工業用地計劃標準5.1

布局準則

5.1.1

伴隨特區產業結構調整,全市工業逐步向特區外轉移,特區內工業用地逐步降低,特區外工業用地則保持增加趨勢。不過不管在特區內還是特區外,工業用地都應集中部署,成為含有一定規模工業區或工業組團,集中管理,統一開發,以提升工業用地效益。尤其是一類工業對外干擾小,所用設備較輕,不一樣類型生產加工活動相互聯絡親密,所以宜將一類工業集中部署在多層廠房之內,從而有利于提升工業用地利用率。另外,工業用地宜沿關鍵對外交通干線布局,有便捷對外交通聯絡;同時,應降低工業自設輔助設施規模,盡可能利用城市倉庫、裝卸場所和停車場等社會性設施。對于有污染工業,必需依據“先治理、后排放”標準,對本身污染進行治理;在計劃設計和管理中應合理布局,產生大氣污染工業應部署在城市下風向,以降低有害氣體污染對城市居民影響;城市水源和取水口通常都在河流上游地域,有水污染工業不應部署在這些地域,以降低對城市飲用水源污染,避免影響人民身體健康。

5.1.2

二類工業是城市工業關鍵類型,對環境有一定影響,部分二類工業可能會產生較大污染（包含大氣污染、水污染和噪音污染等）,所以應集中部署在專門工業區內,不得與居住、公共設施等其它非工業功效區相混合。污染較嚴重工業區應與其它非工業用地之間設置衛生防護綠帶。三類工業對環境污染嚴重,用地規模大,宜遠離城市中心區單獨部署,與建成區之間應設置較寬衛生防護綠帶,具體標準可參攝影關工業設計規范實施。一類工業對于居住和公共設施功效污染和干擾很小。對于以勞動密集型工業為主企業,為降低工人通勤流量,方便居民生活,許可就近部署在住宅區內;但應獨立占地建設而不得與住宅功效相混合,并采取對應方法降低對居民住宅噪聲、氣味及其它方面干擾。

5.1.3

依據城市總體計劃安排,深圳東部以發展旅游業和海洋產業為主,并要建設成為表現濱海城市特色、環境優美地域。而三類工業污染十分嚴重,故不宜部署在深圳市東部沿海地域。

5.1.4

部分工業因為生產工藝步驟和產品要求對環境質量要求也很高。所以計劃工業布局時,除了要注意減小對非工業區污染外,也要盡可能克服不一樣工業之間污染,可設置污染工業園將污染嚴重工業集中在一起。

5.2

計劃標準

5.2.1

工業用地占城市建設用地百分比與城市用地現實狀況、功效定位和發展目標有親密關系。國家標準《城市用地分類與計劃建設用地標準》（GBJ137—90）要求工業用地占城市建設用地百分比應為15%～25%;《標準與準則》（97版）對工業用地百分比要求是:特區控制在10%,特區外控制在20%～25%,沒有對全市工業用地百分比進行要求。依據《深圳市城市總體計劃檢討與對策（－）》現實狀況調研資料,底深圳市工業用地情況以下表:

底深圳市工業用地情況一覽表（略）著眼于將深圳建設成為區域經濟中心城市發展目標,應合適控制特區工業用地百分比,促進特區工業向特區外轉移;特區內以發展居住和服務業為主是符合發展形勢和目標,事實證實經過努力也能夠抵達這一目標。但也應保持一定彈性,所以將特區工業占地百分比調整為8%～12%。同時,應正視特區外發展工業仍然有旺盛需求和寬廣潛力,這也是擴大經濟規模、增強經濟實力所依靠關鍵基礎;事實也證實原來確定20%～25%工業用地百分比顯著過低,與發展實際情況和需求不符。但特區外現實狀況工業用地百分比過高、公共設施和市政設施用地不足情況也要逐步改變。從現實和目標兩方面綜合考慮,將特區外工業用地百分比控制在25%～30%比較適宜。而全市工業用地百分比控制在15%～25%,與國家標準《城市用地分類與計劃建設用地標準》（GBJ137－90）第4.3.1條要求一致。

