PAGE60PAGE21《連山壯族瑤族自治縣“三舊”改造（城市更新）專項規劃（2020-2035年）》規劃文本目錄第一章總則 3第一條規劃編制依據 3第二條規劃原則 3第三條規劃范圍/規劃對象 4第四條連山“三舊”項目界定 4第五條規劃期限 4第六條改造目標 41.近期目標（2020-2022年） 42.期末目標（2023-2025年） 5第七條管理范圍 5第八條規劃構成 5第九條實施時間 5第十條規劃解釋 5第二章改造方向、模式及策略 5改造范圍與規模 5第十一條“三舊”改造方向 61. 促進城區建設調整與完善 62. 促進產業結構調整與優化 63. 促進農村建設調整與完善 64. 擴大城鎮規模，提高城鎮水平 6第十二條改造類型 61. 全面改造 72. ⒉微改造 73. 3.混合改造 7第十三條改造模式 71. 政府主導模式 72. 政府與市場合作模式 73. 農村集體主導模式 7第十四條投資形式 71. 城區投資形式 72. 鄉鎮投資形式 8第三章總體用地布局和規模 8第十五條布局原則 81. 區域統籌 82. 規劃銜接、協調 83. 公共優先 84. 布局目標 85. 規劃結構 86. 用地布局 9第十六條規劃利用指標 9第四章土地利用與強度控制分區 9第十七條分區原則 91. 分類引導 92. 區位優先 93. 景觀優先 94. 尊重規劃 9第十八條總體思路 91. 圍繞重點項目開展“三舊”改造 102. 圍繞建設宜居宜業特色城鎮開展“三舊”改造 10第十九條容積率控制與分區 10第二十條綠地控制指引 10第二十一條“三舊”用地各項控制指標的變更 11第二十二條確因效益無法平衡的，可適度提高容積率 11第二十三條容積率獎勵與轉移 11第五章配套設施 11第二十四條規劃原則 111. 規劃優先原則 112. 適時調整原則 123. 同步建設原則 12第二十五條規劃布局 12第六章道路交通 12第二十六條規劃原則 12第二十七條規劃布局 12第七章歷史文化保護 13第二十八條規劃原則 13第二十九條規劃指引 13第八章景觀風貌綠地開敞空間 13第三十條規劃原則 13第三十一條規劃指引 14第九章實施機制 14第三十二條實施計劃 14第三十三條未完成用地計劃的處理 14第三十四條資金估算與籌措計劃 141. “三舊”改造的資金來源 142. “三舊”改造的資金籌措渠道 14第三十五條“三舊”改造的推進 151. 政府主導，市場運作 152. 突出重點，有序推進 153. 系統規劃，彈性導控 15第三十六條組織與保障機制 15第三十七條實施動態的項目庫更新機制 16第三十八條完善控規編制 16第三十九條拆遷保障 16第四十條金融扶持方式 16第四十一條財政扶持方式 17第一章總則第一條規劃編制依據《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）;《中華人民共和國城鄉規劃法》（2019年修正版）;《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（2020年12月）;《連山壯族瑤族自治縣城市總體規劃（2013-2025）》;《連山壯族瑤族自治縣國土空間總體規劃（2020—2035年）》;《連山壯族瑤族自治縣土地利用總體規劃調整完善》（2010-2020年）;《廣東省人民政府關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府［2009］78號）;《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）;《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）;《廣東省自然資源廳關于印發<廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019-2021年）>的通知》（粵自然資發〔2019〕42號）;《清遠市自然資源局關于印發<清遠市深入推進“三舊”改造三年行動實施方案（2019-2021年）>的通知》（清自然資發〔2020〕6號）;《清遠市市轄區“三舊”改造實施細則》;其他相關規劃及標準.第二條規劃原則⑴落實上級規劃要求本規劃按照上級規劃的要求，落實上級規劃下達的規劃調控指標，并服從上級規劃在空間布局、生態環境保護等方面的統籌安排；連山壯族瑤族自治縣鄉鎮“三舊”改造規劃服從全市土地利用總體規劃。⑵實現土地節約集約利用通過本規劃活動，對連山壯族瑤族自治縣農村“三舊”現狀進行全面調查摸底，對規劃期間土地利用問題、供需狀態和用地形勢進行分析和研究，掌握“三舊”改造與土地節約集約利用的變量，提出連山壯族瑤族自治縣農村土地節約集約利用思路協調的“三舊”改造的總體目標。