我國家庭住房資產現狀分析我國傳統的住房制度開始于解放初期，這時我國的經濟處于發展的初級階段，1978年改革開放前，我國傳統的住房制度是將住房作為實物分配給工人，這在當時的歷史背景下，對保障人民的基本生活起到了積極的作用。但隨著商品經濟的發展、工人數量和城市人口的不斷增加，加劇了住房供需的矛盾，住房的實物分配制和福利供給制無法與市場經濟相適應。因而，我國在1978年改革開放之后，實行了福利性住房制度改革，改為以商品化為主，福利制為輔的住房制度，恢復住房原有的商品屬性。直到1998年國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，我國已實行了近四十年的住房實物分配制度從政策上退出歷史舞臺。并隨著房地產市場的不斷發展、住房抵押貸款和公積金貸款的擴大、稅費的降低以及房地產金融體系的建立和完善，我國住房價格在不斷上漲。圖4-1是2010—2018年我國住宅商品房平均銷售價格走勢圖，2010年我國住宅商品房平均銷售價格為4，725元／平方米，隨后一直呈現出穩步上升的趨勢，不存在跌落區間，到2018年已攀升至8，544元／平方米，增幅高達100%。圖4-1住宅商品房平均銷售價格（單位：元／平方米）注：數據來源國家統計局圖4-2是2010—2018年我國房地產開發企業住宅銷售套數走勢圖，2010年我國房地產開發企業住宅銷售套數為8，817，526套，2010—2013年呈現上升趨勢，2014年回落，回落的原因主要是由于當時的宏觀經濟下行和去庫存的壓力，之后又恢復上升趨勢，2018年與2017年基本持平，2018年的房地產開發企業住宅銷售套數為13，298，420套。圖4-2房地產開發企業住宅銷售套數（單位：套）注：數據來源國家統計局圖4-3是2010—2019年我國住宅商品房銷售面積走勢圖，2010年我國住宅商品房銷售面積為93，376萬平方米，除了2014年受到大環境的影響，其他年份都呈現穩步上升的趨勢，2019年住宅商品房銷售面積為150，144萬平方米。房地產市場的迅速發展及住房價格的上漲使房地產行業泡沫變大，在居民投資層面，居民意識到投資房產可能帶來的利益，導致了炒房現象的發生，供給和需求的不匹配使得住房價格持續上升。圖4-3住宅商品房銷售面積（單位：萬平方米）注：數據來源國家統計局房價上漲帶來的住房資本利得使得更多的家庭參與到房地產市場中，一般來說，家庭在擁有了第一套剛需房后第二套住房將不再用于居住。一方面，其可以通過將房屋出租獲得更多的房租收入；另一方面，居民可以通過買賣住房獲得更高的資本利得收入，這種情況下，住房性質為投資型住房。我們有理由認為，剛需型住房和投資型住房，兩者對于家庭風險金融資產持有所具備的效應很可能是有差異的。圖4-4描述的是我國住房自有率情況，2017年全國家庭住房自有率為85.6%，城鎮家庭住房自有率為80.8%，農村家庭住房自有率為93.6%，可以看到我國城鎮住房擁有率在上升，農村住房擁有率遠高于城鎮住房擁有率，是因為農村家庭大部分是老住戶，以自建、擴建房屋為主，擁有成本較低。2017年相較于2013年的住房自有率有所上升，但相較于2015年基本保持不變。圖4-4全國住房自有率注：數據來源《2017中國城鎮住房空置分析》圖4-5描述的是我國城鎮地區新購房分布情況，在城鎮地區新購房產中，已有一套住房和多套住房的占比越來越高，與首套房的家庭相比，有房家庭購房將導致住房富余，購房更多的是出于投資需求而不是剛需需求。越來越多的人意識到房產作為投資的價值所在，因此更多財力強大的、已擁有住房的家庭參與到這場房產的分食大戰中，在推高房價的背后出一份力。圖4-5城鎮地區新購房住房分布注：數據來源《2017中國城鎮住房空置分析》圖4-6描述的是我國城鎮地區擁有不同住房數量的家庭住房空置率情況，我們可以看到隨著擁有住房套數的增加，住房空置率也在增加，其中單套住房家庭住房空置率在2011—2017年間無明顯變化，在2011、2013、2015和2017年的住房空置率分別為6.5%、6.1%、6.4%和7.2%；擁有兩套住房家庭的住房空置率也相對穩定，在2011、2013、2015和2017年的住房空置率分別為38.3%、39.4%、38.9%和39.4%，住房空置率明顯要高于擁有一套住房的家庭；擁有三套及以上住房家庭的住房空置率上升幅度比較大，2011年住房空置率還與擁有兩套住房家庭的住房空置率大體相當為37.0%，到2013、2015和2017年大幅上升至41.6%、45.7%和48.2%，由此可見，住房空置的現象嚴重存在，這在某種程度上屬于資源的浪費，浪費了住房的消費屬性。進一步證明，越來越多的人購房更多的是出于投資需求而不是剛需需求。