物業項目管理方案

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唐河縣人民法院審判庭

物業管理服務方案

第一章物業概況及物業8艮務目標

-物業概況

"唐河縣人民法院審判庭"位于河西行政辦公區東臨鳳山路,南臨福州路,西臨天津路,北臨空地，總用

地面積約48585.9平米占地72.9畝,建筑實用地面積約38400.2平米；總建筑面積約20455平米辦

公樓建筑面積約17855平米附樓建筑面積約5340平米餐廳宿舍及大門建筑面積2600平米；該項目

建筑密度15.8%,綠化率42%;共有東、南、西出入口各一個,交通便利,環境優美,辦理業務客流量大。

1、主體建筑:主辦公樓由1棟主體建筑2棟附樓組成，其中主辦公樓1棟高12層,東西附樓各

一棟2層；共有樓梯6個,電梯1部,進出大門3個,衛生間31個主付樓間隔斷門4扇,大中小型審

判庭10間;

2、主要設施：區域內設施設備共有強弱電井2個,煙感及噴淋水系統1套,消防栓xx個,空調系

統19臺/套,供水排水系統2套,化糞池2個供電系統2套,安保及門禁系統1套,停車場4個球

場2個,景觀2處，綠地3塊,花園2處。

二物業服務定位與達到的目標

物業服務定位。根據提出業主的標準結合本物業設計特點及實況,我司擬提供達到國際水準的辦公物

業精細化管理服務。并擬出針對性的前期物業管理方案及后期補充預案。我們真誠希望在與貴方合作中，

能使業主充分享受到物業管理所帶來的干凈、舒適、文明、祥和的辦公環境,又能保證辦公區的安全和正

常運行。

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管理目標。依托公司具備的先進管理觀念、雄厚的技術保障、豐富的實踐經驗、完善的配套設施及

管理制度,抽調公司精銳骨干,以整體形象、設備管理、配套服務為重點,爭取一年內取得“市級物業管理

示范項目“資格。

3.管理方式。施行標準化管理,物業管理涉及面廣,一般業主對物業管理服務內容、標準、檔次很難

進行全面了解,本公司從項目前期管理、進駐、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、

保潔、綠化以及便民服務,均實施全面的、標準化質量管理,使本公司物業管理行為向規范化的國際慣例

靠攏,在內部管理上自律、制度上創新,以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標,從而使業主滿意、

公司信譽度得到提高。

4.管理服務標準。

（一）建立24小時值班制度設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、

問旬、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,及時處理并有回訪記錄。

（二）定期向業主發放物業管理服務工作征求意見單,對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。

（三）建立落實維修承諾制,零修急修及時率100%,返修率不高于1%。

（四）每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。

（五）物業檔案、管理檔案、設備設施檔案齊全。

（六）常規性公共服務

1.房屋管理及維修養護

（1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。

（2）物業外觀完好、整潔、外墻無脫落,無亂貼、亂涂、亂畫現象。

（3）空調安裝統一。

2.共用設備管理,保證設備與機房環境整潔,設備良好,定期保養無事故隱患。

（1）供電系統。保證正常供電,停電提前1天通知用戶,備用應急發電機可隨時起用。接地電阻每3

年檢測1次。

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6.綠化管埋

(1)綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。

(2)花草樹木修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損。

(3)綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

(4)綠化完好率達到95%以上。

7、室內裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監控,保證房屋的整體性,抗震性和結構安全。

(1)提供二次裝修咨詢服務。

(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、其它服務

(1)代定報刊、郵件報刊的代收代發。

(2)提供維修服務并做到小修不過夜,中修三天完成。

(3)安裝、維護和修理各種辦公電器及用品等。

第二章項目部組織架構圖及人員配置

(-)項目部組織架構圖

(二)人員配置情況

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根據所確定的管埋檔次及實地考察,按物業管埋面積萬平方米計算，本公司""項目管埋處擬設

置工作人員人。

人員設置及職位負責內容：

1.項目部主任兼業主聯絡處三任1人（負責總體工作及溝通）

2.保安人員16人（負責崗亭、車輛出入、巡邏、停車場管理）

3.保潔綠化人員18人（負責保潔綠化）

4.工程人員4人（負責設備、設施維修、保養）

注:財務人員由總公司兼任。

第三章前期接管管理工作

一、進駐與培訓

公司貫徹"以人為本、業主至上"的服務理念，從項目前期管理、房屋維修與養護、給排水及電氣設備

管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務,均實施全面的、標準化質量管理。逐步建立完善的安全保

衛系統、設備設施維護系統、環境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動組織系

統.

