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堰山和畔2013年11月產品定位思路堰山和畔后期開發在產品品質方面存在兩種截然不同的開發方向：

一：延續前期低端產品路線，依然主打都江堰、鄉鎮、三洲、外省路線，此方案市場空間有風險，價值低，開發節奏受嚴重制約；

二：大幅度提升產品品質，走高端產品路線，擴大目標市場范圍

根據前期工作成果，后續產品基本排除第一種方案，走高端產品路線

由于目標客群范圍擴大，伴隨而來的問題是競爭對手覆蓋范圍擴大，因而，本次調查針對產品業態（住宅/商業）的不同,選擇的競爭對手覆蓋范圍不同；

商業主要選擇都江堰主城區

住宅競爭對手選擇方案是：都江堰城區項目普遍關注，青城山盯住大盤和特色盤，成都關注特色和聲望盤說明3第一篇市場

第一節都江堰住宅市場情況

第二節青城山住宅市場情況

第三節都江堰商業市場情況

第四節都江堰城市規劃

第五節市場研究結論第二篇整體思路

第一節整體思路

第二節策略第三篇產品建議

第一節產品規劃建議

第二節四種產品布局思路目錄第一節都江堰主要在售住宅情況

第一篇市場1/1都江堰在售項目基本情況

項目分布情況目前，都江堰在售住宅項目約20個。其中，藍光·趙公大院已成為爛尾樓，目前依然處于停滯狀態；泓坊河畔一期售完，后續產品未推出，上善棲尚未推出。經了解及比較篩選，此次調查分析項目14個，其中，外灘新天地規模太小，國際名都項目之前曾有研究，在此不再贅述：

1、外灘新天地2、楓尚領域3、愿景青城雪4、建工紫荊城5、濱江麗景6、青城半島7、御景豪庭8、都江明珠9、錢江美域10、國際名都11、君悅名筑12、中信·云棲谷13、中華青城14、寧江大院62/1都江堰在售項目基本情況

項目云棲谷中華青城紫荊城御景豪庭開發商中信地產武海置業建工集團上海張江地產占地住宅用地約800畝456畝800畝300畝容積率3期0.520.82.02.0開發至第3期第1期第2期第1期形態洋房、疊拼、獨棟疊院11F、22F別墅、洋房、24—27F高層區間洋房98—120疊拼110—150獨棟220—30085—20265—140大部分102—130的戶型，占80%左右102（套二）—125（套三）說明疊拼為主力產品疊院為主力產品當期主要為小高層高層3F、6+1F、23+1F、24+1F、26+1F價格洋房8000疊拼10000獨棟1200010000—14000均價11000左右均價4700——5000均價約4600銷售銷售狀況非常理想，3期銷售60%左右銷售狀況非常差較為理想銷售極差客群大部分為成都（65%以上）客群購置度假型第二居所都江堰，成都客戶基本平分，其臨近高鐵站，吸引大批成都低端客戶銷售狀況非常差，目前銷售高層，經核實賣掉房源基本為高樓層部分，72/1都江堰在售項目基本情況

項目云棲谷中華青城紫荊城御景豪庭居所性質第二居所為主第一居所第一居所建筑風格托斯卡納西班牙新古典海派主要賣點建筑風格突出，園林較為優秀，自然山水優秀贈送空間，部分戶型超大贈送率高鐵，綜合配套景觀視野，外部河景綜合評述產品實力突出，自然資源優秀，價格適中，項目性價比極高，所以項目銷售狀況良好項目容積率偏高，對于高端產品而言舒適度差，產品沒有亮點，價格偏高，定位不明確，銷售狀況差產品品質對同類產品而言較好，高鐵是其獨一無二，無法復制的買點，吸引較多成都客戶到此項目產品規劃設計、操作運行存在較多問題，使得項目目前處境艱難不利因素景觀好視野狀況較差中途停工，施工現場面貌極差，戶型設計極差82/1都江堰在售項目基本情況

項目愿景青城雪楓尚領域濱江麗景青城半島開發商愿景地產廣友置業四川華煒隆旺地產占地90畝100畝70畝80畝容積率1.61.82.02.0開發至第1期第1期1期銷售完畢第二期形態8—11F小高層11F、14F、15F、18F高層6+1F花園洋房花園洋房，13、17F高層區間78—12050—150主力戶型78—85（套二）90（套三）111（套三）100—110（套三）127—156（套四）176—183（套六）70,100,140，170說明第三期建設中二期為11F小高層一期銷售尾聲，二期商業及商業價格均價4800均價5000余房5100—5300余房均價4500銷售較為理想二期銷售70%左右良好，目前僅剩余少量大戶型理想客群基本為都江堰范圍內客戶基本為都江堰范圍內客戶基本為都江堰范圍內客戶基本為都江堰范圍內客戶9項目愿景青城雪楓尚領域濱江麗景青城半島居所性質第一居所第一居所改善型第一居第一居所建筑風格新中式純現代托斯卡納純現代主要賣點地段地段，沿江風景地段、沿江風景地段，沿江風景綜合評述項目產品品質一般，性價比一般地段較好，產品品質同類產品中較好，性價比較高建筑風格演繹到位，但戶型偏大，銷售周期過長產品品質一般，地段良好，性價比較高不利因素四個項目運行情況都較為理想2/1都江堰在售項目基本情況

