某項目市場調研與建議工作匯報匯報框架核心問題基礎分析綜合分析幾點考慮初步建議下階段工作重點項目特性項目特性過濾、分級“腹地”利：安靜利于居住弊：交通不方便可達性不好總經濟技術指標控制簡表

規劃現狀總建筑面積（平方米）455461.9489358其中保護修繕建筑面積（平方米）83394.59整治改造建筑面積（平方米）130901.527更新建筑面積（平方米）241165.783容積率0.780.84綠地率17.37%

建筑密度62%74.72%建筑高度3-18米3-24米建筑層數1-6層1-7層多元復合（功能、檔次“規模大”利：時間：適合分期開發，土地增值；空間：有足夠的戰略縱深空間；弊：時間：06年、07年高端房地產市場的表現難以預測；空間：45萬平米的體量相比市場目前的吸納量來說太大；項目特性“大眾化傾向”有限的混雜利：前門地區每年有大量的國內外旅游人群；弊：對住宅的高端產品形成沖擊；項目特性“區域認可差”典型的舊城核心區復興利：08年的大環境有利內城的住宅用地稀缺旅游人群密集弊：老北京、外國人、外地人都不認可項目特性核心區復興城市核心土地價值離城市核心區的距離工廠郊區化住宅內城核心區項目特性“政府介入”城市運營利：拆遷、市政配套、招商方便，社會效益明顯弊：不考慮市場的實際情況，做出的產品市場不接受；六塊保護區的地圖項目特性“08年的節點”首開區確定？利：整體開發有利于項目形象的提升；弊：市場短期內的吸納量可能很有限；項目特性“宜居性導向”住宅是重點項目特性“成本高昂”地上銷售均價：28255.5元總成本：910754.49萬元稅后利潤：23571.63萬元成本利潤率：2.59%不降低多元物業功能項目特性幾點考慮“整體換血”市政整體完成，有利于后續開發；環境整體改造，改善歷史形成的不好的印象；有利于整體規劃，開發商可以控制開發的成本；引入“產業”“旅游”升級，引入游；酒店業；創意產業；文化產業；“城市運營”留給自生長的空間土地價值增長是價值增長的關鍵幾點考慮“細分”住宅；酒店；辦公；商業；旅游業“先細分、后過濾”差異化，互補性“過濾”住宅；酒店；辦公；商業；旅游業幾點考慮“操作風險”拆遷；規劃；保護；建設；后期運營；“風險控制”把握好“一頭一尾一過程”“市場風險”對四合院的需求；對酒店的需求；對辦公的需求；對商業的需求；幾點考慮核心問題“一頭一尾一過程”一頭：首開區（規劃，單體設計建議）一尾：整體定位、總體規劃、產品組合一過程：開發策略等“我們需要考慮的核心問題”核心問題基礎分析基礎分析用地分析政策分析開發商分析經濟測算市場分析用地分析從城市發展角度從區域發展角度從地塊內部角度原規劃方案評價小結用地分析從城市發展角度攤大餅式發展擴張，三環內限建住宅居住類物業稀缺用地分析從城市發展角度土地價值距市中心距離內城區域辦公區居住區工業區郊區化住宅區農田內城的發展商業與商務價值提升歷史與文化價值提升用地分析從區域板塊角度二十五片保護區土地稀缺用地分析從區域板塊角度玉河三眼井鮮魚口大柵欄煙袋斜街白塔寺六個市級重點開發項目用地分析從區域板塊角度大柵欄天街前門大街崇外商圈天安門王府井北京站天壇周邊成熟、大眾消費存在著升級的空間不可低估負面的影響用地分析從地塊內部角度129341067141551181213地塊分區圖用地分析12410·歷史文化條件較好·地塊形象非常好，周邊景觀條件突出（前門）·交通可達性好，外向性非常的強·地下空間可利用（停車）·限高12米，可做3-4層較大體量的建筑·適宜定位為高端酒店與外向型主力商業區（第一層級）·歷史文脈深厚（三里河）·地塊自身景觀條件突出·地塊形象很好·外向性很強·交通可達性較好·適宜定位為外向型的特色商業區（第一層級）·外向性比較強（與天街的互動）·交通可達性較好·地下空間可充分利用（停車）·限高為9-12米，可做3-4層的建筑·適宜定位為外向型的第二層級商業區·外向性比較強·交通可達性較好·限高為6-9米，可做2-3層的建筑·適宜定位為兼顧內外的第二層級商業區從地塊內部角度用地分析3·歷史文脈深厚（三里河）·地塊自身景觀條件較好·內向性比較強·交通與人流組織對周邊地塊的依賴性較強·適宜定位為動態規劃區，根據整體方案的需要規劃為單側商業，或者居住及會所類的物業從地塊內部角度用地分析671112·外向性比較強，交通可達性較好·限高為12-18米，可做4-6層的建筑·適宜定位為新合院（公寓類）、生活配套（第三層級商業），以及經濟型酒店等物業·內向性比較強，交通可達性一般·限高為9-12米，可做3-4層的建筑·適宜定位為高檔次的新合院居住區（公寓及聯排類）·外向性較強，交通可達性較好·地下空間可充分利用（停車）·限高為9-12米，可做3-4層的建筑·適宜定位為中檔次的新合院（公寓及聯排類）從地塊內部角度用地分析914155·歷史文化價值非常高，整體形象重點保護·地塊自身的內向性非常強·內部的交通可達性較差·限高為3米，原建筑與胡同肌理都要保留·適宜定位為傳統的高端合院、酒店、私人會所、企業辦事處等·歷史文化價值較高·注意整體形象的保護·地塊自身內向性較強·內部交通可達性弱·限高為3-6米，可做1-2層建筑·適宜定位為傳統的標準合院居住區·歷史文化價值較高·注意整體形象的保護·地塊自身內向性較強·內部交通可達性弱·限高為3-6米，可做1-2層建筑·適宜定位為傳統的標準合院居住區·歷史文化價值較高·注意整體形象的保護·地塊自身內向性較強·內部交通可達性較弱·限高為3-6米，可做1-2層建筑·適宜定位為高檔的標準合院與小合院從地塊內部角度用地分析813·歷史文化背景較弱·外部及內部景觀條件都較差·地塊外向性很強·交通可達性很好·地下空間可充分利用（停車）·限高為12-18米，主要安置回遷類公建等·歷史文化背景弱·外部及內部景觀條件都很缺乏·地塊外向性很強·交通可達性很好·限高為24米，原建筑保留從地塊內部角度用地分析原規劃方案評價地塊屬性劃分不夠細致具體的功能布局應調整由純住性質調整為動態規劃區域，根據具體方案可兼顧商業、會所與居住等物業由商住性質調整為傳統的標準四合院居住區域由商住性質調整為高檔次的新合院居住（公寓、）用地分析129341067141551181213地塊分區圖從地塊內部角度用地分析小結公建分級布局逐層過濾體系魚骨系統“軟性”安防管理外圍集中停車內部減少公共空間通過內部控制與人流組織基礎分析用地分析政策分析開發商分析經濟測算市場分析政策分析私房騰退整體換血鼓勵買賣四合院高檔住房招拍掛在供應量上對本項目有一定的沖擊二環內禁止新增建設性用地未來商品住宅供應相對稀缺基礎分析用地分析政策分析開發商分析經濟測算市場分析政府的強力介入社會效益的保證首期的順利實施開發商分析整合力也是生產力！開發商政府二級開發商投資商商家消費者基礎分析用地分析政策分析開發商分析經濟測算市場分析經濟指標總占地面積：572540平米總建筑面積：447613平米容積率：0.78經濟測算測算結果測算的原則：因為8號地有大量的回遷，應該是包含在70億的成本里，1號地的酒店應該和酒店管理集團合作，暫不考慮出售，地下停車位按50%的出售率計算，其它的物業都按市場價出售計算；地上銷售均價：28255.5元總成本：910754.49萬元稅后利潤：23571.63萬元成本利潤率：2.59%經濟測算經濟測算基礎分析用地分析政策分析開發商分析經濟測算市場分析市場分析——四合院全市掛牌保護院落總述整體狀況個案分析訪談分析什剎海地區南池子地區菊兒胡同房開公司經紀公司居住客戶高端客戶銷售狀況租賃狀況結論市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院供應與需求都不旺盛需求的面積區間廣泛產品價格受區域影響明顯對本區域的認可度低可供交易量少每年成交量少東、西城明顯高出崇文、宣武400平方米~1000平方米居住、私人會所客群的使用功能多元文化辦公、企業辦事處特色商業、酒店保護區內明顯高出保護區外總述市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場各城區掛牌保護四合院情況（鮮魚口地