前期準備。公司派出專業人員對待承接項目迸行深入研究,了解項目規劃、物業特點以及周邊地區物

業分布情況、安全狀況,結合本方案擬定特定物業項目的管理方案；進駐前一個月開始籌建物業管理隊伍,

進行人員選拔、培訓L針對項目特點制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶手冊、前期物業管理協議；

進駐前一星期安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業接管須進行驗收評估,妥善進行鑰

匙、圖紙資料的交接。

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1.內部機構的設置與擬定人員編制

2.物業管理人員的選聘和培訓

開展管理工作前1個月。培訓內容為:專業管理概念,禮儀及業務操作流程,緊急應變的處置,特別電

梯配電應取得上崗證方可上崗。

3.規章制度制定

1）、根據政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體,編寫《用戶手冊》并在入駐時發放。

2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、菅理規定,各級員工崗位職責及工作程序）并在入駐

前完成。

二、接管驗收、移交建檔

1.物業的接管查驗

1人設施設備及建設資料

2）、相關技術資料（水電竣工圖、設備的檢驗合格證書等）

2.移交建檔

1）、資料移交。在房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學的"辦公樓物業檔案管理系統:簽訂物業

管理委托合同；通過宣傳使業主了解物業相關管理工作；配合業主日常辦公需要，做好各階段的安全工作,

合理協調保安人員值班、巡邏,適當增加保安力量。

2）、建立管理檔案。在辦理移交手續中,系統了解業主相關資料,建立管理檔案,為今后順利管理打

好基礎。

三、物業接管事項說明

（-）我公司一旦接受委托進行物業管理，保安、環境衛生等關系物業基本辦公秩序的工作立即

入場開展,各項接管工作一周內完成,以保障業主的切身利益。

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（二）為了高效完成接管_L作,公司領導成立以李峰明總經埋為首的接管驗收小組（具9年物業

管理工作經驗）。成員包括2名工程師、1名會計師。

第五章正常管理工作

一、安保、出入登記及來訪人員管理

1.總體安全環境管理

在社區四周、車床進出口、社區出入口，電梯轎廂內設置閉路監控系統，建立24小時不間斷監控資

料；結合公安110報警系統,對突發安全事件及時解決,依法辦事。

培訓專業保安巡查員隊伍,保安巡查員統一著裝、佩戴明顯標志,文明值勤,言語規范,認真負責,對社

區進行24小時值班及巡邏,制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及

時消除安全隱患。

在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量防止推銷人員散發廣告傳單或無關人員

流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業保安呼叫系統,遇有突發事態,可以立即調配全公司人力和物力集

中支援；制定應急準備和應急措施如防臺風、防地震方案等。

2.車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊,機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規定位置停放；

每天巡查樓宇內道路,確保道路通暢,路面平整；井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行及

業主的日常生活。

二、3.科學管理

三、記錄全面的事件日志,針對事故多發地加強巡邏及監控,消滅安全隱患。

四、保潔管理

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環境衛生管埋的目的是凈化環境，給住用人提供一個清潔宜人的_L作、生活環境。我司對清潔衛生，

作將嚴格“五定"管理,即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

管理標準：垃圾箱、果皮箱等環衛設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛生責任制）；垃圾日

產日清,定期進行衛生消毒滅殺；房屋公共部門共用設施無蟻害；樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等