⑶公正客觀地解決歷史遺留問題做好與國家法律政策的銜接，兼顧各地發展歷史和土地管理政策的較續性，公正客觀地解決歷史遺留問題。通過本規劃活動明晰產權，保障相關人的合法權益，維護社會穩定。⑷保證規劃具有可操作性本規劃在大量普查數據的基礎上，結合連山壯族瑤族自治縣農村實際情況，通過多部門協調，科學地制定“三舊”改造近期和遠期目標和實施措施，使本規劃具有可操作性。第三條規劃范圍本輪規劃范圍主要包括連山壯族瑤族自治縣（以下簡稱“連山”）中心城區，依據城鎮開發邊界劃定，總規劃范圍面積為661.37公頃。第四條連山“三舊”項目界定根據粵府[2009]78號文，結合清遠市人民政府《關于清遠市推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見的實施意見》和《清遠市市轄區“三舊”改造實施細則》等進行界定：⑴因城市規劃調整需“退二進三”產業用地；⑵城鄉規劃確定不再作為工業用途的廠房（廠區)用地；⑶國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；⑷不符合安全生產和環保要求的廠房用地；⑸布局散亂、條件落后，規劃確定改造的城鎮和村莊；⑹國家和省的政策規定可以實施改造的其他舊城鎮、舊村莊、舊廠房用地;(7)其它經市人民政府認定屬“三舊”改造范圍的用地。第五條規劃期限本規劃期限為2020-2035年，其中近期為2020-2025年，遠期為2026-2035年。第六條改造目標規劃力求通過“三舊”改造單元的整合、改造、更新，實現“拓展建設空間、完善城市功能、改善人居環境、提升城市形象”的目標。近期“三舊”改造單元的規劃，將遵循“全面探索、局部試點、封閉運作、結果可控”的原則，培育和打造典型項目作為示范和標桿，通過在宜居環境、布局優化、配套設施建設等方面重點打造具有代表性和特色的“三舊”改造項目，實施以點帶面，推廣成功經驗，確保“三舊”改造的順利推進。1.近期目標（2020-2025年）通過示范項目的帶動，啟動全部的“三舊”改造項目，把“三舊”改造項目有條有理、有步驟安排在三年內進行推進，通過改造，盡力達到以下目標：建設“三舊”改造示范性項目，加強“三舊”改造的社會影響力。調整優化用地結構，推動新農村加速發展。發展優勢和特色農業，推動農業結構優化和升級。完善城市功能，增加公建配套。優化產業結構，促進高質量發展，提高城市競爭力。2.期末目標（2026-2035年）在本規劃期內不安排新的“三舊”改造項目，改造的重點放在繼續大力推進、完善近期啟動的“三舊”改造項目，解決城市存量土地效益低下，物質性老化和功能性老化的問題，為城市提供充足的發展空間，完善各鄉鎮功能，促進產業結構調整，改善舊城區及村莊的生活和工作環境，實現以下目標。⑴拓展建設空間，保障發展用地；⑵改善人居環境，提升空間本質；⑶取得經濟效益、社會效益、環境效益的統一。第七條管理范圍在連山壯族瑤族自治縣管轄區域內的“三舊”改造必須遵守本規劃。第八條規劃構成本規劃由規劃文本、圖紙和附件構成。規劃文本、圖紙具有同等的法律效力。第九條實施時間本規劃由連山壯族瑤族自治縣人民政府批準之日起生效，由連山壯族瑤族自治縣人民政府組織實施。第十條規劃解釋本規劃的解釋權屬連山壯族瑤族自治縣人民政府。第二章改造方向、模式及策略改造范圍與規模本輪“三舊”改造范圍的確定是在對上一輪“三舊”改造范圍和各類地塊進行詳細評估的基礎上，通過對連山中心城區城市發展方向進行分析，優先將有利于實現城市發展定位的亟待改造用地列入本輪“三舊”改造范圍。本輪“三舊”改造地塊總數為23個，改造總面積為54.44公頃（816.60畝）。其中，舊村莊5個，改造總面積為19.95公頃（299.25畝）；舊城鎮18個，改造總面積為34.49公頃（517.35畝）。第十一條“三舊”改造方向促進城區建設調整與完善通過“三舊”改造建設，激活新的經濟增長點，完善城市功能，提升城鄉競爭力，促進產業結構調整，改善舊城區及村莊的生活和工作環境，塑造連山獨特的區域形象，促進城區用地布局的調整完善，提升城市功能，加強區域性城鄉功能配套，推動全縣高質量發展。促進產業結構調整與優化通過“三舊”改造，按照“優一、推二、強三”和“生態發展、綠色崛起”的發展思路，實現土地供給和利用與區域經濟發展，與產業結構調整相適應。⑴大力發展特色生態農業，扶持農村一二三產業融合發展，培育新產業、新業態、新模式，發展特色農業+鄉村旅游、休閑農業+特色旅游、康養和鄉村物流、電子商務等鄉村產業。⑵合理工業企業布局，調整優化產業結構，適度發展生態工業。關、停、并、轉、遷位于縣城中心的高污染、高能耗工業企業，實行“退城進園”，企業在搬遷中實現技術改造和產業升級換代。⑶促進全域旅游發展,完善連山“一核兩區”的全域旅游布局,提升縣城建設質量和品位，打造有豐富文化底蘊、鮮明區域特色的宜居宜業宜游縣城。⑷繼續深化住房制度改革，立足于連山經濟社會發展實際，面向不同收入階層，建立完備的住房供應體系，滿足不同層次的住房需求。