安寧大屯新區工程市場研究

目錄第一局部工程屬性分析 4一、工程地段 4二、工程區位 4三、技術指標 5四、工程資源 5〔一〕自身資源 5〔二〕周邊資源 6五、交通流量 6六、價值判斷 7七、SWOT分析 7八、屬性界定 7第二局部城市屬性判斷 8一、城市開展規劃 8〔一〕城市規劃方向 9〔二〕商業開展規劃 10二、經濟運行分析 10〔一〕經濟運行情況 10〔二〕居民消費情況 12〔三〕消費市場現狀 13〔四〕商務開展現狀 15三、城市屬性界定 15第三局部區域屬性研判 16一、區域市場分析 16〔一〕區域規劃范圍 16〔二〕區域規劃理念 17〔三〕區域招商引資 18〔四〕區域建設目標 18二、區域屬性界定 18第四局部競爭環境分析 19一、住宅市場 19〔一〕市場格局分析 19〔二〕重點工程分析 20二、商業市場 25〔一〕市場格局分析 25〔二〕重點工程分析 26三、商務市場 27第五局部核心商圈分析 28一、核心商圈范圍 28二、商業需求估計 28三、商圈商業普查 30四、商圈流量分析 31五、區域商業空間 31第六局部客戶特征分析 33一、自住客戶需求特征 33〔一〕客戶購房需求 33〔二〕客戶購房意向 38〔三〕客戶個人及家庭背景 40二、經營客戶需求特征 42〔一〕客戶經營現狀 42〔二〕客戶投資、經營意向及需求 44〔三〕客戶大屯新區商鋪投資意向及需求 47〔四〕客戶大屯新區商鋪投資能力 48〔五〕客戶個人及家庭背景信息 49三、消費客戶需求特征 50〔一〕客戶消費行為 50〔二〕客戶大屯新區商業工程消費意愿 54〔三〕客戶個人和家庭背景信息 57四、企業客戶需求分析 59〔一〕客戶辦公現狀 59〔二〕購置需求分析 60〔三〕工程選擇意向 60五、品牌商家需求分析 61〔一〕國美電器 61〔二〕港都家具 62〔三〕滔博運動 63〔四〕美好家園 65〔五〕宇瑩服飾 66〔六〕大明星KTV 67〔七〕拿渡麻辣香鍋 68〔八〕肯德基 69第七局部工程研究結論 70一、住宅開展分析 70二、商業開展分析 71三、商務開展分析 73四、綜合開展建議 73附件：突破商業地產開發瓶頸 75——商業地產成功招商攻略 75一、商業地產招商特點 75二、商業地產招商誤區 77三、商業地產招商核心要決 78四、商業地產招商工作的操作要點 80第一局部工程屬性分析工程屬性分析旨在表現基地研究所獲得的相關資料，對于地塊位置、現狀、資源等進行了解，做出初步的地塊屬性判斷。一、工程地段本案位于安寧市大屯城市新區的核心位置——片區主干道大屯路和珍泉路交叉口東北角，可以方便的到達周邊規劃片區，地理位置優越、交通條件便利，具有較強的區域輻射能力。二、工程區位根據安寧市主要片區總體規劃，大屯城市新區是城市中心區連接規劃中的麒麟片區、武鋼片區和安寧市職業教育產業基地的咽喉。工程用地距離城市核心區直線距離約1.5公里，距離麒麟片區中心和職業教育產業基地中心的直線距離都在3公里左右。圖1-1工程區位示意圖三、技術指標本案用地性質現為居住用地，共45畝，容積率為3.5。根據貴方關于工程的設想，希望工程以一個綜合體的工程入市，打造成為安寧具有區域影響力的地標性工程，對于住宅、商業、寫字樓等物業類型都有一定規模的考慮。表1-1工程根本指標信息表總占地面積45畝容積率3.5綠地率≥40%建筑密度28%地上建筑面積10-11萬平方米地下建筑面積地下兩層，負2層均為車庫，負1層50%為車庫，50%為商業目前的物業面積分配住宅約5萬平方米；商業約3萬平方米；公寓、寫字樓約2～3萬平方米。四、工程資源〔一〕自身資源工程地塊僅45畝，自身資源匱乏，其核心優勢在于其無可替代的區位和地段。圖1-2工程周邊資源分布圖〔二〕周邊資源1、現有資源交通條件：位于大屯片區主干道大屯路和珍泉路交匯處；教育資源：周邊分布有安寧中學和安寧實驗學校都是安寧區域的重點學校；行政配套：安寧市公檢法機關新址設置于工程周邊區域；人氣氣氛：周邊住宅小區陸續交房，人氣處于初步聚集階段。2、潛在資源體育配套：工程對面地塊規劃建設為運動場館，工程便利性得天獨厚；商業氣氛：工程周邊的社區商業處于逐步升溫階段，寧湖峰境工程商業步行街進入實際運作階段，政府重點規劃建設商業工程金色商業中心已經開工建設，建設銀行大樓已經樓成等，都預示著區域商業具有巨大的開展潛力。圖1-3工程周邊商業分布圖五、交通流量通過對工作日和休息日的車流量和人流量監測我們可以發現，目前區域內部車流量大于人流量，且人流量約在5500人/日的水平。上述結果說明，目前區域內部居住氣氛、人氣氣氛都處于很低的水平，尚需要較長的時間進行培育。表1-2工程主入口交通流量監測表監測點工作日休息日日均車流量估計〔輛/日〕日均人流量估計〔人/日〕日均車流量估計〔輛/日〕日均人流量估計〔人/日〕大屯路與珍泉路交叉口7730554363205520六、價值判斷核心價值：區位和地段優勢；附加價值：周邊區域未來配套齊全，開展潛力巨大，具備形成區域核心商圈的條件。七、SWOT分析表1-3工程SWOT分析表工程優勢工程機遇地段優勢明顯，處于大屯新區核心位置；周邊區域開展，周邊社區入住率不斷提升，社區商業逐步開展；未來周邊配套資源豐富。區域規劃明確，未來將和現有中心區一起開展成為安寧區域的配套效勞中心區；安寧城市經濟快速開展，整體定位為工業城市，強化了大屯新區未來的開展地位。工程劣勢工程挑戰用地性質尚不明確；如果根據設想打造成為綜合性物業工程整體體量偏小；工程自身資源有限，必須通過其它方式尋求工程的核心定位，推開工程自身價值彰顯。區域商業成熟度提升需要加以時日；對面的金色商業中心是區域規劃重點建設的商業工程，會對工程的商業定位形成直接競爭；伴隨著安寧中心城區的改造，大量的商業工程將會在中心城區出現，形成強烈的人流競爭關系。八、屬性界定安寧的經濟開展潛力和大屯新區未來的開展規劃，加之工程擁有良好的區位地段條件，使得工程具備了良好的開展前景。伴隨著安寧城市中心區改造的啟動，大量的商業工程將會在中心城區涌現，加之區域內部金色商業中心的競爭，工程未來的商業局部面臨較大的市場威脅，另外區域的商業成熟尚需時日，將導致工程的商業、商務功能的考慮面臨一定的市場風險。第二局部城市屬性判斷安寧市地處滇中高原，昆明市的西郊，距昆明市中心區２８公里。北面與西山區、南面與晉寧縣接壤，西南與易門縣、西北與祿豐縣相連。２００８年建成區面積２０平方公里。安寧市域范圍包含７個鎮和２個街道辦，總面積為１３０１平方公里。一、城市開展規劃城市規劃區控制范圍：連然和金方兩個街道辦事處行政轄區范圍及太平、溫泉、草鋪三個鎮鎮域大局部范圍和青龍、縣街兩個鎮的小局部范圍，城鎮重點建設控制區總面積約４１０．１４平方公里。城市規劃區：連然和金方兩個街道辦事處的行政轄區范圍及溫泉、縣街和草鋪三個鎮的鎮域局部范圍，城市規劃區總面積約１４５平方公里。圖：2-1安寧市市域城鎮體系規劃圖〔一〕城市規劃方向1、城市總體開展目標根據?云南省安寧市城市總體規劃〔2021-2021〕?安寧城市開展的總體目標是建設可持續開展的資源節約型現代化綠色工業城市。2、城市開展目標與性質森林式、環保型、園林化的現代綠色工業強市和休閑養生名城，現代新昆明的西部新城，中國西部重要的工業基地。3、市域產業布局規劃圖2-2安寧市域產業開展規劃圖圖2-2安寧市域產業開展規劃圖4、產業開展目標西部——重化工與能源產業區南部——水資源保護與生態農業區中部——城市中心區東部——體育與文化創意產業區北部——螳螂川旅游度假與景觀帶5、城市開展規模近期至２０１２年，城區城鎮人口為３０萬人。