核準通過，歸檔資料。核準通過，歸檔資料。未經允許，請勿外傳!第一章申報單位及項目概況1.1.1申報單位概況安國康房地產開發有限公司、江蘇中甌置業有限公司等企業溫州籍股東聯合注資成立的投資有限公司，于2008年3月12日在XX市工商行政管理局登記注冊，注冊資本為1000萬元人民幣，主營房地產開發、銷售、租賃，兼營物業管理，公司辦公地點位于XX市工商銀行二樓，企業運行機制是全體股東推舉的董事會負責制，公司設立董事長室、總經理室、副總經理室、行政綜合辦公室、財務部、工程部、營銷部、招商部，有中級職稱的經濟管理人員四名，中級職稱的財會人員二名，高級職稱的工程師一名，中級職稱的工程師管理人員六名，助理級統計人員一名，目前有員工20多人。XX市民豐置業有限公司的注資股東在江蘇等地已成功建成并投入運營多個建材、家居、五金類市場，具有多年的豐富經驗和雄厚的資金實力，公司成立以來積極參與XX的城市建設，把改善XX城鎮居民居住條件、提升城市品位，繁榮地方經濟作為該公司的一項重要工作來抓，公司成立以來，銳意改革，勇于創新，積極引進現代化管理制度，培養和塑造全方面人才。建立健全了一整套科學、合理、高效的管理制度，形成了項目開發、產品研發、工程管理、營銷策劃等一系列科學運營體系。公司本著“追求社會進步，以質優價廉的產品滿足社會對房屋的需求”的經營理念，為客戶提供最滿意的產品和服務，吸收和培養最優秀的員工，獲得同行的尊重和敬佩，為推動社會進步做出自己的努力。1.1.3法人代表1.2報告編制1.2.1編制單位名稱及資格等級項目申請報告編制單位：資格等級：甲級發證機關：中華人民共和國國家發展和改革委員會1.2.2編制依據1、《國務院關于投資體制改革的決定》(國發[2004]20號);商務部《全國商品市場體系建設綱要》(商建發[2004]267號);5、《XX市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》;9、XX市民豐置業有限公司關于編制《“XX建材城及物流配送專本報告重點對項目的外部性、公共性等事項進行闡述，從維護經濟安全、合理開發利用資源、保護生態環境、優化重大布局、保障公眾利益、防止出現壟斷等角度，應根據政府公共管理的要求，對擬建項目從規劃布局、資源利用、征地移民、生態環境、經濟和社會影響等方面進行綜合論證，為有關部門對企業投資項目進行核準提供依據。對項目的市場前景、經濟效益、資金來源、產品技術方案等內容，在本報告中不1.3項目概況1.3.2項目建設背景改革開放以來，我國商品市場建設取得了顯著成就。多元化市場競爭格局已經形成，多樣化的市場流通形式和新型業態不斷出現，流通現代化水平顯著提高，市場的法律制度逐步完善，初步形成了有形市場與無形市場、批發市場與零售市場、現貨市場與期貨市場、城市市場與農村市場共同發展的商品市場體系。在過去的十幾年間，商品市場實現的社會消費品零售總額和生產資料銷售額年均增長分別為14.1%和11%,遠高于同期GDP的增速；近十年來商品市場及相關流通部門為社會創造了大量的勞動就業機會，從業人員在全社會就業人員總數中的比重達到6%,平均每年為社會提供177.5萬個新的就業機會，對全社會新增就業的貢獻為23.6%。由此可見，商品市場的發展已經支撐和帶動我國然而，我國商品市場體系的發展還不盡完善，在市場規模、組織發育、交易方式、市場秩序以及相關基礎設施方面還存在許多問題。主要表現在：傳統的商品流通組織與經營形式仍然占據主導地位，市場主體規模普遍偏小，組織化程度較低；城鄉市場之間、區域市場之間、不同市場形式之間還存在較大的發展差距；商品市場信息化程度和現代流通技術的應用水平很低，現代化流通設施建設嚴重滯后等方面。因此，發到了長足的發展，城市建設正處于高峰期，2007年，全市固定資產投資達71.3億元，對建筑材料的需求越來越大，僅市內從事建材經營的就達300余家，分布較零散，由于沒有一個集中有序的建材市場，不僅以街代市的方式給城市帶來頭嚴重的交通阻塞市場功能單一，停車、食宿、倉儲、衛生等設施極不完善，使得環境質量日益惡化，市場也失去了它應有吸引力；另一方面，由于自身歷史淵源、民俗習慣、地理優勢等原因，使得市場交易逐年增加，并成為當地國民經濟的支柱產業。為進一步提升城市品位、改善城市形象，XX市把加快家居建材市場建設作為加強城市管理、完善城市功能的重要舉措，采取積極措施，加快家居建材等專業市場建設，推進劃行歸市管理，進一步加速經濟要素積聚、促進區域經濟發展。為推進XX市專業市場建設的發展，XX市民豐置業有限公司決定在新孟路和東環路交匯處，投資2億元建設占地127.43畝，總建筑面積10萬平方米的XX建材商城及物流配送專業市場建設項目。項目將本著“建立高標準、高起點、高品位、具有一定輻射性、凝聚力、集建材批發”為一體的大型專業市場總的指導思想，規劃建設有標志性建筑物以體現其獨特的建筑風格。