102/1都江堰在售項目基本情況

項目都江明珠錢江美域君悅名筑寧江大院開發商新蓮花置業錢江地產博安置業都江堰橋都地產占地50畝107畝99畝171畝容積率3.41.991.791.6開發至完畢第2期第1期第2期形態18F、30F高層12F小高層6—9F洋房6—10F洋房、疊拼別墅區間51—66（套一）83—90（套二）137（套三）85—96（少量套二）110—136（套三）17081（套二）98（套三）125（套三）洋房76—141別墅210—400多說明目前僅剩10余套低層大戶型共三期,2期別墅56套價格余房5300—5600均價48005300—5600洋房6500，別墅未開盤，據介紹12000—15000銷售良好一般良好良好客群基本為都江堰本地客戶基本為都江堰本地客戶基本為都江堰本地客戶基本為都江堰本地客戶11項目都江明珠錢江美域君悅名筑寧江大院居所性質第一居所改善型居所改善型居所改善型第一居所建筑風格現代新古典西班牙美式風格主要賣點地段、大潤發超市配套山景、河景山景地段、產品性價比，山景、河景綜合評述都江第一高樓，地段好綜合性價比一般，運作一般建筑、園林均較為出色、產品品質較為出色不利因素四個項目運作均較為成功2/1都江堰在售項目基本情況

122/1都江堰主要項目評述

1、板塊劃分及發展狀況

目前都江堰住宅項目主要集中在三大板塊：南部板塊（江安河以南），中部板塊（江安河與柏條河之間）和北部板塊（柏條河以北）。中部板塊項目分布最密集，為都江堰主城區；南部板塊尤其玉堂片區為政府規劃發展方向，目前分布高端項目最多，北部板塊靠近都江堰工業區；2、項目規模從規模上劃分可分為3類：800畝以上盤3個：云棲谷、紫荊城、堰山和畔，300—500畝盤2個：中華青城和御景豪庭，其余為200畝以下盤，是市場主流規模；3、檔次情況

根據項目定位檔次和品質，可劃分為2類：高檔盤，以云棲谷和寧江大院為典型，基本代表都江堰目前開發的最高水平，其余為普通盤，是市場主流4、產品形態

主要表現為類別墅，洋房，高層及小高層3類，類別墅（獨棟、疊拼、聯排）體量較少，不到市場供應量10%，類別墅中疊拼占絕對主力，洋房產品體量也較少，其體量與類別墅產品相當，其余為小高層及高層產品，在小高層及高層產品中，11—18層產品是絕對主流，占整個市場供應量的70%以上5、關于超高層

都江堰市場上，有超高層產品的僅都江明珠和御景豪庭，都江明珠大受市場追捧，尤其高樓層部分銷售非常理想而未出現市場抗性，御景豪庭由于自身運作和產品原因出現狀況，但在售單位依然出現高樓層部分銷售更佳狀況。這2個項目消費群體基本為本地客戶，至少可以說明：1超高層即使在都江堰市場也有發展空間，2雖地震心理陰影仍在，消費者追求更高境界，更遠更寬視野的追求沒有停止綜合分析與評述1313

6、賣點情況

都江堰項目核心賣點基本為五類：山景，河景，建筑與園林，地段，高鐵。在五大賣點中，地段不可復制，河景是都江堰最為普遍的自然資源，對本地市場吸引力有限，山景相對河景更有價值，建筑與園林對本地客戶最具吸引力，所以，在建筑與園林上做的出彩的項目大多都受到當地的追捧，以云棲谷、寧江大院、君悅名筑為代表7、購置目的根據消費者購置目的，大致可以劃分為度假型第二居所，剛需，改善型居所3類，剛需第一居所是主要集中在中部板塊，改善型居所主要集中在北部板塊，度假型第二居所集中在云棲谷所在的南部板塊8、客源區域

都江堰項目區域度較為清晰，云棲谷大部分為成都客戶度假第二居所，紫荊城成都客戶，其余項目基本都是本地客戶為主，三洲為輔9、價格情況

類別墅產品均在11000—14000，價格波動不大尤其同類產品價格都較穩定，洋房產品在5500—8000之間，價格波動幅度較大，不同項目同類產品價格變動大，小高層及高層產品均在在4500—5300之間，因地段不同而變化，價格波動幅度也很小10、戶型區間

中部板塊和北部板塊主打本地客戶，以100—140之間套三戶型為絕對主力，搭配少量90—100的小套三和80—90的套二，類別墅產品由于主打度假，戶型區間都趨小化綜合分析與評述2/1都江堰主要項目評述

141414

11、建筑風格

“外資”建筑風格是覺得主流，尤其以托斯卡納為最常見風格，其次為西班牙、新古典，中式風格和現代風格也有，但很少12、容積率中端項目容積率基本都在1.6—2.0之間13、通過中信云棲谷項目成功運作可以看出，只要項目具有過硬的品質，賣點突出，其在與青城山項目的競爭中依然有廣闊的市場，通過寧江大院也可以看出，只要項目品質過硬，吸引本地高端消費群體完全可能，同時，本地高端群體也大有人在綜合分析與評述2/1都江堰主要項目評述

