房地產開發前期流程第一篇開發前期的工作一、確定投資建設工程項目對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。二、建設項目用地計劃辦理1.所需資料a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協議2.辦理程序a.備齊資料b.到地塊所在地土地部門辦理三、建設工程項目建議書的編制與報批1.編制及所需資料a.開發單位營業執照b.開發資質證書c用地計劃審核意見d.建筑設計方案（總平面圖等）e.其他相關資料2.報批程序與報批資料a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》b.準備《關于項目建議書報批申請報告》c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批四A、建設工程項目選址意見申辦1.所需資料a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）4份c.土地權屬證（復印件1份）d.聯建協議書（復印件1份）e.選址論證f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）2.申辦程序a.準備數份項目建議書批復及數份地形圖b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理四B、建設用地規劃許可證申辦1.所需資料a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件2.申辦程序a.備齊上述所有資料b.送區規劃局規劃科辦理五、建設工程項目地名報批1.所需資料a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地2份c.總平面圖（3份）d.建設用地規劃許可證及批文e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件2.申辦程序a.備齊上述所有資料及1500元支票b.送區地名辦辦理六、建設工程項目報建1.所需資料a.《上海市建設工程報建表》（到市報建處領取）b.企業法人營業執照及有關證明原件和復印件c.項目建議書批文原件及復印件d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）e.《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）f.專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件g.《住宅項目配套建設審核申請表》h.《住宅新開工審核通知單》七、工程項目設計招標辦理1.所需資料a.報建工程項目IC卡b.上海市建設工程設計招標項目登記表c.《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）d.《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）e.工程設計任務書f.建設用地規劃許可證g.工程項目選址意見批文2.辦理程序a.備齊上述資料b.到市設計招標辦辦理八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理1.所需資料a.項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份b.會議通知書2.辦理程序a.備齊上述資料b.提前三天分送各評委c.到市招標辦召開評標會（會務費300元）中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書九﹑建設工程規劃設計要求申辦1.所需資料a.上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份b.計劃批準文件1份c.土地使用權屬證件1份d.房屋權屬證1份e.危房鑒定報告f.地形圖（劃示用地范圍）2份辦理程序a.備齊上述資料b.送區規劃局規劃科辦理十﹑工程項目設計方案深化﹑修改根據規劃局批文要求修改設計方案十一﹑設計方案審定會召開1.所需資料a.設計方案文本12份b.項目建議書批文，建設用地規劃許可證及批文，區府土文件若干份c.請柬2.申辦程序a.備齊上述資料b.分送至計委﹑規劃局﹑防疫站﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門c.召開方案審定會十二﹑設計方案送審報批1.所需資料a.選址意見書b.規劃設計要求通知單c.地形圖（劃示用地范圍）d.設計方案2份e.地名批文f.項目建議書批文辦理程序a.備齊上述資料b.到區規劃局規劃科辦理十三﹑可行性研究報告編制與報批1.所需資料a.用地計劃審核意見書b.項目建議書批文c.用地計劃許可證及批文d.區府土文件e.營業執照f.開發資質證書g.住宅項目配套條件審核申請表h.資本金出資承諾書i.設計方案文本j.其他相關文件2.辦理程序a.備齊上述資料b.送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）c.送計委報批十四﹑擴大初步計劃根據方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計十五﹑擴初會召開1.所需資料a.擴初設計文本若干份b.請柬2.申辦程序a.備齊上述資料b.分送至計委﹑規劃局﹑防疫局﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環衛﹑自來水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視）等部門c.召開擴初會議十六、擴初意見征詢及擴初批復1.所需資料a擴初會議紀要b.根據擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本c.關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖2.申辦程序a.備齊上述資料b.分送至計委、規劃局、防疫局、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見c.送規劃局規劃科報批十七、住宅項目配套條件審核報批1.所需資料a.《住宅項目配套建設條件審核報批》（住宅局領取）b.項目建議書或可行性報告研究報告批文c.地形圖和管線圖（劃示用地范圍）d.總平面圖若干份e.建設用地規劃許可證及批文f.其他相關資料f.申請報告2份g.委托書2份h.保證書2份i.小區總平面圖軟盤1張j.付增容費D.電話通信a.地形圖1份b.總平面圖1份c.管線總平面圖（1：100）1份d.弱電施工圖（全套，包括系統圖及平面圖，1：100）1套e.配套費發票復印件E.雨污水a.排污申請報告2份b.項目批文1份c.地形圖1份d.管線平面圖1份e.檢測水樣1份f.排水量申請核定表g.付款（每平方米16.5元）2.辦理程序a.備齊上述資料b.分送各部門處理十、各類配套款支付1.供電付款a.小區內供電貼費550元/千瓦b.電表保證金單相表80元/只三相表150元/只c.外線電纜工程，按工程決算付款d.購電纜熔絲箱530元/只e.公建設施供配電貼費及工程款，按決算支付2.供水付款a.小區內給排水管網費17.5元/平方米b.貼水費0.22元/平方米3.煤氣付款a.煤氣外管21元/平方米b.多層煤氣內管5.40元/平方米c.小高層煤氣內管8.60元/平方米d.委托辦理費2.00元/平方米4.有線電視付款a.辦理委托合同b.分期付款（3元/平方米，其中代付330元/戶，應向業主收回）5.電話付款a.簽訂住宅建設電話通信工程承包合同b.分期付款（多層20元/平方米，小高層12.5元/平方米）十一、配套協調會召開1.所需資料a.各配套單位配套施工圖b.會議通知2.辦理程序a.備齊上述資料b.提前五天發會議通知c.召開配套協調會，合理安排進場順序（依次為雨污水——自來水公司——煤氣公司——電纜公司——電話局——有線電視——環衛所——信報箱安裝）十二、配套工程施工各配套單位按照協調會所確定施工次序依次進場施工或穿插施工十三、配套工程竣工驗收根據施工圖紙及各部門要求對各配套工程進行驗收十四、各類計量器具安裝1.電表安裝單向表10元/只三相表20元/只2.水表安裝手續辦理及水表安裝3.煤氣表安裝