遠洋新天地商鋪定價及銷售策略遠洋新天地世聯行項目組2017年4月13日2價值體系1商業市場3產品定位4客戶分析5營銷策略2價值體系1商業市場3產品定位4客戶分析5營銷策略2007-2010商業升級轉型期一站式購物中心興起2001年以前商業起步階段街鋪小店、傳統百貨、分散的專業市場主導2001-2006年商業壯大期中高端百貨業態興起2010大運后一站式集中式商業興起一站式購物中心大量進入主力業態：百貨+超市檔次：中低端為主力，多為本地品牌代表項目：人人購物廣場主力業態：百貨+超市檔次：中高端連鎖百貨品牌進入代表項目：新城天虹主力業態：百貨+超市+休閑娛樂+餐飲休閑娛樂及餐飲業態比重增加，休閑娛樂多為本土品牌，中高端連鎖餐飲品牌開始進駐檔次：中高端品牌進入代表項目：摩爾城主力業態：百貨+超市+休閑娛樂+餐飲休閑娛樂及餐飲業態比重進一步增加，中高端休閑娛樂及連鎖餐飲品牌進入檔次：高端品牌進入代表項目：萬科廣場龍崗商業起步較晚，伴隨著經濟發展及龍崗大面積舊改，購物中心正迅速發展，龍崗以舊改為契機，商業進入快速發展時代。商業市場分析商業市場分析龍崗商業市場集中MALL型商業分布分散，競爭激烈、同質化嚴重、后期商家運營壓力大。星河cocopark萬科廣場世貿中心寶能AllCity摩爾城龍盈泰商業中心柏龍廣場人人購物廣場新亞洲花園東方明珠城商圈大運商圈中心城商圈中心城商圈中心城商圈老鎮商圈老鎮商圈老鎮商圈老鎮商圈中心城商圈老鎮商圈規模（萬㎡）8.2157.42.61.24.424.55.53.5商業形態購物中心購物中心購物中心購物中心購物中心購物商場購物商場購物商場社區商業社區商業檔次中高中高中中中中低中低中低中低中低業態超市、影院、溜冰場、餐飲、零售超市、影院、餐飲、零售超市百貨、影院、零售餐飲、電器超市、餐飲娛樂、零售超市、餐飲娛樂、零售、兒童用品超市、餐飲零售電器、零售超市、餐飲娛樂、零售百貨、家居建材、餐飲、零售、電子超市、服飾、餐飲、服務配套大型集中式商業達200萬㎡（現在約70萬㎡+未來約130萬㎡），區域輻射人口約100萬

人均商業超過2㎡（福田人均擁有商業面積達1.55㎡）,競爭極其激烈萬科廣場、coco

park餐飲還行，但是其他商業都不行，coco

park周末人氣也不是很旺，空置率較高，品牌商家部分在撤場。——世聯行市場研究人員項目總套數（套）總庫存（套）主力面積段層高形態月均去化均價（萬元/㎡）轉介力高金街1693520-236㎡9.6底商155.6轉介公司：房多多，Q房網，中原轉介點數：傭金8.3%跳9.5%+47500元現金獎，點數三七開佳兆業城市廣場2683840-130m25.1底商6-87轉介公司：美聯、家家順、鏈家、Q房、佳兆業租賃轉介點數：4%+2萬現金老業主3000物業管理費+3000家電抵用券，新業主2000物業管理費；英郡年華時光里31430-60m26.5底商29轉介公司：鏈家、美聯、Q房、中原