該市場通過建設集陶瓷衛浴潔具、燈具、廚房用具、油漆涂料、鋁材、玻璃、石材、木料板材、家居裝飾布藝、五金、汽摩配、農機等產品展示、物流、配送、營銷、購物、商務辦公為一體的現代化建材專業市場，切實增強產業集約化，不僅便于管理，有利于聚集人氣，興旺商氣，吸納外來投資，提高XX的知名度，更有助于推動XX市經濟的發展。1.3.3項目建設地點該項目位于XX市新孟路和東環路交匯處，是XX市城區規劃的重要商業用地。1.3.4建設規模與目標XX建材商城及物流配送專業市場建設項目占地面積127.43畝，總建筑面積10萬平方米，包括6棟8層臨街樓和20棟3層建材展廳、倉現代化科學理念定位，將貿易區劃分陶瓷衛浴潔具、燈具、廚房用具、油漆涂料、鋁材、玻璃、石材、木料板材、家居裝飾布藝、五金、汽摩豫西北乃至周邊地區規模較大、門類齊全、檔次最高、輻射面1.3.5項目建設期限1.3.6項目投入總資金及效益情況萬元，流動資金4645.99萬元，建設期貸款利息175萬元。項目資金來源為企業自有資金10955.64萬元，申請中央資金5000萬元，銀行貸款5000萬元以及貸款寬限期內建設期利息175萬元。本項目完成后，預計年實現營業收入6億元，扣除成本，減去營業稅金及附加3300萬元后，預計利潤總額為5199.44萬元。 序號一1總投資萬元2固定資產投資萬元3萬元4營業收入(經營期平均)萬元5營業稅金及附加(經營期平均)萬元6總成本費用(經營期平均)萬元7利潤總額(經營期平均)萬元8所得稅(經營期平均)萬元9稅后利潤(經營期平均)萬元二1%2%3財務內部收益率(所得稅前)%4財務凈現值(所得稅前)萬元5投資回收期(所得稅前)年6資本金收益率%7資產負債率(經營期第1期)%8利息備付率(償還期內平均)9償債備付率(償還期內平均)總投資收益率%%為中心，向四周覆蓋，創建豫西北乃至周邊地區規模較大、門類齊全、檔次最高、輻射面較廣、交易管理手段先進、集產品展示、物流、配送、營銷、購物、商務辦公為一體的現代化建材專業市場。項目投入運營后，預計年營業額達6億元，創利稅3300多萬元，產業鏈可解決一萬多人就業，項目建成后對當地經濟發展的拉動促進作用，將會非常明顯，逐步形成的人流、物流、信息流、資金流，將產生更大的市場集聚效應，從而帶動當地農業、工業、建筑業的發展，對當地“三產”發展的促進推動作用更為廣泛，運輸業、餐飲業、住宿、娛樂、醫療衛生、教育、文化、金融等行業，都可以得到更快更好的發展，同時還有利于城區“創衛”、“創文明”,改善城城區形象。完全符合黨的十七大提出的建設和諧社會、小康社會的要求。也完全符合XX市提出的建設“生態城市、魅力城市”的要求。本項目申請報告通過對項目建設的理由、選址、建設內容與規模、建設工程設計、社會效益等方面的分析和多方論證，認為本項目的建設，將改善城市專業市場設施，提升城市品位，項目建設內容與規模符合實際需要，資金使用合理，建設方案具備可行性。第二章項目建設背景及項目建設的必要性和意義商品市場是現代市場體系的重要組成部分，是國民經濟中商品與服務交換的基本場所和主要形式。大力發展商品市場有利于引導消費、擴加快流通速度，提高國民經濟運行的質量和效率；有利于增加就業，改1978年-1992年的流通市場化改革為培育和發展商品市場奠定了重要的物質基礎、制度基礎和觀念基礎。1993年，中共十四屆三中全會通過的《關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中，明確提出了培育和發展市場體系的任務是：“必須培育和發展市場體系。當前要反對不正當競爭，創造平等競爭的環境，形成統一、開放、競爭、有序的大市場。”進入新世紀，2002年，中共十六大報告指出，要健全現代市場體系。中共十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中，再一次強調完善社會主義市場經濟體制的主要任務之一是建設統一開放競爭有序的現代市場體系。建立現代市場體系有助于進一步完善以公有制為主體、多種經濟成分共同發展的基本經濟制度，有助于形成城鄉經濟、區域經濟協調發展的良性機有助于完善宏觀調控體系，有助于市場機制的充分發揮。2007年，中共發展各類生產要素市場，完善反映市場供求關系、資源稀缺程度、環境損害成本的生產要素和資源價格形成機制，規范發展行業協會和市場中介組織，健全社會信用體系”。改革開放以來，我國商品市場建設取得了顯著成就。多元化市場競爭格局已經形成，多樣化的市場流通形式和新型業態不斷出現，流通現代化水平顯著提高，市場的法律制度逐步完善，初步形成了有形市場與無形市場、批發市場與零售市場、現貨市場銷售額年均增長分別為14.1%和11%,遠高于同期GDP的增速；近十年來商品市場及相關流通部門為社會創造了大量的勞動就業機會，從業人員在全社會就業人員總數中的比重達到6%,平均每年為社會提供177.5萬個新的就業機會，對全社會新增就業的貢獻為23.6%。