招商工作規范

為了完善招商工作原則化、程序化、系統化，依照祈福繽紛世界

業態定位、檔次定位和形象定位規定，合理籌劃安排招商全作業流程,

合理控制招商各階段工作進度，最大限度，呆證祈福繽紛世界項目商

業盼望價值和經濟收益實現,特制定本工作規范。

本工作規范合用于拓益商業地產招商部進行招商運作全過程籌

劃、執行、監督和跟進工作。

1.招商原則

1.1主力店先行原則：根據項目定位業態，先行對主力、次主力型商

戶展開招商，通過成功引進主力店，發揮“主力店”效應，可覺得將

來招商工作打下堅實基本，達到事半功倍效果。

1.2多選一原則：對經營品類、形象檔次相似或類似意向商戶選取多

家同步接洽，互相比較如品牌知名度和社會影響力、物業條件需求、

商務條件、經營抗風險能力等因素，從中挑選綜合評價較好商戶作為

重點洽談商戶。

1.3商戶定位、挑選原則：根據項目業態定位和檔次形象定位等規定，

對市場上各行業目的商戶進行綜合評價，挑選符合本項目定位規定

商戶進行招商。挑選出商戶按照品牌、形象、實力等因素分為優先、

備選商戶。

2.全面招商工作實行

2.1招商啟動準備工作

2.1.1招商方案擬定：租金原則及遞增比例、擬定不同業態合同年限、

租金及保證金收取方式、招商優惠政策，等等。

各商鋪租金指標分解，租金指標涉及鋪位數量、面積、分鋪租金及租

金總目的。（詳見《品牌落位圖》和《一鋪一價表》）

2.1.2商鋪租賃面積核定

依照設計部提供最后擬定各商鋪原則租賃面積即建筑面積圖紙，核

定各商鋪租賃面積，作為簽約根據。

2.2招商工作籌劃

暫定開業日前18個月即3月1日啟動全面招商，主力餐飲店/娛樂店招

商8月31日完畢，開業前6個月完畢餐飲業態招商；開業前2個月完畢

所有商鋪招商，對于招商完畢后掉鋪商鋪須在開業后6個月內完畢二

次招商工作。

2.3招商工作實行及監控管理

2.3.1招商部要做好客戶記錄，每日登記商戶洽談狀況并進行匯總。

外出拜訪商戶前要做去向登記；返回后要填寫商戶洽談表。依照接待

和拜訪商戶洽談狀況，擬定意向目的商戶，進行重點跟進和洽談,

并做好洽談記錄。商業租賃業務談判參照《租賃談工作規范》執行。

2.3.2招商部建立招商檔案，涉及商戶資源、商戶合同及資料，每周

匯總上報總經理。

2.3.3招商部每日組織招商工作分析會，理解商戶動態和招商工作中

問題，針對浮現問題及時調節招商方略。對已經形成執行方案（涉及

招商政策、租金價格）進行調節和改動，需事先上報集團批準后方可

更改。

2.3.4目的商戶合同條款擬定后，由主談招商人員辦理審批手續，并

及時跟進審批成果，可以在簽定正式租賃合同之前訂立租賃意向書，

審批流程與租賃合同流程相似。

2.3.5目的商戶租賃合同通過審批后，及時與商戶訂立《房屋租賃合

同及附件》及有關要約文本，收取合同履約保證金，并將簽字蓋章合

同提交公司財務統一編號存檔；

2.3.6合伙條件變更：租賃合同通過審批后，若商戶合伙條件發生變

化，需按合同審批流程重新辦理審批手續。