區68處）市場分析——四合院整體狀況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場各城區四合院供應情況四合院銷售情況市場分析——四合院整體狀況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場全市四合院供應面積統計市場分析——四合院整體狀況四合院銷售情況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場各城區四合院售價水平匯總表（保護區內與保護區外）市場分析——四合院整體狀況四合院銷售情況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場各城區四合院總體銷售均價情況（單位：萬元/占地面積）市場分析——四合院整體狀況四合院銷售情況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場東、西城四合院售價對比分析（保護區內與保護區外）單位：萬元/占地面積市場分析——四合院整體狀況四合院銷售情況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場各城區四合院租賃情況市場分析——四合院整體狀況四合院租賃情況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場各城區四合院租金水平匯總表（保護區內與保護區外）市場分析——四合院整體狀況四合院租賃情況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場各城區四合院總體租金均價水平（單位：元/建面/天）市場分析——四合院整體狀況四合院租賃情況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場東、西城四合院租金水平分析（保護區內與保護區外）單位：元/建面/天市場分析——四合院整體狀況四合院租賃情況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院個案分析什剎海地區西海四合院群個人購買翻新四合院鴉兒胡同法國人菲靈租用臺灣人購買在售四合院市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院個案分析什剎海地區鴉兒胡同西海北沿后海個人購買翻新院落法國人菲靈租用市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場西海北沿項目總體規模：共9個院落，其中6個是建成院出售，3塊為空地出售。開發進度：1992年進行開發（當時的赴港招商項目，后因政治原因而擱置），到1997年，落成了5個院子，首開時對2個院子（2-3號院）進行了精裝修（成品院）2003年賣出了第一個院子。市場分析——四合院個案分析什剎海地區市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場3號院（西海北沿23號院）：總占地面積439平方米，總建筑面積1025平方米（含地下建面）地上局部二層（北房），地下一層，全現澆混凝土結構，外部貼磚處理，仿古風格，現房出售，均價23000元/建面，帶車庫，市政設施齊全。5號院（空地出售）：總占地面積530平方米，規劃的總建筑面積1100平方米空地，直接出售，18000元/占地，由房主自行修建，能辦土地證。產品信息：由于是國企單位，所以對產品設計不太講究。最初定位于高檔四合院別墅項目，后期均被公司及單位買走，做招待及辦公用地，客戶可以對建筑內部結構自行進行改造市場分析——四合院個案分析西海北沿項目什剎海地區市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場客源信息：3塊空地中：5號院待售，8號院賣給某餐飲公司，9號院買給一有部隊背景的房開公司做辦公用地建成院落中：上海某公司買走1個院，某軍區部隊置換了1個院子，河南某公司買走1個院，浙江某公司買走2個院，1個自留院做辦公。使用用途：以機關單位（如軍政部門）、外地企業的駐京辦事處、公司會所為主，使用功能偏重內部接待（住宿、娛樂、餐飲）與為主，辦公為輔，主要看中地塊的周邊環境（地段優勢、景觀優勢、交通優勢），合院的私密性很強，便于各種接待活動。付款方式：先付一筆首期款，后付尾款，但不做銀行按揭市場分析——四合院個案分析西海北沿項目什剎海地區市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院個案分析南池子地區自住企業會所廣告公司政府駐京聯絡處租賃給公司辦公普渡寺市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場改造手法：拆舊建新保留原始胡同肌理結構保持整體院落格局外觀沿用傳統建筑風格實際效果：胡同寬度不變，但街道尺度發生改變兩層的四合樓模式（每院5-11戶）每套住宅均有衛浴及廚房，且為躍層結構，建筑結構為現澆混凝土主要街道：緞庫胡同、燈籠胡同、瓷器庫胡同，普渡寺西巷、東巷、前巷、后巷市場分析——四合院個案分析南池子地區市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場原始指標：總占地面積：6公頃原有建筑面積：3萬多平方米（原有院落240個）保留建面：6000多平方米（保留院落9個）拆除建面：2.6萬平方米（占80%）原有居民：1000多戶回遷居民：300戶左右（占30%）建成指標：總建筑面積：2.1萬平方米四合樓建面：1.5萬平方米（占70%），共78棟，全部為回遷戶售價水平：四合樓：7000-10000元/平方米老院子：4.8-6萬元/占地面積市場分析——四合院個案分析南池子地區市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院個案分析南池子地區市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院個案分析菊兒胡同南鑼鼓巷菊兒胡同市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院個案分析菊兒胡同房開公司政府辦事處二手房租賃市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院個案分析菊兒胡同市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場開發項目具體情況位于地安門后門橋附近，從北河沿大街一直通到菖蒲河在南鑼鼓巷與景山八片的保護區之間占地14.08公頃，河道長約1100米（長條形地塊），總容積率0.48（按總占地面積計算），建設用地容積率0.64（按院落占地計算）可售用地7.5公頃，能出120-130套院，占地100-2000平方米的院都有，以400-600平方米的院子居多（建面300平方米左右，地上200平方米，地下100平方米做輔助功能，一般公司會所就都夠用了）共劃分了31個地塊，可以自由組合，以平安大街為界，分為南、北兩區，北區以商業建筑為主，多為二層，規模2萬平方米南區以居住性建筑為主，都是一層，規模3-4萬平方米賣地，同時附加合同，保證客戶按整體規劃風格進行修建有土地證，因市政紅線已經有了，所以就按建設紅線來賣地，更劃算不能走土地招拍掛的程序，那樣就亂了，控制不住不做銀行按揭市場分析——四合院訪談分析房開公司

某房地產開發公司姚經理市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院訪談分析房開公司

