1總論 31.1項目概況 3 31.1.2建設(shè)性質(zhì) 31.1.3擬建地點 3 31.1.5投資規(guī)模 4 4 51.2可行性研究報告編制的依據(jù) 51.3研究范圍與工作概況 6 6 61.4項目開發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 2投資估算與資金籌措 2.1投資估算依據(jù) 2.2投資估算 2.3資金籌措 233財務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析 3.1財務(wù)評價依據(jù) 243.2收入支出預(yù)測 243.2.1收入估算 3.2.2成本估算 3.3財務(wù)評價 274結(jié)論與建議 4.1結(jié)論 454.2建議 46本可行性研究報告是在***市體育公園項目可行性研究報告基礎(chǔ)上和調(diào)整控規(guī)后，將調(diào)整控規(guī)后的接待中心地塊炳M11-C/2009調(diào)整1.1項目概況1.1.1項目名稱1.1.2建設(shè)性質(zhì)1.1.3擬建地點1.1.4建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模(1)建設(shè)內(nèi)容本項目規(guī)劃了該區(qū)域內(nèi)炳M11-C/2009、炳M14-C/2009和炳M16-C/2009三個地塊。其中，炳M11-C/2009地塊面積2.76公頃，主要用作住宅開發(fā)；炳M14-C/2009地塊面積6.61公頃，建設(shè)內(nèi)容主炳M16-C/2009地塊面積0.48公頃，主要用作住宅開發(fā)。(2)建設(shè)規(guī)模***市體育公園項目總用地面積約9.85公頃，總建筑面積189088M2。其中：炳M11-C/2009地塊面積2.76公頃，規(guī)劃建筑面積110400M2。炳M14-C/2009地塊面積6.61公頃，規(guī)劃建筑面括一個室內(nèi)羽毛球館，占地面積4600M2,建筑面積9200M2;一個室內(nèi)網(wǎng)球館，占地面積5000M2,建筑面積10000M2,一個多功能體育1.1.5投資規(guī)模本項目投資規(guī)模為50176.98萬元，暫未考慮投資者的融資成本。1.1.6建設(shè)期項目建設(shè)期3年。項目建設(shè)進(jìn)度：2010年12月完成前期相關(guān)工作；2011年5月完成施工圖設(shè)計工作；2011年8月完成施工準(zhǔn)備工作；2011年9月至2013年10月完成施工工作；2013年11月完成竣工驗收工作。1.1.7資金方式與籌措渠道本項目擬通過招商引資方式籌集資金。1.2可行性研究報告編制的依據(jù)(1)關(guān)于編制項目可行性研究報告的委托書(2)***市土地利用總體規(guī)劃(3)***市城市總體規(guī)劃(4)***市政府“研究加快推進(jìn)***體育公園項目建設(shè)有關(guān)問題的會議紀(jì)要”(5)***市城市總體規(guī)劃(6)國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版)》(7)國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》(8)《體育法》(9)《全民健身計劃綱要》(10)《全民健身條例》(11)《四川省全民健身條例》(12)項目單位提供的與本項目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)(13)現(xiàn)場勘查所得的資料和數(shù)據(jù)(14)國家其他有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等1.3研究范圍與工作概況1.3.1研究范圍1.3.2工作概況1.4項目開發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1炳M11-C/2009地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量一用地面積二建筑面積三建筑占地面積四建筑密度%五容積率六綠地率%七最高建筑高度米八停車位：個序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量一用地面積二建筑面積1體育場館羽毛球場26片，網(wǎng)球場5片(室內(nèi))2商業(yè)三建筑占地面積體育場館2商業(yè)3室外活動場地個室外網(wǎng)球場三建筑密度%四容積率五綠地率%六個七最多建筑層數(shù)層4表1-3炳M16-C/2009地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量一用地面積二建筑面積三建筑占地面積四建筑密度%五容積率六綠地率%七個八最高建筑高度米表1-4主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)序號名稱單位數(shù)據(