2.3.7合同訂立后，招商部負責組織貫徹商戶進場事宜。

2.3.8招商工作需嚴格遵守集團規定及拓益公司規章制度和管理辦法,

認真貫徹和貫徹招商政策和租金指標，不得有弄虛作假、徇私舞弊、

貪污受賄行為，一經發現將嚴肅解決并追究其法律責任。

2.3.9拓益公司應遵循集團規定招商審批權限，嚴格按照各種招商工

作流程開展招商工作，超過權限應及時上報集團審批。

2.3.10招商部每周五將招商進展上報拓益公司總經理；涉及招商進

度匯總表，并附品牌明細表。

2.4商戶進場裝修管理

2.4.1裝修管理工作由物業公司負責人負責，招商部和工程部人員共

同參加。

2.4.2招商部與商戶訂立正式租賃合同步，會同物業公司工程部與商

2.5商戶進場服務

與商戶訂立正式租賃合同后，拓益公司要安排專人協助商戶與工商

局、稅務局、衛生防疫部門、消防局、煤氣公司、電信公司等進行工

作對接，協助商戶辦理工商營業執照、稅務登記證、衛生允許證以及

消防報審和驗收，開通煤氣、電話、網絡等服務。

2.6主力店對接管理

2.6.1與主力店對接管理應遵循集中管理、層層對接原則。

2.6.2主力店客戶開發、商務條款擬定和商務關系協調以招商部為主,

詳細業務執行由有關部門直接對接解決。無法解決問題，由招商部負

責協調主力店客戶與職能部門解決，并視詳細狀況提請集團領導協

調。

2.6.3主力店對接工作，以及確認事項時機、責任和內容，各業務部門

必要按《主力店對接管理辦法》規定執行。

2.6.4對如下事項溝通，必要形成書面記錄（報告），招商部和各職能

部門必要時應規定對方簽確。

1）主力店確認事項；

2）合同（合同）解釋和補充規定；

3）澄清、解釋或補充項目技術規定；

4）項目配合規定；

5）對公司人員、項目進度、質量方面反饋意見等。

2.6.5由招商部負責接受、解決信息，必要同步以書面文獻形式傳遞到

有關職能部門。山各職能部門直接接受、解決信息，也必要同步以書

面文獻形式傳遞到招商部備案。

2.6.6招商部必要按項目建立完整主力店聯系檔案，分類保存與主力

店有關信息和資料，并定期（每月或依照項目運作籌劃）組織有關職

能部門進行核對，保證信息傳遞完整，解決及時。

2.6.7每次與主力店對口協調事項均應形成備忘掉錄，并分發至各有

關部門。

3.各項支持文獻

3.1《招商管理重要工作流程》

3.2《祈福繽紛世界推薦工作規范》

3.3《租賃談判工作規范》

3.4《主力店對接管理辦法》

3.5《主力店進場移送注意事項》

3.6《租后服務工作規范》

3.1《招商管理重要工作流程》

《招商管理重要工作流程》

3.1.1合同審批訂立流程

3.1.1.1租賃合同文本內容確認流程

備注：補充合同確認流程與租賃合同確認流程一致。

3.1.L2租賃合同訂立流程

備注：補充合同訂立流程同租賃合同簽字流程

3.1.2重要商務條件確認流程

3.1.2.1與客戶溝通達到商務條件確認流程

設計部提交商業地產部所有圖紙和資料需由設計部總經理簽字確認;