轉介點數：5%?2萬現金獎大運印象廣場28014241-61m25.95底商204.5轉介公司：美聯、Q房、中原

轉介點數：7%＋5000現金獎中駿365大街1793216-232㎡單層6.1米復式5.5-6米單層&復式——3-8萬無，3月1日停止轉介四季花街33940-80㎡4.8-5.8米街鋪54.5-6.5轉介公司：中原，美聯，Q房轉介點數：7%＋1％現金獎龍崗區現有一手商鋪供應量較少，一層商鋪價格平均在4-9萬左右，主力面積區間在30-80平方米，龍崗在售商鋪基本都啟動三級，5%-7%+現金獎，平均月去化率約8套左右。商業市場分析商業案例力高君御國際復式商鋪均價3-4萬，單層商鋪6-8萬。總共169套商鋪其中一批推出61套，成交約24套，銷售率約39%總建面18萬㎡可售商業體量1.4萬㎡商鋪類型一拖二底商，一層5.1-5.8米，二層3.8米總套數169套（現推出61套）主力面積20-166㎡單價復式均價3-4萬，單層6-8萬業態限制——復式開間3.5-7m復式進深5-12m商業案例中駿四季陽光目前在售面積40-90㎡，目前已售約78套，整體銷售率72%總建面18萬㎡可售商業體量1.4萬㎡商鋪類型一層5.1-6米，二樓4.5米總套數145套（在售108）主力面積40-90平（一層主力）單價一層單價：4-7萬業態限制——復式開間3-11m復式進深5-15m萬科廣場商鋪一層商鋪8-13萬，二層4-6萬，整體客戶接受程度較高總建面140萬㎡可售商業體量15313㎡商鋪類型一層+二層+一間復式商鋪總套數199套主力面積40-330㎡單價一層：8-13萬，二層：4-6萬業態限制60%（118間）餐飲鋪復式開間4-12米復式進深4-13米商業案例項目名稱業態租金

（元/平米/月）價格

（萬/平米）主力戶型（平米）保利上城水果店、地鋪、餐飲120-200二手均價7萬50-120㎡遠洋新干線培訓、便利超市、餐飲、家政服務、美容美發、運動健身、休閑會所等150-280一層6-8萬50-100㎡萬象天成美容、風情美食街、家政服務、餐飲50-2003-8萬30-120㎡龍園印象便利、門窗、油漆、餐飲50-1204-6萬30-80㎡九州家園油漆、建材、便利店、銀行、小超市、餐飲70-1505萬20-120㎡目前龍崗中心城二手商鋪集中為成熟社區、在售樓盤底商為主，多以便利、餐飲、專業市場等為主，龍崗中心城老社區底商較為成熟，二手商鋪均價約5-6萬/平。