遠期至２０２０年，城區城鎮人口為４２萬人。城區城鎮人口規模預測：城區城鎮人口最終到達９０萬人?！捕成虡I開展規劃由于安寧城市整體定位為工業城市，所以目前暫未提出專項的商業開展規劃。從城市整體規劃的角度來看，城市中心區、大屯城市新區、太平鎮和溫泉鎮將會形成一定體量的商業供給。城市中心區和大屯城市新區將會形成區域性的商業中心，而太平將以住宅居住配套商業為主，溫泉那么以旅游休閑配套商業為主。二、經濟運行分析〔一〕經濟運行情況1、地區生產總值安寧市的區域生產總值呈現穩步上升的整體趨勢。2021年全市完成生產總值120.70億元，同比增長11.2%，地區生產總值在昆明市十四個縣〔市、區〕中排名第5位，增長速度排名第10位。圖2-32005-2021安寧區域生產總值開展趨勢圖2021年安寧區域生產總值中：第一產業增加值7.14億元，增長6.1%，第二產業增加值71.53億元，增長10.6%，其中：工業增加值66.13億元，增長8.6%，第三產業增加值42.03億元，增長13.2%。表2-12005-2021安寧區域生產總值分產業構成情況圖年份第一產業增加值〔億元〕增長率〔%〕第二產業增加值〔億元〕增長率〔%〕第三產業增加值〔億元〕增長率〔%〕2005年4.914.70%45.72-3.10%24.423.90%2006年5.356.10%50.9313.50%27.912.90%2007年6.255.80%62.8119.00%30.125.70%2021年6.865.80%69.9812.10%37.1716.60%2021年7.146.10%71.5310.60%42.0313.20%2、固定資產投資2021年安寧市完成固定資產投資總額52.59億元，增長41.2%，在昆明市十四個縣〔市、區〕中排名第6位，增長速度排名第11位。從開展趨勢上看，安寧的固定資產投資總額值和增長率都呈現出“V〞型特征，2005年大幅增長后，2006、2007相繼出現了負增長，從2021年才重新走向恢復期，2021年才逐漸恢復超過了2005年的水平。圖2-42005-2021安寧區域固定資產投資總額開展趨勢圖在2021和2021年安寧固定資產投資總額恢復性增長的過程中，房地產扮演了重要角色，房地產投資額在固定資產投資總額中的占比不斷提升，2021年安寧房地產投資完成20.02億元，增長36.8%。圖2-52005-2021安寧區域房地產投資額開展趨勢圖〔二〕居民消費情況1、社會消費品零售總額2005-2021年安寧市社會消費品零售總額翻了一番，從12.48億元增加至25.31億元，并且保持了較高的增長率，居民的消費需求和消費能力都有了較大幅度的提升。圖2-62005-2021安寧區域社會消費品零售總額開展趨勢圖2、城鎮居民人均可支配收入2005-2021安寧區域城鎮居民人均可支配收入總額逐步提升，但增長率在2006和2021年分別出現了6.8%和4.1%的低值，與其他年份形成顯著差異。這主要是由于安寧是以工業為主的城市，整體的居民收入水平受產業開展影響較大。2021年安寧市社會消費品零售總額在昆明市十四個縣〔市、區〕中排名第5位，增長速度排名第12位。圖2-72005-2021安寧區域城鎮居民人均可支配收入開展趨勢圖3、城鎮居民人均消費性支出受到收入變化的影響，從居民人民消費性支出方面我們也可以看到類似的開展趨勢。2021年城鎮居民可支配收入在昆明市十四個縣〔市、區〕中排名第1位，增長速度排名第14位。圖2-82005-2021安寧區域城鎮居民人均消費性支出開展趨勢圖〔三〕消費市場現狀2021年，在國家一系列刺激消費、擴大內需政策的拉動下，安寧市消費品市場出現了市場繁榮活潑、消費需求快速增長的大好形勢，2021年全年實現社會消費品零售總額253135萬元，同比增長18.1%。1、安寧市市消費品市場運行特點全年消費品市場快速增長從全年消費品市場，一季度安寧市社會消費品零售總額增長28.8%，二季度增長27.6%，三季度增長20.6%，四季度增長18.1%，充分展現了安寧城鄉市場的活潑和繁榮。城鄉市場共同繁榮在城市居民收入預期增長的大背景下，城市居民消費，消費信心逐步恢復，推動了城市消費品市場的繁榮活潑。2021年城市實現消費品零售額180517萬元，同比增長20.6%；隨著安寧市農村居民收入的增加和新農村建設的逐步深入，拓寬了農村市場的消費領域，在各級政府消費惠農政策的強力刺激下，農村市場的潛力得到進一步挖掘和釋放，農村實現消費品零售額72616萬元，同比增長12.4%。住宿餐飲業繼續保持快速增長安寧市居民消費結構的不斷升級，消費的理念轉變，帶動了住宿餐飲業快速增長。安寧市住宿餐飲業實現零售額49925萬元，同比增長23.9%，增速高于批零業增速6.2個百分點。非公有經濟快速開展2021年,安寧市積極營造公平、公正的市場競爭環境，為非公有經濟開展提供了良好的開展空間，確保了非公有經濟一直保持著快速開展的勢頭。安寧市非公有經濟實現零售額156267萬元，同比增長16.4%。2、三大因素推動安寧市消費品市場快速增長消費結構升級促進了消費增長隨著城鄉居民收入的不斷提高，居民的生活質量得到切實提高，消費由必需型逐步向開展型和享受型轉變，加之國家的“汽車下鄉〞、“小排量汽車減免購置稅〞、“家電下鄉〞等一系列政策的實施，加快了消費結構的升級，汽車和住房消費繼續成為2021年消費亮點,促使安寧市消費市場快速增長。國家宏觀政策對安寧市消費品市場快速增長起了重要作用2021年各級政府不斷出臺擴大內需刺激消費的惠民政策，通過建立正常的工資增長機制，實施提高離退休人員養老金標準、最低工資標準和失業保險金標準，增發低保對象臨時補貼以及上調個人所得稅起征點等政策，切實提高居民收入，居民購置力增強。通過增加財政的轉移支付，在全國范圍內對義務教育對象實行免收學費，醫療保障等社會保障措施逐步到位，居民后顧之憂得到緩解，消費信心增強，消費潛力得以釋放，對安寧市消費品市場快速增長起了重要推動作用。假日經濟拉動消費品市場的增長自國家改革休假制度，人們有了更多的假期，節假日期間，特別是春節黃金周、中秋國慶兩個大黃金周期間，各商家紛紛開展讓利促銷活動，讓消費者感受到實實在在的優惠，節日市場熱點紛呈。各超市在貨源準備上更加注重綠色健康，蔬菜、肉制品、名牌煙酒、水果等節日商品銷售火爆，服裝商品大幅打折，吸引和刺激了消費者的購置欲，凸顯了“假日經濟〞的魅力。〔四〕商務開展現狀由于城市整體定位為工業城市，城市第三產業開展程度較低，目前市場也沒有專業的寫字樓出現，也從側面反映了城市商務開展水平的落后，市場對于專業寫字樓的需求尚不明朗。三、城市屬性界定安寧市是典型的工業城市，無論從產業結構，還是居民收入和消費能力的變化都變現出極強的產業相關性。根據城市的未來的開展規劃，工業仍將是城市開展的核心，但有新參加了旅游度假和體育文化產業等，這將為城市注入新的生機與活力。伴隨著城市中心區的擴大與改造，城市中心區將會承當更多的區域效勞配套、商業商務的功能，形成新的開展機遇與空間。第三局部區域屬性研判一、區域市場分析〔一〕區域規劃范圍安寧寧湖新城是安寧目前建設規模最大、投資最多的城市建設重點，是效勞配套大工業和現代效勞業的城市綜合區。寧湖新城總規劃面積15平方公里，其中大屯片、寧湖片7.1平方公里為重點核心區。