房產條件和規劃設計圖紙確認后如需變更均需公司領導審批。

3.1.2.3租賃區域和租賃面積確認流程

3.1.3外立面店招位、廣告位、停車位和促銷場地確認流程

3.2《商業項目推薦工作規范》

《商業項目推薦工作規范》

項目推薦是招商部尋常工作之一。項目推薦工作可以分解成項目

資料準備、資料提供、獲得客戶進駐意向幾種階段。

1項目資料準備

1.1基本資料收集：基本資料涉及項目地址、周邊環境、都市基

本數據、項目總體規劃、業態組合方案、入駐商家狀況（若有）。地

址、周邊環境、都市基本數據普通由企劃部提供，項目總體規劃由設

計部提供，業態組合方案和入駐商家狀況由招商部自行準備。

1.2資料確認、豐富和美化：資料收集后先進行精確性確認，地

理位置、周邊狀況應有招商部確認，并避免浮現項目之間混淆和數據

傳遞過程中丟失。接著是針對待推薦主力店經營特點，對周邊商業氛

圍、將來規劃等資料作進一步突出和補充。為保障項目推薦效果，便

于客戶各級領導進一步理解項目要點，強化感性結識，應盡量使資

料形象化。地址應當用詳細都市地圖加以標注，周邊環境最佳有廣角

圖片輔助闡明，都市基本數據和業態組合方案用簡潔表格加以闡明。

1.3提供前內部確認：為避免在資料提供時浮現差錯和及時掌握

信息需要，資料提供前應再由商業地產總經理確認。

2資料提供

2.1制定商家清單：招商部應把以往同我司合伙過商家以及在

全國及本地區具備一定影響力商家以及公司擬邀請目的商家進行整

頓排序，制作出?份商家資源清單，特別是對各商家租金安全性和

品牌影響力進行評估。此清單應每半年修訂一次。

2.2從商家資源清單中選取目的客戶，向其發出書面征求函，規

定對方明確進駐意向；

2.3書面資料送達：所有資料收齊后應當裝訂成冊后提供，為便于

將來核對，還應在內部將資料進行備份，并注明當時客戶接受部門、

人員、時間。

2.4電子資料送達：電子文獻應在發出后確認對方收到，并進行

記錄和備份。

3獲得客戶進駐意向

3.1資料提供和項目推薦會后，應注意保持跟進客戶反饋，獲

得目的客戶進駐或不進駐書面確認。跟進節奏要注意和對方決策程序

保持一致，既不能直到對方提供最后意見時才理解信息，也不能追

得過緊，暴露我方焦急心態。

3.2因事關重大，客戶提供進駐意向必要是書面，并且有簽章原

件，具備較強嚴肅性。

3.3為了保證工作質量，應保證客戶反饋意見是由其拓展總監或

以上人員簽發。

3.3《租賃談判工作規范》

《租賃談判工作規范》

商務談判工作是招商人員必要掌握一項重要工作技能，商務談判工

作貫穿于項目招商工作始終，甚至要延續到整個租賃期。

商務談判在形式上也不但限于在談判桌前互相溝通，信函往來、

現場辦公、參觀考察等都可以作為談判不同形式。

談判人員工作技能也絕非僅靠語言表達能力，精準計算、建筑、

法律、物業管理、機電等知識都必要綜合具備才干駕馭談判。與客戶

溝通也不都是唇槍舌劍、據理力求，必要讓步、真誠理解也能不戰而

屈人之兵。

為提高商務人員談判工作技能，規范談判工作流程，特制定相

應工作規范。

1談判前應做準備工作

1.1一方面應認真仔細地考察備選客戶?？疾旆懂犐婕埃?/p>

1.1.1公司基本狀況

指客戶名稱、投資關系、當前組織機構和業務分布狀況、經營產

品類型、行業地位、近期發展規劃、年營業額、賺錢能力等方面狀況。

這些信息獲得有助于我司判斷對方經營能力、其發展和我司發展符合

度、租金承受能力，該項工作直接影響著我司項目定位、合伙穩定、

甚至租賃收益，是極為核心一種工作環節。

1.1.2需求信息

在理解對方需求之前，先不要急于推薦自己房產。完整需求

信息重要涉及面積、樓層、層高、通道、機電配備原則，以及對方對

進駐房產時間規定。時間規定直接反映了其需求迫切限度，并且也關

系到合伙可行性。

1.1.3經營規劃

對于初次合伙客戶，咱們應當詳細理解其租賃我司房產后使用

規劃，這其中既包括了樓層經營布局規劃，還包括了其開業籌辦籌

劃、長期市場發展籌劃。這些籌劃會在客觀上反映出客戶對我司項目

關注限度以及其自身經營能力。

同步其對于該項目經營數據估算將成為我司接下來測算其租金

承受能力重要根據。

1.2商務方案設計

1.2.1客戶租金承受力測算和調研：客戶提供了其單店年營業

額、毛利率、投資回收年限、重要成本狀況（水電消耗、人員工資、

宣傳費用、物流服務費用）、競爭狀況等信息后，咱們應當大體計算

