一、補(bǔ)償對(duì)象規(guī)定

補(bǔ)償對(duì)象包括給誰(shuí)補(bǔ)償，對(duì)什么東西補(bǔ)償。

1、住房拆遷應(yīng)該給被拆遷住房所有人予以補(bǔ)償。

新《條例》第二十二條第一款規(guī)定，拆遷人應(yīng)該按照《條例》規(guī)定的方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人指被拆遷住房的所有人，依據(jù)住房所有權(quán)證、土地使用權(quán)證確認(rèn)。根據(jù)該條款規(guī)定，住房拆遷應(yīng)該給被拆遷住房所有人予以補(bǔ)償。

2、住房拆遷應(yīng)該對(duì)住房及其附屬物給予補(bǔ)償。

新《條例》第二十二條第二款規(guī)定，拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不給予補(bǔ)償。該條款是采用排除法規(guī)定對(duì)什么建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)該條款規(guī)定，出來(lái)違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑外均應(yīng)該給予拆遷補(bǔ)償。即在住房補(bǔ)償過(guò)程中，不僅要被拆遷的住房進(jìn)行補(bǔ)償，還要對(duì)住房的附屬物，包括門斗，室外廁所、廚房、化糞池，圍墻、電話、電視插座移動(dòng)費(fèi)用等進(jìn)行補(bǔ)償。這些附屬物對(duì)產(chǎn)權(quán)人不僅具有使用價(jià)值，而且還有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。拆除附屬物，其所有人的財(cái)產(chǎn)會(huì)造成損失。《憲法》規(guī)定，國(guó)家、全民、集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)。國(guó)家保護(hù)公民合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋及其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。據(jù)此，拆除住房附屬物也應(yīng)給被拆遷人予以補(bǔ)償。到底哪些被拆除的房屋建筑物、構(gòu)筑物屬于違章建筑，哪些被拆除的房屋建筑物、構(gòu)筑物屬于附屬物，由房屋所在地規(guī)劃行政主管部門予以判斷。

二、補(bǔ)償方式

補(bǔ)償方式是指用什么方式對(duì)被拆遷住房所有人進(jìn)行補(bǔ)償。

新《條例》第二十三條第一款規(guī)定，拆遷補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)。新《條例》第二十三條第二款規(guī)定，除拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換、由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償，被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租貸關(guān)系達(dá)不成協(xié)議、拆遷人對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換外，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償方式，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。

貨幣補(bǔ)償是指拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致，被拆遷人放棄被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，由拆遷人以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人以貨幣給予補(bǔ)償?shù)囊环N補(bǔ)償方式。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造和購(gòu)買的房屋與被拆遷房屋所有人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷房屋所有人取得安置房的所有權(quán)，原房屋和安置房的差價(jià)按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算的一種補(bǔ)償方式。

非公益事業(yè)房屋包括居民住房、企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物只實(shí)行貨幣補(bǔ)償，是因?yàn)楦綄傥飳儆谔囟ńㄖ铮煌ㄖ飳?duì)附屬物的要求不同，產(chǎn)權(quán)調(diào)換以后無(wú)法獨(dú)立使用。因此，拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒(méi)有意義。被拆遷人與房屋承租人對(duì)被拆遷房屋解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議，一般指被拆遷人（出租人）、承租人就被拆遷房屋不能通過(guò)協(xié)商提前終止租賃關(guān)系。按照合同法的規(guī)定，被拆遷人（出租人）、承租人就被拆遷住房如果通過(guò)協(xié)商提前終止租賃關(guān)系，一般來(lái)說(shuō)，被拆遷人或者要向承租人支付違約金，彌補(bǔ)承租人重新尋找出租住房的損失。或者要把出租住房按公有住房出售政策出售給承租人，或者要用其他冬至住房安置承租人，并根據(jù)局承租人搬遷損失等適當(dāng)給予安置補(bǔ)償。如果被拆遷人、承租人對(duì)被拆遷住房解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議，仍然對(duì)被拆遷人實(shí)行貨幣補(bǔ)償，承租人的損失可能難以得到補(bǔ)償，甚至?xí)プ》俊榱司S護(hù)承租人的合法權(quán)益，保證承租人的生活不受影響，拆遷人只能對(duì)被拆遷房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償。

按照新《條例》第二十三條及北京、武漢等城市的住房拆遷管理辦法規(guī)定，住房拆遷補(bǔ)償分為三類，而且各類都有對(duì)應(yīng)的拆遷補(bǔ)償方式。

第一類，非出租住房拆遷補(bǔ)償。非租賃住房是指房屋所有人、使用人合一的住房。包括住房所有人自己建造、自己居住的私有住房，住房所有人購(gòu)買的自己居住的已出售公有住房，住房所有人在一、二級(jí)住房市場(chǎng)購(gòu)買的商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）、二手住房。拆遷非租賃住房，被拆遷人即可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

第二類，住房附屬物拆遷補(bǔ)償。不同住房布局、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不同，對(duì)附屬物的要求不同。對(duì)被拆遷住房的附屬物實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換無(wú)意義。住房附屬物拆遷只能實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

第三類，租賃住房拆遷補(bǔ)償。租賃住房主要指沒(méi)有出售的直管公有租賃住房、自管公有住房。按照被拆遷人與承租人對(duì)解除租賃關(guān)系能否達(dá)成協(xié)議，分為二種情況：

1、拆遷人與承租人解除租賃關(guān)系達(dá)成協(xié)議。

（1）直管公有住房、自管公有住房按公有住房出售政策把拆遷住房出售給承租人解除租賃關(guān)系。這時(shí)，承租人轉(zhuǎn)換成了被拆遷人。被拆遷人既可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

（2）被拆遷人或者給承租人支付違約金，或者提供安置用房解除租賃關(guān)系。這時(shí)，租賃住房也轉(zhuǎn)變成了非租賃住房。應(yīng)按非租賃住房對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人既可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

2、被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議。

被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，為了使承租人的生活不受影響，拆遷人對(duì)被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住房由原住房承租人承租，被拆遷人與原住房承租人重新訂立住房租賃合同。

三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

新《條例》第二十四條規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。據(jù)此可以明確，被拆遷住房貨幣補(bǔ)償金額確定的標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷住房的時(shí)常評(píng)估價(jià)格。具體確定辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市政府根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況做出規(guī)定。

貨幣補(bǔ)償金額一般包括以下六項(xiàng)內(nèi)容：

1、被拆遷住房市場(chǎng)價(jià)格，包括住房重置成本成新價(jià)格及地價(jià)。

2、附屬物的重置成本成新價(jià)格。