153/1都江堰部分項目攝影

云棲谷云棲谷云棲谷云棲谷163/1都江堰部分項目攝影

青城半島御景豪庭楓尚領域攝于御景豪庭20F商戰無序，策劃先行《2013房地產營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業用途！打假申明：近期發現很多非法網站倒賣本站資料，現特別申明：【官方正版】《2013房地產營銷策劃大全》唯一官方網站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網站、店鋪、聯系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！183/1都江堰部分項目攝影

紫荊城紫荊城都江明珠都江明珠君悅名筑194/1成都特色及聲望盤借鑒

1、麓山國際社區

4300畝，以規劃大尺度、景觀、高爾夫配套見長；10年深根細作，少量多批，讓項目的成長與市場的成長同步；產品品質一般2、蔚藍卡地亞成都本土品質標桿，材料、施工工藝控制較好，但規劃尺度一般

3、鉑雅苑

以規劃大尺度和品質見長，戶型區間特別大，高標準精裝修，以高標準和裝修技術見長，但項目位置稍偏和稍遠是其硬傷4、譽峰

城市頂級空中別墅，以戶戶空中泳池，超高電梯配置（2梯1戶，1梯1戶，精裝修），頂級配套等見長，基本為超大戶型，裝修材料頂級，但施工工藝一般，其業主多為地產行業老板級，作為城市傳世住宅打造

廣州星河灣：大尺度規劃，已“近乎變態的執著”要求選材用料及裝修控制，深根細作，成就國內品質地產傳奇，也開創了“品質”地產開發模式，被行業紛紛傳唱和學習借鑒成都本土國內案例第二節青城山大盤及特色盤項目情況

第一篇市場1/2青城山在售項目基本情況

目前，青城山在售項目約10個，其中，泰達?上青城已成為爛尾樓，目前依然處于停滯狀態。經了解及比較篩選，對堰山和畔有參考意義和競爭威脅的項目4個：

中鐵?水映青城

中國水電?青云階

龍湖?小院青城

海航?香頌湖項目分布情況1/2青城山主要項目詳細情況

項目香頌湖青云階水映青城小院青城開發商海航、遠鴻地產中國水電地產中鐵集團龍湖地產占地6000畝960畝302畝302畝容積率0.650.680.67開發至3期1期，2期14推出1期，余房較多2期形態獨棟、聯排、洋房獨棟、聯排獨棟、疊拼疊拼、獨棟、四拼區間獨棟230—470聯排140—177洋房90—147樓王獨棟410—720聯排85—110合院90—120；疊拼:60—87；洋房40—70；疊拼：85—100四拼：202獨棟：280—360說明聯排贈送面積超大，85實得210,110實得230疊拼5層，1—2層戶，3層戶，4—5層戶疊拼：1—2層戶，3—4層戶；四拼：四戶各占角成田字型，（均為精裝修）價格獨棟：22000聯排：11000洋房：7500—8000400多賣700多萬，700多賣2000多萬。聯排90—140萬/套洋房10500；疊拼：12000；合院20000疊拼：12000—14000；四拼：17000；獨棟：22000銷售良好一期110套7月開盤8月售完剩余70%以上銷售80%左右客群基本為成都（60%以上）成都（據介紹為內部關系戶售完）基本為成都成都重慶為主、外省（主要通過龍湖老業主群購買）1/2青城山主要項目詳細情況

項目香頌湖青云階水映青城小院青城居所性質第二居所第二居所第二居所第二居所建筑風格意大利托斯卡納意大利托斯卡納法式風格美式別墅主要賣點完善配套、建筑風格/園林景觀極為出色建筑風格極為出色產品鮮有亮點、且其價格還很貴，造成其銷售狀況極差產品鮮有兩點、銷售業績主要依靠其全國性老業主帶動綜合評述項目在建筑、園林上兩點突出、價格與產品基本配比，銷售狀況良好建筑風格突出、產品價格按照實得單價計算極低毫無特色，銷售人員介紹后續產品將改進產品兩點不突出，但也無嚴重硬傷，景觀效果較好不利因素據悉，項目前段時間曾被水淹、地塊處于墳場等；距青城山較遠，借青城山有限據悉，項目用地為商業用地，40年產權，距青城山較遠，借青城山有限距離高鐵線路太近，景觀視野嚴重干擾2/2青城山主要項目評述

1、小院青城和水映青城規模有限，尤其小院青城后續體量已不多，且這兩個項目特色不突出，對堰山和畔威脅有限；2、香頌湖和青云階規模大、項目特色突出，性價比較高，項目整體運行良好，且其后續供應量大，對堰山和畔項目威脅極大，尤其是香頌湖；3、青城山項目都成功吸引成都客戶到此購房，說明“第二居所”實現的可能性是毋庸置疑的；4、獨棟產品的價格在22000左右，聯排產品價格在12000左右；5、青城山產品類型中，聯排為主力，其次為獨棟和類別墅（疊拼、四拼），并輔之少量洋房；6、在建筑風格上均采用“外資”風格；7、在產品打造上，香頌湖和青云階特色突出，在營銷道具（營銷中心、樣板房、示范區等）打造上，基本每個項目都是“大手筆”，尤其是相熟和青云階綜合評述3/2青城山樓盤攝影