由此2.1.2我國商品市場體系面臨的問題雖然我國市場體系的發育取得了重要進展，但也必須看到，市場體在市場規模、組織發育、交易方式、市場秩序以存在許多問題。這主要表現在：傳統的商品流通組織與經營形式仍然占區域市場之間、不同市場形式之間還存在較大的發展差距；商品市場信息化程度和現代流通技術的應用水平很低，現代化流通設施建設嚴重滯后；商品市場法律體系不健全，已出臺的法律法規缺乏配套細則，操作商品流通標準化、規范化等基礎工作十分薄弱，信用體系尚待發育，市場秩序依然比較混亂。因此，發展與完善商品市2.1.3國家關于商品市場體系建設的政策措施全面建設小康社會的戰略目標將取得關鍵性進展。在這一階段，我國經濟增長將實現比2000年翻一番的階段目標，增長的動力將更多地倚重國費結構的加速升級和以市場為導向的經濟結構調整以及新型工業化道路的實現，都迫切要求現代化的流通方式與高效運行的市場組織，這將進一步推動商品市場的結構調整與功能提升，促進新型商品流通業態的加速發展；與此同時，在我國西部大開發、振興東北老工業基地以及縮小進一步培育和發展商品市場，提高經濟落后地區的市場化程度；隨著加入WT0過渡期的全面結束和中國融入全球經濟一體化步伐的加快，全球范圍內商品資源的優化配置和產業布局的調整，將極大地推動中國商品及市場主體參與國際市場的競爭，迫切需要建立和完善與國際規則相銜接的、公平有序的商品市場運行規則與規范，以推進中國商品市場與國際商品市場的融合。為此黨的“十六大”報告明確提出“要在更大程度上發揮市場在配置資源中的基礎性作用，健全統一、開放、競爭、有序的現代市場體系”;“要打破行業壟斷和地區封鎖，促進商品和生產要素在全國市場的自由流動”。作為現代市場體系的重要組成部分和運行基礎，商品市場體系的發展與完善，已成為關系中國經濟長遠發展和現在此背景下，商務部在原有《關于加快我國內貿易發展“十一五”規劃》,確定了今后商品市場體系建設的三個重點領域，即大力發展消費品市場，推進生產資料流通方式的創新、加快農產品流通體系建設，這些政策不僅有利于各級商品市場管理部門把握工作的重點，為商品市場建設創造良好的發展環境；另一方面，也是更明確自身發展方向，積極參與商品市場體系建設，以加快現代化商品市2.2.1XX市人文經濟狀況礎，以現代工業為主的新興縣級市，地理位置十分優越，南依黃河，與西與洛陽吉利區相接。東距省會鄭州79公里，西南距洛陽40公里，北距焦作57公里，交通四通八達。新洛、焦洛、常洛公路、207國道以及二廣高速公路貫境而過。全市轄6鎮1鄉4個辦事處，265個行政村，總人口37萬。XX市氣候溫和，光熱資源充足，土地肥沃，農業生產發達。由于優越的地理位置和富饒的區域經濟，XX歷來是商賈云集、商品集散之地，商品經濟發達、被譽為“南北之咽喉，東西之要津”。近年來，隨著改革開放的不斷深入，XX市經濟和各項社會事業得到了長足的發展。2007年，全市國民生產總值達113億元，同比增長19.6%,全社會固定資產投資完成71.3億元，同比增長52.8%,社會消費品零售總額完成21.5億元，同比增長20.8%,出口創匯完成18900萬美元，同比增長35%,經濟增長質量明顯提高。農民人均收入5498元，綜合經濟實力居全省109個縣(市)第11位。近年來，全市上下堅持科學發展，搶抓發展機遇，創新發展思路，破解發展難題，以經濟建設、城市建設、新農村建設為工作重點，著力工作創新，努力建設富裕文明開放和諧的新XX,圓滿完成了“加快發展年”各項目標任務，各項事業繼續在高起點上保持高水平發展勢頭。先后榮獲“2007年度全國中小城市投資百強”、“國家級生態示范區”、“全國科技進步先進市”、“河南省知識產權優勢區品工業強市”、“省級文明城市”等195項國家、省市級榮譽。2.2.2XX市建材商貿流通現狀及政策舉措近年來，隨著改革開放的不斷深入，XX市經到了長足的發展，城市建設正處于高峰期，2007年，全市固定資產投資達71.3億元，對建筑材料的需求越來越大，僅市內從事建材經營的就達300余家，分布較零散，由于沒有一個集中有序的建材市場，不僅市場功能單一，停車、食宿、倉儲、衛生等設施極不完善，使得環境質量日益惡化，市場也失去了它應有吸引力；另一方面，由于自身歷史淵源、民俗習慣、地理優勢等原因，使得市場交易逐年增加，并成為當地建設作為加強城市管理、完善城市功能的重要舉措，采取積極措施，加快家居建材等專業市場建設，推進劃行歸市管理，進一步加速經濟要素2.2.3在XX市建設建材大市場有許多有利條件1、城市發展現狀良好自1996年XX市撤縣建市以來，城市建設開始進入快速發展階段，現在城鄉建設正處于高峰期，2007年，全市固定資產投資達71.3億元，年建筑規模達60萬M2。