水平,把握市場(chǎng)需求,把握主要消費(fèi)群體，為市場(chǎng)準(zhǔn)確定位。3.4比較和選擇全面的投資項(xiàng)目對(duì)于一個(gè)特定的項(xiàng)目可能會(huì)有幾種不同的投資計(jì)劃，準(zhǔn)確地研究和比較每一個(gè)投資項(xiàng)目之后，項(xiàng)目可以達(dá)到最優(yōu)。通過(guò)比較不同的投資項(xiàng)目，綜合風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低,可以獲得更多的利潤(rùn)。這證明了可行性研究在降低成本，進(jìn)行準(zhǔn)確的決策中起著重要的作用。3.5更多的關(guān)注環(huán)境評(píng)價(jià)重視環(huán)境評(píng)價(jià)，抽象地分析環(huán)境影響。如果定量分析是不合適的，定性分析必須徹底。在選擇階段,為了降低成本和隱性成本，所以對(duì)于周圍環(huán)境負(fù)荷能力必須加以考慮。在考慮投資項(xiàng)目,我們應(yīng)該意識(shí)到環(huán)境影響和經(jīng)濟(jì)利潤(rùn),選擇相對(duì)好的環(huán)境項(xiàng)目和減少隱性成本。3.6深化敏感性投資項(xiàng)目和風(fēng)險(xiǎn)分析為了有效預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)，在可行性研究中，我們應(yīng)該加強(qiáng)靈敏度分析,注重挖掘潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，如投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等等。我們應(yīng)該特別注意不利因素和不良后果,例如，因?yàn)榫用癫慌浜习徇w造成的隱形成本；因?yàn)楫?dāng)?shù)氐募竟?jié)造成限制建設(shè)建設(shè)期限的擴(kuò)展從而造成隱形成本。因此我們應(yīng)該統(tǒng)一定量分析和定性分析。并以定量分析為主，以防止風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行科學(xué)決策的針對(duì)性。如果敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)了科學(xué)數(shù)據(jù)，從而戰(zhàn)略上的失誤項(xiàng)目可以大大降低，以減少隱性成本。房企并購(gòu)兇猛以彌補(bǔ)在土地市場(chǎng)直接拿地投資的減少據(jù)北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，截至去年6月中旬，掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項(xiàng)目股權(quán)（及債權(quán)）累計(jì)達(dá)42宗，居各行業(yè)之首，其中有20家房企出售100%股權(quán)。與此同時(shí)，恒大、保利等大型房企正在加速收購(gòu)，以彌補(bǔ)在土地市場(chǎng)直接拿地投資的減少。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然樓市向好，但金融風(fēng)險(xiǎn)卻在加劇，中小房企被并購(gòu)或破產(chǎn)頻現(xiàn)的現(xiàn)象還將繼續(xù)，而對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，未來(lái)如何融合收購(gòu)的項(xiàng)目，將是一個(gè)問(wèn)題。“大魚吃小魚”頻現(xiàn)去年6月5日，保利地產(chǎn)分別與上置集團(tuán)以及上置投資(上置集團(tuán)的控股母公司)簽署股份投資意向書，公司或全資附屬公司擬以0.25港元/股的價(jià)格現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)上置集團(tuán)新發(fā)股份，股份認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊螅净蛉Y附屬公司將成為上置集團(tuán)持股30%以上的單一最大股東。海通證券認(rèn)為，一旦本次收購(gòu)?fù)瓿桑＠禺a(chǎn)有望控制上海核心區(qū)域內(nèi)100萬(wàn)平方米左右優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。由于一線城市土地獲取難度大，交易完成將直接增強(qiáng)保利地產(chǎn)的區(qū)域經(jīng)營(yíng)實(shí)力。資料顯示，上置集團(tuán)專注房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，以上海為重心逐步拓展至具有較大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力的省會(huì)城市和區(qū)域中心城市，其房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)組合，以中高檔物業(yè)為主。企業(yè)目前擁有土地儲(chǔ)備逾200萬(wàn)平方米，已形成跨區(qū)域發(fā)展的、綜合性房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)企業(yè)集團(tuán)。無(wú)獨(dú)有偶。去年5月28日，恒大湖北公司以16.07億元成功摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67.08%股權(quán)；同年6月2日晚間，恒大又宣布將以55億元收購(gòu)中渝置地旗下重慶中渝集團(tuán)92%的股份。兩筆收購(gòu)之后，恒大將獲得重慶、武漢兩個(gè)重點(diǎn)二線城市的大量?jī)?yōu)質(zhì)土地。據(jù)介紹，重慶中渝集團(tuán)擁有總建筑面積約342萬(wàn)平方米的已竣工物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)，其中包含233萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備；而三江航天房地產(chǎn)在售的項(xiàng)目有航天雙城、航天首府(武漢)、航天嘉園(三期)和航天龍城等項(xiàng)目，其中航天嘉園屬于百萬(wàn)大盤，項(xiàng)目總體量為84萬(wàn)平方米。盡管去年年初以來(lái)貨幣政策已經(jīng)呈現(xiàn)明顯寬松的特征，一線城市和部分二線城市樓市也已經(jīng)進(jìn)入快速?gòu)?fù)蘇通道，但部分房企資金鏈斷裂或被整體收購(gòu)的聲音仍然不絕于耳。有報(bào)道曾稱百?gòu)?qiáng)房企華光地產(chǎn)資金鏈斷裂，2000多業(yè)主無(wú)家可歸；深圳房企佳兆業(yè)正在進(jìn)行債務(wù)重組，盡力避免破產(chǎn)，而同樣遭受房源被政府鎖定的深圳另一房企京基集團(tuán)，也被曝正在接受調(diào)查；大連億達(dá)也被傳高負(fù)債隱憂。據(jù)北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，截至去年6月中旬，掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項(xiàng)目股權(quán)（及債權(quán)）累計(jì)達(dá)42宗（其中北京24宗，上海18宗），居各行業(yè)之首。