某房地產開發公司姚經理客戶的需求對物業管理很重視根據專家要求，胡同不能封閉處理，只能通過綠化、景觀墻等方式適當進行阻擋——保安的布點也很講究，不能太明顯，也不能出現漏點——不能以胡同游為主導，要盡量避免游人的干擾最好是量身定做（實質就是賣地），通過自主設計體現客戶自身的想法——要充分發揮中式建筑靈活多樣的組合特性——非標準化的設計——框架結構使得外墻體系有很大的改變余地——因地制宜，因材取用客戶對四合院內部的安靜程度有很高要求，挑選的時候在會到院子里聽是否有噪音，因此對四合院周邊的環境是非常重視的。要充分考慮風水因素的影響（東南亞客戶尤其重視）市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院訪談分析房開公司

某房地產開發公司姚經理操作模式（購買者來源）通過信息平臺：網絡、相關媒體等發布信息中介系統運作：如，萬德成等經紀公司等人脈因素：由于四合院是頂級的住宅產品（文化價值高），其購買群體也是金字塔尖上的人，他們的信息都是依靠固定的頂級富豪群體（上流社會）的圈子河道的開發與規劃：——可在河岸兩側布置咖啡廳、茶吧等污染少的商業——周邊商業業態的氛圍烘托也非常重要——停車問題必須解決好：開挖地下停車空間，可以直接到達室內的——要利用道路作成環島式商業區，才好與周邊進行隔離與區分——必須考慮經營時間晚帶來生活噪音的問題市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場

北京四合院經紀公司：業務主任賈先生四合院來源：政府房管部門產權問題：1）私產院：一個院子多個產權人，關系復雜，運作比較困難，對于有多個產權人的院子，只能由其中主要產權人一起協商進行處理2）公產院：由房管所經辦四合院的配套：周邊市政一般都不太好，供暖成問題（無燃氣）供應數量：標準的四合院每年大約有幾十套（不包含小獨院），占地一般都在300-400平米以上銷售業績：完整獨立的普通院子（占地100-200平方米），成交50套/年，售價不到1萬元/占地；標準四合院，成交20套/年市場分析——四合院訪談分析經紀公司市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場經營模式：1）為客戶量身定做2）整地出售，翻建舊院子3）成品院子出售，約3萬/占地付款問題：1）一般都不用銀行按揭貸款支持2）必須在有土地證的情況下才能貸款，或者有其他私產作抵押翻修費用：木結構+紅磚+貼面：3000元/建面木結構+灰磚（磨磚對縫）：4500-5000元/建面彩畫成本：由便宜到貴依次為：山水、花鳥、人物畫人物的8000元左右/平方米

翻建要求：1）脊高不能超過7米，檐高不超過4.5米2）如不改建，可以自行翻新；如改建，則必須報規劃3）私人購買不允許加建，禁止加建地下室市場分析——四合院訪談分析

北京四合院經紀公司：業務主任賈先生經紀公司市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場客戶情況：1)外國客戶（占2/5左右）：持幣代購，投資謹慎如：法國客戶的購買用途有旅游公司/大企業的辦事處/私企會所，等2）外地客戶（包括香港人、上海人以及臺灣客戶）購買特征：投資意圖比較強上海客戶喜歡面積大的院子，占地大約600平米以上的駐京辦客戶：（選擇四合院的原因）1）聯絡工作關系的場所2）四合院有較好的私密性3）滿足內部交易的可能性

四合院用途：非居住類1、私人會所模式：如私房菜經營（實行會員制）2、企業駐京辦事處3、公司辦公：具有文化、傳媒等性質的公司，注重文化氛圍如：廣告設計，大型設計公司等。市場分析——四合院訪談分析

北京四合院經紀公司：業務主任賈先生經紀公司市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場南池子燈籠庫胡同某院市場分析——四合院訪談分析居住客戶市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場占地面積：500多平方米房主：滿族人，原住北池子四合院，后因院子被政府征用，置換到南池子置換金：600萬元左右（500+100）自行翻建費用：200萬元左右室內裝修費用：100萬元左右（西式風格）現在折合市價：3000萬元左右房主將舊院落自行翻新重建，均采用傳統建筑結構與建材，嚴格按照傳統合院房屋形制，完好保留了院落空間結構，全部一層，沒有加建地下室，院內栽有4棵大樹。院內共22間房，配合居室有4個衛生間，配有獨立車庫，有一小鍋爐房，自己燒天然氣，地板采暖，一季花費一萬多元市政設施齊全，上下水沒問題，獨立于回遷房的物業管理之外，完全自行解決一切物業問題房主持有土地證與房產證雙證市場分析——四合院訪談分析南池子燈籠庫胡同某院居住客戶市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院個案分析高端客戶美國某國際投資銀行全球副總裁主體特征：已經在清華大學教書三年，同時兼任某國內企業高級顧問今后家人可能長期在中國生活具有濃厚的四合院情節位置要求：皇城附近：歷史文化保護區內（將來絕對不會被拆遷的）周邊整體環境要好安全要有足夠的保證具體用途：自住兼私人會所對四合院的要求：規模：要大一些的，三進院落以上（占地約2000平方米以上）主要功能：居住、生活、大型聚會等娛樂配套：室內小型運動館、游泳池等工藝與建材：要求完全傳統工藝與建材，青磚灰瓦市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院個案分析高端客戶美國某國際投資銀行全球副總裁資金承受能力：只要院子物有所值，價錢不是問題！其他要求：要有完善的配套服務與物業管理可給外國人順利辦理購買手續房屋地產證件齊全參考案例：默多克在北京購買的四合院緊鄰皇城，位于北池子三進院落，占地面積2000平方米，地上建筑面積1200平方米地下兩層：地下一層為室內籃球場，地下二層為游泳池因某些原因（外國人），目前還沒能辦理完購買手續市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院個案分析高端客戶某全職太太主體特征：丈夫是從海外回國的投資銀行家已經在麗都水岸、公園大道置業在四合院中長大，對四合院的生活有深刻的認識位置要求：東四附近，不喜歡鮮魚口這個位置具體用途：自住兼投資對四合院的要求：規模：要大一些的，至少占地300平米左右建筑工藝：沒有特殊的要求市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院個案分析高端客戶某全職太太資金承受能力：對位置很敏感，認為南、北池子和后海的院子應該貴，而其他地方的四合院產品要看具體的位置；其他要求：要有完善的配套服務與物業管理房屋地產證件齊全可參考內容：四合院應該是賣給頂級客戶的產品；四合院如果占地小于300平米，住起來會很不舒服；市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——四合院結論高低搭配、高開低走形象認知的改造市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場市場分析——商業市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場商業的初步結論過濾后升級市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場考慮到前門大街附近大部分的中低檔消費人群，天街作為純商業項目應該過濾掉其中大部分的中低檔消費。