2021年上半年成都消費者購房需求調研報告Kinvo成都分公司業務開展與籌劃中心2021-07目錄一、 總結 3二、購房人群主要特征 5三、購房目的分析 10四、購房需求特征和偏好分析 12五、購房人群購置力分析 15六、購房人群對購房時機的考慮 18七、購房人群對房產投資的看法 20八、購房人群對置業郊區的主要觀念 21九、購房人群對市場形勢及未來預期分析 25十、成都“限購政策〞對購房行為的影響 29十一、首套房貸利率及首付款上調對購房行為的影響 34總結2021年上半年，受國家宏觀調控政策的持續影響，成都政府對投機、投資性需求依然持嚴厲打壓、不放松的態度，使得上半年“剛需〞市場成為樓市主角，商品住宅交易市場整體亦呈現出“量升價穩〞態勢，與此同時，成都市購房人群也表現出了一些明顯特征：成都購房人群置業目的仍以自住剛需為主,投資需求持續萎靡1〕調研數據顯示，成都購房人群置業目的主要以解決根本居住需要的剛性需求為主，2021年上半年占比根本維持在60%左右；而受嚴厲的宏觀調控政策影響下，投資、投機性需求持續萎靡，占比缺乏10%。2〕調研數據顯示，2021年上半年貨幣政策明顯放松，但整個宏觀調控政策依舊嚴厲背景下，開發商加大優惠力度，刺激市場需求，使得大局部客戶選擇短期內購房。上半年成都多數購房人群對房產市場走勢預期持積極樂觀態勢1〕數據顯示，多數購房者預期未來三到六個月房價將會小幅上漲或趨于穩定，占比穩定在四成左右，同時，認為未來三到六個月房價會小幅下降的購房占比到達30%左右，另外持不明確態度的購房者占比超過20%。2〕數據顯示，2021年上半年六成左右的購房者認為房產市場已經進入調整期，3月份占比高達69%，到達2021年以來最高點；同時認為“已接近或到達調整底部〞的購房者上升趨勢明顯，占比在15%以上。上半年成都購房人群年輕化特征顯著1〕2021年上半年，從購房者的年齡分布看，25-39歲的購房人群依舊是成都房地產市場的消費主體，2021年上半年占比維持80%左右，同比2021年上漲了15%左右。值得注意的是，25-29歲購房消費人群的比例較去年呈明顯上升態勢，今3月占整個購房者人群的五成左右。2〕從購房者的家庭年收入情況看，2021年1月10000元以上的高收入人群到達50%左右，隨后比例開始大幅下降；從2月開始10000元以下的收入人群占主力，合計比重占70%-80%左右；2021年下半年5000元以下購房者比例開始擴大，占比到達15%左右。3〕總體來看，2021年1-6月成都多數購房者接受單價以4500-5000元/平米為主，其中3月單價在4500-5000元/平米的占比高達43%；其中接受價格在7500元/㎡以上的占比僅在4%以下。二、購房人群主要特征年齡特征——成都消費者購房主力集中在25-39歲，年輕化特征突出從購房者的年齡分布看，25-39歲的購房人群依舊是成都房地產市場的消費主體，2021年上半年占比維持80%左右，同比2021年上漲了15%左右。值得注意的是，25-29歲購房消費人群的比例較去年呈明顯上升態勢，今3月占整個購房者人群的五成左右。形成這一變化趨勢主要是受近降息、存貸款利率調整等一系列利好的政策的影響，刺激剛需入市，較大程度上拉高了30歲以下首次置業者的比重。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心學歷情況——專科以及本科學歷購房人群構依舊是中堅力量從購房者的學歷分布看，專科以及本科人群占絕對主力，比重穩定在80%以上。從另一個角度看出，越來越多受過高等教育的省內外年輕人選擇定居在此，成都對外的吸附能力日益加強。隨著成都高校的不斷壯大，大量“90〞后大學生將聚集于此，亦將為成都房地產需求市場不斷注入新鮮力量。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心戶籍結構——在成都工作生活的外地人及本地居民持續占主導從購房者的戶籍情況看，在成都工作生活的外地人和本地居民是購房大軍中的主力，比重穩定保持在80%以上，其中在成都生活的外地人占比高達45%左右。外地人特別是省內二級城市客戶一直是成都樓市需求端的重要來源，從目前情況來看，2021年上半年外地人購房比例在逐步加大，相關調控政策對外地客戶購房影響并不十清楚顯，未來有何開展，我們仍將密切關注。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心工作單位性質及職業分布——以私營企業的一般雇員為主，職業及職位構成結構整體穩定成都購房者主要來自私營企業等非國有制企業，占比到達45%左右；“國字頭〞企事業單位占比在三成左右。