12-6月-251青島萬科項目發展部2008年5月項目報批報建工作流程12-6月-252前言

確立項目合法性項目開發目標開發過程、開發產品經濟分析、規劃設計市場需求、企業要求

確立項目合法性

保障項目符合性12-6月-253前言報批報建主要有那些工作?

與政府相關部門包括土地房屋局、發改委、建委、規劃局、消防局等的各種手續監督與土地方協調工作及相關手續的辦理負責準備各項手續所需文件及歸檔

貫徹項目始末保障規范開發165個日工作12-6月-254目錄

項目立項階段土地權證階段規劃設計階段建筑設計階段施工準備階段房屋預售階段竣工驗收階段報批報建流程12-6月-255項目開發流程項目獲取階段

土地權證階段

項目立項階段

規劃設計階段

建筑設計階段

信息分析經濟測算集團立項集團決策

施工準備階段

房屋預售階段

竣工驗收階段《國有土地使用權證》

項目立項批復

《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》

《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》《規劃竣工驗收合格證》12-6月-256第一部分項目立項階段

項目可行性研究報告編制建設項目用地預審環評審批地形圖測繪地質勘察項目立項審批12-6月-257可行性研究報告編制工作任務可行性研究報告審查部門協辦部門工作周期15工作日前置條件所需文件/流程：1）編制任務說明2）委托編制合同備注：12-6月-258建設項目用地預審工作任務建設項目用地預審審查部門國土資源與房屋管理局協辦部門工作周期20日前置條件所需文件/流程：1）建設項目用地預審申請表。2）預審的申請報告，內容包括擬建設項目基本情況，擬選地情況、擬用地總規模和擬用地類型，補充耕地初步方案（新增用地需要）。3）需審批的建設項目應提供項目建議書批復文件項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。4）土地使用證復印件。（存量用地項目）5）擬用地范圍1：500現狀地形圖2張（新增用地需測座標）。6）標注項目用地范圍的縣級以上土地利用總體規劃圖。（新增用地項目）7）建設項目用地依法需修改土地利用總體規劃的，應出具相關部門如專家論證的規劃修改方案，建設項目對規劃實施影響評估報告如修改規劃聽證會紀要。（新增用地項目備注：招拍掛項目、擬進儲備項目、取得房產證翻建項目除外12-6月-259環評審批工作任務建設項目環評審批審查部門環保局協辦部門工作周期10工作日前置條件所需文件/流程：1）建設項目環境影響評價文件報批申請書1份；2）建設項目環境影響評價文件文字版一式8份，電子版一式2份；3）建設項目建議書批準文件（審批制項目）或備案準予文件（備案制項目）1份；4）依據有關法律法規規章應提交的其他文件。備注：12-6月-2510地形圖測繪工作任務項目現狀地形圖測繪審查部門堪察測繪院協辦部門工作周期10工作日前置條件所需文件/流程：1）委托書2）委托合同3）日照分析備注：收費標準為12-6月-2511地質勘察工作任務地質勘察報告審查部門地質勘察公司協辦部門工作周期20工作日前置條件所需文件/流程：1）委托合同2）規劃方案3）地質勘察報告備注：收費標準為12-6月-2512項目立項審批工作任務獲取項目立項批文審查部門發展改革委員會協辦部門工作周期20工作日前置條件土地預審意見所需文件/流程：1）項目建議書2）建設工程規劃預選址意見書復印件3）土地相關批件復印件4）項目法人營業執照、資信證明5）國內合資、合作項目應附合資合作意向書、工商注冊登記證復印件6）房地產開發項目應附開發公司開發資質證書復印件7）資金籌措方案備注：12-6月-2513第二部分土地權證階段

土地招拍掛文件組織提交申請地籍調查登記發證12-6月-2514土地招拍掛工作任務收集土地出讓信息,組織材料,參加土地招標、掛牌、拍賣活動審查部門協辦部門工作周期5工作日前置條件所需文件/流程：備注：招標是指出讓人發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者；拍賣是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者；掛牌是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者。

