細化功能設計，制勝關鍵挑戰，加快上海國際汽車城的開發建設上某著名企業工作匯報二OO一年十月十四日項目進展情況回顧––本項目工作已基本完成實際完成工作提出核心貿初步功能定位并對其作測試分析分析國內外優秀案例，展開一系列頭腦風暴與分析，確定核心貿局設計及關鍵舉措對所需的各項政府政策聚焦進行細化分析制定建筑規劃設計招標書分析排序潛在投資者及合作伙伴提出商業模式，建立財務模型，對經濟效益進行評估草擬招商引資營銷方案及計劃核心貿功能定位及詳細布局設計,包括服務內容及設施數量幫助建筑規劃設計所順利開展詳規設計及模型制作對潛在的投資者，合作伙伴及關鍵駐商進行分析排序，得出優先吸引的對象清單對不同商業模式的案例分析及闡述以及上某著名企業可能的商業模式及運作機制的分析建立財務模型并在不同層面展開財務分析分析總結國際汽車市場的成功經驗擬定汽車城介紹文件初步擬定汽車城關鍵駐商招商引資文件范本第一階段：明確市場需求，制定價值定位計劃中工作第二階段：制定功能定位與布局，明確商業模式，評估經濟效益第三階段：制定招商營銷實施方案，并作初步溝通接觸實際完成工作設計營銷方案及計劃與優先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通設計確定汽車城項目管理組織制定實施計劃形成針對不同關鍵駐商的招商文件及計劃與第一批共23家潛在駐商進行了首次接觸，與其中的13家進行了第二輪的討論，明確其政策財務的需求某著名企業設計了組織架構及人員要求形成了具體實施計劃計劃中工作今天匯報內容上海國際汽車城核心貿功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果今天匯報內容上海國際汽車城核心貿功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果根據第一階段工作的分析討論結果，上海國際

汽車城遠景與功能布局設想平面圖將是如下人工湖研發、管理、培訓區滬寧高速曹安路吳淞江顧河墨玉路顧河城區干道浦安亭涇浦蘊藻浜認證檢測中心上海汽車工業技術中心綠化汽車第三方物流服務區新鎮公共活動中心汽車城公園消費者汽車貿要沿墨玉路及城區干道展開工業用卡車將沿新開辟的輔路連接同三國道繞道行駛安亭新鎮區經銷商會展中心（含博物館）經銷商經銷商二手車市場商貿服務中心體育館中心備用地廣場都市服務中心N汽車體驗園品牌中心品牌中心模式一：汽車城公園模式三：汽車第三方物流服務區模式三：研發、管理、培訓區安亭新鎮區上海國際汽車城遠景功能布局的總體設想立體圖將是如下模式二：汽車貿及辦公區新鎮公共活動中心體育館中心在已經確立的功能區劃分基礎上，我們對每一區塊內的功能定位和布局進行了細化分析功能區塊1. 汽車貿區2. 新鎮公共活動中心（包括辦公）3. 研發管理培訓區4. 第三方物流區5. 汽車城公園根據不同模式的關鍵成功因素有哪些功能/設施是一般情況下成功所必需的？有哪些額外功能/設施是在安亭取得成功所必需的？一般情況下成功所需要的項目數量*18221761按現有規劃，上海國際汽車城要實現其遠景目標及其功能，需要成功實施90–100個項目在安亭取得成功所需要的額外項目數量*159620總計33312381 *有多個同一種項目時每一個單獨計入項目總數 資料來源：某著名企業分析要回答的問題:建設這些項目需要占用約220萬平方米土地的土地占用土地面積萬平方米汽車貿易、辦公、展示區新鎮公共活動中心汽車研發教育培訓區汽車第三方物流區汽車城公園未占用土地面積751259745867核心貿土地面積238用于園區內綠化、道路、廣場及發展備用

資料來源: 某著名企業分析220項目總共占有土地面積1.汽車貿區的功能定位細化分析汽車貿區一般情況所必須具備的功能/設施對于在安亭地區獲得成功所需的額外功能/設施為汽車消費者提供可選擇的多種品牌為汽車消費者提供舒適的購車環境為汽車參展商提供足夠大的展出場地為汽車消費者提供購車一站式服務為汽車消費者提供一流的試駕體驗讓汽車消費者看車買車時感受到不同品牌的獨特文化及其魅力讓汽車愛好者隨時能看到有獨特內容的汽車展示，而不用去等汽車展市場服務需求經銷商3S店汽車集中貿（輕型客車、輕型卡車等）二手車市場會展中心購車配套政府機構（車管所，工商，稅務，養路費）購車配套非政府機構（銀行，保險）汽車體驗園品牌中心汽車博物館所對應的功能項目1.11.21.31.41.51.61.71.81.9汽車貿區的功能定位細化分析（續）

–占用土地面積，建筑面積總建筑面積萬平方米經銷商3S店*汽車集中貿**二手車市場會展中心一般功能項目合計汽車體驗園****品牌中心–高檔品牌中心–特種汽車博物館總占地面積萬平方米151.20.813.50.718.02.418.05.516.0–80.50.320.20.132.73.2總建筑面積將為36萬平方米總占地面積將為59萬平方米數量單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積（萬平方米）120.72.45.5213.22.40.210360183.588383.240.48596所有功能項目合計商貿服務中心***13.23.2 * 經銷商3S店參照現有別克、奧迪及國外3S店 ** 汽車集中貿可以和二手車市場相結合 *** 商貿服務中心內主要駐商為與購車相關的政府及非政府機構 **** 汽車體驗園參照日本Motegi賽車場資料來源: 文獻檢索；國內外汽車制造商、經銷商訪談；某著名企業分析汽車貿區的功能定位細化分析（續）

–就業人數，消費者人流，交數67515451400**1400**120011,100120830210340數量每一項目就業人數4004002001,900202401203,200預計：1,100經銷商3S店汽車集中貿二手車市場會展中心一般功能項目合計汽車體驗園品牌中心–高檔品牌中心–特種汽車博物館所有功能項目合計商貿服務中心*20 * 商貿服務中心內主要駐商與購車相關的政府及非政府機構 ** 包括市場內經銷人員資料來源: 文獻檢索；國內外汽車制造商、經銷商訪談；某著名企業分析消費者人流15,000人/天年汽車貿80,000–100,000輛預計到2010年就業人數人根據功能定位細化分析的結果，汽車貿區的詳細布局平面圖將是如下經銷商經銷商經銷商經銷商經銷商廣場會展中心（包括博物館）品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心廣場商貿中心二手車市場（包括輕型客車卡車市場）經銷商經銷商經銷商經銷商經銷商綠化品牌中心品牌中心經銷商經銷商經銷商經銷商經銷商N汽車體驗園曹安路墨玉路公園路經銷商經銷商經銷商經銷商品牌中心品牌中心會展中心（包括博物館）二手車市場（包括輕型客車卡車市場）商貿服務中心汽車體驗園汽車貿區的詳細布局立體圖將是如下2.新鎮公共活動中心（包括辦公）的功能定位

