核準通過，歸檔資料。核準通過，歸檔資料。第一部分項目概況 4 4 4 4 4第二部分重慶房地產市場概況 4 5 6 7第四部分項目運作方案 7 7 第五部分項目規(guī)劃方案 7 7 7 8 8第六部分項目開發(fā)方案 9 9 9 9 9 9 9 9第七部分項目投資估算 1 1 1 1 11、管理費用 2、銷售費用 13、財務費用 第八部分項目資金籌措 1、自有資金 3、銷售收入再投入 第九部分經(jīng)濟與社會效益分析 (1)用市場比較法確定銷售價格的上限 (3)建議銷售單價 2、商業(yè)銷售單價的確定 附表 表一總投資與成本估算表 表二資金籌措表 表一總投資與成本估算表 表二詳細投資計劃與資金籌措表(按比例) 表三詳細投資計劃與資金籌措表(按金額) 表四總銷售收入預測表 表五銷售稅金及附加表 表六損益表 表七自有資金現(xiàn)金流量表(年1c=10%) 表八資金來源與運用表 20表九工程成本核算分類表 219.1商業(yè)部分工程成本核算表 2 23 9.4地下停車場部分工程成本核算表 重慶同興工業(yè)園B區(qū)三期經(jīng)適房(山水庭源)本工程位于重慶市北碚區(qū)蔡家組團同興工業(yè)園——鳳林大道，周邊交通重慶同興工業(yè)園區(qū)B區(qū)三期經(jīng)適房總建設面積78750平方米，本項目設計總建筑面積206808.52平方米，設計高層住宅建筑8棟、高層商業(yè)綜合樓建筑1棟、多層配套商業(yè)網(wǎng)點建筑4棟。第二部分重慶房地產市場概況據(jù)統(tǒng)計，上半年重慶全市房地產開發(fā)投資增幅較一季度回落8.4個百分點。商品房施工面積16917.19萬平方米，增長30.4%,其中住宅施工面積13339.34萬平方米，增長29.9%,較一季度回落12.6個百分點。全市商品房銷售面積1906.61萬平方米，增長12.8%。房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源2442.85億元，增長43.6%,較一季度回落17.5個百分點。來，公租房建設全面推進，增量注入及同期基數(shù)的影響；二是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程加快，主城及周邊區(qū)縣商品房仍存一定剛性需求；三是相關規(guī)定要求房地產企業(yè)拿地兩年內必須動工建設，對住房建設要求在3年內完工等，使同時，在嚴厲的政策調控、差別信貸利率、二手房交易稅收以及各地限邊投放”良性循環(huán)，助推作用不減。從開發(fā)情況看，上半年重慶房地產業(yè)完成開發(fā)投資832.11億元，同比增長35.0%。從銷售情況看，上半年重慶商品房銷售面積為1906.61萬平方米，增長12.8%。值得一提的是，6月份8個公租房項目集中開工，上半年共計開工公租房700萬平方米。同時，公租房兩次搖號成功配租30469戶，受惠群眾近10萬。第三部分項目優(yōu)勢與劣勢分析(一)區(qū)位獨特組團(園區(qū))位于重慶市主城區(qū)“北上戰(zhàn)略”的主要拓展區(qū)，是江北區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)“四北六方”聯(lián)合打造重慶市北部增長極的產業(yè)高地，是重慶市“1小時經(jīng)濟圈”建設的重要增長極。(二)交通便捷組團(園區(qū))交通條件十分便捷，距市委、市政府所在地25公里、江北國際機場15公里、重慶北站18公里、寸灘港22公里。境內有一條黃金水道(嘉陵江蔡家組團段將建設1個1000噸級多用途泊位和1個2000噸級散貨泊位)、二條輕軌線(6號線、6號支線)、三條鐵路(遂渝線、襄渝線、全國鐵路3號線。其中，遂渝線在蔡家設立客運站，每天定時發(fā)送列車30對，年客運能力1000萬人次)、四條陸上快速通道(渝合高速、110省道、重慶中環(huán)快速干道、重慶市繞城高速)經(jīng)過該地區(qū)，擁有重慶市北部水、陸、空(三)生態(tài)怡人1、組團(園區(qū))自然山水條件得天獨厚，處于重慶市主城上風上水地段，(四)基礎良好1、組團(園區(qū))建設用地條件得天獨厚，土地相對平坦開闊，工程地質條件較好。