第一章總論項(xiàng)目名稱(chēng)：大型商用樓盤(pán)建設(shè)項(xiàng)目XXSHOPPINGMALL設(shè)計(jì)單位：中國(guó)XX建筑設(shè)計(jì)研究院1.1.1項(xiàng)目介紹5A級(jí)寫(xiě)字樓、townhouse別墅，占地面積內(nèi)紅線(xiàn)209239平方米(314畝),外紅線(xiàn)291152平方米(437畝),總建筑面積30萬(wàn)平方米，總建筑面積30萬(wàn)平方米。項(xiàng)目定位XX市及周邊地區(qū)高端市場(chǎng)，建成后將成為XX市乃至山東省形景區(qū)，東至新興路(含金融一條街),北起花園路，南至東方路南側(cè)6號(hào)到路線(xiàn)，總面積10平方公里。項(xiàng)目地塊四面臨路，周邊道路狀況較好，交通便捷度較好。項(xiàng)目位于新區(qū)，新區(qū)為統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，新區(qū)內(nèi)建有大學(xué)城、商務(wù)中心、文化1.1.3項(xiàng)目四至地塊東至新興路、南至新河路、西至河?xùn)|大道、北至16號(hào)線(xiàn)，土地面積209239平方米，1.1.4項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)占地面積：內(nèi)紅線(xiàn)209239平方米(314畝)、外紅線(xiàn)291152平方米(437畝)總建筑面積：30萬(wàn)平方米單體shoppingmall:15萬(wàn)平方米五星級(jí)豪華酒店：5萬(wàn)平方米townhouse別墅：5萬(wàn)平方米心、新城綠地、會(huì)展中心、商業(yè)娛樂(lè)區(qū)、國(guó)際汽車(chē)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多行業(yè)和部門(mén)直接或間接提供物質(zhì)可直接或間接帶動(dòng)提升60多個(gè)部門(mén)和行業(yè)的發(fā)展，尤其對(duì)服務(wù)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)大；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功，每年將會(huì)向XX政府繳納各種稅金達(dá)1億元；1.3.1計(jì)算依據(jù)開(kāi)發(fā)周期：4年1.3.2建設(shè)投資總投資：184233.54萬(wàn)元建筑面積：30萬(wàn)平方米單位建筑面積投資：5988元/平方米1.3.3資金來(lái)源本項(xiàng)目總投資184233.54萬(wàn)元。項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)作需資金投入約7.3億元，資金來(lái)源：自1.3.4財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：12459.5萬(wàn)元(折現(xiàn)率12%)1.4不確定性分析高于銀行貸款利率8%,也高于基準(zhǔn)收益率12%。本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案策劃具有高度清晰的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，具有高品位空間環(huán)境的高端2.公司對(duì)“XXXX大型綜合性一站式購(gòu)物休閑商業(yè)中心”建筑設(shè)計(jì)相關(guān)條件要求。3.XX創(chuàng)造現(xiàn)代信息建筑的生態(tài)化空間，是本設(shè)計(jì)的主題。協(xié)調(diào)，信息信息現(xiàn)代信息建筑的理論，是一種先進(jìn)的群體設(shè)計(jì)理論，其基本思想為間秩序來(lái)組織和穿插空間，使建筑在功能和形態(tài)意向上均體現(xiàn)出具有多層意味的信息交流的感受。國(guó)內(nèi)外同類(lèi)商務(wù)建筑逐漸接受并進(jìn)行此類(lèi)思想理念的深入研(一)規(guī)劃意念：設(shè)計(jì)運(yùn)用中心廣場(chǎng)空間作為空間連接的主題，形成一個(gè)信息廣場(chǎng)，同時(shí)，反映出明快而精美的現(xiàn)代高層建筑氣質(zhì)。這種處理方式也是信息化時(shí)代建筑的一種良好的處理手作為新建筑自身的一種“無(wú)”的做法，外在純凈，細(xì)部精美，對(duì)新區(qū)的現(xiàn)達(dá)了新建筑自身的新的現(xiàn)代建筑元素，將新的精美風(fēng)格補(bǔ)充入城市，成為城市(三)群體結(jié)構(gòu)，以純凈的寫(xiě)字樓和商務(wù)區(qū)為中心，各部分既呼應(yīng)又各有特色，而以豐富的商業(yè)娛樂(lè)建筑細(xì)部為聯(lián)系，通過(guò)建筑體量的配合和細(xì)部的呼應(yīng)，形成不同空間之間的感受響應(yīng)，從周邊欣賞建筑開(kāi)始，到進(jìn)入建筑，建筑的各個(gè)部分如同不同的舞隨建筑的性質(zhì)組織設(shè)計(jì)的氣氛，不斷感受到同質(zhì)異構(gòu)的空間副主題，隨空間和時(shí)間的變化，建筑空(四)硬件體系，在設(shè)備環(huán)境設(shè)計(jì)中，強(qiáng)調(diào)信息設(shè)備的使用，在可視空間環(huán)境，水環(huán)境，光環(huán)境，空氣環(huán)境，聲環(huán)境，設(shè)備管理，人流管理，設(shè)備使用等方使建筑表現(xiàn)出杰出的信息建筑使用層面的涵義，與外在信息感受豐富的規(guī)現(xiàn)代信息建筑的理論有更豐富的內(nèi)容和內(nèi)涵，在設(shè)計(jì)的具體操作中，建筑理念進(jìn)行表達(dá)和創(chuàng)作，從而表現(xiàn)在建筑整體的深層次美感和功能系協(xié)調(diào)(一)設(shè)計(jì)主題和理念與時(shí)代背景，城市背景，開(kāi)發(fā)背景的協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)主題選擇信息時(shí)代的主流理念—-信息建筑理念及其總的思路已在前文提到。作為XX新城的建筑，設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)出如下與城市背景的協(xié)調(diào)理念：文脈延承：長(zhǎng)期的歷史沉淀形成了XX的建筑氣質(zhì)和風(fēng)格，各個(gè)階段的建筑中包含著城市不同時(shí)期歷史的記憶，在這些記憶中，積淀了城市的各個(gè)時(shí)代建筑文化特色，成為都市中珍貴的建筑文化脈絡(luò)。之后的建筑，在對(duì)這條文脈的繼承中生成，在新時(shí)期的建筑手段，建筑材料中，更豐富的理解和解譯本設(shè)計(jì)的建筑氣質(zhì)，統(tǒng)一于城市的建筑氣氛中，又使城市的風(fēng)格表達(dá)的更加豐富。對(duì)步行空間的強(qiáng)調(diào)是XX生活感受中最重要的部分之一，本方案將步行空間引入建筑中，將XX的步行感受轉(zhuǎn)為建筑中的空間，建筑成為步行的背景，跌落的空間層次成為步行的街景。不同的步行線(xiàn)路-—-階梯，玻璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成豐富的步行感受。人文氛圍建筑的人文氛圍的形成有兩個(gè)因素，一是商業(yè)群體建筑的內(nèi)涵，既屬于建筑種類(lèi)的內(nèi)涵。二是個(gè)性建筑有別于社會(huì)其他同類(lèi)建筑的特征。XX的人文精神表現(xiàn)為一種樸素，平和的人文氣質(zhì)，商業(yè)建筑則應(yīng)表達(dá)出較強(qiáng)的宣傳特性。本設(shè)計(jì)以典雅和諧為基調(diào)，以潔凈的體量和信息化的理念作為商業(yè)建筑的個(gè)性特征，在典雅的人文氣質(zhì)基調(diào)上進(jìn)行空間的組織。從開(kāi)發(fā)的角度，設(shè)計(jì)按照周邊開(kāi)發(fā)情整體發(fā)展的特點(diǎn)，以及未來(lái)使用者的特點(diǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)。