細化分析公共活動中心（包括辦公）一般情況所必須具備的功能/設施對于在安亭地區獲得成功所需的額外功能/設施為消費者（旅游者）及駐商提供全面的生活服務設施（住宿、餐飲、購物、娛樂）為消費者（旅游者）及駐商提供充分的基礎服務設施保障（治安、消防、某著名企業等）對于有較高消費需求的消費者（旅游者）提供有針對性的高質量服務市場服務需求酒店（2–3星）快餐/中檔餐飲設施/酒吧電影院大型商場便利店/藥店超市警察局/消防站/某著名企業局加油站寫字樓酒店（4–5星）高檔餐飲設施高檔專賣店高檔娛樂城所對應的功能項目2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.13新鎮公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續）–占用土地面積，建筑面積總建筑面積萬平方米酒店*(2–3星)酒吧電影院大型商場*一般功能項目合計寫字樓*高檔專賣店總占地面積萬平方米100.0200.01510.451.10總建筑面積將為23萬平方米總占地面積將為7萬平方米數量單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積（萬平方米）6.40.20.30.10.60.01175.51.1236所有功能項目合計警察局/消防站/某著名企業局 * 餐飲設施已經包括在酒店、娛樂城、寫字樓、商場及商貿服務中心大樓內，不再單列 資料來源: 文獻檢索；相關公司、機構訪談；某著名企業分析30.210.30.20.110.04510.572.20.50.2便利店/藥店加油站酒店*(4–5星)高檔娛樂城*11.05.521.13.010.040.0130.340.2030.0250.02010.53.010.150.350.050.0420.53.20.1超市0.110.0800.075新鎮公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續）–就業人數6002300數量每一項目就業人數75100151501,600600100303,900預計到2010年就業人數人106003,1705151100130101016002800110350351600 * 酒店、娛樂城、寫字樓、商場及商貿服務中心服務中心均配套餐飲設施（包括高檔和中檔），所以不再單列 資料來源: 文獻檢索；相關公司、機構訪談；某著名企業分析酒店*(2–3星)酒吧電影院大型商場*一般功能項目合計寫字樓*高檔專賣店所有功能項目合計警察局/消防站/某著名企業局便利店/藥店加油站酒店*(4–5星)高檔娛樂城*20超市125根據功能定位細化分析的結果，新鎮公共活動中心（包括辦公）的詳細布局平面圖將是如下050100250500M酒店2–3星酒店2–3星電影院某著名企業中心廣場大酒店大型商場金桂新村保留地綠化便利店停車場專賣店/便利店停車場加油站專賣店廣場娛樂城寫字樓寫字樓N專賣店酒吧/咖啡消防

站警察

局寫字樓寫字樓曹安路墨玉路新鎮公共活動中心（包括辦公）的詳細布局立體圖將是如下金桂新村大酒店大型商場娛樂城酒店酒吧/咖啡寫字樓警察局消防站3.研發管理培訓區的功能定位細化分析研發管理培訓區一般情況所必須具備的功能/設施對于在安亭地區獲得成功所需的額外功能/設施有高水準的技術服務支持有高標準的認證檢測設施供研發機構共享能夠通過大學、職業培訓機構等為研發機構提供人才和基礎研究支持能夠通過配置創新企業來促進技術進步及成果轉化為研發機構提供配套生活設施市場服務需求認證測試中心上汽技術中心供應商研發中心獨立研究開發商大學汽車系職業培訓中心/專科學校體育館創新企業園所對應的功能項目3.13.23.33.43.53.63.73.8研發管理培訓區的功能定位細化分析（續）

–占用土地面積，建筑面積總建筑面積萬平方米認證檢測中心供應商研發中心獨立研究開發商一般功能項目合計大學汽車系職業培訓中心/專科學校體育館創新企業園總占地面積萬平方米114.06.516.02.8102.01.051.00.524.52.524.52.510.70.313.62.3總建筑面積將為34萬平方米總占地面積將為67萬平方米數量單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積（萬平方米）6.52.8102.522550.32.334所有功能項目合計

資料來源: 文獻檢索；大學及研發機構訪談；某著名企業分73.667上汽技術中心研發管理培訓區的功能定位細化分析（續）

–就業人數150數量每一項目就業人數320205007,6002,000* * 包括大學、專科院校在校學生 資料來源: 文獻檢索；大學及研發機構訪談；某著名企業分析2,000*3,1006002,0001150132010200512021,000*21,000*1201500認證檢測中心供應商研發中心獨立研究開發商一般功能項目合計大學汽車系職業培訓中心/專科學校體育館創新企業園所有功能項目合計上汽技術中心預計到2010年就業人數人根據功能定位細化分析的結果，研發管理培訓區的詳細布局平面圖將是如下050100250500M綠化獨立研究開發商大學汽車系專科學校供應商研發中心供應商研發中心供應商研發中心認證檢測中心上汽技術中心創新企業園住宅用地住宅用地大學汽車系專科學校獨立研究開發商獨立研究開發商獨立研究開發商獨立研究開發商體育館供應商研發中心供應商研發中心供應商研發中心供應商研發中心供應商研發中心供應商研發中心供應商研發中心N曹安路路公園研發管理培訓區的詳細布局立體圖將是如下供應商研發中心供應商研發中心供應商研發中心創新企業園獨立研究開發商大學汽車系專科學校體育館上汽技術中心認證檢測中心4.第三方物流區的功能定位細化分析第三方物流服務區一般情況所必須具備的功能/設施對于在安亭地區獲得成功所需的額外功能/設施為鄰近的汽車整車廠提供進廠、出廠物流服務提供開展物流業務所需的配套設施為汽車貿的進口車貿保稅倉儲服務能為安亭地區的大型物流企業提供運營中心支持市場服務需求進廠物流中心（零配件）出廠物流中心（整車）卡車停車場加油站所對應的功能項目4.14.24.34.4保稅倉庫物流企業運營中心4.54.6第三方物流區的功能定位細化分析（續）

–占用土地面積，建筑面積總建筑面積萬平方米總占地面積萬平方米11.50.522.01.216.02.010.5–總建筑面積將為5萬平方米總占地面積將為12萬平方米數量單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積（萬平方米）2.22.000.45所有功能項目合計