大屯片規劃面積3.28平方公里，以行政辦公、文化教育、衛生、體育、商業、金融以及住宅為主，人口規模8萬人。寧湖片規劃總面積3.82平方公里。以寧湖公園〔水域面積0.85平方公里〕為主，將形成城市濱湖休閑、康體休閑、自然生態的城市標志性公園。圖3-1寧湖片區開展規劃圖〔二〕區域規劃理念為培育新的經濟增長點，高效促進寧湖新城良性化開展，樹立經營城市的理念，發揮寧湖新城城市平臺效勞業、商業產業聚集、招商引資促動、內需拉動的積極作用，寧湖新城不斷優化建設性詳細規劃，加強根底設施、市政公共效勞設施和商業設施建設，充分考慮土地開發的經濟效益，堅持不斷調整和優化工程建設的規劃設計，強化商務休閑娛樂和商業購物的功能，突出特色、做優環境、提升城市品質。致力將寧湖新城打造成高端的休閑商務區、最具特色的餐飲購物聚集區、最好的休閑娛樂區。寧湖新城按照“5331新區開發建設模式〞，堅持“統一規劃、統一征地拆遷安置、統一配套根底設施、統一公益性工程建設、統一招商引資〞；破解了“二次搬遷、城中村、失地農民身份〞三大關鍵問題；全面提高了“農民綜合素質、農民生活水平和城市規劃建設水平〞；搭建了“一個城市融資投資、招商引資平臺〞。寧湖新城逐步實現了“商業效勞、文化教育、休閑娛樂等產業功能向寧湖新城集中、資源土地向寧湖新城集中、農民就地向寧湖新城集中〞的三集中創新。〔三〕區域招商引資截至2021年年底寧湖新城各類投資工程共38個，其中：已建設竣工工程24個，已開工和即將啟動建設工程14個。實際投入資金24億元，初步統計，固定資產投資累計達45億元。〔四〕區域建設目標2021年，寧湖新城的區域建設目標可以概括為以下兩個方面。第一，加大招商引資力度，加速引進城市根底設施建設和市政公共效勞設施建設以及商業設施建設的工程，努力提升新城的品質和檔次。第二，加強新城的綜合管理和效勞，提高效勞工作水平和工作效率，使洽談工程早日落地，引進工程早日開工，開工工程加速建設。加速推進“金色商業廣場〞、“工商局辦公樓〞、“安寧公交車站場〞、“移動辦公大樓〞、“鼎立醫院〞以及“金色半島〞、“保利·寧湖峰境〞住宅小區等一批工程建設。金色商業廣場位于寧湖新城中心位置，總規劃用地面積5合84.47畝，總建筑面積85927.47平方米，主要建設內容為集中商業購物廣場、大型超市、品牌餐飲、健身中心、精品風情街、電影超市等。安寧鼎立醫院是由昆明鼎立醫院投資建設的綜合性醫院，工程占地面積20畝，總建筑面積20210平方米，主要建設內容為門診、醫技、住院綜合樓，行政、后勤綜合樓。二、區域屬性界定伴隨著保利寧湖峰境、金色半島、欣和雅苑等周邊一大批住宅工程的相繼交房，區域的居住氣氛將進入逐漸提升的階段，目前現有的社區商業也逐漸受到市場關注，特別是伴隨著保利寧湖峰境工程商業街的啟動和金色商業中心工程的面市，加速推動了區域成熟度的提升，商業和居住價值逐步彰顯。從區域屬性來看，區域定位效勞配套大工業和現代效勞業的城市綜合區，我們認為區域的商業將獲得較大的開展空間，居住價值也將提升。區域對于商務空間需求缺乏，由于周邊區域都為重型工業或化工企業其對總部經濟開展模式的支撐有限。第四局部競爭環境分析根據貴方對于工程開展方向的設想，我們將針對區域的住宅、商業和商務市場進行分析，以考察上述物業的市場空間。一、住宅市場〔一〕市場格局分析安寧住宅地產成為各界關注的重點，首先源于太平。伴隨著恒大金碧天下、萬輝星城、昆華苑等一批大盤工程的相繼進入，太平板塊借助于昆明臨近的區域優勢，先于其他區域開始如火朝天的房地產開發。其次是溫泉的旅游地產，安寧溫泉作為昆明最為臨近的溫泉旅游區，也吸引了旅游地產開發商的目標，建設了以溫泉山谷為代表的一批旅游度假工程。2021年昆明重新提出了“一湖四片〞的城市整體規劃，安寧也針對自身特點重新提出“三區一帶〞的規劃布局，明確了各個區域的開展重心，也使得安寧中心城區改頭換面，快速開展的機遇。經過兩年時間的孕育，安寧區域已經形成太平、溫泉、中心區三足鼎立的住宅開發格局。圖4-1安寧區域住宅地產格局〔二〕重點工程分析本案位于安寧大屯新區的核心區位，就目前安寧住宅市場的特點來看，我們認為工程的核心競爭區域應限定于中心區。在這一區域內，近期最有代表性的樓盤應數寧湖峰境和伊皇晶座，前者是安寧中心區品質樓盤的代表，伊皇晶座那么是安寧城市核心地段首次推出的高層住宅工程。1、寧湖峰境保利寧湖峰境工程占地240畝，總建筑面積30萬平方米，建筑密度為24.8%。地址位于安寧連然鎮大屯新區。從保利產品的定位中，保利寧湖峰境工程作為安寧市城市中心最大、最高端的一個工程，產品定位瞄準中、高端消費群體。工程在產品戰略中，明確以高性價比的精品住宅為主，以城市地標性商用物業為輔的產品開發戰略，通過一系列涉及商業辦公、購物中心、會展、酒店等多種物業形態的成功開發，走綜合型地產的開展方向。表4-1寧湖峰境工程根本信息表名稱保利寧湖峰境開發商保利集團所屬區域安寧市連然鎮規劃設計廣州城建設計院營銷籌劃中原地產電話6423616地址安寧市連然鎮大屯新區物業類型小高層、洋房、別墅占地面積占地240畝容積率1.6總建筑面積30萬平米總戶數1800綠化率40.2%交房標準毛坯目前主力產品100-400平米層高3米交房時間2021年3月31號價格小高層2680元/平米，聯排別墅4000-8000元/平米交通狀況位于大屯新區，離安寧3-5分鐘路程社區配套規劃商業，會所等周邊環境緊鄰安寧中學，安寧公安局，檢察院，法院，安寧萬人青少年活動中心工程特色水景營造較好，綠化面積較大，產品有特色。寧湖峰境規劃有別墅、洋房、小高層、高層和主題商業。其中主題商業工程前端，寧湖路旁，公檢法及上城名筑對面。別墅區位于工程的核心區域，是水景區域內，根本做到每戶別墅都能見水。洋房區在別墅區后，圍繞別墅區；小高層圍繞洋房區；而高層住宅那么在工程的后側。圖4-2寧湖峰境產品位置分布示意圖工程的洋房以3房和4房為主，小高層以2房和3房為主。2房面積根本都設計在100平米左右，3房面積段集中于130-140平米的區間，4房面積根本在200平方米左右，整體設計以居家舒適為主旋律。表4-2寧湖峰境工程產品信息表工程分棟統計戶型棟數戶型戶型平均面積戶數可售面積整盤比例別墅雙拼C戶型小計8C285.9164574.411.81%雙拼D戶型小計4D32182568.36三聯排A戶型小計1A1953585.17三聯排B戶型小計6B246184436.88四聯排A戶型小計16A1936412393.6四聯排B戶型小計7B246286893.74多層多層小計10949.02%高層9層J戶型小計24272.51%9層F戶型小計8212層J戶型小計76612層F戶型小計1F1449613898.4612層H戶型小計2H9735033993.6418層H戶型小計1H9828828440.52住宅類總計185524860993.33%商業總計10617754.126.67%整盤匯總1961266363.1100.00%工程營銷重點傾向于時尚感與稀缺感的結合，主要突出在細節上和產品上。突出工程與周邊樓盤之間的層次，希望通過這樣的營銷來拔高產品價格。圖4-3寧湖峰境工程定位策略分析圖伴隨著市場環境的一路走好，工程價格也不斷攀升，小高層價格從銷售初期的2680元/平米，漲至4000元/平米。圖4-4寧湖峰境工程營銷策略分析圖表4-3寧湖峰境工程綜合評價表工程要素評價工程規劃寧湖峰境整體規劃有特色，前后錯落有致，水景布置合理，整個工程采光景觀處理較好，水景利用有特色。