jù)一投資萬元運動休閑區(qū)萬元建安工程費萬元室外工程費萬元工程建設(shè)其他費萬元預(yù)備費萬元(二)住宅一萬元建安工程費萬元室外工程費萬元工程建設(shè)其他費萬元預(yù)備費萬元(三)住宅二萬元建安工程費萬元室外工程費萬元工程建設(shè)其他費萬元預(yù)備費萬元(四)商鋪萬元建安工程費萬元室外工程費萬元工程建設(shè)其他費萬元預(yù)備費萬元二財務(wù)數(shù)據(jù)(不考慮土地出讓金)運動休閑區(qū)投資回收期年投資利潤率%投資利稅率%(二)住宅一投資回收期年投資利潤率%投資利稅率%(三)住宅二投資回收期年投資利潤率%投資利稅率%(四)商鋪投資回收期年投資利潤率%投資利稅率%(五)綜合投資回收期年投資利潤率%投資利稅率%1.5結(jié)論與建議1.5.1結(jié)論(1)項目總投資約5億元，按照本方案一般估計，業(yè)主實質(zhì)需要的投資約1億元(不含土地出讓金)。住宅部分銷售后的純利潤為1.96億元，運動休閑區(qū)內(nèi)的商鋪純利潤為1.62億元，合計3.58億元，完成場館設(shè)施及綠化等工程后約剩余2.56億元(未考慮土地出讓金和融資成本)。(2)本方案的優(yōu)勢在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢明顯。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問題，是否能按期銷售出去是影響方案盈利性的重要因素。(3)本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為287萬元，在今后長期的維護(hù)運營中無盈利項目支撐，業(yè)主從公益設(shè)施功能極可能異化。因此為了保證公益設(shè)施的長期穩(wěn)定運行，運動休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補公益設(shè)施運行的虧損，建議該運動休閑區(qū)可出售的商屋以不超過17000M2為宜，以保證公益設(shè)施的可持續(xù)運行。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，假定租金為30元/月.M2,有17290M2的商鋪可用于出租，年正常商鋪租金收益大致為620萬元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為330萬，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期(7年左右)計算，土地出讓金大約為136萬元/畝。1.5.2建議(1)本方案的實施可能會導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化，保留約17000M2的商鋪雖然從經(jīng)濟(jì)分析上能夠帶來相當(dāng)?shù)挠匀幻媾R著商鋪銷售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風(fēng)險，如果出現(xiàn)較嚴(yán)重的市場需求不足的問題，投資者極有可能變賣商鋪，公益設(shè)施的運行虧損難以得到有效保證。(2)從提供給市民休閑娛樂的場所來看，方案一(M11-C/2009為接待中心)在M11-C/2009地塊設(shè)置了游泳池，對外而本方案調(diào)整為住宅后，整個M11-C/2009地塊封閉，市民休閑娛樂(3)如果實施本方案，則需要重新對用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，在項的資金投資方向，更能滿足***市體育公園的公益性質(zhì)，因此建議采納方案一(M11-C/2009為接待中心),不推薦使用本方案。但若能妥2.1投資估算依據(jù)(1)四川省定額管理站的有關(guān)文件(2)有關(guān)建筑安裝指標(biāo)(3)現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格(4)體育公園初步設(shè)計方案(7)國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)2.2投資估算(1)運動中心資估算見表2-1。表2-1運動中心投資估算表序號名稱單位數(shù)量單價(元)合價(萬一建筑安裝工程費羽毛球館土建裝飾給排水強電弱電通風(fēng)合計2網(wǎng)球館土建裝飾給排水強電弱電通風(fēng)合計3多功能體育館土建裝飾給排水強電弱電通風(fēng)合計4其余道路及鋪裝綠化自然水體跌水室外網(wǎng)球場籃球場及活動場地小天橋大天橋兒童戲水池項水管網(wǎng)強電管網(wǎng)弱電管網(wǎng)燃?xì)夤芫W(wǎng)場地整理費景石項雕塑項標(biāo)識系統(tǒng)項室外家具小品項樹池、花池項1各類戶外運動健身器械項戶外兒童游樂設(shè)施項項合計二工程建設(shè)其他費用可研及勘察設(shè)計費2施工圖審查費3工程招標(biāo)代理費4工程監(jiān)理費5建設(shè)單位管理費6工程量清單及控制價編制費7環(huán)境影響評價費8工程保險費9行政事業(yè)型收費城市配套費0新型材料專項費7異地綠化建設(shè)5散裝水泥專項基金1人防異地建設(shè)費其他合計三預(yù)備費基本預(yù)備費2漲價預(yù)備費四項目總投資(2)商鋪商鋪部分投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費構(gòu)成。