青云階青云階青云階青云階3/2青城山樓盤攝影

香頌湖香頌湖香頌湖第三節都江堰商業情況

第一篇市場經此次調查，都江堰目前已開業大型商業項目為大潤發、百倫廣場；具有一定規模和體量商業的項目1、青城半島，2、上善熙，3、龍潭灣廣場，4、外灘新天地，5、愿景青城雪，6、泓坊河畔，7、錢江美域，8、時代春天，9、云棲谷商業地塊，10、紫荊城商業地塊都江堰目前此次商業調查主要從以上2個方面開展商戰無序，策劃先行《2013房地產營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業用途！打假申明：近期發現很多非法網站倒賣本站資料，現特別申明：【官方正版】《2013房地產營銷策劃大全》唯一官方網站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網站、店鋪、聯系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！1/3都江堰商業項目詳細情況

項目商業性質規劃情況業態價格百倫廣場城市綜合體都江堰首個真正意義上的城市綜合體，包含集中商業、酒店、寫字樓，集中餐飲，累計余額20萬㎡，集中商業約8萬㎡，共7層及地下1層，分散獨立商業約2萬㎡餐飲、超市、男女裝、珠寶化妝品首飾、橫店影院大潤發區域型超市約1.2萬㎡，共3層蔬菜、食品超市/KTV新天地區域型約3萬㎡分散獨立式商業，及部分底商，3萬㎡酒店餐飲、娛樂1F約2萬，餓樓約1.5萬青城雪區域型2.5萬㎡退臺式集中商業規劃未出，具體不詳青城半島區域型約4萬㎡，集中商業加底商餐飲、超市、家居、社區生活踏勘2次，售樓部關門上善熙區域型工程施工中，資料未出，具體不詳，預計體量5萬㎡左右龍潭灣區域型約6000㎡，共3層餐飲，娛樂調整中，不詳錢江美域區域型約3萬㎡餐飲，社區服務1F1.8—1.9萬2F1.2萬3F0.8—0.9萬時代春天城市專業市場5萬多㎡共3層，其中約2萬㎡為賠付精品及時尚服裝為主，餐飲，兒童娛樂，太平洋院線1F臨街5萬，非臨街4萬，2F2.5萬，3F1.2萬云棲谷城市級800畝，規劃未出，具體不詳紫荊城規劃未出，具體不詳，據沙盤有酒店，分散獨立商業1、上述商業是即將推出或已在營業的，且都較具規模，還有部分以小規模底商形式存在的，以及部分較早修建，正在營業的，未予統計，；2、經初步統計，未來2年內推出商業面積在80萬㎡以上，較早商業面積估計至少50萬㎡以上，累計130萬㎡以上

3、據了解，對于世界一線城市而言，城市商業面積的最大體量為人口總量的5.5倍，既人均商業面積5.5

㎡，否則，城市商業就會存在很大風險

4、從人口總量來說，作為三線偏向4線城市的都江堰情況看，即使考慮到城市規劃和未來人口增量因素，其商業體量仍然呈明顯過剩趨勢5、從經營狀況看，白倫廣場和大潤發狀況良好

6、商業性質劃分為城市型和區域型、專業性三種，主要是根據其吸納和輻射的終端消費群體覆蓋范圍角度而言的，本地商業項目性質上基本為區域型、配套型商業，城市型綜合體案例僅百倫廣場一家成功案例，未有定位非常專一的專業化市場7、價格上商業價格普遍不高，南部板塊和北部板塊一樓2萬左右是主流，均價1.2—1.5萬，中部主城板塊1F少量能達到4萬，均價2—2.2萬8、業態上，服裝和餐飲是主流業態，也預示著未來這兩種業態可能會競爭慘烈9、經實地走訪，目前都江堰本地可售型商業項目在銷售上多多少少都存在一定的問題，叫好又暢銷的項目目前沒有綜合評述2/3都江堰商業項目評述外灘新天地青城半島百倫廣場3/3都江堰商業項目攝影百倫廣場3/3都江堰商業項目攝影百倫廣場百倫廣場大潤發大潤發第四節都江堰城市規劃第一篇市場城市性質：以世界遺產為特色的國際性旅游休閑城市、國家歷史文化名城，災后重建的典范城市城市職能：1、“都江堰—青城山”世界自然文化遺產地。2、以獨特“山—水—田—林—堰—城”為自然人文特色的國際休閑度假目的城市。3、承接成都平原向川西地區輻射區域交通與服務中心。城市規模：2010年30萬人，至2020年40萬人中心城區發展方向：南拓，發展聚源片區，加強成灌發展帶產業聚集于人口疏解功能，對接成都；西優，發展玉堂片區，完善旅游服務配套；疏解、完善、提升老城片區和環城片區，保護歷史文化遺產，凸顯城市自然人文特色蒲陽組團發展方向：建成集約環保型工業、商貿物流、技術孵化、科技研發、生活居住、休閑運動旅游互動發展發展目標：至2015年，都江堰實現年接待游客2000萬人次以上，入境游客60萬人次以上，旅游收入160億元以上1/4都江堰城市規劃1/4都江堰城市規劃都江堰城市發展為向西、向南發展，堰山和畔不在城市發展方向上；項目所在區域規劃發展方向為工業，對項目發展高端物業不利；根據都江堰城市規劃，其發展力度、深度和廣度相當有限，尤其是發展速度上非常緩慢，對房地產發展所需人口增加很不利綜合評述第五節市場主要研究結論第一篇市場商業市場1、未來供應量巨大，競爭慘烈；2、商業價值不高，尤其項目所在區域商業價值不高，其均價與都江堰別墅均價基本持平；3、銷售狀況普遍較好，部分項目銷售滯阻；4、商業體量目前庫存量大，經營狀況普遍欠佳住宅市場1、中端產品市場是目前及未來市場絕對主力，供應量巨大，競爭激烈；2、中端產品市場大部分運行較好，反應都江堰房地產市場整體運行較好；3、高端產品市場項目數量和供應量較少，運行良好；4、高端項目能有效吸引成都客戶到此置業；5、“山水”是都江堰較普遍的自然資源，都江堰優質的地產項目“山水”是必備資源，但不是競爭取勝的唯一條件，“品質”和“特色”是關鍵因素；6、中端產品主打本地市場剛需及改善性需求，價格5000左右，戶型趨大；高端產品主打成都市場度假型第二居所，同類產品中戶型趨小，價格12000—14000；7、只要有實實在在“產品力”的支撐，高端項目不缺市場和消費者城市規劃