資料來源: 文獻檢索；供應商訪談；某著名企業分析460.50.0412保稅倉庫進廠物流中心

（零配件）出廠物流中心

（整車）卡車停車場0.010.2物流企業運營中心20.10.20.51.510.040.01加油站第三方物流區的功能定位細化分析（續）

–就業人數數量每一項目就業人數375150210011020010050

資料來源: 文獻檢索；供應商訪談；某著名企業分析所有功能項目合計保稅倉庫進廠物流中心

（零配件）出廠物流中心

（整車）加油站物流企業運營中心25011015卡車停車場10預計到2010年就業人數人105根據功能定位細化分析的結果，第三方物流區的

詳細布局平面圖將是如下050100250500M綠化卡車停車場出廠物流中心入廠物流中心加油站入廠物流中心物流企業運營中心保稅倉庫N曹安路第三方物流區的詳細布局立體圖將是如下保稅倉庫卡車停車場物流企業運營中心入廠物流中心出廠物流中心加油站5.汽車城公園的功能定位細化分析主題公園一般情況下所必須具備的功能/設施對于在安亭地區獲得成功所需的額外功能/設施有足夠多的游玩內容有齊備的配套生活設施便利的交通條件有世界一流的主題公園運營商設計管理為消費者提供別處無法比擬的游樂體驗便利的大眾交通設施(如輕軌等)市場服務需求75萬平方米的汽車城公園汽車城公園內配套餐飲、購物設施所對應的功能項目5.15.2汽車公園主題（如未來世界、冒險樂園等）輕軌等交通設施5.35.4今天匯報內容上海國際汽車城核心貿功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果關鍵駐商的成功引入，對上海國際汽車城的發展至關重要，應該按科學系統的方法加以實現主要工作主要成果對潛在關鍵駐商進行分析與綜合排序制定招商引資方案及溝通文件進行初步溝通，談判并達成協議列出上海國際汽車城各功能區潛在關鍵駐商對潛在關鍵駐商按一定的篩選標準進行綜合分析綜合分析結果進行優先排序綜合分析結果獲得的上海國際汽車城潛在關鍵駐商的優先順序名單根據每一潛在關鍵駐商的特點，明確上海國際汽車城價值定位制定有關上海汽車城的市場宣傳和介紹文件制定針對每一特定潛在關鍵駐商的招商引資方案及溝通文件上海國際汽車城市場宣傳介紹文件針對每一特定潛在關鍵駐商的招商引資文件與部分潛在關鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿談判，并根據談判情況，進一步調整修改招商引資方案確定最終協議分階段地引進各類駐商入駐上海國際汽車城本項目工作范圍招商引資，首先應通過對潛在關鍵駐商在

發展戰略、關鍵技能、財務狀況及溝通渠

道等方面的分析，進行排序關鍵分析內容該駐商在某著名企業的業務發展歷史是怎樣的？該駐商未來在某著名企業的發展戰略是什么？該駐商在同行競爭和市場中的地位如何？該駐商對某著名企業汽車工業、上海汽車城發展影響如何？發展戰略分析原則該駐商的品牌效應如何？該駐商的管理技能/水平如何？該駐商以往的開發、經營成功記錄如何？關鍵技能該駐商過去若干年的財務狀況如何？對該駐商今后幾年的財務狀況預測是怎樣的？財務狀況該駐商與上海市政府的關系如何？上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？溝通渠道通過綜合分析，對潛在關鍵駐商進行綜合排序，并根據排序結果，制定招商引資方案，建立業務發展藍圖汽車貿易、展示和辦公區根據分析，我們初步得出了第一階段吸引的

潛在關鍵駐商重點目標品牌中心：大眾品牌中心通用品牌中心豐田品牌中心寶馬品牌中心戴姆勒–克萊斯勒品牌中心汽車行業協會：某著名企業汽車工業協會汽車博物館：汽車與技術博物館亨利·福特博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館Abarth展覽館國產汽車銷售公司：某著名企業銷售公司

（桑塔納、帕薩特）上海通用汽車公司（別克）某著名企業銷售公司（捷達、奧迪）某著名企業

（紅旗）某著名企業（雅閣）某著名企業（富康）某著名企業

（夏利）某著名企業汽車公司營銷總部展覽/會展公司TMN蒙哥馬利展覽集團法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團汽車物流區天地物流（TNT）某著名企業汽車研發管理培訓區根據分析，我們初步得出了第一階段吸引的

潛在關鍵駐商重點目標（續）汽車零配件供應商研發中心：德爾福研發中心延峰–維世通研發中心江森研發中心法里奧研發中心Michelin研發中心Littlefuse工程中心汽車高等教育：某著名企業汽車工程系同濟大學汽車工程系吉林工業大學汽車工程學院美國密歇根大學汽車研究學院澳大利亞皇家墨爾本理工大學獨立汽車研發、測試機構：

PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineeringAtlasWeathering服務中心英國汽車工業研發協會（MIRA）某著名企業汽車研發機構：華晨集團汽車研發中心上海汽車工業集團研發中心汽車城主題公園迪斯尼Vi新鎮公共活動中心某著名企業嘉定小籠包子店華聯超市星巴克咖啡店假日酒店汽車旅館環球影城時代華納招商引資篩選及優先綜合排序詳述：整車制造廠商品牌中心世界主要著名汽車品牌通用（Buick,Saab,Opel,Cadillac)福特（Lincoln,LandRover,Jaguar,Mazda,Volvo,AstonMartin)戴姆勒–克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)豐田（Lexus,Toyota)大眾（Audi,Volkswagen,Lamborghini,Bently,

Rolls-Royce)本田（Honda,Acura）日產/雷諾（Nissan,Renault）菲亞特（Fiat,Ferrari）標致/雪鐵龍（Citroen,Peugeot）寶馬（BMW）寶時捷（Porsche）品牌是否對某著名企業消費者/旅游者有很大吸引力？是否將某著名企業作為其市場發展戰略重點？是否有良好財務狀況？通用福特戴姆勒–克萊斯勒豐田大眾本田菲亞特保時捷寶馬上海國際汽車城是否與其有便捷的溝通渠道？或是否將上海作為其在某著名企業業務發展的重點？大眾（Audi,Volkswagen,Jetta,Lamborghini,Bently,Rolls-Royce)通用（Buick,Saab,Opel,Cardillac)豐田（Lexus,Toyota)寶馬（BMW）戴姆勒–克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否2495假定政策允汽車代理商在汽車城內有汽車經銷權

資料來源: Fortune500企業排名；公司財務年報；公司網頁；某著名企業分析**招商引資篩選及優先綜合排序詳述：國產汽車制造廠商銷售公司國內主要整車制造廠商及銷售公司轎車某著名企業銷售公司某著名企業銷售公司某著名企業長安汽車集團銷售公司廣州本田汽車公司某著名企業上海通用汽車公司某著名企業哈某著名企業長安汽車集團銷售公司昌河飛機工業集團銷售公司面包車某著名企業躍進汽車集團貿某著名企業客貨兩用車柳州五菱汽車公司長安汽車集團銷售公司哈某著名企業產品是否有競爭力和持續發展能力？企業的銷售和財務狀況如何?某著名企業銷售公司某著名企業銷售公司某著名企業某著名企業上海通用汽車公司某著名企業某著名企業哈某著名企業長安汽車集團銷售公司某著名企業柳州五菱汽車公司是否將上海作為其拓展市場的重要基地？或上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？某著名企業銷售公司（桑塔納、帕薩特）上海通用汽車公司（別克）某著名企業銷售公司（捷達、奧迪）某著名企業（紅旗）某著名企業（雅閣）某著名企業（富康）某著名企業（夏利）第二階段重點吸引第一階段