公共設施及工業建設處于起步期，2001—2020年總體規劃規劃建設面積為26平方公里，建設范圍廣、建材需求量大。2、建材經營戶多據統計，XX市從事建材經營行業的有300余家，其中包括陶瓷衛浴潔具、燈具、廚房用具、油漆涂料、鋁材、玻璃、石材、木料板材、家3、優越的區位條件及便利的交通XX市位于河南省西北部，北依巍巍太行，南臨滔滔黃河，毗鄰黃河小浪底旅游區，洛常路、新孟路、207國道穿境而過，洛陽黃河大橋、焦作黃河大橋分布東西兩側，與隴海鐵路和連霍高速公路相連。本項目距離連霍高速公路接口不足5公里，規劃中“五橫六縱”的道路4、城市規模的發展影響XX市全市總面積為541.61平方公里，2000年底全市總人口為37萬人，其中非農人口12.45萬人；市區人口9.45萬人，城區面積15平方公里。根據《河南省城鎮體系規劃》的安排和本次規劃測算，到2020年規劃期末，城區非農業人口達12萬人，人口的增加是建材市場持續發2.3項目建設的必要性拉動消費內需是國家的宏觀經濟政策，居室靜亮永運是每個居民的生城市”,但是市場的不規范在很大程度上影響了XX的市容市貌，特別僅縣城內從事建材經營的就達300余家，分布較零散，由于沒有一個集中有序的建材市場，不僅影響市貌，而且給買賣交易帶來很多不便，也不利于市場管理。一方面，以街代市的方式給城市帶來頭嚴重的交通阻塞或中斷，人流擁擠不堪，市場功能單一，停車、食宿、倉儲、衛生等設施極不完善，使得環境質量日益惡化，市另一方面，由于自身歷史淵源、民俗習慣、地理優勢等原因，使得市場本項目本著“建立高標準、高起點、高品位、具有一定輻射性、凝聚力、集建材批發”為一體的大型專業市場總的指導思想，規劃建設有標志性建筑物以體現其獨特的建筑風格。這種市場建成將有利于增強產模，更談不上規模效益，沒有一定的輻射性。建設集各產業為一體的功能區，不僅便于管理，有利于聚集人氣，興旺商氣，吸納外來投資，提2.4項目建設意義1、關于城市發展的意義愈大道和黃河大道為核心商圈向周邊輻射的商業格局。目前，韓愈大道2、關于行業市場的意義針對目前XX市建材市場過于分散、經營場所環境差和缺乏統一的市場經營等現狀，本項目擬定的“一站式”家居建材廣場，將憑借主力店并以貼心服務、優質化的產品、低廉的價格和舒適的購物環境來吸引消3、關于社會綜合效益的意義升城市形象，解決目前當前市內建材市場區域經營環境較差，為城市交并將為極大的影響和帶動周邊街區的商業發展，推動和促進韓愈大道商第三章建設條件分析XX建材商城及物流配送專業市場建設項目擬建于XX市新孟路和東環路交匯處，是XX市城區規劃的重要商業用地。占地面積85000平方米 (折合127.43畝)。交通便利，地勢平坦，水、電等配套設施齊備，符合有關部門對選址的要求。2、供電3.2項目建設條件XX市屬大陸性季風型氣候，四季分明。春季干旱多風，夏季炎熱雨年為1014.3mm,最少的1966年340.4mm,且降水量在年際、季節的分布上也極不均勻，其中夏季平均降水量329.9mm,占全年總降水量的54%;冬季降水量26.4mm,占全年降水量的4%,春秋則介于兩者之間。年平均氣溫14C,最高氣溫42.8C,最低氣溫-18.3C。全年日照總時間2491.1小時，年平均太陽輻射總量為122.3千卡/平方厘米，無霜期為209.8天。根據當地地質資料，該地屬黃沁河沖積平原，區域內土壤類型為沖積褐土，土層厚度不一，第一層為褐土，第二層為粘土，第三層為粉質粘土。區域內地震烈度為六度。地下水埋深17米左右，地震設防烈度為本工程的新增用水由城市自來水管網供應，供水設施能滿足工程新場區內排水分為雨水和生活污水，雨水采用蓋板明溝，沿道路匯集本工程主要用電負荷為生活照明用電，該工程區用電由城鎮電網供給。采用雙回路電路，設施齊備，變壓器富裕容量能滿足新增用電量的需求，無需新增；新增發電機一臺，以便在臨時停電時能保證現場施工用電需求。當地電力資源豐富，能夠保證工程用電需要。3、采暖本工程采暖的氣源采用城市集中供熱源，實行統一供暖。3.2.3施工條件工程建設地拆遷完畢，“三通一平”工作也已完成，具備開工建設條件。3.2.4建材供應條件該工程建設主要原材料為水泥、鋼材、木材、石子、磚、沙以及裝飾裝修材料，均可由當地建筑材料市場供應，貨源充足，渠道暢通，運輸距離短，供應沒有問題。該址已在程控電話網覆蓋范圍內，用戶傳真、移動通訊、因特網方便快捷，通訊十分方便，可以充分滿足本工程通訊需求。工程建設地交通十分便利，公路四通八達。3.2.6防雷措施在建筑物的頂部，設置避雷針，以避免雷害侵襲。