租金根據鋪位的大小及位置的不同差異較大。（由于許多商鋪打通，二手在售面積跨度較大）商業市場分析商業未來供應數據來源：2009-2010年國土局預售項目數據圈愛聯吉祥雙龍南聯龍城廣場大運COCOPRAK8.2萬萬科廣場15萬世貿中心7.4萬大運shoppingmall4萬奧林華府商業2.5萬新城天虹1.5萬摩爾城1.2萬五洲風情mall15萬龍盈泰商業中心4.4萬海航南聯港臺15萬來蒙城5萬東方明珠城3.5萬盛平村泰德舊改14萬遠洋新干線7.9萬中陂頭背建新村10萬錦峰愛聯A區改造4.7萬仁恒愛聯石火舊改2.1萬君盛百貨3.2萬老墟鎮舊改19萬人人購物廣場4.5萬歲寶百貨5.6萬已營業商業未來商業龍城廣場地下商業3萬寶能城市廣場2.6萬心怡舊改21萬商業現狀：區域級商圈，規模21萬平米；未來供應：48萬㎡；發展趨勢：伴隨舊改，商業實現升級商業形態：商業街+購物中心典型項目：龍盈泰商業中心+摩爾城+人人購物廣場老鎮商圈—上升階段商業現狀：核心商圈，規模22萬平米；未來供應：46.8萬㎡；發展趨勢：向中高端全業態發展商業形態：購物中心+百貨典型項目：世貿中心+新城天虹中心城商圈—上升階段商業現狀：區域商圈未來供應：28.7萬㎡；發展趨勢：由目前社區商業向集中商業轉變商業形態：購物中心+街鋪典型項目：COCOPARK大運商圈—起步階段世紀新城3萬新建村舊改10萬陽光天健城2.3萬中海康城商業2.4萬新亞洲商業5.5萬昌盛百貨1.5萬儷景中心裙樓1.4萬名居愛聯1.1萬中糧祥云3.9萬萬科九州新都市1.5萬合正龍騰舊改2.8萬龍興國際3萬新龍崗商業中心4萬集根市場3.7萬福臨百貨3.8萬大明百貨1.6萬柏龍商業廣場2萬九州百貨1.7萬水岸新都3萬佳得寶家居廣場2萬頤安都會中央1萬未來3-5年，龍崗新增商業供應約123.5萬平米，商業供應量巨大。商業未來供應目前及未來10年內，龍崗大型集中商業供應量大，體量1萬㎡以上集中式商業供應體量約302萬㎡左右，購物中心進入紅海市場階段，而街區式商業供應較少。大型集中式商業供應量大，街鋪供應相對較少，總體商業供應302萬平區域輻射人口約100萬人均商業超過3.02㎡,競爭極其激烈老鎮商業項目物業類型面積（㎡）五洲風情MALL集中商業150000人人百貨集中商業45000龍興國際集中商業＋街鋪30000新龍崗商業中心集中商業＋街鋪40000龍盈泰商業中心集中商業＋街鋪43700大明百貨集中商業16000集銀市場集中商業37000福臨百貨集中商業38000九州百貨集中商業＋街鋪17000柏龍商業廣場街鋪20000水岸新都街鋪30000佳得寶家居廣場集中商業20000摩爾城集中商業12000君盛百貨集中商業32000老墟鎮舊改集中商業190000海航綜合體集中商業＋街鋪148500盛平村泰德舊改集中商業140000合計1009200中心城商業項目物業類型面積（㎡）新亞洲商業街鋪55000新城天虹集中商業15000寶能城市廣場集中商業26000世貿萬佳集中商業73800昌盛百貨集中商業15000儷景中心裙樓街鋪14000萬科九洲新都市集中商業＋街鋪150000東方明珠城集中商業35000萬科廣場集中商業150000歲寶百貨集中商業56000世貿中心集中商業73000龍城廣場地下商業集中商業30000心怡舊改集中商業210000名居愛聯集中商業＋街鋪11000仁恒愛聯石火舊改集中商業210000合正龍騰集中商業280000萊蒙都會集中商業50000遠洋新干線綜合體集中商業79000中糧祥云街鋪39000合計1571800大運商業項目物業類型面積（㎡）天健城商業街鋪23000奧林華府商業街鋪25000中海康城商業集中商業＋街鋪24000星河cocopark集中商業82000頤安都會中央街鋪10000大運shoppingmall集中商業＋街鋪40000建新村舊改集中商業＋街鋪100000愛聯A區舊改集中商業47000頤安都會中央集中商業90000合計441000市場小結未來龍崗大型集中商業供應量大，體量1萬㎡以上集中式商業供應體量約302萬㎡左右，購物中心進入紅海市場階段，而街區式商業供應較少。龍崗區現有一手商鋪供應量較少，一層商鋪價格平均在4-9萬左右，主力面積區間在30-80平方米龍崗在售商鋪基本都啟動三級，5%-7%+現金獎，平均月去化率約8套內，去化速度較為一般。總結