從職業分布看，與2021年大致相同，依舊以企業一般雇員占主導，約占六成；企業經理人、企業主等高收入群體比例持續下滑，2021年上半年僅維持在10%左右。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心家庭月收入——2021年上半年10000元以下收入者占絕對主力從購房者的家庭年收入情況看，2021年1月10000元以上的高收入人群到達50%左右，隨后比例開始大幅下降；從2月開始10000元以下的收入人群占主力，合計比重占70%-80%左右；2021年下半年5000元以下購房者比例開始擴大，占比到達15%左右。形成這一變化的原因可能是受近降息、存貸款利率調整等一系列利好的政策的影響，刺激剛需入市，越來越多的中低收入人群陸續入市。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心家庭結構及居住成員——以三口、兩口的小家庭結構以及單身居住為主調查數據顯示，越來越多的單身開始購房，2021年上半年比例到達了30%左右，同比上漲了10%左右；成都消費者希望購房后以2-3人小家庭為單位獨立居住，家庭成員結構也以“夫妻+孩子〞和“夫妻〞兩人以及“單身〞為主，這亦從側面反映出了成都房地產市場的中青年購房人群剛性需求和改善性需求旺盛的局面。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心目前居住區域——整體分布較廣，其中主城區的東、南區域以及龍泉區域相對較為集中調研數據顯示，購房人群現階段居住區域分布范圍較為廣泛。其中，主城區城東和城南、郊縣龍泉區域相對集中。其他區域〔主要為省內二級城市〕的購房者開始上揚，2021年上半年占比在6%-15%之間。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心三、購房目的分析購房目的——自住剛性需求為主，投資需求持續萎靡調研數據顯示，成都購房人群置業目的主要以解決根本居住需要的剛性需求為主，2021年上半年占比最高到達72%，始終占據壁江山；其次是改善型需求，占比擬2021年下滑10%左右，保持在20-30%左右。而在目前嚴厲的宏觀調控政策下，投資賺錢或資產保值為主要考慮的投資需求持續萎靡，比例維持在10%以下。可以看出，剛性需求是目前成都住宅市場的主要中堅力量，在2021年上半年降息、降準等一系列利好的政策的影響，刺激剛需，未來走勢，我們將持續關注。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心置業次數——購房人群置業次數比例根本穩定，以首次置業和二次置業者為主調研數據顯示，2021年上半年購房客戶的置業次數分布根本穩定，市場主要由首次購房和二次購房的客戶主導，特別是首次置業者，比重從2021年的五成左右上漲至七成左右。2021年宏觀調控政策依舊嚴厲，近期降息、降準的利好消息相繼傳出，刺激剛需客戶集中入市，同時改善型需求繼續被誤傷。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心原有房屋處理——準備繼續持有保值或出租的購房者占多數，準備賣掉變現的購房者繼續下降。由以下數據說明，目前多數購房者由于原來并無房產因此不存在房屋處理。而對原已有房屋的處理方式上，以繼續持有保值或出租的購房者居多，2021年上半年準備賣掉變現的購房者占比維持在4%左右。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心四、購房需求特征和偏好分析戶型需求——以兩居、三居戶型為主流需求調研數據顯示，2021年上半年，兩居和三居戶型是成都市購房者的首選戶型；其中，購房者對兩居戶型的需求占比穩定在三成以上，選擇三居戶型的購房者占比超過四成，其中2月、5月占比高達49%。形成這一變化的原因有以下幾種可能，其一，被壓抑已久的剛需客戶近期在各種優惠以及較大價格讓步下開始集中入市；其二，近期各種利好政策相繼傳出，加強了客戶的購置信心。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心面積需求——以71-110㎡為主流需求，合計占比在七成左右整體來看，今年1-6月總體調研數據分析來看，70-110平米面積段需求很受廣闊成都市購房者的青睞，占比重在70%左右。另外130平米以上的大戶型需求銳減，2021年占比僅在4%左右。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心房屋類型需求——高層電梯物業依舊是絕對主力產品從整體調研數據結果走勢分析來看，2021年上半年，高層電梯物業依舊是成都市購房人群的主導需求產品，其次，小高層物業亦受到局部購房者青睞。