目前擁有220KV(玉皇觀)、110KV(蔡家)變電站各1座，供電可靠率99.7%(工業(yè)用電0.547元/度，生活用電0.463元/度);重慶市天然氣主管道貫穿該片區(qū)，日供氣50萬立方米(工業(yè)用氣1.243元/立方米，生活用氣1.4元/立方米);有同興、蔡家水廠，日供水能力5萬噸以上(工業(yè)用水2.91元/噸，生活用水2.66元/噸);有垃圾發(fā)電廠、污水處理廠；通信、寬帶網(wǎng)絡覆蓋該片區(qū)。2010年前，計劃投入120億元(2007年確保投入12億元，用于連貫組團(園區(qū))內外道路、橋梁和工業(yè)企業(yè)所需土地利用的“七通一平”建設)。同時，該片區(qū)現(xiàn)有中安翡翠湖、水天花園、香溪美(五)人才充足1、組團(園區(qū))已主動聚集西南大學、重慶大學、西南政法大學、重慶儀表材料研究所、重慶國際企業(yè)孵化器北碚院所和重點骨干企業(yè)的人才于組團(園區(qū))開發(fā)建設。僅區(qū)內就有各類科研機構67個，高等院校4所，部屬研究所3所，職業(yè)學校數(shù)十所，中央、市屬力保障。組團(園區(qū))區(qū)域內人力資源成本約為1萬元/人·年，大大低于發(fā)(六)環(huán)境寬松1、組團(園區(qū))管委會堅持“三個用心”(用心想事、用心謀事、用心干事)和“兩個最”(企業(yè)效益空間最大、投資人團隊幸福指數(shù)最高)為宗程代辦服務。包括全程代辦國土、城建、規(guī)劃、工入駐企業(yè)提供產業(yè)配套融資擔保和人力資源開發(fā)、服務，以及確需退出時的退出服務。努力營造“1、市區(qū)到蔡家組團兩江新區(qū)正在發(fā)展階段，段商業(yè)氛圍的提升還需較長的時2、蔡家組團目前人流量比較少，街道較亂、影響市區(qū)的氛圍。第四部分項目運作方案一、項目運作主體為了更好地進行投融資，運作項目，建議以重慶金謀房地產開發(fā)有限公司，在重慶渝中區(qū)注冊，注冊資金為2000.00萬元。二、項目運作方案根據(jù)項目特點，可以采取土地開發(fā)方案或者房產開發(fā)方案。兩種方案各有優(yōu)缺點，具體為：(一)房產開發(fā)模式根據(jù)重慶目前房地產現(xiàn)狀，若該項目不只進行前期的破產清理，改變土地性質和進行土地轉讓，還進行房產開發(fā)，將給君恒建設公司帶來良好的經(jīng)濟回報。而且，房產開發(fā)將使恒建設公司在重慶的投資步入良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的道路。第五部分項目規(guī)劃方案一、項目規(guī)劃設計要點由于地塊目前尚無規(guī)劃設計條件，為了便于測算，設定其規(guī)劃條件如下：1、凈用地面積：120畝。2、容積率：不大于2.5。3、建筑密度：不大于40%。4、綠地率：不小于30%。6、其他按有關規(guī)定。(一)項目主要技術指標計量單位規(guī)劃要求值備注總占地面積0其中建筑占地面積9道路廣場占地面積0綠化占地面積0其他占地面積4總建筑面積計算容積率面積按功能性質分其居住建筑面積商業(yè)建筑面積8中物管用房面積位于3、4#樓住宅社區(qū)活動用房面積幼兒園垃圾站公廁入口門衛(wèi)用房地下車庫及設備用房不計入容積率2按地上地下分其中地上建筑面積不得大于地下建筑面積建筑密度不得大于不計入容積率容積率不得大于綠地率%不得小于地下建筑面積不計入容積率居住總套數(shù)套居住總人數(shù)人平均2.5人/戶停車位個住宅0.34輛地上：463地下：255第六部分項目開發(fā)方案(一)對土地開發(fā)模式(二)對房產開發(fā)模式中臨二環(huán)路東四段與東大街東延線一側開發(fā)為一至二幢首2層或3層為商業(yè)業(yè)態(tài)的小高層。考慮到本項目市場推廣計劃及小區(qū)建設的實際需要，擬將整個項目分兩期進行開發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)大部分基礎設施、公建配套設施和南面組團。這樣可以使首期買家享受到已成熟的配套設施。本期推出的樓盤價位不宜太高，以吸引買家，樹立形象，為二期提高本項目預計從2011年7月開始啟動破產清理程序，工期約為2年。整個(1)土地整理及前期開發(fā)進度本項目地上建筑物清理及改變土地用途與土地轉讓時間預計為2011年10月至2012年4月。同時開展前期市場調查、項目開發(fā)和營銷方案策劃、初步(2)一期開發(fā)進度開發(fā)組團，預計時間為2011年10月至2013年10月。