第四章建設方案4、2002年版《工程建設標準強制性條文》(房屋建筑部分)中有關4.1.2設計原則2、商業區布置流程順暢，各功能區均有獨立的出入口和專用的交通3、設置足夠的停車位，道路綠地與其性質和功能相匹配。4、選擇適宜的園林植物，形成優美和諧的園林小品景觀。以《國民經濟和社會發展第十一個五年計劃綱要》提出的“加快城市建設，提高人民群眾生活水平”的發展目標。積極采取措施，精心組織、合理布局、功能齊全、設施完善、安全高效、文明施工的生產經營4.2建設方案與規模態式、高標準、現代化科學理念定位，將貿易區劃分陶瓷衛浴潔具、燈具、廚房用具、油漆涂料、鋁材、玻璃、石材、木料板材、家居裝飾布藝、五金、汽摩配、農機等若干交易區域，主要由交易、儲藏、管理、金融、停車、食宿以及環衛、基礎設施等功能區構成。功能分區的排布方便交通運輸，有利儲藏，便于交易與管理，必要的衛生設備(如廁所、垃圾場等)設于隱藏處，同時在每幢建筑中也都分別設男女衛生間。建筑應大幅度降低建筑密度與容積率，建設中心廣場，中心廣場以硬質鋪裝為主，雕塑、噴泉、小品點綴其中，結合豐富多彩的鋪地圖案，為商項目占地面積127.43畝，總建筑面積10萬平方米，包括6棟8層臨街樓和20棟3層建材展廳、倉儲設施及其他附屬設施等。臨街樓主要用于營業、住宿、運輸、服務、餐飲以及銀行、郵電、物業、市場管理辦公；建材展廳、倉儲設施及其他附屬設施一層作為商業店鋪，營業為主；二、三層可作為辦公、倉儲和居住，建筑采用框架結構，各商鋪設有獨立樓梯、衛生間、水電、電話線位，用戶出入方便，采光良好。中心部位建設5000平方米的廣場。在總體布局上，以中心廣場為軸心，建設8條16m寬的主干道為骨架，向四面幅射，20棟商鋪分東、西、南、北四大區，按歸行劃市細分為鋼材、鋁材、木材、五金燈飾、水暖器材、陶瓷、石材等八大經營區域，具備了現代綜合市場功能。根據經營者不同的要求，每套商鋪內設有有線電視、電話線位、衛生間、廚房齊全，宜商宜居，單個看象一套別墅，整體才是大市場，使買房不如買商鋪的房地產開發新理念的內函得到充分的展示。按各類建材的特殊要求，建設不同型號的二、三層商鋪400套。1、總占地面積85000平方米2、建筑面積40000平方米3、綠化面積達到35%以上。4.2.2建筑結構設計與建筑材料4.2.2.1工程地質場地，場地土類型為中硬土，場區存在著6級左右地震的背景，因此，擬建項目抗震按七度設防。該項目地基基礎設計等級為甲級，基礎擬采用滿堂鋼筋砼基礎。4.2.2.3主體結構工程擬建項目臨街樓為框架結構，倉儲等設施為磚混結構，墻體采用新型建筑材料。4.2.3建筑材料混凝土：基礎墊層采用C10,帶型基礎、圈梁、構造柱、壓頂采用C20,框架部分采用C30。鋼材：采用Φ-HPB235級Φ-HPB335級砌體：±0.00以下采用Mu10,M5.0的水泥砂漿砌筑，±0.00以上外墻采用Mu10紅機磚，M5.0混合砂漿砌筑，框架填充墻為加氣混凝土。4.2.4裝飾工程1、外墻：采用銀灰色和磨菇石。2、內墻：混合砂漿墻面。3、衛生間：水泥砂漿墻，外粘瓷磚。4、樓地板：大理石地面。5、屋面：采取平頂坡式屋面，有組織排水。4.2.5給排水及消防系統擬建項目水源采用城市自來水供水系統供應，分生活用水和消防用水，最大日用水量約2000m3/天，年用水量約為50萬立方米。生活給水、生活熱水主管采用熱鍍鋅鋼管，DN100,螺紋連接，生活用水支管為DN15-DN25的鋁塑管。飲用水的水質標準應符合GB5749-85標準，技能4.2.5.2排水場區內排水分雨水和生活污水，生活污水經消毒處理后排入道路兩旁現有排水溝中。院內雨水采用蓋板、明溝，沿院內道路匯集后排入雨水系統，室外污水管采用DN300—DN400水泥砼管。室內排水系統為污水合流系統，糞便污水經室外化糞池處理后排入市政排水管道。室內排水采用PVC管。4.2.5.3消防給水按照《建筑設計防火規范GBJ-87》規定，按一次火災計算，室內消火栓用水量15L/S,室外消火栓用水量30L/S,重要防火位置設FM200-7氟丙烷滅火裝置，室外設DN150水泵結合器，與4.2.6供電系統該項目為雙回路供電，主要用電負荷為居民日常生活用電，并配置安全供電設施。電源由城區110KV變電所引至小區內配電室。項目年用電量約為300萬度。所有電源線均穿金屬管沿吊頂內敷設，有特殊接地要求的操作設備該項目建設地點屬于采暖區，所有房間應考慮采暖措施，采暖熱煤4.2.7.2通風購物中心的通風按設計部門要求施工。4.2.8道路以中心廣場為軸心，建設8條16m寬的主干道為骨架，向四面幅射，能滿足機動車通行和消防需要。4.3組織機構及人力資源配置4.3.1組織機構設置XX市民豐置業有限公司企業運行機制是全體股東推舉的董事會負責制，公司設立董事長室、總經理室、副總經理室、行政綜合辦公室、財務部、工程部、營銷部、招商部。