得出該客戶年度租金承受總額，并據此推算出其單位面積可以承受

租金水平。止匕外，還應對項目所在地同業態租金水平進行摸底調查,

在掌握充分第一手數據后，得出本地市場平均租金水平，以此作為

擬定租金原則重要根據。在以上信息基本上，招商部應爭取擬訂有關

業態在本地租金對比表。

1.2.2商務條件確認：理解集團、部門已經下達租賃區域目的租金水

平、免租期限、遞增率及其她商務條件作為對外報價和進行商務談判

根據。

1.2.3租賃標物確認：咱們應將租賃區域、通道位置、面積數、其她

配套面積等方面信息和設計部事先確認清晰，以免提供應客戶后發

生較大變化，影響談判效果。

1.2.4商務方案設計、報批：招商部在綜合了各方面信息后，設

計一份完整商務方案，交部門領導確認。

1.3談判籌劃制定：商務方案得到確認后，咱們還需制定一份詳

細談判籌劃，安排好談判階段性目的、參加談判人員、談判節奏和頻

次。

1.4談判小組構成：擬定商務條件和談判籌劃后，招商部應牽頭

成立談判小組，作為對外進行商務談判暫時性團隊。應提前十五天擬

定談判籌劃和談判時間并告知有關部門。談判小組分別與客戶就法務

條款、交房技術條件以及物業合同等內容與客戶進行專業談判并負責

擬定最后談判成果,在整個談判過程中，招商部應負責談判工作組

織、協調等職責，并對談判進程和最后簽約成果負責。

2談判中各階段重要內容及注意事項

2.1初步接洽階段

初次接觸時，由于雙方缺少理解，戒備心理較重，因此不便涉

及價格、免租期、遞漕率等相對較為敏感問眶，也不適當涉及廣告位、

停車位等詳細細節問題，而應當是對本公司、所在部門、職責簡介,

應向對方表白自己作為個人對其公司適度興趣。并向對方簡介項目特

點，已確認合伙客戶、業態規劃方案、項目建設進度。接下來應當轉

入對對方公司基本狀況理解和對方需求信息理解。在這個階段中普通

不適當安排我司高管人員參加接洽，以免誤導對方覺得我司心態急

迫，而對方接待人員級別則越高越好，以要理解更詳盡真實信息。

2.2逐漸進一步階段

隨著對目的客戶基本狀況逐漸理解，以及對方需求信息基本明

確，這時談判重點應當是對某些深度信息理解，詳細涉及對方對房

產需求精確面積、四至分界、電力供應、裝修規定、交房時間、確認

程序和簽約時間。我方在此階段下要重點提及其她同類別客戶接洽狀

況，給對方施加一定壓力，同步提出初步報價方案，注意報價后不

要做過多附加闡明。這一階段談判可以安排部門負責人參加，我司高

管人員可借考察對方公司名義與對方會晤，但不要過多涉及價格,

咱們對于價格意見應以書面傳真函件為主，這樣既可少受談判現場

氛圍干擾，也可避免討價還價尷尬。

2.3進一步階段

在商務條件上基本獲得一致，才干使雙方談判進入到進一

步階段，在這個階段里雙方討論重點普通涉及：

2.3.1面積計算方式：我司采用是建筑面積，并且包括各

種公攤，而客戶往往由于并非專業建筑行業出身，出于對公攤面積

不擬定性，其會提出但愿以使用面積來計量，應按照公司統一說法

加以解釋。

2.3.2免租期、租賃年限：參照公司批準租賃政策。

2.3.3押金：這是業主方面保護自身權益重要手段，普通收

取原則相稱于三個月租金，但如果是訂單項目，則此保證金數額須

增長，詳細金額應事先獲得部門確認。

2.3.4付款方式：正常租期內普通一月一付/一季一付，首付

款應當在客戶進場之前支付，不要等到免租期結束后再收款。

2.3.5房屋交接技術條件：普通條件為：水泥地面、柱面、天

棚，自動扶梯、貨梯（若有）由我司安裝到位，土建消防設備由我方

負責采購、安裝、報批。

2.3.6物業管理職責界面：普通為：我司負責室外管理，客戶負

責室內管理，能耗費用客戶自理。

2.4最后擬定階段

上述細節條款談判基本結束時，應當進入到租賃合同擬定階段,

這個階段談判重要是環繞著合同措辭與否精確表達了雙方前期溝通

意思，以及對某些前期界定不清晰事項進行進一步明確。法務條款中

違約責任是此階段談判重點。同步要注意辦調好房產交接技術條件、

物業條款中價格、維修責任、電費增值稅發票提供等核心條款確認,

以免影響整體合同訂立工作。

房產交接技術條件談判和物業管理條款談判主導部門是招商部,

設計部、工程部、物業公司配合。

3談判后需要做工作

3.1做好談判備忘，并獲得簽字確認：每次談判過后，要及時將

會談成果整頓成書面備忘，作為談判成果予以固化，避免因反悔影