區域性質對高端物業發展不利，城市人口總量和擴張速度對快速開發不利主要研究結論第二篇整體思路第一節整體思路1/1整體思路產業環境良性健康，房地產價格偏低對優質產品認知度高，有消費能力主流產品量大，市場空間小，競爭慘烈，高端產品走俏量小特色突出，城市容量小，發展緩慢工業化發展趨向，背離城市發展方向規模大，絕佳自然山水，消費者競爭城市區域項目順健康之勢，引導產品升級，提升城市價格水平生產適銷對路產品，吸引高端消費群體避開“紅海”開辟“藍海”市場跳出小范圍市場，擴大目標客群覆蓋范圍“不戀戰”快速開發，“走”為上策最大化利用景觀資源價值因素現狀策略充分利用地塊自然條件和規模優勢，打造“高端適銷產品”，吸引成都市場，避免小范圍惡性競爭，“快速”開發，規避區域工業性質因素2/1思路關鍵要素客群定位思路：覆蓋區域——主打成都

以成都市場為第一主力（目標60%以上），都江堰高端消費群體（金字塔頂端及改善型需求）為第二主力，20—30%三洲及外省養老及度假（10%左右），產品規劃，設計，戶型區間，功能設計等以滿足成都市場為主，檔次思路：客群檔次及產品檔次——高端

產品檔次：相對于都江堰市場而言是絕對高端，對成都市場來說是中高端（成都高端產品多，堰山和畔與之競爭將討不到便宜，我們應盡量避免與之直接沖突，最大限度減少競爭壓力），主要滿足其度假、第二居所和都江堰市場改善性需求及金字塔頂端群體

客群檔次：成都市場而言中高端是絕對主力，兼顧少量高端客群，對都江堰市場而言是要全面捕獲高端消費群體競爭策略：適銷產品

其核心有兩個層面其一：避免白熱化競爭不與都江堰體量最大的主流產品（中端、小高層、均價5000左右、針對本地客戶為主）直接沖突，改走銷路良好的高端產品路線（類別墅產品，樓王級高層高層、高檔洋房）

其二：

不生產不暢銷和需要很長時間消化或回收資金的產品核心是少開發商業體量，其次為增加高端產品體量，減少中端產品開發面積

整體思路關鍵要素2/1思路關鍵要素產品打造原則：山水資源最大化利用

堰山和畔山水資源得天獨厚，應當加以充分利用，在規劃設計中，一切圍繞“觀山、親水”核心思想，并且，努力實現讓“更多產品享受資源，更優產品享受更佳資源”，同時，將“文化”這一核心思想和元素深入貫徹到項目規劃設計中以及開發的每一個角落和層面開發思路：核心是一個字：快

這一核心思想，主要基于三個方面，其一基于是公司發展，回收資金，開發其他項目為出發點，其二是項目所在區域規劃屬性，這是核心因素，其三是當地市場容量，沒有必要耗費太多的時間陪市場慢慢玩，耗下去的精力花費和利潤回報沒有太多的吸引力，且增加風險整體思路關鍵要素上述整體思路以及分解出的五大個關鍵要素是近期考察及此次報告的核心和重點，期望與公司領導就上述問題探討，修改調整后達成共識，以順利開展下續工作，否則，后期工作極可能陷入持續徘徊和反復的自我的否定中

至于后續的產品類型，體量分配，戶型配比及要求，賣點和亮點打造等等都是基于上述問題的進一步深化至于更后期的如何吸引成都客戶到此問題，除了產品打造時“量身定做，有的放矢”外，還有賴于產品打造出來以后，根據產品和市場指定專門方案說明本方案的后續部分將主要依據上述觀點和判斷，進行展開和深化，并對對現階段的規劃設計提出參考意見第二節策略第二篇整體思路商戰無序，策劃先行《2013房地產營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業用途！打假申明：近期發現很多非法網站倒賣本站資料，現特別申明：【官方正版】《2013房地產營銷策劃大全》唯一官方網站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網站、店鋪、聯系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！1/2策略分析項目用地面積：533畝