重點完善以公共租賃房為主的政府保障性住房供應體系；合理進行舊城居住區和“城中村”改造，逐步實現其綜合環境的改善；發展物業管理，促進物業管理專業化、社會化。促進農村建設調整與完善通過“三舊”改造建設，激活新的經濟增長點，改善舊農村及村莊的生活和工作環境，促進農村建設調整與完善，加強區域性中心城鎮功能配套，配合村容村貌整治工作，加快新農村建設步伐，不斷改善農村人居環境，從而穩步推進鄉村振興戰略。擴大城鎮規模，提高城鎮水平全面啟動連山壯族瑤族自治縣舊城鎮、舊廠房、舊村莊的“三舊”改造工程，融會貫通、用足用活“三舊”改造政策，盤活土地資源，增強政府對土地開發和利用的調控能力，解決建設發展“用地難”的問題。結合“三舊”改造，積極引導農業人口逐步在城鎮就業和落戶，擴大城鎮規模，提高城鎮化水平。第十二條改造類型本規劃將“三舊”改造規劃分為三種類型：全面改造以拆除重建方式對“三舊”用地進行再開發，或者對“三舊”用地實施生態修復、土地復墾。主要適用于城市重點功能區以及對完善城市功能、提升產業結構、改善城市面貌有較大影響的城市更新項目。微改造指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，以改變功能、整飾修繕、完善公共設施等方式對“三舊”用地進行綜合整治。主要適用于建成區中對城市整體格局影響不大，但現狀用地功能與周邊發展存在矛盾、用地效率低、人居環境差的地塊。3.混合改造指全面改造和微改造相結合的類型。第十三條改造模式政府主導模式由政府主導改造，負責拆遷賠償，進行土地整理（收回國有及對集體土地進行征收），并投入資金主導建設，這種方式稱為“完全政府主導”模式，具體可分為下三種形式：一、政府統一收回土地，投入資金參與主要建設；二、政府對廢棄工廠或倉庫收回國有土地后改造為公益性設施用地；三、政府對具有歷史保護價值的舊街區進行翻新，對危舊房實施拆除與修繕相結合，改善環境質量。通過發揮政府的整體優勢，統籌城市的近期利益和長遠利益。政府與市場合作模式政府前期負責拆遷賠償、土地整理等工作。后期進行政策指導和市場行為，引入資金進行市場化運作。此模式適應能力于具有較高經濟價值的改選項目，如改造為房地產、商業、辦公的項目；舊廠房改造為創意產業的項目等。農村集體主導模式由村集體成立經濟發展公司，政府負責協作或者給予政策，以促使集體與村民達成改造、拆遷、安置、利益分配方案共識，并由該公司進行改造工作。這種“集體經濟主導”的模式能夠充分發揮集體的主觀能動性，改造速度快，矛盾少，程序簡單。此種模式適用于集體主導的公益型改造、集體成立公司的自主性改造、對舊村環境進行以綜合整治為主要內容的局部改造等。第十四條投資形式城區投資形式主要包括以下兩種，第一“土地入股”聯合開發模式，采取村民以土地入股形式與開發商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補償和重地費用；第二，村集體提供項目用地，由開發商墊資建設，建成后讓開發商擁有數年的租賃經營權，年限到期后村集體收回。此模式適用于市場比較成熟，市政和公共設施配套比較完善的舊村莊改造；未來將發展為城市新區的舊村莊改造。鄉鎮投資形式⑴村集體和房地產開發商合作開發:即村集體經濟實力一般，需借助房地產開發商的經濟實力，共同合作、共同開發；⑵村集體自主開發:即村集體經濟基礎好，憑自身實力進行自主開發建設；⑶村集體和村民共同投資開發：即村集體和村民有共同投資開發建設的愿望，以村集體為主、村民為輔合作開發。第三章總體用地布局和規模第十五條布局原則區域統籌“三舊”改造地塊往往為“嵌入式”地塊，其用地布局需以連山壯族瑤族自治縣整個空間結構為指導，與周邊區域統籌考慮，以塑造完整的功能區，并力促連山壯族瑤族自治縣公共空間的系統性和完整性。規劃銜接、協調“三舊”改造用地規劃應當以國土空間規劃為基本依據，不得違背國土空間規劃的強制性內容，并以國土空間詳細規劃作為規劃許可、改造實施的法定依據，充分考慮居民的改造意愿，進行綜合用地布局。公共優先“三舊”改造用地規劃以產業升級轉型和改善市民生活和文化休閑環境為立足點，首先滿足公共服務設施、市政基礎設施、道路交通、公共綠地等的建設需求，如建商業區、開發商住樓、建設現代化廠房、聯建農民公寓、保護歷史村落、生態環境改造、都市農業和現代化農業綜合開發等，其次再考慮用作其他用途開發。布局目標按照城鄉高質量發展的要求對改造地塊的適用功能和用地性質進行重新分配與定義，以達到盤活土地資源，增加、豐富城市功能，升級產業類型，完善城市公共配套設施，改善城市環境，提升城市空間品質等方面的效果。用地布局提高土地利用率，提升用地的服務功能，并改善周邊城市環境。注重用地改造的可操作性及保障公共利益，嚴格落實規劃的公園綠地、公共管理和公共服務用地以及公用設施用地，合理布局各類用地功能，形成布局結構清晰與功能分區合理的土地利用布局。（1）從“三舊”用地類型上看，舊城鎮用地63.35公頃、舊村莊用地36.65公頃。改造后的功能以二類居住用地和商業用地為主。