5.2.2

本條所指工業區是位于城市建成區內獨立工業用地,僅包含少許生活配套用地,不包含城市居住用地和商業用地。《標準與準則》（97版）曾根據不一樣類型工業對工業區用地規模分別給予了指導性要求,以下表所表示:

計劃工業區用規模表（略）但在從實際操作過程中發覺,工業區用地規模更多地取決于當地用地條件、企業性質、投資規模和工藝步驟等原因,與一、二、三類工業性質并沒有肯定聯絡,依據工業類型而劃定不一樣工業區用地規模控制指標并不合理。而且,在全市用地十分擔心條件下,二、三類工業區設定下限規模過大輕易造成大面積“圈地”和用地浪費現象。本標準與準則關鍵考慮要限制工業用地過小過散開發,引導工業集中布局,所以只確定工業區開發用地規模宜為30公頃以上。在《標準與準則》（97版）中,還要求標準工業廠房基礎地塊應為矩型,并參考國際經驗對于不一樣類型標準工業廠房基礎地塊規模給予要求,對于工業區內部用地組成也提出了要求。但實踐證實,這些要求對于實際工作指導意義不大。因為工業區內廠房部署、用地組成含有多個可能性,關鍵取決于工業步驟和企業發展需要,不能一概而論;內部布局應由企業自主決議,政府不宜進行過多干預,計劃也不宜給予過于繁瑣具體要求。所以,此次修訂工作將這些內容刪除。

5.2.3

從深圳已建設工業區情況分析,工業區容積率與工業區規模、用地組成、企業工藝步驟、產業結構、各項產值比重和科技進步貢獻率大小等原因相關。一類、二類工業區能夠以多層廠房為主,所以容積率相對高部分。工業區建筑密度依工業性質不一樣而有所差異,如一類工業區因為企業規模較小,集聚程度較高,所以建筑密度略高。對于工業區開發強度,宜依據所在地域具體情況編制具體藍圖,采取個案方法確定。表5.2.3所定標準可作為標準廠房工業區指導性標準,供計劃設計和管理中參考使用。

5.3

工業區配套設施

5.3.1

工業區配套設施是指工業區內部設置必備生產輔助設施和生活輔助設施,包含單身宿舍、職員食堂、工業辦公建筑和倉庫等。對于工業區而言,最關鍵一類配套設施就是單身宿舍。單身宿舍從用地類型上有兩種,第一個是在工業用地之外成片建設、本身也有一定生活配套設施、含有相對獨立居住和生活功效單身宿舍區,在進行用地統計時不得計入工業用地（M）,而應納入三類居住用地（R3）進行統計,并根據居住用地相關標準進行計劃建設。第二種是為了方便職員上下班,在一、二類工業區內建設單身宿舍樓,但也需要單獨占地建設,并不得與工業廠房混合建設,還應采取必需衛生和環境防護方法,滿足居住建筑間距要求;這種單身宿舍在進行用地統計時應計入工業用地（M）,本條要求關鍵是針對這種單身宿舍制訂。三類工業污染較為嚴重,與居住和生活功效不相容,不管是否單獨占地,在這類工業區內及相鄰地域都應嚴禁建設單身宿舍。

5.3.2

工業區配套設施設置應遵照集中布局、簡化功效、高效使用標準,并應逐步走向市場化和社會化經營,盡可能多利用城市公共設施,降低反復建設。參考建筑設計資料集（第二版）第五分冊相關內容,工業區用地組成中,工業倉儲用地通常占30%~50%,生產管理設施用地占5%~10%,生活服務設施用地占5%~15%,道路用地占10%~15%,綠化用地占20%~30%。單身宿舍和職員食堂是工業區內最關鍵生活服務設施,將這兩類占地百分比控制在5~15%是比較適宜。

5.3.3

停車場是工業區內關鍵配套設施。工業區內設置公共停車場含相關鍵意義,它能確保工業區內有一個良好停車和運輸環境,降低廠區用地面積,提升土地利用率。依據本標準與準則第12章表12.4.2.1要求,標準廠房工業區每100平方米工業用地應設0.2～0.6個停車位;每個工業區停車場地中,應有50%用于小汽車和輕型貨車停泊,50%用于貨車停車和裝卸;面積大于45米×40米地塊應增設大型貨柜裝卸泊位,裝卸位長度不得小于13米,寬度不得小于4米,凈空不得小于4.2米。工業區停車場因工業類型不一樣而有不一樣要求。下表為《香港計劃標準和準則》對各類工業停車場所做具體要求,可作為工業區停車場計劃設計參考依據。