總體布置為集中圍合型，商業(yè)娛樂(lè)部分和寫(xiě)字樓，酒店自然形成圍合的界面，居住區(qū)自成體系，又與商業(yè)區(qū)做形式和形態(tài)的呼應(yīng)，各個(gè)功能部分即分又合，按功能結(jié)合成組布置。過(guò)多的裝飾和復(fù)雜的建筑構(gòu)成方式對(duì)于群體建筑風(fēng)格并不合適，我們?cè)谠O(shè)計(jì)中希望尋求一種樸素大氣的建筑風(fēng)格，使用合理的建筑材料進(jìn)行協(xié)調(diào)組織，在經(jīng)濟(jì)上較低的投入，而達(dá)到良好的效果，使整體風(fēng)格在較高的設(shè)計(jì)基調(diào)中作到和諧統(tǒng)一。(二)建筑群體關(guān)系的協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)出如下群體設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)理念層次秩序：在具體設(shè)計(jì)中，建筑表達(dá)出豐富而有機(jī)的空間內(nèi)涵。其空間在廣場(chǎng)的導(dǎo)引--展開(kāi)-主體-—交流--結(jié)束的空間基本序列中變化，服從主序列，并生成次序列。各部分形成廣場(chǎng)—分軸線(xiàn)—分功能一次軸線(xiàn)一次功能的次序，按主一分一次三個(gè)層次組織空間。整合景觀(guān)：設(shè)計(jì)應(yīng)在整體空間架構(gòu)中生成。本案的規(guī)劃道路骨架和空間整體關(guān)系為外圍內(nèi)分，外圍形成圍合，內(nèi)部功能則分開(kāi)布置，形成不同的分區(qū)體系。這種原則決定了本方案的總體框架。并進(jìn)一步?jīng)Q定次級(jí)設(shè)計(jì)，如景觀(guān)和細(xì)部設(shè)計(jì)的方法，本設(shè)計(jì)原則是對(duì)整體設(shè)計(jì)體系的遵從，著力于發(fā)展與整體和諧的建筑環(huán)境。(三)群體中各個(gè)單體的建筑內(nèi)涵的協(xié)調(diào)，包括建筑秩序的明確，建筑風(fēng)格的清晰，單體建筑各細(xì)部的呼應(yīng)，不同建筑部分間收放配合和單體整體空間的流暢。在單體設(shè)計(jì)意象上，體現(xiàn)商業(yè)居住性建筑特色，在設(shè)計(jì)中力求簡(jiǎn)潔大方，細(xì)部處理追求簡(jiǎn)約中的豐富變化。設(shè)計(jì)手法中體量簡(jiǎn)明，高層寫(xiě)字樓與高層酒店，采用簡(jiǎn)潔的立面劃分，與精美的細(xì)部結(jié)合，運(yùn)用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔手法闡釋建筑的個(gè)性意象。單體細(xì)部形式，采用多層次的組織節(jié)奏，室內(nèi)外空間互相呼應(yīng)，使單體內(nèi)每一處空間都充滿(mǎn)生機(jī)與活力。同時(shí)利用構(gòu)架等與退臺(tái)配合，虛實(shí)變化，使立面更顯生動(dòng)。個(gè)體的不同局部注意商業(yè)建筑時(shí)代品質(zhì)特征、同時(shí)強(qiáng)調(diào)溫馨和諧的氣氛和典雅尺度，使整體氣氛產(chǎn)生協(xié)調(diào)而富有內(nèi)涵的現(xiàn)代商業(yè)品質(zhì)。各部分的功能間產(chǎn)生豐富的聯(lián)系。交流的空間成為建筑的重要特征。2.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(1)規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)：本案占地209239平方米，由4組較大的功能分區(qū)組成相對(duì)獨(dú)立的組群區(qū)域，主要為商業(yè)區(qū)，高層辦公區(qū)，酒店區(qū)和居住區(qū)。商業(yè)區(qū)采用多層集中式布置，高層辦公區(qū)采用塔式辦公樓和板式酒店，與空間豐富的商業(yè)娛樂(lè)區(qū)結(jié)合的布置方式，居住區(qū)獨(dú)立成組布置。通過(guò)外環(huán)組織交通。與線(xiàn)形集中綠地結(jié)合布置周邊景觀(guān)，中央?yún)^(qū)布置步行景觀(guān)系統(tǒng)，通過(guò)水系與綠地設(shè)置主景觀(guān)系統(tǒng)，爭(zhēng)取戶(hù)戶(hù)有景，步移景易的高層次低層住宅景觀(guān)。按平面結(jié)構(gòu)，主題分為東西兩區(qū)，分別為西部的商業(yè)區(qū)和東部的居住區(qū)，按縱向結(jié)構(gòu)，分為辦公區(qū)，酒店區(qū)(高層區(qū)),商業(yè)及娛樂(lè)區(qū)，低層居住區(qū)(多層部分),地下功能區(qū)。根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)，地塊空間關(guān)系采用圍合，分合高低結(jié)合，形成生動(dòng)有序的體量關(guān)系。方案由中心步行廣場(chǎng)連接起來(lái)，形成清晰的功能組織序列。由城市廣場(chǎng)、步行階梯、陽(yáng)光通廊和弧形信步道組成的三個(gè)步行主軸，形成了功能多樣，層次豐富的半室外共享空間——城市與建筑的過(guò)渡空間。同時(shí)又將建筑的各個(gè)不同的功能區(qū)有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)。現(xiàn)代社會(huì)各界對(duì)于健康環(huán)境的關(guān)注超過(guò)了以往任何時(shí)期，而半室外空間良好的自然通風(fēng)，在為人員密集的大型集會(huì)、文化、健身、娛樂(lè)活動(dòng)提供了便利的同時(shí)，它又有力的保護(hù)了人們的健康。同時(shí)屋頂平臺(tái)又自然形成了一個(gè)避難層，為主樓及群房的人員安全疏散提供了有力的條件。(2)交通組織與停車(chē)辦公樓群地下2層，為主要停車(chē)場(chǎng)，地下2層結(jié)合人防設(shè)置。機(jī)動(dòng)車(chē)沿南北路入地下停車(chē)場(chǎng)。商業(yè)樓群地下一層商業(yè)，地下2層為機(jī)房及倉(cāng)庫(kù)，局部做機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。各功能入口主要沿周邊布置，與中心廣場(chǎng)呼應(yīng)，兼顧了辦公和商業(yè)建筑和酒店建筑的使用性質(zhì)，地段特點(diǎn)，服務(wù)半徑和景觀(guān)效果等多種因素。消防車(chē)道沿建筑物周邊布置，滿(mǎn)足消防要求。機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)通過(guò)地上和地下結(jié)合解決。(3)步行體系及景觀(guān)設(shè)計(jì)形成步行廣場(chǎng)，形成良好的集中公共空間，采用大面積，連續(xù)視線(xiàn)的集中景觀(guān)區(qū)域。公共景觀(guān)的組織以一條階梯主軸為主，兩條休閑廊為輔，穿插進(jìn)一系列活躍的空間元素，組織較豐富的主體空間。線(xiàn)形空間內(nèi)可設(shè)置群體主題景觀(guān)廣場(chǎng)、噴泉、淺水以及各種景觀(guān)元素等，結(jié)合主軸步行道及弧形信步道構(gòu)成豐富而生動(dòng)的景觀(guān)效果。(4)綠色生態(tài)系統(tǒng)建筑群體內(nèi)設(shè)線(xiàn)形綠化，集中綠化兩級(jí)生態(tài)系統(tǒng)。線(xiàn)形綠化按三主多輔體系布置，三主是指沿三條步行通道的綠色生態(tài)體系，多輔是指沿各個(gè)交通體系均設(shè)置為綠色線(xiàn)形系統(tǒng)。集中綠化系統(tǒng)是指綠色庭院布置，分為室內(nèi)與室外兩類(lèi)。室外部分包括基地周邊的綠帶布置，娛樂(lè)建筑的屋頂花園布置。室內(nèi)包括各入口廳堂布置，商業(yè)，寫(xiě)字樓主題空間布置，空中休閑廳布置，居住建筑會(huì)所布置，如上位置的設(shè)計(jì)均圍繞生態(tài)建筑為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)。2004年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值136515億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值20744億元，增長(zhǎng)6.