響談判進度。備忘不是合同，應當客觀地反映雙方立場和觀點，并將

無法獲得一致事項客觀列出，雙方核對無誤后可簽字確認，并各執

一份。

3.2談判進度要及時報告，并針對對方態度進行相應調節：對

每次談判進展狀況要及時報告和反饋，反饋時要實事求是，不要回

避問題，并盡量將對方原話和說話前因后果反映清晰，便于公司精

確判斷。對方回函、確認圖紙等書面材料也要盡快提供。

3.3擬定下一步談判方案：要及時依照對方態度和我方領

導批示調節我方談判籌劃，慣用方略有：

3.3.1堅持：此方略普通用于對方初步提出還價條件時，

要讓對方感覺到我方讓步困難，否則對方會不斷得寸進尺，并且對

我方讓步無動于衷。反之，對方會對我方讓步感到滿足，并以相應讓

步作為回報。堅持項目不但是租金，還應涉及免租期、遞增率、交房

條件、物管責任等各個方面。

3.3.2讓步：談判自身就是一種互相讓步和互相妥協過程，讓

步分為實質性讓步和方略性讓步。所謂實質性讓步是指對損失我司既

定利潤目的、增長成本等條件讓步，這是咱們在談判中要慎之又慎,

甚至不能有任何退步，例如面積計量方式、租賃價格底線、保證金收

取等。方略性讓步是指在我司設定底線范疇之內，或自身就是用來讓

步虛設防線上妥協,在雙方陷入僵局時，恰當讓步可以推動談判延

續。

3.3.3擱置：當對方提出規定我方無法滿足或不想及時答復時，暫

時擱置是個好辦法。擱置并非中斷談判，而是將某一條款放一放，先

談其她內容，再回頭談擱置問題。此方略有助于整體談判推動，又不

至于喪失我方原則。

3.3.4變更租賃標物：當對方提出條件的確與我方但愿達到合同存在

較大差距，而這一差距無法彌合時，變更租賃標物可以打破僵局，

并打亂對方既定談判籌劃。

3.3.5迂回：我司在租金規定方面無法實現時，可以通過縮短免

租期、增長保證金、增長遞增率、縮小租賃面積、減少交房技術條件

等方式來實現我司利益，或者通過這些利益讓步來實現租金水平增

長。

4其她應注意事項

4.1談判人員著裝：為展示公司形象和規范，談判人員在談判

之初，應當著正裝。隨身文獻要用正規文獻夾或文獻包攜帶，切忌隨

意抓在手上、塞在口袋里或用一種小包折疊放入。

4.2談判地點選?。赫勁械攸c普通安排在雙方辦公地點或第三

方，不同地點有不司特點：對方辦公場合：我司人員處在陌生環境

中，容易產生戒備和被動心理，若我司人員在談判中始終前去對方

場合，會給對方我司較為積極暗示，但便于在談判中理解對方其她

信息。我方辦公場合：積極性較好，還便于及時理解現場狀況。第三

方場合：除了不具備必要辦公設備和保密性差外，雙方都不易切入

主題，但長處是氛圍輕松，便于感情溝通。

4.3談判人員出場順序：談判人員出場順序應當是先低后高，

并盡量互相對等。這種對等不一定簡樸體當前職務上，而應體當前對

商務條件決定權上。高層人員出場時不能否認基層人員承諾條件，反

而應有所讓步，因比基層人員要注意把好前期關。

4.4談判時間設定：談判頻次普通取決于雙方工作節奏，過短

時間公司內部溝通會不充分，過長時間，又容易產生較多變化。普通

不易超過兩周。無論有什么分歧，都應當保持必要聯系，哪怕只是禮

節性問候。當我司租賃合同關系到對方整體發展進度籌劃時，特別對

方在我司項目中是第二個以上店時，對方出于占領市場和減少成本

需要，往往較為急迫，特別是對方高層領導已經親臨現場作過考察

并擬定進駐后。

4.5函件送達：函件在傳真、電郵、送達后都要跟進確認，并及時

理解對方態度。

4.6對自身權限和責任定位：某些資歷較淺招商人員較喜歡凸顯

自己在公司地位和權利，其實這極為不利；一會由于缺少足夠授權,

而無法兌現對客戶承諾，而使自己陷丁?尷尬境地；二是所談條件對方

一旦答應或回絕，自己沒有進一步回旋余地。較為成熟作法是既強調

自己是商務談判主角，又要闡明公司是個大公司，互相之間必要配合

和監督，諸多條件需要通過部門間溝通才干確認。固然作為談判重要

負責人，自己會發揮積極作用，向關于部門和上級領導爭取有助于雙

方條件。

4.7高層互訪：再嚴謹合同也要人去執行！良好人際關系有助于

擴大和延續雙方合伙。與業主談判過程也是互相交往和建立情誼過程，

邀請對方高層領導和關于人員訪問我司，適時地工作約會都可以增進

情誼。雙方高層領導參加有助于合伙推動。

3.4《主力店對接管理辦法》

《主力店對接管理辦法》

1原則

集中管理、層層對接。