4.3.2人力資源配置由于商業流通行業屬于勞動密集型行業，本項目建成運營后將需要大量的勞動力，保守估計項目定員將達到5000人以上，全部從社會上招聘，4.4.1建設工期該項目的建設工期為12月。項目承建單位要科學組織建設過程中各階段的工作，按工程進度安排建設資金，保證項目按期建成交付使用，發揮投資效益。4.4.2項目管理與實施進度項目建設擬分二個階段進行。第一階段為項目前期工作，包括項目申請報告、圖紙設計、報建手續等的編制和審批；第二階段為項目的實項目實施進度詳見項目實施進度表(橫線圖)4.4.3項目管理在項目實施階段，應按國家有關規定，實行項目法人負責制，建立健全項目組織機構，成立建設領導小組，一把手任組長。做到有組織機構，有專門人員負責，有責任落實。對項目建設的全過程進行監督管理，并按照《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標投標法》的規定，對項目的設計、施工、監理以及所有設備、材料等的采購，均進行招標，擇優選定中標單位，以保證工程質量和進度，使項目早日發揮其社會效益。項目實施進度表1項目報批2圖紙設計 3土建施工一一一一4設備安裝一5一4.5投資估算與資金來源4.5.1.2投資估算說明本項目建設投資為16309.65萬元，其中工程費用10500萬元，工程建設其他費用5033萬元，預備費776.65萬元。詳見建設投資估算表。本項目需申請銀行貸款5000萬元，貸款年利率7%,建設期貸款利息為175萬元。經估算，本項目需新增流動資金4645.99萬元，詳見流動資金估算萬元，流動資金4645.99萬元，建設期貸款利息175萬元。項目資金來源為企業自有資金10955.64萬元，申請中央資金5000萬元，銀行貸款5000萬元以及貸款寬限期內建設期利息175萬元。詳見第五章環保與節能5.1.1可能影響環境的因素1、廢水排放因素：本項目排放廢水主要為生活廢水；2、固體廢棄物因素：本項目排放固體廢棄物主要是生活垃圾；3、噪聲污染因素：本項目噪聲污染因素主要有建筑工程設備如集中空調、風機、泵等動力設備噪聲，以及施工噪聲。5.1.2環境保護防治措施1、廢水污染防治：生活污水經污水站處理，達到排放標準后，排入2、噪聲污染影響防治：①動力設備均有隔振、降噪的技術處理，設備機組及水泵下設隔震②動力設備房采取吸音墻壁和隔聲門窗。3、固體廢棄物防治：本項目建成后每天排放的生活垃圾處理采用袋裝化，每天由專人收集后負責清運，并注意清運時密閉。4、施工噪聲防治提請建設單位和施工單位按景德鎮市有關規定執行，把影響減至最小。建筑材料和設備的選用原則上，考慮當地風土、氣候條件，采用合理的建筑體型和朝向，外墻保溫材料及設計滿足最小傳熱阻要求，外窗采用節能玻璃。選用低損耗節能的變壓器，高效益節能的電氣設備。水泵選用節能型產品。采用合理優化的布線系統方案。5.3勞動保護為防止及減少漏電、觸電事故的發生，插座回路設置性能可靠的漏電保護開關；變壓器設置IP20護罩；電纜橋回水平敷設不低于2.5m,局部為2.2m時采用全封閉橋架保護。垂直敷設時距時地1.8m以下部分加金屬蓋板保護，配電線路均穿金屬保護，并良好接地；消防和重要機房內設置事故照明。6.1招標范圍及招標方式招標基本情況表單項名稱招標范圍不采用(萬元)備注全部部分自行公開★★★★★★★★★設備★★★★★★鑒于項目承辦單位目前不具備自行招標所需的編制招標文件和組織評標的能力，該項目招投標活動，全部委托給有資質的招標代理機構辦理。具體程序如下：1、本項目按照國家有關規定先履行項目審批手續，取得批準后委托招標代理機構進行公開招標。2、招標人在國家指定的報刊、信息網絡或者其他媒體上發布招標公告。公告應當載明招標人名稱和地址、招標項目的性質、數量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。3、本項目的招標文件應當包括招標項目的技術要求，對投標的資格審查的標準，投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。其中勘察設計投標人的資歷要求最低在乙級以上，施工監理投標人的資質要求必須在乙級以上，施工企業資質要求在二級以上，設備與材料投標人要求是具有生產許可證，產品出廠合格證，產品質量認證的企業。4、組織潛在投標人踏勘項目現場。5、本項目的招標文件自開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日，最短不得少于三十日。6.2招標程序本項目質量要求高，根據建設項目規模和建設要求，在招投標過程中，必須遵守如下程序：1、項目承辦單位在指定的報紙上發布招標公告。2、在招標文件開始發出之日起30日內，具有承擔招標項目能力的法人或其它組織都可以投標。投標人少于3個時，應當重新進行招標。