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值72387億元，增長(zhǎng)11.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值43384億元，增長(zhǎng)8.3%。第一、第三產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為9.2%和29.0%,分別比上年提高5.2個(gè)百分點(diǎn)和2.8個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲3.9%(見(jiàn)表1),其中服務(wù)價(jià)格上漲2.3%。商品零售價(jià)格上漲2.8%。工業(yè)品出廠(chǎng)價(jià)格上漲6.1%。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲11.4%。目前我國(guó)會(huì)展業(yè)蓬勃發(fā)展。中國(guó)貿(mào)促會(huì)近日公布的研究報(bào)告顯示，未來(lái)5至15年內(nèi)，中國(guó)會(huì)展業(yè)年均增長(zhǎng)率將保持在15%至20%左右。預(yù)計(jì)到2010年，我國(guó)會(huì)展業(yè)總收入將超過(guò)200億元；2020年，我國(guó)會(huì)展業(yè)總收入將超過(guò)1000億元。據(jù)測(cè)算，會(huì)展產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)系數(shù)高達(dá)1:9,即場(chǎng)館收入為1時(shí)，其他交通、住宿、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等相關(guān)收入則為9。會(huì)展業(yè)在帶來(lái)巨大的直接經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，更為這些地區(qū)3.1.2XX城市概況公里，南北長(zhǎng)175公里，總面積10341平方公里，占全省總面積的7.53%,位于黃河下XX市北依北京、天津，南鄰省會(huì)濟(jì)南，西于華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)連結(jié)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、黃河三角XX市是華東、華北重要的交通樞紐。京滬、德石、濟(jì)邯三條鐵路在這里交匯，5條國(guó)道、1個(gè)市轄區(qū)、8個(gè)縣，代管2個(gè)縣級(jí)市。2004年末全市總?cè)丝?49.3萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口418.97萬(wàn)人，下降0.26%;非農(nóng)業(yè)人口130.33萬(wàn)人，增長(zhǎng)4.24%。全年出生人口6.92萬(wàn)人，出生率12.6‰;死亡人口3.02萬(wàn)人，死亡率5.5‰;人口自然增長(zhǎng)率7.1‰。其中德城區(qū)10%,陵縣、臨邑縣各10%,齊河縣11%,樂(lè)陵市13%,人口所占比例較大。3.1.3XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：2004年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)686.9億元，比上年增長(zhǎng)17.1%,增幅提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，為近幾年以來(lái)最高增速，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)五年的兩位數(shù)增長(zhǎng)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到12542元。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值118.24億元，增長(zhǎng)7.6%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值360.74億元，增長(zhǎng)18.1%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值207.92億元，增長(zhǎng)12.1%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步上升，二、三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到82.8%,O2001年2004年GDP(億元)GDP增長(zhǎng)率(%)過(guò)10%,繼續(xù)保持了近幾年快速增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。預(yù)計(jì)隨著國(guó)內(nèi)需求的穩(wěn)步擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)結(jié)2005年上半年全市生產(chǎn)總值完成401.8億元，同比增長(zhǎng)17%;地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)22.4億元，增長(zhǎng)18.8%;夏糧總產(chǎn)創(chuàng)歷史最高水平，達(dá)到253.3萬(wàn)噸，增長(zhǎng)20%;規(guī)模以上工業(yè)增加值、銷(xiāo)售收入和利稅分別實(shí)現(xiàn)165.8億元、519.2億元和66.2億元，增長(zhǎng)32.4%、45.1%和47.9%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成134.9億元，增長(zhǎng)16.7%,是1998年以來(lái)的最高增幅；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到4532元，增長(zhǎng)11.7%;農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到1860元，增長(zhǎng)12.7%。城市建設(shè)亮點(diǎn)多、力度大，上半年共完成投資4.2億元，同比增長(zhǎng)33%。中心城區(qū)干道整新河路等施工速度明顯加快，教育中心、醫(yī)療中心等主體建筑已穩(wěn)步推進(jìn)，覆蓋面已達(dá)22%。就業(yè)再就業(yè)工作成效顯著,城鎮(zhèn)新增就業(yè)2.87萬(wàn)人，其中下崗人員再就業(yè)0.73萬(wàn)人。深入開(kāi)展了省級(jí)文明城市創(chuàng)建活動(dòng)，3.1.4XX市居民消費(fèi)狀況居民收入水平2004年XX城市居民人均可支配收入8049元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)12.7%。人均消費(fèi)支出為5888元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)13.8%。2004年XX市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為103.7%,高于上年3.4個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)低0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，食品類(lèi)價(jià)格上漲最多，達(dá)到11.4%;2005年居民消費(fèi)價(jià)格上升的拉動(dòng)力將強(qiáng)于抑制力，加之2004年價(jià)格上漲的滯后影響，XX市居民消費(fèi)價(jià)格總水平將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在105%左右。2004年消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見(jiàn)旺。