多數購房者以高層電梯物業為主導需求產品，占比到達八成左右；今年2月高層物業需求到達頂峰，占比達92%。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心購房優選區域——城東以及龍泉區域為購房者優選區域；整體來看，成都市購房者選擇購房區域以城東以及龍泉為主，合計占比到達60%左右，其中，今年4月龍泉區域占比到達44%；選擇在一環內購房的人群較去年有所減少，占比重在10%左右。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心比選因素——區域位置、價格、戶型設計以及周邊生活配套設施是購房者最為關注的因素整體來看，2021年上半年情形與去年相似，區域位置、價格、戶型設計以及周邊生活配套設施是購房者最為關注的因素,其中，以價格和區域位置為主，合計占比30%左右。從今年1-6月調研數據結果可以看出，成都市購房者對戶型設計的要求下降了，側面反映了，剛需客戶對房屋的舒適度要求不高。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心五、購房人群購置力分析接受單價——購房者接受單價水平在4500-5000元/平米總體來看，今年1-6月份成都多數購房者接受單價以4500-5000元/平米為主，其中3月單價在4500-5000元/平米的占比高達43%；其中接受價格在7500元/㎡以上的占比僅在4%以下。形成這一變化的原因可能是抑壓已久的剛需客戶在各種利好政策以及開發商價格讓步的刺激下，2-4月集中入市，低價位的房源更受親睞。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心總價預算——多數購房者預算總價在30-70萬元，其中40-50萬元的購房者為絕對主力調研數據顯示，2021年上半年成都市購房者接受總價預算與接受單價情形根本吻合，購房者接受總價根本維持在30-70萬之間，總價預算在70萬以上的數據明顯比去年縮小。接受總價40-50萬元的購房者集中涌現，其中2月占比到達43%。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心首付款預算——六成以上的購房者首付款預算在10-20萬元上半年的調研數據顯示，成都市購房者能夠接受的首付款在10-20萬元的比例上升到了60%以上，其中，接受首付款根本在10-15萬元的購房者上漲最明顯，另外，能夠接受30萬元以上首付的購房者比例較2021年大幅下降；這是否是偶然現象或是市場自身規律變化，我們將持續、密切關注。資料來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心月供支出——八成左右的購房者接受月供支出比在20-40%，上半年整體趨勢與2021年持平2021年1-6月調研數據顯示，多數購房者能夠接受月供支出比在20-40%，占比重穩定在80%左右，從走勢圖可以看出今年上半年跟2021年水平根本一致。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心六、購房人群對購房時機的考慮入市時機——多數購房者結束觀望，選擇上半年入市持積極樂觀態度調研數據顯示，2021年各種利好金融政策傳出，但整個宏觀調控政策依舊嚴厲，各大知名房企紛紛“以價換量〞，在價格上做出較大讓步，以此打動購房者，成都市購房者覺得已到購房時機，多數購房者選擇在短時間內考慮購房。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心置業時機——選擇在年內購房的置業者依舊是絕對主力，其中選擇置業時間在未來三到六個月的購房者比例繼續走高據2021年上半年調研數據顯示，70%以上的購房者置業時間選在半年內，其中，未來三到六個月置業的購房者繼續走高，今年上半年始終保持在40%左右，與此相對，選擇置業時間在一年以后的購房者占比僅為4%左右。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心七、購房人群對房產投資的看法理想投資——多數購房者對房地產投資持積極樂觀態度從數據顯示可以看出，2021年上半年多數購房者對房地產投資持積極樂觀的態度，其中6月最為突出，占比到達54%；與此同時，選擇投資實業的購房者占比例逐月減少，從3月的48%跌至6月的28%。形成這一變化的原因可能是近期地方政策微調給了購房者一定的信心，加之近期多數房企“以價換量〞，在價格上做出讓步，購房者看到購房最正確時機。