本地塊的商業應該是為前門地區流動人口中高消費人群、以及本項目內部的高消費人群提供消費的場所；商業的初步結論商業的分層級理論商戶的層級：按照品牌檔次、品牌知名度、品牌的人流聚集效應可以對商戶分高、中、低三個層級；品牌檔次品牌的人流聚集效應品牌知名度市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場商業的初步結論本項目商業區位的分級第一層級：考慮到前門地區大量的人流和交通的問題，西北地塊是商業的核心，應該是以外向型為主的商業；第二層級：沿西興隆街和正義路兩側可以做一部分外向型兼顧社區消費的商業；第三層級：在地塊內部做一部分純粹滿足社區消費的商業；市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場商業的初步結論本項目商戶的分級第一層級：以餐飲、服裝的高端品牌為主，如中國會、小王府、張生記等；第二層級：以外向型兼顧社區消費的商業為主可以做店、服裝店、眼鏡店等；第三層級：純粹滿足社區消費的商業，如福奈特洗衣店、鮮花店等；小王府市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場商業的初步結論商業需要動態的來操作從商業的發展以及商業和住宅的關系考慮，三里河西北地塊可以作為首開區，但是三里河南部沿岸的商業應該動態的考慮，視首開區的情況而定；商業是最需要“自生長的”，重要的是做好首開區；市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場現狀商業的情況天街項目與本項目的關系老北京民俗風情體驗法國名品街雖然天街項目總建筑面積39萬平米，但是對本項目的影響有限；本項目是以高檔住宅為主，本項目和天街項目面向的消費人群不同；本項目西北靠近天街的地塊需要引入部分聚集人氣同時提升檔次的商業，一方面過濾從前門大街過來的游客，另一方面提升本項目形象；本項目西南靠近天街的地塊需要視天街的運營情況而選擇不同層級的商業；市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場現狀商業的情況地塊內現狀商業總體來講經營檔次普遍相對較低、老字號少。商業業態混雜，以餐飲、旅店為主，占到50%以上的比例。便民店、洗衣店、照相店、書店、理發店等業態也有存在。租金情況：租用公房進行經營的國營單位：商業租金為：0.13元/平米/天。租用公房住戶房屋進行經營的個體商鋪：此類型商業租用的是居民之公房，租金相對前兩類較高，達到約4.5-6元/平米/天的水平，因其位置差異租金水平不同。市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場現狀商業的情況前門大街及大柵欄附近本區域的商業的特點是大眾化、老北京風情體驗；此區域商業面積大約8.3萬平米；租金水平集中在5~12元/平米/天；租金是從北向南逐漸降低的，珠寶市街附近的租金最高。服裝和餐飲的租金是這附近最高的。服裝占本地商業的比重最大；市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場什剎海可參考案例的情況5~15元/平米/天3~10元/平米/天2~5元/平米/天租金水平集中在2.5——15元/平米/天；商業主要集中在前海和銀錠橋附近，這邊的租金也是最高的；商業的發展對周邊的居住產生了很大噪音影響；市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況什剎海什剎海的商業中酒吧和餐飲占據了大多數，根據對后海地區商業的發展歷史可以看出，后海地區的商業也是餐飲先行如烤肉季，然后是酒吧，最后是其它的業態，對本項目的參考是如何做好首開區；市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場煙袋斜街個案調查的6家店當中，3家租金集中在2.74——4.11元/平米/天的相對低的范圍內，3家集中在6.16——7.31元/平米/天的相對高的租金范圍之內。1)興穆手工位于煙袋斜街入口處，建筑面積40平米，租金9萬/年；約合6.16元/平/天2）云水閣位于“興穆手工”斜對面，建筑面積26平米，2層，租金6萬/年；約合6.32元/平/天3）阿蘇卡酒吧位于“云水閣”的正對面，2層，使用面積約100平米，租金10萬/年；約合2.4/平/天云水閣興穆手工阿蘇卡酒吧可參考案例的情況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場煙袋斜街個案4)阿蘇卡東側某酒吧建筑面積40平米，2層，租金6萬/年；正在裝修，尚未營業；約合4.11元/平/天5）阿蘇卡西側某酒吧建筑面積70平米，2層，租金9萬/年；約合3.52元/平/天6）某合院使用面積約150平米，租金40萬/年；約合7.31/平/天阿蘇卡東側酒吧阿蘇卡西側酒吧可參考案例的情況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場前海個案位于后海西岸，平安大道以北商業業態主要為，租金約為7元/平米/天裝修成本較高，一般裝修費用大約在200-300萬同時客戶消費力較強客戶多以北京中高端客戶為主，另有部分外國游客可參考案例的情況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場水牛石酒吧可參考案例的情況★位于前海西沿與平安大道接近的地方；面積500平米左右；三年前開的店，剛開始的租金大約是10元/平米/天，現在漲到了18元/平米/天；市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況小王府飯店前海分店★位于前海北沿15號，占地1000平米以上；2002年開業至今，簽的是10年租賃合同；以香港私房菜的經營方式，經營各種新派菜系；市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場南鑼鼓巷胡同的過客酒吧東城區南鑼鼓巷胡同108號，租用的四合院做的酒吧；已經開了3年以上，很有特色，多是一些外地或外國來北京旅游的人，內部設計很有特色；可參考案例的情況市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場日祥廣場1、會所2、集中商業（日祥廣場）3、幼兒園、學校等配套設施可參考案例的情況中央別墅區的配套調研市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況會所市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場會所面積：規模多在2500-5000平米，占項目總規模比例的4-7%經營內容：一般都會包括健身、餐飲、超市三類，超市規模較小，在30-50平米左右，餐飲檔次較高，強調商務性經營模式：會所基本為會員制，只服務于本小區住戶經營狀況：效益尚可，客戶對會所的依賴與需求較其他類型項目高可參考案例的情況會所市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場日祥廣場可參考案例的情況位于中央別墅區內，建筑面積5800平米，營業面積4000平米。集中了很多西餐、印度餐，如阿西阿高意大利餐廳、賽百味、一個200多平米的星巴克。日祥廣場市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況日祥廣場市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況日祥廣場市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場居家休閑氛圍較濃；消費群：主要服務于周邊小區，消費者多為帶小孩的家庭主婦，有部分天竺工業區的辦公人員；淡旺季明顯：6～8月、1～2月為淡季；消費水平較高；經營狀況：以餐飲、超市、居家服務為主；超市、餐飲及寵物店等經營狀況較好；租金水平：集中在3~8元/平米/天；可參考案例的情況日祥廣場市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況幼兒園配套——會所中的幼兒配套市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場力邁學校幼兒園：成立于1995年，是一所從幼兒園到高中住讀制教改實驗學校幼兒園為獨立二層小樓，總建筑面積約為3000平方米接收從1歲半到6歲的兒童，費用2.5-2.8萬/年成立時間較早，檔次、設施設備一般面向全市招生，天竺地區兒童較多可參考案例的情況幼兒園配套——周邊幼兒服務配套市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況：北京順義國際學校，作為北京最大的國際學校，設有小學、初中、高中部，是外籍人士熱衷于居住在中央別墅區的重要原因。