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額187.21億元，增長(zhǎng)16%。其中市的零售額72.75億元，增長(zhǎng)16.9%;縣的零售額47.05億元，增長(zhǎng)15.0%;縣以下零售額67.41億元，增長(zhǎng)15.7%。全市人民生活繼續(xù)改善，2004年人均消費(fèi)支出達(dá)到5888元，其中食品支出占44.5%,衣著支出占5.9%,居住支出占15.9%,文教娛樂(lè)用品及服務(wù)支出占11%。3.1.5XX市近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況湖濱大道是貫穿XX市南北的中軸路，道路硬件設(shè)施良好，人流車(chē)流較大，屬于XX市的形象道路，因此道路兩側(cè)多市政配套設(shè)施，如：各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)、公園、醫(yī)院等，許多上檔次的酒店飯店也落戶(hù)于此，如：XX大酒店。湖濱大道總餐飲商業(yè)面積約22850平方米，在該道路商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，約為52.5%。湖濱大道商業(yè)業(yè)態(tài)分布解放路位于XX市西側(cè)，是貫穿市區(qū)南北的一條主干道路。該道路位于老城區(qū)，硬件條件一般，但是由于年代久遠(yuǎn)，許多工廠(chǎng)、商店、學(xué)校以及政府機(jī)構(gòu)都落戶(hù)于此。道路兩側(cè)門(mén)市房較多，大多是經(jīng)營(yíng)五金建材、服裝服飾的小門(mén)臉，規(guī)模較大的商業(yè)數(shù)量十分有限。其中服裝服飾總商業(yè)面積約18400平方米，在該道路商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，約為30.6%,餐飲約10700平方米，約為17.8%,金融7100平方米，約為11.8%。□休閑■餐飲口汽配修理口娛樂(lè)東風(fēng)路是貫穿XX市區(qū)東西的主干道，交通硬件設(shè)施良好，車(chē)流人流承載能力強(qiáng)，道路兩郵政局、XX市氣象局、希森大酒店等，可以說(shuō)東風(fēng)路將在XX今后快速發(fā)展過(guò)程中起著43%,餐飲所占比例其次，約占13%。■餐飲口汽配修理口娛樂(lè)東方紅路位于XX市中部，是貫穿XX市區(qū)東西向的中軸路，德成區(qū)政府、XX市政府市政協(xié)、市國(guó)土資源局、市人民醫(yī)院、招商局等許多政府部門(mén)和市政配道路上；此外，東方紅路還是連接X(jué)X市區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的一條重要交通道路，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展，此道路的交通運(yùn)輸作用將會(huì)越來(lái)越大。服裝服飾總建筑面積48200平方米，在該街道商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，約為62.6%,其次為娛樂(lè)，總建筑面積約10000平方米，所占比例為13%。□休閑XX天衢購(gòu)物中心位于XX市天衢路與德興路路口交界處，營(yíng)業(yè)面積24000平方米，員工1800余人，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括超級(jí)市場(chǎng)和百貨商場(chǎng)，它隸屬于山東德百集團(tuán)，是XX市一個(gè)大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。天衢購(gòu)物中心是德百集團(tuán)下屬的綜合大型賣(mài)場(chǎng)，總投資額近億元，裝修豪華氣派，消費(fèi)環(huán)策劃，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)管理模式，將以低成本、低毛利、高銷(xiāo)量的經(jīng)營(yíng)手段，迅速成為XX一層二層超市、飾品三層山東德百集團(tuán)華聯(lián)商廈位于市中心繁華地段，西臨XX汽車(chē)總站，東臨人民公園。經(jīng)營(yíng)范圍包括：一樓大型超市，家用電器；二樓鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運(yùn)動(dòng)套裝；三樓新潮男女服裝；四樓鞋城羽絨服裝；五樓五金勞保用品，自行車(chē)，文化體育用品。華聯(lián)號(hào)。一層二層三層四層五層五金勞保用品，自行車(chē)，文化體育用品XX百貨大樓是山東德百集團(tuán)核心企業(yè)之一，位于市區(qū)最繁華的商業(yè)中心，北鄰風(fēng)景秀麗的XX中心廣場(chǎng)，是目前魯西北、冀東南規(guī)模最大、檔次最高、服務(wù)最優(yōu)、設(shè)施最先進(jìn)的百貨商場(chǎng)。百貨大樓1983年建店，多年的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)打造出金子般的企業(yè)品牌，被譽(yù)為魯西北商界的一顆璀璨的明珠。商場(chǎng)外觀(guān)造型新穎、規(guī)模宏大、內(nèi)部設(shè)施先進(jìn)、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美，是一座購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的綜合性大型購(gòu)物中心地下家電、自行車(chē)、廚具一層二層三層休閑裝、羊絨制品四層五層X(jué)Xshoppingmall為大型單體shoppingmall,商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)分布均衡，統(tǒng)一管理，可以吸引XX市周邊范圍的消費(fèi)人群購(gòu)物，消費(fèi)者在目的消費(fèi)的同時(shí)產(chǎn)生隨機(jī)性消費(fèi)。建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)由資深專(zhuān)業(yè)人員策劃設(shè)計(jì)，更符合人們購(gòu)物的心理和生理需求，方便人們購(gòu)3.2.2酒店市場(chǎng)分析規(guī)模(平米)美麗華大酒店貴都大酒店喜來(lái)登大酒店從上表可以看出，目前市區(qū)內(nèi)上檔次的酒店、賓館總量不到200000平米。市區(qū)內(nèi)的酒店、賓館主要分布在湖濱路、解放路、東風(fēng)路等市區(qū)交通干道上，因?yàn)檫@些交通干道每日經(jīng)過(guò)車(chē)流量大，酒店賓館的標(biāo)志非常容易被過(guò)往車(chē)輛看到，從而吸引客戶(hù)入駐；目前河?xùn)|地區(qū)上檔次的酒店賓館幾乎沒(méi)有。標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格(元/間)三星美麗華大酒店四星貴都大酒店四星喜來(lái)登大酒店四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)市區(qū)內(nèi)的酒店基本上以三、四星級(jí)酒店為主，美麗華大酒店是XX市內(nèi)檔次最高的酒店，為四星級(jí)；貴都大酒店對(duì)外宣稱(chēng)是四星級(jí)酒店，從其硬件設(shè)施及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看也名副其實(shí)；四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格基本在400元左右/間/天；其他檔次的酒店根據(jù)自身的硬件條件以及軟件服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)間的價(jià)格也有所不同，如上表所示。隨著全國(guó)會(huì)展行業(yè)的發(fā)展，XX商務(wù)人員的增加，必然加大對(duì)XX酒店物業(yè)的需求。