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心長期房產投資——購房者對房地產長期投資持積極樂觀態度數據顯示，多數購房者對房地產長期投資持積極樂觀態度，占比例穩定在七成以上，與此同時，也有兩成左右的購房者對房地產長期投資持消極心態。形成這一變化的原因可能是近期地方政策微調給了購房者一定的信心，加之近期多數房企“以價換量〞，在價格上做出讓步，購房者看到投資時機。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心八、購房人群對置業郊區的主要觀念郊縣置業意愿及理想區域——六成以上的購房者選擇郊縣置業，其中又以龍泉為首選置業區域從上半年的調研數據來看，選擇郊縣置業的購房者大幅提升，占比到達60%左右，較2021年上漲1成到2成，其中3月占比到達79%；同時選擇郊縣置業購房者以龍泉區域為理想區域，占比到達80%左右，處絕對優勢；與此同時，2021年上半年不愿意在郊縣置業的購房者有所下降，占比在兩成左右。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心郊縣置業動機——價格、周邊環境、升值潛力等因素驅動購房者選擇郊縣置業的主要動機數據顯示，2021年上半年多數購房者選擇郊縣置業的主要動機為價格相對中心城區廉價、交通便利、未來在附近工作以及周邊環境適應休閑度假，占比例穩定在70%以上，這一情況跟2021年情況相似。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心選擇郊縣置業重要因素——交通便利以及周邊生活配套依舊是購房者最為關注的因素數據顯示，2021年上半年購房者對是否鄰靠地鐵輕軌、公共交通及周邊生活配套環境最為關注，占比到達70%以上；其中，選擇了鄰靠地鐵、輕軌的購房者比例較大，接近三成，，側面反映隨著城市交通建設開展，未來便捷的交通優勢或將成為購房者選擇郊縣置業的關鍵因素之一。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心郊縣置業最擔憂的問題——商業生活教育配套缺乏、公共交通不便、周邊環境問題依舊是購房者最為擔憂的問題數據顯示，成都市購房者對商業生活以及教育配套缺乏、公共交通不便、周邊環境問題關注度最高，占比例穩定在80%以上。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心郊縣與市區房價比照——持不確定態度的購房者占比開始上升，所占比例到達三成以上數據顯示，三成以上的購房者對房價持不確定態度，認為郊縣和市區房價都會上漲的購房者較2021年小幅下滑，另認為房價會下調的購房者6月下滑至4%。形成這一變化的原因可能是多數購房者對未來房價存在較濃郁的觀望情緒。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心九、購房人群對市場形勢及未來預期分析60%左右的購房人群對國家未來宏觀經濟走勢持積極樂觀態度，表示持負面和不好判定的人群有所減少數據顯示，2021年上半年約60%的成購房者認為未來半年到1年的經濟形勢依然向好開展及經濟穩定的判斷總體比例呈上升趨勢，表示對經濟形勢擔憂的購房人群有所減少，占比穩定在30%左右，總體來說，雖大局部購房人群對未來國家宏觀經濟走勢的預期持積極樂觀的態勢，但受頻繁的政策影響，已經有越來越多的購房者對未來經濟形勢持濃郁的觀望情緒。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心六成左右的購房者認為房產市場已經進入調整期，認為“已接近或到達調整底部〞的購房者上升趨勢明顯，占比在15%以上數據顯示，2021年上半年六成左右的購房者認為房產市場已經進入調整期，3月份占比高達69%，到達2021年以來最高點；同時認為“已接近或到達調整底部〞的購房者上升趨勢明顯，占比在15%以上。形成這一變化的原因可能有兩個方面，一方面是各大知名房企在價格上做出讓步，刺激局部壓抑已久的剛需人群；另一方面是雖然宏觀調控政策依舊嚴厲，但地方政策微調頻現，在一定程度上購房者對政策產生了觀望情緒。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心八成以上購房者認為房價水平在5000-9000元/平米，上半年房價認知在8000-9000元/平米的購房者較去年增幅明顯數據顯示，多數購房者對成都市房價水平認知在5000-9000元/平米，占比例穩定在80%左右，2021年上半年購房者對房價水平的認知在8000-9000元/平米的購房者有增加，根本保持在20%左右。