重點吸引是第一步篩選第二步篩選是否41176否第三階段重點吸引

資料來源: 某著名企業汽車工業年鑒；公司年報；某著名企業分析招商引資篩選及優先綜合排序詳述：會展、展覽公司世界領先展覽公司及汽車博物館REED展覽公司聯合新聞和媒體展覽公司展覽促銷公司CES展覽服務公司杜塞爾多夫展覽公司法蘭克福展覽公司漢諾威科隆展覽集團TMN蒙哥馬利展覽集團荷蘭皇家展覽集團是否具有領先的管理水平？是否具有組辦、經營與汽車行業相關展示/博覽的經驗？TMN蒙哥馬利展覽集團漢諾威法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團是否具有在某著名企業開展業務的經驗？是否把某著名企業作為一個戰略發展重點區域？是否在上海及周邊地區還沒有展覽場地、設施？TMN蒙哥馬利展覽集團法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否6143

資料來源: 公司網頁；年度報告；某著名企業分析招商引資篩選及優先綜合排序詳述：汽車博物館世界著名汽車博物館汽車與技術博物館奔馳汽車博物館寶馬汽車博物館保時捷汽車博物館羅素·比洋科汽車博物館亨利·福特博物館彼得森汽車博物館佛羅汽車博物館國家汽車博物館英國公路運輸博物館傳統汽車中心黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館豐田汽車博物館本田賽車園汽車博覽館日本法拉利藝術博物館Abarth展覽館是否具有領先的管理水平？是否在行業中具有卓越聲譽？汽車與技術博物館奔馳汽車博物館寶馬汽車博物館保時捷汽車博物館亨利·福特博物館彼得森汽車博物館國家汽車博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館豐田汽車博物館本田賽車園汽車博覽館日本法拉利藝術博物館Abarth展覽館與汽車城中品牌中心內容沒有重復？是否具有獨特、有吸引力的汽車展示？汽車與技術博物館亨利·福特博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館Abarth展覽館第一階段

重點吸引是第一步篩選第二步篩選是否否38157第二階段重點吸引第三階段重點吸引

資料來源: 某著名企業分析；汽車博物館協會；相關網頁招商引資篩選及優先綜合排序詳述：行業協會主要汽車相關行業協會某著名企業汽車工業協會某著名企業交通協會某著名企業汽車工程協會某著名企業汽車企業家俱樂部某著名企業物資流通協會某著名企業汽車工業科技進步獎勵基金會是否與政府關系密切？是否對汽車工業的行業政策有很大影響力？某著名企業汽車工業協會某著名企業汽車工程學會某著名企業汽車企業家俱樂部某著名企業交通協會某著名企業物資流通協會某著名企業汽車工業科技進步獎勵基金會是否對汽車城成為汽車工業中心影響很大？或上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？某著名企業汽車工業協會第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否561

資料來源: 某著名企業汽車工業年鑒；某著名企業分析招商引資篩選及優先綜合排序詳述：汽車物流服務商國內外主要汽車物流服務商天地物流（TNT)安達美集物流（APL）某著名企業Danzas-AELSinotransPGLogisticsEASExel物流Penske物流Ryder綜合物流UPS物流Schenker物流是否將汽車物流作為其業務的重要組成部分？是否將拓展某著名企業市場作為其發展戰略的重要組成部分？是否有良好的財務狀況？天地物流(TNT)某著名企業中外運(Sinotrans)美集物流（APL）安達EASRyder綜合物流Exel上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？或是否有在某著名企業拓展業務的成功經驗？天地物流(TNT)某著名企業第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否5628

資料來源: 某著名企業分析；公司年報招商引資篩選及優先綜合排序詳述：汽車供應商研發機構主要汽車零配件供應商研發機構一類供應商研發中心德爾福（Delphi）延峰–維世通(Visteon)某著名企業（某著名企業）法里奧（Valeo）（Lear）電裝（Denso）江森（JohnsonControls）戴納(Dana)其他供應商研發中心FreudenbergandNokIntermetCorp.WoodbridgeGroupStoneridgeInc.IllinoisToolWorksLittlefuse康明斯（Cummins）Z.F.MichelinGoodyearBridgestone/Fivestone國內汽車研發中心華晨集團汽車研發中心上海汽車技術中心某著名企業長春汽車研究所某著名企業汽車技術研究中心機械部第九設計研究院東風汽車工程研究院天津汽車研究所重慶汽車研究所重型汽車技術發展中心丹東客車研究所躍進汽車技術中心某著名企業工藝研究所是否在某著名企業有較大規模業務？是否有高水平的研發人員和設備？是否具有較高R&D投入?德爾福(Delphi)延峰–維世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)某著名企業(某著名企業)戴納(Dana)電裝(Denso)(Lear)康明斯(Cummins)Z.F.LittlelefuseMichelinGoodyearBridgestone/Firestone華晨上海汽車工業集團研發中心某著名企業汽車技術研究中心是否與某著名企業有密切業務聯系？供應商是否位于安亭或其周邊地區？或是否將拓展在某著名企業業務作為戰略發展重點?德爾福(Delphi)延峰–維世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)LittlefuseMichelin華晨上海汽車工業集團研發中心第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否159817上海國際汽車城在土地使用、稅收、配套設施、研發環境等方面能提供比別的地區更為優越的條件**招商引資篩選及優先綜合排序詳述：獨立汽車研發機構主要汽車配件供應商和獨立的汽車研發機構獨立汽車研發機構RicardoAVLTWRKarmannPininfarinaHoldesignBerfonePorscheEngineeringLotusEngineeringFEVSDPMatraAutoEDAGStolaHeuliezBertrandfCosworthEngineering是否有高水平的研發實力和成功記錄？是否在同業中具有領先的地位？是否有較大的研發投入？獨立汽車研發機構RicardoAVLItaldesignTWRKarmannPininfarinaBertonePorscheEngineeringEDAGStolaCosworthEngineering獨立汽車測試機構西南研究院內華達汽車測試中心密歇根測試中心ALTASWEATHER-ING服務中心英國汽車工業研究協會（MIRA）是否將某著名企業作為其戰略發展重點地區之一？或是否有在某著名企業開展業務經驗？或是否在世界不同地區都有業務？獨立汽車研發機構PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineering獨立汽車測試機構ALTASWEATHER-ING服務中心英國汽車工業研究協會（MIRA）獨立汽車測試機構內華達汽車測試中心（NATC）西南研究院英國汽車工業研究協會（MIRA）Qualtest密歇根測試中心ACT測試實驗室ALTASWEATHER-ING服務中心第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否816610*上海國際汽車城在土地使用、稅收、配套設施、研發環境等方面能提供比別的地區更為優越的條件*招商引資篩選及優先綜合排序詳述：汽車高等教育國內外主要汽車大學某著名企業汽車工程系交通大學汽車工程系吉林工業大學汽車工程學院同濟大學汽車學院上海工程技術大學汽車學院北京理工大學車輛與交通學院湖北汽車工業學院江蘇理工大學汽車與交通工程學院河北工業大學車輛工程系長春汽車工業高等專科學校武漢汽車工業大學華南理工大學交通學院汽車工程系四川工業學院汽車與交通工程系美國/密歇根大學（汽車交通研究學院）美國威斯康星大學（汽車工業研究中心）英國卡迪夫大學（汽車工業研究中心）美國麻省理工學院（國際汽車系）德國RWTH-AACHEN（汽車工程學院）艾佛瑞大學（國際汽車工業和員工研究項目）澳大利亞皇家墨爾本理工大學（RMIT機械和制造工程）Monash大學（機械工程學）日本東京大學國立臺北科技大學國立屏東科技大學與汽車相關科系是否有強大的教學和科研隊伍？是否有卓越的學校聲譽?某著名企業汽車工程系同濟大學汽車學院交大汽車工程系吉林工業大學汽車工程學院美國密歇根

