2021年上半年舟山房地產市場分析報告2021年9月9日目錄一、宏觀政策劃態 ②、景瑞半島灣物業類別高層開發商舟山景尚置業物業公司景瑞物業裝修狀況毛坯、精裝物業地址普陀沈家門魯家峙島北部〔海運大廈東側〕交通狀況公交2路至終點站普陀交通海運大廈下，即達開盤時間2021年10月1日入住時間2021年7月1日容積率3.86綠化率26%戶數當期237戶銷售均價7852元/㎡占地面積26076㎡建筑面積100777㎡最新樓盤動態:截至6月30日，半島灣5號樓住宅局部：已售125套，去化率74%，已售面積11574㎡，已售均價7965元/㎡〔開盤均價為9400元/㎡，折扣率83.79%〕，剩余可售房源43套，可售面積4508㎡。86㎡98㎡合計總套數56112168去化套數4184125去化率73%75%74%=5\*GB2⑸、舟山臨城及普陀區住宅銷售排行分析2021年1月至今臨城住宅銷售排行榜排名樓盤名稱面積(㎡)套數(套)均價〔元/㎡〕1中央御城42216395131432祥生御江灣22438198122393恒大晶筑城1190997116564保億·風景沁園879988116285中浪·玉泉花苑一期85179975276外灘一號花園554662159697長峙島桃花源-玲瓏苑一期533411270848中央花城426631129499上和·國際花園308029756110玫瑰園南區291820145752021年1月至今普陀區住宅銷售排行榜排名樓盤名稱面積〔㎡〕套數〔套〕均價〔元/㎡〕1天邦嘉園2585526480872海景頤園蕙蘭園1263611598083現代府邸12633128102254美林新境1156523562865頤景名苑95636484106弘瑞·君悅瀾灣646957112187山水人家四期--錦繡華庭589950107828豐富雅苑49375454089海景頤園

479239960810景瑞·半島灣尊邸1號樓及集中商業424645848011海林.銀竹苑231022617412銀億海悅庭2185178557=6\*GB2⑹、后續量分析舟山商品房剩余存量盤點城區網上可售其中住宅可售定海城區1215套157794㎡1076套143593㎡定海鄉鎮656套75666㎡641套74755㎡新

城1748套252722㎡1185套169888㎡普陀區6750套715247㎡3617套436145㎡岱山縣3233套313685㎡2654套287047㎡嵊泗縣230套23734m㎡211套21478㎡全

市13832套1538848m29384套1132906m2〔數據來源：舟山房產信息網〕截止到2021年6月30日，普陀區網上可售房源6750套，可售面積71.5萬㎡，占全市可售房源的46.5%。其中住宅可售房源為3617套，可售面積43.6萬㎡，占全市可售住宅房源的38.5%。未來舟山樓市的話語權還是在普陀區。按照12年上半年月均去化239套來計算，目前的存量還需去化2.4年。舟山市商務辦公市場分析=1\*GB2⑴、辦公產品體量及租售價格分析據不完全統計，目前舟山在售或待售辦公工程約有20個，合計體量52.65萬㎡，其中實際可出售型辦公供給量33.58萬㎡，目前市場公寓剩余量約10.41萬㎡，整體去化率66%。雖然市場剩余體量不大，但辦公價格增幅較比緩慢，且價格優惠力度較大，一般目前在售工程優惠9.6-9.8折上下。從區域辦公產品開展趨勢來看，舟山辦公市場形成較晚，從2021年前后起才陸續出現真正意義上現代辦公產品，例如臨城的建設大廈、東港的海中洲等工程。目前舟山主要分布在臨城、勾山以及東港這三大區域，這與其區域的行政中心搬遷、特色產業集結以及區域整體定位有著密不可分的關系。而定海老城、沈家門這些傳統住宅區域，其辦公工程鮮有，其辦公市場以2000年前的工程租賃為主。從目前辦公租售情況來看，舟山辦公整體價格在10000-10500元/㎡上下，租金在1-1.5元/㎡*天上下。其中，臨城由于是舟山行政中心所在地、加之共建配套較為完善，其辦公售價在13000元/㎡上下，租金在1.3-1.6元/㎡*天上下。勾山辦公售價在7000-8000元/㎡上下，租金在1-1.1元/㎡*天上下。