廢棄物；房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

1.日常保潔

范圍工作內容頻次標準備注

樓道

1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味

2掃地板及樓梯1次/天無雜物,無積水

3沖洗樓梯1次/周無雜物,無積水

4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵,無手印

5擦電梯2次/天無灰塵,無手印

6擦公共防盜門1次/周無灰塵

7擦樓梯扶手1次/周無灰塵

8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲

9擦消火栓1次/月無灰塵

10擦窗戶2次/月無灰塵

道路

1路面循環清掃無雜物

2路邊綠地2次/天無雜物

3水泵結合器1次/周無灰塵

4路燈柱1次/周無灰塵

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綠地清埋2次/天尢灰塵、枯葉

三、2.四害消滅

四、在樓道、道路、綠地等公共區域,每月定期一次采取措施消滅老鼠、蜂螂，二次消滅蚊子、蒼蠅,

配合周圍區域對四害滋生地消毒處理。

五、綠化管理

制定綠化管理標準,定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進行改進、栽

種；綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀,無病蟲害,無折

損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項目措施標準

綠化澆水澆水（依氣候變化）澆足澆透

草皮修剪（按季節進行）草皮美觀平整

雜草清除（每周一次）確?；緹o雜草

防蟲病蟲害防治（一年2次）無病蟲害

養護施肥（一年4次）綠化生長旺盛

喬灌木修剪造型一年4次

四、房屋及設施設備管理

1.房屋管理與維修養護

主出入口設樓宇平面示意圖,幢、層標號標志明顯；定期檢杳外墻,發現破損及時修補,確保房屋外觀

完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立小

告示板,開展與業主交流,及時通報相關事項。

2.共用設備管理

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設備保養與維修,一是以預防為主,堅持日常保養與計劃維修并重,使設備始終處于良好狀態;二是對

房屋設備做到"三好"「四會"和"五定"。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備。"四會"是指物業

維修人員對房屋設備要會使用、會保養、會檢查、會排除故障。"五定"是對房屋主要設備的清潔、潤滑、

檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專

業修理為主,同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和

定期維修制度。制度科學的保養規程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。

1）給排水設備管理

管理目標:細心保養,確保給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑冒滴漏,方便住用戶生活。

供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網定期

檢修及防腐保養,確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管

網、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施,無污染隱患；生活用水的水質符合衛生標準；對二次

供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次,無二次污染,保存二次供水衛生許可證、水質化驗單；停

水提前一天通知住用戶。

排水萱理。每天巡視排水管道等設施,確保排水、排污管理通暢,無堵塞、外溢現象；汛期道路、車

庫、設備房無積水、浸泡發生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶

修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。

2）供電設備管理

供電設備。（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避

雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度,及時排除故障；每天檢查供電線路,確保正常供電,道路、

樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次,每月細查一次,半年大檢修一次），并做好運

行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住（用）戶裝修制定臨時用電管理措施；發生地震、火

災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發電機隨時起用。

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配電房管理。由機電技術人員管理和值班,無關人員禁止入內；建立配電運行記錄,每班巡查1、次,每

月細查1、次,半年大檢修1次,查出問題及時處理,并做好記錄;室內照明、通風保持良好；操作開頭的

標志明顯,停電拉閘要掛標志牌,檢修停電,更應掛牌；操作及檢驗時,必須按規定使用電工絕緣工具、絕

綠桂、絕緣手套等。

供電設備的正常維護和保養。觀察種類儀表、電壓是否正常,使用電流的變化情況,高峰用電時的電

流數值,三相電流是否平衡,對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保

護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固,箱內器件是否完好無損,各閘具的接頭有無松動，操作是否靈

活,刀刃及接點有無燒傷,導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好,各類絕緣導線

的絕緣是否老化,各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效,接頭之間有無腐蝕現象；金屬管連接的地

線是否良好,有無虛脫或腐蝕,各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節現象,管路有無塌腰變形；

各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定。

3）弱電設備管理

每天對門禁對講系統進行維修保養，確保故障能及時排除。

4）共用設施管理系統。制定共用設施管理標準,對業主的共用設施：籃球場、網球場、羽毛球場等

制定相應的管理辦法,定期對共用設施進行維護保養；開發收益性^務項目，借助專業的物業管理服務對

共用設施進行有效管理，

5）消防管理

消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全,完好無損,可隨時起用；制訂突發事件應急方

案；消防管理員接受嚴格正規的培訓。

建立日常防火檢查制度。每周一次檢查消防系統設施設備,每月全部檢查一次,及時發現并消除火災

安全隱患,確保消防設施齊全、完好，標識完整,可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、

引路標志完好,緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問

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題；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；建立義務消防隊,制訂突發火災