大學汽車研

究學院英國卡迪夫大學美國威斯康星大學美國麻省理工學院德國RWTH-AACHEN澳大利亞皇家墨爾本理工大學（RMIT機械和制造工程）上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？或是否有在上海建立或擴展汽車教學、科研基地的迫切要求？或是否有在某著名企業辦學的經驗？某著名企業汽車工程系同濟大學汽車學院吉林工業大學汽車工程學院美國密歇根

大學汽車研

究學院澳大利亞皇家墨爾本理工大學第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否145510招商引資篩選及優先綜合排序詳述：汽車城主題公園經營商世界領先主題公園經營商主題公園迪斯尼（迪斯尼樂園）Vi（派拉蒙電影主題公園）環球影城（環球影城）香港賽馬會（海洋公園）AnheuserBusch

（海洋世界）Accor（Asterix

主題公園）ZDF（ZDF電視主題公園）游樂場時代華納（SixFlags游樂場）日本三井不動產（室內滑雪場）Lotte（娛樂公司）Lego（Legoland兒童樂園）日本本田賽車主題公園品牌是否有全球范圍的知名度與號召力？是否有在某著名企業開展業務的成功記錄？是否具有開發、建設、管理主題公園的成功記錄？迪斯尼Vi環球影城香港賽馬會AnheuserBusch時代華納是否有相關湖區、水景開發管理經驗？或是否將某著名企業作為業務發展戰略重點地區？迪斯尼Vi環球影城時代華納第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否6246制定潛在關鍵駐商招商文件的第一步：描述

上海國際汽車城的宏觀發展目標 * 包括零配件生產 資料來源: 某著名企業汽車年鑒2000；某著名企業汽車統計2001；某著名企業分析某著名企業汽車工業具有巨大的增長潛力上海國際汽車城將成為某著名企業汽車產業文化新的重要中心200020052010銷售額十億元（百分比）220380560200020052010客車卡車轎車銷售量百萬輛（百分比）294457373124192534%2.103.905.80CAGR=13%CAGR=9%CAGR=12%CAGR=8%上海國際汽車城汽車貿易汽車交120–200億元，貢獻GDP9–15億元汽車研發吸引5–10家汽車整車制造商、一類供應商的研發中心及國際領先的獨立研發機構入駐汽車旅游創造收入25–35億元，貢獻GDP7–11億元吸引人流600–700萬左右汽車物流第三方物流創造收入15–30億元，貢獻GDP8–18億元汽車制造某著名企業創造產值400–550億元*制定潛在關鍵駐商招商文件第二步：闡述

汽車城對潛在駐商的價值定位關建駐商的價值充足的資金具有世界領先水平的技能卓越的品牌眾多的就業機會強大的社區發展動力上海國際汽車城的價值優越的市場環境低廉的運營成本完善的服務和配套設施集中的汽車工業和汽車消費信息政府的優惠政策聚焦支持良好的生活環境制定潛在關鍵駐商招商文件第三步：利用

財務模型演示業務發展藍圖汽車經銷商舉例

資料來源: 訪談；文獻檢索；某著名企業分析銷售收入百萬元凈利潤百萬元現金流百萬元-20投資資本回報率%02030405060203040506在制定招商方案及文件的基礎上，應根據

重點對潛在關鍵駐商展開接觸與談判時間接觸、溝通調整招商優先順序深入談判修改招商方案達成協議主要工作決策者輔助人員依據所確定的潛在關鍵駐商的優先順序和可能的角色分別確定溝通對象和聯系人進行初步聯系和接觸闡述國際汽車城對于目標關建駐商的價值定位聽取關鍵駐商的要求和條件汽車城發展公司總經理發展公司招商引資業務負責人根據初步接觸結果調整原定目標關鍵駐商的優先順序調整和細化必要的政府政策確定下一步談判的時間、地點、主題和參加人員汽車城發展公司總經理發展公司招商引資業務負責人與目標駐商進行協商、會談明確雙方的責任和義務確定具體的財務安排條款制定項目的具體時間安排汽車城發展公司總經理或總經理指定談判人員招商引資業務負責人根據會談情況修改、調整招商引資方案和文件進行新一輪談判制定合作意向書汽車城發展公司總經理或總經理指定談判人員招商引資業務負責人就關鍵駐商入駐汽車城的方式、條件、利益分配等達成具體協議由相關律師、會計師、公證人等對正式文件進行審議簽署正式文件汽車城發展公司總經理重大項目由發展公司董事會決策有關律師、會計師、公證人招商引資業務負責人3–4周數周–數月1–4周1周今天匯報內容上海國際汽車城核心貿功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果上海國際汽車城商業模式及財務分析是在三個

不同層次展開的分析層次上海國際汽車城總體投入產出分析某著名企業的商業模式及財務分析針對具體潛在駐商的財務分析分析內容上海國際汽車城核心貿總銷售收入核心貿總投資額各個功能區的具體投資額上某著名企業可能的商業模式不同商業模式有形及無形回報的評估某著名企業組合商業模式的財務及運作機制分析具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的收入、成本、凈利潤和現金流分析具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的投資資本回報率分析具體潛在駐商在不同土地成本下的投資額分析到2010年，上海國際汽車城核心貿總

銷售收入預計將達到140-200億元人民幣銷售收入人民幣億元，百分比目前安亭地區20062010汽車貿區新鎮公共活動中心研發管理培訓區*第三方物流園區主題公園 *銷售收入來自于第三方對外服務，不包括對分 資料來源: 訪談；文獻檢索；某著名企業分析15–2080–120140–200到2010年，核心貿總投資額預計將達到近140億元人民幣投資額人民幣億元總投資汽車城公園第三方物流區研發管理培訓區新鎮公共活動中心汽車貿區基礎設施（輕軌）可能的資金來源政府企業100%0%