東港作用普陀區的新行政中心，這幾年開展迅速，目前辦售價在11000-12000元/㎡，租金水平在1.2-1.3元/㎡*天上下。=2\*GB2⑵、辦公產品需求性質及面積分析從目前辦公性質來看，由于目前舟山辦公形成主要靠政府引導，其聚集度較高，且非開發商開發工程較多，例如：中奧能源大廈、工商金躍大廈、中基大廈、海貿大廈、舟山新城商會大廈等均以本地大型企業開發。這也導致目前自用出租型辦公體量較大，占總量36%。另外，目前辦公主力客源為本地私營與民營企業主，以建筑、航運、船舶制造、產品加工等行業為主。從辦公產品需求面積來看，目前市場辦公在售主力面積200-400㎡上下，但不缺乏半層或整層出售的工程，從軟硬件配套來看，由于舟山辦公市場屬于起步階段，開發商正注重外立面、地段、面積等因素，對例如：空調、電梯配置、大堂面積及高度等使用細節考慮缺乏，這對今后的工程價值提升帶來較大的制約性。=3\*GB2⑶、目前主要在售辦公工程分析寧興·海天國際廣場發展商：舟山寧興天潤置業工地位置：公交26路，28路等至歐尚超市下，往北約150米即達，新行政中心西面總建面積：8.7萬㎡，其中辦公1.4萬㎡建筑類型：板式辦公〔3-15F、層高3.6米〕開盤時間：2021年10月18日標準層面積：1072㎡主力面積：90-116㎡成交均價：11222元/㎡去化率：94%核心賣點：東港核心區域，新市政府旁，區域大配套〔歐尚超市、普陀中學〕。銷售情況：工程一期推出辦公產品，其中辦公91套，當天已認購40-50套，當天成交均價10660元/㎡。由于去年東港區域沒有辦公工程在售，其去化較好，今年一季度前已去化80%以上，但隨著今年一季度海景時代廣場公寓改辦公產品的入市，其去化速度逐步放緩隨。截止目前，網上備案成交均價11200元/㎡上下，整體去化94%，工程平均去化1300㎡/月。海貿大廈發展商：舟山水產品中心批發市場有限責任公司工地位置：普陀沈家門漁市一路95號總建面積：4.5萬㎡，其中辦公3.07萬㎡建筑類型：板式辦公〔5-22F、層高3.6米〕開盤時間：2011-5-28標準層面積：1388㎡主力面積：699-1338㎡成交均價：11500元/㎡去化率：29.6%核心賣點：舟山市政府重點工程，海景辦公，沈家門漁港中心配套。銷售情況：工程辦公共42套，除23-25F自用外，開盤當天推出36套，半層起售，成交均14800元/㎡，當天成交慘淡。后來95折促銷，價格下降在13500元/㎡但效果不佳。目前工程價格在9.8折根底上，再優惠8.5折，其去化有所好轉。截止目前，網上備案成交均價1500元/㎡上下，整體去化29.6%，工程平均去化446㎡/月。海景時代廣場開發商：舟山三盛置業工地位置：海景名苑東側，新行政中心西面總建面積：10萬㎡，其中公寓改辦公2.51萬㎡建筑類型：板式辦公〔4-12F、層高3.2米〕開盤時間：二期〔3#〕2012年2月18日標準層面積：1400㎡主力面積：200-1400㎡成交均價：帶租約銷售前三年6%回報，后兩年8%，折后辦公10400元/㎡去化率：整體60%核心賣點：東港核心區綜合體，集生活、休閑、娛樂、餐飲、觀光于一體.銷售情況：工程一期從2011年12月18日開盤至今，推出公寓190套，已去化147套，成交均價10400元/㎡，二期12年2月18日開盤，推出240套，已去化119套，成交均價1243元/㎡。工程一期開盤去化尚可，但工程二期開盤銷售情況并不理想，今年一季度后，該工程一方面公寓改辦公帶租約銷售模式〔前三年6%回報，后兩年8%〕促進工程再次去化。截止目前，一二期公寓改辦公整體去化60%，目前網上備案成交均價10400元/㎡。普陀區商業公寓市場分析=1\*GB2⑴、商業公寓體量及租售價格分析據不完全統計，目前普陀區在售或待售商辦性質的單身公寓工程共有11個，合計體量21萬㎡，其供給套數約在3500套上下。其主要分布在東港、朱家尖以及沈家門等三個區域。其中，朱家尖工程主要以產權式酒店公寓為主，例如：南沙風情、綠城東沙度假村等；而東港、沈家門那么為商業、辦公性質的公寓居多。