XX政府大力建設(shè)河?xùn)|新區(qū)，未來(lái)新區(qū)必然會(huì)成為XX城市的分中心，目前XX河?xùn)|新區(qū)沒(méi)有大型、高檔的酒店設(shè)施，XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目位于規(guī)劃建設(shè)的會(huì)展中心南部，按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工，委托國(guó)際知名酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，建成后將成為XX,乃至山東的地標(biāo)性建筑。項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)吸收XX高端商務(wù)人士入住：委托國(guó)際知名酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，硬件設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，提升物業(yè)附加值；舉辦各種大型商務(wù)活動(dòng)，提升酒店威望；產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合高端商務(wù)人士對(duì)高檔酒店的需求；XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目為集大型商業(yè)、辦公、高檔住宅為一體的建筑綜合體，各用途物業(yè)為互補(bǔ)性物業(yè)，商業(yè)、辦公、高檔住宅的建設(shè)必然會(huì)加大對(duì)酒店物業(yè)的需求。3.2.3辦公市場(chǎng)分析XX市區(qū)內(nèi)在用的辦公樓中高檔物業(yè)稀少，一般為單位自建的辦公樓，檔次、設(shè)備設(shè)施、外觀(guān)、聲望方面都較差，隨著XX城市的建設(shè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，XX的寫(xiě)字樓市場(chǎng)必然會(huì)迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展期。目前不少開(kāi)發(fā)商已認(rèn)識(shí)到發(fā)展契機(jī)，河?xùn)|地項(xiàng)目體量(平米)東城國(guó)際大廈一天衢東路凱楊商貿(mào)樓商貿(mào)大廈國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)白天鵝大廈湖濱南路(德百對(duì)面)酒店聘請(qǐng)國(guó)際知名企業(yè)酒店管理公司管理，有一定品牌，住宅類(lèi)物業(yè)以多層為主，小高層為輔，戶(hù)型偏大，主力戶(hù)型都在100平方米以上；本部門(mén)僅對(duì)市內(nèi)目前新推出的項(xiàng)目進(jìn)行分析，而其他項(xiàng)目多為公司職工宿舍和集資建房，與本項(xiàng)(平方米)1金谷園現(xiàn)房2天寶家園天衢中路現(xiàn)房3紫薇園天衢東路岔河小區(qū)現(xiàn)房4嘉誠(chéng)尚東天衢路以南，三八路以北，杏園路以西5東建XX花園天衢東路河?xùn)|新城6金地家園天衢東路7中茂家園河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)8高地世紀(jì)城東方紅路與杏園路交界處9長(zhǎng)河景苑小區(qū)天衢東路河?xùn)|新城東風(fēng)路南現(xiàn)房眾望家園北新城市花園河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)房嘉誠(chéng)名居天衢路吉祥苑小區(qū)金都花園陽(yáng)光花園國(guó)際城東風(fēng)路與德興路交界處以上表格為XX市區(qū)住宅類(lèi)物業(yè)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表，表格顯示：口在施樓盤(pán)口現(xiàn)房樓盤(pán)全市現(xiàn)有住宅商品房供應(yīng)面積約為2949000平方米，其中還在施工樓盤(pán)建筑面積總體量為1795000平方米，現(xiàn)房樓盤(pán)總體量為1154000平米，正在施工樓盤(pán)建筑體量占總體量的60.8%,現(xiàn)房的樓盤(pán)體量占總體量的39.2%;市區(qū)內(nèi)共有新樓盤(pán)16個(gè)，而其他項(xiàng)目多為公司職工宿舍和集資建房。XX市新增住宅物業(yè)呈如下分布：住宅分布圖住宅類(lèi)物業(yè)價(jià)格水平以及檔次如下表：1金谷園中普通住宅2天寶家園中低普通住宅3紫薇園中普通住宅4嘉誠(chéng)尚東中普通住宅5東建XX花園中普通住宅6金地家園高公寓7中茂家園中普通住宅8高地世紀(jì)城中高普通住宅9長(zhǎng)河景苑小區(qū)普通住宅中低普通住宅眾望家園中普通住宅新城市花園中普通住宅嘉誠(chéng)名居普通住宅吉祥苑小區(qū)中低普通住宅金都花園高高檔住宅陽(yáng)光花園國(guó)際城中高普通住宅第四章項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案4.1項(xiàng)目板塊定位4.2市場(chǎng)定位采用ShoppingMall的商業(yè)地產(chǎn)模式建設(shè)。建設(shè)內(nèi)容包括超市、百貨、電影院、娛樂(lè)設(shè)施、餐飲、5星級(jí)酒店、5A級(jí)寫(xiě)字樓、高級(jí)服務(wù)式公寓、停車(chē)場(chǎng)、店鋪、旅游景區(qū)等配套基礎(chǔ)ShoppingMall為20到40之間成熟、穩(wěn)重；追求時(shí)尚、個(gè)性人士及高收入人群，以及公務(wù)和商務(wù)消費(fèi)。對(duì)于大型商業(yè)購(gòu)物環(huán)境，既要有一定住宅：均價(jià)7500元/平米(5萬(wàn)平方米)寫(xiě)字樓：均價(jià)8000元/平米(5萬(wàn)平方米)商業(yè)：均價(jià)15000元/平米(15萬(wàn)平方米)酒店：持有(5萬(wàn)平方米)本項(xiàng)目總建筑面積約30萬(wàn)平方米，4年內(nèi)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完畢，預(yù)計(jì)為企業(yè)帶來(lái)10億元左右的銷(xiāo)售收入。通過(guò)運(yùn)作本項(xiàng)目，企業(yè)2008年至少達(dá)到以下兩個(gè)指標(biāo)：(2)、爭(zhēng)取塑造XX市的第一個(gè)全省性房地產(chǎn)品牌，大幅度提升企4.3項(xiàng)目宣傳推廣方案分為8個(gè)階段：1、預(yù)熱期；2、開(kāi)盤(pán)期；3、第1階段：預(yù)熱期分為兩個(gè)時(shí)間段，前一個(gè)時(shí)間段為接受客戶(hù)登記，積累客戶(hù)資源，進(jìn)行項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。重點(diǎn)在于形象推廣及節(jié)點(diǎn)式活動(dòng)推廣完善的辦公環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項(xiàng)目的以軟廣告為主、硬廣告為輔。可安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政界名人蒞臨剪彩，第2階段：經(jīng)過(guò)了預(yù)熱期，累計(jì)了一定量的客戶(hù)，已經(jīng)初步樹(shù)立起項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，同時(shí)前期準(zhǔn)備工作基本就緒，此階段應(yīng)趁熱打鐵，進(jìn)一步加大推集中優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行第一輪掃蕩。推廣重點(diǎn)為第一期，主推推廣，以此進(jìn)入基礎(chǔ)商戶(hù)的招商工作，同時(shí)開(kāi)始逐步進(jìn)入整個(gè)招商第3階段：此階段為銷(xiāo)售旺季、應(yīng)承接開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)態(tài)勢(shì)繼續(xù)升溫市場(chǎng)以消化主力戶(hù)型、在本階段應(yīng)全面加強(qiáng)主力商戶(hù)與基礎(chǔ)商戶(hù)進(jìn)駐的宣傳，營(yíng)造熱烈火爆的招商氛圍。