項目經(jīng)營方案主要針對房產開發(fā)模式。根據(jù)目前重慶市房地產的實際情第七部分項目投資估算(一)開發(fā)成本測算此模式下開發(fā)成本即為土地成本6000.00萬元。本地塊為工業(yè)用地，出讓時需改變土地用途為商住用地。為了便于計算及考慮到可能的規(guī)劃情況，擬設定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建筑面積的比例為20%:80%。(2)地價估算(二)開發(fā)費用測算管理費用按每月45.34萬元計算，從2011年7月至2013年底，共計1315其他費用為破產啟動費用1,200萬元及其他可能尚需費用100萬元，合計為1,300萬元(備注：雖然1,200萬元是先期墊付，后期土地拍賣后無償返還的啟動費用，但由于考慮到該筆費用具有不確定性，因此在實際測算時，將假定公司自有資金為1,360萬元左右，則資金缺口為2,881.20萬元+85萬2,900萬元，貸款6個月。利率假定為中國人民銀行1至6個月貸款基準利率5.04%,則財務費用為73.08萬元。若開發(fā)方案為土地開發(fā)模式，則總投資為4,339.28萬元。具體見土地開(一)開發(fā)成本測算3、財務費用1、土地成本土地成本為6000.00萬元。2、前期開發(fā)費及設計費前期開發(fā)費及設計費預計為6870.00萬元。3、工程建安費工程建安費預計為4,0500.00萬元。4、基礎設施費基礎設施費預計為3350萬元。5、公建配套費公建配套費預計為2900.00萬元。6、運作期間費運作期間費預計為7397.4萬元。7、不可預見費不可預見費預計為1645.00萬元。以上7項合計為該項目開發(fā)成本68662.4萬元。(二)開發(fā)費用測算1、管理費用管理費用取開發(fā)成本1至3項的3%計算，合計為=53370×3%=1601.1萬2、銷售費用銷售費用取銷售收入的3%計算，合計為97045.56×3%=2911.37萬元。具體見房產開發(fā)模式附表《銷售費用估算表》。1.本項目的財務費用主要由利息費用構成，利息費用的計算參照建設部發(fā)布的經(jīng)濟評價標準按如下方法確定：假定貸款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后利息按全年計算，還款當年按年末償還，照全年計息，即2.每年應計利息=(年初借款本息累計+本年借款÷2)×貸款年利率3.根據(jù)中國人民銀行2002年2月21日開始執(zhí)行的利率，一至三年(含三年)的貸款年利率為5.49%。本項目假定按此一至三年期貸款基準利率計算，至項目開始第二年需貸款5,000萬元，至項目開始第三年按年等額還本付息，至項目開始第四年還清貸款，利息合計為564.07萬元。具體見房產開發(fā)模式4.本項目若采用房產開發(fā)模式，則總投資預計為73812.4萬元。具體見房第八部分項目資金籌措一、土地開發(fā)模式投資方案本項目若只進行土地整理，則總投資為73812.4萬元，整個建設經(jīng)營期為2年半。本項目開發(fā)投資的資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。資金運作方式如下：自有資金全部用于破產啟動費用、管理費用、其他可能尚需的啟動資金。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。即公司先以自有資金1360.00萬元啟動項目至項目轉讓，改變土地用途，然后以銀行貸款支付地價款至項目拍賣，以拍賣收入償還銀行貸款及利息。其啟動資金使用計劃如下：序號2011年2012年計管理費用(萬合計(萬元)(一)投資組合方式本項目總投資為萬元，整個建設經(jīng)營期為2年。為了降低融資壓力，有助資金流通，降低開發(fā)風險，使項目順利開發(fā)，擬采取組合投資方案。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入再投入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金用于破產啟動費用、其他土地整理可能尚需的啟動費用、前期管理費用，有收入的第一年按銷售收入的35%用于投資，第二年按銷售收入的54%用于投資，此外還缺少(二)資金運作方式在項目的前期，公司先以部分自有資金支付企業(yè)破產啟動費用、管理費用、前期工程費，至項目轉讓改變土地用途時，以銀行貸款支付地價及當年的部分工程費用，當住宅樓可以預售時，以預售收入實現(xiàn)滾動開發(fā)，使整個整個項目的自有資金為1360萬元，占總投資的1.84%,分兩年投入。