主力店客戶開發、商務條款擬定以招商部為主，詳細業務執行由有關

相應部門直接對接解決。執行中無法解決問題，由招商部負責協調客

戶與職能部門解決，并視詳細狀況規定公司高層出面協調。

2涉及部門職能

2.1招商部

承擔主力店客戶開發和商務談判，組織商務合同起草、談判、修改、

會審及核定；主力店客戶尋常聯系和維護，協調各部門與對方相應部

門間對接工作；及時向上級報告工作進展和尋常動態；組織召開與主

力店洽談會。

配合主力店開'業準備，及時解決主力店客戶尋常經營中問題，定期向

公司反映合同執行狀況和未完善事項。

2.2設計部

提供項目規劃設計、布局方案、圖紙和參數，主持技術條件談判。

審核主力店客戶調節方案，參加會審合同。招商部安排專人每周與設

計部溝通項目規劃變更狀況，設計部應及時提供最新版項目圖紙。

2.3房產工程部

按照“房產技術條件”及圖紙完畢施工，完畢《房產技術條件》

中規定所有交房條件；參加主力店進場及房屋交接工作；配合主力店

進場裝修；協助主力店客戶各項報批、報建工作。

2.4財務部

確認保證金、租金到賬狀況，參加合同會審；按照合同規定提供

所有證照。

2.5法律部

參加合同談判和合同會審，負責對其中法務條款審核和確認。

3主力店重要工作流程對接管理辦法

主力店重要工作流程是基于主力店客戶已有明確進駐意向后，詳

細針對我司項目進駐、位置、面積、裝修、交付、開業、營運等各項

工作貫徹而設計管理規定。招商部作為該項工作重要負責部門，其她

有關部門有配合工作義務。

3.1主力店進駐意向確認

提供主力店規劃方案；招商部向關于主力店提交書面項目狀況簡

介并請對方及時回答。

各部門重要職責：

1）設計部：提供初步設計方案和平面規劃草圖。

2）招商部：明確主力店進駐意向。

3.2項目實地考察

指協助客戶對項目所處都市即本地區商業發展、項目所在位置、

人流密度和其她基本狀況考察。

3.3規劃設計方案擬定

設計部負責及時向招商部傳達設計方案要點和詳細內容，及時提

供最新規劃圖紙；招商部隨時向各有關主力店客戶通報并獲得對方意

見和建議。

涉及主力店關于設計協調問題，應招集專門協調會，會議由招商

部主持，設計部參加。

各部門重要職責：

1）招商部：向設計部提供主力店對設計規劃意見和建議，及時向

主力店通報最新規劃方案；

2）設計部：及時提供規劃設計方案任務要點、擬定規劃方案和最

新擬定規劃平面圖。

3.4項目確認

招商部主導溝通并獲得主力店對規劃方案初步意見，并就布局方

案、經營面積和交付時間及時向設計部和房產工程部反饋，盡量予以

接納和改進。對于修改后項目方案，在限定期間內，規定客戶予以書

面確認。

各部門重要職責：

1）招商部：收集主力店意見和建議，獲得書面確認；

2）設計部：提供擬定規劃方案并負責與客戶進行溝通確認。

3.5租賃合同擬定

由招商部與主力店客戶協商提出合同草稿，初步擬定租金價格、

交付條件、交付日期、物業費等其她商務條款。招商某些別征詢設計

部、財務部、房產工程部、法律部會審合同草稿。如有關部門對合同

中條款有異議，須書面提交招商部統一與對方談判解決，并將成果知

會關于部門。合同文本擬定后由招商部組織聯合會審并提出結論性意

見后，提交集團領導批準后，與對方商定訂立。

各部門重要職責：

1）招商部：與主力店協商起草合同文本，組織征詢意見和會審,

提交審批；起草和審核物業管理合同和物管職責界面，并負責與客戶

進行有關內容談判和確認；

2）設計部：起草和審核房產技術條件，與主力店溝通和談判面

積、交房條件、工程界面等內容，參加會審合同中有關技術條件；

3）房產工程部：提供交場等重要工程節點，參加修改，提交會審

意見；

4）財務部：參加修改，提交會審意見：

5）法律部：參加修改，提交會審意見，參加合同及附件談判。

3.6租賃合同訂立和保管

由招商部主持與主力店客戶訂立正式租賃合同，訂立完畢后，交

各公司財務部留底。

各部門重要職責：

1）招商部：組織簽約，并知會有關部門；

2）各公司財務部：合同歸檔保存。

3.7施工進度協調

招商部依照《租賃合同》商定進場裝修日和開業日籌劃，與房產

工程部保持經常性溝通，并隨時應主力店規定將進度通報對方。每一

次由于滯后或其她因素引起施工進度籌劃調節，由房產工程部向公司

領導提出書面報告并闡明理由，獲得集團領導批準后，告知招商部與

主力店協調，并獲得正式書面確認。招商部負責存檔并告知關于部門。