產品產品主要是別墅、洋房、小高層和高層。產品突出舒適感與實用的結合。價格伴隨著市場整體形勢走好，工程價格穩步提升，小高層價格從最初2680元/平米提至4000元每平米。定位安寧市中心區中高檔樓盤客戶主要為安寧本地昆鋼、云天化等企業職工換房者。銷售情況在2021年受整體市場環境影響，經歷了短暫的滯銷，在市場整體回暖，安寧投資價值提升的背景下，從2021年開始，工程去化速度較快。2、伊皇晶座伊皇晶座位于安寧市百花西路，電力大廈東側。建筑面積約5萬平米。本工程位于安寧市中心傳統核心商業區，周邊擁有強大生活配套，幾乎囊括了安寧市的主要高檔消費場所。表4-4伊皇晶座工程根本信息表工程名稱伊皇晶座工程圖示工程位置安寧百花西路電力大廈東側售樓部位置安寧百花西路電力大廈東側開發商云南卓可力房地產開發設計單位海南元正建筑設計咨詢建筑面積48190.17㎡層數21層物業類型住宅、商業車位145住宅總套數190套〔回遷房42套〕戶型面積區間88.74㎡-139.58㎡開盤時間2021-5-29綠化率16.22%開盤均價4860元/㎡開盤銷售率93%容積率7.13交付標準毛坯交通狀況工程所在地交通是四通八達，百花路、金方路、洪源路、連然街迅速抵達整個市區。距安寧市客運站需3分鐘車程。周邊環境工程自身近2萬㎡商業，工程周邊市政商業配套齊全，有金方超市、連然綜合市場；親親寶貝幼兒園、連然小學、安寧一中客戶來源以安寧本地客戶為主伊皇晶座工程立面風格為后現代風格，雙子塔樓式設計，每座建筑高71米，共21層，精心打造安寧的地標建筑。1-5層營建20000平米大型商業工程必然使其成為安寧市地標型商業場所。6-21層為工程住宅，兩梯六戶設計，戶型以兩房三房為主，面積區間89-139平米。工程共有190套房源，其中回遷房42套，對外銷售房源148套。2021年5月30日開盤銷售，截至中午12：40，銷售139套。7種戶型，面積區間88.74㎡-139.58㎡，均價約4860元/㎡。表4-5伊皇晶座產品配比與價格說明表樓棟房型戶型面積區間〔㎡〕推出套數〔套〕單價區間(元/平方米)總價區間〔萬元〕銷售套數A座2房A1/A4314577-508740-71313房A3/A56462B座2房A4/B115153房B3/B53831匯總7種戶型148139A1戶型：2室2廳1衛1廚1陽臺，參考建筑面積89.26平米戶型優點：舒適客廳攬盡社區主景，俯瞰城市繁華；臥室觀景飄窗，盡攬城市風景；明廚明衛，采光、通風俱佳，盡享愜意人生。A3戶型：3室2廳2衛1廚1陽臺，參考建筑面積139.58平米戶型優點：超大客廳開闊氣派，配以落地窗，視野遼闊；客廳、主臥、次臥與7.5公頃百花公園比鄰向往，奢享滿眼青翠、鮮氧生活；客房飄窗，盡攬城市街景繁華，雙衛通透，廚房明亮；戶型整體方正，布局合理，讓您盡享舒適人生。A4戶型：2室2廳1衛1廚1陽臺，參考建筑面積91.62平米戶型優點：主臥、次臥采光通透，視野開闊，直面社區主景觀；開發式客廳舒展大氣，全名獨立觀景陽臺，舒適寫意；明廚明衛，營造健康空間，安享依然生活。A5戶型：2室2廳1書房1衛1廚2陽臺，參考建筑面積113.8平米戶型優點：戶型布局合理，客廳寬闊，客廳、主臥、次臥、書房全采光設計，面朝社區主景觀；雙陽臺前后擁攬精致景觀，鮮氧生活穿堂過戶，拉闊生活功能空間；寬敞廚房，美味飄香。B1戶型：2室2廳1衛1廚1陽臺，參考建筑面積114.02平米戶型優點：戶型全明設計，通透性極佳；客廳落地窗彰顯大家風范，臥房觀景飄窗，盡攬城市繁華街景；獨立功能陽臺設計，延展生活空間。B3戶型：3室2廳2衛1廚1陽臺，參考建筑面積138.71平米戶型優點：全明設計，客廳通透，與陽臺銜接，更顯遼闊；客廳、主臥、次臥直面社區主景觀，客房俯瞰繁華城市街景；明廚明衛，更顯健康理念，安享怡然生活。B5戶型：2室2廳1書房1衛1廚1陽臺，參考建筑面積123.75平米戶型優點：戶型全明設計，通透性極佳；客廳落地窗彰顯大家風范，獨賞城市繁華，臥房觀景飄窗，盡攬城市社區主景觀；獨立功能陽臺設計，延展生活空間。二、商業市場〔一〕市場格局分析在現代新昆明的總體規劃中，安寧被納入昆明都市圈“一湖四片及二城〞的總體戰略規劃中，加之去年以來，安寧片區進駐了多家知名房地產開發商，住宅開發帶動了社區商業步入一個新的開展方向。安寧傳統的商業格局漸漸有所轉變，最顯著的特點是商業開展開始由安寧主城區開始向太平新區、大屯新區及溫泉鎮轉移，形成四足鼎立之勢。安寧主城：伊皇晶座、金方大廈、東湖金城等工程相繼面市，安寧中心城區的價值進一步被市場認可，商業升級也開始起步，伴隨著安寧中心城區舊城改造的步伐，安寧主城的商業氣氛將進一步提升。大屯新區：保利·寧湖峰境及金色半島、欣和雅苑等地產工程相繼入駐。保利·寧湖峰境的社區商業街目前正在對中高檔餐飲、社區超市、便利店、藥店、銀行等品質生活需求商業進行招商工作，肯德基、廣州御元堂SPA的進駐意向均比擬強烈。溫泉小鎮：目前正在建設中的溫泉山谷工程，占地9600畝，規劃了國際會議中心、五星級度假酒店、風情商業街、餐飲娛樂中心、民俗文化展示館、民族工藝品制作中心等配套設施，可以說幾乎考慮了休閑度假生活的全部要求。太平新區：未來15年，太平新區將吸資500億元打造中國奧林匹克小鎮，總開發面積達62平方公里，而其距離昆明主城區20公里、新昆安、高海和安晉三大干線匯交于此的地理優勢，頗具商業開展潛力。自2005年開始，一撥又一撥的開發商奔赴太平新區考察，尋找新的商機。據了解，目前這一片區的商業支撐來自于在建的地產工程萬輝·星城及恒大·金碧天下社區商業。其中萬輝·星城三期“時光九篇〞擁有3000平方米的社區商業配比、恒大·金碧天下那么擁有90000㎡國際航母配套打造的綜合生活效勞區。包括了鉑金超五星級酒店，會議、飲食、娛樂、健康、運動和商業等六大中心及一所國際雙語幼兒園。其中飲食中心建筑面積約9000㎡，設有高檔次宴會中西餐廳、中檔風味特色餐廳、無國界食府三個功能分區，可供享用中外各地域名品佳肴。娛樂中心建筑面積約8000㎡，內設電影城、各種檔次的影視廳、歌舞中心、兒童歡樂中心等。商業中心建筑面積約4300㎡，將結合旅游度假中心，設置公交車站，配備大型超市、精品店、金融、生活配套等多種職能，便利購物需求。〔二〕重點工程分析結合工程處于大屯新區的核心位置的區位特征，我們認為工程將來需要重點關注的商業工程主要有同區位的金色商業中心和寧湖峰境商業街，競爭區位的伊皇晶座、金方大廈和東湖金城。表4-6安寧區域重點商業工程列表工程名稱伊皇晶座金色商業中心寧湖峰境商業街金方大廈東湖金城工程區位安寧主城大屯新區大屯新區安寧主城安寧主城工程定位地標性商業場所安寧商業地標安寧最高檔的商業步行街傳統商業核心大型商業綜合體商業面積〔平方米〕2000085927.4717754待定130000業態規劃尚未確定集中商業購物廣場、大型超市、品牌餐飲、健身中心、精品風情街、電影超市等。安寧最高端的，也是第一個步行體系的商業街，肯德基、廣州御元堂SPA的進駐意向均比擬強烈。目前正在對中高檔餐飲、社區超市、便利店、藥店、銀行等品質生活需求商業進行招商工作。在原有商業經營根底上進行升級，上部為住宅規劃為都市豪宅產品。休閑中心〔咖啡、茶、健身3000平米〕、娛樂中心〔KTV10000平米、酒吧、影院8000平米〕、飲食中心〔高檔餐飲7000平米、美食廣場3000平米〕、購物中心〔超大型超市10000平米、名品購物街8000平米、大型家居市場〕。