其合計年年自有資金(萬元)銀行貸款計劃共有一筆，共計貸款2,0000.00萬元，占總投資的27.10%。銷售收入再投入從項目有銷售收入時開始，直到項目銷售完畢。總銷售收入再投入為37436.59萬元，占總投資的71.06%。其投入計劃如下：2011年2012年2013年合計銷售收入再投入(萬元)(一)銷售單價的估算(1)用成本法確定銷售價格的下限本項目住宅的銷售成本單價為每平方米3594.91元。(2)建議銷售單價本項目住宅的銷售單價建議為每平方米3900元(2011年單價)。假定每年住宅的單價上漲7%,則本項目住宅的銷售單價如下：年2012年2013年/平方米)假定商業(yè)的銷售單價為住宅銷售單價的3倍，則本項目商業(yè)的銷售單價2011年2012年年商業(yè)銷售價格(元/平方米)假定本項目目前的車位價格與蜀都花園車位的銷售價格一致，且設定每年車位的單價上漲7%,則本項目車位的銷售單價如下：2011年()車位價格2011年2012年2013年(二)總銷售收入的測算根據(jù)上述住宅銷售進度與價格預估，測算出本項目住宅的銷售收入為69563.63萬元，商業(yè)的銷售收入為17778.1萬元，車位的銷售收入為3590.00萬元，總銷售收入為90931.73萬元。具體見房產開發(fā)模式附表《總銷售收入預測表》。(三)成本費用估算本項目成本費用采用分攤形式。其分攤的總原則為把所有的總投資分攤到可售的面積中去，具體分攤細則為按計算投資的各項成本來分攤，各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤，若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積或銷售額比例來分攤。具體見房產開發(fā)模(四)財務分析本項目總收入為90931.73萬元，總成本費用為73812.4萬元，則利潤總額為17119.33萬元，稅金為3920.00萬元，凈利潤為19313.16萬元。具體見年投資利潤率=(利潤總額/總投資/8)×100%=(17119.33/73812.4/自有資金年投資利潤率=(利潤總額/自有資金/8)×100%(1)建設期(2011年至2013年)部分的投資利潤率=(利潤總額/總投資)×100%從本項目以上的幾個靜態(tài)指標來看，銷售期的投資利潤率偏低，總體年平均投資利潤率保持在13%以上，故從投資利潤率角度分析來看是可行的。此外，從階段性建設經(jīng)營期來看，本項目從2010年啟動至2011年竣工，只需在住宅部分實現(xiàn)100%銷售，商業(yè)和車位部分實現(xiàn)30%的銷售的情況下便能收回所有的投資，并能取得75111.46的利潤總額，因此本項目具有很好的經(jīng)濟效益。本項目財務風險很低，但有一定的政策風險。總體而言，本項目是可行的。就兩種運作方案而言，因房產開發(fā)模式不僅能帶來較好的經(jīng)濟效益，而且將使金謀公司在重慶的投資步入良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的道路。因此，建序號2011年小計1土地成本2管理費用3其他費用4財務費用合計位：萬元序號項目名稱2011年合計總投資2資金籌措自有資金銀行貸款銷售收入序號合計(萬得房成本(萬元)備注商業(yè)住宅車位開發(fā)成本土地費用勘察設計及前期開發(fā)費工程建安費基礎設施費公建配套費運作期間費不可預見費2開發(fā)費用管理費用取開發(fā)成本1至6項的3%財務費用銷售費用其他費用3總投資4每平方米得房成本(元/平方米)X表二詳細投資計劃與資金籌措表(按比例)序號項目名稱合計金額(萬元)合計比例2011年2012年2013年總投資開發(fā)成本42.16%土地費用設計費及前期開發(fā)費工程建安費基礎設施費公建配套費運作期間費不可預見費開發(fā)費用管理費用財務費用銷售費用其他費用2資金籌措自有資金銀行借款銷售收入再投入表三詳細投資計劃與資金籌措表(按金額)序號項目名稱合計金額(萬元)2011年2012年2