圖4-6城鎮地區住房空置率注：數據來源《2017中國城鎮住房空置分析》鑒于根深蒂固的安家置業思想以及不均衡不充足的公共資源分配現狀，購置房產對于一個家庭的重要性始終無法被取代。而近年來隨著城鎮化進程的推進，一二線城市人口規模不斷增長，外來務工人員和新就業大學生這些外來就業群體越來越集中、密度越來越大，對于居住的需求也就急劇擴張，而城市范圍的向外蔓延、供給的增加完全無法跟上需求的增長速度。在人口聚集效應的作用下，還會產生一定的人口外溢，同時也刺激了大城市周邊地區的房地產市場。另一方面，房地產行業的經濟帶動效應是其他行業所不能企及的，對于國家經濟發展起到了非常重要的推動作用。地方部門不僅依賴土地財政，也通過房地產開發建設來帶動地方GDP的增長。不少房地產開發企業依靠行業最輝煌的黃金十年積累了大量的資本，在拿地環節呈現出非常激進的作風，“地王”頻現，直接導致地價推高房價，最終高昂的拿地開發成本和利潤均需由購房家庭承擔。在整個市場需求旺盛的大環境下，高房價依然有源源不斷的家庭買單，但是真正的剛性需求卻被越推越遠，漸漸造成今天這樣剛性需求者望塵莫及、投資需求者趨之若鶩的現狀。家庭是我國國民經濟的微觀經濟主體重要組成部分，家庭資產也是社會總財富的重要組成部分。圖4-7描述的是2013年、2015年和2017年我國家庭房產、金融資產、工商業資產和其他資產的占比情況。我們可以看出，2013年我國家庭住房資產占比為62.3%，之后住房資產占比明顯增加，2017年住房資產占家庭總資產的比重近66%。2013年我國家庭金融資產占比為12.9%，之后金融資產的占比呈不斷下降的趨勢，從2013年的12.9%下降到了2015年的12.4%，2017年下降至10%。總體來看，我國家庭總資產以住房資產為主，金融資產、工商業資產和其他資產為輔。這種資產配置結構中，住房資產比重過大將近三分之二，而金融資產占比僅為十分之一左右，這意味著在一定程度上我國家庭存在資產錯配的問題。圖4-7我國家庭總資產配置結構注：數據來源中國家庭金融調查與研究中心由上文可知，住房資產占家庭總資產的比例比較大，選擇通過申請個人住房貸款是現在年輕家庭購房的主要形式，近幾年，一線城市房價不斷攀升，全款買房對很多家庭是不現實的。我國房價自住房商品化以來，逐年增加，家庭房貸壓力也不斷增加。一個家庭由無房貸到有房貸的轉變，會改變其資產配置，當家庭背負住房貸款時，需要按月償還固定本息，意味著家庭每個月的收入都需要先償還這部分負債，剩下的資金才可以進行投資。而我國家庭儲蓄率較高，2013年我國家庭儲蓄占金融資產的比例均值就已經高達52.68%，因此家庭償還住房貸款后，會將一半以上的資金存入銀行，再將剩下的資金進行投資。另外，家庭進行資產配置時，配置額度一般會小于等于收入，以保證收支均衡。2019年末，我國住戶部門債務余額55.3萬億元，較2008年增長8.7倍，消費貸款和經營貸款占住戶部門債務余額的比例分別為79.5%和20.5%。近兩年普惠政策初見成效，經營貸款增速連續兩年回升，但消費貸款仍然是住戶部門貸款的主體，占比接近八成。消費貸款按照期限又可劃分為短期消費貸款和中長期消費貸款，中長期消費貸款主要以住房貸款為主。個人住房貸款作為銀行貸款業務中以住房為抵押物，具有貸款用途真實性強、抵押率高、貸款期限長等特點，一般為20年左右，最長可達30年，與其他類型的貸款相比，具有風險較小，安全性較高，易于被公眾接受等特點。近些年來個人住房貸款業務快速發展的另一個重要原因就是房地產市場的快速發展，個人住房貸款占銀行總資產余額的比重也在逐年上升。但要知道2008年次貸危機爆發前，美國房地產抵押貸款占當年GDP的比重超過32%，目前，中國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。2019年，家庭房貸參與率為16.5%；其次為經營信貸，為5.2%；再次為信用卡信貸和汽車信貸，信貸參與率分別為4.1%和3.9%。可以看出，房貸參與率遠大于其他類型貸款的參與率。由此，我國居民負債主要是出于購置固定資產和生產經營的需要，因為消費產生的負債比例并不高。從存量來看，2019年末，住房貸款余額29.8萬億元，占全部居民債務總額的比例高達53.9%。從增量來看，2008—2019年，住戶部門貸款增長了49.6萬億元，其中個人住房貸款余額增長了26.8萬億元，占比達54%，為主要增長貢獻了力量，并且其年平均增速超過了居民杠桿總體的增速。同時，2008—2019年短期消費貸款的年均增長率為33.45%。短期消費貸款的快速增長也是因為房地產市場的帶動，一些購房者利用消費貸產品規避首付比的限制，彌補購