關于協調問題，應形成必要協調會制度，會議由招商部、設計部、

房產工程部參加。

各部門重要職責：

1）招商部：定期或應主力店規定隨時通報工程進度，協調進度修

改籌劃，索取主力店書面確認，并告知關于部門；

2）房產工程部：應招商部規定隨時通報工程進度，起草進度修改

籌劃，審核進度籌劃修改規定合理性并報請集團領導批準，告知招商

部正式與主力店協調。

3.8進場

當主力店承租房屋已具備進場裝修條件時，房產工程部應提前向

公司領導提交主力店進場裝修告知書，審核批準后，由招商部向主力

店發出進場交接告知，進場程序按《主力店進場移送注意事項》中規

定執行。

各部門重要職責：

1）招商部：主持協調主力店有關部門接受移送；

2）房產工程部：提交進場裝修告知書，參加進場移送手續，督辦

施工單位工程進度和質量iA到合同商定規定。

3.12裝修配合

由招商部主持會同關于部門執行，設計部、房產工程部、物業公

司配合。

3.13房屋正式交付

按照《主力店進場移送注意事項》交接驗收規定，由招商部和房

產工程部、物業公司主持，告知主力店有關部門，會同其她關于部門

按合同商定條件和方式履行交付手續。

3.14開業典禮和正式商業營運

主力店提交開業籌劃后，招商部負責和對方相應部門對口交接。

各部門重要職責：

1）招商部：向公司提交主力店開業籌劃；批準開業籌劃和開業典

禮方案；

2）集團所屬公司/部門:參加配合。

3.15合同解釋和補充規定

主力店正式營運后，由招商部主持，規定物業公司/各有關部門詳細

執行對《租賃合同》中各項條款進行審查。如有必要，在6個月內提

交《租賃合同補充合同書》。

3.5《主力店進場移送注意事項》

《主力店進場移送注意事項》

1移送方式

主力店交接分為進場日交接和交接日交接兩某些：

進場日交接是指主力店承租部位及必要設施設備已達到合同商

定基本規定，主力店進場裝修前需履行確認手續。

交接日交接系指與主力店項目建設工作已具備使用功能（主力店

自營項目除外），項目自身已獲得有關法律文獻時與主力店進行交接

手續。

1.2進場日交接原則是為主力店進場裝修提供必要工程條件，履行合

同商定。

1.3交接日交接著重于貫徹主力店租賃合同中商務條款履約，完備法

律手續。

2移送責任

2.1交接驗收工作由房產工程部提出，物業公司組織進行，主力

店作為主驗收入，集團所屬各部門有關人員參加。

2.2招商部應將主力店租賃合同工程某些有關內容及時正式通報

房產工程部。

2.3房產工程部應承擔責任，保證進場日交接和交接日交接工作依照

與主力店租賃合同商定期間如期進行。

3交接應具備條件

3.1工程條件

3.1.1進場日驗收

規定主力店承租部位及必要有關設施設備已達到與主力店租賃合

同中所規定原則，以便主力店實行裝修并開展開業準備工作。

3.1.2交付日驗收

原則上規定工程部位要達到物業接管驗收原則（主力店自行建造

和管理除外），并已通過物業接管驗收。

3.2交接驗收應具備文獻

3.2.1進場日交接

視項目詳細狀況而定，由房產工程部根據租賃合同商定期間和條

件進行（未商定，由房產工程部詳細安排）。

3.2.2交接日交接文獻：

1）國有土地使用權證；

2）建設工程規劃允許證；

3）建設工程施工允許證；

4）建設期內環?？尚行詧蟾媾鷱?；

5）消防驗收合格意見書；

6）證明商業物業所有權并準予辦理有關營業執照文獻；

7）工程竣工驗收報告或竣工驗收備案書；

8）房屋測繪報告；

上述文獻清單房產工程部和營業部最后擬定清單為準。

4移送程序

4.1房產工程部應掌握項目進展狀況，發出交接安排告知。

4.2交接進行時，由房產工程部組織招商部參加，共同對交接所

需文獻及工程某些進行預驗。

4.3交接工作進行后，需主力店獲得授權代表與集團公司代表在

正式交接文獻上簽字確認。

4.4對交接驗收中工程問題，原則上房產工程部要在收到主力店

修理清單后15日內完畢所有修理項目。

3.6《租后服務工作規范》

《租后服務工作規范》

房屋租賃是一項復雜業務，其租賃期限要跨數年甚至數十年之久,

其間會不斷浮現各種問題，而招商部作為我司對客戶合伙重要窗口部

門，不可避免地要承擔協調和信息中轉功能。依照集團規定，租后服

務也是招商部一項重要核心工作。

良好租后服務可以不斷擴大合伙范疇和維持長期合伙關系，因此必要