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應，招標項目屬于建筑施工的，投標文件的內容還包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業績和擬用以完成招標項目的機械設備，本項目不接受聯合招標。3、開標時由該項目承辦單位主持，邀請所有投標人參加，開標時由招標人牽頭，公證機構檢查并公證。投標人的投標應當符合下列條件之一：能夠最大限度的滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準或者能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經評審的價格合理。4、評標按照《中華人民共和國招投標管理法》的規定和程序進行。5、中標人確定后，招標人向中標人發出中標通知書，該通知書具有法律效力，若中標人放棄中標項目，應當承擔法律責任；自中標通知書發出30日之內，按照招標文件，項目承辦單位和中標人簽訂書面合同，同時，中標人不得向他人轉讓中標項目，不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓。6.3評標委員會項目全部采用公開招標的方式，在招投標過程中，為保證項目的公正公開，對評標委員會的組成和資質有如下要求：(1)評標委員會人員組成評標委員會由項目承辦單位的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成。專家成員根據本方案在開標當天，在專家隨機抽取，評標委員會主任由專家臨時推選；評價委員會采用單數制，最低不少于6人，且技術、經濟等方面專家不得少于成員總數的三分之二；評標委員會嚴格按照招標文件確定后的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。按得分高低排出名次，推薦中標候選人，得分最高者中標。(2)評標委員會成員的資格要求評委會成員在副高(副教授)以上，從事本專業至少在8年以上，對工程項目有較深入的研究，且職業道德良好，與投標單位無任何利害關系。評標委員會成員應當客觀公正的履行職務，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。第七章經濟影響分析7.1.1財務評價的依據經濟評價方法與參數》(2006年，第三版)編制；2、本報告財務核算執行現行會計制度有關規定，基準收益率按13%考慮，項目計算周期為11年，其中建設期1年，經營期10年；物流配送商品100萬件估算，經營期內生產符合均按100%考慮；4、該項目營業稅營業收入的5%,城市維護建設稅稅率為7%,教育費附加為3%;外購建材和物流運輸成本兩部分，其中年外購建材商品折合100萬件，每件400元，年費用估算為4億元，年物流配送商品100萬件，每件50元，年費用估算為5000萬元，兩項合計年費用為4.5億元；6、年外購燃料動力費用：經估算項目年用水量為50萬噸，單價2元/噸，年費用為100萬元，年用電量為300萬kwh,單價為0.65元/kwh,年費用為195萬元，年外購燃料動力費用估算為295萬元；7、工資福利費：項目定員為5000人，人均年工資福利費按10000元計算，項目年工資福利費為5000萬元；8、折舊、攤銷、維修費：建筑物折舊按30年計，殘值按0%計；設備折舊按10年計，固定資產殘值按4%計，固定資產折舊費詳見固定資產折舊費估算表；無形資產和其他資產分別按照10年和5年進行平均攤銷，10、企業法定盈余公積金按10%,公益金按5%計提。7.1.2營業收入本項目建成后，年銷售建材商品100萬件，每件商品平均銷售價格按500元估算，年物流配送商品100萬件，每件商品平均配送價格按100元估算，上述兩項可使項目每年實現營業收入6億元。經營期內項目年均總成本費用估算為51500.5本項目完成后，預計年實現營業收入6億元，扣除成本，減去營業稅金及附加3300萬元后，預計利潤總額為5199.44萬元年上繳所得稅1299.86萬元，稅后利潤3899.58萬元；項目銷售利潤率8.67%,投資利潤率24.61%。本項目稅前財務內部收益率29.16%,財務凈現值14149.99萬元，投資回收期4.52年，資本金收益率22.96%,總投資收益率24.79%,資本金凈利潤率24.44%,項目具有較好的盈利能力。該項目理論上最大能力還款期限為2.09年(含建設期),經營期第1期資產負債率17.68%,償還期內利息備付率83.43,償債備付率4.96,7.1.7盈虧平衡分析該項目經營期第一年營業收入為6億元，年固定成本為6628.64萬元，年可變成本為45295萬元，年銷售稅金及附加為3300萬元。