（2）用空間布局上看，“三舊”用地主要分布在吉田河兩側、鹿鳴中路兩側。改造后的用地主要是二類居住用地和商業金融業用地。表3-1連山壯族瑤族自治縣“三舊”用地分類匯總表項目類型面積（公頃）比例（%）項目數（個）舊城鎮34.4963.3518舊村莊19.9536.655總計54.44100.0023第四章土地利用與強度控制分區第十七條分區原則分類引導改造強度的制定應針對改造類型和用地功能的特點進行分析，以形成經濟可行與規劃合理的控制指標。區位優先“三舊”用地建設強度指標根據“三舊”用地所處區位條件，綜合考慮區域基礎設施的承載能力，城市服務功能聚集的城市公共中心及周邊的用地開發強度為高指標區域，并逐步向外圍遞減。景觀優先“三舊”用地建設強度指標應保護建設用地的自然環境，有利于形成層次分明、疏密有致的城市形態。尊重規劃“三舊”用地建設強度指標應尊重所在區域已經編制的控制性詳細規劃，如對規劃指標有高調整的應通過法定程序進行申報。第十八條總體思路順應城鄉建設的重點發展方向，并能夠服務于城鄉遠期總體發展目標，理清項目空間分布的相互關系，梳理出“點、線、面”的結構關系，具體為明確重點、理清發展脈絡與劃定主要區域。通過空間體系建構完善最大限度發揮項目建設的外部正效應，從而推動城市種類功能各區的發展與完善。圍繞重點項目開展“三舊”改造“十四五”期間，連山壯族瑤族自治縣政府立足全省“一核一帶一區”區域發展格局中生態發展區功能定位，堅持走入珠融灣、城鄉融合、綠色發展之路，充分發揮連山少數民族文化特色、三省邊城特色和生態資源優勢，建設生態宜居、全域宜游的壯瑤之鄉。打造好中國天然氧吧、國家森林康養基地、嶺南避暑之都、嶺南賞雪勝地，將連山建成“小而美、小而富、小而強的特色邊城、幸福連山”，努力推動連山“在高水平保護中實現高質量發展”。為了實現連山高質量發展的戰略目標必須上好項目，并且圍繞這些重點項目開展“三舊”改造，以滿足這些重點項目的需要。圍繞建設宜居宜業特色城鎮開展“三舊”改造堅持樹立小縣大城發展理念，高起點建設好特色縣城，推進各鎮特色化改造。堅持推進縣城民族特色化建設，加快縣城擴容提質，加快新城區規劃建設，有利于提高縣城在社會、經濟和文化方面的輻射作用和聚集能力。因此，縣政府提出要科學編制縣城發展規劃，重點抓好舊城區“三舊改造”規劃。加快縣城項目建設，如加快推進文旅商貿城、山城花園等一批“三舊改造”項目的建設。完善新建樓盤配套設施。推動福安公園改造、東出口民族公園、水口公園和全民健身中心、文化藝術中心、旅游集散中心、停車場以及市政公共基礎服務設施建設。優化住宅結構，控制城區私人建房，重點建設解困房、廉租房和普通商品住宅，適量發展花園式住宅小區，滿足各種層次群體的需求；培育房地產交易市場；發展物業管理，促進物業管理專業化、社會化。第十九條容積率控制與分區一級強度分區：以高密度為主的縣城中心地塊開發，包括商業金融、行政辦公、商住等用地。以舊城鎮全面改造項目為主。容積率指標一般控制在3.5-5.0之間，建筑高度指標一般控制在54-80米之間，最大建筑密度控制在40％以下。具體改造項目的控制強度按照相應控制性詳細規劃執行。二級強度分區：以中密度為主的開發，包括居住、道路廣場、文化娛樂、公園等用地。包括舊城鎮、舊村莊全面改造項目。容積率指標一般控制在2.5-3.5之間，建筑高度一般控制在36-54米之間，建筑密度指標一般控制在35%以下。具體改造項目的控制強度按照相應控制性詳細規劃執行。三級強度分區：主要指舊城鎮微改造項目，主要為舊住宅、舊公服設施提升改造。容積率指標一般控制在1.2-2.5之間，建筑高度一般控制在36米以下，建筑密度指標一般控制在30%以下。具體改造項目的控制強度按照相應控制性詳細規劃執行。表4-1容積率分區分類控制表容積率分區居住用地公共管理與公共服務用地商業服務業用地高容積率區3.0-4.53.5-5.03.5-5.0中高容積率區2.5-3.53.0-4.53.0-4.5中容積率區2.0-3.02.5-3.52.5-3.5低容積率區1.2-2.21.5-2.5——表4-2建筑高度分區控制表建筑高度分區一級高度區二級高度區三級高度區四級高度區建筑高度54m-80m36m-54m27m-36m27m以下表4-3建筑密度分區控制表建筑密度分區高建筑密度區中高建筑密度區中建筑密度區低建筑密度區建筑密度≤40%≤35%≤30%≤25%第二十條綠地控制指引(1)“三舊”改造作為居住用地的地塊綠地率不少于30%。其中公共綠地人均面積，十五分鐘生活圈居住區不少于2.0平方米/人，十分鐘生活圈居住區不少于1.0平方米/人，五分鐘生活圈居住區不少于1.0平方米/人。