學校配套市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況朝陽公園附近豪宅的配套調研1、會所2、周邊商業配套3、教育配套市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況項目名稱總建面（平米）會所配套面積（平米）會所配套/總建面配套的主要內容棕櫚泉國際公寓240000220009%1萬平米的主題會所、1萬平米的商業中心；公園大道25000070003%酒店式早餐廳、影視多功能廳、圖書館、便利店、商務中心、健身、運動中心；天安豪園5000025005%健身房、游泳館（4米*15米）、便利店、咖啡廳、雪茄吧、美容院、兩個多功能室；京達國際公寓9000040004.5%便利店、商務中心、健身、運動中心北京8800035004%游泳館，健身房、壁球、臺球、乒乓球、棋牌室、保健中心、美容美發中心、超市、餐廳、可視會議室維多利亞花園公寓4800022004.6%健身房、桑拿、、雪茄吧、咖啡吧9號公寓7000034004.8%游泳館、健身房、便利店、洗衣房，商務中心皇石國際公寓2800015005.3%半地下室的游泳館（10米*20米）、油畫廊（30平米）、超市、面包房、商務室會所市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況會所會所面積：規模多在3000-5000平米，占項目總規模比例的3-5%；經營內容：一般都會包括健身、商務中心、休閑類三類，強調商務性；經營模式：會所基本為會員制，只服務于本小區住戶經營狀況：基本上會所是做成小區的配套，真正可以盈利的是少數；市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況周邊商業配套朝陽公園周邊的商業主要集中在朝陽公園西門附近、農展北路、甜水園街；商業的總體量在50000平米以上；以大型超市和商業街為主；農展北路朝陽公園西門甜水園街市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場主要有中西餐飲、茶館、酒吧、洗浴、、藥店、鮮花店、洗衣店、賓館等；朝陽公園西門處的八號公館：主要功能為粵菜館、洗浴、迪魔、；租金水平在5~10元/平米/天左右；可參考案例的情況朝陽公園西門市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場棕櫚泉國際公寓的“鄰里式”商業中心，建筑面積10300平米地下二層2500平米的王府井洋華堂超市地下一層是以首飾、家居飾品、屋為主的小店鋪地上一層是以花旗銀行、廣發銀行、400平米的屈臣氏、各種咖啡店和美容護理店，地上二層是足療和茶室地上三層是高檔餐廳可參考案例的情況甜水園街市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況農展北路以路邊小店為主，業態主要是餐飲和便利店；有一家金鼎軒和如家快捷酒店；租金大約在3~5元/平米/天；市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況教育配套幼兒園：伊頓國際學校，位于棕櫚泉國際公寓內部，對外開放，面積1000平米，可供四個不同年齡層次的小孩上學；小學、中學：白家莊中學、朝陽區芳草地小學、團結湖中學；市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況醫療配套周邊有大量的醫療配套；北京市婦產醫院婦幼保健院朝陽二院、朝陽醫院市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場可參考案例的情況富人區配套的總結小區會所一般占自身總規模的45%，其中包含商務、健身、休閑的功能；周邊要有小型、高檔的購物場所，中央別墅區有日祥廣場，朝陽公園附近有棕櫚泉生活廣場。內部消化的不足1％；教育配套是成熟富人區的重要配套，中央別墅區有、力邁，朝陽公園附近有伊頓國際學校；本項目的建筑規模在45萬左右，純對內的配套需要20000平米左右，其中包括會所和小型購物，最好可以在本項目內做一個高檔小學或幼兒園；項目可考慮部分對外的商業地區總建筑面積配套商業中央別墅區120萬平米5000平米朝陽公園87萬平米10000平米市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場辦公部分框架區域辦公市場概述周邊典型案例分析辦事處普通辦公北京市宏觀狀況典型案例分析辦事處客戶訪談市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場普通辦公區域辦公市場本案所出之區域屬于崇文門——前門商圈輻射范圍之內，崇文門區域、大都市街區域對本案之辦公類物業具一定參考意義。崇文門區域未形成高端辦公之形象；入住企業以中小企業為主，大型企業因企業形象樹立問題很少進駐；區域日租金水平偏低，甲級寫字樓集中于3.4-3.98元2范圍之內。大都市街區域目前尚未形成良好的商務氛圍；區域日租金水平低，主要集中于2.8-3.2元2范圍之內；區域未來具較明顯之升值潛力；成交客戶以大企業獨棟購買為主。市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場普通辦公崇文門商圈甲級寫字樓基本狀況項目名稱地址均價日租金規模新世界正仁大廈崇文區崇外大街崇文區文化館西側13000元23.40-3.70元250000m2北京新世界中心崇文區崇文門外大街——4.73元250000m2匯置通大廈崇文區崇文門14000元23.85元218976m2金倫大廈崇文區崇外大街——3.98元230000m2寶鼎中心崇文區東打磨廠——2.70-3.00元220000m2德惠寫字樓崇文區幸福大街——3.80元210000m2通正國際大廈崇文區幸福大街13000元24.80元250000m2寶軒大廈崇文區東花市北里11800元23.86元220000m2崇文門商圈內甲級辦公類物業日租金水平偏低，集中于3.4-3.98元2范圍之內，新世界中心及通正國際大廈由于形象、檔次絕對高于區域內其它辦公類物業，日租金水平較高，達到4.80元2。區域辦公市場市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場普通辦公崇文門商圈乙級寫字樓基本狀況項目名稱地址日租金規模富瑞苑寫字樓崇文區夕照寺大街3.18元214600m2黃河京都大酒店崇文區夕照寺3.00元211000m2陶然大廈崇文區陶然橋2.40元223000m2天華大廈崇文區法華南里3.20元214000m2偉圖大廈崇文區龍潭路3.27元213000m2億興大廈崇文區天壇東路3.14元210000m2紅都賓館崇文區廣渠門3.00元25800m2祥龍大廈崇文區龍潭路2.90元28000m2大康大廈崇文區崇文門2.80元218000m2華宇大廈崇文區龍潭路3.11元28000m2崇文門商圈內乙級寫字樓規模偏小，集中在8000-15000m2之間；日租金集中于2.8-3.14元2范圍之內。