島嶼面積（5號地塊）：107畝綜合容積率：1.8

總建筑面積：64萬㎡

地下建筑面積：需根據住宅總套數及商業面積計算，具體暫不詳

限高：60米（18層）一、用地指標分析島嶼面積107畝，根據規劃需要扣除河道退讓及建筑退距后、東側尖角部分實際不能利用等，島嶼可建筑面積約70畝，1、3號地塊（426畝）根據規劃需要扣除河道退讓、建筑退距、規劃道路占地后，實際可建筑面積約380畝，如此，在滿足總容積率不變（保證64萬㎡總建筑面積）的情況下，可建筑用地面積實際容積率為640000÷（666.67×（70+380））=2.13，即容積率增加（2.13—1.8）÷1.8=18.3%1/2策略分析二、前期規劃設計分析1、根據前期設計方案分析，商業總面積約12.6萬㎡，且較多的低層集中商業和1—2層的沿河商業，約占8萬㎡，而這8萬㎡商業至少占了約100畝地，如此，1、3號地塊的容積率至少2.52、2.5的容積率對于18F的高層來說，已經是較高了，產品舒適度不管怎樣規劃布局都必然較低。可怕的是這類產品體量占總體量的75%以上，占住宅產品總量的94%左右，顯然很難實現“高端、主打成都市場”的要求

3、按總用地面積計算的容積率其實只是滿足規劃和營銷說辭，對消費者而言，具有實際意義的其實是按可建面積計算的容積率，最直接的影響是建筑密度和樓間距，最終影響的是產品檔次和居住品質1/2策略分析結論根據用地指標及前期規劃設計結果分析，可以得出結論：

1、用地指標中“限高”要求不能實現項目“高端”發展的需求；

2、前期規劃設計中的物業類型和體量分配根本無法實現項目“高端、與本土主流產品差異化、主打成都市場”的要求策略結合市場篇的主要結論及整體思路的主要觀點，建議策略：

1、降低容積率提升產品品質

2、調整“限高”規劃指標，提升品質

3、調整物業類型和體量分配1/2策略分析三、各物業形態優劣分析形態優勢劣勢建議方案獨棟獨占天地，功能強大，項目檔次提升強用地極不經濟，總價高，擇買主可搭配極少量雙拼獨棟演化品，分享天地，功能較強，項目檔次提升強別墅類產品中用地不經濟，總價較高可建設一定體量四角拼分享天地，價格適中，類墅中用地較經濟產品舒適性較差產品舒適性原因，不建議疊拼分享天或地，舒適性較好，類別墅中用最經濟用地經濟主力類別墅產品（上套帶電梯）聯排分享天地，邊套舒適性較好，類別墅產品中用地經濟大體量的中間套舒適性差，花園面積等一般都很小，不建議洋房性價比高，較普通多層可提升項目檔次用地經濟性一般，可搭配適當體量小高層中間產品，優勢不突出，用地不經濟，價格低，性價比低不建議高層用地最經濟，產品品質可變性極大，可能性價比高，也可能極低優化使用，主力產品集中商業商業產品中用地較經濟，產品品質與性價比可變性極大主力產品底商商業產品中用地最經濟，對居住品質影響較大，尤其是業態種類優化使用，主力產品散式商業用地極不經濟，性價比不高，不建議1/2策略分析策略根據各物業形態分析結論及項目整體思路，容積率控制要求、檔次定位需要等，建議物業形態為：

高端住宅產品：

1、類別墅——以疊拼為主力，雙拼輔助，搭配少量獨棟；

2、濱河樓王高層：項目主力產品，盡量提高樓層高度，是項目規劃設計的核心，力求實現“產品品質”與換取“容積率空間”雙層目的

中高端住宅產品：觀山望水高層、濱河洋房——考慮到項目綜合容積率因素，洋房產品在追求品質的情況下，勢必降低容積率，其體量需要合理控制，另一方面，從項目產品線豐富性角度可客戶需求角度，該類產品必須要設置一部分中低端住宅產品

普通高層、普通洋房，在位置較差的位置，布置適量普通高層及洋房，主打本地大眾市場

商業

方案1：只設置少量底商，定位于“社區配套”，以保證整個社區居住的檔次和純粹性方案2：設置一定量底商，在規劃一座集中商業，定位于“區域級商業”，盡量減少商業對居住品質的影響511/2策略分析四、場地分析

場地分析說明：

場地分析的關鍵因素在于深刻分析土地情況，辨識其不同位置的景觀視野情況、不利因素、干擾因素及優劣等級等，在理清這一情況的前提下，才能清晰的了解地塊條件有助于我們建設如何最大化利用自然山水”，“優質的產品”體量盡可能大、“如何規劃優質產品”等，否則，極有可能出現的情況是“優質產品太少——諸如之前設計方案，除了島上產品較佳，其余占最大規模和體量的產品品質均較差，在這種情況下“提升項目整體檔次、主打成都市場”便是空想，或是成都客戶來了，并沒有優質產品供其購買。或是僅依靠建筑成本的增加來提升品質和檔次，將無形中減少項目開發利潤，增加運作風險1/2策略分析四、場地分析公園用地已建2期已建1期