(2)在“三舊”改造作為商業金融業用地的，綠地率不低于25%；作為體育用地的，不低于40%。⑶“三舊”改造作為醫院、休（療）養園等醫院衛生單位的地塊，以及高等院校、機關團體等單位的地塊、其綠地率不低于35%。新區中、小學≥35%，舊城區根據實際情況確定。⑷“三舊”改造作為一類工業用地的綠地率應大于20%，二類工業用地的綠地率應大于30%，三類工業用地的綠地率應大于40%。第二十一條“三舊”用地各項控制指標的變更“三舊”用地各項控制指標應符合所在地區的控制性詳細規劃，如有變化需依據本規劃進行充分論證并編制調整方案，提交自然資源主管部門審議通過并經縣人民政府批準后實施。第二十二條確因效益無法平衡的，可適度提高容積率為更好的實現城市中心區土地價值、強化城鄉發展活力，提高中心城區“三舊”改造的操作性，確因改造效益無法平衡的，可適度提高容積率。需要申請提高容積率等調整規劃條件的，則由編制主體提出并委托有資質的機構開展單元控規調整專項評估論證，提出改造單元劃定和規劃技術條件核定的申請意見。第二十三條容積率獎勵與轉移為保障“三舊”改造的公益性目的，對有以下情形的改造主要給予容積率獎勵或轉移的優惠政策：⑴在規劃條件允許范圍內，“三舊”改造主體為城市公共利益做出貢獻，如提供公共綠地、開敞空間、代建（或維護）公共服務設施的，可得到一定的容積率獎勵。⑵在“三舊”改造中，為保護文物保護區，允許將限制開發地塊的容積率轉移到不受限制的相鄰地塊；并且，在規劃允許范圍內，“三舊”改造主體可以通過買賣方式將轉移的容積率轉讓給其他地塊。⑶“三舊”改造主體按照舊城保護規定進行建設外，主動實施措施對舊城保護，如修繕房屋、疏通道路等，可根據具體情況酌情進行容積率獎勵或轉移。表4-4連山壯族瑤族自治縣“三舊”改造地塊總表項目編號地塊信息改造類型用地面積（平方米）土地現狀用途擬改造土地用途441825001濱江中路14個小區舊城鎮（微改造）73903.95城鎮用地、農村宅基地、道路用地不改變441825002吉田鎮人民政府住宅小區舊城鎮（微改造）11347.75城鎮用地、農村宅基地、道路用地不改變441825003水利局小區舊城鎮（微改造）1577.29農村宅基地不改變441825004公路局小區舊城鎮（微改造）4475.42城鎮用地、宅基地不改變441825005教育局小區舊城鎮（微改造）8368.64城鎮用地、宅基地不改變441825006人民銀行小區舊城鎮（微改造）2907.29宅基地不改變441825007新村舊政府集資房地塊一舊城鎮（全面改造）21213.86城鎮用地、宅基地、農用地居住用地441825008新村舊政府集資房地塊二舊城鎮（全面改造）30586.71城鎮用地、宅基地、農用地居住用地、商業用地441825009山城花園（連山車站）舊城鎮（全面改造）54074.86城鎮用地、宅基地、農用地居住用地、社會停車場用地441825010鹿鳴中路4個小區舊城鎮（全面改造）17991.79城鎮用地、宅基地、喬木林地居住用地、行政辦公用地、商業用地441825011市場西街地塊一舊城鎮（全面改造）20726.54城鎮用地、宅基地居住用地441825012市場西街地塊二舊城鎮（全面改造）5875.91宅基地居住用地441825013市場西街地塊三舊城鎮（全面改造）1836.27宅基地居住用地441825014文體商貿城地塊一舊城鎮（全面改造）37718.15城鎮用地、宅基地、道路用地居住用地、行政辦公用地441825015文體商貿城地塊二舊城鎮（全面改造）18311.68城鎮用地、宅基地、道路用地居住用地、商業用地441825016連勝汽車摩托車維修廠三舊改（二期）舊城鎮（全面改造）5404.05城鎮用地、宅基地居住用地441825017濱江西路原淀粉廠宿舍舊城鎮（全面改造）9753.94宅基地、農用地居住用地441825018供水公司小區（原國稅局小區）、農委、科技局小區舊城鎮（全面改造）18824.23城鎮用地、宅基地、道路用地居住用地、行政辦公用地、廣場用地441825019舊人民醫院地塊、高蓮村舊村莊（全面改造）59475.53城鎮用地、宅基地、農用地居住用地、教育用地441825020高蓮村舊村莊（全面改造）18697.86城鎮用地、宅基地、水澆地居住用地441825021沙坪村舊村莊（全面改造）21185.93城鎮用地、宅基地、居住用地441825022太陽村舊村莊（全面改造）78483.52城鎮用地、宅基地、農用地居住用地441825023木羌村舊村莊（全面改造）21661.82宅基地、道路用地居住用地合計544402.99第五章配套設施第二十四條規劃原則規劃優先原則“三舊”用地改造應遵從所在區域的控制性詳細規劃，當中如涉及規劃的公共設施及市政設施，應當切實安排好設施建設用地，保證規劃設施的建設空間。適時調整原則“三舊”用地改造功能如改變控制性詳細規劃，應針對可能產生的人口數量變化增加或減少配套設施，保障城鄉公共配套完善。