區域辦公市場市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場普通辦公大都市街寫字樓基本狀況項目名稱地址售價日租金規模光明日報北一樓首層：35000元2首層：5.5元241935m2中國新聞大廈北二樓--9963m2金興通佳人北三樓12800元22.8元224604m2京港國際珠寶商城北四樓12800元22.8元216726m2香港廣場北五樓12800元22.8元220459m2都市人和美食娛樂宮北六樓13200元23.2元225050m2埃克盛國際大酒店北七樓13000元22.8元228324m2西比利亞大廈南一樓14500元23.5元236564m2體育精品大世界南二樓14000元22.4元240220m2珍貝羊絨南三樓13000元23.0元213691m2崇文區行政服務中心南四樓13200元23.2元222380m2家和家美南五樓12000元22.5元218376m2中欣戴斯酒店南六樓12660元22.8元221634m2崇文勞動保障大廈南七樓12000元22.5元215694m2嘉和大廈南八樓--15694m2區域辦公市場大都市世界售價普遍集中在13000元2左右；日租金水平集中于2.8-3.2元2范圍之內。市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場普通辦公周邊典型案例分析新世界中心建筑面積：20萬平米開間面積：100-2465平米，主力供應面積300-500平米入住時間：1998年日租金：約4.73元2目前入住率：80%城市中心地帶商業、商務、居住、酒店集于一身的大型城市綜合體以商業帶動自身發展，目前商務環境明顯不足由于地段優越，大量外府企業辦事機構集中其內作為一個綜合性建筑體，定位于區域中心。其區域的位置顯著，已經開始突破區域的限制外府企業辦事機構選址城市中心的需求——承受能力？市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場普通辦公周邊典型案例分析新世界中心客戶狀況：小公司為主企業辦事處占到36%的比例除國有企業外，其他性質的企業因所需辦公面積不大，主要租用面積集中在200-400平米之間行業特性不明顯市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場普通辦公周邊典型案例分析大都市街北京大都市商業街東起磁器口，西至珠市口，總長1.8公里，總建筑面積30萬平方米由15棟建筑組成，北側7棟，南側8棟該區域建筑受到天壇影響，局部限高僅12米原定位以綜合性商業為主，兼據辦公功能原規劃一至三層為商業，四層及以上為辦公全部建筑地下僅有一層，目前大部分作為車庫使用目前在售部分為南一樓及南二樓部分，其余13棟已售罄大都市街項目整體銷售率超過80%整售的樓座有12棟，依客戶的不同需求，各樓層使用性質有所改變市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場普通辦公周邊典型案例分析大都市街主要客戶包括商業、辦公及酒店三大類商業：京港國際珠寶商城大中電器華星車樓體育大世界達分奇家具眼鏡蛇娛樂城元隆商行博美城瀚海閣平價海鮮辦公：記者協會光明日報西比利亞集團華加立股份珍貝羊絨嘉和大廈酒店：中欣戴斯產權酒店市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場普通辦公周邊典型案例分析大都市街大都市街主題不鮮明，缺乏區域特色，整體經營狀況不甚理想，商業經營問題難以解決，目前部分商業建筑已改為企業辦公場所，目前大量商鋪及寫字間處于閑置狀態，尚未正式辦公出租管理混亂，相同業態位置不集中辦公形象及配套較差，寫字間實際成交租金只能達到2元左右，在周邊地區屬于較低水平，且出租情況不理想大都市街大量商鋪改做辦公用途，收效顯著城市中心地帶，具備較明顯的發展潛力市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場普通辦公周邊典型案例分析寶鼎大廈A、B座5-10層為酒店，C座為寫字樓寫字樓建筑面積約10000平米1999年入住，酒店部分有客房已售出為辦公之用C座寫字樓，每層20套左右，主力面積在100-120m2之間，最小面積50m2租金報價3元/天，成交價約2.7元/天，包括物業、冷風、暖氣有員工餐廳及地下停車場商務形象較差市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場普通辦公周邊典型案例分析寶鼎大廈客戶狀況：小公司為主環境國旅為整層租賃其余面積普遍在100-150平米行業特性不明顯普通辦公周邊典型案例分析北京商界客戶狀況：小公司為主，40%以上的成交客戶購買的面積在33-50m2之間；沒有比較明顯的行業聚集特征，包括婚紗、設計、體育、醫療、珠寶、事務所等安利（中國）在此購買寫字間作為企業會館占地面積9000平米，寫字樓立項，產權50年，地上三至九層為辦公，面積16700平米建筑由兩座構成，開間標準33-100平米，可以整層打通，A座標準層面積1300平米，B座標準層面積1186平米銷售率接近70%，整樓均價10400元/平米，真實成交價格在9700元左右比較東側的崇文門商圈核心區寫字樓每平米便宜3000-5000元，一次性付款打96折，銀行按揭（5成8年）帶款打98折，性價比高普通辦公周邊典型案例分析正仁大廈建筑面積：56351平米，地下一層至地上五層為商業區，地上六層至十三層為辦公區開間面積：300-3000平米，主力面積300-500平米入住時間：1999年日租金：約3.4-3.7元2目前入住率：75%普通辦公周邊典型案例分析新成文化大廈建筑面積：46597平米開間面積：主力供應面積93-316平米入住時間：2005年11月日租金：約3.8元2目前銷售率：約20%由于大都市街各商業設施目前已經改為辦公之用，租金水平較低，項目受影響較大，故銷售速度比較緩慢。定位于吸納區域小型辦公，完善區域商務辦公梯級分布普通辦公周邊典型案例分析通正大廈建筑面積：54000平米開間面積：主力供應面積1000平方米，標準層3200平米入住時間：2005年4月日租金：約4.8元2目前入住率：約60%主力客群為國企轉制的公司，中字頭的公司；從行業類別劃分來看，是貿易類、傳統制造業、醫藥企業及金融類公司。這些公司主要關注公司自身實力，經過歷年以后在國際國內影響力，關注形象及品牌影響度，利用這個優勢降低運營成本。客戶代表：大連新興集團，購買面積約2400平米普通辦公區域研究小結商務氛圍較弱本案所處之區域屬于城市中心城區，地段位置優越、交通便利、配套完善，但區域缺乏中高檔辦公物業，辦公形象較差，商務氛圍明顯弱于商業氛圍國有企業、企業辦事處具辦公需求區域內規模較小的國有事業單位、中小型民營企業和企業辦事處機構租住寫字樓的比例較大租金水平較低性價比相對高中小企業辦公需求量大企業形象？城市中心地帶先天條件優越辦事處情況北京各類型辦事處概況全國30多個省、自治區、直轄市人民政府、各地區、地級市及下屬政府等經批準設立的駐京機構超過600家、未經批準的企業和地方政府，地方政府某部門在北京設立的辦事處、聯絡處3000多家登記注冊的企業駐京辦可達到3萬多家，其它未進行登記注冊的各級政府、企業、行業駐京聯絡機構目前約75萬個市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場案例南池子區域：新政市駐京辦事處普渡寺東巷6號院普渡寺后巷18號院出租給一家廣告公司租金：8000元/月*套私人會所普渡寺西巷辦事處情況案例什剎海區域：愛國主義教育基地天主教愛國會山東濰坊辦事處政府機構駐京辦事處大部分為原劃撥用地自建房四合院辦公大部分為廣告、裝飾等行業，承受租金1.3-1.85元/天另有部分高端客戶將四合院作為私人會所，兼商務及辦公于一身香港駐京辦事處房修古代建筑工程行業：裝飾裝修租金：10000元/月占地面積：約300平米辦事處情況案例西海北沿位置優越，景觀環境優勢明顯，深厚的歷史文化沉淀高端四合院做企業辦事處存在一定市場空間，但消化速度緩慢企業會所&企業辦事處承受能力及功能、配套需求？