進(jìn)一步擴(kuò)大本專(zhuān)案商業(yè)的知名度，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)媒體的宣傳，提高本案的口碑，通度產(chǎn)品個(gè)性的宣傳，提升流動(dòng)目標(biāo)商戶(hù)的心理價(jià)位，同時(shí)大力宣傳本專(zhuān)案的商業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)空間，促成目標(biāo)商成交。推廣重點(diǎn)為第一期，同時(shí)townhouse住宅開(kāi)始預(yù)熱并進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。賣(mài)點(diǎn)為自然環(huán)境、物業(yè)管理、地段、交通、配套。宣傳形式：報(bào)廣(維持力度)、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)。第4階段：此階段進(jìn)入傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，同時(shí)經(jīng)過(guò)前三個(gè)階段的強(qiáng)勢(shì)推廣，已經(jīng)打下了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。推廣節(jié)奏應(yīng)適當(dāng)減緩，推廣力度相應(yīng)減少，并對(duì)前段營(yíng)銷(xiāo)推廣工作進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)，并適當(dāng)做出調(diào)整，為第二次強(qiáng)銷(xiāo)期同時(shí)也是為townhouse住宅正式入市蓄勢(shì)。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)。第5階段：此時(shí)一期項(xiàng)目基本已成為現(xiàn)房，外立面施工完畢，商戶(hù)及企業(yè)入駐在即，且已進(jìn)入第二次銷(xiāo)售旺季，對(duì)觀(guān)望的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)已成熟；但本期仍需要一定力度的報(bào)廣推廣推波助瀾，催化市場(chǎng)。同時(shí)此階段為townhouse住宅的開(kāi)盤(pán)期、需要營(yíng)造新的市場(chǎng)熱點(diǎn)，可借助這個(gè)機(jī)會(huì)推陳出新，作第二次的強(qiáng)勢(shì)推廣，力爭(zhēng)達(dá)到第二次銷(xiāo)售高峰，完成既定目標(biāo)。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外廣告(參考：利用已購(gòu)客戶(hù)介紹客戶(hù)，使之成為活動(dòng)廣告。并事先告之，若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”做為鼓勵(lì))。第6階段：此時(shí)項(xiàng)目一期商戶(hù)及企業(yè)已經(jīng)入駐，二期基本完工，部分配套園林已出效果，項(xiàng)目整體效果凸顯。以鞏固市場(chǎng)和擴(kuò)大市場(chǎng)占有率為原則，充分利用已購(gòu)客戶(hù)口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進(jìn)一步挖掘潛在市場(chǎng)，累積更多的客戶(hù)資源。因已有商戶(hù)及企業(yè)入駐，應(yīng)以活動(dòng)推廣為宜、通過(guò)大眾傳播強(qiáng)化市場(chǎng)。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)。第7階段：此階段完全成為現(xiàn)樓、全部入住，剩余樓盤(pán)面積有限；同時(shí)項(xiàng)目成功熱銷(xiāo)樓盤(pán)的市場(chǎng)形象已無(wú)可質(zhì)疑、且已度過(guò)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，可適當(dāng)降低營(yíng)銷(xiāo)推廣力度，依托前期推廣余勢(shì)鞏固戰(zhàn)果，消化存量樓盤(pán)。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)。第8階段：此階段為銷(xiāo)售最后的沖刺，廣告微乎其微，配合具體的促銷(xiāo)活動(dòng)，在嚴(yán)格執(zhí)行掃尾期價(jià)格體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)該階段既定的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，完成最后的銷(xiāo)售。在盡量保障項(xiàng)目投資回報(bào)的前提下，以較低價(jià)格拍賣(mài)尾盤(pán)滯銷(xiāo)單位，迅速回籠資金，并可為山東XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司后續(xù)開(kāi)發(fā)的其他項(xiàng)目蓄勢(shì)。4.3營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算根據(jù)本項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況和對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格定位，可以得出本項(xiàng)目的銷(xiāo)售金額為352500萬(wàn)。按商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣慣例，我們建議本項(xiàng)目推廣總額度按整體銷(xiāo)售金額的3%,即10575以下為按照總額10575萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)推廣預(yù)算初估的媒體預(yù)算的分配情況，并在營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行建議確定后，另做調(diào)整。□營(yíng)銷(xiāo)資料□現(xiàn)場(chǎng)包裝口戶(hù)外口活動(dòng)■報(bào)紙口雜志□網(wǎng)絡(luò)口電臺(tái)■電視□展會(huì)明細(xì)金額(萬(wàn)元)比例營(yíng)銷(xiāo)資料現(xiàn)場(chǎng)包裝戶(hù)外活動(dòng)雜志網(wǎng)絡(luò)電臺(tái)電視1)本項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式商鋪、酒店、寫(xiě)字樓的形式對(duì)外發(fā)售。2)提供20年包租，20年以后可以自己經(jīng)營(yíng)或者由經(jīng)營(yíng)管理公司繼續(xù)包租。3)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商的“三統(tǒng)一”政策。4)對(duì)外發(fā)售投資置業(yè)卡，購(gòu)買(mǎi)者可以用卡和卡上的現(xiàn)金優(yōu)先、優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)商鋪和沖抵購(gòu)房款。5)每年平均回報(bào)率10%。6)項(xiàng)目提供購(gòu)買(mǎi)5年后無(wú)條件隨時(shí)按照原購(gòu)買(mǎi)價(jià)回購(gòu)物業(yè)。7)由銀行提供返租履約擔(dān)保服務(wù)。8)返租方式按照月返和年返的方式。9)項(xiàng)目可以把頭三年的租金一次性返還給客戶(hù)，用于沖抵首付款和房款。