資料來源: 訪談；文獻檢索；某著名企業分析201912493515%85%<5%>95%15%85%13725%95%65%35%1.汽車貿區的具體投資額百萬元人民幣汽車體驗園品牌中心–高檔商貿服務中心汽車博物館二手車市場經銷商3S店數量單一投資額（包括土地）可能的資金來源1520企業50300會展中心品牌中心–特種總投資140企業1820企業1175企業150企業815企業210企業3100政府/私人投資

資料來源: 訪談；文獻檢索；某著名企業分析4017512020300汽車集中交1100企業1008201,9252.新鎮公共活動中心的具體投資額加油站高檔專賣店便利店/藥店大型商場電影院酒店(2–3星)酒吧數量單一投資額（包括土地）可能的資金來源255企業110高檔娛樂城寫字樓總投資55企業110企業180企業30.3企業2150企業1400企業1160企業12企業251080120某著名企業局100.5企業

資料來源: 訪談；文獻檢索；某著名企業分析百萬元人民幣警察局160消防站230018政府120政府84001,173550酒店(4–5星)150企業超市212企業獨立研究開發商1400企業供應商研發中心3.研發管理培訓區的具體投資額體育館職業培訓中心/專科學校創新企業園認證測試中心上汽技術中心數量單一投資額（包括土地）可能的資金來源1245企業425245大學汽車系總投資10250企業585企業2400政府2220企業110企業1100政府/企業800100

資料來源: 訪談；文獻檢索；某著名企業分析百萬元人民幣4002,500440104,9204.第三方物流區的具體投資額加油站出廠物流中心（整車）保稅倉庫數量單一投資額（包括土地）可能的資金來源110政府6010進廠物流中心（零配件）總投資230企業110企業12企業

資料來源: 訪談；文獻檢索；某著名企業分析百萬元人民幣物流運營中心240企業102801653卡車停車場13企業當地政府從價值鏈的分析出發，商業實體參與區域經濟/房地產項目的開發建設，通常有四種可能的商業模式區域經濟/房地產項目價值鏈主要涉及的工作可能參與的工作市政基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規劃開發招商土地交易土地規劃土地開發項目開發管理運營土地融資向土地所有人收購土地把土地出售/轉讓給房地產開發商或駐商商業模式房地產開發商開發代理商運營管理商進行宣傳及談判等工作以吸引開發商/駐商來進行土地開發在所購土地上規劃并建造房地產等項目把所建房地產等項目出售/出租給駐商進行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發的房產等項目負責日常的運營、維修及其它管理土地經紀商

資料來源: 某著名企業分析幫助開發商/駐商規劃總體及單一項目的建設不同的商業模式有不同的關鍵成功要素融資能力項目管理市場營銷/關鍵駐商重要性最高重要性最低商業模式土地經紀商房地產開發商開發代理商運營管理商政府關系

資料來源: 某著名企業分析案例分析一：德國Wolfsburg市政府與德國

大眾汽車公司共同投資成立了WolfsburgAG

發展公司，負責汽車城的開發規劃及相關工作500萬德國馬克啟動資金Wolfsburg市政府大眾汽車公司WolfsburgAG發展公司科研與創業園區供應商園區主題公園與冒險樂園人力資源服務機構50%50%100%500萬德國馬克啟動資金100%投入8.5億德國馬克

資料來源: Wolfsburg汽車城文件；訪談Autostadt

特大型品牌中心各類項目$$$$

其他投資者/關鍵駐商其他投資者/關鍵駐商其他投資者/關鍵駐商大眾汽車公司其他投資者/關鍵駐商WolfsburgAG發展公司、當地政府和私人

投資者/開發商具有不同的獲取成功的條件最好最差WolfsburgAG發展公司當地政府德國大眾其它私人投資者/開發商N/A相關機構

資料來源: 某著名企業分析融資能力項目管理市場營銷/關鍵駐商政府關系土地經紀商因而在Wolfsburg汽車城的開發建設中擔任了

不同的角色商業模式房地產開發商開發代理商運營管理商區域經濟/房地產項目價值鏈德國大眾汽車公司與當地政府共同創建WolfsburgAG發展公司是Autostadt項目的全權投資者（共8.5億德國馬克投資），建設多個品牌中心及交易、游樂、服務設施為后續某些單個項目投資，包括為WolfsburgAG孵化的一些小型新技術企業提供從5萬–3百萬歐元不等的風險投資其他私人投資者/開發商為單個項目競標、投資開發建設WolfsburgAG發展公司總體籌劃汽車城四大功能區域（科研與創業園區、供應商園區、主題公園與冒險樂園、人力資源服務機構）數十個項目為每個項目招商引資，包括組織競標、規劃等在汽車城規劃、開發和建設過程中協調各方利益WolfsburgAG發展公司管理汽車城中各功能區為汽車城中駐商提供人力資源中介服務孵化小型新技術企業（40–50%與汽車直接相關）其他私人投資者/開發商負責日常運營、維修和管理市政基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規劃開發招商土地交易土地規劃土地開發項目開發管理運營土地融資Wolfsburg當地政府創建WolfsburgAG發展公司征用土地，并進行開發和基礎設施改造為汽車城入駐公司、機構等提供廉價土地為汽車城駐商提供優惠的稅收及其他政策對某些項目進行直接投資如在科研園區投資1.2億德國馬克，投資5,700萬馬克用于興建體育場等WolfsburgAG發展公司出租辦公大樓

資料來源: 某著名企業分析；訪談德國大眾汽車公司其他私人投資者/開發商WolfsburgAG發展公司其他私人投資者/開發商Wolfsburg汽車城為WolfsburgAG發展公司、

當地政府、德國大眾汽車公司和其他私人投資者/開發商都帶來了很好的回報人力資源中介服務提供每年約1千萬歐元的收入（占WolfsburgAG發展公司每年總收入95%以上），其他少量收入來源于房租、管理費及咨詢籌劃收費預計從孵化成功的新技術企業中能獲得可觀利益WolfsburgAG發展公司創造額外的11,000個就業機會，使當地失業率從17%降至10%以下政府稅收增長汽車城帶動當地經濟發展，環境改善，重新塑造了Wolfsburg市作為德國汽車工業中心的新形象當地政府每年約5千萬馬克的Autostadt門票收入（每年游客超過2百萬，除部分是VW客人而免費外，人均票價24馬克）－跟8.5億馬克的投資及每年運營成本相比，門票收入是微小的更重要的是，汽車城成為大眾公司宣揚其品牌和歷史，推介其產品，提升企業形象的重要窗口德國大眾單個項目經濟收益成為具有一流水平的汽車城的一部分，有助提高私人投資者/開發商各自的品牌形象其它私人投資者/開發商

資料來源: 某著名企業分析；訪談案例分析二：美國洛杉磯Cerritos市政府專門

成立了地區開發署（RedevelopmentAgency），負責汽車廣場的開發和建設Cerritos市政委員會地區開發署土地開發區域規劃園區建設經銷商經銷商經銷商經銷商3S店…………單一項目投資