三、商務市場安寧區域由于產業結構特征，市場對于專業商務樓宇體量需求有限，大規模推出商務體量也面臨較大市場風險，未來新入市工程可能會形成少量的市場供給。第五局部核心商圈分析一、核心商圈范圍工程位于大屯新區主干道大屯路和珍泉路交叉口，根據區域的交通條件、區域地形以及城市的經濟開展情況，我們設定工程的分級商圈輻射范圍如下。核心商圈——工程所在地1公里范圍內，即大屯片的主要區域；主要商圈——寧湖新城整個區域，由寧湖片和大屯片共同構成；次要商圈——包括城市中心、昆鋼、麒麟片區和安寧市職業教育產業基地區域，其中，麒麟片區和教育產業基地區域工程的輻射能力相對較強；特殊商圈——即武鋼工程用地區域，主要是由于工程相對于城市中心距離該區域范圍更近，具有一定的區位優勢。圖5-1工程商業覆蓋范圍示意圖二、商業需求估計人口比例對應的需求面積可由未來人口推算，運用人口與所需要商業面積的比例關系〔按國際標準水平1：1，即人均商業面積到達1平米〕，推算出區域未來需求的商業體量。工程周邊1公里范圍內，目前共有19個住宅工程，總戶數約16075戶，以每戶3人來估計，目前核心商圈區域居住人口約為29348人，最高居住人口約為48225人。另需綜合考慮，寧湖新城大屯片規劃人口規模為8萬人。表5-1核心商圈人口量估計表序號住宅工程名稱總戶數〔戶〕入住率〔%〕目前人口數〔人〕最高人口數〔人〕1金沙小區36770%77111012興屯小區98495%280429523興屯二區7095%2002104寧和家園136100%4084085文苑雅居167433%165750226大屯新村23090%6216907天竹苑326490%881397928江東天然居120040%144036009寧湖東岸小區36090%972108010一碗水社區165100%49549511連然新苑48100%14414412金屯花園700100%2100210013金屯二區34895%992104414金色半島13262%80397815祥和上城581100%1743174316欣和雅苑480100%1440144017麗景家園149692%4129448818寧湖峰境180010%540540019盛世風景8460%02538總計1607561%2934848225通過對工程周邊的二手房市場的調查，共采集有效樣本19個，經過計算后周邊區域住宅目前的二手房銷售均價約為3181元/平方米。表5-2核心商圈二手房產品價格表工程名稱房型戶型面積〔平方米〕總價〔萬元〕均價〔元/平方米〕上城明珠4房2廳149503356華西馨苑3房2廳110383439金城花園4房2廳125352804興屯二區4房2廳146382607寶興佳園2房2廳108333046天然居3房2廳229632751文苑雅居3房2廳130403077文苑雅居3房2廳127362835寧湖左岸3房2廳108403704文苑雅居2房2廳97414227麗景家園4房2廳158412595寶興佳園4房2廳100444400文苑雅居4房2廳150473133欣和雅苑3房2廳110353182天然居——164472866寶興花園——120423500金方路——100282800寧湖左岸——120463833金色半島——132463485總體24837903181三、商圈商業普查工程核心商圈目前沒有在營的商業工程，共有在營商鋪約935個，總面積56146平方米，目前總體空置率為35%，在營商鋪面積為36520平方米。表5-3工程核心商圈商鋪情況普查表街道名稱在營商鋪情況空置商鋪情況商鋪總量〔個〕商鋪總面積〔平方米〕空置率在營商鋪數量〔個〕在營商鋪面積〔平方米〕空置商鋪數量〔個〕空置商鋪面積〔平方米〕大屯路57676535205292881723%大屯南路21106835196056302865%大屯西路222088325025233811%富安路865849552407141825629%規劃路442094623450232810%金康路2318712062543249625%金屯路1247138112350159470%金興巷60379942276440266%景興街755064226471281480%泉山路351804————3518040%人民路4104333303743476%無名路5254159846121501002746%興屯路165135851465090%珍泉路684577392957107753439%總計49236520443196269355614635%從可獲得商鋪價格來看，大屯新區各路段目前平均的商鋪面積為60平方米，平均租金為39元/平方米，月，平均銷售價格為6083元/平米。工程所在的大屯路和珍泉路目前商鋪銷售均價分別為6129元/平方米和6175元/平方米。表5-4工程核心商圈分路段商鋪價格情況調查表街道名稱商鋪平均面積〔平方米〕目前平均租金〔元/平米，月〕銷售均價〔元/平米〕大屯路96416129大屯南路54356125大屯西路9440——富安路59416540規劃路47396024金康路58385915金屯路32406250金興巷63406316景興街40355682泉山路52365860人民路12328571無名路67385436興屯路4641——珍泉路70416175總計60396083四、商圈流量分析在工作日，工程周邊人流量和車輛量在上下班時間形成頂峰，主要是由于工程所在區域內分布有安寧實驗學校和安寧中學，以及少量的企業單位。表5-5工作日工程周邊交通流量統計表路段名稱監測時段通過車輛總數〔輛〕通過人數批次〔批〕通過總人數〔人〕珍泉路與大屯路交叉口7：45-8泉路與大屯路交叉口9：45-10泉路與大屯路交叉口11：45-12泉路與大屯路交叉口14：00-14：30434185331珍泉路與大屯路交叉口16：15-16：4537892151珍泉路與大屯路交叉口17：30-18：00518251483與工作日相比，由于工程周邊缺少人氣聚集型商業，休息日的人流量也相對較低，整個區域的商業氣氛和人氣氣氛都有待提升。表5-6休息日工程周邊交通流量統計表路段名稱監測時段通過車輛總數〔輛〕通過人數批次〔批〕通過總人數〔人〕珍泉路與大屯路交叉口9：45-10：1531393299珍泉路與大屯路交叉口14：45-15、區域商業空間工程核心區域可容納的商業體量＝人口比例對應的需求面積－現有區域內商業體量＝〔大屯片規劃人口量+寧湖片規劃人口量〕－現有區域內商業體量＝〔80000+20000〕-56146＝43854〔平方米〕綜合考慮未來工程所在區域還有金色商業中心和寧湖峰境商業街等商業體量入市，僅這兩個工程的商業體量就在10萬平米左右，所以未來整個區域的商業消化和支撐必須有效聚集和吸引武鋼區域、麒麟片區、職業教育產業基地三個區域人口。第六局部客戶特征分析客戶特征分析共分為五個部門，通過對自住客戶、經營商戶、消費客戶、企業客戶以及品牌商家的調研，從客戶維度充分了解工程在住宅、商業、商務和主力商業開展方面的空間、市場需求已經應關注的重點，為工程未來開展提供客戶角度的決策支持。一、自住客戶需求特征本地調研共采集有效自住客戶樣本１３６個，在此根底上展開針對消費者對于住宅產品需求的分析?！