十分注重租后服務工作。常用租后服務工作涉及如下某些方面，有關

工作規范如下：

1設計變更解決

1.1對方提出設計變更：一方面要征詢該等變更與否會影響項目建筑

構造、投入成本、相鄰客戶權益、建筑規范、工程進度，每一項影響

都應當認真和設計部、房產工程部溝通清晰，不能擅自答復對方。關

于給我方導致影響，我方要以函件形式表達清晰，然后征詢解決方案,

普通不要直接加以回絕，特別在沒有詳細闡述因素狀況下。若對方提

出樂意承擔責任或給與補償，招商部人員可盡量協助對方協調，爭取

滿足對方需求。

1.2我方提出設計變更：同樣要理解該等變更會給客戶入駐時間、租

賃面積、租賃構造、廣告位、店招位、裝修檔次、設備配備帶來不利

影響，并預先和公司研究補償方案，并協調各部門研究該方案對我司

導致綜合影響，待意見統一后再向客戶提出。

2場地交接工作

2.1變更進場日：在租賃合同中，我司均關于于變更進場日權利

條款，招商部必要高度關注項目進度，如果需要提前變更進場日，必

要在合同規定期限之前，以免導致違約。

2.2告知進場：招商部應跟進房產工程部在合同規定期限前向客戶發

出進場告知，在正式告知客戶進場之前，招商人員必要事先對照原房

屋交接技術條件，核對工程到位狀況，以免客戶提出后被動。

2.3有條件接受：為推動項目整體開業，應盡量說服客戶進場，對于

提出未滿足條件，可以在驗收后注明，并清集團有關部門逐項貫徹到

位時間。

3開業配合工作

3.1開業時間擬定：應盡量讓客戶以書面形式擬定開業時間，并積極

讓客戶提出需要我司配合工作。招商部應將客戶需求通報給有關部門，

并跟進貫徹，從而保障客戶順利開業。

3.2開業典禮：如客戶安排了開業典禮，我司應盡量提供活動場地、

保安、貨品進出、暫時廣告位等各方面支持，另應提示集團所屬公司

贈送開業花籃，并盡量安排高層人員參加其開業典禮，以示尊重。

4客戶欠租問題解決

4.1客戶欠租往往是由于房屋技術條件、交場日期、物管責任等方面

糾紛引起，因此當招商部去協調欠租事宜之前，必要聽取客戶方面陳

訴理由，并在公司內部核對狀況，弄清問題癥結。

4.2欠租直接管理部門是拓益公司財務部，如進入訴訟程序，則是集

團法律部職責。因比招商部解決欠租糾紛原則應當是通過協商解決問

題，而不是強力。

5租賃物質量問題解決

質量方面投訴和糾紛應參照上述解決原則執行。

6提前終結合同解決

6.1我司單方面終結：我方提出單方終結合同之前應當充分考慮

到對我司自身以及客戶影響，應事先準備好補償方案，并得到公司領

導確認方能行動。在采用行動之前必要和各部門協調一致，有關進展

也必要及時向公司領導報告。

6.2客戶單方面終結；接到客戶單方面提出終約規定期，招商部應一

方面判斷客戶需求真實意圖，弄清晰客戶是真要解約，還是另有其她

利益圖謀。

6.3因解約祈求屬重大事項，必要第一時間報商.業地產總經理知曉，

并迅速轉關于上級和部門預知，同步保安須監護好場內資產等辦法來

避免損失擴大。接下來應跟進各關于部門研究應對方案，及時作出反

映。

7變更合同條款、續簽合同解決

簽約后合同條款變更和續簽合同都相稱于重新訂立合同，因此必要依

照商務談判規范和簽約流程規定開展。

8產權面積確認解決

因我司訂立租賃合同中商定最背面積應以產權測繪部門測定為

準。因此產權面積測繪后，需要比照原合同面積，及時協調多退少補

事項。

某些涉及到不規則拼鋪最背面積以設計部核定面積為準。

9證照預約提供解決

簽約時有些證照尚未辦理，因此無法提供，但普通都在合同附件

里商定了詳細提供時間，招商部人員應及時做好備忘，準時向客戶提

供這些陸續獲得證照。

主力店商務條件確認單

租賃區域

租賃面積

交房技術條件

物管職責界面

租金

遞增率

商務免租期

條件租賃年限

物業管理費

保證金

申請商業地產

確認中心

簽發集團董事

至：廣州市拓益商業地產經營管理有限公司

由：某某有限公司

時間：年月日

關于：確認進駐函

內容：

貴司提供應我司關于項目資料，我司已收悉，在結

合貴司書面資料和我司有關負責人和部二對該項目實地考察后，我

司擬定進駐該項目開設商店，詳細合伙條件經和諧協商后擬定（或詳

細合伙條件詳見附函）。

謹此確認！

某某有限公司

（章）

年月日

交房技術條件確認單

租賃區域

租賃面積

層高

土建構造柱距

承重

地面

裝修天棚

柱面

供電容量

供水

機電水暖