投資估算見表2-2。表2-2商鋪投資估算表序號名稱單位數(shù)量單價(元)合價(萬一建安成本土建裝飾2給排水3強電4弱電5合計二室外工程水管網(wǎng)2強電管網(wǎng)3弱電管網(wǎng)4燃?xì)夤芫W(wǎng)5合計三其他費用可研及勘察設(shè)計費2施工圖審查費3工程招標(biāo)代理費4工程監(jiān)理費5建設(shè)單位管理費6工程量清單及控制價編制費7環(huán)境影響評價費8工程保險費9行政事業(yè)型收費城市配套費新型材料專項費7異地綠化建設(shè)5散裝水泥專項基金人防異地建設(shè)費其他合計四預(yù)備費基本預(yù)備費2漲價預(yù)備費合計五項目總投資(3)住宅一住宅一投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費構(gòu)成。投資估算見表2-3。表2-3住宅一投資估算表序號名稱單位數(shù)量單價(元)合價(萬一建安成本土建地下車庫2給排水3強電4弱電5通風(fēng)燃?xì)?電梯部7合計二室外工程場地整理費用2道路3地面綠化4水管網(wǎng)5強電管網(wǎng)6弱電管網(wǎng)7燃?xì)夤芫W(wǎng)8合計三其他費用可研及勘察設(shè)計費2施工圖審查費3工程招標(biāo)代理費4工程監(jiān)理費5建設(shè)單位管理費6工程量清單及控制價編制費7環(huán)境影響評價費8工程保險費9行政事業(yè)型收費城市配套費新型材料專項費7異地綠化建設(shè)5散裝水泥專項基金人防異地建設(shè)費其他合計四預(yù)備費基本預(yù)備費2漲價預(yù)備費五項目總投資(4)住宅二住宅二投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費構(gòu)成。投資估算見表2-4。表2-4住宅二投資估算表序號名稱單位數(shù)量單價(元)合價(萬一建安成本土建2地下車庫3給排水4強電5弱電6通風(fēng)燃?xì)?電梯部48合計二室外工程道路2地面綠化3水管網(wǎng)4強電管網(wǎng)5弱電管網(wǎng)6燃?xì)夤芫W(wǎng)7場地整理費8合計三其他費用可研及勘察設(shè)計費2施工圖審查費3工程招標(biāo)代理費4工程監(jiān)理費5建設(shè)單位管理費6工程量清單及控制價編制費7環(huán)境影響評價費8工程保險費9行政事業(yè)型收費城市配套費新型材料專項費7異地綠化建設(shè)5散裝水泥專項基金人防異地建設(shè)費其他合計四預(yù)備費用基本預(yù)備費2漲價預(yù)備費3合計五項目總投資可見，本項目總投資為50176.98萬元，如表2-5。表2-5項目總投資估算表序號名稱土地面積(M2)建筑面積投資(萬運動休閑區(qū)體育設(shè)施商鋪2住宅一3住宅二合計2.3資金籌措3.1財務(wù)評價依據(jù)(1)國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參(2)各種原料及產(chǎn)品按現(xiàn)行市場價格(3)各生產(chǎn)部門的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝提供的(4)收費標(biāo)準(zhǔn)：營業(yè)稅5%,城市維護(hù)建設(shè)費7%,教育附加費3%,地方教育費附加3%,合計為5.65%。(5)稅收政策：所得稅按25%計取。3.2收入支出預(yù)測3.2.1收入估算(1)住宅部分年銷售完畢，其銷售比例為4:5:1。住宅建筑面積129598平方米，參考周邊樓盤單價以及炳三區(qū)今后的發(fā)展?fàn)顩r，該住宅定價為5000元/m2,停車位共計652個，參照周邊車位的出售價格，按照6萬元/個考慮。即整個住宅部分收入為68711萬元。(2)商鋪出售本項目商業(yè)門面的面積為34290m2,參考周邊商業(yè)門面銷售價格，定為10000元/m2,可得商業(yè)門面銷售收入為34290萬元。,將收入獲得時間從建設(shè)期的第二年開始，三年銷售完畢，其銷售比例為4:5:1。(3)運動休閑區(qū)收益運動休閑區(qū)包括網(wǎng)球館、羽毛球館、室外網(wǎng)球場、乒乓球、游泳池和停車場等。網(wǎng)球館有5片場地，暫定價40元/片.小時，考慮每天每片利用4小時，可得網(wǎng)球館每月收益2.4萬元。考慮運營的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。羽毛球館為26片，暫定價為20元/片.小時，考慮每天每片利用6小時，可得羽毛球館每月收益為9.36萬元。