房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓籌劃涉稅分析

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以合理的方式在企業(yè)集團(tuán)間

進(jìn)行分配或投資等，乍一看似乎是房開(kāi)企業(yè)的個(gè)別行為，實(shí)為時(shí)

下稅收籌劃在該領(lǐng)域初露鋒芒。在財(cái)稅專家的精心籌劃和企業(yè)的

準(zhǔn)備配合下，越來(lái)越多的企業(yè)在該看似簡(jiǎn)單的事項(xiàng)中，成為稅收

籌劃的受益者。

H集團(tuán)下屬子公司A為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資

質(zhì)，在某市區(qū)開(kāi)發(fā)大型綜合項(xiàng)目，包括住宅、精裝酒店、配套商

場(chǎng)、寫字樓等。H集團(tuán)為多元化經(jīng)營(yíng)的大型企業(yè)集團(tuán)，其內(nèi)部各

分子公司間所涉領(lǐng)域各有分工，其精裝酒店將由集團(tuán)內(nèi)具有五

星管理資質(zhì)的B公司負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)；商場(chǎng)將由集團(tuán)內(nèi)全國(guó)連鎖的C

百貨公司營(yíng)運(yùn)。

對(duì)于，該物業(yè)將以怎樣的方式在集團(tuán)內(nèi)運(yùn)行，所涉稅負(fù)最低，集

團(tuán)所獲利益最大？

為簡(jiǎn)化分析，我們只考慮A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與B酒店相關(guān)的涉稅

業(yè)務(wù)。假設(shè)該物業(yè)產(chǎn)權(quán)年限40年，目前公允價(jià)值為6000萬(wàn)元；

目前，同類物業(yè)的租賃費(fèi)用約350萬(wàn)/年。（備注：相關(guān)毛利率及

經(jīng)營(yíng)成本率，均參照川渝地區(qū)可比同類上市公司相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，

其可能代表同行業(yè)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理水平及最優(yōu)的效率。由于企業(yè)

實(shí)際經(jīng)營(yíng)、管理效率可能與本文所假設(shè)的前提條件不一致。）

下面，我們來(lái)簡(jiǎn)單分析一下不同情形下的涉稅情況：

所涉稅率假設(shè)如下表：

稅種

稅率

營(yíng)業(yè)稅5%

城市維護(hù)建設(shè)稅7%

教育費(fèi)附加3%

地方教育費(fèi)附加2%

價(jià)格調(diào)節(jié)基金0.10%

契稅3%

印花稅-產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

0.05%

土地增值稅30%-60%

企業(yè)所得稅25%

房產(chǎn)稅（從租）12%

房產(chǎn)稅（自用）1.2%

1、A公司將房產(chǎn)以租賃形式提供給B公司使用:

A公司涉稅分析

稅種及稅目稅費(fèi)率

稅額/年40年總稅額

房產(chǎn)稅（從租）12%

420,000.00

16,800,000.00

印花稅■租賃合同1%

35,000.00

1,400,000.00

營(yíng)業(yè)稅5%

175,000.00

7,000,000.00

城市維護(hù)建設(shè)稅7%

12,250.00490,000.0()

教育費(fèi)附加3%

5,250.00210,000.00

地方教育費(fèi)附加2%

3,500.00140,000.00

價(jià)格調(diào)節(jié)基金0.10%

3,500.00140,000.00

企業(yè)所得稅25%

711,375.00

28,455,000.00

小計(jì)：

1,365,875.00

54,635,000.00

B公司涉稅分析

稅種及稅目稅費(fèi)率

稅額/年40年總稅額

印花稅■租賃合同1%

35,000.00

1,400,000.00

營(yíng)業(yè)稅5%

175,000.00

7,000,000.00

城市維護(hù)建設(shè)稅7%

12,250.00490,()00.00

教育費(fèi)附加3%

5,250.00210,000.00

地方教育費(fèi)附加2%

3,500.00140,000.00

價(jià)格調(diào)節(jié)基金0.10%

3,500.00140,000.00

小計(jì)：

234,500.00

9,380,000.00第一種處理方式集團(tuán)