同步建設原則為“三舊”項目配套設施的建設應與項目整體進度協調一致，保障配套設施同步到位。第二十五條規劃布局在“三舊”規劃布局的基礎上，對城市公共服務設施配套進行調整和優化。根據上層次規劃的公共設施布局以及“三舊”用地業主的改造意愿，將“三舊”用地盤活、整合之后根據所需各類設施規模和數量，進行補充和完善。依據《連山壯族瑤族自治縣國土空間總體規劃（2020-2035年）》的用地性質確定“三舊”用地改造后的用地主導性質，落實各個地塊內的公共設施配套項目及基礎設施配套項目，主要包括基礎教育設施、體育設施、文化設施等。在本次規劃中落實的設施項目見下表。表5-1配套設施項目一覽表項目編號地塊信息改造類型設施內容441825009山城花園（連山車站）舊城鎮（全面改造）文化站、幼兒園441825011市場西街地塊一舊城鎮（全面改造）文化站441825019舊人民醫院地塊、高蓮村舊村莊（全面改造）幼兒園441825014文體商貿城地塊一舊城鎮（全面改造）現狀電信局升級改造441825021沙坪村舊村莊（全面改造）文化站、公園441825022太陽村舊村莊（全面改造）文化站、青少年宮、敬老院441825023木羌村舊村莊（全面改造）文化站第六章道路交通第二十六條規劃原則⑴整體性原則：道路交通規劃應立足城市整體交通體系的規劃建設，重點推動關系整體的道理建設，促進道路交通網絡的完善。⑵協調性原則：一方面利用“三舊”改造推動舊城區道路系統的完善與更新，打通因拆遷問題而停滯的道路建設；另一方面則通過道路建設推動兩側“三舊”用地的改造建設。⑶公交優先原則。積極推動舊城區公共交通的網絡建設與站場配套，發展公共交通以緩解城市交通壓力，并在“三舊”改造重點區域強化公交建設，實現公共交通對城市改造建設的推動作用。第二十七條規劃布局“十四五”期間連山重視交通建設，大力提升交通互通水平，加強區域內外部交通體系建設。規劃形成“三橫兩縱”的主干道路網結構。三橫：廣德大道、鹿鳴路、323國道改線段；兩縱：規劃城西路、以及城中路及與其相連接的城中北路。保證區域性交通干道和城市主次干道的落實；完善支線系統；適度增加慢行交通的配套設施。表6-1改造區域主干道路網一覽表路網結構道路名稱道路等級三橫廣德大道城市主干路鹿鳴路城市主干路323國道改線段城市主干路兩縱城西路城市主干路城中路及城中北路城市主干路第七章歷史文化保護第二十八條規劃原則真實性原則在歷史文化街區保護的過程中要強調保護歷史原物的真實性。歷史文化街區的真實性不僅是指街區內的歷史建筑實體的真實性，還包含街區內的社會生活、文化等非物質要素的真實性。（2）整體性原則歷史文化遺存是連同其周圍環境一并存在的，不僅要保護歷史建筑，還要保護其整體風貌環境，以及除歷史建筑外的街巷、河道、路面等要素。歷史遺留并且具有一定歷史文化價值或能夠反映其風貌特色的，都要予以保護。（3）功能完善原則隨著社會的發展和生活方式的改變，需要不斷改善歷史文化街區內的生活環境、完善街區的使用功能，是歷史文化街區存在和發展的基本內容。第二十九條規劃指引（1）“三舊”改造地塊功能應與名鎮名村、文物古跡和風景名勝功能相配合；（2）對歷史文化保護地區控制范圍內的“三舊”改造項目須嚴格按照相關規定進行；（3）適當增加城市的公園綠地和廣場用地，以及與歷史及文化風貌地區相關的配套設施用地。第八章景觀風貌綠地開敞空間第三十條規劃原則（1）和諧原則樹立建設“和諧城”的理念，以山、水、林、田等自然資源和歷史人文景觀為基礎，營造山、水、城一體的，自然景觀和人工景觀和諧的城市景觀。（2）整體性原則把握城市自然生長的肌理，在新的城市建設中融合值得保留的要素，創造市民喜愛，具有長久活力的城市景觀。（3）以人為本原則充分考慮人的基本需要，創造以人的尺度為基準的城市景觀。第三十一條規劃結構及指引（1）規劃結構結合連山縣城山水環繞的自然特征，規劃形成“軸、面、點”相結合的景觀風貌結構，整體呈現為兩軸三片多節點的結構形態。“軸”即濱水游憩景觀軸和生活休閑景觀軸。濱水游憩景觀軸主要是沿著東西走向的吉田河，通過水體景觀和濱江岸線景觀共同組成縣城景觀主軸。生活休閑景觀軸主要是沿著南北走向的主次干路，結合沿路的現代建筑和山體景觀，形成縣城景觀次軸。“面”主要指壯瑤民族文化風貌區、生態休閑風貌區及田野風貌區。壯瑤民族文化風貌區主要是對舊城區風貌景觀的展示，體現連山豐富的壯瑤文化。生態休閑風貌區以福安公園為主，體現連山自然山水和壯瑤文化的結合。田野風貌區主要體現縣城郊外的農田風光。“點”主要指景觀節點區域，包括福安生態景觀核、人文景觀核心及多個景觀節點。福安生態景觀核以連山福安公園為核心，體現壯瑤風情的生態公園。人文景觀核心則以規劃的“三館”（博物館、圖書館和文化館）作為依托，結合周邊自然山林景觀，形成連山獨特的人文景觀。