惨弧晨蛻糍彿啃枨蟊敬蜗M者調研有意加重了在大屯新區的樣本量，但從結果來看，大屯作為城市新區對于整個安寧區域都表現出了較強的吸引力。被訪客戶中３９.７１％的群體都在昆鋼片區工作，３４.８１％的群體的常住居所在昆鋼片區，其次是連然鎮，再次才是大屯新區。這說明整個大屯新區未來開發的市場價值已經得到了市場的認可，但整體區域的成熟還需要一定的時間，另外，安寧市的工業為主導的產業結構也直接影響著區域經濟的開展。圖6-1工作地點 圖6-2常住居所地點 從被訪客戶對于購房總價和單價的承受能力來看，安寧區域的房地產工程的市場價值仍舊較低。潛在置業者愿意承受的購房單價為平均為２５０６元／平方米，總價約為２７.５５萬元，低于目前二手房市場的價格水平約700元/平米。圖6-3購房總價〔毛坯標準〕 圖6-4購房單價〔簡裝標準〕 結合潛在置業者對于總價和單價的承受能力，我們再來看他們平均的面積需求也在１０７.０５平方米，我們為三組數據相關性較高，符合整體的需求狀況。從面積來看，消費者集中偏好的面積區間在９０－１３０平方米。從建筑形態的維度來看，低層建筑仍舊是區域消費者最為偏好的建筑形態，對于多層和小高層也具有一定的市場需求空間，而高層建筑和獨棟別墅的市場需求十分有限。圖6-5購房面積 圖6-6購房類型偏好 結合樓層偏好，我們可以發現2、3、4層是多層消費者最為偏好的區域，由于小高層和高層工程的市場接受度有限，偏好8層以上的潛在置業者數量非常有限。圖6-7樓層偏好具體到產品設計的角度來看，潛在置業者普遍需求的客廳和主臥的數量都是1間，所占比例分別為93%和94%。圖6-8客廳數量 圖6-9主臥數量 從次臥的角度來看，潛在置業者有53%表示希望有兩間次臥，表示1間的占31%，3間的占15%。在陽臺數量方面，56%的群體表示需要1間，28%的群體需要兩間，另外還有14%的群體不關注陽臺的數量。圖6-10次臥數量 圖6-11陽臺數量 從書房來看，安寧的潛在置業群體關注程度有限，59%的潛在置業者表示需要1間書房，另有40%的群體表示不需要設置書房。就餐廳而言，85%的潛在置業者認為是必須配置的，另有15%的群體認為可有可無。圖6-12書房數量 圖6-13餐廳數量 所有的潛在置業者都認為1間廚房已經足夠，對于衛生間的需求那么表現出更強的多樣化，59%的潛在置業者認為設置1間已經足夠，33%的認為應設置2個衛生間。圖6-14廚房數量 圖6-15衛生間數量 在車庫方面，50%的潛在置業者表示需要1間，49%的群體表示不需要，這也從側面反映出安寧市場私家車的擁有情況。在儲物間方面所有的置業者都表示需要1個儲物間。圖6-16車庫數量 圖6-17儲物間數量 目前安寧市場的潛在置業者對于交房包含裝修的產品市場接受度非常有限，79%的潛在置業者不愿意接受，12%的愿意接受簡單裝修，僅有9%的人表示可以接受精裝修。從裝修的部位來看，潛在置業者接受程度比擬高的衛生間、門、地板、廚房和防盜門。圖6-18購房裝修標準 圖6-19購房裝修部位 從小區的配套需求來看，潛在置業者選擇前三位的分別是公園、教育配套和商業街。就消費者購房的需求來看，消費者最希望獲得的是舒適、溫馨的感覺，還有安靜的環境。圖6-20房子帶來的感受從購房的影響因素來看，潛在置業者普遍關心的因素是交通條件和建筑質量，其次才是價格和戶型，區位和配套也是大局部置業者關注的方面。圖6-21購房影響因素但從重要性來看，建筑施工質量那么是最為關注的方面，其次是價格，隨后才是戶型設計、交通和區位。圖6-22最重要的購房影響因素 〔二〕客戶購房意向客戶對于工程地塊開展潛力的評價有24%的人認為非常有潛力，65%的人認為有一定潛力，整體來看潛在置業者對于工程所在區域整體看好。他們認為的工程的優勢首先是交通便利和良好的環境。圖6-23工程地塊開展潛力認同度 圖6-24工程地塊優勢 距離遠市中心較遠是潛在置業者認為工程的最大劣勢，其次是周邊開展的成熟度缺乏。在被訪者中有74%的明確表示愿意購置本工程的住宅產品，不會考慮的僅占11%，主要是認為工程交通不便，對于工程所在區域不了解以及不確定今后是夠在安寧開展所造成的。圖6-25工程地塊劣勢 圖6-26是否考慮購置工程住宅 從價格的期望值來看，2001-2500元每平米是選擇比例最高的價格段，占到了54.81%，整體平均的單價期望值為2416元每平米，低于目前周邊二手房銷售價格。圖6-27工程住宅單價接受度〔毛坯標準〕 〔三〕客戶個人及家庭背景本次調查中，被訪者男性占比為59%，女性占比為41%。從年齡段來看，集中于21-40歲之間的群體，平均年齡為31歲，符合市場存在購房需求群體年齡特征。圖6-28性別 圖6-29年齡 從教育程度來看，被訪者教育程度較為偏低，最多的是初中學歷占19.85%，隨后依次分別是大專、高中和技校。就工作狀況而言有80.15%的都是全職人員。圖6-30教育程度 圖6-31工作狀況 從單位性質來看，45.6%的被訪者在國營企業/事業單位工作，結合從事的職業來看28.8%屬于工人，這樣反映出安寧城市工業是主導產業的特征。圖6-32單位性質 圖6-33從事職業 普遍的被訪者目前都是三口之家，加上有四位家庭成員的被訪者共占了被訪群體的近70%。安寧區域的被訪者了解房地產信息最主要的渠道是親戚朋友介紹，其次是電視，這是需要工程在未來營銷推廣方面重點關注的特征。圖6-34家庭成員數 圖6-35了解房地產信息渠道 被訪者平均的個人月收入為2390元，家庭月收入為4599元。圖6-36個人月收入 圖6-37家庭月收入 二、經營客戶需求特征本次市場研究共訪問連然鎮、昆鋼和大屯新區的在營商戶50家，以下數據均根據訪問結果進行分析?！惨弧晨蛻艚洜I現狀在接受訪問的經營商戶中租用的比例占到了90%，但86%的客戶都是自有經營的，其次是加盟店形式占比為14%。圖6-38店鋪產權情況 圖6-39店鋪運營管理模式 被訪者平均店鋪經營面積38㎡，經營服裝鞋帽的占36.73%，日用百貨占28.57%。主營商品其他類主要是干洗效勞、美容美發、餐飲等。圖6-40店鋪經營面積 圖6-41店鋪主營商品 被訪者目前90%都是屬于個體經營性質，只有8%的為多門店連鎖經營，2%的是專賣店，平均的經營年份是3.02年，已經經營3年以上的被訪者占52%。圖6-42店鋪經營方式 圖6-43店鋪經營年份 在選擇開店位置的因素方面，人流量是最為重要的指標，其次是地段和交通條件。圖6-44選擇開店區域的原因 針對目前這些經營戶的價格承受能力判斷，他們目前的租金平均約為每月100元/平米，購置時平均的店鋪售價為35萬元，目前平均價格為54萬元，累計增幅達54.29%，年增值幅度約15.51%，平均月營業額27145元/月。從經營狀況來看，90%的經營商戶都可以正常經營，有8%的認為非常好，比擬好的占36%。圖6-45店鋪哪年購置 圖6-46店鋪經營狀況 造成經營戶對目前經營狀況不滿意的主要原因是人流量缺乏、停車不方便、外部環境差等因素。影響他們經營最大的限制因素那么是同業競爭的日趨劇烈，另外租金等經營本錢的持續增加，也影響了他們的利潤空間。圖6-47不滿意目前經營現狀的原因 圖6-48目前影響經營的最大限制因素 〔二〕客戶投資、經營意向及需求被訪的經營商戶在投資時60%的愿意選擇綜合商業中心的類型，其次是特色街區，他們大多數會優先考慮臨街鋪面，其次是市級商圈，再次才是區域中心位置。圖6-49商業地產工程投資偏好 圖6-50商業地產工程優選區域 從商鋪的經營模式來看，他們更喜歡獨立鋪面、自主經營的方式，占比為50%。