合計(jì)40年應(yīng)繳二64,015,000.00元2、A公司以房產(chǎn)作價(jià)6000萬(wàn)

元投資B公司，并參與B公司稅后利潤(rùn)分紅;

A公司涉稅分析

稅種及稅目稅費(fèi)率

稅額/年40年總稅額

營(yíng)業(yè)稅5.00%

城市維護(hù)建設(shè)稅7.00%

教育費(fèi)附加3.00%

地方教育費(fèi)附加2.00%

價(jià)格調(diào)節(jié)基金0.10%

60,000.0060,000.00

印花稅-產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

0.05%30,000.00

30,000.00

土地增值稅30%-60%

3,600,000.00

3,600,000.00

企業(yè)所得稅■投資當(dāng)年

25.00%5,077,500.00

5,077,500.00

企業(yè)所得稅-B公司以后年度分紅

25.00%

小計(jì)：

8,767,500.00

8,767,500.00備注:1、按目前土地

增值稅現(xiàn)行法規(guī)，該物業(yè)土地增值稅核定征收率為6%；2、該物

業(yè)銷售毛利率約為40%,則企業(yè)所得稅=25%*（銷售毛利

60,000,000*40%-價(jià)調(diào)基金60,000-印花稅30,000-土地增值稅

3,600,000)=5,077,500.00元;

B公司涉稅分析

稅種及稅目稅費(fèi)率

稅額/年40年總稅額

營(yíng)業(yè)稅5%

500,000.00

20,000,000.00

城市維護(hù)建設(shè)稅7%

35,000.00

1,400,000.00

教育費(fèi)附加3%

15,000.00600,000.00

地方教育費(fèi)附加2%

10,000.00400,000.00

價(jià)格調(diào)節(jié)基金().10%

10,000.00400,000.00

契稅3%

1,800,000.00

1,800,000.00

印花稅-產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

0.05%30,000.00

30,000.00

企業(yè)所得稅25%

500,000.00

20,000,000.00

房產(chǎn)稅（自用）1.2%

504,（）00.00

20,160,000.00

小計(jì)：

3,404,000.00

64,790,000.00備注：3、假設(shè)經(jīng)營(yíng)年

收入為10,000,000元；4、酒店經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入所得率

為20%,貝IJ酒店企業(yè)所得稅=25%*10,000,000*20%=500,000.00

元

第二種處理方式集團(tuán)合計(jì)40年應(yīng)繳=73,557,500.00元3、企業(yè)分

立，再轉(zhuǎn)讓股權(quán)：

即：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司分立為A1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和A2公司，并

由原股東按原投資出資比例持股，相關(guān)稅費(fèi)分析如下：3-1、營(yíng)業(yè)

稅

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則：營(yíng)業(yè)稅的征

收范圍為有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的行

為。企業(yè)分立不屬于該征稅范圍，其實(shí)質(zhì)是被分立企業(yè)股東將該

企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債轉(zhuǎn)移至另一家企業(yè)，有別于被分立企業(yè)將該公

司資產(chǎn)（土地使用權(quán)、房屋建筑物）轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)的應(yīng)征營(yíng)

業(yè)稅行為，因此，企業(yè)分立不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于

轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2002]165號(hào)）:

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，

營(yíng)業(yè)稅的征收范圍為有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售

不動(dòng)產(chǎn)的行為。轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)

及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企

業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)

產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。

3-2、增值稅

《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則：增值稅的

征收范圍為境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口

貨物。企業(yè)分立不屬于該征稅范圍，其實(shí)質(zhì)是被分立企業(yè)股東將

該企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債轉(zhuǎn)移至另一家企業(yè)，有別于被分立企業(yè)將該

公司資產(chǎn)（存貨、固定資產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)的應(yīng)征增值稅行

為，因此，企業(yè)分立不應(yīng)征收增值稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企

業(yè)全部產(chǎn)權(quán)不征收增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2002]420號(hào)）：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，

增值稅的征收范圍為銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及

進(jìn)口貨物。轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)

及勞動(dòng)力的行為，因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)涉及的應(yīng)稅貨物的轉(zhuǎn)

讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。

3-3、契稅

財(cái)稅[2008]175號(hào)：企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或

兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，