目前普陀區商辦公寓市場整體呈現以下幾大特點：=1\*GB3①、從目前去化情況來看，整體去化率不到50%。雖然體量不大，但競爭非常劇烈，均以價格為導向，一般單個公寓月均去化套數在10-20套上下；=2\*GB3②、面積段來看，公寓面積主要集中在40-80㎡，精裝產品為主導，其精裝報價在2000-2500元/㎡上下；=3\*GB3③、從層高來看，公寓層高一般為3.1-4米左右，除景瑞.半島灣4.9米挑高產品外，其余均為平層產品；=4\*GB3④、從價格來看，除局部海景工程外，東港、沈家門公寓毛坯均價集中在9000-11000元/㎡，朱家尖區域的公寓工程毛坯均價在15000-16000元/㎡上下；=5\*GB3⑤、從租金來看，目前已交付工程的租金主要集中在2000-2500元/月〔40-80平米房源〕；=6\*GB3⑥、后期供給量來看，后續供給量較少，后續市場還是以目前在售工程為主，阿魯亞酒店今年下半年還有200套左右公寓將會推出；=7\*GB3⑦、公寓客戶約60%為投資客戶，以本地客戶為主，另有少量外地客戶，主力客源為本地私營與民營企業主，另有局部年輕的白領一族。=2\*GB2⑵、目前主要在售商業公寓工程分析景瑞·半島灣開發商：舟山景尚置業

工程位置：舟山市普陀區魯家峙島魯濱路西段 產品類型：酒店式公寓〔裝修2500元/㎡，挑高4.95米〕總建規模：18萬㎡，公寓1.15萬㎡開盤時間：2011年11月5日成交均價：13900元/㎡主力面積：45-60㎡去化率：31%核心賣點：沈家門濱江風情街品質樓盤，以魚港海景為主打方向，東北面海景資源豐富。銷售情況：工程2011年11月5日推出240余套精裝產權式酒店，主力戶型面積45-60㎡，裝修標準2500元/㎡,挑高4.95米，目前已簽約74套，實際成交價格13900元/㎡。目前該工程是普陀城區唯一挑高公寓產品，其住宅功能較為出眾，開盤前三月去化65套，去化整體較為穩定。但今年二季度起，受寧興、海景兩個工程降價的沖擊，去化停滯不前，直至進入5月工程推出特價房后，公寓才重現成交，目前該樓盤特價房最大折扣接近8折。截止目前，公寓整體去化31%，平均去化8套/月，目前網上備案成交均價13900元/㎡。蓮洋大觀開發商：舟山東方大港置業工程位置：南臨已建成的“外灘嘉園〞居住區，西臨城市主干道海洲路，北臨約6萬平方米的海濱公園 產品類型：酒店式公寓〔裝修2500元/㎡，〕總建規模：18萬㎡，公寓3.6萬㎡開盤時間：2011年9月4日成交均價：15676元/㎡主力面積：40-80㎡去化率：14.5%蓮洋大觀產權式酒店公寓去化情況戶型推出去化可售銷售率平層一房41-43㎡6729957315%平層一房80-85㎡4253811.50%復式二房80-100㎡3653113.80%合計75011664114.5%核心賣點：東港核心區品質樓盤，以海景資源為主打方向，東面海景資源豐富。銷售情況：工程2011年9月4日推出750余套精裝產權式酒店，主力戶型面積40-80㎡，裝修標準2500元/㎡,目前已簽約109套，實際成交價格15676元/㎡。目前該工程是普陀城區公寓中價格最高的工程，這導致公寓近半年時間未出現成交，目前該樓盤成交根本處于停滯狀態。截止目前，公寓整體去化14.5%，平均去化10套/月，目前網上備案成交均價15600元/㎡。綠城·東沙度假村工程位于朱家尖東沙沙灘海濱，占地21.1萬㎡，總建面積27.4萬㎡，由16棟聯排別墅、7棟獨棟別墅以及6棟小高層和1棟9層威斯汀酒店組成，共計766套，小高層公寓主力面積76-80㎡，聯排163㎡，獨棟503/603㎡，其中第一批公寓于2021年11月27日開始銷售，總計257套，納入網上可售面積為2.2萬㎡，到目前為止，整體備案均價17488元/㎡，銷售228套，去化率88.7%；第二批別墅和公寓于2021年6月17日開始銷售，總計221套，納入網上可售面積為2.5萬㎡，其中7棟獨棟別墅均價44450元/㎡，45套聯排別墅均價37786元/㎡，銷售21套〔本地客戶占95%，寧波、杭州客戶各購置一套〕，去化率40.4%；169套公寓銷售均價18806元/㎡，銷售25套，去化率14.2%，目前3號樓50套公寓待售中〔共0.38㎡〕。