2價值體系1商業市場3產品定位4客戶分析5營銷策略本體分析項目位于盛龍路與碧新路交匯處，輻射范圍居住氛圍成熟，但周邊農民房混雜，消費層次較低；周邊集中商業眾多，項目商業體量對500m外客戶吸引力減弱。本案集中商業社區商業寶能allcity世貿百貨萬科廣場盛龍花園九州家園海航城盛平社區尚景欣園天健郡城龍福一村紫薇花園珠江廣場正中時代萬象天成雅豪祥苑簡一小區摩爾城本體分析人流流情況分析：項目客流主要依賴項目本身商業規劃及周邊需求吸引人流天成學校盛龍路住宅入口住宅入口商業樓入口公交站出入口公交站出入口價值體系價值一：中心成熟商業圈，匯聚千萬商機。商業主要分布在龍翔大道上享受萬科廣場、世貿百貨等約23.3萬㎡大型商業配套，龍崗商業最高檔次共享周邊超40萬常住人口客源項目位于龍崗中心商務區，周邊聚集正中時代廣場、維百盛大廈、珠江廣場、榮超英隆大廈等高端寫字樓；商業形態名稱主要業態特征體量集中商業萬科廣場超市+零售+餐飲+娛樂約10萬㎡世茂百貨超市+百貨約4萬㎡新城天虹超市+百貨約1.5萬㎡寶能城市廣場超市+零售+餐飲+娛樂約5萬㎡歲寶百貨超市+零售約2.8萬㎡價值體系價值二：核心地段，構筑商業滾滾財流中心：龍翔大道上聚集了龍崗區政府、國土局、交通局、法院、檢察院等各大龍崗區級的行政單位；商業：項目周邊近享一站式生活，萬科廣場、世貿百貨、君盛百貨、沃爾瑪環伺效率：直通水官，是龍崗與各區域連接的交通要道，扮演著東部交通樞紐的重要角色生態：連接龍園公園和休閑場所最多的主要干道，有著龍崗的“中央生態帶”之稱人居：龍翔大道沿線傳統“豪宅區”，已成為龍崗大眾心理固化的“豪宅區”文體：龍城廣場、三館一城，即科技館、青少年宮、公共藝術館，建成后將成為深圳最大的文化中心；東進戰略，強化龍崗中心城的龍頭引領作用，打造集創新、商務、科技、高效、文體等服務功能于一體，具有強大資源集聚力、承載力和輻射力的深圳東部CBD。深圳CBD集深圳精髓所在，總部企業聚集區，客群高端。項目位于龍翔大道東，高端要素聚集區，集合龍崗中心城政務、商業、商務、教育等頂尖的城市資源。價值體系價值三：四地鐵交通，四通八達城市快捷軌道交通。城際鐵路、東部四區軌道環線，實現城市交通一體化，輻射深莞惠。項目位于龍翔大道延長線，地鐵3號線與規劃中的14、16、21號線，四地鐵交通，便捷出行，輕松執掌都會繁華。3號線：從益田至龍崗雙龍，途經羅湖貫通龍崗中心城，強化與市中心的聯系，南聯站離項目約800米14號號線：橫跨深惠兩地的快速地鐵線，從福田中心至坪山的距離我們新天地最近的站點南約站，以后從我們項目去福田中心只需20分鐘，大大縮短通勤距離16號線將加強龍崗國際大學園、大運中心、龍崗中心、坪山高鐵站、坪山中心、坪山大學城聯系，通過與3號線、14號線等城市向心線路便捷換乘，通達羅湖、福田、南山、前海等核心區，離龍平站不到300米21號線是連接南山前海至龍崗坪地的快速地鐵線，強化龍崗中心城與現有中西部中心的快速聯系，強化東部中心與前海蛇口自貿區的聯系，并疏解中西部中心職能，離龍平站不到300米立體交通匯集無限人潮，凝聚商圈向心力價值體系區域人口快速增長，區域人口質素整體偏中高端，為商業發展奠定了消費人群基礎。龍崗中心城逾40萬固定消費人群，加之未來超百萬平舊改，將形成更大的居住中心。價值四：多層級消費人群，百萬穩定客流項目位于龍崗街道，其下轄10個社區，逾40萬的固定消費人群，龐大的日常消費需求，加之區域人口快速增長，人口素質整體偏中高端。且項目周邊約2公里內，已規劃的舊改項目超17個，拆除重建建設用地總面積超百萬平，未來勢必將有更多的消費精英人群聚集。價值體系項目處于中心城核心地段，有著醇熟完善的配套及雙地鐵物業，加上項目本身30萬平米水岸綜合體體量優勢，綜合體的投資價值比單一物業更有優勢，未來隨著商業入駐及寫字樓的運營，其整體價值不言而喻。價值五：綜合體價值，溢價能力強項目毗鄰龍園公園和龍崗河，規劃建筑面積約30萬平米，是龍崗重點城市更新項目之一。綜合體是房地產發展的新趨勢，它的住宅可以為商業提供客源，商業為寫字樓、公寓提供配套，寫字樓為商業和公寓帶來潛在客戶，所以綜合體的投資價值比單一物業更有優勢，尤其是公寓在帶寫字樓的綜合體中投資的價值是最高的。綜合體，是立足于地緣，基于周邊的人流、消費產生的。本項目周邊配套醇熟，居住氛圍濃厚，人口高度密集。價值體系梳理中心成熟商業圈，匯聚千萬商機核心地段，構筑商業滾滾財流四地鐵交通，四通八達城市快捷軌道交通，匯集人流大多層級消費人群，百萬穩定客流，消費人群素質偏中高端綜合體價值，溢價能力強打造特色街區，商業的時尚感、品質感、體驗感等強123452價值體系1商業市場3產品定位4客戶分析5營銷策略商業形態：1-2層圍合街鋪租售模式：全租/售，以全售為主業態方向：快餐餐飲，生活配套消費檔次：中、低端代表項目：水榭春天，萬科金域華府定位推導根據價值體系，本案商業規模、所處區位、商業特征、人流量、客群特征等緯度來比較，本案屬于社區級商業。建議打造方向：休閑生活體驗的街區，形成片區型目的性