5號地塊

5期（凌煙閣）已建1期

3號地塊

3號地塊東北面山脈視野正北山脈視野正北河景視野西北面山脈視野北531/2策略分析

5號地塊：所有區域均能觀山望水，是高端產品的絕佳區域，西面臨二環路有較大影響；

3號地塊A區域：北面可望水，觀山效果北側視5號地塊建筑情況而定，西側可遠觀山脈，東側臨規劃道路，可遠觀山脈，該地塊北側臨河道路有一定影響，東側規劃道路影響有有一定影響，南側規劃道路有較大影響；

3號地塊B區域：北面右段可觀山望水，已建二期建筑高度不能遮擋其北向山脈，東側遠眺山脈，近看規劃公園；北面左側視5號地塊建筑高度決定其能否觀山；該地塊北面臨河道路有一定影響，西面規劃道路有一定影響，南面規劃道路有較大影響；

3號地塊C區域：北面觀山視野完全受決定于B地塊建筑高度，望水效果基本不存在，東面視野無遮擋，可遠眺山脈，近看規劃公園，西面規劃道路有一定影響

分析公園用地已建2期已建1期

5號地塊

5期（凌煙閣）已建1期

3號地塊（B）

3號地塊（C）

3A北541/2策略分析1、地塊總體觀山望水效果良好；2、觀山視野要遠大于望水視野3、5號地塊南面和3號地塊B區域居于“中間位置”，直接決定了其余單位能否觀水或望水，對其建筑高度的規劃需引起高度重視4、就道路影響而言，5號地塊西面道路影響較大，是城市主干道；3號地塊中臨河道路影響有限，車流量不會很大，3號地塊南北向規劃道路北向是斷頭路，車流量應當不會很大，影響也較有限，東西向規劃道路影響較大結論商戰無序，策劃先行《2013房地產營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業用途！打假申明：近期發現很多非法網站倒賣本站資料，現特別申明：【官方正版】《2013房地產營銷策劃大全》唯一官方網站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網站、店鋪、聯系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！2/2策略

方向1：大規模減少商業，僅保留東西向規劃道路底商（主要地面1層），3萬㎡左右，最大限度的確保住宅的寧靜度和居住純粹性，同時，挪用出較大規模的優質土地，用于修改高品質住宅，確保“主打成都”市場整體思路的實現；

方向2：減少商業面積，僅保留東西向規劃道路底商（主要地面1層）3萬㎡左右。取消集中商業；減少原低層集中商業為建設一棟塔樓式集中商業（3—4F），集中商業面積2萬㎡左右，，使其用地規模不超過10畝，以挪出部分優質，同時確保項目商業配套，修建區域性商業中心商業策略方向：原限高：60m（18F）

爭取限高：110m，以拔高景觀視野優秀的單元總體高度，修建樓王級高層，同時，挪用出部分容積率，提升別墅單位、洋房單位的整體品質，在容積率不變的情況下確保項目總體品質以及足夠體量的優質房源，主打成都市場限高爭取方向：572/2策略基于上述2個策略方向，可以組合出四種不同的方案：A、商業方向1+限高60m；

B、商業方向2+限高60m；C、商業方向1+限高110m；

D、商業方向2+限高110m；

由于受到容積率不可控因素的影響，本方案主要就方案D繼續向下深化58第一節產品規劃建議第三篇產品建議公園用地已建2期已建1期

5號地塊

5期（凌煙閣）已建1期

3號地塊（B）

3號地塊（C）

3A北1/1產品布局方案5號地塊布局要點

1、高層樓王布局

沿地塊西側北面布局2棟30F超高層，（不能沿著地塊南側布局一排，否則3號地塊北向山景視野被全部遮擋），2棟之間錯開山景視野互不遮擋，每棟2個單元，戶型為120㎡套三及140㎡套四，29—30層為220㎡帶泳池樓王復式；

2、樓王單體

高層部分底層架空,層高2.5m，標準層層高3.2m，復式層高3.5米，復式戶型客廳上空挑高7米，配置國際名牌，容量盡量大（18人以上），視情況看能否配置一部客梯，一部觀光電梯，

3、會所規劃

地塊右側尖角部分為整個地塊最佳景觀視野部分，建議布置為會所（1500㎡左右、2層，局部挑空），一方面提升島嶼整體檔次，另一方面，將之設置為營銷中心，依靠其絕佳的效果銷售所有房源，將較大程度的提升項目售價

4、類別墅布局

緊挨會所布置2—3棟樓王獨棟（280—320㎡），地塊北側沿線布置雙拼（160—240㎡）、其余部分布置疊拼（110—150㎡），上套帶電梯直接入地下室5號地塊布局要點1/1產品布局方案1/1產品布局方案5、指標統計

按此布置方式，初步估算，5號地塊可建建筑面積：高層30000+類別墅40000=70000㎡，總戶數約450戶，該地塊整體容積率約0.98，別墅部分容積率約為0.56，可確保別墅部分產品品質與舒適性

6、車庫規劃車庫全部規劃到地下，地面不停車，確保島嶼寧靜度與舒適性；同時，讓別墅單位的花園面積最大化，為確保會所（銷售中心）客戶停車，設置部分臨時露天停車位。車庫面積30000㎡左右，600個左右車位，預留部分機動車位（臨時停放），車位比例1：1.33