海瓊·璞緹海工程位于朱家尖島東南沿海東沙海濱，占地6萬㎡，總建面積4.2萬㎡，由7棟雙拼別墅、11棟獨棟別墅以及1棟6層多層和一棟17層高層組成，共計434套，高層公寓主力面積50-60㎡，雙拼304-335㎡，獨棟390-642㎡，分三批銷售，其中第一批高層公寓于2021年9月12日開始銷售，總計345套，到目前為止，整體備案均價15458元/㎡，銷售344套，去化率99.7%；第二批高層于2021年8月28日開始銷售，總計64套，納入網上可售面積為0.4萬㎡，到目前為止，整體備案均價21823元/㎡(包含5000元/㎡的精裝修標準)，去化率34.4%，第三批別墅預計8月中旬開盤，目前開始預訂〔意向金50萬/套〕，雙拼別墅價格在18000元/㎡，獨棟別墅24000元/㎡。市場小結=1\*GB2⑴、商品住宅方面目前來看，2021年上半年，在國家調控政策不放松的情況下，舟山樓市持續低迷，各區縣成交量同比降幅分別到達了50%以上。3月份以來市四區交易量開始有所上升，主要得益于房價回落和首套房貸利率下調所帶來首次購房需求的釋放。但僅依靠首次置業需求，很難保障樓市交易量持續回暖，因此這波復蘇勢頭后勁缺乏，所以，到了4月份有了下降的趨勢，隨著5月份央行降息和6月份樓盤紛紛采取“低開走量〞的銷售策略開盤，成交量又開始逐步上升，但是目前市場上仍舊以剛需購房者為主，客戶最為看重的是價格因素，但是此類客戶畢竟是有限的，并在逐步的減少，因此在限購令取消之前，難言樓市回暖。在經歷了樓市寒冬的2021年下半年后，常規的營銷手段已經幾乎不起任何的作用，舟山由于人口基數少，目前僅依靠市內客群購置，明顯需求缺乏，因此市場出現了新盤客戶缺乏，開盤無期，老盤價格堅挺，全面滯銷的為難情況；同時今年“兩會〞定調明確未來市場預期，中央政府將2021年GDP增速目標下調低于8%，足以說明中央針對房地產行業調控及整個國民經濟進行結構性調整而付出的代價已經有了充分的心理準備，中央不會因為短期內經濟的增長而重啟房地產的救市措施。在這雙重鋪墊之下，自2021年4月本輪調控以來，舟山市場最轟轟烈烈的降價大戰開始打響！=2\*GB2⑵、商務辦公方面據了解，目前舟山辦公市場受辦公集聚效應的影響較大，目前主要集中臨城、勾山以及東港三大區域，而其他區域幾乎沒有辦公工程，且三大區域的價格差距水平較大。臨城價格最高在13000元/㎡，其次為東港在11000元/㎡，最后是勾山7000元/㎡上下。可見，辦公所在區域的商辦定位上下決定著其開發的成敗與價格。從普陀或乃至舟山市整體經濟結構來看，還是以漁業、船舶制造、機械制造、石油化工等第一二產業為主導，第三產業方面，除旅游業較為興旺外，如商業零售、商務辦公以及國內外貿易等行業開展相對薄弱，這也制約了目前區域內辦公物業的市場需求，租售倒掛較為明顯。另外，目前全自用型或半自用型辦公工程較多，且“政府引導扶持，企業拿地自建辦公〞現象較多，這也導致一局部辦公需求被分流出去。我們認為，隨著舟山新區的逐步開發，其上述現象將會更加頻繁，辦公需求近幾年內增加有限。=3\*GB2⑶、商業公寓方面據說我們了解，雖然，舟山政府目前尚未出臺像寧波那樣嚴厲的“公寓限批令〞，但內部已經開始草擬相類似的政策法規。其中，2021年市建委率先對酒店式公寓、公寓式酒店以及產權式酒店進行名詞解釋。其規定：酒店式公寓必須是住宅性質，公寓式酒店不得分割出售、產權式酒店可以分割出售，但不得按公寓結構建造。另外，除蓮洋大觀價格沒有出現明顯的價格優惠外，像景瑞·半島灣目前公寓最大優惠也接近8折，綠城?東沙度假村二期目前最大優惠8.2折。可見，公寓價格戰目前已經全面鋪開，預計公寓價格后期還一次下調筑底的過程。所以，我們認為后續公寓市場依然延續目前“降價跑量、以價換量〞的局面，且短期內無法改變。五、市場簡評2021年上半年舟山樓市經歷起伏，成交先抑后揚，樓市根本圍繞“以價換量〞四個字來展開，市場還是在向價格看齊，向剛需要看齊，在國內根本房地產政策不動搖情況下，市場投資需求越來越少，能夠支持未來市場的只有剛性客戶，而剛性客戶又分為首次置業客戶和改善型客戶，首置型客戶更注重房子實用性和實惠性。從前兩年的樓市調控可以看到，樓