應急方案；每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業主消防意識。

第六章應急預案

A.電梯安全事故應急救援預案

為加強對電梯安全事故的防范,及時做好安全事故發生后的救援處置工作,最大限度地減少事故造成

的?員失,維護正常的社會秩序和工作秩序,根據《中華人民共和國安全生產法》和《特種設備安全監察條

例》的要求,結合本公司實際,特制定本公司電梯安全事故應急救援預案。

一、本預案的適用范圍

本預案所稱安全事故,是指在本公司轄區內日常運行或由專業公司組織的安裝現場及維修保養的電梯

突然發生的,造成或可能造成人身安全和財物損失的事故,事故類別包括：

（一）電梯困人故障；

（二）由于剪切、墜落等原因造成的人身傷亡事故；

（三）由于觸電等原因造成的人身傷亡事故；

（四）由于火災等原因造成的人身傷亡事故；

（五）其它安全事故。

安全事故的具體標準，按國家或行業、地方的有關規定執行。

二、應急救援組織機構

（一）成立電梯安全事故應急救援指揮部（以下簡稱救援指揮部）。指揮長由總經理擔任;副指揮長由分管

工程的副總經理擔任;各相關部門負責人為指揮部成員,參與（協助）現場搶險救援工作。

（二）設立現場救援組,由各安裝、維修班組人員兼職組成。組長由由分管工程的副總經理擔任,負責組

織（協助）現場具體搶險救援工作;在指揮長到達現場之前,負責指揮（協助）現場搶險救援工作。

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二、應急救援組織的職責

(-)指揮部職責

(1)組織有關部門按照應急救援預案迅速開展搶救工作,防止事故的進一步擴大,力爭把事故損失降到

最低程度；

(2)根據事故發生狀態，統一布置應急救援預案的實施工作,并對應急處理工作中發生的爭議采取緊急

處理措施；

(3)根據預案實施過程中發生的變化和問題,及時對預案進行修改和完善；

(4)緊急調用各類物資、人員、設備；

(5)當事故有危及周邊單位和人員的險情時,組織人員和物資疏散工作；

(6)配合上級有關部門進行事故調查處理工作；

(7)做好穩定秩序和傷亡人員的善后及安撫工作。

(二)現場指揮長的主要職責：

(1)負責召集各參與搶險救援部門的現場負責人研究現場救援方案,制定具體救援措施,明確各部門的

職責分工；

(2)負責指揮現場應急救援工作。

(三)副指揮長的職責：

負責組織實施具體搶險救援措施工作。

(四)現場救援組的職責：

(1)搶救現場傷員；

(2)搶救現場物資；

(3)保證現場救援通道的暢通。

四、應急救援的培訓與演練

(-)培訓

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按計劃組織_L程技術人員、安裝、維修人員進行有效的培訓,從而具備完成其應急任務所需的知識和

技能。

(1)每年進行一次培訓學習；

(2)新加入的人員及時培訓學習；

主要學習以下內容：

Q)困人解救

(2)井道內作業；

(3)轎頂作業

(4)底坑作業

(5)廳層作業

(6)機房作業

(7)更換和割短鋼絲繩

(8)扶梯桁架作業

(9)施工用電常識

(10)墜落保護

(11)電動工具的安全使用；

(12)對危險源的突顯特性辯識；

(13)事故報警;

(14)緊急情況下人員的安全疏散；

(15)現場搶救的基本知識。

(-)演練

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應急預案和應急計劃確立后,按計劃組織_L程技術人員、安裝、維修人員經過有效的培訓I，公司_L程

技術人員、安裝、維修人員每年演練一次。每次演練結束,及時作出總結,對存有一定差距的在日后的工

作中加以提高。

五、事故報告和現場保護

(一)公司的質安部是事故報告的指定機構

聯系人:李峰明

電話/p>

質安部接到報告后及時向指揮長報告,指揮長根據有關法規及時、如實地向110、市安全生產監督管

理局、市質量技術監督局或其他有關部門報告。

(二)嚴格保護事故現場

六、應急處理

(一)接報事故后5分鐘內必須完成以下工作：

(1)立即報告公司主要領導，由總經理批準,立即啟動本應急救援預案,按照各自的職責和工作程序執行

本預案。當指揮長不在時,由副指揮長負責組織指揮應急搶險救援工作。

(2)指揮部根據事故或險情情況立即組織或指令事故發生電組織調集應急搶救人員、車輛、設備。組

織搶救力量,迅速趕赴現場。

(3)立即組織或通知就近網點組織調集應急搶救人員、車輛、設備。組織搶救力量，做好增援準備。

(4)組織力量聯系事故目擊人或當事人,查明事故現狀,掌握現場狀況。

(二)應急處理措施：

Q)搶救方案根據現場實際發生事故情況,制定搶救方案,迅速投入開展搶救行動。

(2)傷員搶救立即與急救中心和醫院聯系,請求出動急救車輛并做好急救準備,確保傷員得到及時醫

治.