資料來源: 某著名企業分析經銷商協會Cerritos市政府地區開發署和入駐汽車經銷商/

經銷商協會具備了不同的獲取成功的條件Cerritos市政府地區開發署汽車經銷商/經銷商協會N/A

資料來源: 某著名企業分析融資能力項目管理市場營銷/關鍵駐商政府關系最好最差因而在Cerritos汽車廣場的開發建設中扮演了

不同的角色土地經紀商商業模式房地產開發商開發代理商運營管理商區域經濟/房地產項目價值鏈汽車經銷商/經銷商協會及其指定專業開發商在遵循汽車廣場總體布局和建筑風格規劃的前提下，由各經銷商負責各自的銷售網點建設地區開發署政府將整建后的土地以等于或略低于其價值的價格轉售給入駐汽車經銷商制定政府法規，規定所有入駐經銷商必須加入當地汽車經銷商協會政府對入駐經銷商提供專人協助,解決復雜的法規及行政程序方面的問題汽車經銷商協會由汽車經銷商協會統一集資，對外宣傳，吸引更多的經銷商汽車經銷商/當地政府政府將從汽車廣場征收的不動產稅用于該區域的進一步開發和建設將汽車廣場收入的1%用于各種輔助服務設施的建設和運營市政基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規劃開發招商土地交易土地規劃土地開發項目開發管理運營土地融資Cerritos市政府地區開發署成立專門的地區開發署負責Cerritos汽車廣場項目在原先貧瘠的農、牧場區域向土地擁有者統一收購、征用土地由政府出資對土地進行平整，改造基礎設施制定該地區開發發展計劃對開發區內的基礎設施、生活服務設施、環境布局和建筑風格進行統一規劃汽車經銷商及其指定代理商地區開發署汽車經銷商協會Cerritos汽車廣場為當地政府和入駐汽車經銷

商帶來了很好的回報汽車廣場從周邊城市（洛杉磯、IrvineSauta和Anaheim等）吸引大量購車者，每年銷售汽車約10萬輛汽車經銷商協會協同的市場營銷策略和集中的資源為入駐經銷商帶來高效益Cerritos汽車廣場作為世界最大汽車市場的品牌形象和地位，使入駐經銷商受益入駐汽車經銷商成功地吸引了25家大規模的汽車經銷商入駐，每年從汽車市場獲得的稅收收入達750萬美元通過汽車市場及周邊配套輔助服務設施，創造了1,200多個就業機會，帶動了當地經濟的發展汽車市場促進了Cerritos城市建設和周邊環境的改善，使Cerritos城市形象和生活質量獲得提高Cerritos市政府

資料來源: 某著名企業分析；訪談案例分析三：在市政府領導下科技園區

開發公司以政府所撥某著名企業，開發建設科技園區上海市政府上海市科技園區領導小組及其辦公室上海市高科技園區開發公司上海市久事公司公眾投資者其他投資者其他投資者/關鍵駐商上海市科技園區開發某著名企業上海市成電路產業區某著名企業上海市浦東土地發展（控股）公司上海物醫藥基地某著名企業國家863信息安全產業基地公司上海科技園區綜合發展公司其他服務公司項目項目……項目項目……項目項目……項目項目……項目項目…微電子港有限公司科技園區開發公司、其它投某著名企業和關鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件最好最差科技園區開發公司

資料來源: 某著名企業分析；訪談融資能力項目管理市場營銷/關鍵駐商政府關系某著名企業服務公司/機構各類關鍵駐商久事等其他投資者土地經紀商商業模式房地產開發商開發代理商運營管理商區域經濟/房地產項目價值鏈某著名企業將園區內成片土地以優惠價格轉讓給駐商上海市政府某著名企業進行財政補貼或以土地入股與駐商共同開發成片土地市政基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規劃開發招商土地交易土地規劃土地開發項目開發管理運營土地融資某著名企業上海市科技園區開發公司從政府中無償獲得土地使用權上海市科技園區開發公司以土地作為資本與其他投資者某著名企業某著名企業以土地使用權為抵押從銀行獲得貸款某著名企業進行當地居民的拆遷，土地平整和基礎設施建設

資料來源: 某著名企業分析；訪談因此在園區開發建設中擔任了不同的角色某著名企業其他投資者/關鍵駐商對于一些規模較大的獨立項目，由駐商或其指定的開發商進行開發、建設某著名企業也投資開發、建設一批標準廠房和辦公樓區政府以回租廠某著名企業財政補貼某著名企業其他投資者/關鍵駐商負責開發公司自身開發項目（如辦公樓、標準廠房）租戶的吸引由關鍵駐商負責吸引各自的客戶服務公司/

機構關鍵駐商服務公司為整個開發區提供整體運營管理服務駐商自己的項目由其自己管理或委托專業管理公司管理(包括開發公司服務公司)科技園區的成功開發給上海市政府和各

開發公司帶來了很好的回報園區內三大基地建設已經初具規模，其中：國家生物醫藥基地已引進25家中外生物醫藥企業，15家研發中心，1家大學和70家創業企業國家信息產業基地內已吸引眾多集成電路制造企業、軟件企業和其他信息產業的制造企業及研發機構國家科技創業基地已擁有孵化企業170家科技園區開發公司到2001年6月底，經過9年的建設，園區共引進投資項目287個，項目總投資額超過53億美元，2000年園區工業銷售收入達50億元人民幣到2000年年底，園區共吸引企業645家，產生1.2萬個工作機會到2000年年底，園區已吸引科研機構16家，產生進行中科研項目84個，區內企業已獲得國內外專利共23個通過高科技園區的成功開發帶動了上海市科技產業的產級，使上海市在全國高新產業的地位有了明顯提升上海市政府

資料來源: 某著名企業分析；訪談某著名企業作為一家上市公司，某著名企業主營業務（包括土地轉讓及部分房地產和高科技開發項目）收入從98年至2000年平均每年增長29%。1999年政府實行優惠某著名企業2000年獲凈利潤1億3千萬，凈資產收益率達到15%對上某著名企業來說，采用哪