在認為需要的人流量方面，最多的是10萬人以上，其次是1-5萬人，最后是5-10萬人占12%。另外其他選擇比例較高，所包含的樣本主要是不知道人流量的概念或認為1萬人就足夠支撐其投資經營的被訪者。圖6-51商鋪經營模式投資偏好 圖6-52商鋪投資人流量保證 針對商業集中區被訪經營戶需求最為強烈的物業效勞是合理規劃購物休憩區，其次是有統一廣告宣傳和餐飲的配送效勞。圖6-53商業集中區物業效勞需求 在被訪的經營戶中，未來一年內有可能購置或租賃商鋪的客戶占41%，未來兩年內有可能購置或租賃商鋪的客戶占59%。圖6-54未來一年內購置/租賃商鋪意愿度 圖6-55未來兩至五年內購置/租賃商鋪意愿度 經營者在自己購置或租賃商鋪是那么大多數會優先考慮商業街和步行街的商鋪，占比到達70.83%，他們最看重的因素是人氣和地段。圖6-56購置/租賃商鋪類型選擇偏好 圖6-57購置/租賃商鋪最看重因素 在購置決策方面，被訪經營戶都更為看重自己的實地考察和經驗，局部會參考周邊朋友的建議，媒體廣告和開發商的推廣活動影響作用有限。圖6-58購置/租賃商鋪影響決策因素〔三〕客戶大屯新區商鋪投資意向及需求被訪經營商戶普遍需求的商鋪面積為30-70平方米，平均的面積需求為56平方米，期望的開間在3-9米居多，平均為6.6米。圖6-59購置/租賃商鋪面積 圖6-60購置/租賃商鋪開間 從進深來看以5-7米居多，占35.24%，平均值在7.59米。大局部的經營上商戶愿意購置獨立商鋪，占92%，自由分割的接受程度不高。圖6-61購置/租賃商鋪進深 圖6-62購置/租賃商鋪戶型 在商鋪的裝修方面，經營者對于競爭商鋪的接受程度較高，有40%的表示能夠接受精裝商鋪，拿到就可以經營。從購置/租賃商鋪的經營方式來看，自己打理占了85.11%的絕對多數。圖6-63購置/租賃商鋪裝修標準 圖6-64購置/租賃商鋪經營方式 〔四〕客戶大屯新區商鋪投資能力目前大屯新區的商鋪，被訪的經營商戶有60.42%的認為在5000-7000元/平米的價格比擬適宜，平均的單價認可值為5833元/平方米，總價區間集中于10-20萬的范圍，平均值為16萬元。圖6-65投資商鋪單價接受度 圖6-66投資商鋪總價接受度 從購置商鋪經營者的選擇來看，61%的會選擇分期付款的方式，一次付清的占比為33%。他們認為大屯新區較為適宜的平均租金水平應該在35元/㎡·月。圖6-67投資商鋪付款方式 圖6-68大屯新區商鋪租金水平 〔五〕客戶個人及家庭背景信息在被訪的經營商戶中，女性比例遠遠高于男性，占比為66%。他們中間有79%的已婚，單身的占比為19%。圖6-69性別 圖6-70婚姻 從教育程度來看也是較為偏低的趨勢，高中占30%，初中占26%，隨后是中專和小學，接受過高等教育的人員很少，98%的都是在全職工作。圖6-71教育程度 圖6-72工作狀況 從家庭成員來看，也是以3人和4人的居住，占82%。他們了解房地產信息也主要是通過親友，其次是戶外廣告和電視廣告。圖6-73家庭成員數量 圖6-74了解房地產信息渠道 被訪經營戶的個人平均月收入為3337元，家庭平均月收入為4275元。圖6-75個人月收入 圖6-76家庭月收入 三、消費客戶需求特征本次調查共訪問消費客戶成功樣本204人，以下數據均基于此基數進行數據分析。〔一〕客戶消費行為安寧區域的消費者平時31.4%的人會經常去超市、其次是大型服裝市場和著名的大商場。他們選擇購物出行交通工具以公交車為主，占56.86%。圖6-77平時常去的消費場所 圖6-78購物出行方式 從逛街的頻率來看，一般的消費者沒有固定的時間，固定每周逛街的占41.67%。在工作日的時候，他們逛街主要是根據實際需求選擇時間，另外有34.31%的群體表示會集中在黃昏或者晚上。圖6-79逛街頻次 圖6-80工作日購物時段 在節假日的時候他們出行逛街也是以黃昏或晚上為主。從每次逛街的花費來看，消費者101-300元的群體占50%，整體平均每次的逛街花費約為221元。圖6-81節假日購物時段 圖6-82每次逛街花費 安寧消費者注重品牌的客戶僅占25%，不在乎的占31%，一般的占44%，從整體上來看，他們的品牌消費意識較為薄弱。根據消費者對于安寧目前商業是否滿足需求的評價來看，認為可以滿足的僅占46%。圖6-83名牌重視度 圖6-84安寧目前商業是否滿足需求 從消費者反映的安寧缺乏的商業設施來看，需求最為強烈的是著名的大商場，其次是大型的服裝市場和超市。他們在建筑風格方面絕大多數喜歡現代化風格的商業建筑。圖6-85安寧缺乏的商業設施 圖6-86商業設施風格偏好 在評價商業場所吸引客戶的優點時，他們比擬關注的方面是良好的效勞態度、齊全的產品、舒適的購物環境、價格、交通和良好的售后效勞保障。圖6-87商業場所吸引客戶優點 在評價安寧的購物設施和娛樂設施時，47%的消費者表示購物設施相對欠缺，49%的消費者認為娛樂設施缺乏。圖6-88安寧購物設施是否齊全 圖6-89安寧娛樂設施是否齊全 在餐飲和休閑設施方面也分別有30%和44%的消費者認為是比擬缺少的。圖6-90安寧餐飲設施是否齊全 圖6-91安寧休閑設施是否齊全 在安寧各方面設施相對較為缺乏的前提下，消費者選擇前往昆明進行消費的頻率就相對較高，每月去1-2次的消費占到了64.04%，3次以上的占26%。他們去的昆明商場集中于昆百大、百大新天地和柏聯百盛。圖6-92最熟悉及常去的昆明商場 圖6-93前往昆明購物頻次 〔二〕客戶大屯新區商業工程消費意愿從消費者對于大屯應該填補的商業空白來看主要是集中于綜合性大型市場購物城、商業街和大型連鎖超市三類。他們因為應該引進的消費品最主要的是服裝，有24.8%的消費者選擇，隨后比例到達10%以上的是日常家庭用和化裝美容用品。圖6-94大屯新區應填補商業業態 圖6-95大屯新區增設/引進消費品類別 安寧區域的消費者最近常購置的消費品是效勞和日常家庭用品，他們最需要的效勞類別是餐飲，有30%的客戶選擇。圖6-96客戶最?；蓊櫟南M品 圖6-97客戶最需要的效勞類別 安寧區域消費者經?；蓊櫟捏w育休閑設施，最受歡送的是室內游泳池有27%的消費者選擇，隨后是健身場所、室內運動場和籃球場。在大屯新區增設新的商業中心以后，92%的消費者都表示他們會增加自己的消費。圖6-98客戶最?；蓊櫟捏w育休閑設施 圖6-99大屯新區增設商業中心客戶是否會增加消費 消費者平均預期增加的消費比例約為20%，每月預計前往次數，68%的消費表示為2-3次。圖6-100客戶預計增加消費的比例 圖6-101每月預計前往消費次數 客戶預期的平均每次消費金額為190元，其中37%的消費表示消費金額會在51-100元的區間，17%的消費表示每次消費金額會在301-500元之間。從客戶對于餐飲的偏好來看，川菜、滇菜和火鍋在安寧市場都具有相當的開展潛力。圖6-102客戶預計每次消費金額 圖6-103客戶菜系偏好 客戶對于根本餐飲的偏好方面，面包/西餅、甜品和地方小吃都有較好的開展空間，有偏好的客戶都在25%以上。在特色餐飲方面，受到消費者偏好的那么是港式茶餐廳、西式快餐和日本料理，有偏好的消費者比例都是20%以上，另外咖啡廳和酒吧也有一定的市場。圖6-104客戶根本餐飲偏好圖6-105客戶特色餐飲偏好 安寧區域的消費者平均每周外出就餐次數為2.53次，人均每周外出就餐消費金額約為52元。