掛牌程序國土局發布擬掛牌土地信息競買人繳納保證金參加競買競買人辦理相關手續招標程序擬訂招標方案發布招標公告報名審核投標簽定合同拍賣程序發布拍賣公告提交有關身份證明公開拍賣簽訂合同12-6月-2515文件組織工作任務土地證辦理前相關文件、圖紙收集組織審查部門協辦部門工作周期5工作日前置條件所需文件/流程：1）市政府批準用地文件(原件)2）土地使用權出讓合同書(原件)3）核定用地圖(原件)4）繳付出讓金、契稅發票和收款部門出具的繳清證明(原件)備注：12-6月-2516提交申請工作任務土地申請審查部門土地局協辦部門工作周期5工作日前置條件規劃方案通過審查所需文件/流程：1）土地申請書2）土地登記表3）土地登記卡備注：12-6月-2517地籍調查工作任務地籍調查審查部門土地局協辦部門工作周期7工作日前置條件規劃方案通過審查所需文件/流程：1）法人證明文件2）委托書3）四鄰界址調查表備注：12-6月-2518登記發證工作任務土地登記，核發權證審查部門土地局協辦部門工作周期10工作日前置條件完稅（契稅等）所需文件/流程：1）《青島市房地產登記申請書》(原件)；2）營業執照(復印件)3）法人委托書及受托人身份證明;4）地籍調查表5）土地調查初審表備注：12-6月-2519第三部分規劃設計階段

規劃選址規劃設計條件委托規劃設計規劃方案設計審查獲取《建設用地規劃許可證》12-6月-2520項目規劃選址工作任務獲取規劃選址意見書審查部門規劃局選址處協辦部門工作周期10工作日前置條件所需文件/流程：1）申請書及項目基本情況說明2）計劃部門批復文件（需要計劃前置批復的項目）3）土地證明材料（附圖）4）相關部門審查意見（如果有規劃要求的）5）青島市統一坐標和高程系統的1：500現狀地形圖2份（地形圖原則不小于用地界線外50米范圍，大型管線工程可用1：1000或1：2000現狀地形圖）6）重新申領《選址意見書》，須提交原審查意見備注：12-6月-2521項目規劃設計條件工作任務獲取規劃設計條件審查部門規劃局選址處協辦部門工作周期10工作日前置條件所需文件/流程：1）申請書及項目基本情況說明2）《選址意見書》及附圖（未經選址的項目不需提交）3）土地證明材料（申請成片區域控制性詳細規劃條件的可不提交）及（附圖4）相關部門審查意見5）已經規劃選址劃定用地范圍的項目，提交規劃選址實測成果圖2張（擬納入土地儲備的提供3張）；未經規劃選址的項目，提交青島市統一坐標和高程系統的1：500現狀地形圖2張（地形圖原則不小于用地界線外50米范圍）6）重新申請建設用地規劃設計條件，須提交原審查意見及附圖。備注：12-6月-2522委托規劃設計工作任務獲取規劃設計方案審查部門主辦部門設計管理部工作周期20工作日前置條件規劃設計條件/地形圖所需文件/流程：1）設計說明書（1：500地形圖）2）規劃設計之總平面（技術經濟指標）3）規劃設計之道路設計4）規劃設計之豎向設計5）規劃設計之管網設計備注：12-6月-2523規劃設計方案審查工作任務詳細規劃方案審查，獲取《建設工程規劃方案審查意見》審查部門規劃局協辦部門設計管理部工作周期20工作日前置條件規劃設計條件/地形圖所需文件/流程：1）申請書及項目基本情況說明2）《選址意見書》（含規劃設計條件）及附圖（含控制線）3）相關部門審查意見4）進行專家評審、社會公示的項目，出具相應的專家評審、社會公示意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍圖）5）規劃設計方案（設計說明書、規劃總平面、豎向設計各2份，管線綜合6份）6）重新修改送審的方案設計，須附原審查意見及附圖7）與送審文本及圖紙相符的電子文件(三圖一書)8）申領《建設用地規劃許可證》的項目提供規劃選址實測成果圖2份（地形圖原則不小于用地界線外50米范圍）9）土地證明材料和計劃批復文件備注：12-6月-2524獲取建設用地規劃許可證工作任務獲取建設用地規劃許可證審查部門規劃局協辦部門工作周期5工作日前置條件規劃方案通過審查所需文件/流程：1）規劃方案函復意見2）申領《建設用地規劃許可證》的項目提供規劃選址實測成果圖2份（地形圖原則不小于用地界線外50米范圍）3）核發《建設用地規劃許可證》備注：12-6月-2525第四部分建筑設計階段