考慮運營的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。多功能體育場館一個，考慮到該場館可舉辦籃球、乒乓球等多種體育賽事。其用途具有多樣性，按照綜合場館的收費標(biāo)準(zhǔn)，大約為使用一天3-5萬，暫按4萬計算。一年中按使用三分之一的時間計算，則年收入為16萬。考慮運營的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。室外網(wǎng)球場為4片，參考周邊室外網(wǎng)球場的價格，暫定價為20元/片.小時，考慮每天每片利用6小時，可得網(wǎng)球場每月收益為1.8萬元。考慮運營的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。乒乓球設(shè)置在網(wǎng)球館和羽毛球館內(nèi)，考慮設(shè)置20處，暫定價為10元/臺.小時，考慮每天每臺利用4小時，可得乒乓球每月收益為2.4萬元。考慮運營的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。該項目設(shè)置停車位450個，按照每車位收費3元計算，一天中一個車位可周轉(zhuǎn)4次，可得停車收益為16.2萬元/年。考慮運營的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。可得，正常經(jīng)營年份運動休閑區(qū)收入為304.92萬元/年，前三年分別為213.44萬元/年、243.94萬元/年、274.43萬元/年。3.2.2成本估算(1)運動休閑區(qū)成本取費比率約為建設(shè)成本的1%-2%,這里按照2%計取；公益設(shè)施維護(hù)按十年壽命考慮，則取費費率定為設(shè)施費用的10%;綠化養(yǎng)護(hù)費參照目前各地規(guī)定，按照7元/m2.月考慮；公益部分人工按照50萬元/年計(2)商鋪按照銷售收入的10%計算相關(guān)的銷售成本。(3)住宅由于項目位于炳三區(qū)，近年來本區(qū)域的房地產(chǎn)是最受人們關(guān)注按照10%考慮。3.3財務(wù)評價(1)運動休閑區(qū)如表3-1,投入運營后，每年需要再貼補287萬元作為運營費用。(2)商鋪如表3-2,稅前利潤為22022.01萬元，稅后利潤為16171.43萬元，投資回收期為1.21年。投資利稅率為3.19,投資利潤率為2.34。(3)住宅一如表3-3,稅前利潤為21186.14萬元，稅后利潤為16599.78萬元，投資回收期為1.66年。投資利稅率為75.21%,投資利潤率為(4)住宅二如表3-4,稅前利潤為3738.20萬元，稅后利潤為2560.41萬元，投資回收期為1.87年。投資利稅率為76.84%,投資利潤率為52.63%。(5)綜合(不考慮土地費用)如表3-5,以十年作為計算期，稅前利潤為34572.76萬元，稅后利潤為28865.02萬元，投資回收期為1.80年。投資利稅率為68.90%,投資利潤率為57.53%。表3-1運動中心投資現(xiàn)金流量表序號計算期23456789現(xiàn)金流入網(wǎng)球館羽毛球館多功能體育場館室外網(wǎng)球場乒乓球游泳館停車收益2現(xiàn)金流出009建設(shè)投資009球館等營業(yè)支出球館等設(shè)施維護(hù)公益設(shè)施維護(hù)綠化養(yǎng)護(hù)費公益部分人工工資營業(yè)稅金及附加3所得稅前凈現(xiàn)金流量994累計所得稅前凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量97累計所得稅后凈現(xiàn)金流量表3-2商鋪(出售)投資現(xiàn)金流量表序號計算期1234合計工現(xiàn)金流入商鋪出售收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資土地費用商鋪出售成本營業(yè)稅金及附加3所得稅前凈現(xiàn)金流量4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量表3-3住宅一投資現(xiàn)金流量表序號計算期234現(xiàn)金流入出售收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資出售成本營業(yè)稅金及附加3所得稅前凈現(xiàn)金流量4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量表4-4住宅二投資現(xiàn)金流量表序號計算期1234合計現(xiàn)金流入公寓出售收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資土地費用公寓出售成本營業(yè)稅金及附加3所得稅前凈現(xiàn)金流量4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量表3-5全部投資現(xiàn)金流量表序號項目計算期123456789合計1現(xiàn)金流入住宅一運動休閑區(qū)住宅二商鋪2現(xiàn)金流出住宅一運