歷年土地估價試題及答案

單項選擇題（每題2分，共10題）1.土地價格是（）的購買價格。A.土地價值B.土地所有權C.土地使用價值D.土地權利2.以下哪種因素對地價影響較小（）A.土地肥力B.交通條件C.城市規劃D.人口性別比例3.基準地價是（）A.土地交易價格B.土地最低價格C.土地平均價格D.土地最高價格4.市場比較法中，選取的可比實例數量一般應為（）A.1-2個B.3-5個C.6-8個D.越多越好5.土地估價中，成本逼近法的基本公式為（）A.土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益B.土地價格=土地取得費+土地開發費+利息+利潤C.土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費D.土地價格=土地開發費+利息+利潤+土地增值收益6.剩余法估價中，預期開發后的不動產價值一般通過（）求取。A.成本法B.收益法C.市場比較法D.長期趨勢法7.土地的自然特性不包括（）A.位置固定性B.面積有限性C.用途多樣性D.質量差異性8.采用收益法估價時，土地收益為（）A.實際收益B.客觀收益C.最高收益D.最低收益9.標定地價是（）A.政府確定的具體地塊的地價B.基準地價的平均水平C.市場交易的平均價格D.土地出讓底價10.土地估價的程序第一步是（）A.確定估價目的B.收集資料C.實地勘察D.選擇估價方法答案：1.D2.D3.C4.B5.A6.C7.C8.B9.A10.A多項選擇題（每題2分，共10題）1.影響土地價格的一般因素有（）A.行政因素B.社會因素C.經濟因素D.區域因素2.市場比較法中，對可比實例進行修正的內容包括（）A.交易情況修正B.交易日期修正C.區域因素修正D.個別因素修正3.土地估價的基本方法有（）A.市場比較法B.收益法C.成本逼近法D.剩余法4.以下屬于土地經濟特性的有（）A.供給的稀缺性B.利用方向變更的相對困難性C.土地報酬遞減的可能性D.土地利用后果的社會性5.基準地價的作用包括（）A.為土地市場交易提供參考B.為土地出讓提供依據C.為企業改制提供土地資產核算依據D.為國家征收土地稅費提供依據6.收益法中確定土地純收益的方法有（）A.從總收益中扣除總費用B.采用市場租金法C.采用收益倍數法D.剩余法7.成本逼近法中，土地取得費包括（）A.征地補償費B.土地平整費C.拆遷安置費D.土地開發費8.剩余法適用的范圍包括（）A.待開發土地的估價B.待拆遷改造房地產的估價C.現有新舊房地產中地價的單獨評估D.學校、公園等公益性用地的估價9.土地價格的特點有（）A.土地價格是土地權利的價格B.土地價格具有明顯的地區性和個別性C.土地價格主要由土地需求決定D.土地價格呈上升趨勢10.土地估價報告的內容包括（）A.封面B.目錄C.估價結果報告D.估價技術報告答案：1.ABC2.ABCD3.ABCD4.ABCD5.ABCD6.AB7.AC8.ABC9.ABCD10.ABCD判斷題（每題2分，共10題）1.土地價格是土地價值的貨幣表現。（）2.市場比較法中，可比實例的交易日期距估價期日越近越好。（）3.收益法中，土地還原利率越大，土地價格越高。（）4.成本逼近法適用于新開發土地的估價。（）5.剩余法估價中，開發經營期就是建設期。（）6.土地的自然供給是無彈性的。（）7.基準地價是一定時期內的土地價格。（）8.土地估價中，交易情況修正是將可比實例的實際成交價格修正為正常價格。（）9.采用收益法估價時，土地收益必須是持續且穩定的。（）10.土地估價報告的有效期一般為一年。（）答案：1.×2.√3.×4.√5.×6.√7.√8.√9.√10.√簡答題（每題5分，共4題）1.簡述市場比較法的估價步驟。答案：收集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎；進行交易情況修正、交易日期修正、區域因素修正、個別因素修正；求取比準價格。2.收益法估價中確定土地還原利率的方法有哪些？答案：市場提取法，通過選取市場上類似土地收益與價格資料，反推還原利率；安全利率加風險調整值法，以安全利率為基礎加風險調整值；投資風險與投資收益率綜合排序插入法，對各類投資風險與收益率排序確定。3.成本逼近法中土地增值收益是如何計算的？答案：土地增值收益=（土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤）×增值收益率。增值收益率根據當地土地增值情況、用途等確定，一般在20%-30%左右。4.剩余法估價中如何確定開發完成后的不動產價值？答案：可采用市場比較法，選取類似已完工不動產實例進行比較修正得出；對于有收益的不動產，也可用收益法，通過預測未來收益折現求取；還可根據成本法原理，估算其重置成本等確定價值。討論題（每題5分，共4題）1.討論市場比較法在實際應用中的難點及解決措施。答案：難點在于可比實例選取難，交易情況、日期等修正主觀性強。措施：擴大交易實例收集范圍，借助專業平臺等；制定詳細客觀的修正標準和參數體系，減少主觀偏差；加強對市場動態跟蹤，提高修正準確性。2.分析收益法中土地純收益測算受哪些因素影響及應對策略。答案：受市場租金波動、空置率變化、運營費用不確定性等影響。策略：長期跟蹤市場租金，采用平均租金；根據市場和物業特點合理確定空置率；詳細分析各項運營費用，結合市場行情預測，確保純收益測算合理。3.談談成本逼近法在不同類型土地估價中的適用性差異。答案：適用于新開發土地，因成本構成明確易計算。對舊城改造土地適用性稍弱，原土地取得成本復雜難準確界定。對特殊用途如歷史文化保護區土地，單純成本法可能無法體現其特殊價值，需結合