委托建筑設計建筑方案審查專項工程審查(人防、消防、防疫、市政)

施工圖請照獲取《建設工程規劃許可證》12-6月-2526委托建筑設計工作任務根據批復的規劃方案進行建筑設計審查部門主辦部門設計管理部工作周期20工作日前置條件設計任務書所需文件/流程：1）設計合同2）設計任務書（種類、品質、風格、配比）備注：12-6月-2527建筑方案設計審查工作任務建筑設計方案通過審查，獲取《建設工程建筑方案審查函復意見》審查部門規劃局協辦部門設計管理部工作周期10工作日前置條件所需文件/流程：1）申請書及項目基本情況說明2）《選址意見書》（含規劃設計條件）及附圖（含控制線）3）批準的規劃方案審查意見書及附圖（需審查規劃方案的項目）4）進行專家評審、社會公示的項目，出具相應的專家評審意見、社會公示意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍圖）5）建筑方案設計文件2套（建筑、環境、外裝飾）6）改建、擴建、恢復性建設工程還需提供房地產證明材料、房屋結構安全鑒定書、原批準的建筑施工圖、現狀照片，未經規劃驗收領取房產證的項目提交《建設工程規劃許可證》7）建筑效果圖，重點地段的大型建筑同時報亮化方案效果圖8）與送審文本及圖紙相符的電子文件9）高層建筑提交日照分析圖及報告書10）重新修改送審的方案設計，須提交前一次審查意見及附圖。備注：12-6月-2528專項工程審查—人防工程工作任務人防設計審查，獲取《人防辦結建人防地下室設計方案審查意見書》審查部門人防辦協辦部門設計管理部/人防設計院工作周期10工作日前置條件規劃部門建筑方案通過所需文件/流程：1）結建人防報建表2）繳費備注：12-6月-2529專項工程審查—消防工程工作任務消防工程設計通過審查，獲取《建筑消防設計防火審核意見書》審查部門消防局建審科協辦部門設計管理部工作周期10工作日前置條件規劃部門建筑方案通過所需文件/流程：1）消防審查申請表2）規劃、建筑施工圖（消防專篇）3）設計單位資質復印件備注：12-6月-2530專項工程審查—防疫工程工作任務衛生工程設計通過審查，獲取《建設項目施工設計衛生審核通知書》審查部門衛生監督局建審科協辦部門設計管理部工作周期10工作日前置條件規劃部門建筑方案通過所需文件/流程：1）衛生防疫申請書2）規劃、建筑施工圖備注：12-6月-2531專項工程審查—市政工程工作任務市政工程設計通過審查審查部門城建局協辦部門設計管理部/市政設計院工作周期10工作日前置條件規劃部門建筑方案通過所需文件/流程：1）市政管網設計備注：12-6月-2532施工圖請照工作任務規劃請照圖審查通過審查部門規劃局主辦部門設計管理部工作周期15工作日前置條件專項工程審查通過所需文件/流程：1）申請書及項目基本情況說明2）計劃部門批復文件3）《選址意見書》（含規劃設計條件）及附圖（含控制線）4）土地權屬證明材料及確界圖5）批準的建筑方案審查意見及附圖6）工程勘察、設計合同鑒審通知書（建委設計管理處）7）相關部門審查意見8）施工圖設計文件及圖紙建筑2套，外加總平面一張。9）環境設計圖二套（可另行單獨申報，重要建筑含建筑亮化設計）10）外裝飾設計圖紙、材料樣品、色標及效果圖（可另行單獨申報）11）與報審文本及圖紙相符的電子文件12）重新修改送審的施工圖設計，須提交前一次審查意見備注：12-6月-2533建設工程規劃許可證獲取工作任務建設工程規劃許可證獲取審查部門規劃局協辦部門工作周期5工作日前置條件請照圖審查通過所需文件/流程：1）施工圖審查意見2）核發《建設工程規劃許可證》備注：12-6月-2534第五部分施工準備階段