于此同時，認知水平在10000元/平米以上的的購房者占比不到一成。形成這一變化的原因可能是成都樓市進一步反彈的影響，房價高位徘徊，隨著價格的上升，購房者對價格的認知也呈上升態勢。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心四成購房者對未來三到六個月房價上漲持積極樂觀態勢，持不明確態度的購房者占比超過兩成數據顯示，多數購房者預期未來三到六個月房價將會小幅上漲或趨于穩定，占比穩定在四成左右，同時，認為未來三到六個月房價會小幅下降的購房占比到達30%左右，另外吃不明確態度的購房者占比超過20%。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心60%左右的購房者認為成都住宅供求平穩從數據顯示來看，2021年上半年60%的購房者認為未來3-6個月成都住宅供求平穩，認為可選住宅工程越來越多的購房者比重降低，上半年在10%左右。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心七成以上購房者認為國家會繼續對房產行業的調控方向，認為調控轉向的購房者比例逐月小幅上升數據顯示，2021年上半年認為國家將繼續調控方向的購房者占比穩定在七成以上；認為調控將轉向的購房者比例開始上升，其中5月占比到達29%，是2021年以來的最高值。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心十、成都“限購政策〞對購房行為的影響多數購房者對于限購政策對房價的影響持不明確態度據2021年上半年的調研數據顯示，越來越多的的購房者對限購政策對房價的影響態度不明確，觀望情緒漸濃，占比在五成左右；認為房價仍會下跌的占比在20%以上，另認為“限購政策〞對房價無影響的購房人群開始減少，今年上半年占比在10%左右。備注：2021年1月數據缺失來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心多數購房者仍持觀望態度，持積極的態度占比持續下滑據2021年上半年的調研數據顯示，在嚴厲的調控政策背景下，大多數購房者持觀望態度，其中5月表現尤為突出，占比高達61%；持積極態度的購房者占比持續下滑，目前一直維持在30%左右。備注：2021年1月數據缺失來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心三成左右的購房者在限購政策下對購房的態度不明朗成都“限購政策〞下，首置者的購房觀點——三成的購房者購房態度不明確；表示會購置面積較小的商品房的占比穩定在三成以上；選擇首套房買較大房屋的購房者占比小幅上揚，6月占比到達18%；先申請保障房，是否買商品房以后再說的購房者占比穩定在10%左右。備注：2021年1月數據缺失來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心三成以上的購房者明確表示住宅限購后不會投資商業地產據2021年上半年調研數據顯示，三成以上的購房者明確表示不會投資商業地產；同時表示會選擇投資商業地產的占比也在30%左右，其中，3月占比到達了五成。備注：2021年1月數據缺失來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心五成以上的購房者表示主城區限購后愿意置業郊區據2021年上半年調研數據顯示，五成以上的購房者表示在主城區限購后，愿意置業郊區，其中3月最為突出，占比高達87%；明確表示不會置業郊區占比在25%左右；持觀望態度的購房者占比在20%。備注：2021年1月數據缺失來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心多數購房者對進行住宅投資觀望情緒濃郁據2021年上半年調研數據顯示，30%-50%的購房者對投資住宅持觀望態度，較2021年下半年占比上漲明顯；另2021年上半年明確表示會投資住宅但不會選擇貸款的客戶大幅下滑，占比僅在10%左右。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心已擁有房產套數——無房產的購房者仍占據主力2021年上半年無房產的首次置業者依舊占據市場主導地位，占比高達70%左右；有1套房產的購房者近半年走勢平穩，維持在25%左右；另有2套及以上的購房者僅占7%左右，一直處于較低水平；整體來看目前無房產的首次置業者依舊是市場的絕對主力。來源：kinvo西南事業部業務開展與籌劃中心十一、首套房貸利率及首付款上調對購房行為的影響首套房貸利率上調對購房方案的影響—