013年總投資開發(fā)成本土地費用設計費及前期開發(fā)費工程建安費基礎設施費公建配套費運作期間費不可預見費開發(fā)費用管理費用財務費用銷售費用其他費用總投資合計2資金籌措自有資金銀行借款銷售收入再投入序號細項合計2011年2012年2013年1住宅銷售比例銷售面積(平方米)銷售收入(萬2商業(yè)銷售比例銷售面積(平方米)銷售收入(萬3車位銷售比例銷售個數(shù)(個)銷售收入(萬4銷售收入合計(萬元)序號項目名稱合計(萬元)建設營業(yè)期2011年2012年2013年銷售收入(萬元)2銷售稅金及附加小計(萬元)營業(yè)稅(萬元)城市維護建設稅(萬元)教育費附加(萬元)交易印花稅(萬元)副食品調控基金(萬元)序號項目名稱合計建設經(jīng)營期(年)收入住宅銷售收入商業(yè)銷售收入車位銷售收入2總成本費用銷售住宅總成本分攤銷售商業(yè)總成本分攤銷售車位總成本分攤3銷售稅金及附加4利潤總額表七自有資金現(xiàn)金流量表(年Ic=10%)序號項目名稱合計2011年2012年2013年銷售收入2現(xiàn)金流出自有資金銷售收入再投入貸款還本付息銷售稅金及附加3稅前凈現(xiàn)金流量4稅前凈現(xiàn)金流量累計5稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值6稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計7稅后凈現(xiàn)金流量8稅后凈現(xiàn)金流量累計9稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計序號合計資金來源自有資金銀行貸款住宅銷售收入商業(yè)銷售收入車位銷售收入2資金運用開發(fā)成本土地費用前期開發(fā)費設計費工程建安費基礎設施費公建配套費運作期間費不可預見費開發(fā)費用管理費用財務費用銷售費用其他費用償還貸款本金銷售稅金及附加營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加交易印花稅副食品調控基金序號項目名稱投資成本(元/m2)投資總額(萬元)依據(jù)備注土地費用土地補償費二前期工程費用工程監(jiān)理費2建設工程設計費3環(huán)境設計費04工程招標費35圍墻修建工程費56環(huán)境評價編制費07勘查設計費18地質勘查費09施工圖設計審查費白蟻防治費1工程造價咨詢費1防雷裝置安全檢測雷電災害評估費1施工用電施工用水安裝費平基土石方及環(huán)境整治水土流失防治費0地形測量費1放線測量費電力勘察設計費0三建安工程費用基礎、主體及水電安裝費2防盜門購置、安裝費用3門窗安裝費4消防工程5電梯設備購置、安裝工程費6柴油發(fā)電機組設備及安裝費7四基礎設施費用小區(qū)配電室安裝02小區(qū)景觀綠化工程(含小區(qū)道路，管網(wǎng))3生化池4五管理費(一至四項×六利息(一至四項×6.59%×工期/2×七1城市建設配套費2建設工程規(guī)劃綜合費13建設工程綜合服務費04散裝水泥專項基金05人防易地建設費26人防易地建設費消防4費7地籍測繪費(2985/戶×73.8元/戶)文件規(guī)定8房屋轉讓手續(xù)費(3元/平方米)文件規(guī)定已減半9權屬登記費(2985/戶×80元/戶)文件規(guī)定已減半住宅用地權屬調查費(2985戶×7元/戶)0文件規(guī)定已減半八利潤(一至四項×3%)九稅金(一至八項合計×十合計1、本核算建筑面積按15194.88m2測算；2、容積率按2.5考慮；3、建筑密度為14.91%;4、商業(yè)占地上建筑面積的7.4%考慮；序號項目名稱投資成本(元/m2)投資總額(萬元)依據(jù)備注土地費用土地補償費二前期工程費用1工程監(jiān)理費2建設工程設計費3環(huán)境設計費04工程招標費35圍墻修建工程費56環(huán)境評價編制費07勘查設計費8地質勘查費09施工圖設計審查費1白蟻防治費工程造價咨詢費1防雷裝置安全檢測雷電災害評估費施工用電施工用水安裝費平基土石方及環(huán)境整治水土流失防治費0地形測量費1放線測量費1電力勘察設計費0三建安工程費用基礎、主體及水電安裝費2防盜門購置、安裝費用3門窗安裝費4消防工程5電梯設備購置、安裝工程費6柴油發(fā)電機組設備及安裝費7四基礎設施費用小區(qū)配