施工圖審查臨建《建設工程規劃許可證》

開發系列規費繳交外立面方案規劃審批環境工程施工圖審批12-6月-2535施工圖審查工作任務全套施工圖審查通過，獲取《建筑工程施工圖設計文件審查合格書》審查部門審圖辦協辦部門工作周期15工作日前置條件請照圖審查通過所需文件/流程：1）申請表2）全套施工圖3）節能計算書、結構計算書4）審圖費繳交備注：審圖費不超過建筑設計費的8%12-6月-2536開發系列費用繳交工作任務開發相關費用繳交審查部門建管局協辦部門項目部工作周期10工作日前置條件施工圖審查通過所需文件/流程：1）基礎配套費（按照建筑面積255元/平方米）2）質量監督費（1.4‰）3）定額費（0.9‰）4）墻體節能費（8元/平方米）5）散裝水泥保證金（2.5元/噸）備注：12-6月-2537外立面方案規劃審批審查工作任務外立面方案規劃審批審查部門規劃局協辦部門工作周期10工作日前置條件所需文件/流程：1）申請書及規劃報建申請表規劃批復效果圖2）外飾面材料、樣品和色標3）《建設工程規劃許可證》及附圖（新建建筑）立面效果圖（標材質、色標）4）建筑物外立面變更的還應提交變更文件及附圖5）申請的建筑物外飾面設計圖紙二套及彩色效果圖6）重新修改送審的外飾面裝飾，須提交前一次審查意見及附圖備注：12-6月-2538環境工程施工圖審查工作任務環境施工圖審查審查部門規劃局協辦部門工作周期10工作日前置條件請照圖審查通過所需文件/流程：1）申請書及規劃報建申請表規劃批復效果圖2）《建設工程規劃許可證》及附圖總平面（新建建筑，含規劃控制線）3）環境設計施工圖紙二套4）重新修改送審的環境設計，須提交前一次審查意見及附圖備注：12-6月-2539第六部分房屋預售階段

房屋預測外銷許可提交證件繳費發證網上銷售12-6月-2540房屋預測工作任務房屋預測審查部門國土房屋局協辦部門工作周期5工作日前置條件所需文件/流程：1）預測委托2）施工圖電子版備注：12-6月-2541外銷許可工作任務獲取《國家安全事項審查意見書》審查部門國家安全局協辦部門工作周期5工作日前置條件所需文件/流程：1）申請2）項目資料3）現場踏勘備注：12-6月-2542資料準備工作任務提交證件，并進行審核審查部門國土房屋局市場處協辦部門項目部工作周期10工作日前置條件建設投入達到25%所需文件/流程：1）營業執照（副本，復印件）2）法定代表人身份證（復印件）3）《房地產開發企業資質證書》（副本，復印件）4.）委托書（原件）及代理人身份證（復印件）5）《商品房預售行政許可申請書》（原件）6）《國有土地使用權證》（原件、復印件）7）《國有土地出讓合同》（原件、復印件）8）《建設用地規劃許可證》（原件、復印件）9）《建設工程規劃許可證》（原件、復印件）10）《建設工程施工許可證》（原件、復印件）11）《項目開發經營許可證》（原件、復印件）12）《施工合同》（原件、復印件）13）已投入開發建設資金超過總投資（不含地價）的25%以上的驗資證明（銀行或注冊會計審計事務所出具）（原件）14）請照配置圖（紅線框出所申請樓座）（原件、復印件）15）物業用房文件（原件、復印件）16）兩書（商品住宅質量保證書、商品住宅使用說明書）（原件）17）預測成果報告書（原件）18）公安部門出具的門牌證明（原件、復印件）19）需辦理外銷許可證的，提供涉外建審辦出具的《國家安全事項審查意見書》（原件）20）預售方案（原件）21）若辦理抵押，需抵押權人出具同意辦理預售的證明（原件）22）投入開發建設資金占工程建設總投資25%以上比例證明；備注：12-6月-2543繳費發證工作任務獲取《商品房預售許可證》審查部門國土房屋局發證窗口協辦部門工作周期1工作日前置條件市場處審核所需文件/流程：1）繳費（登記費、交易費）2）繕發證備注：住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。住宅按3元/平方米計收交易手續費；非住宅按10元/平方米計收交易手續費。