一種商業模式需要通過對可能的有形回報和無形回報兩個方面的綜合評估來決定無形回報是否有助于改善與政府的關系及幫助當地社區的發展是否有助于提高在消費者中的聲譽是否有助于提高行業地位是否有助于技能的培養有形回報是否有一定的利潤是否有較好的現金流是否有一定的投資回報率某著名企業的凈現值多大首先是對有形回報的分析關鍵假設土地按招商計劃面積(2180畝)及相應的規劃綠化面積(2180畝)共4360畝分4年開發土地購入價格分別為29萬元/畝(前2年)以及31萬元/畝(后2年)*土地轉讓價格分別為25萬元/畝(前2年)以及28萬元/畝(后2年)**實際完成招商面積假設為計劃的70%無銀行貸款商業模式土地經紀商房地產開發商開發代理商運營管理商2010年預計投資資本回報率<0(2006年)52824%今后5年未折現的累計現金流缺口9.34.200人民幣，億元某著名企業業務的整體凈現值-7.41.00.10.5人民幣，億元 * 按照香港戴德算開發面積成本 ** 根據對駐商可能接受的投資資本回報率分析以及對照上海市其他相應地區土地價格而得出 資料來源: 戴德地成本測算報告；某著名企業分析土地經紀商模式的有形回報較差房地產開發商模式有相對較好的整體凈現值，但仍有較高現金流缺口開發代理商及運營管理商模式的投資資本回報率較高，無現金流缺口，但整體凈現值較小然后是對無形資產回報的分析履行對政府/社會的承諾提高消費者中的聲譽提高行業地位培養技能商業模式土地經紀商房地產開發商開發代理商運營管理商綜合評估成為土地經銷商將能履行對政府和社會的承諾成為開發商及開發代理商對無形資產的回報較為有利成為運營管理商帶來的無形資產的回報有限好差

資料來源:某著名企業分析當地政府

/新某著名企業綜合有形及無形回報兩方面的分析結果，上海某著名企業的商業模式應是前三種模式的組合區域經濟/房地產項目價值鏈主要涉及的工作市政基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規劃開發招商土地交易土地規劃土地開發項目開發管理運營土地融資商業模式房地產開發商開發代理商運營管理商土地經紀商上某著名企業上某著名企業上某著名企業上某著名企業外包

資料來源:某著名企業分析在采用組合式商業模式的前提下，上海某著名企業與新安亭開發公司之間的

土地結算有三種可能的方式土地結算方式1. 土地由政府空轉給新安亭開發公司負責七通一平某著名企業按實際開發面積向新安亭公司購買2. 土地由政府空轉給新安亭開發公司負責七通一平某著名企業按招商計劃面積及相應的規劃綠化面積向新安亭公司購買3. 土地由政府某著名企業某著名企業按招商計劃面積及相應的規劃綠化面積委托新安亭公司實施七通一平開發具體說明新安亭開發公司向政府申報土地開發規劃，立項政府把土地空轉給新安亭開發公司，由其負責征地、動遷等工作新安亭公司在整個核心貿區塊面積（共6430畝）分階段實施土地的七通一平開發某著名企業與新安亭公司共同核定土地實際開發成本某著名企業按實際開發面積（6430畝），分階段以開發成本價向新安亭公司購買土地新安亭開發公司向政府申報土地開發規劃，立項政府把土地空轉給新安亭開發公司，由其負責征地、動遷等工作新安亭某著名企業提供的招商計劃面積加上相應的規劃綠化面積（共4360畝）分階段實施土地的七通一平開發某著名企業與新安亭公司共同核定土地實際開發成本某著名企業按實際開發面積（4360畝），分階段以開發成本價向新安亭公司購買土地某著名企業向政府申報土地開發規劃，立項政府把土地某著名企業某著名企業按招商計劃面積加上相應規劃綠化面積（共4360畝）分階段委托新安亭公司進行征地動遷等工作，并實施土地的七通一平開發某著名企業分階段按實際土地開發成本支付新安亭公司對三種土地結算方式的評估主要從可能的財務

及運作風險分析出發土地結算方式財務風險–今后5年未折現的累計現金流缺口*18.213.413.4運作風險某著名企業的運作難度以及長期發展的機會 * 土地購入價按階段分別為29萬元/畝及31萬元/畝，土地轉讓價按階段分別為25萬元/畝及28萬元/畝，假設實際完成招商面積為計劃的70%，無銀行貸款 資料來源: 某著名企業分析某著名企業對土地開發缺乏主動權，難以控制實際開發面積，導致資金積壓，不利于公司的運作及其長期發展某著名企業對土地開發有一部分主動權，但整個土地開發過程缺乏靈活性，容公司資金積壓量，對公司的運作及其長期發展帶來一定的風險某著名企業對土地開發有完全的主動權，實際土地委托開發過程靈活性較高，有利于避免大量資金的積壓，有利于公司的運作及其長期發展綜合財務及運作風險分析的結果，上某著名企業應優先考慮第3種土地結算方式人民幣，億元1. 土地由政府空轉給新安亭開發公司負責七通一平某著名企業按實際開發面積向新安亭公司購買2. 土地由政府空轉給新安亭開發公司負責七通一平某著名企業按招商計劃面積及相應的規劃綠化面積向新安亭公司購買3. 土地由政府某著名企業某著名企業按招商計劃面積及相應的規劃綠化面積委托新安亭公司實施七通一平開發綜前所述，上某著名企業應采

用組合商業模式并按第3種方式進行土地結算。據此，在今后5年中公司投入產出財務狀況預計如下：人民幣，億元所需資本金投入累計銷售收入累計現金流缺口公司整體業務凈現值累計虧損今后2年中今后5年中今后2年中今后5年中6.41.73.64.717.64.28.213.43.61.73.92.810.54.29.58.4-6.2-5.3無銀行貸款銀行貸款占總投資50%某著名企業主要投入產出財務指標單位：人民幣，千元在組合式商業模式加第3種土地結算方式某著名企業到2010年的詳細財務狀況及整體業務凈現值預測如下（按無銀行貸款計算）損益表銷售收入總額土地轉讓收入開發項目收入運營成本土地成本開發項目運營成本銷售及管理費用折舊利息支出所得稅凈利潤200282,54182,5410398,350389,10609,245000(315,809)200391,30791,3070134,108123,882010,2261,95000(44,751)200495,28894,695593434,376423,57511910,6835,56400(344,653)2005104,32999,4554,873195,474182,5671,13411,77316,84100(107,986)200646,92214,76332,15832,71017,1457,9257,64016,84100(2,629)200742,623042,62317,039010,4946,54616,84102,8855,858200853,229053,22921,134013,0968,03819,08804,2928,715200968,189068,18927,516016,99810,51819,08807,12314,462預計公司前5年將累計虧損8.2億元人民幣，第6年開始贏利，主要來自于開發項目的收入預計今后5年中未折現的累計現金流缺口為13.4億元人民幣201079,961079,96132,220019,95312,26819,08809,45519,197單位：人民幣，千元現金流量表凈利潤折舊流動資本的變化資本支出土地建筑及設備自由現金流折現率終值總體凈現值2002(315,809)00000(315,809)12%392,267(622,259)2003(44,751)1,950(44,871)(60,000)(22,500)(37,500)(147,672)2004(344,653)5,564(45,367)(97,920)(15,120)(82,800)(482,376)2005(107,986)16,841(47,356)(287,590)(11,340)(276,250)(426,090)2006(2,629)16,84119,32700033,53920075,85816,84183700023,53620088,71519,088848(57,325)(2,325)(55,000)(28,674)200914,46219,0881,19700034,746201019,19719,08894200039,227 注 :土地價格同前，實際完成招商為計劃的70% 資料來源: 某著名企業分析，戴德地成本測算報告單位：人民幣，千元如果有銀行貸款（假設為總投資額