1)經(jīng)營(yíng)管理單位：(待定)2)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨、超市工程建設(shè)期4年，具體開(kāi)發(fā)進(jìn)度如下：項(xiàng)目主體開(kāi)發(fā)建設(shè)分三期，一期開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和5A級(jí)寫(xiě)字樓及整個(gè)XXShoppingMall基礎(chǔ)第一年：完成土地的出讓、征用拆遷、前期規(guī)劃、地質(zhì)勘測(cè)、設(shè)計(jì)施建設(shè)、土地平整、一期商業(yè)、辦公開(kāi)工建設(shè)，分時(shí)施工。完成整個(gè)XXShoppingMall基礎(chǔ)處理，商業(yè)部分工程量完成20%,辦公部分的工程量完成40%。第二年：進(jìn)行一期商業(yè)、辦公施工。商業(yè)部分工作量完成40%,辦公部分內(nèi)外裝修和設(shè)備安裝，竣工。二期townhouse住宅開(kāi)工，主體結(jié)構(gòu)完工。進(jìn)行部分綠化、基礎(chǔ)設(shè)施和附屬第三年：商業(yè)部分全部完工。二期townhouse設(shè)備安裝、內(nèi)外裝修完成。三期酒店開(kāi)工建設(shè)，工程量完成70%。第四年：三期酒店主體結(jié)構(gòu)完成，設(shè)備安裝、內(nèi)外裝修完成；進(jìn)行本項(xiàng)目總投資估算根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)、相關(guān)文件6.2估算范圍本估算包括項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、取得土地使6.3估算說(shuō)明土地費(fèi)用包括向政府交納的地價(jià)款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。項(xiàng)目用地位于XX新城區(qū)，目前該地塊現(xiàn)狀為部分住戶(hù)，對(duì)于住戶(hù)拆遷需支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，征用農(nóng)田需辦理相關(guān)法律手續(xù)，用。根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的調(diào)查了解和項(xiàng)目區(qū)位用地的具體情況向政府交納的地價(jià)款約20萬(wàn)/畝，需拆遷居民320戶(hù)，根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，拆遷一戶(hù)需補(bǔ)償金約16萬(wàn)元，征地補(bǔ)償費(fèi)為26000元/畝，青苗補(bǔ)償費(fèi)1600元/畝，耕地占用平衡2000元/畝，管理費(fèi)600元/畝，測(cè)繪費(fèi)200元/畝，初步確定土地費(fèi)用為12007.45萬(wàn)元。前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出，設(shè)計(jì)勘查費(fèi)用取建安費(fèi)用的2%,可行性研究費(fèi)用取工程總投資的2%,前期其它費(fèi)用取建安費(fèi)用的1%,前期工程費(fèi)用取5183.96萬(wàn)元。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種管線(xiàn)和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、小區(qū)、道路、路燈、環(huán)建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、用等。結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)價(jià)格安裝裝飾部分1500元/平方米；辦公部分結(jié)構(gòu)部分1500元/平方米，安裝裝飾部分1500元/平方米；townhouse結(jié)構(gòu)部分1000元/平方米，安裝裝飾部分1000元/平方米；酒店部分結(jié)構(gòu)部分1500元/平方米，安裝裝飾部分4000元/平方米。建筑安裝工程費(fèi)總價(jià)97500公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施 (又稱(chēng)公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園停車(chē)場(chǎng)等。初步測(cè)算按照總建筑面積的5%配備公共配套設(shè)施，平均造價(jià)按照500元/平方米，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)750萬(wàn)元。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤(pán)虧他管理費(fèi)用。管理費(fèi)用按建設(shè)投入的10%計(jì)取，取13013.96萬(wàn)元。金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。本項(xiàng)目貸款20000萬(wàn)元人民幣，募集資金25000萬(wàn)元，資金成本取9%,財(cái)務(wù)費(fèi)用為11250萬(wàn)元。銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。銷(xiāo)售費(fèi)用取總銷(xiāo)售收入的3%,即10575.00萬(wàn)元。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)建設(shè)費(fèi)、電話(huà)初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣募?xiàng)目開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及配套補(bǔ)助費(fèi)、城市工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用，該項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算合計(jì)為9398.56萬(wàn)元。6.3.10其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。本次測(cè)算取建安工程費(fèi)的2%,為1950萬(wàn)元。6.3.11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，取上述各項(xiàng)費(fèi)用的7%,為7906.38萬(wàn)元。6.3.12稅費(fèi)6.4投資估算結(jié)果本可行性研究對(duì)投資進(jìn)行了估算，經(jīng)估算本項(xiàng)目建設(shè)總投資為184233.54萬(wàn)元。其中：土地費(fèi)用12007.45萬(wàn)元前期工程費(fèi)用5183.96萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用14698.23萬(wàn)元建筑安裝工程費(fèi)97500.00萬(wàn)元公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)750萬(wàn)元管理費(fèi)費(fèi)用13013.96萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用11250.00萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用10575.00萬(wàn)元開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)9398.56萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用7906.38萬(wàn)元本項(xiàng)目總投資184233.54萬(wàn)元，詳見(jiàn)資金使用計(jì)劃與籌措表。