（2）規劃指引根據區域綠地劃定原則，將滿足條件的“三舊”項目逐步搬遷改造為區域綠地；鼓勵對舊村莊改造實行“遷村并點”，在優化村莊體系布局的基礎上，實現復耕復綠；鼓勵外圍分散的鎮村級工業用地搬遷進園，原土地進行生態修復。在“三舊”改造中見縫插綠，設置小型公共綠地；在“三舊”改造中，加強濱水開敞空間建設，體現“嶺南水鄉”特色，結合河道藍線的劃定，在河道兩側控制一定寬度的濱水綠化帶；并在改造中加強防護綠地建設。第九章實施機制第三十二條實施計劃2020-2025年（近期），重點保障城市服務設施、道路交通設施及市政基礎設施的建設；保障對城市空間格局優化有重大影響的“三舊”項目、對促進城區產業轉型構建“城市服務平臺”有重要作用的“三舊”項目等順利改造。表9-1改造時序一覽表項目編號地塊信息改造類型用地面積（平方米）擬改造土地用途改造時序441825001濱江中路14個小區舊城鎮（微改造）73903.95城鎮用地、農村宅基地、道路用地近期441825002吉田鎮人民政府住宅小區舊城鎮（微改造）11347.75城鎮用地、農村宅基地、道路用地近期441825003水利局小區舊城鎮（微改造）1577.29農村宅基地近期441825004公路局小區舊城鎮（微改造）4475.42城鎮用地、宅基地近期441825005教育局小區舊城鎮（微改造）8368.64城鎮用地、宅基地近期441825006人民銀行小區舊城鎮（微改造）2907.29宅基地近期441825009山城花園（連山車站）舊城鎮（全面改造）54074.86居住用地、社會停車場用地近期441825011市場西街地塊一舊城鎮（全面改造）20726.54居住用地近期441825012市場西街地塊二舊城鎮（全面改造）5875.91居住用地近期441825013市場西街地塊三舊城鎮（全面改造）1836.27居住用地近期441825014文體商貿城地塊一舊城鎮（全面改造）37718.15居住用地、行政辦公用地近期441825015文體商貿城地塊二舊城鎮（全面改造）18311.68居住用地、商業用地近期441825016連勝汽車摩托車維修廠三舊改（二期）舊城鎮（全面改造）5404.05居住用地近期合計246527.8--2026-2035年（遠期），基本實現污染性、低產出產業的空間騰挪，形成高效、集約的土地利用方式，并促進宜居城市環境的形成。表9-2改造時序一覽表項目編號地塊信息改造類型用地面積（平方米）擬改造土地用途改造時序441825007新村舊政府集資房地塊一舊城鎮（全面改造）21213.86居住用地遠期441825008新村舊政府集資房地塊二舊城鎮（全面改造）30586.71居住用地、商業用地遠期441825010鹿鳴中路4個小區舊城鎮（全面改造）17991.79居住用地、行政辦公用地、商業用地遠期441825017濱江西路原淀粉廠宿舍舊城鎮（全面改造）9753.94居住用地遠期441825018供水公司小區（原國稅局小區）、農委、科技局小區舊城鎮（全面改造）18824.23居住用地、行政辦公用地、廣場用地遠期441825019舊人民醫院地塊、高蓮村舊村莊（全面改造）59475.53居住用地、教育用地遠期441825020高蓮村舊村莊（全面改造）18697.86居住用地遠期441825021沙坪村舊村莊（全面改造）21185.93居住用地遠期441825022太陽村舊村莊（全面改造）78483.52居住用地遠期441825023木羌村舊村莊（全面改造）21661.82居住用地遠期合計297875.19--第三十三條未完成用地計劃的處理未能完成的“三舊”改造用地應根據實際開發情況與城市發展需要適時進行調整。第三十四條資金估算與籌措計劃“三舊”改造的資金來源“三舊”改造的資金主要包括：重地補償費用、基礎設施工程費、地稅費、預備費等。“三舊”改造的資金籌措渠道⑴土地運營權下放市政府土地運營權授權給各街道和開發區，各街道和開發區統一行轄區范圍內土地的管理和監督，“招、拍、掛”所獲得的土地出讓金全部納入“三舊”改造專項資金。在不能完全放權的情況下，可以劃定一般地區和重點地區，重點地區的土地管理和監督的主體仍然是政府一般地區的土地運營權下放給各街道和開發區。⑵土地出讓收益返還街道和開發區專項資金主要來自政府返還的“三舊”改造土地和聯結地塊的出讓收益，返還的土地出讓收入的比例由市政府達成統一協定。鑒于“三舊”改造的難度及資金缺口大，建議按照《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》，以土地出讓純情收益不高于的60%的比例進行返還。⑶引入戰略性投資伙伴對投資回報率有較高的期望值。在目前“三舊”改造還末對市資本打開大門的現狀情況下，投資伙伴對項目是無法擁有開發和經營權的，僅靠微薄的利潤加利息返還不足以促動該種模式的運行。因此，需要給予一定的土地開發權或運營權，吸引市場資本。⑷公房銷售、公房出租收益、銀行借貸等輔助方式在業主自行改造的情況下，業主自籌資金也是舊城改造專項資金來源的一種情況。