12-6月-2544網上銷售工作任務網上銷售審查部門國土房屋局協辦部門工作周期1工作日前置條件所需文件/流程：1）商品房上市（入網）銷售申請暨承諾書2）操作人員網上操作申報表3）資料上傳備注：12-6月-2545第七部分竣工驗收階段

驗收入住流程規劃管理驗收獲取《建設工程竣工規劃驗收合格證》

房屋產權辦理物業使用許可常態年檢工作12-6月-2546驗收入住流程規劃單體測量規劃單體驗收環保檢測節能檢測消防驗收人防驗收單體功能驗收單體質監驗收竣前檢查竣工驗收市政工程驗收公安技防驗收防雷辦驗收竣工檔案移交規劃管理竣工測量規劃管理竣工驗收項目綜合驗收物業管理用房移交物業主管部門驗收物業入住許可證物業公司接管衛生防疫驗收12-6月-2547規劃管理驗收工作任務申請規劃管理驗收審查部門規劃局協辦部門項目部工作周期15工作日前置條件竣工驗收完畢所需文件/流程：1）申請書及規劃報建申請表2）《建設工程規劃許可證》及附圖總平面3）建設工程環境設計審查意見書及附圖4）單體驗收意見書5）相關部門驗收意見（消防等部門）6）綜合竣工測量文件兩份7）重新申請規劃管理驗收，須提交前一次審查意見備注：12-6月-2548獲取規劃管理驗收合格證工作任務獲取《建設工程竣工規劃驗收合格證》審查部門規劃局協辦部門項目部工作周期10工作日前置條件規劃管理驗收所需文件/流程：1）規劃管理驗收意見2）核發《建設工程竣工規劃驗收合格證》備注：12-6月-2549房屋產權辦理工作任務房屋產權辦理審查部門國土資源和房屋管理局協辦部門銷售部工作周期5工作日前置條件所需文件/流程：1）《青島市房地產登記申請書》(原件)；2）營業執照(復印件)3）法人委托書及受托人身份證明;4）身份證明；5）土地使用權證；6）《建設工程規劃許可證》或施工執照(原件)；7）施工許可證(原件)；8）建設工程竣工驗收備案表(原件)；9）請照平面圖、配置圖；10）公安部門出具的門牌證明；11）測繪成果部門出具的建筑面積審核通知書；備注：12-6月-2550物業使用許可工作任務獲取《青島市物業投入使用許可證》審查部門市物業管理辦公室協辦部門物業公司工作周期5工作日前置條件所需文件/流程：１）《青島市物業投入使用許可證申請表》；２）工程質量備案和規劃驗收證明；３）物業使用說明；４）前期物業管理聘用合同；５）物業管理所需的配套網點、辦公用房、停車場（庫）、自行車棚（房）等移交證明；６）物業管理公共資金交費證明；７）相應的圖紙資料。備注：12-6月-2551項目公司工商注冊/年檢工作任務年度工商年檢審查部門工商局協辦部門工作周期10工作日前置條件所需文件/流程：1）母體營業執照正、副本，IC卡；分支機構營業執照、IC卡；2）企業資產負債表、損益表（蓋公章）3）公章4）企業聯系電話/郵政編碼5）開戶銀行名稱/賬號6）稅務登記證號7）企業對外投資情況：投資名稱：；投資方式：；投資金額：；投資比例：；投資地區（省市區/縣）：；備注：12-6月-2552項目公司開發資質辦理/年檢工作任務開發資質辦理/年檢審查部門開發局協辦部門工作周期20工作日前置條件所需文件/流程：1）成立房地產開發企業申請報告2)房地產開發企業資質申報表（原件一式三份）3)營業執照（驗明原件，復印件蓋章）4)公司第一次股東會議決議5)企業章程6)企業內部的各種規章制度（財務、工程、質保、安全等）7)企業的機構設置及職能8)驗資報告（要求原件，注冊資金不低于800萬元人民幣）9)企業法定代表人、總經理的身份證明和任職文件（驗明原件）10)企業經濟、技術、