第七章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析7.1估算依據(jù)依據(jù)國(guó)家相關(guān)部門(mén)法律法規(guī)和山東省XX市建設(shè)工程有關(guān)法律、法規(guī)、條例、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定文件，參照項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)方的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷(xiāo)售計(jì)劃等進(jìn)行估算。7.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取7.2.1項(xiàng)目計(jì)算期的確定為便于分析、研究，按照國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于項(xiàng)目評(píng)估和建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的有關(guān)評(píng)估方法和評(píng)估規(guī)范，財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算均以一年為計(jì)算單位，資金支出、經(jīng)營(yíng)收入以及財(cái)務(wù)利息的現(xiàn)金流均采用期末慣例法計(jì)算。建設(shè)資金現(xiàn)金流組織，是按建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。項(xiàng)目建設(shè)計(jì)算期為4年，共分4個(gè)計(jì)算期。項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入以項(xiàng)目取得預(yù)售許可證開(kāi)始進(jìn)行銷(xiāo)售，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度和銷(xiāo)售計(jì)劃及市場(chǎng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，分5年進(jìn)行銷(xiāo)售，建成后以酒店經(jīng)營(yíng)為目的的酒店物業(yè)按照第五年進(jìn)行正常銷(xiāo)售為前提進(jìn)行估算。7.2.2流轉(zhuǎn)稅、費(fèi)的確定根據(jù)國(guó)家和XX市政府有關(guān)法規(guī)，按銷(xiāo)售收入的5.5%計(jì)算。營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的5%計(jì)提；城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)提；教育附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)提。7.2.3所得稅的確定所得稅按利潤(rùn)的33%計(jì)提。7.2.4折現(xiàn)率的確定折現(xiàn)率的確定方法是采用機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，本次估算年折現(xiàn)率取12%。7.2.5年貸款利率的確定目前中央銀行公布的1-3年期貸款利率為5.76%,3-5年期貸款利率為5.85%,本項(xiàng)目考慮股東融資，考慮項(xiàng)目的具體情況，本次估算年貸款利率取9%。字樓、townhouse別墅。項(xiàng)目定位于XX及其周邊地區(qū)高shoppingmall、甲級(jí)寫(xiě)字樓、t單體shoppingmall建筑面積15萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)15000元/平方米；五星級(jí)豪華酒店建筑面積5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)10000元/平方米；甲級(jí)寫(xiě)字樓建筑面積5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)8500元/平方米；townhouse別墅建筑面積5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米；銷(xiāo)售總價(jià)為352500萬(wàn)元。注：五星級(jí)豪華酒店建成后將委托國(guó)際知名酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，本次7.4銷(xiāo)售成本估算房地產(chǎn)銷(xiāo)售一般包括三個(gè)階段：為使?jié)撛诘淖鈶?hù)或購(gòu)買(mǎi)者了解物通階段；就有關(guān)價(jià)格或租金及合同條件而進(jìn)行的談判階段；雙方協(xié)商一致一般取銷(xiāo)售收入的1%-3%。項(xiàng)目為以商業(yè)為主的大型綜合物業(yè)，定位于高端市場(chǎng)，銷(xiāo)售費(fèi)用較高，取銷(xiāo)售收入的3%,即10575萬(wàn)元。7.5經(jīng)濟(jì)效益分析根據(jù)上述篇章的價(jià)格定位和銷(xiāo)售方案，計(jì)算出項(xiàng)目總收入為352500.00財(cái)務(wù)費(fèi)用11250萬(wàn)元，其他費(fèi)用7906.38萬(wàn)元。合計(jì)總成本184233.54萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅后利潤(rùn)總額為95280.19萬(wàn)元；所得稅按33%計(jì)征，未考慮優(yōu)惠政策，所得稅后利潤(rùn)為63837.73萬(wàn)元。各年利潤(rùn)及分配情況詳見(jiàn)“損益表”自有資金靜態(tài)投資回收期(Pt):根據(jù)前述已給的條件和計(jì)算的結(jié)果，進(jìn)行全部投資現(xiàn)金流量表計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期(Pt):2年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPVIc=12%):124動(dòng)態(tài)投資回收期(Pt):2.65年該項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為52.42%,高于設(shè)定的目標(biāo)基準(zhǔn)值12%,有豐厚的投資回報(bào)。詳見(jiàn)“現(xiàn)金流量表(全部投資)”和“現(xiàn)金流量表(自有資金)”7.6盈虧平衡分析項(xiàng)目總投資估算184233.54萬(wàn)元，項(xiàng)目規(guī)模30萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售稅費(fèi)為6.05%(營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%、交易管理費(fèi)0.5%、交易印花稅0.05%),當(dāng)銷(xiāo)售均價(jià)為179643.55/30(1-6.05%)=6373.73元/平方米時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)為零，當(dāng)銷(xiāo)售均價(jià)高于6373.73元/平方米時(shí)，建設(shè)方可實(shí)現(xiàn)利7.6.2盈虧臨界銷(xiāo)量固定成本盈虧臨界銷(xiāo)量=房屋平均售價(jià)—單位變動(dòng)成本—單位銷(xiāo)售稅金及附加平均售價(jià)=總銷(xiāo)售收入/總可售面積=352500.00萬(wàn)元/30萬(wàn)平方米=11750元/平方米固定成本=開(kāi)發(fā)總成本一前期工程費(fèi)—銷(xiāo)售費(fèi)用=168474.58萬(wàn)元變動(dòng)成本=開(kāi)發(fā)總成本一固定成本=15758.96萬(wàn)元單位變動(dòng)成本=變動(dòng)成本/總建筑面積=525.29元/平方米單位銷(xiāo)售稅金及附加=銷(xiāo)售稅金及附加/總建筑面積=711元/平方米盈虧臨界銷(xiāo)量=168474.58/(11750-525.29-711)=16.02萬(wàn)平方米由此可以看出，當(dāng)物業(yè)的平均銷(xiāo)售面積超過(guò)16.02萬(wàn)平米時(shí)，即銷(xiāo)售率達(dá)到5