其中將50%以上控股權(quán)出售的房企累計(jì)達(dá)23家，將100%股權(quán)出售的房企有20家。四類房企將退出樓市“在樓市基本面仍然是以去庫(kù)存為主旋律的市場(chǎng)背景下，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)房企或項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這些動(dòng)作有可能會(huì)讓占有整個(gè)行業(yè)絕對(duì)數(shù)量的中小房企面臨資金面緊張的問(wèn)題。張宏偉認(rèn)為，在15年和未來(lái)幾年里，四類企業(yè)最容易“倒下”。第一類是產(chǎn)品類型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)最容易受到影響，容易在樓市下半場(chǎng)趕不上市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏而被淘汰；第二類是前期拿地過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類是由于金融機(jī)構(gòu)“風(fēng)險(xiǎn)控制”，一部分資信不太好貸款受限的中小企業(yè)；第四類是非地產(chǎn)企業(yè)跨界進(jìn)入樓市的企業(yè)，因?yàn)樵诋a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、融資渠道構(gòu)建、購(gòu)房者C端客戶的把控能力等方面無(wú)法實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本的降低，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)較快的銷售，這個(gè)時(shí)候這些企業(yè)勢(shì)必會(huì)面臨發(fā)展的問(wèn)題。行業(yè)集中度越來(lái)越高。隨著兼并浪潮加大，地產(chǎn)行業(yè)集中度上升的趨勢(shì)已經(jīng)基本確立。從樓市下半場(chǎng)特征來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢(shì)勢(shì)在必然，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為新常態(tài)。“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面正在形成。張宏偉認(rèn)為，隨著樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購(gòu)，而這對(duì)于綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)的房企來(lái)講則成為逆勢(shì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，尤其是對(duì)于大型品牌房企來(lái)講，會(huì)在樓市下半場(chǎng)這個(gè)階段繼續(xù)“大魚吃小魚”，增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)模化優(yōu)勢(shì)。“中小房企經(jīng)營(yíng)困難增加，只能通過(guò)賣股權(quán)等方式獲取融資，預(yù)計(jì)收購(gòu)價(jià)格并不會(huì)太貴，同時(shí)，通過(guò)兼并和收購(gòu)，大房企規(guī)避了傳統(tǒng)拿地的風(fēng)險(xiǎn)，這也是近期拿地投資力度相對(duì)減少的一個(gè)原因。”易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，不過(guò)，值得注意的是，項(xiàng)目并購(gòu)之后如何融合將是一個(gè)問(wèn)題，尤其目前地產(chǎn)板塊處于調(diào)整過(guò)程中，很多外部收購(gòu)的企業(yè)股權(quán)和項(xiàng)目如何運(yùn)作，需要大房企較好的維系和平衡能力。房貸基準(zhǔn)利率達(dá)10年最低8家上市銀行降低按揭貸占比2014年商業(yè)銀行貸款去哪了？權(quán)威數(shù)據(jù)揭開了貸款投向的神秘面紗。具有履行社會(huì)責(zé)任意義的按揭貸款被多家銀行壓縮，而被監(jiān)管嚴(yán)控的“兩高一剩”行業(yè)信貸卻大增近9000億元，商業(yè)銀行的貸款投向“加減法”著實(shí)令人看不懂。上市銀行中，僅四大行自2012年起連續(xù)三年個(gè)人住房貸款占比保持增長(zhǎng)隨著央行上周六的降息決定，個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至5.4%。《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理近10年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，5.4%已是“史上最低”住房貸款基準(zhǔn)利率。然而，雖然低利率稱了買房者的心，銀行的算盤卻打得更精。光大銀行某分行個(gè)金部負(fù)責(zé)人就對(duì)本報(bào)記者表示，“現(xiàn)在銀行的資金成本越來(lái)越高，做房貸實(shí)在是不賺錢，近些年，雖然沒有哪家銀行公開宣布降低住房貸款占比，但是逐步壓縮對(duì)于很多銀行來(lái)說(shuō)已是事實(shí)”。而中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)在前日發(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)2015年發(fā)展報(bào)告》顯示，僅國(guó)有四大行自2012年起，連續(xù)三年的個(gè)人住房貸款占比保持增長(zhǎng)，有8家上市銀行的個(gè)人住房貸款占比連續(xù)三年下降，其中，總部位于南方的某上市銀行個(gè)人住房貸款收縮明顯，其2013年的個(gè)人住房貸款增速為-50.53%，2014年為-14.77%。股份制銀行壓縮按揭貸規(guī)模早在前年開始，部分銀行停止個(gè)人住房貸款的消息就已接踵而來(lái)。融360數(shù)據(jù)顯示，從14年4月份開始，廣州地區(qū)已有招商銀行、民生銀行、平安銀行三家銀行停止個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。而在北京鏈家最新的面簽指引中，平安銀行等銀行的備忘錄中依舊寫為暫停業(yè)務(wù)。中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告指出，2014年銀行業(yè)人民幣口徑個(gè)人住房貸款余額達(dá)11.52萬(wàn)億元，同比增加1.72萬(wàn)億元，但增速有明顯下滑，從2013年的21%下降至17.5%。上市銀行的情況中，國(guó)有商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款總額比重持續(xù)提高，2014年占比達(dá)到了61.01%，同比增加1.81個(gè)百