(3)事故現場取證救助行動中,安排人員同時做好事故調查取證工作,以利于事故處理,防止證據遺失。

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（4）在救助行動中，救助人員應嚴格執行安全操作規程,配齊安全設施和防護_L具,加強自我保護,確保

搶救行動過程中的人身安全和財產安全。

七、救援器材、設備、車輛等落實

公司每年從利潤提取一定比例的費用,根據公司施工生產的性質、特點以及應急救援工作的實際需要

有針對、有選擇地配備應急救援器材、設備,并對應急救援器材、設備進行經常性維護、保養不得挪作

他用。啟動應急救援預案后,公司的的機械設備、運輸車輛統一納入應急救援工作之中。

八、應急救援預案的啟動、終止和終止后工作恢復

當事故的評估預測達到起動應急救援預案條件時,由應急指揮長啟動應急反應預案令。

對事故現場經過應急救援預案實施后,引起事故的危險源得到有效控制、消除;所有現場人員均得到清

點;不存在其它影響應急救援預案終止的因素;應急救援行動已完全轉化為社會公共救援;應急指揮長認為事

故的發展狀態必須終止的;應急指揮長下達應急終止令。

應急救援預案實施終止后,應采取有效措施防止事故擴大，保護事故現場和物證,經有關部門認可后可

恢復施工生產。

九、應急總結與獎懲

應急救援工作結束后,指揮部組織相關部門認真進行總結、分析,吸取事故事件的教訓I,及時進行整改,

并發照下列規定對有關單位和人員進行獎懲。

（一）對在應急搶險救援、指挎、信息報送等方面有突出貢獻的個人,按公司有關規定,給予表彰和獎

勵.

（二）對瞞報、遲報、漏報、謊報重特大事故和突發事故中玩忽職守,不聽從指揮,不認真負責或臨陣逃

脫、擅離職守的人員,按照公司有關規定，給予責任追究或處分。對擾亂、妨礙搶險救援的人員,由有關行

政管理部門依法處理,構成犯罪的依法追究刑事責任。

十、其它事項

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本救諼預案針對有可能發生的電梯安全事故,組織實施緊急救援_L作并協助上級部門進行事故調食處

理的指導性文件,可在實施過程中根據不同情況隨機進行處理。

B.供水、供電緊急情況處理預案

第一章總則

第一條為保障人身財產安全,根據"安全第一、預防為主”的原則,特制定本預案。

第二條本預案本著應急與生產相結合的原則,立足于自救、互救,在非常情況下實施有效的處理。

第三條重大事故應急處理系統由公司應急領導小組、保安部、工程部、房管部共同組成。

第四條應急預案分為三級救援。

第一級:自救,發生事故后,首先自行實施搶救，同時將事故基本情況逐級報告；

第二級:實施就近救援,發生重大事故后,向相關部門發出請求救援信號,其他部門接到救援通知后,立

即組織搶救；

第三級：公司實施救援,發生重大事故后，由公司應急領導小組派專人前往事故地點進行救援。

第二章應急救援機構成員及職責

第一條:公司應急救援領導小組成員：

組長：

副組長：

組員：

成員:各區工程部、保安部、房管部全體員工。

第二條應急小組成員職責劃分：

1.組長負責指揮突發事件的處理，小組成員負責落實組長下

達的命令,具體處理突發事件。

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2、組員負責重大事故的逐級上報以及上傳卜達,并負責事故

救援預案的實施。

3.報告的主要內容有:發生事故的時間、地點、事故原因及

自救情況,同時將事故的基本情況向領導小組其他成員報告。

4.各區工程部全體員工原地待命，聽從領導小組組長的隨時調遣,隨時投入救援工作。

5、各區工程部全體員工按照領導小組的指示,及時趕往事發

現場或及時與相關部門聯系，并依處理方案實施搶救工作。

第三章事故的分類及救援措施

第一條事故的分類是指:緊急事故、重大事