對于地下停車位，高層部分集中停車，獨棟和雙拼業主停車位設置在自家樓宇下單獨隔開，客戶可從家里直接步行下到地下室，獨棟和雙拼客戶每戶設置2個停車位；疊拼業主車庫盡量設置在自家樓宇下，疊拼下套可從家中直接步入，疊拼上套可由電梯下到車庫（次方案在成都國嘉《城南逸家》項目中廣泛采用，且大受追捧）

車庫設置時需盡量設置采光井和通風口，提升車庫的舒適性和通行品質

7、大門設置

大門設置于二環路一側，大門口景觀設置尤須著力打造，另外在臨3號地塊一側設置1—2口步行通道，需打造“曲徑通幽”的意境5號地塊布局要點1/1產品布局方案公園用地已建2期已建1期

5號地塊

5期（凌煙閣）已建1期

3號地塊（B）

3號地塊（C）

3A北商業布局要點1、布局

底商：3號地塊A區域沿規劃道路（南面）布置一層底商，3號地塊B區域沿規劃道路（南面）布置一層底商，且延伸至東面，東面可設置2層，3號地塊C區域沿規劃道路（北面）布置一層底商，且延伸至東面，東面可設置2層

集中商業：設置在3號地塊B區域東北側，4F，單層面積約5000㎡，地下一層設停車位

2、體量底商：約3萬㎡

集中商業：約2萬㎡

總共：5萬㎡（為目前都江堰市場主流商業體量）3、定位

底商：社區型商業配套，業態以社區生活服務類為主（干洗、日雜、煙酒、水果、茶樓、美容美發等）

集中商業：區域型商業配套，類似于大潤發、好又多之類，以素材超市，日常食品、生活用品，日雜類為主商業布局要點1/1產品布局方案1/1產品布局方案3號地塊布局要點公園用地已建2期已建1期

5號地塊

5期（凌煙閣）已建1期

3號地塊（B）

3號地塊（C）

3A北1、3號地塊A區域

西側布置1棟30F高層，2個單元，南北朝向；南側布置2棟30層高層，每層1個單元

2、3號地塊B區域

東面沿線布置3棟棟30F高層，每棟2個單元；

3、3號地塊C區域沿著西面、南面、東面布置30F高層，每棟2個單元

4、高層單體樓

均底層架空，電梯配置為國內一線品牌，每單元2部電梯，可考慮設一部觀光電梯，層高均3米，

5、布置時充分考慮三個因素A、觀山望水效果；B、精細調整樓體角度，充分考慮各高層間日照因素的相互干擾，同時，盡量減少高層對南北方向建筑日照的影響；C、在確保A、B前提下，盡量調整高層到正南北朝向，可適當偏移一定角度

6、高層戶型區間及套型

80—90㎡（套二）90—100㎡（緊湊套三）100—120㎡（舒適套三）125—140㎡（豪華套三）

7、3號地塊高層指標統計：3號地塊高層建筑面積約：35萬㎡—40萬㎡3號地塊超高層布局要點1/1產品布局方案

3號地塊基于高層的布置情況，其余部分布置有2個方向：

其一：全部布置為電梯洋房

其二：沿河部分布置一排疊拼，疊拼與高層之間布置電梯洋房

鑒于該部分有待于設計院方案試擺，才能確定方向，其決定因素在于該區域的用地強度和容積率決定，在此不再細述

初步估計，該部分體量控制在10—14萬㎡之間，總套數約1000套

戶型區間及套型：

方案1下：

80—90㎡（套二）90—100㎡（緊湊套三）100—120㎡（舒適套三）方案2下：

洋房：80—90㎡（套二）

洋房：90—100㎡（緊湊套三）

洋房：100—120㎡（舒適套三）

上疊：110—130㎡（舒適套三）

下疊：130—150㎡（豪華套四）

后續方案按方案2統計3號地塊其余區域布置1/1產品布局方案671/1產品布局方案總體示意圖公園用地已建2期已建1期

5號地塊

5期（凌煙閣）已建1期

3號地塊（B）

3號地塊（C）

3A北30F高層6—9F多層4F疊拼獨棟或會所集中商業2/1產品統計產品類別面積套型套數（約）面積（約）套數占比價格定位高端產品獨棟280—320套五310000.05%20000—22000雙拼160—240套四/套五4080000.72%15000—18000島嶼疊拼120—150套三/套四66210001.18%12000—15000150—180套四661.18%濱河疊拼120—150套三/套四125200001.12%11000—13000150—180套四1.12%島嶼高層140豪華套三112160002.01%9000—11000120舒適套三112120002.01%260套四帶泳池820000.14%樓王高層80—90套二5002000008.96%7000—800090—100緊湊套三4508.06%100—120舒適套三70012.54%125—140豪華套三1803.22%合計2362280000其余產品洋房80—90套二4001000007.17%6500—800090—100緊湊套三2504.48%100—120舒適套三3205.73%普通高層75—80緊湊套二70021000012.54%5800—720080—90舒適套二70012.54%90—100緊湊套三4007.17%100—120舒適套三4508.06%合計59000100%商業底商3000018000集商2000012000總計5582640000692/1產品統計其中，高端產品：面積28萬㎡，占總面積43.75%，套數2362套