辦事處情況位于西海北沿，1997年建成，2003年售出第一套單體建筑面積在1000-1200平方米之間，總價在1500-2000萬范圍之內原定位于高檔四合院住宅，后均被公司及單位買走，做企業駐京辦事處辦事處客戶訪談從辦事處的選址上來講，選擇購買的房產需要與自身的聯絡對象盡量接近，而且需要兼顧多種功能，其他因素包括交通、物業形象以及周邊環境等也很重要。辦事處會選擇臨近服務對象的位置辦事處情況某省會電視臺駐京辦事處政府或相關機構對價格的接受能力很強，但出于政治風險的考慮，在高端物業選擇上會有所顧忌辦事處功能最主要是接待來訪，其它還包括住宿以及展示，辦公功能體現較弱對于本項目短期內不會考慮，本項目比較適合企業及私人會所四合院作為辦事處來講形象方面肯定是不錯的，對于企業形象的展示作用一定很強，但是價格相對較高，使用性也沒有一般公寓高，性價比相對較低辦事處情況辦事處研究小結政府機構駐京辦事處政治風險企業辦事處？辦事處辦公展示住宿接待+++駐京辦事處需求旺盛外府企事業單位業務發展需要與北京或中央建立更多聯系，從長遠發展的角度看需要在北京設立辦事處政治風險明顯外府政府及下屬機構購買不動產需上級機關的審核，從政治風險的角度會有更多的考慮，購買高總價之四合院辦公從在較大政治風險位置、面積、私密、配套、停車……+……辦公辦事處部分研究結論辦公：區域中高端需求旺盛，但高端價格支撐有限地塊商務氛圍不夠濃厚辦事處：政府辦事處吸引力弱，企業辦事處吸引力強幾種可能：標準的辦事處企業會所俱樂部酒店類市場市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場北京酒店物業的宏觀情況平均房價：2004年，所有五星級飯店的平均房價達到人民幣746元，四星級平均房價為人民幣395元，三星級平均房價為人民幣234元。住宿率:2004年，五星級飯店恢復到66.6%，四星級和三星級飯店分別達到70.4%和66.2%。各等級飯店的平均每間房收益：五星級人民幣497元，四星級人民幣278元，三星級人民幣155元。2004年總體業績市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場北京酒店物業的宏觀情況2004年基本業績指標比較三星級、四星級、五星級飯店的基本業績在2004年有所回升。源自：2005中國飯店業務統計（2004財政年度）市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場北京酒店物業的宏觀情況飯店業績景氣預測從表中預測可以看出，2005年五星級酒店的住宿率最高，約66%的五星級酒店的房價都有所上漲。源自：2005中國飯店業務統計（2004財政年度）市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場北京酒店物業的宏觀情況飯店業績景氣預測從表中預測可以看出，2005年星級飯店的住宿率基本要高于2004年的住宿率。源自：2005中國飯店業務統計（2004財政年度）市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場北京酒店物業的宏觀情況據統計，目前北京星級酒店的總量有600家左右，客房近10萬間，按奧組委的要求，奧運會期間北京星級酒店的數量至少應達到800家，客房數應達到13萬間。這就是說，對于北京奧運會來說，北京市酒店的缺口大概有200家，這為酒店行業的發展提供了市場機遇。飯店業兩大缺口：經濟型酒店酒店飯店業缺口明顯，未來發展趨勢看好市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場崇文門商圈酒店類物業現狀酒店分布狀況哈德門飯店崇文門飯店新世界萬怡店首都大酒店新僑飯店金安皇都大酒店天壇飯店寶辰飯店黃河京都大酒店大寶飯店市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場崇文門商圈酒店類物業現狀供應分析本區域內三星級（含三星級）以上的酒店12家，標準客房3000余間其中三星級標準客房2000余間其中四星級標準客房1000余間建筑面積樓層標準客房數日租金級別新世界萬怡酒店23988地上16層地下1層29380-100美元四星級首都大酒店25000地上20層326768元四星級新僑飯店55000地上13層414650四星級大寶飯店10000地上7層116448元三星黃河京都大酒店10000地上6層180480元，680元三星哈德門飯店18000地上7層229480三星崇文門飯店20000地上15層300480三星培新賓館9600地上12層115580三星天壇飯店35400地上10層500550三星寶辰飯店35000地上10層279580三星金安皇都－－地上7層182556三星華美倫酒店－－地上7層122560三星三星級（含）以上酒店一覽表市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場崇文門商圈酒店類物業現狀本區域內酒店市場表現重點星級酒店日成交價及年均出租率名稱星級標準間日成交價年均出租率新世界萬怡酒店四星級518元84%首都賓館四星級518元73%新僑飯店四星級500元86%哈德門飯店三星級280元71%崇文門飯店三星級298元73%金安皇都大酒店三星級318元68%寶辰飯店三星級398元61%以四星級、三星級為主市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場地塊內部酒店類物業現狀賓館分布狀況散布在區域內各條胡同之內，其中鮮魚口街西側靠近前門大街路段及西興隆街東側靠近祈年大街路段相對集中。鮮魚口街西側靠近前門大街段市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場賓館數量及檔次區域內共有約30余家賓館，全部為中低檔次國營賓館，高檔賓館及特色賓館匱乏。其中有部分為外地駐京辦事處的招待所。地塊內部酒店類物業現狀市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場項目特性引申出來的問題市場調研四合院市場商業市場辦公市場酒店市場本司初步建議地塊內部酒店類物業現狀賓館名稱位置檔次規模標間價格衛浴情況客戶目前入住率備注鮮魚口第四旅館鮮魚口街西段北側低約16間30元/天公共衛浴外地進京低端客戶約85%-晉都賓館西興隆街東段南側低約30間80元/天房間內衛浴外地游客及就醫者約60%原山西運城招待所大都招待所前門東小街南側，酒店管理學校東側低約42間60元/天公共衛浴外地進京就醫者約75%塔摟地下室，地下2層黃河賓館北官園胡同南段中四層約90間房100元/天房間內衛浴外地游客及就醫者及部分山西來京辦事人員約70%其中標間約50間，團隊90元/天堯鑫賓館北官園胡同北段中共6層，約150間120元/天房間內衛浴山西進京辦事者及游客約65%月租長包價1800元/月瑞龍苑賓館前三門大街南側正義路南延長線中4層約36間200元/天，法院人員憑工作證明可打8折房間內衛浴各地法院來京辦事人員約50%為法院招待所，未來將變遷至建國門北京高級法院現址附近金世園賓館鮮魚口街西入口處中約60間100元/天房間內衛浴外地游客約60%三人間150元/天，單人間80元/天嘉憶如家草廠九條中約100間150元/天房間內衛浴外地游客約50%學校教學樓改建而成，由大冶駐京辦經營環宇旅館青云胡同14號低約20間15元/人公共衛浴外地低端游客為主約75%-寶島旅館青云大江胡同114號低約20間50元/天公共衛浴外地低端游客為主約60%-規模、經營情況及客戶情況規模：區域現狀賓館均屬于中小規模，多為40-60間客房。標間價格：主要集中在80-120元/天的范圍內。出租率：區域內各賓館出租率均處于一般水平，淡季基本保持在60-70%左右；旺季能夠達到85-95%。