圖6-106客戶每周外出就餐次數圖6-107客戶每周外出就餐人均消費金額 綜合安寧區域被訪消費者的零售購物、娛樂休閑和餐飲三個方面的支出情況，其支出重點依次為零售購物、餐飲和娛樂休閑。圖6-108客戶零售購物比例分配情況 圖6-109客戶娛樂休閑比例分配情況 圖6-110客戶零售購物比例分配情況〔三〕客戶個人和家庭背景信息被訪消費者的平均年齡為35歲，其中男性占比為55%。圖6-111性別 圖6-112年齡 消費者的教育程度相對偏低，大局部為全職工作人員。圖6-113教育程度 圖6-114工作狀況 從單位性質來看，集中于國營企業和事業單位；從他們所從事的職業來看，以工人、企業員工和個體戶占比擬高。圖6-115單位性質 圖6-116從事職業 被訪消費者的平均家庭成員數量約為3人。圖6-117家庭成員數量 被訪者平均的個人月收入約為2302元，平均家庭月收入為4395元。圖6-118個人月收入 圖6-119家庭月收入 四、企業客戶需求分析由于安寧區域第三產業開展工程薄弱，區域內目前也沒有專業的商務樓存在，我們在針對企業客戶即存在寫字樓空間需求的客戶訪問中，僅設定了5個樣本展開訪談，了解他們的需求特征和入住意向。鑒于樣本較少，在企業客戶需求分析局部我們采用描述性的分析方式，不再進行定量分析。被訪的5家企業客戶中，有3家裝飾公司，1家廣告公司和1家建筑經貿公司，都是私營企業，年營業收入在500萬元以下，員工數量也相對較少?！惨弧晨蛻艮k公現狀接受調查的5家企業目前都是通過租用寫字間的形式進行辦公，其中有4家企業經營面積都在50-100平米，1家為300平米。目前的租金水平也都相對較低，根本都在30元/㎡·月以下，僅有一家為30-50元之間；從物業管理費用來看，那么都在3元/㎡·月以下的水平。在現有辦公空間缺乏或企業急需提升企業形象時，他們才會考慮更換現有的辦公空間?！捕迟徶眯枨蠓治鰪馁徶眯枨蟮慕嵌葋砜矗俪伤麄冑徶脤懽謽堑臈l件一致為改善公司的辦公條件，以滿足自用的需求。從方式上來看，3家企業仍舊傾向于租賃，另外兩家會選擇購房的方式。根據企業規模大小的差異，他們對于理想面積的需求也有較大差異，最小的一家裝飾公司期望面積為50平方米以下，最大的是經貿公司到達401-600平方米。無論是租賃價格還是銷售價格，被訪企業都表現出承受能力較弱的特點。選擇租賃方式的3家企業中，兩家認為合理的租金都在20元以下，一家相對較高為41-50元/㎡·月。選擇購置方式的兩家企業一家愿意承受的均價為0-2000元/平方米，另一家為3001-4000元/平方米。在辦公空間的性質選擇方面，3家規模較大的企業傾向于選擇純寫字樓工程，2家愿意選擇商住兩用的格局。在空間偏好方面，他們都偏好于全框架開放式的格局。辦公配套方面主要是希望公司有自己獨立的衛生間，另外有兩家公司需要有獨立的廚房。就租賃的付款方式而言，3家企業都選擇半年依附；選擇購置的企業客戶一家選擇分期付款，一家選擇銀行按揭。企業客戶都希望寫字間是清水房標準，由其自行負責裝修。在物業管理方面，他們對于保安保潔、車輛管理和餐飲效勞三個方面最為看重，另外有局部客戶關注智能化管理和休閑娛樂的相關效勞。這些企業客戶獲得寫字間信息主要是通過熟人介紹、報紙廣告，另外電視廣告也有一定的傳播效果。他們在自己租用或購置寫字樓時，最為關注的因素就是交通狀況和價格，地理位置和物業管理也受到一定程度的關注?！踩彻こ踢x擇意向在對工程的選擇意向方面，5家被訪的企業客戶表現出較大差異。1家因為企業的自身規模和實力，認為在工程周邊開展不成熟的條件下有較大的市場風險，給出的預期租賃價格也在20元以下。1家表示無法確定工程商務市場的開展潛力，主要是因為工程距離原市中心較遠、周邊開展不成熟，缺乏相應的商務氣氛，但其對工程的租金預期較高，為41-50元。另外3家認為非常有潛力或有一定潛力的企業客戶主要是看重工程便利的交通條件，另外由于安寧目前沒有純寫字樓工程，客戶表示純寫字樓可以作為賣點，有效地吸引目前分散的企業客戶。他們中間有兩家會考慮購置，一家考慮租金，價格承受能力與之前表示的相同。五、品牌商家需求分析在品牌商家調研中，我們共調查了八家客戶，具體分布情況如表6-1所示。表6-1品牌商家客戶列表序號商家名稱商家類別1國美電器家電超市2港都家具家具賣場3滔博運動運動服裝4美好家園生活超市5宇瑩服飾品牌服裝6大明星KTV娛樂場所7拿渡麻辣香鍋中式火鍋8肯德基西式快餐〔一〕國美電器1、安寧市場評價國美電器相關負責人員表示看好未來安寧區域經濟開展的狀況，認為可以支撐綜合性商業工程的順利入住。關于大屯新區工程的輻射范圍認為集中于大屯新區及其以西以南的區域。2、商家開店要求國美電器相關負責人員表示他們有考慮向安寧擴張，但關鍵看有沒有適宜的物業和招商情況，需要的工程場所一定要方正、通透。在重點關注的因素方面，他們首先關注租金，然后是工程區位和工程業態規劃，整個考察至作出決定需要60天的時間。指標要求：層高〔單位：米〕吊頂后3.2面寬〔單位：米〕無要求進深〔單位：米〕20-23柱距〔單位：米〕8根本樓層荷載〔單位：千克/平方米〕無要求車位數〔單位：個〕5個免費停車位單層面積〔單位：平方米〕無要求樓層1其他每層都有衛生間，有充足的外立面?？疾斐绦颍?、開展商提供工程規劃、定位資料；2、實地考察，周邊環境研究；3、評估；4、決策。3、工程綜合評價國美電器相關負責人員表示工程的開展設想必須了解對面金色商業中心的市場定位，如果周邊開展良好3年內有可能實現。工程面臨的劣勢主要是區域商業氣氛的培育期相對較長。他們不確定是夠會考慮入駐本工程，因為工程距離核心商圈較遠。國美支付租金的方式是銷售額的3-3.5%。關于工程的開展建議主要是關注租金，使工程整體運營穩定，持續提供優質效勞。在工程定位方面防止與金色商業中心的直接競爭，關注其他商家的入駐情況，喜歡和更多的零售伙伴形成集群效應。〔二〕港都家具1、安寧市場評價港都家具相關負責人員表示暫時無法明確安寧能夠支撐綜合性商業工程入駐，安寧區域未來開展前景也尚不明朗，大屯新區的商業輻射范圍應限于大屯新區及以西、以南區域。2、商家開店要求港都家具相關負責人員表示他們不確定會向安寧擴展，因為必須有輻射昆明仍之全省級別的商圈他們才會考慮進駐。在重點關注的因素方面，他們首先關注租金，整個考察至作出決定需要30天的時間。指標要求：層高〔單位：米〕大于等于3.5面寬〔單位：米〕無要求進深〔單位：米〕無要求柱距〔單位：米〕無要求根本樓層荷載〔單位：千克/平方米〕無要求車位數〔單位：個〕7200單層面積〔單位：平方米〕無要求樓層無要求其他經營面積不小于2萬平米，倉庫不小于6千平方米，辦公場所不小于3千平方米，必須充分考慮消防和安防條件?？疾斐绦颍?、開展商提供工程規劃、定位資料；2、現場實地考察，了解工程周邊資源；3、經營團隊評估；4、評估結果交總經辦審核。3、工程綜合評價港都家具相關負責人員表示工程設想較難實現，主要是因為工程商業體量較小，且所在區位不好，他們也不會考慮入駐本工程，只會選擇商業體量在20萬平方米以上的工程進駐。對于工程開展的建議是重點關注商家的進駐情況?！踩程喜┻\動1、安寧市場評價滔博運動相關負責人員認為安寧目前的經濟開展水平已經可以支撐綜合商業工程，謹慎樂觀的看好安寧未來經濟開展前景，并表示大屯新區的商業的輻射能力應在半徑5公里的范圍內，即根本實現對麒麟片區、大屯新區、老城區和職業教育基地的輻射能力。2、商家開店要求滔博運動相關負責人員表示他們一直都有向安寧開展的方案，在進