工業土地用途類別泊車設施要求1、如設有其她配套設施,《香港計劃標準與準則》第8章內部運輸設施相關標準將適用。撥供貨車使用停車位,應有二分之一可供裝卸貨物之用。2、就工業來說,上述泊車設施要求屬最低要求。香港工業企業會依據部分用地情況來評定泊車設施實際需求。3、就科學園來說,重型貨車泊車設施要求并不適用。4、凡按建筑樓面面積提供設施,指定建筑樓面面積中不足1

m2部分也應包含在內。5.3.4

職員食堂是工業區必備生活輔助設施,依據廠區規模大小能夠設置一個或多個,滿足職員就近用餐需要。因為工業區存在污染,職員食堂設置必需滿足必需衛生標準,應部署在污染源上風向。

5.3.5

為提升運行效率和確保環境質量,現在深圳市污水處理廠是根據全市統一污水系統計劃進行建設,從理論上說能夠滿足全部地域工業污水處理要求。但要全方面完成計劃建設,實現污水處理系統整體運行,需要較大資金投入和較長建設周期,尤其需要配套管網建設,這需要較長過程,而現在工業生產過程中大量污水必需立刻處理才能確保環境質量不受損害。所以,對于那些位置較偏遠、周圍設施不齊全且難以納入全市污水系統進行污水處理工業區,應依據需要自行建設污水處理廠處理現在面臨排污問題,待條件成熟時再并入全市污水處理系統中。

5.4

工業區道路

因為工業區內道路使用性質、通行車輛情況立刻間與城市道路有一定差異,故制訂對應標準,以滿足消防車輛通道要求和交通運輸要求。將工業區道路劃定為關鍵通道和次要通道兩個道路等級。5.4.1～5.4.3條是參考《香港計劃標準與準則》制訂工業區道路寬度標準,在工業區計劃設計中作為指導性標準利用。

5.5

工業區綠地

5.5.1

深圳建設“花園式城市”發展目標和現代工業技術進步,對工業區綠化建設提出了更高要求和技術支持。依據《深圳經濟特區城市綠化管理措施》第二章第十九條要求:“機關、團體、企事業單位及居住區、工業區等,應按本措施要求,設置隸屬綠地”,工業區建設應重視環境質量,確保工業區綠地建設,以美化廠區,促進職員身心健康。工廠綠化要因廠而異,努力爭取表現和襯托企業形象,建成花園式工廠。

5.5.2

為保障整個工業區環境質量,工業區應集中設置成片游憩綠地,辟建工業區小游園,滿足職職員作之余休憩、娛樂需要,美化工業區環境。本條要求面積和設置指標作為計劃設計指導性標準使用。

5.5.3

表5.5.3提供各類工業企業綠化面積占單位總用地面積百分比指標,是在《深圳經濟特區城市綠化管理措施》相關要求基礎上進行了細化而制訂,可作為計劃設計指導性標準使用。工業區內綠化樹種應選擇抗污滯塵力強、無飛絮,具防火和美化力功效樹種。產生有毒氣體工廠,可選擇防污染樹種進行綠化,具體包含高山榕、印度膠榕、大葉榕、細葉榕、菩提樹、臺灣相思、樟樹、檸檬桉、麻楝、芒果、扁桃、人心果、雞蛋花、夾花桃、米蘭、九里香、紅背桂、油茶、散尾葵、魚尾葵、蒲葵等。

5.6高新技術園區

5.6.1

高新技術園區是深圳市在大力發展高新技術產業過程中出現一個新型產業功效區。高新技術園區宜緊臨大學或科研機構選址,園區內往往包含專門研究機構和部分現有研究開發能力又能試制生產企業單位;要求有良好通訊設施、便捷交通條件和高質量工作娛樂環境。因為高新