區域內各賓館客戶主要為：進京旅游者、進京打工者、部分進京辦事人員地塊內部酒店類物業現狀市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場大柵欄區域酒店類物業現狀賓館分布狀況大柵欄區域與本案所在之鮮魚口地區僅隔前門大街，與鮮魚口地區相似，本區域內賓館散布在各條胡同之中，在人流量大的胡同內相對聚集：前門西河沿街、珠寶市街、鐵樹斜街。市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場賓館數量及檔次區域內共有約50余家賓館。多為中低檔次國營賓館，有部分特色賓館及快捷酒店，如：如家、青年旅社。大柵欄區域酒店類物業現狀市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場大柵欄區域酒店類物業現狀情況賓館名稱位置檔次規模標間價格衛浴情況客戶目前入住率備注五環賓館前門地鐵口附近低約61間80元/天房間內衛浴外地來京旅游及辦事人員約50%-鑫旭苑賓館珠寶市街西側中3層70多間100元/天房間內衛浴外地游客及到京辦事人員約50%-吉林省招待所珠寶市街西側低約60間60元/天房間內衛浴外地游客約50%原為吉林省招待所京西賓館珠寶市街西側中3層60多間100元/天房間內衛浴外地游客約60%團隊70元/天如家快捷糧食店街和云居胡同的交匯處中4層80多間218元/天房間內衛浴外地游客及部分國外游客約75%經濟型酒店，會員可打9折糧食店第十旅店糧食店街南段低2層約40間80元/天房間內衛浴外地游客約50%建筑形式類似四合院，前身是清朝的一個鏢局前新賓館前門西河沿街中6層70多間100元/天房間內衛浴外地游客約60%原為總后前門招待所云居旅館云居胡同低約30間36元/天公共衛浴外地游客為主約70%合院旅館施一旅館施家胡同低約50間60元/天公共衛浴外地游客為主約80%合院旅館國營第七旅館前門西河沿大街低約25間40元/天公共衛浴外地進京低端客戶約70%-欣燕都賓館大柵欄分店櫻桃斜街中4層60余間120元/天房間內衛浴外地游客約50%經濟型酒店大柵欄區域酒店類物業現狀情況賓館名稱位置檔次規模標間價格衛浴情況客戶目前入住率備注龍曉賓館楊梅竹斜街低約50間50元/天房間內衛浴外地游客50%以上-櫻桃胡同長宮飯店中40余間100元/天房間內衛浴外地游客50%-華熱賓館南新華街中40余間160元/天（帶窗）房間內衛浴外地游客約40%100元/天（不帶窗）魏風賓館南新華街中40余間160元/天（帶窗）房間內衛浴外地游客約50%100元/天（不帶窗）聯社賓館鐵樹斜街低40余間30元/天有外地游客40%-京一食賓館鐵樹斜街中約20間150-200元/天房間內衛浴外地游客及少數外國游客約20%-京御園賓館大柵欄西街中80余間160元/天（臨街窗）房間內衛浴外地游客2030%140元/天（樓道窗）；160元/天夫妻間國營第六賓館大柵欄西街低30余間50元/天房間內衛浴外地游客約50%-國營天虹賓館大力胡同低約40間60元/天房間內衛浴外地游客70%男床位15元/天、公共衛浴小旅館朱家胡同低40余間15元/天公共衛生間外地游客100%單間13-17元/天欣燕都大柵欄店櫻桃斜街中60余間120元/天房間內衛浴外地游客約50%-欣燕都（棕樹斜街二店分店）棕樹斜街中100余間150元/天四合院標間沒有衛生間外地游客60%四合院標間100元/天沁園春賓館珠市口西大街中100余間100元/天房間內衛浴外地來京生意人60%-規模、經營情況及客戶情況規模：區域現狀賓館多為中小規模，配置50-60間客房。標間價格：主要集中在60-100元/天的范圍內。有部分較高檔賓館標間價格達到150-200元/天。出租率：區域內各賓館出租率均處于一般水平，淡季基本保持在40-50%左右；旺季能夠達到80-90%。區域內各賓館客戶主要為：進京旅游者、進京打工者、部分進京辦事人員大柵欄區域酒店類物業現狀市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場錦江之星旅館西客站店經濟型酒店典型案例房型價格會員價單人房168元151元標間188元170元套房無無位置：馬連道北路1號檔次：中檔規模：共11層，每層28間客房，共308間客房，每層2間單人房。標間價格：主要客戶：低端商務散客，短期出差和旅游的客戶目前入住率：約90%配套：空調、衛浴、電視、寬帶上網、會議室服務：茶餐廳早餐：6：45-9：30午餐：10：15-14：00午茶：14：15-16：45晚餐：17：15-21：00；打印、、復印、上網、貴重物品保管；飛機票、火車票代訂業務等服務。作為國內第一家經營經濟型酒店的品牌，目前在北京有4家，已經在全國開出80家連鎖店。市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場錦江之星產品分析：經濟型酒店典型案例酒店規模：大部分建筑面積約3500-5000平方米，100－120個客房，其中包括單人間、標準間和套間，但標準間占絕大多數，約占85％左右的比例。酒店配套：盡可能精簡，配置100－200人同時用餐的餐廳，有的還配置數間公共會議室，基本都沒有其他休閑娛樂類配套。大堂接待臺休息區市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場錦江之星產品分析：經濟型酒店典型案例公共空間：以簡潔實用為原則，但是看上去很干凈、整齊。大堂很簡單，數十平米的空間內緊湊的布置了接待臺、休息區，大堂與餐廳入口直接相連。大堂內一般還設有手機充電器，自動飲料機等。電梯采用實用的合資品牌，走道和室內地面鋪地磚而不是一般酒店內的地毯，墻面刷涂料，天花為石膏板吊頂。電梯售貨機樓梯走道市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場錦江之星產品分析：經濟型酒店典型案例客房內設施：功能齊全但不多余，簡潔實用。設獨立的衛浴間，但采用淋浴噴頭而不是浴缸形式，據說“錦江之星”專門對這兩種方式的成本進行過研究。家具電器也很簡單，一個衣櫥或衣柜，一副桌椅，一個床幾，一個床頭燈，一臺合資或國產品牌電視，一部，一臺合資品牌空調。洗手盆淋浴噴頭床家具、電視空調桌椅市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場錦江之星產品分析：經濟型酒店典型案例客房面積：標準間面積約15平方米左右，單人間和套間分別為8、28平方米左右。但考慮到現有“錦江之星”連鎖店均以舊樓改造為主，面積受客觀條件的限制。租金水平：上海市場統一定價，單人間158元，雙人標間178元，套間288元。南方的其他幾個城市連鎖店價位相比略低。北京的連鎖店將完全根據本地的市場條件來設定房價。出租率：經營狀況非常好，基本保持滿租，部分出租率可達到100％。市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場錦江之星的合作模式：經濟型酒店典型案例全資購買或租賃，即購買或長期租賃其他產權人的物業，對其進行改造后，采用統一標識、統一規范、統一管理、連鎖連網的方式進行經營。如為租賃方式，則要求租約時間至少15－20年，據其介紹，實際只需經營3-5年即可收回全部投資，因此盈利空間非常大。這種方式有嚴格的選址條件，即三公里范圍內不開第二家店，規模嚴格限定在100－200間客房。品牌全權委托管理，即其他物業或產權單位將自己的物業委托“錦江之星”進行全權管理，“錦江之星”收取品牌費用和一定比例的管理費用，同時要求產權單位必須按“錦江之星”品牌管理的統一要求對物業進行改造。純粹的品牌輸出，即允許其他產權物業加盟“錦江之星”連鎖品牌，但“錦江之星”并不負責具體的管理工作，只收取一定的品牌費用。這種方式同樣要求按品牌管理的統一要求改造物業，錦江之星幫助加盟店進行推廣和管理培訓，并共享錦江之星訂房中心的客戶網絡。市場分析四合院市場商業市場辦公市場酒店市場典型案例經濟型酒店如家快捷位置：糧食店街和云居胡同的交匯處檔次：中規模：共4層，80多間房標間價格：半地下的標間價格為178元/天，二層以上