在未來條件成熟的情況下可以考慮通過政府發行債券的方式吸納社會資金的參與。第三十五條“三舊”改造的推進政府主導，市場運作為充分有序的利用當前舊改的優惠政策，在明確市場化改造主體的同時，尤其需要強調政府主導的中心地位，包括：整體統籌規劃，以政府戰略引導改造意愿；強化組織領導，以政府參與維護主體利益；市場主體運作，以政府投入作為有益補充。突出重點，有序推進統籌部署，明確“三舊”改造各類對象的改造規模，做好近期與遠期、重點地區和一般地區相結合，協調與城中村改造的關系，使“三舊”改造規劃有條不紊地進行。系統規劃，彈性導控按照“規劃先行，成片改造；塑造功能，公共優先；成熟一片，改造一片；公眾參與，各方共贏”的原則，建立三層次的系統規劃體系：以專項規劃為指導，明確“三舊”改造地區的基本改造要求；改變以單個地塊尋求經濟平衡的思路，劃分改造單元，建立“單元平衡、區域平衡”的理念，通過單元整體改造、新區地塊與舊改地塊的聯動開發和區域范圍內的土地開發運營等彈性改造模式，實現改造資金的平衡，并加強與控制性詳細規劃的銜接；編制“三舊”地塊層面的改造詳細規劃，切實指導和控制地塊改造。第三十六條組織與保障機制（1）健全“三舊”改造組織架構縣政府對“三舊”改造工作負總責，相關部門各司其職，共同推進。成立縣改造工作領導小組，組長由縣主要領導擔任，領導小組負責改造單元計劃及改造項目專項規劃的審核，對其他“三舊”改造重大事項進行決策。領導小組下設辦公室，負責領導小組日常工作。

村鎮成立改造工作小組，負責相關工作的落實，主要包括改造項目意愿征集、組織項目申報與初審、協助進行用地清理與拆遷補償安置工作、項目實施監管等，為“三舊”改造項目開展提供全程主動服務。為便于重點統籌單元協調、快速、高效地開展各項工作，以縣領導掛點的方式成立重點單元“三舊”改造專項工作組，全面負責規劃區內的改造工作，按照改造單元規劃與進度要求制定實施工作方案，明確項目實施進度，協助改造主體及時解決實施中的具體問題，并定期向市政府報送項目推進情況。（2）“三舊”改造項目的監督保障充分發揮目標績效考核的導向、激勵和約束作用，加強對基層“三舊”改造工作計劃和目標完成情況的動態管理，每年年底由領導小組辦公室根據連山各部門“三舊”改造工作的完成情況，開展改造績效考核評估工作，并把考核成績納入部門年終總體績效考核中。建立統籌單元督查機制。由領導小組辦公室根據各重點統籌單元的工作進度計劃，定期對各重點統籌單元專項工作組進行督查，建立起“三舊”改造關鍵環節控制機制，督促統籌單元內各項任務的落實，并定期把單元工作進展與實施情況向領導小組報告。第三十七條實施動態的項目庫更新機制建立“三舊”改造項目庫，并將年度改造計劃中的項目列入，對年度改造計劃中每季度的實施情況進行評估，并對適時補充新的改造項目，通過動態的管理做到論證一批、開工一批、建成一批。第三十八條完善控規編制⑴對沒有編制控制性詳細規劃的用地，應根據年度改造計劃，有序地編制控制性詳細規劃和改造方案，作為確定規劃條件的依據。⑵以由于實際發展需要調整控規的用地，根據《廣東省控規管理條例》，由改造主體提出申請、專題論證報告及調整方案，按相關規定執行。第三十九條拆遷保障⑴以合理貨幣補償標準確保農民失地保障。依法征收農村集體土地，按照同地同價原則及時給與農村集體組織和農民合理補償。原村集體在舊村改造范圍內的留用地、工業用地允許費用納入統一規劃、改造，土地升值的收益由村集體、舊村莊村民和開發商共同享有。⑵城郊舊村改造采取實物補償方式。以宅基地置換城鎮房產有三種方式。一是發放貨幣補貼使農民可在城鎮購置商品房，二是置換安置房，三是置換產業功能區標準產業用房。⑶以回遷方式解決舊城改造中城鎮居民安置問題。為保障舊城鎮改造中弱勢群體利益，政府應建回遷房為被拆遷人提供房屋，恢復延續社區環境，避免中心城區階層空心化。⑷為保證拆遷的進度和動遷人在拆遷過程中的居住保障。政府通過儲備的閑置土地作為專用的“空轉”指標用于改造騰遷的地塊建設。提前利用這些儲備土地建設拆遷安置房，待回遷房或改造項目建設完成后再回過。第四十條金融扶持方式⑴通過激勵政策吸引社會資本投資對改造投資主體進行垡融資的，以貼息的形式提供資金扶持。拆遷單位的拆遷費用和合理利潤可以作為收（征）地（拆遷）補償成本從土地出讓金支付。鼓勵投資舊廠房改造，設立工業區升級改造專項資金，用于資助長級企業。合作、合資改造舊村莊的免收首次土地轉讓費，并設專項資金用于舊村莊改造。⑵利用銀行的投融資平臺籌措資金政府向銀行借貸保障拆遷資金來源。銀行采取“即時計息”的優惠方式。銀行發行理財產品募集資金，市民收回投資獲得收益，政府獲得資金進行改造實現三方共贏。試行“土地銀行”政策，政府組織成立農村土地信用合作社，把農民的承包地、集體建設用地進行“零存整貸”，引入存貸機制，鼓勵農民將承包土地經營權規范、有序地流轉。第四十一條財政