最高盈BEP=年固定成本/(年銷售收入一年可變成本一年銷售稅金及附加)因此，可知在項目期內當物流能力達到設計能力的58.12%時，項目即可保持盈虧平衡。本項目測算的各種數據在實際運行中會發生不同程度的變化，從而影響投資效益。現在分別以銷貨量、銷售價格、采購費用和建設投資發生變化時，對內部收益率的影響來確定敏感性因素。詳見敏感性分析表。變化率(%)內部收益率臨界點(%)臨界值123采購費用建材采購費4建設投資(不含利息)建設投資臨界值：從敏感性分析表看出，銷貨量和銷售價格對內部收益率的影響較其它因素大，是最敏感的因素，需要重點加以控制。建設投資和采購費用的影響相對較小。7.1.9財務評價結論由以上分析可以看出，項目建成運營后，具備較強的盈利能力和債務償還能力，項目具有很好的經濟效益。XX建材商城及物流配送專業市場建設項目以全方位、多功能、生態式、高標準、現代化科學理念定位，將在吸納XX現有眾多商戶的同時，著力引進一批國內外有實力、有規模的商家攜帶名牌產品進駐經營，在產品定位上，將完善高、中、低價位梯形布局；在市場營銷上，將以XX為中心，向四周覆蓋，創建豫西北乃至周邊地區規模較大、門類齊全、檔次最高、輻射面較廣、交易管理手段先進、集產品展示、物流、配送、營銷、購物、商務辦公為一體的現代化建材專業市場。針對目前XX市建材市場過于分散、經營場所環境差和缺乏統一的市場經營等現狀，本項目擬定的“一站式”家居建材廣場，將憑借主力店強大的品牌效應、統一的市場管理和廣告推廣，把XX建材市場整合優化，并以貼心服務、優質化的產品、低廉的價格和舒適的購物環境來吸引消費者，從而使XX市建材行業順應發展趨勢實現良性發展。隨著城市經濟的發展，XX市的商業格局已經初現雛形，形成了以韓愈大道和黃河大道為核心商圈向周邊輻射的商業格局。目前，韓愈大道商圈已經呈現出向西發展的趨勢，本項目的落成必將加快XX市西城發展的進程，進一步完善XX市城區的整體規劃。隨著建材行業的重要性日益突顯，專業的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。本項目的落成，一方面將彌補XX市家居建材行業這一市場空白，為廣大經營戶提供了更為集中、現代、舒適的經營環境，也將為XX市人民提供與大中型城市保持同步的家居建材產品和服務，從而杜絕目前存在于XX家居建材行業中以次充好，質量、環保均難以得到保障的現象，為XX人民造福；另一方面也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前當前市內建材市場區域經營環境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為XX市舊城改造、行業整合、商業市場發展的“地標性”物業。并為社會了提供了眾多的就業機會，并將為極大的影響和帶動周邊街區的商業發展，推動和促進韓愈大道商項目投入運營后，預計年營業額達6億元，創利稅3300多萬元，產業鏈可解決一萬多人就業，項目建成后對當地經濟發展的拉動促進作用，將會非常明顯，逐步形成的人流、物流、信息流、資金流，將產生更大的市場集聚效應，從而帶動當地農業、工業、建筑業的發展，對當地“三產”發展的促進推動作用更為廣泛，運輸業、餐飲業、住宿、娛樂、醫療衛生、教育、文化、金融等行業，都可以得到更快更好的發展，同時還有利于城區“創衛”、“創文明”,改善城城區形象。第八章社會影響分析產業呈網點分布的現狀，使商品得以流通，價值得以實現，還可以反饋商品信息，引導和調整經濟結構，促進社會經濟協調發展。以其巨大的吸引力，使商品生產不斷發展，打破地區封鎖和經濟割據，使地方產品跨縣、跨市、跨省，走向世界。同時，隨著市場建立，將利用其吸納的功能，產生強大的輻射和龍頭作用，形成巨大的拉動作用，將帶動一些停車場、郵電所、賓館、旅社、醫院以及各類企業逐漸形成，使地區的經濟發展必須以此為基地和依托，牽引和輻射周邊地區，成為消化剩余勞動力的安置點，經營者走向市場的依托點，農民改變生存環境的轉折點和實現小康的切入點，培植經濟的新增長點，拉動內需，增加地方收與此同時，項目的經營和建設，將為當地社會提供大量直接的和間接的就業機會，促進人民生活水平的進一步提高。8.2項目對所在地的互適性分析加強城市管理、完善城市功能的重要舉措，采取積極措施，加快家居建材等專業市場建設，推進劃行歸市管理，進一步加速經濟要素積聚、促進區域經濟發展。對項目建設和運營管理均表示將給與最大的優惠和支2、城市發展現狀良好自1996年XX市撤縣建市以來，城市建設開始進入快速發展階段，現在城鄉建設正處于高峰期，2007年，全市固定資產投資達71.3億元，年建筑規模達60萬M2。公共設施及工業建設處于起步期，2001—2020年總體規