房地產價格評估1.土地是一個綜合體，實際上由兩部分構成：土地資源和土地資本。相應地，土地價格可分解成兩部分：土地資源價格和土地資本價格。土地資源價格又叫土地所有權價，土地資本價格又叫土地價值價格。土地價格具體反映為：地租和土地開發成本及利息。2.土地價格種類繁多，含義有交叉，主要有市場價格、評估價格。土地所有權價格、使用權價格、拍賣價格、招標價格、協議價格、基準地價、標定地價和抵押價格等。3.房產價格是房屋建筑價格與房基地價的總和。房屋建筑價格是房屋建筑商品價值的貨幣表現。房基地價格是土地地租的資本化。房產價格可分為市場價格、評估價格、租賃價格、抵押價格和課稅價格等。4.影響房地產價格的因素可分為個別因素、社會因素、經濟因素、區域因素和法制因素。個別因素包括位置、土地形狀、面積、地質地形、地勢、光線和通風、建筑物外觀裝飾和內部狀況等方面；社會因素包括人口狀態、社會治安狀況、政局變化狀況等方面；經濟因素包括經濟增長狀況、財政金融狀況、交通狀況、工商業和工資物價水平等方面；區域因素主要表現在商業區、住宅區、工業區等方面；法制因素包括國家制定的土地制度、土地法規、房地產價格管理措施和住房政策等。此外，房地產價格還受購買者和投資者的心理因素和一些偶然因素影響。5.房地產價格評估是以房地產的價值為基礎，考慮各種影響因價格的因素的綜合情況，從而使房地產的實物形態得以用貨幣形式表現。6．房地產評估的原則包括：供求原則、房地分離綜合計價原、依法原則、替代原則、最有效使用原則、收益遞增遞減原則、評估時日原則等。7.房地產價格評估的方法包括：市場比較法、收益還原法、成本法、剩余法、趨勢法、購買年限法和土地路線價法等。這些方法各有特點，互有聯系。本章對房地產價格評估方法作了較詳細介紹。

案例東方國際展覽中心委托深圳房地產交易所對該中心整體市場價格進行評估。該中心為商業性展覽中心。估價人員在評估時，將整體分為四個部分：寫字樓、展廳，賓館和會議中心。其中，寫字樓采用市場比較法進行評估，展廳和賓館采用收益還原法進行評估，而會議中心則采用成本法評估。估價人員經過收集資料，整理、計算，得出了展覽中心的市場價格：寫字樓為593.04萬元．展廳為2624.3萬元。賓館為1.24億元，會議中心為2578.6萬元。章后案例一、委托單位北京某房地產開發公司二、評站對象及目的評估北京某貿易大廈1991年12月底的價值。三、評估日期本估價報告書勘估日期始于1991年12月19日，終于1992年2月28日。四、某貿易大廈概況1989年9月16日開工，l990年8月5日竣工?？偯娣e為36000平方米。1990年9月